APRENDA A UTILIZAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE PARA

DEPRECIAO DE IMVEIS

Para
melhor
entendermos o processo de depreciao de um bem utilizando a Tabela de
Depreciao de Ross-Heidecke, temos que conhecer alguns conceitos bsicos:
Depreciao: a perda da aptido de servir ao fim que o imvel se destina,
provocando a decadncia do valor intrnseco do bem.
Vida til de um Bem: o perodo decorrido entre a data que foi concluda a
edificao e o momento em que deixa de ser utilizado devido necessidade de
reformas de grande monta.
Idade Real: Perodo decorrido entre a data que foi concluda a edificao e a data de
referncia da avaliao.
Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliao e o fim da sua vida
til.
Valor residual: o valor de demolio ou de reaproveitamento de parte dos materiais
ao fim da sua vida til.
Valor novo: o custo de reproduo de uma edificao nova atravs de oramentos
analticos.
Valor deprecivel: o valor novo menos o valor residual.
A depreciao de ordem fsica proporcionada pelo desgaste das vrias partes que
compem a edificao e suas causas podem ser devido ao uso, ausncia de
manuteno ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais,
deteriorao, desgaste constante e decreptude.
J a depreciao de ordem funcional abrange a inadequao (falhas de projeto e/ou
execuo), superao (obsoletismo) e anulao (inadaptabilidade a outros fins). Este
tipo de depreciao no se enquadra em formulaes matemticas genricas.

- Aprendendo a utilizar a Tabela Ross-Heidecke:

A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciao de um bem, em relao

direta ao estado em que se encontra.
Na primeira tabela, encontramos os vrios estados de conservao, como: Novo, Entre novo e
regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos simples, Entre reparos simples
e importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor, classificados
pelos cdigos: A, B, C, D, E, F, G e H.
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde
encontramos o percentual de vida til de um bem avaliando, numa escala de 2% a 100%,
seguida pelos cdigos dos diversos estados de conservao.

Tabela de Ross-Heidecke
para Depreciao de Imveis
CDIGO

CLASSIFICAO

CDIGO

CLASSIFICAO

Novo

Reparos simples

Entre novo e regular

Entre reparos simples

e importantes

Regular

Reparos importantes

Entre regular e reparos

simples

Entre reparos
importantes e s/ valor

IDADE EM
% DE VIDA
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
14,00
16,00
18,00
20,00
22,00
24,00
26,00
28,00
30,00
32,00

A
1,02
2,08
3,18
4,32
5,50
6,72
7,98
9,28
10,60
12,00
13,40
14,90
16,40
17,90
19,50
21,10

ESTADO DE CONSERVAO
B
C
D
E
F
G
1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10
2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60
3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10
4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60
5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20
6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80
8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40
9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00
10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60
12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30
13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00
14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60
16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40
17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10
19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80
21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60

H
75,40
75,70
76,00
76,30
76,60
76,90
77,20
77,50
77,80
78,20
78,50
78,90
79,30
79,60
80,00
80,40

34,00
36,00
38,00
40,00
42,00
44,00
46,00
48,00
50,00
52,00
54,00
56,00
58,00
60,00
62,00
64,00
66,00
68,00
70,00
72,00
74,00
76,00
78,00
80,00
82,00
84,00
86,00
88,00
90,00
92,00
94,00
96,00
98,00
100,00

22,80
24,50
26,20
28,80
29,90
31,70
33,60
35,60
37,50
39,50
41,60
43,70
45,80
48,80
50,20
52,50
54,80
57,10
59,50
62,20
64,40
66,90
69,40
72,00
74,60
77,30
80,00
82,70
85,50
88,30
91,20
94,10
97,00
100,00

22,80
24,50
26,20
28,80
29,80
31,70
33,60
35,50
37,50
39,50
41,60
43,70
45,80
48,80
50,20
52,50
54,80
57,10
59,50
62,20
64,40
66,90
69,40
72,00
74,60
77,30
80,00
82,70
85,50
88,30
91,20
94,10
97,00
100,00

24,70
26,40
28,10
29,90
31,60
33,40
35,20
37,10
39,10
41,90
43,00
45,10
47,20
49,30
51,50
53,70
55,90
58,20
60,50
62,90
65,30
67,70
72,20
72,70
75,30
77,80
80,50
83,20
85,90
88,60
91,40
94,20
97,10
100,0

