Apontamentos Direito Comercial-1ºteste parcelar-2018/2019

1- Considerações iniciais

O direito comercial é um ramo do direito privado constituído e autonomizado para reger as relações entre
comerciantes.

 Mais do que uma simples intermediação- isto é, o comércio entendido como atividade de intermediação nas
trocas ou circulação de bens não representa o Direito Comercial no seu todo. O Direito Comercial surge associado
ao comércio sentido económico, ou seja, às atividades das trocas. Contudo, esta é uma visão restritiva do Direito
Comercial.
Existiu uma alteração de paradigma, sendo que este ramo de direito, inicialmente, de carater subjetivista,
destinado a regular apenas as relações entre comerciantes alarga depois o seu âmbito, passando a ser um direito
de carater objetivista, ou seja, destinado a regular os atos de comércio, independentemente da pessoa que os
praticava assume assim uma versão empresarialista. Esta versão empresarialista constata-se pela análise do
artigo 230º que estabelece quais as empresas, singulares ou coletivas que são comerciais. Com esta alteração de
paradigma se entendeu que o Direito Comercial abrange ainda a industria (as mais diversas formas de industria),
algumas atividades de prestação de serviços, abrange ainda as pescas e determinados atos relativos a títulos
cambiários. Em suma, podemos concluir que, o Direito Comercial, envolve outras formas de atividade humana,
não envolvendo apenas comerciantes. Importa, por último, referir que a atividade agrícola (230º nº2 CComercial),
o artesanato (230º nº1) e as profissões liberais como o exercício da advocacia não integram o âmbito do Direito
Comercial.

2- Breve evolução história

1.Origem na idade medieval ganhando autonomia e caraterísticas próprias e surge como um direito subjetivista,
ou seja, apenas regula as relações entre comerciantes.

2. Pós revolução francesa, existiu uma abertura do Direito Comercial, que deixou de ser o Direito dos Comerciantes,
passando a ser visto como o direito dos atos de comércio, independentemente do sujeito que os pratica. O CComercial
Francês de 1807 consagra esta perspetiva objetivista do Direito Comercial pela 1ª vez.

3. Em Portugal, o 1º CComercial remonta a 1833, mais conhecido como o Código de Ferreira Borges, embora fosse no
fundo uma mera compilação de leis, permitiu uma certa autonomização legislativa do Direito Comercial. Uns anos
mais tarde, surge um novo diploma, CComercial de 1888, também conhecido como Código de Veiga Beirão. Este último
código, ainda que já normativamente muito retalhado, ainda se mantém em vigor.

No código de 1888, concentra os atos de comercio objetivos ( 2º 1ª parte); subjetivos (2º 2ª parte), e ainda uma versão
empresarialista (230º).

3- Relação entre o Direito comercial e o Direito Civil

O direito comercial é um direito privado especial, que se aplica a um certo tipo de relações jurídicas: as mercantis,
por seu turno, o direito civil configura um direito privado geral. Cumpre salientar, que o Direito Comercial não é um
direito excecional em relação ao direito civil, de todo o modo, é legítimo o recurso às regras do Direito Civil para
solucionar as questões de natureza mercantil.

Dispõe o artigo 3º que se as questões sobre direitos e obrigações comerciais, não puderem ser resolvidas pela lei
comercial, serão decididas pelo direito civil. Com efeito, o recurso ao direito civil é efetuado de modo subsidiário. De
todo o modo, a aplicação de normas de direito civil não transforma tais regras em preceitos de índole mercantil,
apenas intervindo como direito privado geral, não sendo de resto, fonte de direito comercial.

4- Autonomia cientifica dogmática do Direito Civil face ao Direito Comercial

O direito Comercial, enquanto ramo de direito privado, carece de regras próprias e de mecanismos específicos, que
no direito privado geral não se conseguem encontrar. Algumas regras civilistas são insuficientes ou não satisfazem os
interesses da vida mercantil, daqui se retira que o Direito Comercial tem de possuir autonomia, existindo vetores
importantes que conferem essa autonomia:
 a. Proteção especial do crédito ( em especial do comerciante): procura-se que o credor se encontre bem mais
tutelado quanto ao crédito que detém. EX: nas obrigações mercantis plurais consagra-se, como regra, o
instituto da solidariedade passiva. No artigo 100 º e. ncontra-se estabelecido, pelo que, são todos coobrigados.
b. Rapidez na conclusão do negócio: ex-394º CComercial aplica-se ao empréstimo mercantil entre comerciantes,
enquanto, caso seja, um empréstimo mercantil entre não comerciantes se aplicam as disposições do Código
Civil. É de referir que no CComercial se exige um menor formalismo negocial em relação a contratos
homólogos civilistas. Ex2: Existência dos contratos de adesão. Estão pré-elaborados, as cláusulas estão apostas, o
aderente não discute o clausulado contratual, tais instrumentos são muito utilizados no direito bancário, direito
dos seguros.
c. Transmissão de créditos com a manutenção eficácia creditícia: tal é conseguido com a utilização de títulos
cambiários( letras e livranças), com efeito, os créditos neles incorporados são passiveis de transmissão para
um terceiro, por via do endosso, garantindo ao portador dos mesmos a correspondente eficácia na cobrança
do crédito.
d. Segurança e firmeza nas transações: contrapondo o 471º CComercial com o artigo 916º CC melhor
conseguimos compreender esta classificação. O primeiro preceito normativo dispõe que quando é recebida
uma encomenda o comprador ou examina as coisas no ato da entrega ou dispõe de 8 dias para reclamar
qualquer defeito. Em contraposição, o artigo 920º CC consagra um conjunto de meios de defesa do
comprador: direito à substituição, direito à reparação, direito à extinção, direito à redução de preço e ainda
direito à indemnização. Estabelece-se, assim, um prazo curto de 8 dias para o comerciante conhecer o defeito,
o que contrasta com o prazo de 6 meses que consta do artigo 916º CC. Este prazo específico, e curto, de 8 dias
realça a segurança e firmeza nas transações.

II- normas qualificadoras da matéria mercantil

Importa ter em atenção o artigo 1º uma vez que, coloca a tónica nos atos de comércio (devendo este ser entendido
em sentido lato, por forma a abarcar, para além dos contratos p/ excelência, “os negócios unilaterais e outros atos
jurídicos não contratuais”).

O artigo 2º é a norma mais significativa que determina quais os atos de comércio que serão de matéria mercantil e os
que, à contrario sensu, não serão. A 1ª parte do artigo 2º diz respeito aos atos de comércio objetivos e a 2ª parte aos
atos de comércio subjetivos. Iremos fazer uma interpretação extensiva do artigo 2º, elencando as seguintes
considerações:

1- Atos de comércio objetivos (considera-se atos de comércio objetivo o ato em si, independentemente das
partes, sendo o critério para a qualificação, um critério objetivo 2º,1ªparte)

A- Atos que encontram regulamentação na lei civil e comercial- ex- CCV (874º CC) - atendendo a que o Direito
Civil reveste carater geral a CCV só será qualificada como comercial se o ato se encontrar especialmente
regulado no CComercial. Estabelece o artigo 463º CComercial que as compras para revenda são comerciais, se
o intuito dessa compra for mercantil. Estes atos são de natureza civilista até se verificarem determinadas
caraterísticas, sendo aí considerados como comerciais.

