Como os juros devem  

afetar os ​Fiis
Muita gente está preocupada com o valor dos Fiis que começam a cair tanto quanto o valor
das ações. No dia 06/04/2018, o IFIX, índice que mede a variação dos Fiis, registrou o valor
de 2.362 pontos. No fechamento desta terça-feira, dia 22/05/2018, o IFIX registrou 2217,75
pontos, com queda de 0,97% no dia, contra uma alta superior a 1% do Ibovespa.

O IFIX já caiu mais de 6% desde a sua máxima e por um lado isso é bom para
relembrarmos o que já foi falado em alguns vídeos no canal do Youtube. Os Fiis também
são renda variável, e, como podemos ver na tabela abaixo, eles perdem em torno de 70%
da Bolsa em períodos de queda, assim como sobem esse mesmo percentual em períodos
de alta.

Na figura acima vemos uma grande correlação (superior a 80%) entre os dois índices
quando pegamos um período grande de 1 ano.

Outra questão importante a ser observada é que o COPOM parou de reduzir as taxas de
juros, a inflação volta a subir e provavelmente no ano que vem, ou no fim deste ano, os
juros devem voltar a subir. Abaixo, temos um gráfico onde aparece bem a relação entre o
IFIX e a taxa de juros Selic. Percebam que quando a taxa Selic sobe, o IFIX cai, e
vice-versa.

Percebam também que, em 2016, o mercado antecipou a queda de juros em uns oito
meses e valorizou os Fiis, naquela ocasião, de forma antecipada. ​Será que o mercado já
estaria antecipando a alta dos juros, desvalorizando os Fiis?

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Essa é uma hipótese forte e por isso precisamos pensar o que queremos com nosso
investimento em fundos imobiliários.

1. Sou um investidor que quer gerar renda com fundos imobiliários e usufruir dessa
renda para viver.

Neste caso, você não precisa se preocupar com que valor a cota dos seus Fiis está. Você
só precisa se preocupar com a renda que o fundo está gerando. Essa renda é proveniente
dos contratos de aluguel, que são melhores reajustados em um ciclo de expansão da
economia em que as vacâncias dos imóveis são reduzidas.

Veja, abaixo, como a renda gerada pelo HGRE11, por exemplo, atingiu o seu valor máximo
exatamente durante a crise de 2015.

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Então, se você é um desses investidores focados em ganhar a renda, não se preocupe com
o valor da cota e, sim, se o fundo está locando os seus espaços, se os inquilinos não estão
inadimplentes, se naquele local do fundo os imóveis têm tido valorização e, finalmente, se a
vacância está se reduzindo.

2. Quero investir em Fiis para reinvestir os rendimentos e com isso conseguir

aumentar a quantidade de cotas e gerar uma maior renda possível futura.

Neste caso, você provavelmente será beneficiado com a desvalorização das cotas dos Fiis
causada pela possível antecipação da alta de juros.

Vamos imaginar que você tenha comprado 1.000 cotas do GGRC11 por R$ 135,00 em
fevereiro, tendo gasto R$ 135.000,00. É provável que o fundo comece a pagar R$ 0,90 por
cota, pois já alocou os recursos que faltavam (já falamos de GGRC, clique ​aqui para ver).
Hoje, você recebe R$ 900,00 todos os meses, a partir de contratos atípicos, com seguros e
contratos até 2025, outros até 2027 e até mais longos.

Enquanto a cota estava em R$ 135,00, você conseguia comprar em torno de 6 cotas em um

mês e 7 cotas nos dois meses seguintes, totalizando 20 cotas por trimestre e 80 cotas por
ano. Na terça-feira, dia 22/05/2018, a cota chegou a alcançar R$ 126,00. Anualizando o
valor recebido e dividindo pelo valor da cota, chegamos a 85 cotas compradas no ano.
Vejam que a mesma renda possibilitou a compra de 5 cotas a mais.

