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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG

(Aprovada e publicada em 19 de agosto de 2015. 2ª Revisão, realizada


aos 15 dias de julho de 2016 – atualização do item 4.1 e revisão dos
itens 6.2, 18.1, 18.2, 18.3 e 20.)

Inspeção Predial e Auditoria


Técnica Predial
Building Inspection and Technical Building Audit

o o
Comitê de Elaboração/Revisão (2015): Eng Civil Marcio Soares da Rocha, Eng Civil Ernesto
o o
Ferreira Nobre Júnior, Eng Civil Francisco Alves de Aguiar, Eng Civil Jorge Luiz Rodrigues Cursino
o o o a
de Sena, Eng Civil, Eng Eletricista e Eng de Segurança do Trabalho José de Montier Barroso, Eng
o
Civil Christina Bianchi Brandão, Eng Civil Elismar de Oliveira Sá.
Palavras-Chaves: edificações, inspeção predial, auditoria técnica. 19 páginas

Sumário
PREFÁCIO........................................................................................................................................ 2
INTRODUÇÃO.................................................................................................................................. 2
1 OBJETIVO..................................................................................................................................... 2
2 REFERÊNCIAS NORMATIVAS E TÉCNICAS.............................................................................. 3
3 DEFINIÇÕES................................................................................................................................. 3
4 HABILITAÇÃO PROFISSIONAL.................................................................................................... 5
5 CLASSIFICAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES........................................................................................ 6
6 CLASSIFICAÇÃO DAS INSPEÇÕES PREDIAIS.......................................................................... 7
7 CARACTERIZAÇÃO DA AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL.......................................................... 8
8 METODOLOGIA DA INSPEÇÃO PREDIAL E DA AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL................... 8
9 DOCUMENTAÇÃO DA EDIFICAÇÃO INSPECIONADA OU AUDITADA..................................... 9
10 PLANEJAMENTO DA VISTORIA TÉCNICA E ELABORAÇÃO DE LISTAS DE
VERIFICAÇÃO (CHECKLISTS).................................................................................................. 10
11 VISTORIA TÉCNICA................................................................................................................... 10
12 INFORMAÇÕES ADICIONAIS ÚTEIS À INSPEÇÃO PREDIAL OU À AUDITORIA TÉCNICA
PREDIAL..................................................................................................................................... 11
13 CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS.......................................................................................... 11
14 CLASSIFICAÇÃO DAS FALHAS................................................................................................. 12
15 CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS................................... 12
16 DEFINIÇÃO DE PRIORIDADES COM RELAÇÃO AO SANEAMENTO DE ANOMALIAS E À
CORREÇÃO DE FALHAS........................................................................................................... 13
2
Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

17 AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO E DO USO DA EDIFICAÇÃO................................................ 13


18 AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE ESTABILIDADE E SEGURANÇA DA
EDIFICAÇÃO............................................................................................................................... 14
19 PRESCRIÇÕES/RECOMENDAÇÕES DA INSPEÇÃO OU AUDITORIA.................................... 15
20 ESTRUTURA PARA APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL E/OU DE
AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL – TÓPICOS ESSENCIAIS..................................................... 16
21 COMO CITAR ESTE DOCUMENTO........................................................................................... 17
ANEXO – NORMAS TÉCNICAS DA ABNT INDICADAS................................................................. 17

PREFÁCIO
O IBRAENG – Instituto Brasileiro de Auditoria de Engenharia é a entidade de classe homologada pelo
sistema Confea-Crea que objetiva o desenvolvimento e a padronização de métodos e técnicas
científicas de auditoria, aplicáveis aos trabalhos de Engenharia. O IBRAENG possui registro regional
no Crea-CE, tem atuação nacional e possui como associados profissionais de Engenharia e
Arquitetura de nível superior de todo o Brasil.

As Orientações Técnicas emitidas pelo IBRAENG visam contribuir para a uniformização e


padronização do entendimento sobre métodos, técnicas e procedimentos pertinentes à Auditoria de
Engenharia e sobre temas afins e correlatos, bem como orientar aos profissionais de Engenharia e
Arquitetura sobre os assuntos nelas tratados.

As Orientações Técnicas do IBRAENG são disponibilizadas gratuitamente em meio eletrônico e


podem ser publicadas e distribuídas, sendo, no entanto, vetada a sua comercialização.

A impressão deste documento para uso pessoal é permitida; todavia, a impressão em grande escala
e para uso coletivo só pode ser feita com permissão do IBRAENG. As citações desta Orientação
Técnica devem ser feitas conforme apresentado no item 21 desta Orientação Técnica.

INTRODUÇÃO
Nos últimos 10 anos diversas leis e/ou decretos municipais instituindo a obrigatoriedade de inspeções
prediais em edificações em funcionamento têm sido projetados, sancionados e/ou regulamentados no
Brasil. Tais projetos, leis e decretos determinam que a competência para a realização de vistorias
técnicas e emissão de laudos de inspeções prediais em edificações compete aos profissionais de
nível superior devidamente registrados e habilitados nos conselhos profissionais regionais de
Engenharia e Agronomia (Crea) e nos conselhos profissionais regionais de Arquitetura e Urbanismo
(CAU), entretanto, não trazem orientações metodológicas que possibilitem a efetiva e competente
realização dessas inspeções prediais. Tal situação pode provocar a realização de inspeções prediais
de má qualidade que não atendam ao objetivo maior de proteger a sociedade contra acidentes e
incidentes provocados por defeitos construtivos, uso inadequado ou falta de manutenção das
edificações e de seus sistemas e equipamentos.

O IBRAENG, portanto, com o intuito de contribuir para o desenvolvimento do país e para a proteção
da sociedade brasileira, disponibiliza aos profissionais de Engenharia e Arquitetura em geral, aos
Conselhos Profissionais de Engenharia e Arquitetura, às entidades de classe e aos órgãos públicos
(contratantes, controladores e reguladores) esta Orientação Técnica que visa contribuir para
uniformizar o entendimento sobre as definições de “inspeção predial” e “auditoria técnica predial”,
bem como para padronizar a metodologia referencial para a realização de inspeções prediais e
auditorias técnicas prediais.

1 OBJETIVO
Esta Orientação Técnica objetiva contribuir para:

a) Uniformizar as definições de “inspeção predial” e “auditoria técnica predial” e demais termos


técnicos correlacionados com essas atividades;

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

b) Padronizar a metodologia para a realização de inspeções prediais e auditorias técnicas


prediais;
c) Indicar quais são os profissionais habilitados legalmente para inspeção predial e auditoria
técnica predial, por sistema predial;
d) Definir a estrutura essencial (tópicos) que devem constar num laudo de inspeção predial e de
auditoria técnica predial;

2 REFERÊNCIAS NORMATIVAS E TÉCNICAS


Na aplicação desta Orientação Técnica é necessário atender aos seguintes preceitos legais:

Leis Municipais de Inspeção Predial.

Códigos de Obras e Edificações (COE) municipais.

Lei Federal Nº 5.194, DE 24 DEZ 1966 (Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e
Engenheiro-Agrônomo, e dá outras providências).