Ex- A não é comerciante, mas, viu uma boa oportunidade na compra de 10 computadores que depois quis revender
estamos perante um ato mercantil, que tem a particularidade de ser um ato comercial porque tem como intuito a
revenda (463º) Estamos perante um ato objetivamente comercial, na medida em que qualquer pessoa,
comerciante ou não pode praticá-lo.

B- Atos que apenas se encontram regulados na lei comercial- ex: 344º (conta corrente); 477º(reporte): a dúvida
quanto à sua comercialidade objetiva não existe.
C- Atos posteriormente destacados do Código comercial – atos que já estiveram disciplinados no CComercial,
pese embora agora estarem fora de tal diploma não perdem a sua comercialidade objetiva, tais atos
continuam a revestir a sua natureza mercantil.
D- Atos nunca regulados no Código Comercial- há atos que nunca estiveram regulados no CComercial, mas, se
encontram disciplinados em múltiplos textos legais. O artigo 2º,1ª parte deve ser interpretado extensivamente
e de modo atualista. Mas, importa seguidamente saber quando se deve considerar que uma lei reveste
 natureza comercial (de um ponto de vista objetivo). Entende-se que o melhor critério é o enunciado por Ferrer
Correia que valora, para tal efeito, a apreciação das regras consagradas acerca de uma dada matéria, de um
determinado ato, procurando averiguar se satisfazem ou não interesses de natureza mercantil critério das
necessidades ou interesses a satisfazer, naquelas especificas normas, que há-de determinar a qualificação
daquele ato como comercial ou não. Temos de analisar cada situação e o respetivo regime jurídico aplicável
para saber perante que tipo de ato: civil/ mercantil.
EX: o contrato de arrendamento comercial é um ato de comércio objetivo à luz do artigo 2º? O senhorio celebrou com
A um arrendamento comercial. A- arrendatário decidiu vender o estabelecimento comercial a B. este contrato de
compra e venda designa-se de trespasse, a propriedade do imóvel mantem-se com quem? B adquirindo o
estabelecimento comercial é, agora, arrendatário comercial do imóvel. Ou seja, neste caso, está a transmitir-se a
posição de arrendatário, não querendo saber, do senhorio. Daqui se entende que o propósito do legislador foi tutelar
interesses mercantis de circulabilidade do estabelecimento comercial, logo, o ato em causa é um ato de comércio
objetivo. Por sua vez, se estivesse em causa um arrendamento habitacional, este ato revestiria a natureza civilística.

E- Atos comerciais por analogia

Temos, em 1ª medida, de distinguir a analogia legis da analogia iuris. A analogia legis tem que ver com o recurso
a uma norma pré-existente que regula uma situação material ou substancialmente afim, é um instrumento ao qual se
recorre sempre que se verifique a existência de uma lacuna. A analogia iuris é aquela por via da qual se formula uma
regra geral dentro do espirito do sistema e dos seus preceitos legais, no sentido de dar resposta a situações concretas
e especificas, resolvendo, assim, casos omissos.
Admite-se a analogia, em toda a sua plenitude, sendo, por isso, possível classificar um ato de comércio, com
recurso à analogia.
A compra de um bem imóvel para arrendar é um ato de comércio? No artigo 463ºnº1 se for comprada uma coisa
móvel com o intuito de revender tal compra é um ato comercial. Se for efetuada uma compra de um imóvel para
arrendar, tal não se encontra regulado no artigo 463ºnº4 , na medida em que apenas refere a compra para revenda,
neste sentido, estamos perante uma lacuna, irá ser aplicada a regra do 463º nº1, por via da analogia legis.

2- Atos de comércio subjetivos

A 2ª parte do artigo 2º CComercial trata dos atos de comércio subjetivos, isto é, os atos praticados pelos comerciantes
enquanto tal, ou seja, o ato será qualificado enquanto comercial tendo em conta a qualidade intrínseca do sujeito que
os pratica. Este preceito deve ser divido em 3 trechos:
A- Os contratos e obrigações dos comerciantes- esta é uma presunção genérica. O legislador não se limita,
contudo, a referir que são apenas os contratos que devem ser considerados como mercantis, como ainda são
consideradas como tal as obrigações que deles decorrem, o comerciante fica obrigado a indemnizar outrem
pelo incumprimento do contrato.

1º desvio-Atos de natureza exclusivamente civil- estes atos não devem ser considerados como mercantis- são os do
domínio do direito da família ou sucessões, sendo que os atos praticados nessas áreas não pertencem à esfera
subjetivamente mercantil- ex: casamento celebrado entre comerciantes
2º desvio- Atos dos quais resulta o contrário a um ato de comércio- não são havidos como subjetivamente mercantis
quando do ato decorre que não tem conexão com o exercício do comércio do comerciante, no fundo, que o ato não
tem natureza, nem causa mercantil. Tal interpretação justifica-se à luz do 1º trecho da 2ª parte do artigo 2º: o
comerciante quando pratica atos, fá-lo, em regra, no exercício do seu comércio.
Ex: um comerciante em nome individual adquire um computador para o seu estabelecimento comercial, este ato de
compra e venda não é um ato de comércio objetivo, porque escapa à previsão do artigo 463º. Mas, justifica-se, à luz
do critério exposto- conexão com o exercício de comércio que se qualifique como um ato de comércio subjetivo e não
um ato de natureza civil.
Por fim,importa sintetizar as posições emergente do artigo 2º, 2ª parte quando esteja em causa um ato de natureza
patrimonial praticado por um comerciante:
* Se resulta da sua prática que o ato está relacionado com a atividade do comerciante -subjetivamente comercial;
*Se nada resulta do ato, há uma presunção genérica de comercialidade, não sabemos qual a intenção, mas como é
praticado por comerciante presume-se subjetivamente comercial;
*Se do ato resulta q não está ligado ao comercio do comerciante, então -> ato não comercial
3- Atividades das empresas comerciais

O artigo 2º é uma norma relevante na qualificação da matéria mercantil, ainda assim, existem outras normas,
nomeadamente o artigo 230º, em especial- visão empresarialista do Direito Comercial.
Temos de ter em atenção que o elenco do artigo 230º não é exaustivo, mas meramente exemplificativo, isto
é, outras empresas comerciais existem, sem que o próprio preceito as exclua (empresas bancárias, transportadoras,
seguradoras). E tanto assim é que no CComercial há outras empresas mercantis além destas, bem como fora dele. Os
vários nºs do 230 º transmitem uma ideia incompleta de empresa comercial, atualmente afastados da realidade
económica, impondo o recurso à interpretação da lei ou até à integração de lacunas, sem que se consiga determinar
em bom rigor o alcance objetivo/ subjetivo manifestado pelo legislador.
EX: fora do âmbito deste artigo constam os serviços, uma empresa que preste serviços não é tida como
comercial? Alguns autores defendem quer pela via da interpretação extensiva, quer pela via da analogia legis,
entender o ato de prestação de serviços como comercial.
Esta norma qualificadora autónoma, pode servir como importante apoio auxiliar à qualificação de um ato
como comercial.

