Consideraes sobre durabilidade, patologia e manuteno das estruturas.

CONSIDERAES SOBRE DURABILIDADE, PATOLOGIA E MANUTENO DAS

ESTRUTURAS1

Tibrio Andrade (Eng. Civil, MSc.)

Professor, Universidade Federal de Pernambuco
tiberioandrade@uol.com.br

Angelo Just da Costa e Silva (Eng. Civil, Dr.)

Professor, Universidade Catlica de Pernambuco
angelo@unicap.br

Por uma questo de sobrevivncia, a arte de construir vem sendo uma atividade inerente
ao homem ao longo da sua existncia. Desde o incio dos tempos buscava-se abrigo nas cavernas,
consideradas, na poca, edificaes construdas pela natureza, assim como faziam e ainda fazem
os animais irracionais.
O sistema conhecido mais simples e antigo, em pedra, construdo pelo homem, foi o
triltico, similar a um dlmen, que servia como um morturio pr-histrico composto por uma laje
horizontal suportada por dois blocos verticais (COLIN, 2002).
H cerca de 5.500 anos, carente de uma melhor organizao do meio em que vivia, o
homem comeou a buscar uma maior convivncia em grupos, cuja evoluo pode ser segmentada
em trs pocas distintas: o homem pr-urbano, que vivia em pequenos grupos auto suficientes,
dedicado apenas alimentao ainda no estocada; o homem pr-feudal, cuja sociedade iniciava
uma fase de especializao do trabalho, liderana, organizao da mo de obra, motivada pela
agricultura, e, conseqente necessidade de armazenamento, e a criao de animais; e a sociedade
organizada, representada pela cidade industrial moderna, na qual predominam a educao em
massa, o excedente agrcola, e a disponibilidade de recursos naturais (DAVIS, 1977).
Neste cenrio de cidade organizada, iniciou-se ento uma fase de construo em larga
escala, cujos materiais e tcnicas executivas variavam conforme os recursos naturais disponveis e
as caractersticas de cada local (condies de exposio e exigncias mecnicas). Criavam-se,
ento, as cidades, com conceitos de vida em comunidade.
A Revoluo Industrial, a partir da metade do sculo XVIII, modificou a tcnica das
construes, incrementada com o uso de novos materiais como o vidro, o ferro fundido, o ao e,
mais tarde, o concreto.
O uso do concreto armado, no Brasil, iniciou-se no comeo do sculo XX e foi intensificado
a partir da dcada de 50, fruto do crescente xodo rural de pessoas migrando para as capitais em
busca de melhores oportunidades.
O aumento desta densidade populacional obrigou as cidades a crescerem em sentido
horizontal, formando as chamadas regies metropolitanas, incorporando municpios prximos, e
em sentido vertical, cuja maior expresso so os edifcios de mltiplos pavimentos. Este
crescimento demandou um nmero cada vez maior de obras de infra-estrutura urbana, tais como:

1
Este texto foi extrado dos captulos 25 (Tpicos sobre durabilidade do concreto) e 32 (Patologia das estruturas) do
livro Concreto Ensino, Pesquisa e Realizaes (Ed. Geraldo C. Isaia), publicado pelo Ibracon, em 2005, e da Tese de
Doutorado (Mtodo para gesto das atividades de manuteno de revestimentos de fachada) defendida pelo Prof.
Angelo Just da Costa e Silva em 2008.

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pontes, viadutos etc. O comrcio comeou a crescer vertiginosamente, necessitando de mais