Lei Federal Nº 12.378/2010 (Regulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo; cria o Conselho de


Arquitetura e Urbanismo do Brasil - CAU/BR e os Conselhos de Arquitetura e Urbanismo dos Estados
e do Distrito Federal - CAUs; e dá outras providências).
o
Decreto Federal n 81.621/1978 (Aprova o Quadro Geral de Unidades de Medidas).
o
Resolução n 1002/2002 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Código de
Ética Profissional do Confea).
o
Resolução n 218/1973 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Fixa as
atribuições do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nas diversas modalidades).
o
Resolução n 1010/2007 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Fixa as
atribuições do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nas diversas modalidades).

Normas Técnicas da ABNT referentes a perícias e a execução de diversos serviços de engenharia,


especialmente as destacadas no Anexo desta Orientação Técnica.

São referências técnicas desta Orientação Técnica:

INSTITUTO BRASILEIRO DE AUDITORIA DE ENGENHARIA. OT-001/2012-IBRAENG: Auditorias de


Engenharia – Procedimentos Gerais. Fortaleza, 2012.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Norma de Inspeção


predial do IBAPE Nacional. 2012.

3 DEFINIÇÕES
Anomalias: desconformidades técnicas construtivas ou de uso de uma edificação ou de seus
equipamentos e sistemas, que implicam na perda de desempenho da edificação ou de suas partes
(equipamentos e sistemas) e na redução de sua vida útil. Podem comprometer a segurança, a
estabilidade e a funcionalidade da edificação, a saúde dos usuários, o conforto térmico, acústico e
lumínico, a estética, a acessibilidade, a durabilidade, a vida útil, e outros aspectos de desempenho
constantes na NBR 15.575/ABNT.

Auditoria técnica predial: conjunto de procedimentos voltados à análise da conformidade de uma


edificação de engenharia concluída e em funcionamento, com relação às suas condições técnicas, de
uso e de manutenção, à luz das leis e normas técnicas vigentes e que resulta num laudo. A auditoria
técnica predial é realizada necessariamente por uma equipe multidisciplinar e preferencialmente
fundamenta as suas conclusões em resultados de exames tecnológicos ou de medições realizadas
com equipamentos.

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Documentos técnicos: desenhos técnicos e/ou textos descritivos que caracterizam e registram os
diversos elementos e sistemas componentes dos projetos e obras de engenharia.

Falhas: desconformidades de manutenção de uma edificação ou de seus equipamentos e sistemas,


que provocam ou possam vir a provocar anomalias, as quais podem comprometer a segurança, a
estabilidade e a funcionalidade da edificação, a saúde dos usuários, o conforto térmico, acústico e
lumínico, a estética, a acessibilidade, a durabilidade, a vida útil, e outros aspectos de desempenho
constantes na NBR 15.575/ABNT.

Grau de risco de anomalias e falhas: “Critério de classificação das anomalias e falhas existentes
na edificação e constatadas em uma inspeção predial, considerado o risco oferecido aos usuários, ao
meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial.” (definição da Norma de
Inspeção predial do IBAPE Nacional. 2012. Item 4.4)

O grau de risco das anomalias e falhas de uma edificação é classificado em: crítico, médio e mínimo,
de acordo com os critérios definidos no corpo desta OT.

Habitabilidade: estado das características ou condições de adequação de uma habitação humana no


que se refere à segurança e estabilidade, conforto térmico, sonoro, higiene, iluminação, umidade,
salubridade, ventilação e odores.

Inspeção predial: análise diagnóstica de uma edificação, quanto aos seus aspectos técnicos, de uso
e de manutenção, que resulta num laudo. A inspeção predial, a depender do seu nível, pode ser
realizada por um profissional ou por uma equipe multidisciplinar e pode fundamentar as suas
conclusões em observações visuais ou em resultados de exames laboratoriais ou de medições
realizadas com o uso de equipamentos.

Irregularidades: ver anomalias.

Listas de verificação (ou checklists): formulários elaborados pelos inspetores e/ou auditores para
verificação e anotação in loco das características técnicas, de uso e de manutenção de uma
edificação inspecionada ou auditada. São documentos imprescindíveis nas vistorias técnicas, onde os
inspetores e auditores registrarão as características dos diversos sistemas construtivos da edificação
e das práticas de uso e manutenção adotadas pelos seus usuários e administradores, além das
anomalias e falhas porventura constatadas.

Nível de inspeção predial: classificação da inspeção predial quanto a sua complexidade, em função
das características técnicas, da manutenção e do uso observado na edificação inspecionada, e da
necessidade ou não de formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os níveis
de inspeção predial podem ser classificados em nível 1, nível 2 e nível 3 (conforme definidos no corpo
desta OT). A inspeção predial de nível 3 é a auditoria técnica predial.

Memorial descritivo: documento técnico no qual os serviços, os sistemas, os equipamentos e os


materiais de construção de uma edificação são descritos e especificados de modo que permita a sua
completa compreensão, bem como o seu uso e manutenção.

Projeto executivo (Lei 8.666/93, art. 6º, X) : “X – Projeto Executivo – o conjunto dos elementos
necessários e suficientes à execução completa da obra, de acordo com as normas pertinentes da
Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT”.

Projeto as built: documento técnico que registra, descreve e retrata a edificação exatamente como
foi (e está) construída, considerando as alterações porventura realizadas com relação ao seu projeto
executivo.

Serviço de engenharia: toda atividade, cuja execução seja de competência restrita aos profissionais
de engenharia.

Sustentabilidade ambiental: (1) característica ou condição de um processo ou de um sistema que


permite a sua permanência, em certo nível, por um determinado prazo; (2) uso racional de recursos

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

naturais de forma a prejudicar o menos possível o equilíbrio entre o meio ambiente e as comunidades
humanas e toda a biosfera que dele dependem para existir.

Vistoria: visita técnica realizada por um profissional de Engenharia ou Arquitetura para caracterizar
uma obra em andamento ou uma edificação concluída quanto aos seus diversos aspectos físicos, ao
seu uso e manutenção.

4 HABILITAÇÃO PROFISSIONAL
As Inspeções Prediais e as Auditorias Técnicas Prediais deverão ser realizadas apenas por
engenheiros e arquitetos devidamente registrados e regulares com o CREA e CAU e em
conformidade com as respectivas atribuições de cada modalidade profissional, conforme resoluções
do CONFEA e CAU-BR, preferencialmente treinados e capacitados mediante cursos específicos
promovidos por entidades de classe da Engenharia e da Arquitetura ou por profissionais experientes,
por meio de empresas especializadas.

As inspeções prediais podem possuir características multidisciplinares, em função da complexidade e


da diversidade dos sistemas construtivos, equipamentos e materiais de construção a serem
inspecionados. Os profissionais responsáveis pela realização de inspeções prediais podem convocar
profissionais de outras especialidades para assessorá-los, conforme o nível de inspeção predial
contratado, cuja comprovação deve ser anexada ao laudo através das competentes ARTs e RRTs.

