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PATOS DE MINAS
2011
ANDREW GUILHERME BOTÊLHO
PATOS DE MINAS
2011
AVALIAÇÃO DE RELATÓRIO DE ESTÁGIO
OBSERVAÇÕES: _____________________________________________________________
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NOME DO PROFESSOR
A todos meus familiares e amigos.
AGRADECIMENTOS
INTRODUÇÃO.................................................................................................................. 12
2 OBJETIVOS ................................................................................................................... 14
2.1 GERAL ...................................................................................................................... 14
2.2 ESPECÍFICOS ........................................................................................................... 14
REFERENCIAL TEÓRICO ............................................................................................. 15
3.1.... O QUE É MERCADO DE CAPITAIS ................................................................... 15
3.1.1 Mercado Financeiro x Mercado de Capitais ......................................................... 16
3.1.3 Fundos de investimentos mútuos ......................................................................... 21
3.2 ESTRUTURA OPERACIONAL DO FUNDO DE INVESTIMENTO........................ 22
3.2.1 Processo básico para constituição de um fundo de investimento imobiliário......... 22
3.2.2 Agentes participantes do fundo ............................................................................ 25
3.2.2.1 Administrador............................................................................................... 25
3.2.2.2 Gestor........................................................................................................... 27
3.2.2.3 Custodiante................................................................................................... 27
3.2.2.4 Distribuidor.................................................................................................. 28
3.2.2.5 Cotista .......................................................................................................... 28
3.3 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO......................................................... 31
3.3.1 O que é um fundo de investimento imobiliário? ................................................... 31
4. METODOLOGIA .......................................................................................................... 33
5. ANÁLISE E DISCUSSÃO DOS RESULTADOS ......................................................... 35
5.1. POR QUE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS............................................. 35
5.1.1 Ganhos em escala ................................................................................................ 35
5.1.2 Diversificação...................................................................................................... 36
5.1.3 Liquidez .............................................................................................................. 37
5.1.4 Regime de distribuição de lucros e cobrança de impostos dos fundos imobiliários.
..................................................................................................................................... 37
5.2 COMPARATIVO DE DESEMPENHO DE FUNDOS DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIOS. ............................................................................................................. 39
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS ......................................................................................... 41
REFERÊNCIAS................................................................................................................. 43
12
INTRODUÇÃO
Desta forma, ainda há muito que ser abordado sobre Fundos de Investimentos
Imobiliários. Tal modalidade de investimento ainda não alcançou nem uma pequena parcela
do potencial que tem para expandir, levando em conta as vantagens proporcionadas por este
investimento e comparando-se o Brasil com os Estados Unidos que já tem um mercado muito
mais evoluído de ‘Real Estate Invesments Trusts’ ou Fundos de Investimentos Imobiliários.
Com o desenvolvimento deste trabalho teórico, foram averiguadas as vantagens e
desvantagens dos Fundos de Investimentos Imobiliários e como os Investidores Brasileiros
podem aprender do mercado Estadunidense.
Devido ao crescimento do mercado de capitais no Brasil, com a entrada de cada
vez mais Pessoas Físicas aplicando na bolsa e investimentos estrangeiros também se
acentuando, faz-se necessário divulgar as opções de investimentos para que os investidores
tenham conhecimento do que o mercado tem a lhes proporcionar e como diluir seus riscos de
mercado com estratégias e formas de investimentos diferentes das já tão conhecidas ações e
títulos de renda fixa.
É exatamente a junção dos pontos positivos da renda fixa e do mercado de ações
que caracteriza os fundos de investimentos. FEBRABAN (2005), afirma que tais fundos
podem reunir tanto investimentos em renda variável quanto em renda fixa em um mesmo
portfólio de investimentos. Se o investidor não tem um volume grande de capital, ele pode
ganhar em termos de escala aplicando em fundos de investimento, pois ele terá o risco diluído
através da diversificação e menor tempo necessário estudando os investimentos por se tratar
de um investimento gerido e administrado por especialistas do mercado financeiro e de
capitais.
Em suma, o aprofundamento neste mercado até então não muito conhecido pelos
investidores brasileiros é útil em vários aspectos acima mencionados e o intuito deste trabalho
foi exatamente transmitir o conhecimento sobre fundos de investimento imobiliários da forma
mais simples possível e ao mesmo tempo completa.