rodovias, ferrovias, portos e aeroportos.
O desenvolvimento tecnolgico acerca do comportamento do concreto armado, em longo
prazo, ainda era incipiente, assim como as ferramentas eletrnicas existentes para a elaborao
de projetos estruturais.
Com isto, a avaliao das caractersticas do concreto baseava-se essencialmente no
atendimento s exigncias mecnicas. A partir do envelhecimento das estruturas e conseqente
surgimento de problemas, passou-se ento a estudar as causas para a ocorrncia destes
problemas, as respectivas aes preventivas (tanto na etapa de projeto quanto aps a execuo) e
tambm teraputicas.
A depender do tipo de problema encontrado, pode-se determinar a alternativa mais
indicada para a interveno, de acordo com as opes disponveis de materiais, mo de obra,
prazo e custos envolvidos. Essa a cincia conhecida como Patologia das Construes, objeto de
estudo deste texto.
1 Conceitos fundamentais
O termo patologia empregado na engenharia civil quando ocorre perda ou queda de
desempenho de um produto ou componente da estrutura. Esta expresso foi extrada da rea de
sade, e identifica o estudo das doenas, seus sintomas e natureza das modificaes que elas
provocam no organismo2.
Como bem descrevem Souza e Ripper (1998), a patologia das construes envolve um
campo de avaliaes multidisciplinares para o estudo das origens do problema, com os seus mais
diversos mecanismos de atuao e manifestao.
Numa estrutura, um sintoma para ser considerado patolgico deve comprometer algumas
das exigncias de construo, quer seja de capacidade mecnica, funcional ou esttica. Neste
sentido, percebe-se que existe uma forte relao entre a patologia e o desempenho da edificao,
na medida em que a sua avaliao dependente do comportamento da estrutura em uso.
A anlise da patologia funo tambm de dois aspectos essenciais, tempo e condies de
exposio, o que a torna associada aos conceitos de durabilidade, vida til e desempenho (

Figura 1).
A vontade dos construtores e, principalmente, dos clientes da construo civil era de que
as estruturas, especialmente aquelas de concreto, tivessem vida longa, retirando de seus
oramentos gastos com manutenes e reparos. Apesar de o material, o concreto, possuir
excelente durabilidade, inevitavelmente, a estrutura perder essa caracterstica ao longo do
tempo, pela forte interao existente com o meio ambiente.
Vale salientar que o uso de um concreto durvel no confere necessariamente
durabilidade estrutura. A caracterstica do concreto, apesar de importante, apenas um dos
parmetros que influencia a durabilidade, dentre os quais se podem destacar, ainda, detalhes
arquitetnicos e construtivos, deformabilidade da estrutura, cobrimento da armadura, entre
outros. Ento, se indaga: o que um concreto durvel e no durvel?

2
Termo extrado do site www.ditcom.com.br

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Para Sarja e Vesikari (1996), genericamente, o termo durabilidade pode ser definido
como a capacidade de um edifcio, componente, estrutura ou produto manter um desempenho
mnimo em um determinado tempo, sob a influncia de agentes agressivos.

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Figura 1 Conceitos gerais correlatos patologia das construes.

Especificamente para o material concreto, ACI 201.2R (ACI, 2001) conceitua como durvel
aquele que possui capacidade de resistir ao intemperismo, ataque qumico, desgaste por abraso
ou qualquer outro processo de deteriorao, retendo a sua forma original, qualidade e capacidade
de utilizao, quando exposto ao ambiente de trabalho.
Pode-se observar que o fator tempo no foi citado. Intuitivamente, na definio de
durabilidade, no se poderia excluir essa varivel, pois os mecanismos de deteriorao atuam de
forma gradativa, ao longo de vida da estrutura. Quando no se introduz esse fator, essa
propriedade passa a ser meramente subjetiva, no podendo ser quantificada.
A NBR 6118 (ABNT, 2003), apesar de afirmar que a estrutura de concreto deve manter sua
segurana, estabilidade e aptido em servio, durante o perodo correspondente sua vida til,
ainda no especifica qual deveria ser esta vida til. A dificuldade de se introduzir o fator tempo
na abordagem da durabilidade do concreto ou das estruturas de concreto funo da
complexidade dos mecanismos de deteriorao envolvidos.
Assim, para se afirmar que um concreto durvel, seria necessrio ter definido o
desempenho mnimo desejado para o material, em um determinado intervalo de tempo, que se
deseja alcanar, dentro de um meio ambiente que sempre interage com a estrutura de concreto
armado. Nova indagao feita: o que desempenho de um material?
O desempenho de um material entendido como seu comportamento relacionado ao
uso, que pode ser: desempenho mecnico; acstico; esttico; qumico; entre outros.