Cada modalidade profissional possui as suas atribuições definidas por leis e resoluções dos
respectivos conselhos profissionais. A tabela 4.1 informa quais são os profissionais habilitados para
inspecionar/auditar cada tipo de sistema predial. As Auditorias Técnicas Prediais geralmente
possuem características multidisciplinares e são realizadas por equipes de profissionais de diversas
especialidades, conforme tabela 4.1 desta OT.

Tabela 4.1 - Profissionais habilitados legalmente para inspeção predial e auditoria técnica predial, por
sistema predial – atribuições iniciais, com base na graduação.
SISTEMA PREDIAL PROFISSIONAL HABILITADO FUNDAMENTO
 Lei Federal 5.194/1964;
Estrutura (fundações, pilares, Engenheiro Civil
Resolução 218/1977/Confea
vigas, lajes etc.) Arquiteto/Urbanista
 Lei Federal 12.378/2010;
Alvenaria, Vedação (paredes e  Lei Federal 5.194/1964;
Engenheiro Civil
divisórias), Revestimentos e Resolução 218/1977/Confea;
Arquiteto/Urbanista
Esquadrias  Lei Federal 12.378/2010;
 Lei Federal 5.194/1964;
Engenheiro Civil
Cobertura Resolução 218/1977/Confea
Arquiteto/Urbanista
 Lei Federal 12.378/2010;
Trabalhos em solos Engenheiro Civil  Lei Federal 5.194/1964;
(aterramentos, contenções etc.) Arquiteto/Urbanista Resolução 218/1977/Confea
 Lei Federal 5.194/1964;
Instalações hidráulicas e Engenheiro Civil
Resolução 218/1977/Confea
sanitárias Arquiteto/Urbanista
 Lei Federal 12.378/2010;
Engenheiro Civil
 Lei Federal 5.194/1964;
Arquiteto/Urbanista
Resolução 218/1977/Confea;
Instalações de gás Eng. Mecânico
Resolução 288/1983/Confea;
Engenheiro de Produção
 Lei Federal 12.378/2010.
Mecânica
Engenheiro Civil  Lei Federal 5.194/1964;
Instalações de comunicação
Arquiteto/Urbanista Resolução 218/1977/Confea
(telefonia e informática)
Engenheiro Eletricista  Lei Federal 12.378/2010.
Instalações elétricas de baixa Engenheiro Civil  Lei Federal 5.194/1964;
tensão (conforme classificação Arquiteto/Urbanista Resolução 218/1977/Confea
da NBR 5410/ABNT, item 1.2.2) Engenheiro Eletricista  Lei Federal 12.378/2010.

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Tabela 4.1 - Profissionais habilitados legalmente para inspeção predial e auditoria técnica predial, por
sistema predial – atribuições iniciais, com base na graduação (conclusão)
SISTEMA PREDIAL PROFISSIONAL HABILITADO FUNDAMENTO
 Lei Federal 5.194/1964;
Instalações elétricas de alta Engenheiro Eletricista
Resolução 218/1977/Confea
tensão
 Lei Federal 12.378/2010
Elevadores e demais máquinas Engenheiro Mecânico
 Lei Federal 5.194/1964;
e equipamentos eletro- Engenheiro Mecatrônico
Resolução 218/1977/Confea;
mecânicos (geradores, Engenheiro de Produção
Resolução 288/1983/Confea
exaustores etc.) Mecânica
Engenheiro Mecânico  Lei Federal 5.194/1964;
Climatização Engenheiro de Produção Resolução 218/1977/Confea;
Mecânica Resolução 288/1983/Confea
Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista  Lei Federal 5.194/1964;
Bombas dos sistemas
Engenheiro Mecânico Resolução 218/1977/Confea;
hidrossanitários
Engenheiro de Produção Resolução 288/1983/Confea
Mecânica
Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista  Lei Federal 5.194/1964;
Combate a incêndio
Engenheiro de Segurança do Resolução 218/1977/Confea
Trabalho
Proteção Contra Descargas Engenheiro Eletricista  Lei Federal 5.194/1964;
Atmosféricas Engenheiro Civil Resolução 218/1977/Confea
Engenheiro Mecânico  Lei Federal 5.194/1964;
Climatização Engenheiro de Produção Resolução 218/1977/Confea;
Mecânica Resolução 288/1983/Confea
Engenheiro Eletricista  Lei Federal 5.194/1964;
Automação Engenheiro Eletrônico Resolução 218/1977/Confea
Engenheiro Mecatrônico
Engenheiro Eletricista  Lei Federal 5.194/1964;
Segurança (câmeras, alarmes
Engenheiro Eletrônico Resolução 218/1977/Confea
etc.)
Engenheiro Mecatrônico
Engenheiro Eletricista  Lei Federal 5.194/1964;
Engenheiro Mecânico Resolução 218/1977/Confea;
Energias Renováveis
Engenheiro de Produção Resolução 288/1983/Confea
Mecânica

o
Notas: (1) A Resolução n 1073/2016-Confea permite o acréscimo de atribuições de Engenheiros,
mediante cursos de pós-graduação. As atribuições dadas pelo Crea regional mediante a
graduação são denominadas atribuições iniciais. Um engenheiro de certa modalidade pode vir
a ter atribuições de outras graduações de Engenharia acrescentadas às suas iniciais, caso
curse disciplinas referentes a outra modalidade de Engenharia, em cursos a nível de
especialização, mestrado ou doutorado;
(2) se existirem relatórios ou laudos de manutenções periódicas de máquinas e equipamentos
eletromecânicos da edificação inspecionada, elaborados por empresas ou profissionais
registrados e regulares com o Crea regional, contendo suas respectivas ART’s, fica a critério do
contratado e do contratante a formação de equipe multidisciplinar para a realização de
inspeções prediais de nível 1 e 2, as quais podem ser realizadas por engenheiros civis e/ou
arquitetos, sem necessidade de outros profissionais. Tais laudos, no entanto, deverão ser
anexados ao laudo dos inspetores prediais;

5 CLASSIFICAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES


5.1 Quanto ao Tipo, Ocupação e Utilização

Os tipos das edificações, para efeito desta Orientação Técnica, são: residenciais; comerciais;
industriais; rurais; portuárias; aeroportuárias; ferroviárias; de saúde; públicas; recreativas;
educacionais; religiosas; rodoviárias; temporárias ou efêmeras (estandes, coberturas etc.);
subterrâneas; aquáticas; de comunicações; de energia; de transporte urbano; monumentos.

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

5.2 Quanto ao Padrão e Complexidade Construtiva

Para fins de classificação das inspeções e auditorias técnicas prediais, as edificações podem ser
classificadas quanto ao padrão e complexidade construtiva em:

a) Baixo: edificações com estruturas, equipamentos e instalações básicas, sem elevadores e


com padrão construtivo e de acabamento classificado como baixo segundo a NBR
12.721/2006/ABNT. Possuem fundações simples diretas (blocos ou sapatas).
b) Normal: edificações com estruturas, equipamentos e instalações comuns, com pelo menos
um elevador e padrão construtivo e de acabamento classificado como normal segundo a NBR
12.721/2006/ABNT.
c) Alto: edificações com estruturas, equipamentos e instalações complexas, com mais de um
elevador e com padrão construtivo e de acabamento classificado como alto segundo a NBR
12.721/2006/ABNT. Possuem fundações especiais e um ou mais sistemas de automação.
5.3 Quanto ao Número de Pavimentos

As edificações, para efeito desta Orientação Técnica, são classificadas também conforme o número
de pavimentos ou andares. A classificação, quanto a este aspecto, é quantitativa.