III- atos unilateralmente comerciais

Um ato de comércio unilateral é um ato que apenas é mercantil em relação a uma das partes- o que resulta do disposto
nos termos do artigo 99º. O ato de comercio aqui em causa pode ser um dos que se alude no artigo 2º. Deve dizer-se
que a norma parte do pressuposto que o ato em si mesmo é bilateral, contudo, a mercantilidade é que se manifesta
só apenas em relação a uma das partes.
Ex:A, comerciante, vendeu a B (profissional liberal), que o adquiriu para uso no seu escritório. B é não comerciante,
logo o ato não tem natureza mercantil.
Regime aplicável:
Regra:Adota-se o princípio da unidade da regulamentação aplicável- 99º nº1. Assim, o ato é havido como
unilateralmente comercial é havido como globalmente mercantil e, por isso, regulado em exclusivo pelas regras
comerciais
Exceção: 99º 2ª parte  O regime jurídico mercantil é apenas empregue em relação aos sujeitos que praticaram o ato
em causa e assim o tornaram mercantil. Há que averiguar quais os preceitos que só são empregues a determinados
sujeitos por causa do carater mercantil do ato.

EX1: A, B, comerciantes de automóveis, vende automóvel a C, D, trabalhadores p/ conta de outrem. Temos aqui um ato
unilateralmente comercial (já que só é mercantil em relação a A e a B, logo aplica-se a lei comercial). Deste contrato nascem
obrigações. Relativamente A, B aplica-se o 100 º CComercial(solidariedade passiva), pelo que, o C tanto pode exigir a entrega
do veiculo a um como a outro. Mas para o C, D rege o Ccivil (513 à contrario).

EX2: A e B, funcionário públicos, venderam um quadro a C e D, trabalhadores p/ contra de outrem, que o adquiriram para
revender. Trata-se de um ato de comércio unilateral, já que só é mercantil em relação a C e a D. Logo aplica-se a lei comercial.
C e D são solidários quanto à entrega do preço pois sendo não comerciantes o ato em relação a eles é comercial. O emprego
do 100 decorre do facto da norma (99) só ser aplicável “àquele ou àqueles (contraentes) p/ cujo respeito o ato é mercantil”.

IV-Qualificação de um ato como comercial: consequências

1.Ao nível da organização judiciária (LOSJ) – Atualmente não existem tribunais de comércio em sentido amplo, como
outrora, mas, na lei 62/2013 de 26 de agosto existem tribunais e juízos de competência especializada, à luz do artigo
83º.releva-se o Tribunal da propriedade intelectual (111º), um Tribunal Marítimo (113º) e, além disso, os juízos de
competência especializada (trata matérias como insolvências de uma sociedade comercial, declaração de nulidade de
contrato da sociedade, ações relativas ao exercício de direitos sociais).

2.Forma e Prova – os atos de comércio são, tendencialmente, despidos de maior formalismo. Temos preceitos que
tornam mais céleres as relações comerciais, designadamente, constata-se que o mútuo comercial admite todo o
género de prova (396), por oposição ao mútuo civil que implica forma escrita para que se realize o negócio (1143
CCivil), levando mesmo à invalidade do negócio se não revestir tal forma. Já o empréstimo bancário exige a forma
escrita qq q seja o seu valor, o que configura uma formalidade ad substantiam.
 3.Prescrição presuntiva de créditos mercantis (de pagamento) –Decorrido o prazo legal, presume-se que a divida
está paga, desta forma, o devedor não fica onerado com a demonstração de cumprimento do dever de pagar o preço,
tal prova seria assaz difícil ou mesmo impossível, pelo que, se justifica para proteger o devedor da dificuldade de prova
do pagamento. Ao devedor para beneficiar da prescrição presuntiva cabe alegar expressa e inequivocamente que já
realizou o pagamento da divida. O decurso do prazo gera uma presunção de cumprimento, cabendo à contraparte o
ónus de provar que esse pagamento não ocorreu.

Nota: os artigos 316º e 317º estabelecem uma ressalva quanto a prescrição presuntiva de créditos de certos
estabelecimentos comerciais (6 meses e 2 anos).
V- qualificação de um ato como comercial: a solidariedade passiva

No direito civil, estabelece-se, em caso de pluralidade de devedores, como regra geral, a geral da conjunção (513º a
contrario). Diversamente, no direito comercial, o artigo 100º CComercial estipula a regra da solidariedade nas
obrigações comerciais.
Requisitos:
- A obrigação seja mercantil;
- Que haja mais do que um devedor

Se verificados os 2 pressupostos considera-se os co-obrigados solidários entre si, no que toca ao cumprimento da
obrigação.
O artigo 512 CCivil dá-nos a noção de solidariedade (EX: A, B, C, D são obrigados, pelo que, o X pode exigir a
obrigação integral a qualquer um deles (512.1 1ªpte cc). Se exigir ao A depois este tem direito de regresso sobre B, C,
D, sendo esse direito exigido na proporção, ou seja, se o X pediu 100 ao A, o A depois vai pedir 25 a cada 1 (316 CCivil).
A regra da solidariedade é supletiva, ou seja, pode ser afastado por convenção das partes (100 in fine Ccom),
isto é, os co-obrigados podem ser devedores conjuntos, onde seja “cada um dos devedores só está vinculado a prestar
ao credor a sua parte na prestação e cada um dos credores só pode exigir do devedor a parte que lhe cabe, a prestação
é, assim, realizada por partes. Convém referir, no entanto, que não é usual esta convenção.
Exceção à aplicação do artigo 100º CComercial :o parágrafo único do artigo 100º, estabelece que a disposição
em questão, que consagra o regime da solidariedade não é aplicável, em determinados casos, afastando-se a
solidariedade e aplicando-se a conjunção. Para que tal aconteça é necessário o preenchimento de dois pressupostos:
i.Devedores serem não comerciantes (13 à contrario sensu);
ii. Contratos que “não constituem atos comerciais” em relação aos não comerciantes (contratos em
causa não constituam, em relação aos não comerciantes, atos mercantis, isto é, trata-se de um ato unilateralmente
comerciais ou seja, aqueles que são mercantis “só em relação a uma das partes”99 CComercial.
Fora da aplicação deste parág. Único (aplicando-se o regime da solidariedade) ficam outras três possibilidades, o que
vale por dizer que, nestes casos, se aplica o regime da solidariedade passiva:
A- Não comerciantes e o ato em relação a eles é comercial;
B-Comerciantes e o ato em relação a ele é comercial;
C-Comerciantes e o ato em relação a eles não é comercial.
Quanto ao último caso, a questão não é pacífica, uma vez que, muitas vezes, o requisito de os devedores serem não
comerciantes não é preenchido, levando a que lhes seja aplicado o regime da solidariedade por isso, isto é, por serem
comerciantes. O prof Gravato Morais, considera que à luz do princípio da igualdade, os comerciantes devem ter o
mesmo tratamento como se não fossem rejeitando, deste modo, a aplicação do regime da solidariedade absoluta para
os comerciantes.