29,00
30,50
32,20
33,80
35,50
37,20
38,90
40,70
42,60
44,00
46,30
48,20
50,20
52,20
54,20
56,30
58,40
60,60
62,80
65,00
67,30
69,60
71,90
74,30
76,70
79,10
81,60
84,10
86,70
89,30
91,90
94,60
97,30
100,00

36,80
38,10
39,60
41,00
42,50
44,00
45,60
47,20
48,80
50,50
52,10
53,90
55,60
57,40
59,20
61,10
69,00
64,90
66,80
68,80
70,80
72,90
74,90
77,10
79,20
81,40
83,60
85,80
88,10
90,40
92,80
95,10
97,60
100,00

48,40
49,50
50,70
51,90
53,10
54,40
55,60
56,90
58,20
59,60
61,00
62,40
63,80
65,30
66,70
68,30
69,80
71,40
72,90
74,60
76,20
77,90
89,60
81,30
83,00
84,50
86,60
88,50
90,30
92,20
94,10
96,00
98,00
100,0

63,40
64,20
65,00
65,90
66,70
67,60
68,50
69,40
70,40
71,30
72,30
73,30
74,30
75,30
75,40
77,50
78,60
79,70
80,80
81,90
83,10
84,30
85,50
86,70
88,00
89,20
90,50
91,80
93,10
94,50
95,80
97,20
98,00
100,0

80,80
81,30
81,70
82,10
82,60
83,10
83,50
84,00
84,50
85,00
85,50
86,00
86,60
87,10
87,70
88,20
88,80
89,40
90,40
90,90
91,20
91,80
92,40
93,10
93,70
94,40
95,00
95,70
96,40
97,10
97,80
98,50
99,80
100,0

- Como utilizamos a tabela?

Como a tabela no proporciona uma leitura direta, necessrio que conheamos
a Vida til dos Imveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para
aplicarmos a regra de trs simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imvel
avaliando:
APARTAMENTOS 60 anos

BANCOS 70 anos
CASAS DE ALVENARIA 65 anos
CASAS DE MADEIRA 45 anos
HOTIS 50 anos
LOJAS 70 anos
TEATROS 50 anos
ARMAZNS 75 anos
FBRICAS 50 anos
CONST. RURAIS 60 anos
GARAGENS 60 anos
EDIF ESCRITRIOS 70 anos
GALPES (DEPSITOS) 70 anos
SILOS 75 anos
Exemplo prtico:
Se a vida til de um apartamento estimada em 60 anos, e a idade do mesmo, seja
estimada ou real, de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste
imvel, aplicamos a regra de trs simples:
60 anos --------- 100
25 anos --------- x
Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construdo, j
atingiu 41,67%* da sua vida til.
Cotejando com seu estado de conservao, eleito pelo Avaliador, no alto da tabela
(Cdigos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciao a ser
adotado.
OBS. No exemplo acima
para 42% ( Vide Tabela

percentual

encontrado* deve

ser

arredondado

http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/aprenda-utilizartabela-ross-heidecke.html
Depreciao do imvel - Tabela Ross-Heidecke

Uma das causas mais imediatas da depreciao ser o

envelhecimento. Trata-se de um fenmeno natural que afeta e
est presente em praticamente todos os elementos e dir-se-
que praticamente inevitvel. A sua ocorrncia nos objetos e
elementos que fazem parte do nosso dia a dia, mais ou menos
visvel e de forma mais ou menos acentuada, funo de vrios
fatores, dita a sua degradao tendo como conseqncia mais
ou menos imediata perda de funo, degradao do aspeto e
valor at se considerar econmica e funcionalmente
invivel. A depreciao constitui assim um fator que no pode
ser negligencivel nos procedimentos de anlise valorativa de
qualquer bem mvel ou imvel dado que est relacionada com
o processo que decorre desde o seu melhor desempenho
inutilidade prtica.
Procure sempre um profissional habilitado - Avaliao expresso
na norma NB 5676: a determinao tcnica do valor de um imvel ou de um
direito sobre o mesmo.
Para melhor entendermos o processo de depreciao de um bem utilizando a Tabela de
Depreciao de Ross-Heidecke, temos que conhecer alguns conceitos bsicos:
Depreciao: a perda da aptido de servir ao fim que o imvel se destina,
provocando a decadncia do valor intrnseco do bem.
Vida til de um Bem: o perodo decorrido entre a data que foi concluda a
edificao e o momento em que deixa de ser utilizado devido necessidade de
reformas de grande monta.
Idade Real: Perodo decorrido entre a data que foi concluda a edificao e a data de
referncia da avaliao.
Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliao e o fim da sua vida
til.
Valor residual: o valor de demolio ou de reaproveitamento de parte dos
materiais ao fim da sua vida til.
Valor novo: o custo de reproduo de uma edificao nova atravs de oramentos
analticos.
Valor deprecivel: o valor novo menos o valor residual.
A depreciao de ordem fsica proporcionada pelo desgaste das vrias partes que
compem a edificao e suas causas podem ser devido ao uso, ausncia de manuteno
ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deteriorao,
desgaste constante e decreptude.