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Exemplificando, no caso de um concreto estrutural, o principal desempenho, mas no o

nico, est relacionado resistncia compresso. Salvo por alguns mecanismos de deteriorao,
essa resistncia crescente, tendendo a um valor limite, devido hidratao gradual do cimento,
contribuindo para o incremento do desempenho mecnico da prpria estrutura. Entretanto, esse
mesmo concreto estar sujeito ao do CO2 existente no ambiente, que reduzir, com o tempo,
a sua alcalinidade, isto , o seu desempenho qumico. Esse fenmeno provoca a despassivao da
armadura, abrindo caminho ao processo de corroso que, aps entrar na sua fase de propagao,
contribuir para a perda do desempenho mecnico da estrutura.
Nesse caso, o desempenho do concreto est relacionado alcalinidade mnima necessria
para garantir a proteo da armadura na regio do seu cobrimento, estando intimamente ligada
ao prprio desempenho da estrutura.
Apesar de a carbonatao no influenciar no seu desempenho mecnico, o concreto s
pode ser considerado satisfatrio, ao nvel de durabilidade, se num tempo estipulado em projeto e
se, sob a ao agressiva do CO2 no ambiente onde est localizada a estrutura, a alcalinidade do
concreto ainda for capaz de proteger a armadura.
A perda de desempenho do concreto pode no estar associada ao nvel estrutural, que a
mais grave e est diretamente relacionada estabilidade da edificao e segurana dos usurios,
mas pode comprometer sob o aspecto do conforto ou sob o ponto de vista visual e esttico. Por
exemplo, um pavimento de concreto pode sofrer ao fsica de agentes abrasivos. O concreto ser
durvel para esse uso se, num intervalo de tempo, o desempenho mnimo, isto , o desgaste
mximo, no for ultrapassado, pois o concreto perder a capacidade de utilizao devido ao
desconforto trazido aos usurios.
Em nvel internacional, a partir da dcada de 1980, comearam as pesquisas para o
entendimento dos diversos mecanismos de deteriorao atuantes no concreto e ao,
principalmente os relacionados ao fenmeno de corroso das armaduras, que o principal fator
de perda de desempenho estrutural das estruturas de concreto armado no Brasil e no mundo.
Essas pesquisas tm como objetivo tirar o carter subjetivo da durabilidade, por meio do estudo
das propriedades de transferncia de massa, no interior do concreto, e da formulao de modelos
de previso de vida til das estruturas.
Esses conhecimentos, normas e cdigos, incluindo a prpria NBR 6118 (ABNT, 2003)
podero, num futuro prximo, fornecer subsdios para se trabalhar com projetos de durabilidade,
por meio do emprego de modelos de previso da vida til. O conceito de vida til estar para o
projeto voltado para a durabilidade, assim como a resistncia caracterstica compresso do
concreto (fck) est para o projeto estrutural.

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2 Importncia da durabilidade em estruturas de concreto