Importa ainda acrescentar que o regime da solidariedade não se aplica do lado ativo (credores), pelo que,
entende a generalidade da doutrina e da jurisprudência que o regime aplicável é o da conjunção.
VI- Qualificação de um ato como comercial: alguns casos de solidariedade imperativa
O artigo 101 Ccom dispõe que o fiador da obrigação mercantil, ainda que não seja comerciante, será solidariamente
responsável com o afiançado, sem beneficio de excussão prévia) ≠ 638.1 Civil (o fiador da obrigação civil tem beneficio
de excussão prévia em relação ao afiançado, ou seja, primeiro recai sobre o afiançado e só depois sobre ele).
Deste artigo derivam dois pressupostos: a necessidade de constituição de uma fiança, que o afiançado seja uma
obrigação mercantil. Estando preenchidos estes pressupostos a consequência que emerge deste preenchimento é a
da solidariedade do fiador com o afiançado.

Esta norma (101) é uma norma imperativa, acarretando consequências:

i. As partes não podem convencionar em sentido oposto a ela;
ii. Se ficcionarem a cláusula é nula (294ccivil);
iii. Mesmo que as partes não estabeleçam que a garantia (fiança) é imperativa, isto é desnecessário, não precisando
de fazer parte da lex contratus.

Estamos perante uma solidariedade Imperfeita- a solidariedade é imperfeita porque o fiador mercantil não se pode
substituir ao principal, ou seja, se o fiador não tem a mesma atividade que o comerciante, não pode fazer a prestação
principal, só pode restituir em dinheiro. A posição do fiador solidário, não se confunde, porém, com a do condevedor
solidário, já que continua a ser acessória em relação à do devedor afiançado.

Nota: solidariedade do avalista  O aval é uma garantia pessoal das obrigações cambiárias (30ss 77 LULL e 25ss LUC).
Nos termos do artigo 31º, 1ª frase, da LULL o dador de aval é responsável na mesma maneira que a pessoa por ele
afiançada. O aval parece ter afinidades com a fiança, pese embora, se distancie desta e destaque em virtude de a
obrigação assumida pelo avalista ser autónoma da obrigação principal. Assim, o avalista é responsável solidariamente
com o sacador, aceitante ou endossante em face do portador do titulo (47 LULL ex vi 77 LULL; 44 LUC). A solidariedade
consagrada significa que o cumprimento pode ser exigido pelo credor imediatamente perante o dador do aval, não
sendo necessário sequer demandar o devedor, pelo que, o avalista responde pelo pagamento da letra, não gozando
do benefício da excussão prévia.

VII- qualificação de um ato como comercial: obrigação de juros

Quanto à origem os juros podem ser legais (resultam da lei) ou convencionais (resultam de convenção das partes).
Quanto ao tipo eles podem ser:
moratórios (decorrem do atraso de pagamento);compensatórios (para além do pagamento procura-se compensar o
credor 438 Ccom);remuneratórios (visam remunerar o capital); indemnizatórios (implica uma indemnização).
Estabelece o artigo 102º o princípio da onerosidade. O tipo de juros considerado relevante para o DCom são os
moratórios (102 Ccom, parágrafo 3º), sendo que estes podem ainda ser legais ou convencionais.
O $3 diz-nos que os juros são fixados em portaria conjunta com o Ministério das finanças e do ministério da justiça,
sendo que, o $4 estabelece o modo como tal se concretiza. Note-se que os juros legais de mora, por força da remissão
do $3, encontravam-se fixados na portaria 262/99, cifrando-se a sua taxa em 12 %. Entretanto foram introduzidas
modificações (por efeito do DL 32/2003).

 Tendo sido estabelecida uma taxa supletiva de juros moratórios que tem duas componentes, uma variável e
outra fixa. A 1ª depende da taxa de juros definida pelo BCE, a 2ª é invariável, pelo que, nos últimos semestres
tem-se mantido nos 7%.

Nota: No início de cada semestre é publicado em DR um aviso a definir qual a taxa que vai vigorar. Atualmente é 7% ,
mas, é possível convencionar uma taxa diferente.

Juros moratórios convencionais

A sua fixação é possível exigindo-se forma escrita para o efeito (101.1 ccom), pelo que, a inobservância da forma leva
à nulidade (294 ccivil) Contudo, esta taxa legal convencional de juros moratórios tem limites (aqui temos de ver os
limites que são fixados pelo ccivil), pelo que, o $2 do 102 ccom, remete pata o 1146 cc relativo à usura do mútuo.
Assim, podem ser fixadas cláusulas com os seguintes limites:
1--Cláusula fixada e que faculta que osjuros previstos excedam os limites legais em 3 ou 5 %, consoante exista ou não
garantia real (1146.1 cc), assim, a taxa de juros tem como limite, à luz da taxa legal vigente, 10% ou 12%;
2-- Outra – havida como cláusula penal, já que fixa o valor a pagar em caso de incumprimento– que possibilita que se
vá mais além, 7 ou 9%, conforme exista ou não garantia real (1146.2 cc).

 CONCLUSÃO: A taxa fixada por convenção tem como limite 15 ou 17%. No caso de se ultrapassar os limites
estipulados considera-se reduzida a esses máximos, ainda que seja outra a vontade das partes. Aplicar-se-á o artigo
1146º nº3 que estabelece que no caso de serem ultrapassados os limites a taxa de juro moratório será reduzida a esse
máximo. Todavia, existe possibilidade de aplicação do 282 e 284 cc, relativo à anulabilidade, atento ao facto de ser
usuário

VIII- Qualificação de um ato como comercial: a obrigação de juros e o regime especial do atraso no pagamento das
transações comerciais

Com atrasos na cobrança de créditos geram-se dificuldades de várias ordens para as empresas que culminam na sua
insolvência. Vários diplomas legais foram surgindo de forma a resolver esta situação, sendo que o atualmente em vigor
é o DL 62/2013, tratando do regime jurídico relativo aos atrasos de pagamento nas transações comerciais.

