26/09/2017 INCORPORAO IMOBILIRIA A ARTE DE VENDER O QUE AINDA NO EXISTE - InfoMoney

A incorporao imobiliria uma atividade econmicaregulamentada por lei desde 1964. Existe mais de
uma modalidade de incorporao, sendo a mais comum a venda de imveis na planta e, certamente, a que
causa mais discusso entre incorporadores e compradores.

Segundo a lei, incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a
construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais
fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime
condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando
a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e
determinadas condies, das obras concludas.

Dessa leitura conclui-se que na incorporao no existe propriamente a venda de um apartamento ou uma
casa, quando muito, pode ocorrer a venda da frao ideal do terreno onde ser construdo o imvel a ser
incorporado no terreno, o qual compromete-se o incorporador a vender a quem assinou a promessa, quando
aquela unidade ficar pronta.

um contrato de confiana, no qual o comprador comea a pagar por algo que no tem antes mesmo do
incio da construo e continua realizando os pagamentos durante toda a obra, financiando parte do projeto
administrado pela incorporadora.

O montante que faltar para a construo o incorporador normalmente obtm por meio de financiamento
bancrio, oferecendo o prprio imvel como garantia para o pagamento da dvida.

Somente quando for finalizada a construo e obtido o habite-se, institudo o condomnio e individualizada a
matrcula no registro de imveis que a unidade habitacional pode efetivamente ser vendida pessoa que se
interessou em compr-la.

Esse comprador ento deve quitar totalmente o saldo total da dvida, com recursos prprios ou
financiamento e, somente depois de ter recebido integralmente o preo do imvel, a incorporadora dar
posse ao novo proprietrio.

fcil concluir da que o risco dessa atividade toda do promissrio comprador, que acredita em uma
promessa, financia boa parte da construo sem receber nenhuma remunerao
pelo dinheiro emprestado para a incorporadora e somente recebe o imvel quando quit-lo
completamente.

A incorporadora, por sua vez, beneficia-se dos adiantamentos de pagamentos realizados pelo promissrio
comprador, no paga qualquer encargo por esse dinheiro e lucra com isso pois deixa de pegar esse
montante em instituies financeiras, onde teria encargos, e somente entrega a unidade quando receber o
valor total da venda, sem riscos.

Se o promissrio parar de pagar as parcelas durante a obra, a empresa somente desfaz o contrato de
promessa e o repassa a outro interessado, ficando ainda com o dinheiro que lhe foi emprestado pelo antigo
promitente comprador. Se no receber o valor final quando a unidade estiver pronta, no a entrega e no tem
o risco de no receber por ela.

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26/09/2017 INCORPORAO IMOBILIRIA A ARTE DE VENDER O QUE AINDA NO EXISTE - InfoMoney

J o comprador precisa dispor de dinheiro sem usufruir de nenhum bem e no tem uma certeza de que ter o
seu imvel pronto na data aprazada. Pior que isso, no tem certeza nem se efetivamente um dia o ter, pois,
caso a empresa entre em falncia, dificilmente conseguir reaver os valores que pagou.

Embora a legislao preveja alternativas para que no se perca por completo o investimento, garantindo aos
promitentes compradores, em linhas gerais, que estes podero retomar a obra por conta prpria e alguns
mecanismos que impedem que aquele empreendimento no seja destinado ao pagamento das dvidas da
empresa, o fato que prejuzo o promitente comprador sempre ter.

Como se no bastasse todo esse risco, o interessado na compra do imvel ainda tem que confiar que nada
mudar na sua vida, que nenhum imprevisto acontea durante o tempo de construo, pois, se fatores
imprevisveis mudarem sua situao financeira e este promitente comprador no conseguir continuar o
negcio e efetivar a compra propriamente dita, normalmente lhe exigido da empresa a perda total ou de
parte substancial dos valores que foram investidos na obra emprestados incorporadora.

nesse ponto que, se no houver recursos para a quitao integral da dvida, ou na impossibilidade da
obteno do financiamento, a empresa intenciona a retomada da unidade, sem restituio dos valores.

Essa postura, ilegal e arbitrria, absurda, porque o promitente comprador no tem nada e nunca teve, nunca
usufruiu de nenhum bem, apenas disse que compraria o imvel quando este ficasse pronto e adiantou
pagamentos para isso. Quando fica impossibilitado de concretizar o negcio e efetivar a compra, se no tem
recursos para faz-lo, ele somente deixa de comprar. No h devoluo de imvel como costumeiramente se
diz, simplesmente no existe a venda.

A empresa no perde nada com isso, pois o imvel sempre foi seu e pode negoci-lo com quem e como
quiser. Alis, conforme j dito, teve uma ajuda para constru-lo, um financiamento gratuito que tambm lhe
vantajoso.

Ningum compra um imvel, paga por trs ou quatro anos, para depois desistir do negcio e perder dinheiro.
As pessoas deixam de comprar porque no tm condies naquele momento e a lei lhe garante a restituio
das quantias pagas.

Como as incorporadoras, em regra, se negam a devolver o dinheiro, o promitente comprador tem de buscar
no Judicirio a soluo que invariavelmente determina a restituio e, apesar de todas as vantagens obtidas
pela incorporadora, ainda a autoriza a reter entre 10% e 15% daquele valor que est em seu poder a ttulo de
indenizao de despesas administrativas.

Esse o direito e isso o que tem sido assegurado aos promitentes compradores que desistem da compra do
imvel na planta. Assunto j sumulado pelo STJ e tribunais estaduais, garantindo de forma inequvoca o
direito do chamado distrato e recebimento de 85% a 90% dos valores investidos, devidamente corrigidos e
em nica parcela quele que no conseguiu concretizar a compra.

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