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2 OBJETIVOS
2.1 GERAL
2.2 ESPECÍFICOS
REFERENCIAL TEÓRICO
Como citado, após o lançamento de tais títulos que podem ser de qualquer
espécie(ações, debêntures e outros), estes circularão e serão negociados no mercado de
capitais. Há uma infinidade de tipos de títulos negociados, formas negociação e mercados, no
entanto, o mercado atualmente que pode-se considerar mais seguro e mais líquido é a bolsa de
valores e no Brasil, a maior é a Bolsa de Valores de São Paulo, BOVESPA.
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Arrecadação de Tributos
CDB – Certificado de Depósito Bancário
CDI – Certificado de Depósito Interfinanceiro
Cheque Especial/Conta garantida
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Conta corrente
Cartões de Crédito
Cobrança de Títulos
Comércio Exterior – Financiamento à Exportação
Comércio Exterior – Financiamento à Importação
Comércio Exterior – Garantias (Avais e Fianças)
Crédito direto ao Consumidor
Crédito Imobiliário – Poupança
Crédito Rural
Debêntures
Depósito à Vista
Descontos de títulos
Derivativos – Swap
Emissão de Títulos no Exterior
Export Notes
Financiamento para Capital de Giro
Fundos de Investimentos
Interbancário de Câmbio
Hot Money
Leasing
Mútuo
Repasses Internos – BNDES
Seguros
bancárias são quase equiparadas aos investidores comuns, tendo como diferença a quantidade
de capital disponível para suas aplicações.
A Lei que criou a CVM (6385/76) e a Lei das Sociedades por Ações
(6404/76) disciplinaram o funcionamento do mercado de valores mobiliários
e a atuação de seus protagonistas, assim classificados, as companhias
abertas, os intermediários financeiros e os investidores, além de outros cuja
atividade gira em torno desse universo principal.
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Assim notamos que esta é uma entidade dinâmica e atenta para as necessidades
contínuas de mudanças do mercado e às formas de fiscalização. É utilizada por parte da CVM
para informar-se sobre a conjuntura do mercado: discussão de problemas, estudo de
alternativas e adoção de iniciativas.
responsáveis, com uma relação nominal de quais são esses e da quantidade de cotas
respectivas. Alguns detalhes sobre as cotas, segundo a CVM:
As exigências para o início das atividades do fundo são similares para vários
fundos, mas, o que se pode destacar dos fundos imobiliários e que de certa forma filtra fundos
que poderão ser ineficazes é o requerer-se ‘estudo de viabilidade técnica, comercial,
econômica e financeira do empreendimento imobiliário a ser desenvolvido, bem como o
orçamento e cronograma da obra, nos casos em que se fizer necessário’. Tal estudo de
viabilidade por si só inibe o início de fundos sem capacidade de gerar rendimentos e de se
auto-financiar. A CVM também exige que os Administrador do fundo elabore um Prospecto
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3.2.2.1 Administrador
Art. 11
(...)
Parágrafo único. As instituições referidas no "caput" deste artigo deverão
manter departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e
acompanhamento de projetos imobiliários, ou contratar tais serviços
externamente.
Art. 12 - Compete à instituição administradora a gestão do patrimônio do
Fundo, podendo realizar todas as operações, praticar todos os atos que se
relacionem com seu objeto, e exercer todos os direitos inerentes à
propriedade dos bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo,
inclusive o de ações, recursos e exceções, podendo abrir e movimentar
contas bancárias, adquirir e alienar livremente títulos pertencentes ao Fundo,
bem como transigir, desde que observadas as restrições impostas pela Lei nº
8.668, de 25 de junho de 1993, por esta Instrução, pelo regulamento do
Fundo, ou por deliberação da assembléia geral.
Parágrafo único. A administração do Fundo ficará sob a supervisão e
responsabilidade direta de um diretor da instituição administradora,
especialmente indicado para esse fim.
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3.2.2.2 Gestor
3.2.2.3 Custodiante
3.2.2.4 Distribuidor
3.2.2.5 Cotista
Existem dois tipos de cotas: cota de fundo aberto a qual não pode ser objeto de
cessão ou transferência e a cota de fundo fechado que pode sim ser transferida, mediante
termo de cessão e transferência.