Os consumidores da construo civil, pblicos e privados, tm sofrido com a falta de
durabilidade das estruturas de concreto armado. Edifcios comerciais e residenciais, de pequeno e
grande porte, pontes, viadutos, tneis, obras hidrulicas, no pas e em todo mundo, com alguns
anos de vida, podem apresentar manifestaes patolgicas relacionadas com uma ou mais formas
de deteriorao do concreto armado.
Em particular, com relao aos problemas referentes durabilidade das estruturas de
pontes de concreto armado, que possuem elevado potencial de degradao, o trabalho da Report
of the National Materials Advisory Board (1987) descreveu que, nos Estados Unidos, cerca de
235.000 pontes de concreto, algumas com menos de 20 anos de idade, apresentaram problemas
de deteriorao da estrutura, e 35.000 novas estavam sendo incorporadas nessa estatstica a cada
ano.
No Brasil, quanto ao levantamento das manifestaes patolgicas existentes nas obras
darte (pontes e viadutos), ainda no existe uma estimativa, mesmo que aproximada da
intensidade e gravidade do problema. Caso existissem, os resultados no seriam animadores.
Muitas dessas obras darte foram construdas no milagre econmico brasileiro, isto , entre
as dcadas de 70 e 80, possuindo, portanto, idade mdia aproximada de 30 anos. Nesse perodo,
os projetos de clculo adotavam resistncias de projeto entre 15MPa a 25MPa, com cobrimento
de armadura aqum da necessria para sua proteo, fruto, em parte, de uma deficincia
normativa. Assim, por conta dos critrios de especificaes insuficientes sob a tica da
durabilidade, aliada, em alguns casos, a prticas construtivas que no primavam pela qualidade e
inexistncia de manutenes preventivas peridicas, essas pontes e esses viadutos estaro
sujeitas a apresentar srios problemas de desempenho estrutural relacionados deteriorao do
concreto armado.
Recentemente, Teixeira e Gonsalves (2003) inspecionaram 200 pontes da malha viria
estadual do Piau, onde foram constatados problemas diversos de corroso de armaduras,
desgaste dos aparelhos de apoio, desgaste por eroso dos elementos de fundao, infiltraes
pelas juntas, fissuras em lajes. Grande parte dessas manifestaes patolgicas originou-se pelo
excesso de carga e pela falta de manuteno apropriada.
Em relao s pontes municipais, a cidade de Recife-PE pode ser um bom exemplo da
importncia das obras darte. A cidade cortada por cinco rios e 105km de canais, necessitando
de um conjunto de pontes para o deslocamento da populao. Em uma inspeo visual realizada,
recentemente, pela Prefeitura da cidade, nas 27 principais pontes, apenas cinco foram
classificadas em bom estado de conservao. Nas demais pontes, foram constatadas patologias
diversas; em trs delas, foi recomendada a interveno imediata (CARNEIRO FILHO, 2004).
Um dos casos mais graves se encontra em uma das pontes de maior fluxo de trfico, com
28 anos de idade, onde foram detectadas srias manifestaes patolgicas em todos os 16 blocos
de fundaes, originadas, inicialmente, por forte reao lcali/agregado, induzindo um intenso
quadro de fissurao, que abriu caminho para atuao de outros mecanismos de deteriorao,
como: corroso das armaduras, lixiviao e ataques de sulfatos (HELENE, 2002). Essa ponte est
em processo de recuperao, consumindo recursos na ordem de 5,5 milhes de reais (Figura 2).
Estruturas porturias e estdios de futebol tambm so alvos dessas manifestaes. No
caso dos estdios, h a necessidade, muitas vezes, de interdit-los, total ou parcialmente, por
problemas relativos segurana estrutural.

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Com o crescimento das cidades, nos anos 70, comearam construes vertiginosas de
edifcios residenciais e comerciais em concreto armado de mltiplos pavimentos, resultando, nos
dias atuais, em uma demanda crescente de necessidade de intervenes de recuperao
estrutural.