Agora, vamos imaginar que o mercado leve o valor da cota para R$ 90,00, o que daria um
retorno de 1% ao mês, como era normal em 2015. O valor da renda mensal de R$ 900,00 é
suficiente para comprar 10 cotas por mês ou 120 cotas por ano.

Resumo: para quem quer reinvestir para gerar a maior renda futura, nada é melhor do
que recomprar no menor preço possível.

3. Quero comprar e vender Fiis para ganho de capital fazendo trade.

Este tipo de investidor precisa tomar cuidado e selecionar com bastante cuidado os fundos
imobiliários onde irá alocar seus recursos. Sempre haverá boas oportunidades, bons
gestores e imóveis com bons rendimentos. No entanto, agora estamos navegando sem
vento. Aquele vento a favor de 2016 e 2017 cessou e portanto você vai precisar ser mais
seletivo.

Uma oportunidade que eu vejo em Fiis, para quem gosta de fazer trade para ganhos de
capital, pode ser comprar Fiis que estejam descontados em relação ao patrimônio líquido,
mesmo que tenham alguma vacância, como, por exemplo, o RDES11.

Outra opção seria investir, por exemplo, em AGCX11, que mudou terça-feira seu
regulamento e que agora possibilita a locação para outros fins e inquilinos que não sejam

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apenas a Caixa Econômica Federal (CEF). Clique ​aqui para ver a votação da Assembleia.
Se quiser saber mais sobre esse fundo, releia nosso ​relatório de 01/04/2018​.

E uma última opção seria investir em fundos que tenham uma boa receita, mas que tenham
caído muito sem nenhum motivo aparente. Quando eu falo motivo aparente, me refiro aos
fundamentos de determinado fundo (e não porque alguma casa de research recomendou
compra/venda). Assim, temos como exemplo o próprio GGRC11, sobre o qual falamos
anteriormente, e até o HTMX11, que pode ganhar renda e gerar ganhos de capital,
vendendo parte de seus ativos.

Eu recomendo que a pessoa que investe em Fiis foque neste momento na renda e não na
tentativa de fazer ganhos rápidos. Lembre-se que os rendimentos de fundos imobiliários são
isentos e que o ganho de capital é tributado em 20%.

Opção para se proteger

Existe um tipo de fundo imobiliário que não investe diretamente nos imóveis, mas, sim, em
ativos imobiliários. São Fiis que compram em sua maior parte CRIs de empresas que
emitem debêntures com lastro em imóveis existentes. Normalmente esses CRIs possuem
um rendimento de IPCA + prêmio, ou CDI + prêmio. O importante é que vocês percebam
que, se a inflação ou os juros aumentarem, o rendimento que eles pagam cresce também.

Veja, no gráfico abaixo, na área delimitada pelo retângulo azul, que, no período de maior
inflação e maiores juros no Brasil, tivemos o maior rendimento do VRTA11. Percebe-se
também que o seu maior valor foi atingido em dezembro de 2016. Portanto, investir em Fiis
de papel é uma forma de proteção interessante.

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Nesse segmento, eu acredito que nos preços atuais, e olhando o ​radar de Fiis​, temos
alguns Fiis interessantes, como o próprio VRTA11, o OUJP11, BCRI11 ​, KNCR11 e
CPTS11

Obs. 1: outros Fiis podem ser interessantes, mas ainda não os estudamos aqui.

Obs. 2: o CPTS tem uma ressalva do CRI da PDG que representa 3% do total do
Patrimônio do Fundo.

Abraços e bons investimentos.

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 Disclosure
Elaborado pelo analista independente Daniel Isaac Nigri CNPI 1810, este relatório é de uso
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As opiniões aqui expressas estão sujeitas a mudanças por se tratarem de estimativas

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O analista Daniel Isaac Nigri CNPI é o responsável principal pelo conteúdo do relatório e pelo
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