5.4 Quanto à Área Construída

As edificações, para efeito desta Orientação Técnica, são classificadas também conforme as suas
respectivas áreas construídas (áreas pavimentadas), A classificação, quanto a este aspecto, é
quantitativa e as áreas são descritas em metros quadrados.

Exemplo de classificação de edificação: (1) residencial; (2) padrão normal; (3) 15 pavimentos; (4)
2
Área Construída de 7.000 m .

Nota: independente da classificação da edificação conforme este item, cabe aos inspetores e auditores
apresentar no laudo a descrição da edificação, apontando a sua localização, sua idade e os sistemas
construtivos que a compõem.

6 CLASSIFICAÇÃO DAS INSPEÇÕES PREDIAIS


A Inspeção Predial é classificada quanto à sua complexidade, em função das características técnicas
(construtivas), da manutenção e do uso da edificação inspecionada, e da necessidade ou não de
formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os níveis de inspeção predial
podem ser classificados em nível 1, nível 2 e nível 3 conforme se define a seguir.

6.1 Inspeção Predial de Nível 1

Inspeção Predial realizada em edificação com padrão e complexidade construtiva do tipo baixo (ver
5.2.a), que possui até três pavimentos, sem elevadores, e que apresenta simplicidade na manutenção
e na operação de seus elementos e sistemas construtivos.

A Inspeção Predial nesse nível pode ser realizada por um ou mais profissionais habilitados em
apenas uma especialidade (engenheiro civil ou arquiteto) e suas conclusões são fundamentadas nas
observações visuais e/ou em medições realizadas pelos próprios inspetores prediais.

Consoante a Lei Municipal específica, o laudo de inspeção predial neste nível deverá apontar as
medidas saneadoras das anomalias e falhas porventura constatadas.

6.2 Inspeção Predial de Nível 2

Inspeção Predial realizada em edificação com padrão e complexidade construtiva normal (ver 5.2.b),
com um ou mais elevadores, cujas manutenções de seus equipamentos e sistemas construtivos (tais
como elevadores, bombas hidráulicas e sanitárias, portões automáticos, reservatórios de água etc.)
sejam feitas por empresas especializadas terceirizadas, registradas e regulares no Crea.

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por uma equipe de profissionais, de acordo com as
respectivas habilitações e atribuições profissionais de cada modalidade profissional (ver Tabela 4.1 e
notas), e suas conclusões são fundamentadas principalmente na observação visual e nas medições
feitas pelos próprios inspetores, podendo contar com resultados de ensaios e ensaios tecnológicos,
conforme o caso.
Dependendo da legislação municipal específica, o laudo de inspeção predial neste nível deverá
apontar as medidas saneadoras das anomalias e falhas porventura constatadas pelos inspetores,
bem como os prazos para as medidas corretivas que devem ser executadas.
A nota do item 4.0 também se aplica às inspeções prediais deste nível.

6.3 Inspeção Predial de Nível 3

Inspeção Predial realizada em edificações com alto padrão e alta complexidade construtiva (ver
5.2.c), com vários pavimentos, com mais de um elevador, cujas manutenções de seus equipamentos
e sistemas construtivos (tais como elevadores, bombas hidráulicas e sanitárias, portões automáticos,
reservatórios de água etc.) sejam feitas por empresas especializadas terceirizadas, registradas no
Crea.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada necessariamente por profissionais habilitados em mais de
uma especialidade, de acordo com as respectivas habilitações e atribuições profissionais de cada
modalidade profissional (ver Tabela 4.1 e notas) e suas conclusões são fundamentadas
conjuntamente na observação visual, nas medições feitas pelos próprios inspetores e nos resultados
de ensaios e exames laboratoriais. Nas inspeções prediais de nível 3 os inspetores podem contratar
ou indicar ao contratante peritos/especialistas externos à equipe de inspetores prediais para embasar
conclusões do laudo, conforme o caso.

“Nesse nível de inspeção, o trabalho poderá ser intitulado como de Auditoria Técnica.” (Norma de
Inspeção Predial do IBAPE Nacional/2012. Item 6.1.3).

O laudo de uma Inspeção Predial de nível 3 (Auditoria Técnica Predial) deve apresentar prescrições e
recomendações para saneamento de anomalias e correções de falhas porventura constatadas pela
equipe de inspetores, bem como os prazos para as medidas corretivas que devem ser executadas
pelos proprietários ou administradores dos prédios inspecionados.

7 CARACTERIZAÇÃO DA AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL


A Auditoria Técnica Predial é equivalente à Inspeção Predial de nível 3.

É realizada por uma equipe de profissionais de nível superior, geralmente de mais de uma
especialidade, de acordo com as respectivas atribuições profissionais de cada modalidade
profissional (ver Tabela 4.1 e notas) e com o grau de complexidade dos equipamentos e sistemas
auditados.

As conclusões apresentadas nos laudos das Auditorias Técnicas Prediais são fundamentadas
conjuntamente na observação visual e nas medições feitas pelos próprios auditores, e nos resultados
de ensaios e exames laboratoriais. Nas auditorias técnicas prediais os auditores podem contratar ou
indicar ao contratante peritos especialistas externos à equipe de auditores prediais para embasar
conclusões do laudo, conforme o caso.

O laudo de uma Auditoria Técnica Predial deve indicar prescrições e recomendações para correções
e saneamento de anomalias e correções de falhas porventura constatadas pela equipe durante a
auditoria, bem como os prazos para as medidas corretivas que devem ser executadas pelos
proprietários ou administradores dos prédios auditados.

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

8 METODOLOGIA DA INSPEÇÃO PREDIAL E DA AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL


As inspeções prediais e as auditorias técnicas prediais são realizadas segundo o seguinte método:

 Visita preliminar à edificação;


 Determinação/classificação do nível de inspeção predial (ver item 6);
 Solicitação da documentação da edificação (ver item 9);
 Análise da documentação (ver item 9);
 Planejamento da vistoria técnica (ver item 10);
 Vistoria da edificação, preenchimento das listas de verificação (ver item 11), registro técnico
fotográfico e obtenção de informações complementares dos usuários, responsáveis,
proprietários e gestores das edificações (ver item 12);
 Classificação das anomalias e falhas constatadas nos itens vistoriados e das não
conformidades com a documentação examinada (ver itens 13 e 14);
 Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (ver item 15);
 Definição de prioridades com relação às anomalias e falhas (ver item 16);
 Avaliação da manutenção e uso (ver item 17);
 Avaliação das Condições de Estabilidade e Segurança (ver item 18)
 Prescrições e recomendações técnicas para saneamento de anomalias e correções de falhas
(ver item 19);
 Elaboração e entrega do laudo (ver item 20).