Figura 2 - Blocos de fundao com intensa fissurao e lixiviao induzida inicialmente por reao
lcali-agregado.
O problema no relativo s patologias em si, pois elas so inevitveis com o
envelhecimento das estruturas, mas idade em que esto surgindo. Muitas vezes, com menos de
20 anos as estruturas j necessitam de manutenes corretivas generalizadas para prolongar sua
vida til.
Ressaltando essa afirmao, Aranha (1994), em um interessante estudo das manifestaes
patolgicas nas estruturas de concreto armado da Regio Amaznica, analisou 348 casos de
estruturas de concreto que foram recuperadas. Foi constatado que pouco mais de 88% das
intervenes ocorreram nos primeiros 20 anos de idade, as quais representaram,
aproximadamente, 70% do total de recursos aplicados. Mas, quais valores so esses?
Em relao estimativa de custos de reparo, Andrade e Gonzales (1978) citam que
avaliaes realizadas por especialistas estimaram que perdas causadas pela corroso, em
estruturas de concreto, em pases desenvolvidos e em desenvolvimento, esto entre 1,25% a
3,50% do Produto Nacional Bruto.
Mais recentemente, Metha e Monteiro (1994) afirmam que se estimou que mais de 40%
dos recursos empregados na construo civil, nos pases desenvolvidos, so destinados
manuteno de estruturas.
Uma importncia mais ampla da durabilidade das estruturas, e bastante atual, est na
economia de recursos naturais, medida que se prolonga o ciclo de vida das edificaes,
permitindo um menor impacto sobre o meio ambiente, em um mundo que j possui 6,5 bilhes de
habitantes, com uma previso de atingir mais de 10,0 bilhes em 2035.
Quando se trata de durabilidade e de custos envolvidos com recuperao das estruturas de
concreto, deterioradas por corroso da armadura, no se pode deixar de comentar a lei dos
cinco de Sitter (1983), que mostra a importncia de se dar ateno qualidade, nas etapas de
projeto e de construo, e manuteno preventiva, no perodo de iniciao da corroso, em
relao s manutenes corretivas tomadas no perodo de propagao.

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Na Figura 2, o autor associa um valor simblico de custo 1, s aes tomadas durante a

fase de projeto e construo (A) para que estrutura atinja uma vida til (t2). As aes so: detalhes
de projeto, especificaes dos materiais, cobrimento da armadura adequados para a agressividade
do meio; adoo de boas prticas construtivas para produo, transporte, adensamento e cura do
concreto, dentre outras. Caso as aes sejam tomadas no perodo B, em vez de A, associa-se um
custo 5. Nesse perodo, o processo de corroso ainda se apresenta na fase de iniciao, isto , no
existe armadura corroda, e medidas de proteo da superfcie do concreto devero ser realizadas
para manter a vida til (t2). Caso a interveno seja feita apenas na fase C, a estrutura j
apresentar sinais de corroso, necessitando tambm de reparos localizados, sendo associado um
custo 25 para manter a mesma vida til (t2). E se nenhuma interveno for tomada nas fases A, B
e C, a estrutura dever estar, em grande parte, despassivada e o processo de propagao da
corroso avanado, sendo necessria a realizao de manuteno preventiva, com recuperao
generalizada da estrutura, associando um custo simblico de 125.
Os custos crescem em uma razo geomtrica de ordem cinco (1, 5, 25, 125), significando
que se gastaria 125 vezes mais em uma interveno, na fase mais avanada da corroso, do que se
medidas simples tivessem sido adotadas na fase A, quais sejam, projetos e especificaes
adequadas e boas prticas construtivas, para garantir uma determinada vida til.
O maior legado da Lei dos cinco no so os valores em si, mas a conscientizao da
cadeia produtiva de que, o foco da ateno deve ser concentrado nas fases de projeto e
construo (A) e na manuteno preventiva (B) para obteno da durabilidade das estruturas de
concreto. A manuteno preventiva, na maioria das vezes, no est relacionada diretamente
estrutura de concreto, mas aos subsistemas que interagem com a estrutura, como: manuteno
em instalaes hidrosanitrias, em impermeabilizaes em lajes, em revestimentos externos, em
juntas de dilataes, etc, com o objetivo de impedir ou dificultar o contato da gua com a
estrutura de concreto.
Infelizmente, no comum a adoo de tal prtica, em parte, pelo carter de percepo,
em longo prazo, da durabilidade. A baixa resistncia compresso de um concreto percebida em
ensaios realizados em, no mximo, 28 dias, o que faz com que ocorra uma rpida cobrana aos
responsveis, mas a falta de durabilidade s percebida depois de anos, quando os primeiros
sintomas comeam a aparecer. Essa caracterstica dilui as responsabilidades e dificulta a
percepo cadeia produtiva e aos prprios consumidores de suas conseqncias.
Realando a necessidade de se buscar durabilidade durante a fase de projeto e construo
(A), cita-se Andrade (2001), que avaliou o desempenho do concreto empregado na fabricao de
quase 80.000 dormentes protendidos, utilizados nas linhas do metr de superfcie da Regio
Metropolitana do Recife (RMR), aps 16 anos de operao. O concreto, na poca da construo,
atingiu resistncia compresso mdia, aos 28 dias, de 65MPa. Foram realizadas inspees nas
linhas e extrados testemunhos dos dormentes em servio para a realizao de ensaios mecnicos,
fsicos e relativos durabilidade. O autor concluiu que a vida til estimada para os dormentes
superior vida til estimada para o prprio sistema de trens urbanos da RMR.
Quanto custaria a troca sistemtica de dormentes deteriorados ao longo da vida til do
sistema de trens urbanos, caso o concreto, com menos de 20 anos de idade, perdesse a
capacidade de proteger as armaduras em seu interior? O custo seria muito superior quele devido
ao emprego de um concreto menos permevel e do controle rgido dos materiais e das etapas de
produo adotados na fabricao dos dormentes.