J a depreciao de ordem funcional abrange a inadequao (falhas de projeto e/ou

execuo), superao (obsoletismo) e anulao (inadaptabilidade a outros fins). Este tipo
de depreciao no se enquadra em formulaes matemticas genricas.
- APRENDENDO A UTILIZAR A TABELA ROSS-HEIDECKE:
A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciao de um bem, em relao
direta ao estado em que se encontra.
Na 1 Tabela, encontramos os vrios estados de conservao ou IDADE EM % DE
VIDA como:
(A) Novo,
(B) Entre novo e regular,
(C) Regular,
(D) Entre regular e reparo s simples,
(E) Reparos simples,
(F) Entre reparos simples e importantes,
(G) Reparos importantes e
(H) Entre reparos importantes e sem valor,
Classificados pelos cdigos: A, B, C, D, E, F, G e H.
Critrio de Heideck

TABELA 1
Critrio de Heideck
Tabela de Ross/Heideck Depreciao Fsica - Fator K
Estado de
Conserva
Condies Fsicas
o

NOVO - NO SOFREU NEM NECESSITA DE

REPAROS.
Com at seis meses de uso e sem danos.
No sofreu nem necessita de reparos.
Edificao nova ou com reforma geral e
substancial, com menos de 02 anos, que
apresente apenas sinais de desgaste natural da
pintura externa
ENTRE NOVO E REGULAR - apesar de j
submetido ao uso, apresenta-se nas condies de
novo ou bem prximo disso. No recebeu e nem
necessita de reparos.
Edificao nova ou com reforma geral e
substancial, com menos de 02 anos, que
apresente necessidade apenas de uma demo
leve de pintura para recompor a sua aparncia
REGULAR requer
ou
recebeu
reparos
pequenos. Quando o objeto de servio de
recuperao ou de restaurao recente deixou em
condies prximas ao de novo. Quando da
existncia
de
atividade
de
manuteno
permanente e eficiente que mantm a aparncia
e/ou uso em condies de novo; Requer apenas
limpeza sem utilizao de mo de obra
especializada para manter em boas condies de
uso/aparncia.
Edificao semi-nova ou com reforma geral e
substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral
possa ser recuperado apenas com reparos de
eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou
pintura externa e interna.
ENTRE
REGULAR
E
REPAROS
SIMPLES.Atividade de manuteno eventual ou