9 DOCUMENTAÇÃO DA EDIFICAÇÃO INSPECIONADA OU AUDITADA


Para a realização de inspeção predial ou auditoria técnica predial, deve-se colecionar e analisar os
diversos documentos administrativos, técnicos, de manutenção e operação da edificação, quando
disponíveis e existentes.

A lista constante neste item não é exaustiva e deve ser adaptada pelos inspetores e auditores
prediais conforme o tipo e a complexidade da edificação e suas instalações e sistemas construtivos a
serem inspecionados.

9.1 Documentação Administrativa

 Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio;


 Regimento Interno do Condomínio;
 Alvará de Construção (no caso de haver obras e reformas);
 Guia do IPTU recente, de uma das unidades;
 Certificado de Conformidade do Corpo de Bombeiros;
 Ata de instalação do condomínio;
 Alvará de funcionamento (para estabelecimentos comerciais e industriais);
 Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;
 Certificado de treinamento de brigada de incêndio;
 Licença de Operação do órgão ambiental competente, quando pertinente;
 Plano de Gerenciamento de Resíduos Sólidos, quando pertinente;
 Relatório de Auditoria Ambiental, quando pertinente;
 Licença da vigilância sanitária, quando pertinente;
 Contas de consumo de energia elétrica, água e gás;
 Certificado de Acessibilidade (quando exigido pela legislação municipal).

9.2 Documentação Técnica

 Memorial descritivo dos sistemas construtivos;


 Projeto executivo;
 Projeto as built;
 Projeto de estruturas;
 Projetos de Instalações Prediais:
 Instalações hidráulicas;

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

 Instalações de gás;
 Instalações elétricas;
 Instalações de cabeamento e telefonia
 Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas;
 Instalações de climatização;
 Combate a incêndio;
 Projeto de Impermeabilização;
 Projeto de Revestimentos em geral, incluída fachadas;
 Projeto de paisagismo.

9.3 Documentação de Manutenção

 Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico);


 Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC)
 Selos dos Extintores
 Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA);
 Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA;
 Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;
 Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos reservatórios e da rede;
 Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;
 Laudos de Inspeção Predial anteriores;
 Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores.
 Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral;
 Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas
 Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado
central;
 Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás;
 Relatórios de ensaios tecnológicos, caso tenham sido realizados;
 Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais como: ar
condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecânicos e demais
componentes.
 Cadastro de equipamentos e máquinas.

10 PLANEJAMENTO DA VISTORIA TÉCNICA E ELABORAÇÃO DE LISTAS DE


VERIFICAÇÃO (CHECKLISTS)
Os inspetores e auditores prediais devem planejar as vistorias no tocante ao tempo, aos recursos
humanos, aos documentos e equipamentos necessários e suficientes ao êxito da inspeção ou
auditoria. O planejamento das vistorias técnicas deve ser feito antes das mesmas serem realizadas,
considerando a complexidade da edificação a ser inspecionada e contemplando:

 O dimensionamento da equipe de inspetores ou auditores;


 O transporte adequado da equipe ao local da edificação;
 Equipamentos de proteção individual, conforme o caso;
 A elaboração e impressão dos checklists (listas de verificação) adequados para
caracterização e classificação da edificação e de suas anomalias e/ou falhas;
 A elaboração de questionários para obtenção de informações adicionais de proprietários,
usuários e administradores da edificação;
 Os equipamentos de medição e registro necessários;
 O contato com institutos ou empresas especializadas em ensaios laboratoriais de materiais,
equipamentos e sistemas de construção, conforme a necessidade;
 As datas, horários e períodos que propiciem o tempo necessário e suficiente para realizar a
vistoria em todos os sistemas da edificação;
 A necessidade de extração de corpos de provas para ensaios ou exames laboratoriais.

As listas de verificação (checklists) devem ser elaboradas de modo a permitir ainda a classificação
das anomalias e desconformidades porventura constatas, quanto ao grau de risco e a definição de
prioridades quanto às medidas saneadoras a serem recomendadas no laudo, se existirem.

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

11 VISTORIA TÉCNICA
A vistoria técnica presencial é obrigatória nas inspeções prediais e nas auditorias técnicas prediais.
Nas vistorias, os inspetores e auditores coletarão todos os dados e amostras de materiais e
equipamentos (se necessários) relativos às edificações inspecionadas e/ou auditadas, relevantes aos
objetivos do trabalho em pauta.

Durante a vistoria, serão preenchidas as listas de verificação, os questionários e entrevistas e


também se fará o registro técnico fotográfico da edificação. Recomenda-se que as vistorias sejam
registradas em documentos (termos de vistorias), preferencialmente assinados por representantes da
edificação inspecionada ou auditada.

A vistoria da inspeção predial deve abranjer todos os sistemas construtivos prediais e seus elementos
constituintes, tais como: estrutura, impermeabilização, instalações (hidráulicas, sanitárias, elétricas,
de comunicação e outras), revestimentos em geral, esquadrias, elevadores, climatização, exaustão
mecânica, ventilação, coberturas e telhados, combate a incêndio e SPDA.

12 INFORMAÇÕES ADICIONAIS ÚTEIS À INSPEÇÃO PREDIAL OU À AUDITORIA


TÉCNICA PREDIAL
Recomenda-se que os inspetores e auditores prediais obtenham informações adicionais sobre a
edificação inspecionada ou auditada por meio de questionários e entrevistas junto aos usuários,
síndicos, gestores prediais, e demais responsáveis técnicos e legais pela edificação, principalmente
objetivando identificar possíveis modificações e reformas na edificação original.

Esses questionários e entrevistas podem ser aplicados durante as vistorias técnicas.

13 CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS


Adota-se nesta OT a classificação de anomalias, quanto às suas origens, constante na Norma de
Inspeção predial do IBAPE Nacional/2012 (item 11.1)

As anomalias ou irregularidades são relacionadas a vícios e defeitos construtivos das edificações e


de seus sistemas e podem ser classificadas, quanto às suas origens, em:

13.1 Endógenas

Originárias da própria edificação (falhas de projeto, defeitos de materiais e/ou de execução).

13.2 Exógenas

Originárias de fatores externos a edificação, provocados por terceiros.

13.3 Naturais

Originárias de fenômenos da natureza.

13.4 Funcionais

Originárias da degradação de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e consequente


término da vida útil.

O IBRAENG recomenda que as anomalias ou irregularidades construtivas das edificações e de seus


sistemas sejam classificadas quanto às suas características, de acordo com o tipo de ocorrência e
com sua pertinência com cada ramo da Engenharia e Arquitetura.

A relação a seguir contém algumas das anomalias que podem ser encontradas nas edificações.

 Fissuras;

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

 Manchas;
 Afundamentos e abaulamentos;
 Furos;
 Oxidações;
 Corrosões;
 Quebraduras;
 Descolamentos;
 Deslocamentos;
 Umidades;
 Infiltrações;
 Descascamentos;
 Flexões;
 Desgastes;
 Descobrimentos;
 Vazamentos;
 Pontos quentes.