Âmbitos de aplicação: objetivo – “todos os pagamentos efetuados como remunerações de transações comerciais (2.1
c/ remissão para o 3ºa)
Subjetivo – as transações relevantes para efeitos da aplicação do presente diploma são apenas as realizadas entre
empresas ou entre estas e entidades públicas (3.b). Deduz-se, a contrario sensu, que as transações efetuadas entre
qualquer das entidades mencionadas e particulares não ficam subordinadas à disciplina em apreço.
Quais as particularidades deste regime? Nos termos do artigo 4º, estabelece-se que o credor tem direito a juros de
mora sem necessidade de interpelação a contar do dia subsequente à data de vencimento. Quais são esses juros de
mora ? São de 8%, ou seja, + 1% do que o regime geral (tal como referido supra, neste momento é de 7%).

IX- o problema da divida dos cônjuges, em especial, da divida contraída pelo cônjuge comercial

Quer o princípio da igualdade de direitos e deveres dos cônjuges (1671cc), quer a atribuída legitimidade para
qualquer deles contrair dívidas, sem que haja necessidade do consentimento do outro (1690.1cc), conduzem-nos a
suscitar a questão de saber se o cônjuge do comerciante pode vir a ser responsabilizado se o comerciante casado
contrair divida sem o seu consentimento.

Estabelece o artigo 1691.1d CC que é da responsabilidade de ambos as dividas contraídas por qualquer um deles no
exercício do comércio, salvo se provar que não foram aí contraídas --> Este regime tem , em vista a proteção o
comercio em geral.

Requisitos cumulativos da comunicabilidade da divida:

1-que a divida tenha sido contraída pelo comerciante casado sem o consentimento do outro cônjuge (a
comunicabilidade da divida ocorre independentemente do que suceder posteriormente ao casamento, já que para a
determinação da responsabilidade dos cônjuges, as dividas p/ eles contraídas têm a data do facto que lhes deu origem
1690.2cc. Deve esclarecer-se que a dissolução do casamento extingue as relações patrimoniais entre eles, sendo que,
tendo sido a causa da cessação o divórcio, “ só a partir da data do registo da sentença que o decretou é que essa
cessação lhes é oponível 1789.1/3 cc);
2.que a divida tenha sido contraída em proveito comum do casal (o cônjuge do comerciante tem a possibilidade de
demonstrar o contrário, fazendo cair a comunicabilidade). O proveito comum pode ser de qualquer tipo( económico,
moral, intelectual)
3. que entre os cônjuges vigore um dos regimes de comunhão de bens (no caso de vigorar um dos regimes de comunhão
de bens, então a divida é passível de ser comunicável, posto que preenchidos os outros pressupostos aqui em analise).
4. que a divida tenha sido contraída no exercício do seu comércio (esta regra deve ser articulado com o artigo 15 ccom.
Daqui resulta que o credor do comerciante apenas tem que alegar que a divida foi contraída no exercício do seu
comercio, cabendo ao cônjuge do comerciante demonstrar que a divida não foi contraída em ligação c/ o comercio do
seu cônjuge, que não derivou da sua atividade mercantil).
A razão de ser desta norma traduz-se na proteção do credor do comerciante. Posto isto, o credor do comerciante, está
especialmente tutelado atendendo a que não tem o ónus da prova quanto ao proveito comum do casal. Ainda assim,
existe uma tutela, embora que menor, do cônjuge do comerciante, pois, este tem a possibilidade de demonstrar o
contrário- fazendo cair a comunicabilidade da divida. Contudo, nesta hipótese, o credor do comerciante ainda pode
invocar o 1691º nº1 c), mas, neste caso, para além do preenchimento de outros requisitos tem ainda de provar o
proveito comum do casal.

Efeitos patrimoniais da comunicabilidade da divida:

1º-Atinge os bens comuns do casal;
2º- Na falta destes respondem solidariamente os bens próprios de qualquer um dos cônjuges (1695.1 cc).
Aplicação em concreto do regime, em especial no tocante às dividas emergentes de títulos cambiários
A subscrição de uma letra pelo comerciante casado configura um ato objetivamente comercial( estava
regulado ab initio no CC), pelo que a divida daí emergente sempre será havida como mercantil, beneficiando o credor
de proteção (1691.1d cc e 15 ccom). O credor do comerciante tem que demonstrar tão só que o devedor é comerciante
e que a divida é comercial. Nenhuma prova tem de fazer quanto à relação subjacente, tratando-se de títulos
cambiários. É o cônjuge do comerciante que tem de demonstrar que falha um dos requisitos do 1691.1d cc ou do 15
ccom.

X- Estabelecimento Comercial
Caraterização
No estabelecimento comercial podem destacar-se dois elementos:
-Trata-se de uma organização complexa, que tem em vista o exercício de uma atividade de natureza mercantil.
Saliente-se que não obstante ela ser tratada pelo ordenamento jurídico como uma unidade económica, não tem
capacidade nem personalidade jurídica, pelo que, não pode estar per si em juízo
- É designado com um bem móvel sui generis, isto porque, é o próprio legislador que liga o estabelecimento comercial,
residualmente, ao regime dos bens móveis. (1682º,1682º A CC)

Elementos do estabelecimento comercial

A-Elementos corpóreos- mercadorias postas à disposição dos clientes, matérias primas, mobiliário etc
B-Elementos incorpóreos- todos os direitos e obrigações emergentes dos vários contratos que tenham sido celebrados
pelo estabelecimento comercial, a firma do comerciante, os direitos ligados ao imóvel, os débitos e créditos ligados
ao exercício da atividade de estabelecimento etc.
C. Clientela- trata-se de um elemento natural e não essencial, visto que a clientela não é necessária ao estabelecimento
comercial apto a funcionar, mas, que ainda não entrou em atividade. No entanto, a clientela há-de ser negociada no
caso de transmissão definitiva (trespasse 1112.1c cc) ou temporária (cessão de exploração 1109cc), a não ser que as
partes disponham em sentido contrário.
D.Aviamento- prende-se com a capacidade que cada estabelecimento comercial tem de gerar lucro, e como tal não é
um elemento essencial do estabelecimento comercial, mas sim, uma qualidade do mesmo.

Nota: importa não confundir o imóvel com o estabelecimento comercial que nele está instalado, em especial, para
que distingam os direitos que incidem sobre cada um destes.
XI- Arrendamento Comercial
Cronologia

Até 1990 era regulado no código civil;

Em 1990, passa a estar regulado pelo DL 321 B/ 90 (RAU) – os contratos eram na sua maioria vinculistas o que
significava que existiam muitas regras de proteção do arrendatário, sendo a mais significativa aquela que permitia a
perpetuidade do contrato de arrendamento do lado do senhorio (vigorava o principio da renovação imperativa em
relação ao locador), já que o arrendatário podia fazer cessar o contrato.