Classificao

Coeficiente
E%

O -------- timo

0,00%

MB ------ Muito bom

0,32%

B --------- Bom

2,52%

I ------ Intermedirio

8,09%

peridica que mantm uma boa aparncia e

condies normais de uso, mas sem o aspecto de
novo
ou
recuperao
recente. Requer
intervenes superficiais em pontos localizados
para recuperao de desgastes naturais. Pode
requerer mo de obra especializada com uso de
instrumentos especiais.
Edificao semi-nova ou com reforma geral e
substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral
possa ser recuperado com reparo de fissuras
localizadas e superficiais e pintura externa e
interna.
REPAROS SIMPLES - Requer reparaes
simples. Requer
intervenes
em
pontos
localizados ou em partes/componentes definidos
para
restaurao
de
aspectos
e/ou
funcionalidades originais. Necessitam de servios
generalizados de manuteno e limpeza. Implicam
a realizao de servios superficiais ou reparos de
partes ou componentes definidos/localizados com
R --------- Regular
mo de obra especializada. No comprometem a
operao e a funcionalidade.
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado
com pintura interna e externa, aps reparos de
fissuras
superficiais
generalizadas,
sem
recuperao
do
sistema
estrutural.
Eventualmente, reviso do sistema hidrulico e
eltrico.
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES.
Requer intervenes generalizadas na maior parte
ou com profundidades em peas ou componentes
especficos sob pena de comprometimento
iminente de operao e segurana. Implica
restaurao ou recuperao com remoo/
substituio/ adio de elementos ou peas com
mo de obra especializada.
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado
com pintura interna e externa, aps reparos de
D --------- Deficiente
fissuras, e com estabilizao e/ou recuperao
localizada do sistema estrutural. As instalaes
hidrulicas e eltricas possam ser restauradas
mediante a reviso e com substituio eventual de
algumas peas desgastadas naturalmente.
Eventualmente
possa
ser
necessria
a
substituio dos revestimentos de pisos e
paredes, de um, ou de outro compartimento.
Reviso da impermeabilizao ou substituio de
telhas da cobertura.
REPAROS IMPORTANTES - requer reparaes
importantes. Requer intervenes generalizadas e
com profundidade em partes ou peas crticas sob
o aspecto de esttica, salubridade, segurana e
funcionalidade.
Implica restaurao ou recuperao com
remoo/ substituio/ adio de elementos ou
peas com mo de obra especializada.
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado
com pintura interna e externa, com substituio de
M --------- Mau
panos de regularizao da alvenaria, reparos de
fissuras, com estabilizao e/ou recuperao de
grande parte do sistema estrutura. As instalaes
hidrulicas e eltricas possam ser restauradas
mediante a substituio das peas aparentes. A
substituio dos revestimentos de pisos e
paredes, da maioria dos compartimentos.
Substituio ou reparaes importantes na
impermeabilizao ou no telhado.

18,10%

33,20%

52,60%

ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM

VALOR. Restaurao total de elementos ou peas
importantes. Degradao generalizada e com alto
grau
de
exposio. Alto
nvel
de
comprometimento
da
funcionalidade,
segurana e operao.
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado
com estabilizao e/ou recuperao do sistema
estrutural, substituio da regularizao da
alvenaria, reparos de fissuras. Substituio das
instalaes hidrulicas e eltricas. Substituio
dos revestimentos de pisos e paredes.
Substituio da impermeabilizao ou do telhado.
SEM
VALOR valor
de
demolio
residual.Mquina/equipamento em estado de
demolio. Sem condio de operao ou uso.

MM ------ Muito mau

75,20%

DM ------ Demolio

100,00%

Na 2 tabela, ESTADO DE CONSERVAO

TABELA 2

Tabela de Ross-Heidecke
IDADE EM
% DE VIDA

2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
14,00%
16,00%
18,00%
20,00%
22,00%
24,00%
26,00%
28,00%
30,00%
32,00%
34,00%
36,00%
38,00%
40,00%
42,00%
44,00%
46,00%
48,00%
50,00%
52,00%
54,00%
56,00%
58,00%
60,00%

1,02
2,08
3,18
4,32
5,50
6,72
7,98
9,28
10,60
12,00
13,40
14,90
16,40
17,90
19,50
21,10
22,80
24,50
26,20
28,80
29,90
31,70
33,60
35,60
37,50
39,50
41,60
43,70
45,80
48,80

ESTADO DE CONSERVAO
B
C
D
E
F
G
1,05
2,11
3,21
4,35
5,53
6,75
8,01
9,31
10,60
12,00
13,40
14,90
16,40
17,90
19,50
21,10
22,80
24,50
26,20
28,80
29,80
31,70
33,60
35,50
37,50
39,50
41,60
43,70
45,80
48,80

3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,30
11,60
12,90
14,20
15,60
17,00
18,50
20,00
21,50
23,10
24,70
26,40
28,10
29,90
31,60
33,40
35,20
37,10
39,10
41,90
43,00
45,10
47,20
49,30

9,03
10,00
11,00
12,10
13,20
14,30
15,40
16,60
17,80
19,10
20,40
21,80
23,10
24,60
26,00
27,50
29,00
30,50
32,20
33,80
35,50
37,20
38,90
40,70
42,60
44,00
46,30
48,20
50,20
52,20

18,90
19,80
20,70
21,60
22,60
23,60
24,60
25,70
26,80
27,90
29,10
30,30
31,50
32,80
34,10
35,40
36,80
38,10
39,60
41,00
42,50
44,00
45,60
47,20
48,80
50,50
52,10
53,90
55,60
57,40