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PERDA CRTICA LEGENDA

A = BOAS PRTICAS
CONSTRUTIVAS R$ 1

B = MANUTENO R$ 5
CORROSO (mm)

CUSTOS CORROSO
C = REPARO E
MANUTENO R$25

D = RENOVAO R$125

t2= t0 + t1 = VIDA TIL

t0 t1
A B C D TEMPO (ANOS)

Figura 3 - Grfico da lei dos cinco (SITTER, 1983).

Tratando-se de durabilidade das estruturas de concreto, no se pode deixar de citar a nova

abordagem, surgida no incio dos anos 90, como uma evoluo do conceito de Concreto de Alta
Resistncia (CAR): o chamado Concreto de Alto Desempenho (CAD). Nessa nova abordagem,
pe-se em primeiro plano as caractersticas de durabilidade do concreto em relao s demais
propriedades, inclusive a prpria resistncia. Devido subjetividade do conceito do CAD, a cadeia
produtiva tende a associ-lo a concretos de resistncias elevadas, que devem possuir,
obrigatoriamente, em sua composio, adio mineral de alta reatividade, sendo a soluo para os
problemas de durabilidade das estruturas de concreto. Swamy (1996) argumenta que o uso do
CAD tem como objetivo dar caractersticas otimizadas para dada carga, uso e condies de
exposio, coerentes com os requisitos de custo, vida til e durabilidade, no sendo obrigatrio o
uso de materiais caros e processos tecnolgicos complexos.
O objetivo final do processo construtivo, sob a tica da durabilidade, no a obteno de
um Concreto de Alto Desempenho (CAD), mas, sim, de estruturas de concreto armado de Alto
Desempenho. Para a maioria das estruturas, que no esto localizadas em meio agressivo e que
hoje padecem, prematuramente, de deteriorao, esse requisito poderia ser atingido com
concretos de resistncias ditas normais, sem qualquer adio mineral, desde que se tivesse uma
viso integrada que a durabilidade das estruturas no obtida somente com as caractersticas do
concreto, mas tambm com projeto estrutural, execuo e materiais componentes (METHA, 1997)
e com uma poltica de manuteno preventiva adequada, ao longo do ciclo de vida da estrutura.

