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EDIFICAÇÕES
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SUMÁRIO
ASSUNTO PÁG.
1 INTRODUÇÃO ...................................................................................... 03
2 OBJETIVO ............................................................................................. 04
4 DEFINIÇÕES ........................................................................................ 06
REFERÊNCIAS .............................................................................................. 31
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1 INTRODUÇÃO
O Manual de Operação, Uso e Manutenção também pode ser identificado por meio
de outros termos como Manual da Edificação, Manual do Usuário ou ainda Manual do
Proprietário. Nesta apostila vamos tratá-lo, por simplicidade, apenas com o título de
Manual, assim como também não o distinguiremos entre Manual do Proprietário,
destinado à unidade privativa, e Manual do Síndico, direcionado às áreas e instalações
comuns; que passaremos a discutir.
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2 OBJETIVO
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Até o fechamento da redação desta apostila, a ABNT NBR 14037:1998 encontrava-se em revisão junto a
CE-02:140.01 – Comissão de Estudo de Manutenção de Edificações do Comitê Brasileiro da Construção
Civil – ABNT/CB-02. Portanto, o leitor deverá acompanhar a publicação e adquirir a nova versão desta
Norma Técnica para analisar as alterações ocorridas ao conteúdo por ora apresentado; o que pode ser feito
diretamente junto a ABNT de modo fácil por meio do site www.abnt.org.br.
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Acesse www.sinduscon-mg.org.br.
3
Acesse www.sindusconpe.com.br.
4
Acesse www.sindusconsp.com.br.
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Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem
assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em
língua português sobre suas características, qualidades, quantidade,
composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre
outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e
segurança dos consumidores”.
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Uso e Manutenção, com os menores custos.
Além disso, elaborar e entregar o Manual não se justifica apenas pela imposição
legal ou o cumprimento às Normas Técnicas brasileiras, mas para minimizar os custos
cobertos pelo profissional ou construtora/incorporadora, principalmente ao longo do
período de garantia. O mau uso do imóvel por desinformação do morador é uma das
maiores causas de ocorrências de chamadas de manutenção, e que gera custo no seu
atendimento no período pós-ocupação podendo chegar até 3,5% do custo total da obra,
como apontado pelo Grupo de Evolução Conjunta – GEC – do SINDUSCON-SP e
SECOVI-SP (CONSTRUÇÃO MERCADO, 2002).
4 DEFINIÇÕES
• Uso: atividades normais projetadas para serem realizadas pelos usuários dentro
das condições ambientais5 adequadas criadas pela edificação;
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Por condições ambientais entendem-se as exigências do usuário quanto à segurança, habitabilidade e
sustentabilidade da edificação.
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recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a atender
as necessidades e segurança dos seus usuários;
• Vida útil (VU): período de tempo durante o qual o edifício (ou seus sistemas)
mantém o desempenho esperado, quando submetido às atividades de manutenção
predefinidas em projeto;
5 FINALIDADE DO MANUAL
De acordo com a NBR 14037 (ABNT, 1998), o Manual tem por finalidade:
6 APRESENTAÇÃO DO MANUAL
O Manual deve ser redigido em linguagem simples, clara, objetiva e neutra, bem
como apresentado de forma didática e organizada a fim de melhor transmitir as
informações técnicas aos proprietários e/ou usuários que são, geralmente, leigos.
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conteúdos de cada parte, etc., a fim de melhor explicar ou alertar.
O Manual deve ser produzido em meio físico durável e acessível aos seus leitores,
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sendo que o uso dos meios eletrônicos é permitido desde que possuam a alternativa de
fácil reprodução dos conteúdos em meios impressos convencionais.
Para atingir a finalidade do Manual, este deve conter informação suficiente para que
os proprietários e/ou usuários possam operar e utilizar a edificação e realizar as
atividades de manutenção, contendo, no mínimo, os itens apresentados a seguir, em
conformidade com a NBR 14037 (ABNT, 1998).
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• Conjunto completo de projetos e discriminações técnicas atualizadas em relação
ao realmente construído;
Para a elaboração correta do projeto “as built”, recorra à NBR 14645-3 (ABNT, 2005)
que estabelece os requisitos exigíveis para a locação e o controle dimensional da obra,
com as anotações de todas as alterações ocorridas no transcorrer da obra, e indica os
procedimentos para se chegar ao projeto executado, a partir de um projeto executivo.
Ressaltando que, de acordo com Aguilera (2005), o projeto como construído ou “as
built” é, na verdade, um conjunto de projetos ou de documentos técnicos que registra,
textual e fielmente, de maneira gráfica, o que foi executado na edificação.