Em 1995, com o diploma de 95 ( DL 257/95) veio dar-se a possibilidade ao senhorio de escolher outra via negocial:
contratos de duração limitada. A regra passou a ser a da renovação automática (não imperativa). O arrendamento de
duração limitada consistia no seguinte: havia um período inicial min de duração limitada ( 5 anos) findo o qual o
contrato se prorrogava não imperativamente mas automaticamente em relação a qualquer das partes e , se nada fosse
dito, prorrogava-se pelo período de 3 anos.

Em 2006, a lei 6/2006 entrou em vigor o NRAU, e as normas passam a estar novamente integradas no CC,
desaparecendo o RAU. Com o NRAU fala-se agora de arrendamento com prazo certo e arrendamento de duração
indeterminada

Posteriormente, existiram alterações ao NRAU c/ a lei 31/2012 e depois ,novamente, com a lei 79/2014 e, mais, tarde
existiram novas alterações com a lei 43/2017.

XII-3.Regime especial em sede de resposta do arrendatário: circunstancias a invocar que o beneficiam:

O arrendatário pode invocar e juntar doc. comprovativo – em sede de resposta à pretensão do senhorio de
atualização da renda, do tipo e da duração do contrato, sob pena de não poder prevalecer-se da circunstância invocada
(51.6) - certas especificidades que o beneficiam, vejamos:

Pressupostos: invocar que existe no locado um EC aberto ao público e que é uma microempresa (51.4 NRAU
c/ remissão para o nº5).

Efeitos: Havendo acordo entre as partes, o contrato fica plenamente submetido ao NRAU na data prevista,
não havendo acordo o contrato tem a duração de 10 anos (lei 43/17), sendo transformado num contrato c/ prazo
certo. Nesta última hipótese, ao longo dos 10 anos, o valor da renda é atualizado de acordo c/ os critérios do 35.2 a e
b. Neste aspeto, a disciplina é = à do regime-regra. Contudo, dele difere, pois, o senhorio não tem agora nenhum dto
de escolha, i.é, não pode denunciar imotivadamente o contrato vinculista. No termo dos 10 a, compete ao senhorio
promover a transição plena do contrato para NRAU, podendo propor uma nova atualização da rende, de acordo c/ os
critérios previstos no 35.2 al a e b e 54.6 c, considerando-se o contrato celebrado c/ prazo certo pelo período de 5 a
(54.6 al a e b NRAU).

Em síntese, a microempresa pode beneficiar de um parco regime de favor em termos contratuais, i.é, pode beneficiar,
em relação ao regime regra, de um contrato que ab initio era vinculista, e que se transformou, em termos de duração,
num prazo máximo de 15 anos.

O contrato de arrendamento comercial: regime transitório

A-Os contratos celebrados depois da entrada em vigor do DL 257/95 de 30/9
A reforma de 2006 veio trazer algumas particularidades aos contratos celebrados depois da entrada em vigor do DL
257/95, em especial, no que diz respeito aos contratos sem duração limitada( contratos vinculistas). Estes contratos
seguem o regime dos contratos que, no atual contexto (após a reforma de 2006), mais se lhe aproximam.
1- Contratos sem duração limitada( contratos vinculistas)
O artigo 26º nº4, proémio do NRAU, estabelece quais são as normas aplicáveis aos contratos vinculisticos celebrados
entre 5/10/1995 e 27/6/2006. Neste artigo designa-se, pela primeira vez, os arrendamentos vinculisticos-
arrendamentos sem duração limitada, determinado que aos contratos celebrados entre 1995 e 2006 será aplicado o
novo regime. Há que saber o que se determina quanto à ressalva efetuada na parte final do proémio do nº4 do artigo
26º, se há especificidades em caso de arrendamento mercantil. Cuidado: o artigo 26º nº 4 apenas se aplica a contratos
habitacionais.
Das 3 alíneas atualmente constantes do 26.4 houve o desaparecimento da al c que implicava a continuidade da
proteção vinculista, já que aí se afirmava como não lhe aplicável o 1101.c do Ccivil- esta alínea permitia a denuncia
imotivada com prazo de pré- aviso de 5 anos, não era aplicável, mantendo-se, em principio a proteção do inquilino
comercial.
1.1- Denúncia imotivada por parte do senhorio
O senhorio estava impedido de denunciar sem motivo o contrato de arrendamento mercantil (apos a entrada em vigor
do NRAU – 1ª versão). Com a reforma de 2012 o 26.4 NRAU, sofreu alteração substancial. Foi modificada 26.4.c NRAU,
tendo desparecido a regra de que o 1101º CC não se aplicava aos contratos sem duração limitada, o que significava
que se mantinha o vinculismo até que ocorresse alguma das vicissitudes do 26.6 NRAU (1ª versão, agora revogado).
A partir da entrada em vigor da lei 12 de novembro de 2012,C/ efeito, os contratos vinculisticos celebrados entre
5/10/1995 e 27/06/2006, podem ser dunciados imotivadamente (1101.c NRAU) existe uma transformação de um
contrato de arrendamento vinculistico, num contrato de arrendamento de duração indeterminada plena.

Assim: houve a quebra do vinculismo com a entrada da nova lei, faculta-se ao senhorio a denuncia imediata
do contrato vinculista, encurtou-se o prazo do pré-aviso (era de 5 anos e agora é 2 anos).
O regime transitório para estes contratos visa só os negócios concluídos depois de 5/10/1995 (data da entrada do DL
257/95). Os contraentes dispunham da possibilidade de celebrar contratos em que o período de duração mínima era
de 5 anos, mas que eram sujeitos à regra da prorrogação automática, e não imperativa do contrato, pelo período de
2 anos, se outro prazo superior não tiver sido previsto.

2.1.1- Prorrogação automática do contrato

No RAU os contratos de duração limitada encontravam-se sujeitos ao principio da renovação automática no
fim do prazo (se nada tivesse previsto, ao fim de 5 a renovava por = período 118.1 RAU) -> qualquer uma das partes
podia extinguir o contrato, sendo que o arrendatário podia denunciar ainda a todo tempo. Esta situação mantém se
para o futuro no tocante aos negócios do passado, c/ efeito o 26.3. NRAU consagra a renovação automática. Existe
uma confusão emergente do 26.3 1ª parte relativamente ao “denunciado”, uma vez que, se interpretássemos
textualmente o preceito, apenas o locatário podia extinguir o contrato em qualquer altura e o senhorio não podia
fazer para o termo certo. Pelo que, deste preceito deve ser tirada a seguinte conclusão: só o arrendatário pode
denunciar (imotivadamente e, à partida, em qualquer momento) o contrato e o senhorio apenas se pode opor à sua
continuidade para o final do prazo.