Nas inspeções e auditorias prediais, os profissionais responsáveis devem indicar as causas prováveis
das anomalias porventura constatadas e recomendar as medidas saneadoras adequadas (ver item
19).

14 CLASSIFICAÇÃO DAS FALHAS


Adota-se e recomenda-se nesta OT a classificação de falhas constante na Norma de Inspeção
Predial do IBAPE Nacional/2012 (item 11.2)

As falhas são relacionadas à manutenção da edificação inspecionada ou auditada e podem ser


classificadas em:

14.1 De Planejamento

Decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequados do plano de manutenção,


sem aderência a questões técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente,
de confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de Manutenção. Além dos
aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às periodicidades de execução.

14.2 De Execução

Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela execução inadequada de


procedimentos e atividades do plano de manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais.

14.3 Operacionais

Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades


pertinentes.

14.4 Gerenciais

Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, bem como da falta de
acompanhamento de custos da mesma.

15 CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS


Recomenda-se que as anomalias e falhas porventura constatadas em inspeções prediais e em
auditorias técnicas prediais sejam apresentadas nos laudos em ordem decrescente quanto ao grau
de risco e sejam classificadas com o uso de métodos técnicos apropriados, como o GUT (Gravidade,
Urgência e Tendência) ou FEMEA (Failure Mode and Effect Analisys). Alternativamente, pode ser
adotada a classificação de riscos constante na Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional/2012
(item 12.1), cujos conceitos estão descritos a seguir.

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

15.1 Risco Crítico

Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda
excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de
custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil.

15.2 Risco Médio

Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação e a sua


deterioração precoce, sem prejuízo à operação direta de sistemas.

15.3 Risco Baixo ou Mínimo

Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência
ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum
comprometimento do valor imobiliário da edificação.

16 DEFINIÇÃO DE PRIORIDADES COM RELAÇÃO AO SANEAMENTO DE


ANOMALIAS E À CORREÇÃO DE FALHAS
A prioridade na ordem das prescrições e recomendações para saneamento das irregularidades
porventura constatadas nas inspeções ou auditorias prediais se baseará na ordem decrescente de
gravidade de risco de que trata o item 15 desta OT.

17 AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO E DO USO DA EDIFICAÇÃO


São adotados e recomendados nesta OT aspectos de avaliação de manutenção e uso semelhantes
aos constantes na Norma de Inspeção predial do IBAPE Nacional/2012 (item 15.1). No entanto, os
parâmetros de avaliação da manutenção nesta OT são próprios do IBRAENG.

17.1 Aspectos para Avaliação da Manutenção da Edificação

17.1.1 Plano de Trabalho

 Coerência do Plano de Manutenção em relação ao especificado por fabricantes de


equipamentos e sistemas inspecionados;
 Coerência do Plano de Manutenção em relação ao preconizado em Normas e / ou Instruções
Técnicas de Engenharia específicas;
 Adequação de rotinas e frequências à idade das instalações, ao uso, exposição ambiental,
dentre outros aspectos técnicos que permitam ao inspetor classificar a qualidade da
manutenção executada;

17.1.2 Condições de Execução das Atividades Propostas no Plano de Manutenção

 Verificar se existem as condições mínimas necessárias de acesso aos equipamentos e


sistemas, permitindo a plena realização das atividades propostas no Plano de Manutenção;
 Verificar as condições de segurança para o mantenedor e usuários da edificação, durante a
execução da manutenção.

17.2 Avaliação da Manutenção

A manutenção da edificação inspecionada ou auditada será avaliada com base na conformidade dos
procedimentos adotados com a NBR 5674:1999/ABNT e com os manuais de manutenção da
edificação e dos seus sistemas e equipamentos porventura existentes, e será classificada em:

a) Conforme
b) Desconforme
c) Inexistente

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

17.3 Avaliação do Uso

Quanto ao uso, os inspetores prediais ou auditores prediais deverão classificar a edificação em:

17.3.1 Uso Regular

Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de acordo com o uso previsto no
projeto.

17.3.2 Uso Irregular

Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de forma divergente do previsto


no projeto.

O uso regular da edificação contribui para a longevidade, segurança e habitabilidade da edificação. O


uso irregular da edificação, por sua vez, poderá comprometer a sua a segurança e habitabilidade.

18 AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE ESTABILIDADE E SEGURANÇA DA


EDIFICAÇÃO
A avaliação das condições de estabilidade e segurança estrutural da edificação será feita em função
dos recursos e documentos disponibilizados aos inspetores ou auditores e das anomalias observadas
visualmente e/ou constatadas pericialmente, que possam vir a comprometer a segurança, a
estabilidade da estrutura, de vedações ou de outros elementos prediais.

Nas inspeções prediais, as condições de estabilidade e segurança estrutural da edificação


inspecionada serão apontadas com base nos seguintes aspectos e critérios:

 Anomalias construtivas – presença ou ausência de anomalias/patologias na estrutura, nas


vedações e coberturas da edificação.
 Deformações excessivas – verificação ou não de deformação excessiva do alinhamento
horizontal ou vertical de elementos estruturais (conforme critério da NBR 6118/2014-ABNT).
 Uso da estrutura – em conformidade ou em desconformidade com o projetado;
 Recuperações e/ou reforços estruturais – realização ou não de recuperação e/ou reforço de
elementos estruturais, feito por empresas de engenharia ou arquitetura registradas no Crea
ou CAU, que possuam, em seu quadro, profissionais especializados em recuperação
estrutural.

18.1 Avaliação das Condições de Estabilidade e Segurança Estrutural em Inspeção Predial do


Nível 1

Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Regular: (1) ausência de anomalias construtivas
visíveis a olho nu na estrutura, nas vedações e coberturas; (2) ausência de deformações excessivas
nas peças estruturais da edificação; (3) uso em conformidade com o projeto estrutural.

Nota: além dos aspectos e critérios anteriores, a edificação pode ser classificada como regular se a sua
estrutura tiver sido recuperada ou atestada em perícia realizada nos últimos 5 (cinco) anos por
empresa ou profissional habilitado.

Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Irregular: (1) presença de anomalias construtivas
visíveis a olho nu na estrutura, nas vedações e coberturas; (2) presença de deformações excessivas
em uma ou mais peças estruturais da edificação; (3) uso da estrutura em desconformidade com o
projeto estrutural.

18.2 Avaliação das Condições de Estabilidade e Segurança Estrutural em Inspeção Predial do


Nível 2

Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Regular: (1) ausência de anomalias construtivas
visíveis a olho nu e/ou não detectadas por meio de ensaios tecnológicos ou equipamentos

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

diagnósticos, na estrutura, nas vedações e coberturas; (2) ausência de deformações excessivas nas
peças estruturais da edificação; (3) uso em conformidade com o projeto estrutural.

Nota: além dos aspectos e critérios anteriores, a edificação pode ser classificada como regular se a sua
estrutura tiver sido recuperada ou atestada em perícia realizada nos últimos 5 (cinco) anos por empresa
ou profissional habilitado.

Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Irregular: (1) presença de anomalias construtivas
visíveis a olho nu e/ou detectadas por meio de ensaios tecnológicos ou equipamentos diagnósticos,
na estrutura e/ou nas vedações e/ou nas coberturas; (2) presença de deformações excessivas nas
peças estruturais da edificação; (3) uso da estrutura em desconformidade com o projeto estrutural.

18.3 Avaliação das Condições de Estabilidade e Segurança Estrutural em Inspeção Predial do


Nível 3 (Auditorias Técnicas Prediais)

Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Regular: (1) ausência de anomalias construtivas
visíveis a olho nu e não detectadas em ensaios tecnológicos e/ou por meio de equipamentos
diagnósticos, na estrutura, nas vedações e coberturas; (2) ausência de deformações excessivas nas
peças estruturais da edificação; (3) uso da estrutura em conformidade com o projeto estrutural.

Nota: além dos aspectos e critérios anteriores, a edificação pode ser classificada como regular se a sua
estrutura tiver sido recuperada ou atestada em perícia realizada nos últimos 5 (cinco) anos por empresa
ou profissional habilitado.

Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Irregular: (1) presença de anomalias construtivas
visíveis a olho nu e/ou detectadas por meio de ensaios tecnológicos ou equipamentos diagnósticos,
na estrutura e/ou nas vedações e/ou nas coberturas e/ou presença de deformações excessivas nas
peças estruturais da edificação; (2) presença de deformações excessivas nas peças estruturais da
edificação; (3) uso da estrutura em desconformidade com o projeto estrutural;

Nota: em qualquer nível de inspeção predial, se os inspetores ou auditores constatarem que o projeto
estrutural da edificação não existe e/ou está em desconformidade com a norma técnica da ABNT
e/ou inadequado ao tipo de edificação e que a mesma foi construída por empresa ou pessoa física
não registrada no Crea ou CAU, ou que a edificação está sendo usada em desconformidade com o
seu projeto estrutural, poderá ser recomendada uma perícia estrutural.

18.4. Avaliação das Condições de Segurança Contra Incêndio

Os inspetores e auditores prediais devem avaliar a segurança contra incêndio da edificação


inspecionada ou auditada.

Os objetos desta avaliação são os sistemas e equipamentos de proteção contra incêndio (extintores,
hidrantes, para raios, sprinklers, iluminação de emergência, saídas de emergência, portas corta-fogo)
e as instalações elétricas.

Os sistemas e equipamentos de proteção contra incêndio e as instalações elétricas das edificações


(de qualquer tipo) serão avaliados quanto à segurança como:

 Regulares ou
 Irregulares.

A edificação será considerada de segurança regular contra incêndio se:

1. As instalações elétricas estiverem em conformidade com a norma técnica da ABNT que trata
sobre segurança em instalações e serviços em eletricidade;
2. As instalações e equipamentos de proteção contra incêndio estiverem de acordo com as
normas técnicas da ABNT e com as normas do Corpo de Bombeiros local que tratam sobre:
proteção de estruturas contra descargas atmosféricas; chuveiros automáticos para extinção
de incêndio (sprinklers); extintores de incêndio; saídas de emergência; iluminação de
emergência; portas corta-fogo; programa de brigada de incêndio.

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

18.5. Avaliação das Condições de Segurança Quanto ao Uso

Os inspetores e auditores prediais devem avaliar a segurança da edificação inspecionada ou auditada


quanto ao seu uso, conforme item 17.3 desta OT.

19 PRESCRIÇÕES E/OU RECOMENDAÇÕES DA INSPEÇÃO PREDIAL


As recomendações técnicas para o saneamento e a correção das anomalias e falhas porventura
constatadas na inspeção predial devem ser apresentadas de forma clara e simples no laudo,
possibilitando ao gestor, síndico ou proprietário as suas fáceis compreensões. Recomenda-se que os
inspetores e/ou auditores indiquem manuais, ilustrações e normas pertinentes para facilitar as futuras
providências do contratante.

Os inspetores e auditores prediais devem recomendar aos responsáveis pela edificação inspecionada
que todos os serviços de engenharia (inclusive de manutenção) e arquitetura sejam acompanhados
da devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e/ou Registro de Responsabilidade Técnica
(RRT).

Constituem possíveis recomendações das inspeções prediais, as seguintes:

 Auditorias Técnicas Prediais;


 Perícias estruturais (no todo ou em suas partes);
 Perícias em sistemas específicos (instalações, sistemas de impermeabilização, de
automação, revestimentos etc.) no todo ou em suas partes componentes;
 Contratação de empresas ou profissionais registrados no Crea regional para realizar
manutenções periódicas em sistemas, máquinas e equipamentos prediais;
 Recuperações e/ou reforços estruturais em toda a estrutura ou em suas partes;
 Recuperações de sistemas específicos (instalações, sistemas de impermeabilização, de
automação, revestimentos etc.) no todo ou em suas partes componentes;
 Substituições de peças e elementos construtivos;
 Execuções de estruturas ou sistemas inexistentes;
 Limpezas e desinfecções de reservatórios;
 Reformas;
 Demolições.

A depender do nível da inspeção predial e da legislação municipal específica, os inspetores ou


auditores técnicos prediais devem, além de indicar as medidas saneadoras de anomalias e falhas,
prescrever os prazos máximos para a execução das mesmas. A implementação e execução de tais
medidas recomendadas compete ao responsável pela edificação inspecionada.

Considerando as definições de sustentabilidade e de habitabilidade, as quais abrangem aspectos


como o uso racional de recursos naturais, a preservação do conforto e segurança de usuários, assim
como a preservação do meio ambiente (permeabilidade de solos, descartes irregulares para redes
públicas, etc), recomenda-se indicar todos os dados administrativos, de gestão e outros que possam
favorecer a melhor habitabilidade e sustentabilidade da edificação.

É importante que as medidas de correção e melhoria da edificação que possam favorecer a sua
sustentabilidade e habitabilidade sejam consignadas no laudo.

20 ESTRUTURA PARA APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL


E/OU DE AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL – TÓPICOS ESSENCIAIS

 Identificação do solicitante e do responsável pela edificação vistoriada


 Data da Vistoria
 Descrição Técnica da edificação-objeto da inspeção
 Localização
 Classificação (tipo, ocupação e utilização, padrão/complexidade, n de pavimentos, área
o

construída)
 Idade da edificação

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Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

 Sistemas componentes (estrutura, vedações, instalações, revestimentos etc.)