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Tabela 2 – Modelo de ficha técnica da edificação como sugerido no Manual do
Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
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Tabela 3 – Modelo para identificação dos materiais de cada ambiente como sugerido no
Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
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Tabela 4 - Modelo para identificação dos fornecedores de materiais como sugerido no
Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
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7.2 INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA A
COLOCAÇÃO EM USO DA EDIFICAÇÃO
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• Descrição dos riscos inerentes à edificação, mesmo em operação e uso em
condições normais, e os procedimentos de segurança preventivos necessários.
- sistemas hidrossanitários;
- sistemas eletro-eletrônicos;
- sistemas de automação;
- sistemas de comunicação;
- sistemas de incêndio;
- fundações e estruturas;
- pisos;
- coberturas;
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correspondente ao circuito. E, instruir o leitor para os principais problemas que
eventualmente poderão ocorrer e quais os procedimentos para correção. Descrever os
procedimentos também para as demais instalações prediais, como telefone, interfone,
instalação de gás, exaustão, portões, etc.
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Tabela 6 – Orientações para a limpeza de sujeiras ou manchas em pisos de mármore ou
granito, de acordo com o Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
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7.4 INSTRUÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA SITUAÇÕES DE
EMERGÊNCIA
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• Especificação de um programa de manutenção preventiva de materiais,
componentes e elementos construtivos, bem como de instalações e equipamentos
relacionados à segurança e a salubridade da edificação;
Instalação de gás;
Instalação hidráulica;
Instalação elétrica;
Vidros;
Lareira;
Banheiras de hidromassagem;
Impermeabilização;
Portas;
Esquadrias de alumínio;
Esquadrias de madeira;
Metais sanitários;
Louças sanitárias;
Bancadas em mármore/granito;
Revestimentos de pisos;
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Revestimentos de paredes;
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Tabela 7 – Modelo para informação quanto ao tipo e periodicidade da manutenção
preventiva
Continua...
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... continuação da Tabela 7.
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Tabela 8 – Modelo que compõe o sistema de manutenção preventiva para alvenaria de
vedação com bloco de concreto ou cerâmico
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Para o caso de reformas, o Manual deve informar da necessidade em consultar
previamente a incorporadora/construtora, ou os projetistas responsáveis técnicos ou
contratar profissionais habilitados e capacitados para análise. Em hipótese alguma
poderão ser realizadas alterações que levem à demolição total ou parcial de elementos
estruturais ou das instalações prediais da edificação. Os serviços somente serão
realizados por profissionais com reconhecida capacidade técnica.
• Descrição clara e precisa das garantias dadas pelo responsável pela produção da
edificação, identificando-se os prazos de validade e as responsabilidades dos
proprietários e/ou usuários da edificação para a validade destas garantias;
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garantias.
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Tabela 10 - Modelo para identificação dos fornecedores de serviços como sugerido no
Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
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Tabela 11 – Sugestão para apresentação dos prazos de garantia para algumas partes da
edificação, de acordo com a NBR 15575-1 (ABNT, 2008)
Continua ...
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... continuação da Tabela 11.
♦ Nos termos do art. 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força
maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida;
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eventuais descaracterizações dos acabamentos, revestimentos e das instalações
entregues;
8 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Mariano et al. (2002) recomendam, ainda, que sejam arquivados todos os contratos
de manutenção, termos de garantia fornecidos pelos fabricantes e manuais de instalação
e uso de equipamentos e componentes para que possam ser repassados, anexados ao
Manual, ao proprietário e/ou usuário.
Para finalizar, sugere-se que informe, ainda, ao proprietário que no caso de venda
ou locação uma cópia do Manual deverá ser entregue ao novo dono ou usuário, a fim de
que a edificação seja operada, utilizada e mantida adequadamente.
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REFERÊNCIAS
____. NBR 14037. Manual de operação, uso e manutenção das edificações – Conteúdo e
recomendações para elaboração e apresentação. Rio de Janeiro: ABNT, 1998. 5 p.
____. NBR 14645-3. Elaboração do “como construído” (as built”) para edificações. Parte
3: Locação topográfica e controle dimensional da obra - Procedimento. Rio de
Janeiro: ABNT, 2005. 6 p.
BONIN, Luis C. Manutenção de edifícios: uma revisão conceitual. In: Seminário sobre
Manutenção de Edifícios. Anais... Porto Alegre: UFRGS, 1988. p. 1-31.
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SINDUSCON/MG – SINDICATO DA INSDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL NO ESTADO
DE MINAS GERAIS. Manual Garantias. 4 ed. Belo Horizonte: SINDUSCON/MG,
2009. 116 p.
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