O cotista deve estar ciente de seus direitos e deveres através da leitura do
prospecto e regulamento do fundo onde estarão listadas todas as informações necessárias.
De modo a melhor visualizar as atribuições dos cotistas, o quadro abaixo mostra:
1
Real estate investment trusts (REITs) are for-profit companies that own and generally operate different types of
property, such as shopping centers, apartments, offices, warehouses, hotels, and other rental buildings. These
property-holding REITs are known as equity REITs.
2
(…) known as mortgage REITs, focus on the financing end of the business; they lend to real estate property
owners and operators or provide credit indirectly through buying loans (mortgage backed securities).
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4. METODOLOGIA
Para que se pudesse elucidar os pontos ora abordados como objetivos, o presente
trabalho delineou procedimentos metodológicos apropriados para o desenvolvimento do
assunto.
Foram utilizadas pesquisa bibliográfica/webliográfica, pesquisa descritiva e
pesquisa qualitativa.
No que se refere à pesquisa bibliográfica e webliográfica, foram usados livros de
autores brasileiros e estrangeiros (alguns em língua inglesa), artigos de internet e
informações de órgãos de fiscalização do mercado de capitais e de bolsa de valores.
De acordo com Lakatos (1992, p. 43),
Caso o objeto do fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis
adquiridos, o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao
dependido para a sua aquisição.
5.1.2 Diversificação
3
Correlations measure how much predictive power the price behavior of one asset class has on another to which
it’s compared. In other words, if we want to predict what effect a 1 percent rise (or fall) in the S&P 500 will have
upon REIT stocks, small caps, or bonds for any particular time period, we look at their relative correlations. For
example, if the correlation of an S&P 500 index fund with the S&P 500 is complete, that is 1.0, then a 2 percent
move in the S&P 500 index would predict that the move in the index fund for the same period would also be 2
percent. (…) A study of correlations completed by Ibbotson Associates completed in 2001 and updated in 2003
concluded that the correlation of REITs’ stock returns with those of other equity investments has declined
significantly when measured over various time periods since 1972, when NAREIT first began to compile REIT
industry performance data. For example, REITs’ correlation with large-cap stocks, as measured by the S&P 500,
was 0.55 during the entire period 1972-2000, but was just 0.27 for the five years from 1999 to 2003.
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5.1.3 Liquidez
Um ativo ou investimento líquido tem seu valor aceito pelo mercado como
um todo e possui um mercado onde pode ser fácil e rapidamente vendido,
com pouco ou nenhum desconto em seu valor. Investimento direto em
imóveis, seja em um campo de golfe na Califórnia ou em um arranha-céu em
Manhattan, não é líquido. Um comprador qualificado deve ser encontrado, e
até então, o valor não é claramente estabelecido. As ações mais negociadas
da bolsa são líquidas. Fundos de Investimentos imobiliários são bens
imóveis – investimentos relacionados que desfrutam do benefício da liquidez
de uma ação comum. (tradução nossa4)
4
A LIQUID ASSET or investment is one that has a generally accepted value and a market where it can be sold
easily and quickly at little or no discount to that value. Direct investment in real estate, whether it be a golf
course in California or a skyscraper in Manhattan, is not liquid. A qualified buyer must be found, and event then,
the value is not clearly established. Most publicly traded stocks are liquid. REITs are real estate – related
investments that enjoy the benefit of a common stock’s liquidity
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Gráfico 1
Portanto, através do gráfico, pode-se ver que os fundos de investimentos têm boa
rentabilidade, em especial quando comparados com outros investimentos.
Para exemplificar-se o gráfico e chegar à conclusão, analisaremos dois fundos
específicos e com o que atuam:
Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11): Ficou em primeiro lugar em
rentabilidade em 2010. Segundo BMFBovespa: “O Fundo tem por objeto adquirir e participar
da implantação, do desenvolvimento, e da exploração, incluindo eventuais expansões de parte
do empreendimento(...)”. Neste caso a administradora do fundo imobiliário é a Rio Bravo.