 Nível da Inspeção Predial
 Documentação solicitada, entregue e analisada
 Descrição do Critério e Método da Inspeção Predial
 Informações adicionais (se necessárias)
 Descrição e localização das respectivas anomalias e falhas, caso constatadas e indicação
das possíveis causas
 Classificação e análise das anomalias e falhas (caso constatadas) quanto ao grau de risco
 Prescrição das medidas saneadoras para cada anomalia (caso exigida pela legislação
municipal)
 Indicação de prioridades e prazos para as medidas saneadoras (caso exigida pela legislação
municipal)
 Avaliação da manutenção e condições de uso da edificação e dos sistemas construtivos
 Avaliação das Condições de Estabilidade e Segurança da edificação (estrutural; contra o
fogo; do uso e operação; contra desabamentos), caso seja exigida pela legislação municipal
 Recomendações gerais e de sustentabilidade
 Relatório Fotográfico
 Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial
 Data do laudo
 Assinatura do(s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do nº do Crea ou do CAU
 Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica
(RRT)

21 COMO CITAR ESTE DOCUMENTO


INSTITUTO BRASILEIRO DE AUDITORIA DE ENGENHARIA. OT-003/2015-IBRAENG: Inspeção
Predial e Auditoria Técnica Predial. 2ª Revisão. Fortaleza, 2016. Disponível em
http://www.ibraeng.org/pub/normas. Acesso em ___/___/_____.

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18
Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

ANEXO – NORMAS TÉCNICAS DA ABNT INDICADAS

 MB - 130 – Inspeção periódica de elevadores e monta-cargas (1955);


 NBR - 5410 – Instalações Elétricas de Baixa Tensão (03/2005);
 NBR - 5414 – Instalações elétricas de alta tensão (de 1,0 kV a 36,2 kV) (10/2003);
 NBR - 5419 – Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas (02/2001);
 NBR - 5580 – Tubos de aço-carbono para rosca Whitworth gás para usos comuns na
condução de fluidos (12/1993);
 NBR - 5583 – Tubo de aço de baixo carbono, sem costura, trefilado a frio, para permutadores
de calor (03/1982);
 NBR - 5626 – Instalação Predial de Água Fria (09/1998);
 NBR - 5674 – Manutenção de edificações - Procedimento (09/1999);
 NBR - 5675 – Recebimento de serviços de engenharia e arquitetura (1980)
 NBR - 5720 - NB 344 - Norma Técnica de Cobertura (02 / 1.982)
 NBR - 6118 – Projeto e execução de obras de concreto armado (11/1980);
 NBR - 6135 – Chuveiros Automáticos para Extinção de Incêndio (04/1992);
 NBR - 6414 – Rosca para tubos onde a vedação e feita pela rosca - Designação, dimensões
e tolerâncias (02/2000);
 NBR - 6493 – Emprego de cores para identificação de tubulações (10/1994);
 NBR - 6943 – Conexões de ferro fundido maleável, com rosca NBR NM-ISO 7-1, para
tubulações (06/2000);
 NBR - 6675 – Instalação de condicionadores de ar de uso doméstico (tipo monobloco ou
modular) (07/1993);
 NBR - 6925 – Conexão de ferro fundido maleável classes 150 e 300, com rosca para
tubulação (04/1995);
 NBR - 7198 – Projeto e execução de instalações prediais de água quente (09/1993);
 NBR - 7200 - Execução de revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas
 Procedimento (08/1998);
 NBR - 7202 – Desempenho de janelas de alumínio em edificação de uso residencial e
comercial (08/2000)
 NBR - 7229 – Projeto, construção e operação de sistemas de tanques sépticos (09/1993);
 NBR - 7532 – Identificadores de extintores de incêndio - Dimensões e cores (04/2000);
 NBR - 7541 – Tubo de cobre sem costura para refrigeração e ar condicionado (10/1982);
 NBR - 8160 – Sistemas prediais de esgoto sanitário - Projeto e execução (09/1999);
 NBR - 9050 – Acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a edificações, espaço,
mobiliário e equipamentos urbanos (09/1994);
 NBR – 9077 – Saídas de Emergência em Edifícios (05/1993);
 NBR – 9441 – Execução de sistemas de detecção e alarme de incêndio (03/1998);
 NBR – 9574 – Execução de Impermeabilização (09/1986)
 NBR – 9575 – Projeto de Impermeabilização – 1998
 NBR – 10821 – Caixilho para Edificação – Janela (08/2000);
 NBR – 10829 – Caixilho para edificação - janela - Medição da atenuação acústica (06/1989);
 NBR - 10831 – Projeto e utilização de caixilhos para edificações de uso residencial e
comercial - Janelas
 NBR - 10844 – Instalações Prediais de Águas Pluviais (12/1989);
 NBR - 10897 – Proteção Contra Incêndio por Chuveiro Automático (01/1990);
 NBR - 10898 – Sistema de Iluminação de Emergência (09/1999);
 NBR - 11173 – Projeto e Execução de Argamassa Armada (06/1990);
 NBR - 11711 – Portas e vedadores corta-fogo com núcleo de madeira para isolamento de
riscos em ambientes comerciais e industriais (04/1992);
 NBR – 11720 – Conexões para unir tubos de cobre por soldagem ou brasagem capilar
(10/1994);
 NBR – 11742 – Porta corta-fogo para saída de emergência - Especificação (01/1997);
 NBR – 11785 – Barra antipânico – Requisitos (05/1997); (06/1989);
 NBR – 12179 – Tratamento acústico em recintos fechados (04/1992);
 NBR – 12190 – Seleção da Impermeabilização – 2001

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19
Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial

 NBR – 12727 – Medidor de gás tipo diafragma, para instalações residenciais - Dimensões
(12/1993);
 NBR – 12912 – Rosca NPT para Tubos – Dimensões (06/1993);
 NBR – 12962 – Inspeção, manutenção e recarga em extintores de incêndio (02/1998);
 NBR – 13103 – Adequação de ambientes residenciais para instalação de aparelhos que
utilizam gás combustível (12/2000);
 NBR – 13127 – Medidor de gás tipo diafragma, para instalações residenciais (04/1994);
 NBR – 13206 – Tubo de cobre leve, médio e pesado sem costura, para condução de água e
outros fluidos (10/1994);
 NBR – 13523 – Central predial de Gás Liquefeito de petróleo (GLP) - Projeto e execução
(10/1995);
 NBR 13.752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil;
 NBR – 13932 – Instalações internas de gás liquefeito de petróleo (GLP) - Projeto e execução
 (08/1997);
 NBR – 13933 – Instalações internas de gás natural (GN) - Projeto e execução (08/1997);
 NBR– 13971 – Sistemas de Refrigeração, Condicionamento de Ar e Ventilação – Manutenção
 Programada, 1986;
 NBR- 14024 – Centrais prediais e industriais de gás liquefeito de petróleo (GLP) – Sistema de
 abastecimento a granel (12/1997);
 NBR – 14037 – Manual de Operação Uso e Manutenção das Edificações (08/1998);
 NBR – 14276 – Programa de brigada de incêndio
 NBR –14712 – Elevadores Elétricos – Elevadores de carga, monta cargas e elevadores de
marca – Requisitos de segurança para projeto, fabricação e instalação.
 NBR 14718 – Guarda-corpo para edificação
 NBR 15.575 – Desempenho das edificações habitacionais
 NBR 16280/2014 – Reforma em edificações – sistema de gestão de reformas – requisitos
 NR10 - Segurança em instalações e serviços em eletricidade (12/2004)
 NR 18 – Segurança da Construção Civil
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