39,30
34,60
35,30
36,10
36,90
37,70
38,50
39,40
40,30
41,80
42,20
43,10
44,10
45,20
46,20
47,30
48,40
49,50
50,70
51,90
53,10
54,40
55,60
56,90
58,20
59,60
61,00
62,40
63,80
65,30

53,10
53,60
54,10
54,60
55,20
55,80
56,40
57,00
57,60
58,30
59,00
59,60
60,40
61,10
61,80
62,60
63,40
64,20
65,00
65,90
66,70
67,60
68,50
69,40
70,40
71,30
72,30
73,30
74,30
75,30

H
75,40
75,70
76,00
76,30
76,60
76,90
77,20
77,50
77,80
78,20
78,50
78,90
79,30
79,60
80,00
80,40
80,80
81,30
81,70
82,10
82,60
83,10
83,50
84,00
84,50
85,00
85,50
86,00
86,60
87,10

62,00%
64,00%
66,00%
68,00%
70,00%
72,00%
74,00%
76,00%
78,00%
80,00%
82,00%
84,00%
86,00%
88,00%
90,00%
92,00%
94,00%
96,00%
98,00%
100,00%

50,20
52,50
54,80
57,10
59,50
62,20
64,40
66,90
69,40
72,00
74,60
77,30
80,00
82,70
85,50
88,30
91,20
94,10
97,00
100,00

50,20
52,50
54,80
57,10
59,50
62,20
64,40
66,90
69,40
72,00
74,60
77,30
80,00
82,70
85,50
88,30
91,20
94,10
97,00
100,00

51,50
53,70
55,90
58,20
60,50
62,90
65,30
67,70
72,20
72,70
75,30
77,80
80,50
83,20
85,90
88,60
91,40
94,20
97,10
100,0

54,20
56,30
58,40
60,60
62,80
65,00
67,30
69,60
71,90
74,30
76,70
79,10
81,60
84,10
86,70
89,30
91,90
94,60
97,30
100,00

59,20
61,10
69,00
64,90
66,80
68,80
70,80
72,90
74,90
77,10
79,20
81,40
83,60
85,80
88,10
90,40
92,80
95,10
97,60
100,00

66,70
68,30
69,80
71,40
72,90
74,60
76,20
77,90
89,60
81,30
83,00
84,50
86,60
88,50
90,30
92,20
94,10
96,00
98,00
100,0

75,40
77,50
78,60
79,70
80,80
81,90
83,10
84,30
85,50
86,70
88,00
89,20
90,50
91,80
93,10
94,50
95,80
97,20
98,00
100,0

87,70
88,20
88,80
89,40
90,40
90,90
91,20
91,80
92,40
93,10
93,70
94,40
95,00
95,70
96,40
97,10
97,80
98,50
99,80
100,0

IDADE EM %
DE VIDA

- Como utilizamos a tabela?

Como a tabela no proporciona uma leitura direta, necessrio que conheamos a Vida til
dos Imveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos a regra de trs
simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA (X) do imvel avaliando:

APARTAMENTOS
BANCOS
CASAS DE
ALVENARIA
CASAS DE
MADEIRA
HOTIS
LOJAS
TEATROS
ARMAZNS
FBRICAS
CONST. RURAIS
GARAGENS
EDIF ESCRITRIOS
GALPES
(DEPSITOS)
SILOS

60 anos
70 anos
65 anos
45 anos
50 anos
70 anos
50 anos
75 anos
50 anos
60 anos
60 anos
70 anos
70 anos
75 anos

Exemplo prtico:
Tipo Casa de alvenaria, trrea:
Vida til 65 anos
Idade do mesmo (ano atual) = 15 anos

Para chegarmos a IDADE EM % DE VIDA (x) aplica-se a regra de trs simples

65 anos ------------------- 100
15 anos de uso --------- x
65.x = 100 x 15 = 1.600
x = 1.500 / 65 = 23,7%
Assim podemos afirmar, que uma casa de alvenaria com 15 anos de construda, j
atingiu 23,7%* da sua vida til. (neste caso arredonda-se p/ 24% na tabela)
Verificaremos no alto da tabela (Cdigos: A, B, C, D, E, F, G e H), o percentual de depreciao
a ser adotado na avaliao.
OBS. No exemplo acima o percentual encontrado* deve ser arredondado para 24% (Vide
Tabela)

https://grazianoimoveis.blogspot.com.br/2014/02/depreciacao-doimovel-tabela-ross.html