2.1.2-Denúncia imotivada pelo arrendatário

O 1098.3 ccivil, impõe restrições a esta denúncia, uma vez que, só torna esta possível depois de decorrido 1/3
de duração inicial do contrato ou da sua renovação. Tal regime pode significar que se as partes estipularam um prazo
de 10 anos para o contrato, só decorridos mais de 3 anos e 3 meses é que o inquilino o pode denunciar.
Outra das restrições é o prazo de pré-aviso para a denúncia (1098.3 ccivil). O arrendatário pode não observar tal prazo
pelo que terá de pagar as rendas correspondentes ao período em falta (1098.6 do ccivil).

2.1.3- Oposição à prorrogação pelas parte

Embora a lei se refira à em denuncia, este deve entender-se como oposição à prorrogação. No regime de 2006,
o prazo de pré-aviso para o locador se opor á renovação automática era de um ano (1097 cccivil e 100.3 RAU), s/
prejuízo de ser estabelecido um regime diverso (118.2 RAU), hoje o prazo de pré-aviso do senhorio diminuiu, sendo
também variável, como consta do 1097.1 NRAU. O arrendatário tem também um prazo variável nos termos do 1098.1
NRAU.

Quanto à forma que qualquer umas das partes deve adotar para comunicar a denúncia: Carta registada c/ aviso de
(9.1 a 6 NRAU).

2.1.3-Prazo da 1ª prorrogação: os contratos com duração limitada renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo
qual foram celebrados, pelo período de 3 anos, se outro superior não tiver sido convencionado. (26º nº3 NRAU parte
final).
 B- Os contratos vinculistas celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95 de 30 de setembro: o regime
da denúncia imotivada pelo senhorio

A reforma de 2006 veio trazer particularidades quanto aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do
DL 257/95 de 30 de setembro, sempre sujeitos ao regime vinculistas. A reforma de 2012 veio dar uma nova dimensão
a tais contratos, quer sob o ponto de vista da denúncia imotivada, quer sobre o regime da atualização das rendas.

Analisando o disposto no artigo 28º nº2 NRAU, aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do DL
257/95, não se aplica o artigo 1101º c) CC, o que significa que o regime da denuncia imotivada com prazo de pré-aviso
de 2 anos não se aplica, ou seja, o contrato não perde a sua faceta vinculista, não se altera, nem se modifica.

Desvios à regra geral: vicissitudes que quebram o vinculismo

O 26.6 do NRAU foi revogado (deixando de valer para os contratos vinculistas posteriores à entrada
em vigor do DL 257/95) mas o seu conteúdo foi transferido para o 28.3 NRAU, o que quer dizer que o senhorio pode
denunciar o contrato c/ pré-aviso de 5 anos.E isso acontece quando:

i.ocorra trespasse – encontrando-se a organização mercantil instalada em imóvel arrendado, a regra aplicável aos
contratos celebrados do passado assinalava que na falta de convenção em contrario, a posição de arrendatário do
imóvel se transmite para o adquirente da unidade jurídica (1112.1.a) s/ necessidade de consentimento do senhorio.
Ora, se, após, a entrada em vigor do diploma, é realizado um trespasse cessa o impedimento que vinculava o senhorio
à “prorrogação forçada” do contrato. Assim, o trespasse interfere negativamente, prejudicando o novo arrendatário
na transmissão do conteúdo da posição do anterior.

ii. Locação do estabelecimento: vulgar cessão de exploração

iii. Usufruto de estabelecimento mercantil – aqui, o proprietário (da raiz) do estabelecimento mantém-se o
arrendatário do imóvel, dispondo o exercente da possibilidade de gozar a organização mercantil e o prédio onde esta
se encontra instalada, nos termos do usufruto.

iv. comodato de estabelecimento (1129ss ccivil) – também aqui há lugar à quebra do vinculismo p/ interpretação
extensiva do 28.3 NRAU.

v. penhor do estabelecimento – pode haver lugar à alienação do estabelecimento instalado em imóvel arrendado
(674.1, 675.1 ccivil), pelo que, o senhorio, pode recorrer ao 1101.c ccivil, ex vi 26.6 a 1ª parte NRAU.

Nota: a cessão da exploração é o limite min para permitir a denúncia, tudo o que envolva o gozo do estabelecimento
comercial dá o direito de denuncia ao senhorio. Sempre que houver a transmissão do gozo ou mais do que o gozo o
senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento.

Preenchidas as hipóteses do 28.3 NRAU, permite-se ao senhorio fazer cessar, o contrato de arrendamento comercial
(originariamente s/ duração limitada) a todo tempo, c/ antecedência de 5 anos em relação à data em que pretende
opor a extinção. A proteção do arrendatário é agora residual. Ora, na sequência da cessação no negocio, p/ via de
denúncia injustificada, parece ser aplicável o 1081.1 cc, donde se retira que é imediatamente exigível a desocupação
do local e sua entrega.
Nota: sendo uma sociedade e existindo cessão de quotas por parte de um sócio aos restantes, não tem de existir
comunicação ao senhorio, nem tal corresponde a um motivo válido para que o senhorio denuncie o contrato.

C.Os contratos vinculistas celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95 de 30 de setembro: o regime da
atualização extraordinária das rendas e da duração do contrato.

Com a reforma de 2006, consagrou-se um regime específico para a atualização das rendas, contudo tal regime não foi
bem sucedido, pelo que, a reforma de 2012 deu lugar a uma nova disciplina.

1.Iniciativa do senhorio – a modificação do regime de renda e também do regime vinculista do contrato depende da
iniciativa do senhorio, assim o determina o 50 NRAU. Á luz da regra, o senhorio desencadeia:

- A atualização extraordinária de renda, propondo um valor para a nova renda

- Um mecanismo de alteração do tipo e de duração do contrato, que nos parece ser obrigatório quando toma
esta iniciativa e também obrigatório que seja uma proposta diversa do contrato vigente (não se pode dar continuidade
ao regime vinculistas). Este último ponto é o mais significativo para o senhorio que ambiciona há largos anos, pelo
que, à partida permite que o senhorio altere o aspeto mais significativo do contrato para o arrendatário, sendo que, a
comunicação deve ser feita de acordo c/ o 9.1 a 6 NRAU.