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3 Manuteno - conceituao
O termo manuteno3 pode ser entendido como o conjunto de aes tomadas com o
objetivo de conservar as condies de funcionalidade de um bem ao longo da sua existncia. Tal
conceito remonta ao incio do sculo passado, quando as atividades desenvolvidas pela incipiente
industrializao comeavam a exigir nveis de produo para atendimento das demandas
incompatveis com as constantes paradas para reparos e consertos de mquinas.
Com a evoluo da indstria seriada e a constante busca por otimizao de processos, as
aes de manuteno passaram a ser mais ativas, no sentido de se prevenir quanto ocorrncia
de problemas e conseqentes paradas na produo. Foi quando as indstrias passaram a adotar as
manutenes de rotina, que j deviam constar dos seus estudos de tempos para avaliao da
produtividade. Uma evoluo nesse conceito foi a anlise prognstica dos problemas potenciais a
partir do acompanhamento constante do estado de conservao dos componentes, reduzindo
ainda mais as perdas de tempo com maquinrio parado, alm da substituio prematura de
componentes (informaes melhor detalhadas a respeito dessa evoluo esto descritas por
Resende, 2004).
Infelizmente, a indstria da construo civil, especialmente no caso de edifcios regidos por
regime condominial, ainda carece de um maior amadurecimento desses conceitos, que passa por
questes tcnicas, gerenciais e at de conscientizao junto aos usurios das suas reais
necessidades.
Os manuais de operao, uso e manuteno4 entregues pelas construtoras aos usurios,
em sua maioria, abordam aes diversas de manuteno a serem efetuadas pelos usurios do
edifcio, classificadas, ento, como preventivas ou preditivas, a depender do caso.
A diferena entre a manuteno preventiva e preditiva, como destaca Resende (2004),
que a primeira realizada de maneira rotineira, obedecendo a uma periodicidade estabelecida
previamente conforme as caractersticas de cada componente, enquanto a preditiva possui um
carter mais ativo, dinmico, pois as aes so tomadas a partir do monitoramento contnuo do
estado de conservao, tal como uma manuteno preventiva baseada em condies. Assim, a
manuteno preditiva prev a realizao de checagem dos componentes precedendo uma efetiva
interveno, diminuindo as perdas devidas a substituies prematuras.
Para Perez (1988), manuteno preventiva realizada em intervalos de tempo peridicos
pr definidos a partir de aspectos tcnicos, com a funo detectar e corrigir defeitos, evitando a
ocorrncia de falhas. J a manuteno corretiva motivada por uma exigncia funcional do bem,
cujas funes no mais oferecem condies de uso em sua normalidade.
A NBR 5674 (ABNT, 1999), no seu item 6.4, apresenta trs tipos de manuteno
necessrios a depender de cada caso, conforme se segue:

3
Conforme descrito na NBR 5.674 (ABNT, 1999), a manuteno de edifcios pode ser entendida como o conjunto de
atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes
constituintes de atender s necessidades e segurana dos usurios.
4
A NBR 14.037 (ABNT, 1998) conceitua manual de operao, uso e manuteno como documento que rene
apropriadamente todas as informaes necessrias para orientar as atividades de operao, uso e manuteno da
edificao. Ainda segundo essa norma, entende-se por operao atividades a serem realizadas para controlar o
funcionamento da edificao, por uso, as atividades normais realizadas pelos usurios dentro das condies
ambientais adequadas e, por manuteno, as atividades realizadas para conservar ou recuperar a capacidade
funcional da edificao.

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Manuteno rotineira: servios rotineiros mais simples, executados com pessoal e

equipamento disponveis na edificao, atendendo a um fluxo constante.
Manuteno planejada: atividades programadas a partir da expectativa de
durabilidade dos materiais e componentes da edificao, de relatrios de inspeo
elaborados, ou mesmo de eventuais solicitaes dos usurios.
Manuteno no planejada: intervenes de carter imediato decorrente da
necessidade de se evitar graves riscos ou prejuzos pessoais ou patrimoniais aos
usurios ou proprietrios, no previstos na manuteno planejada ou rotineira.
Em virtude dessa clara difuso de conceitos, para a presente pesquisa a abordagem
realizada por Lichtenstein (1985) parece bastante aplicvel, uma vez que associa a manuteno
com o desempenho dos componentes, tambm observado em Isaia (2005).
Com o decorrer do tempo, as partes da edificao, e por conseqncia o seu todo,
apresentam uma natural queda de desempenho, cujo comportamento varia conforme as
caractersticas dos componentes e a sua interao com o meio, as chamadas condies de
exposio. Caso se considere um patamar mnimo de desempenho abaixo do qual o edifcio no
mais cumprir de forma adequada as suas funes, deve-se ento evitar que a deteriorao
natural provoque uma queda suficiente para atingir esse nvel mnimo, conforme destacado na
Figura 4. As intervenes servem para elevar o patamar de desempenho, mesmo considerando as
quedas residuais, retardando a sua chegada ao patamar mnimo exigido.