“Performance do Shopping: As vendas do shopping apresentaram uma variação positiva de
19,57% de janeiro a abril em comparação ao mesmo período do ano anterior(...) As receitas
de estacionamento também aumentaram significativamente, apresentando evolução de
10,95%”. Isto deixa claro que o desempenho do empreendimento como um todo colaborou
para a sua valorização, ou seja, os investidores viram possibilidades de crescimento, inclusive
com a expansão posterior que ocorreria e com o mercado brasileiro aquecido.
ABC Plaza Shopping (ABCP11): Entre os listados, que são os mais negociados na
bolsa, ficou em último lugar em rentabilidade em 2010. Segundo BMFBovespa: “O Fundo
tem por objeto o desenvolvimento, exploração e a comercialização de empreendimentos
imobiliários, através da aquisição de bens imóveis destinados à revenda ou a incorporações
imobiliárias, para posterior alienação, locação ou arrendamento.” Este fundo imobiliário
também é administrado pela Rio Bravo Investimentos, assim como o que teve o melhor
desempenho. Não se pode apontar uma razão específica para a baixa performance deste fundo
em contraposição a tantos outros que tiveram bons resultados. O ABC incorporou o JK
Shopping e pretende fazer uma grande expansão, que foi o que mudou em seu relatório, o
mercado talvez não tenha visto isto com bons olhos e segundo o fundo “O aluguel faturado
em janeiro de 2010 foi 1,14% superior ao mesmo mês em 2009.”, um resultado abaixo do que
se espera de aumento em 1 ano.
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6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
um dos principais, pois, as vantagens de tal investimento estão na forma como ele é gerido, na
forma como é fiscalizado e pela aceitação crescente do mercado.
Em suma, o ideal proposto a princípio pelo trabalho foi atingido e foram
elucidadas as maiores dúvidas do investidor acerca dos Fundos de Investimento Imobiliários
no Brasil, até mesmo apelando para o mercado estadunidense para se compreender a forma
como esse tipo de investimento funciona em geral e foram usadas como base as fontes mais
confiáveis possíveis, mesmo que com uma pequena quantidade de matéria direcionada ao
mercado brasileiro.
Algumas limitações no desenvolvimento do trabalho foram que o tema possui
poucos autores nacionais que discorrem sobre o assunto objetivo, por isso, as informações
adquiridas foram em maior parte de órgãos normatizadores e fiscalizadores como a CVM,
Bovespa e Banco Central. Apesar de que os fundos imobiliários estão em expansão, os
investidores comuns ainda têm pouco conhecimento sobre este tipo de investimento.
Entre as recomendações feitas para um posterior estudo, está a de se fazer uma
pesquisa direta com investidores para avaliar qual o grau de conhecimento destes agentes
acerca dos fundos de investimentos imobiliários e qual a afinidade que tem com esta
modalidade de ativo e qual probabilidade de investirem nos fundos de investimento
futuramente.
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REFERÊNCIAS
BLOCK, Ralph L. Investing in REITs: real estate investment trusts. 3 Ed. New York:
Bloomberg Press, 2006.
BRITO, Osias Santana de. Mercado financeiro. São Paulo: Saraiva, 2005.
FEBRABAN, Módulo 1: Sistema financeiro nacional. São Paulo: Fator Humano Educação e
Desenvolvimento, 2005.
FORTUNA, Eduardo. Mercado financeiro: produtos e serviços. 15. ed. Rio de Janeiro:
Qualitymark, 2002. 656 p.
FURTADO, Walter. Guia para investir em ações: o que você deve saber para começar a
investir. Rio de Janeiro: Elsevier, 2009.
HULL, John C. Fundamentos dos mercados futuros e de opções. 4.ed. São Paulo: Bolsa de
Mercadorias & Futuros, 2005.
RUDIO, Franz Victor. Introdução ao projeto de pesquisa científica. 16. Ed. Petrópolis:
Vozes, 1978
TOSCANO JUNIOR, Luis Carlos. Guia de referência para o mercado financeiro. São
Paulo: EI- Edições Inteligentes, 2004.
TYSON, Eric; GRISWOLD, Robert S. Real Estate Investing For Dummies. Indianapolis:
Wiley Publishing, 200