2.Comportamento que o arrendatário pode tomar:

Após a comunicação o arrendatário tem, então, 30 dias para responder (51.1 NRAU), sendo que, pode adotar
várias atitudes:

I.Falta de resposta do arrendatário

Nos termos do 31.9 ex vi 51.7 NRAU, o silêncio do arrendatário tem valor declarativo, ou seja, gera para o locatário
consequências negativas, como a aceitação do valor da renda proposto pelo senhorio, aceitação do tipo e da duração
do contrato p/ este proposto, ficando submetidos ao NRAU (31.9 ex vi 51.7).

ii. Aceitação do valor da renda, do tipo e da duração do contrato propostas

À luz do 31 ex vi 51.7 NRAU projeta-se um total acordo do inquilino em relação à proposta do arrendatário, pese
embora seja difícil que isto suceda, mas se tal acontecer implica a submissão absoluta ao NRAU.

ii. Aceitação do valor da renda, do tipo e da duração do contrato propostas

À luz do 31 ex vi 51.7 NRAU projeta-se um total acordo do inquilino em relação à proposta do arrendatário, pese
embora seja difícil que isto suceda, mas se tal acontecer implica a submissão absoluta ao NRAU.

iii. Aceitação do valor da renda, com silêncio ou falta de acordo do arrendatário quanto às restantes propostas

Ao abrigo do 31.10.b ex vi 51.7 NRAU projeta-se um parcial acordo do inquilino em relação às propostas do
senhorio. A aceitação do valor da renda produz efeitos a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da receção da resposta
(do inquilino). Já o silêncio quanto à restante proposta não tem agora valor declarativo em desfavor do inquilino. Na
verdade, a consequência é a de se considerar que o contrato (vinculista) se transforma num contrato com prazo certo
pelo período de 5 anos.

iv. Oposição ao valor da renda

 O arrendatário pode opor-se ao valor da renda em vez de a aceitar ou remeter-se ao silêncio. Contudo, podem
ocorrer aqui várias variantes:

a. Mera oposição ao valor da renda s/ contraproposta do arrendatário, sendo que, esta vale como proposta de
manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação (33.2 ex vi 52 NRAU).

b. Oposição ao valor da renda c/ contraproposta do arrendatário seguida de aceitação do senhorio do valor da renda,
sendo que essa aceitação implica a submissão ao NRAU.

c. Oposição ao valor da renda c/ contraposta do arrendatário seguida de não aceitação do senhorio do valor da renda,
sendo que o senhorio dispõe de uma alternativa: denúncia o contrato ou atualiza a renda.

cc. Denúncia do contrato pelo senhorio – a denúncia ao contrato vinculista mostra-se agora possível, sendo
esta uma denúncia imotivada. Contudo, não opera ,sem mais, estando dependente de certos pressupostos. A
comunicação desta segue o regime geral (9.1 a 6 NRAU), sendo que, quanto à eficácia do direito de denúncia, este
opera 6 meses a contar da receção da comunicação. A desocupação do locador e a entrega do imóvel ao senhorio
devem ocorrer nos 30 dias posteriores ao decurso do prazo citado (33.7 NRAU). Entre os momentos da denúncia e da
sua produção de efeitos “vigora a renda antiga ou a renda proposta pelo arrendatário, consoante a que for mais
elevada (33.10 NRAU). A denúncia pressupõe o pagamento pelo senhorio de uma compensação nos termos do 33.5 a
NRAU. EX: Se o senhorio apresenta proposta de 500€ e o arrendatário contrapropõe c/ 300 a indemnização será de
24.000€ (400 x 60m). Este valor ressarcitório deverá ser pago no ato da entrega do locado (33.9 NRAU), o que pode
gerar controvérsia quanto ao modo como será pago (dinheiro, cheque visado). Além disso, entre a indeminização e a
entrega do locado por parte do arrendatário há um nexo de correspetividade, pelo que, se o senhorio não pagar o
arrendatário não restitui o imóvel.

ccc. Atualização da renda 2º critérios próprios – A atualização da renda é uma alternativa à denúncia do
contrato p/ parte do senhorio perante a recusa da proposta do arrendatário. Esta atualização está dependente de
comunicação ao arrendatário (9.1 a 6 NRAU). Acresce que o contrato vinculista se transforma num “contrato
celebrado c/ prazo certo, pelo período de 5 anos contar da comunicação (33.5b NRAU). O 35.2 a e b mostra-nos os
critérios para a atualização do valor das rendas. (EX1: se o valor do locado é 800€, significa que 1/15 do valor do locado
são 5.333€, pelo que, a renda mensal a pagar ascende a 444€. EX2: se o valor do locado é 50.000€, significa que 1/15
do valor do locado são 3.333€, pelo que, a renda mensal a pagar ascende a 277€). Tendo em conta que o contrato
vinculista foi transformado num contrato c/ prazo de 5 anos o senhorio pode opor-se à renovação do mesmo, nos
termos legais.

e. Denúncia pelo arrendatário – O arrendatário pode, perante o circunstancialismo da declaração do senhorio, à

luz do 51.d NRAU (c/ remissão para o 34 NRAU) denunciar o contrato.

D-Regime especial em sede de resposta do arrendatário: circunstancias a invocar que o beneficiam:

O arrendatário pode invocar e juntar documento comprovativo – em sede de resposta à pretensão do senhorio de
atualização da renda, do tipo e da duração do contrato, sob pena de não poder prevalecer-se da circunstância invocada
(51.6) - certas especificidades que o beneficiam, vejamos:

Pressupostos: invocar que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma
microempresa (51.4 NRAU c/ remissão para o nº5).

Efeitos: Havendo acordo entre as partes, o contrato fica plenamente submetido ao NRAU na data prevista, não
havendo acordo o contrato tem a duração de 10 anos (lei 43/17), sendo transformado num contrato c/ prazo certo.
Nesta última hipótese, ao longo dos 10 anos, o valor da renda é atualizado de acordo c/ os critérios do 35.2 a e b.
Neste aspeto, a disciplina é igual à do regime-regra. Contudo, dele difere, pois, o senhorio não tem agora nenhum
direito de escolha, isto é, não pode denunciar imotivadamente o contrato vinculista. No termo dos 10 anos, compete
ao senhorio promover a transição plena do contrato para NRAU, podendo propor uma nova atualização da renda, de
acordo com os critérios previstos no 35.2 al a e b e 54.6 c, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo pelo
período de 5 anos (54.6 al a e b NRAU).

Em síntese, a microempresa (regime excecional) pode beneficiar de um parco regime de favor em termos contratuais,
isto é, pode beneficiar, em relação ao regime regra, de um contrato que ab initio era vinculista, e que se transformou,
em termos de duração, num prazo máximo de 15 anos.

Habitacionais Não habitacionais

Antes do RAU 27 NRAU Desde cc 66 até ao 27 e ss NRAU

DL 257/95
(antes de Contratos vinculistas (apenas
15/11/1990) (desde 66 até vinculistas)
5/10/95)

Na vigência do RAU 26 NRAU Na vigência do DL 26 NRAU

257/95
(11/11/1990 a Contratos vinculista (vinculistas ou
27/6/2006) ou de duração (entre 5/10/95/ a de duração
limitada 27/6/2006) limitada)

Depois de 1094 cc NRAU 1094

27/6/2006
Contratos a prazo (Após 27/6/2006) (de duração
certo ou duração indeterminada
indeterminada ou prazo certo)