Desempenho

queda residual de
desempenho

intervenes

desempenho
mnimo

Tempo

Figura 4 - Expresso grfica da queda de desempenho natural de uma edificao com o tempo
(extrado de Lichtenstein (1985)).
Esses conceitos podem ser tambm discutidos observando a Figura 5, igualmente adaptada
de Lichtenstein (1985). A fim de evitar que a edificao atinja o seu patamar mnimo estipulado de
desempenho, so realizadas as atividades de manuteno rotineiras (que podem ser classificadas
tambm como regulares ou preventivas), adotadas de forma programada.
Entretanto, quando esse nvel mnimo alcanado, so necessrias intervenes de
recuperao (ou manuteno corretiva), tomadas com o objetivo de retomar o desempenho a um
patamar aceitvel.

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Por fim, h ainda situaes em que a edificao j se encontra abaixo do nvel mnimo de
desempenho antes mesmo da sua utilizao, seja devido a deficincias de projeto ou de execuo.
Nesses casos so realizadas atividades de reforo para garantir o desempenho esperado.

Desempenho
Manuteno rotineira
Recuperao
Reforo

desempenho
mnimo

Tempo

Figura 5 - Evoluo do desempenho da edificao aps as atividades de manuteno (adaptado de

Lichtenstein (1985)).

Em verdade, o que se observa com freqncia que a demanda maior por servios de
manuteno em edifcios ocorre por aes corretivas, quando a sua queda de desempenho j est
provocando uma perda significativa da sua capacidade funcional. o caso, por exemplo, do
desprendimento de revestimentos aderidos, como placas cermicas e ornamentais (mrmore e
granito), cujas conseqncias podem ser bastante onerosas do ponto de vista material
(desvalorizao do imvel) e, principalmente, pessoal, devido ao risco de queda de componentes
de alturas elevadas.
Pesquisa realizada por Oliveira et al. (2006) junto a sndicos de edifcios residenciais e
comerciais na cidade de Porto Alegre aponta para a avaliao equivocada de administradores de
condomnios da necessidade de servios de manuteno baseada em problemas estticos nas
fachadas, cabendo o conserto de avarias ou falhas apenas nos casos mais extremos. Esses autores
entendem a manuteno como uma atividade de gerenciamento de riscos, na medida em que
tendem a manter o desempenho dos componentes acima dos nveis mnimos de tolerncia.
Outra questo tambm relevante para discusso a partir de qual etapa de
desenvolvimento do empreendimento se deve tratar da manuteno. Perez (1988) enfatiza a
importncia de se pensar nessa atividade desde a fase de projeto, quando as deficincias podem
ser discutidas e corrigidas a custo praticamente nulo em se comparado com intervenes que
eventualmente sejam necessrias.
A Figura 6 ilustra o incremento do custo e eficincia da atividade de manuteno de acordo
com a maior brevidade que a mesma analisada e discutida.

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tempo

t4
$ Manuteno
corretiva

t3 Manuteno
preventiva

t2 Execuo

Custo de
t1 Projeto
manuteno

1 5 25 125

Figura 6 - Grfico ilustrativo do aumento do custo com manuteno com o passar do tempo.

Esse conceito tambm discutido em trabalho elaborado por Alani et al. (2001) no qual
apresentado estudo de caso terico que avalia financeiramente a evoluo dos custos de
manuteno conforme a depreciao do prdio e o tempo. Tais anlises so explicitadas por meio
de grficos (custos x tempo) que expressam de forma clara a evoluo gradativa dos investimentos
necessrios para a manuteno com o passar do tempo (Figura 7).
Crescimento do custo das atividades de manuteno com o
tempo
3500

3000
Custo de manuteno ( x 10^3)

2500

2000

1500

1000

500

0
0 5 10 15 20 25
Tempo (anos)

Figura 7 - Exemplo do crescimento exponencial do custo de manuteno com o tempo (adaptado de Alani
et al.(2001)).

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