I20156lote001laudo PDF

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por EDUARDO COUTINHO ALBA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 02/09/2019 às 21:17 , sob o número WSSB19700429148
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Arquiteto Eduardo Coutinho Alba e-mail: edualba@terra.com.br
Cel: (12) 9 9139-8754
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da

Comarca de São Sebastião/ SP.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1003372-66.2016.8.26.0587 e código 7559544.
Processo nº: 1003372-66.2016.8.26.0587 - Ordem nº 2016/001712
Classe – Assunto: Carta Precatória Cível - Expropriação de Bens
Autor: Roberson Thomaz
Réu: He Le Nice Bartolo Pereira de Alemar
EDUARDO COUTINHO ALBA, arquiteto, perito

judicial nos autos proposto por ROBERSON THOMAZ; em face
de HE LE NICE BARTOLO PEREIRA DE ALEMAR; após diligências
e estudos, oferece suas considerações no seguinte:
LAUDO DE AVALIAÇÃO
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1 – PRELIMINARES:
O objetivo principal deste “Laudo de Avaliação“ é determinar o
valor de mercado do imóvel levando-se em conta as condições em que se
encontram os valores médios obtidos no próprio local, bem como, pesquisa de
mercado que resultarão num valor que seja compatível com as condições
mercadológicas neste exato momento.
Entendemos como “Valor de Mercado do Imóvel”, a importância
em dinheiro que poderia ser obtida pelo imóvel, na data da avaliação, para
venda “à vista”, a qualquer interessado, e considerado o mesmo sem cláusulas
restritivas quanto a ônus, dúvidas e dívidas e quanto a eventuais fins
expropriatórios, e passivos ambientais.
2 – VISTORIA:
Informo que as partes foram notificadas do local, data e horário

da perícia, conforme o Artigo 466 § 2° do Novo CPC.
Este signatário realizou no dia 30 de Março de 2.019 uma vistoria
completa no bem imóvel, reforçada com uma reportagem fotográfica que
mostra as condições atuais do imóvel.
Não houve representantes das partes. Entretanto, acompanhou a
vistoria o Sr. João Dias de Oliveira, caseiro da Sra. Hele Nice.
3 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:
Trata-se de um imóvel localizado nas adjacências da Praia de

Paúba – São Sebastião / SP.
O Imóvel está localizado na Rua Belo Horizonte, antiga Rua Caminho
do Meio (conhecida como “Caminho do Brumado”), sem número, Paúba, São
Sebastião, SP; doravante denominado simplesmente por Avaliando.
A praia de Paúba dista aproximadamente 25 km do centro da
cidade de São Sebastião, e se evidencia como um dos importantes pontos
turísticos do município e da região.
A região caracteriza-se por uma ocupação predominantemente
residencial, além de apresentar estabelecimentos de âmbito local e diversificado.
Arquiteto Eduardo Coutinho Alba
Croqui de localização do avaliando – Praia de Paúba

Cel: (12) 9 9139-8754
e-mail: edualba@terra.com.br
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por EDUARDO COUTINHO ALBA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 02/09/2019 às 21:17 , sob o número WSSB19700429148 .
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4 – MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES DA REGIÃO:
Iluminação pública;
Rede de água potável;
Pavimentação de via pública;
Guias e sarjetas;
Rede de telefonia;
Coleta de lixo;
Rede de energia elétrica;
5 – INFRAESTRUTURA URBANA, SERVIÇOS E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS DA

MICRORREGIÃO:
Prestação de serviços;
Serviços de correio;
Transporte coletivo;
Transporte coletivo intermunicipal atendendo as cidades de São Sebastião
e Santos.
Transporte coletivo interestadual atendendo os Estados de São Paulo e Rio
de Janeiro.
Praia;
Lazer e recreação;
6 – CARACTERÍSTICAS E CONFRONTAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO:
Como referência para as medidas da área do terreno assumem-se

aquelas obtidas na escritura do Registro de Imóveis de São Sebastião (matrícula
24.814) acostada nos autos, informações estas, merecedoras de credibilidade e fé
pública. Presume-se, portanto, como sendo bom o documento de propriedade
ofertado, não fazendo parte do escopo deste trabalho à aferição das mesmas,
admitindo-se, ainda, que o mesmo se encontra livre de quaisquer ônus.
IMOVEL AVALIANDO (Escritura do CRI de São Sebastião – Matrícula 24.814):

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7 - ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS
IMÓVEL AVALIANDO:
Escritura do Registro de Imóveis de São Sebastião: MATRÍCULA 24.814;
Cadastro Municipal: 3133.241.3483.0001.0000.
Área do terreno: 5.979,80 m² (Cinco mil novecentos e setenta e nove metros e
oitenta decímetros quadrados).
Testada do terreno: 43,80 m – Confrontante: “Caminho do Brumado” – Atual Rua
Belo Horizonte + 19,70 m ;
Profundidade direita: 60,80 m – Confrontante: Terreno de Petr Schole;
Profundidade esquerda: 96,30 m – Confrontante: Terreno de Petr Schole;
Fundos: 74,90 m – Confrontante: Terreno de Petr Schole;
Zoneamento Municipal (*¹): Z.A.R. – Zona de Alta Restrição e Z.P. – Zona de
Proteção;
Zoneamento Ecológico Econômico do Litoral Norte (*²): Z1T AEP – Zona 1 Terrestre;
Subzona Áreas Especialmente Protegidas;
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Solo: – Firme e seco;

Formato do terreno: – Irregular; Amorfo;
Topografia: – Aclive;
(*¹) – Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo 561/87 e Alterações que define o
Zoneamento da Costa Sul do Município de São Sebastião.
(*²) – Decreto Estadual 62.913/17 - Dispõe sobre o Zoneamento Ecológico-Econômico do
Setor do Litoral Norte.
8 – CONCEITOS SOBRE AVALIAÇÕES:
Em várias ocasiões e quando se deseja conhecer o valor de uma

propriedade, são solicitados os serviços profissionais de pessoas habilitadas na
área. Não é de hoje, porém, que inúmeros profissionais se dedicam ao estudo,
pesquisa e divulgação da técnica de avaliar imóvel. Com esta pequena
preliminar desejamos mostrar que a avaliação de imóveis quer em face do seu
caráter científico, quer atendendo aos direitos legais, deve ser levada a efeito por
pessoas habilitadas, que a estudo do melhor aproveitamento ou do estado físico
das propriedades, o que em última análise, permita estabelecer os seus valores.
Entende-se por avaliação o conjunto de operações através dos quais podemos
formar juízo sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela relativo.
A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – define uma
avaliação:
“É a determinação da soma em dinheiro que num dado momento,
se pode atribuir, em vista de um escopo prefixado, a um determinado imóvel”.
“É a depreciação do valor que tenha, em determinada data, o
todo, em parte de um bem ou coisa”.
“É a técnica de estimar, comercialmente ou por efeitos legais, o
valor dos imóveis e de outros bens”.
“É o trabalho técnico que compreende um conjunto de raciocínios,
inspeções e cálculo tendentes a determinar o valor de um bem”.
Verificamos, pois, que a avaliação tem uma finalidade precípua à
determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o mesmo. Surge, então,
a necessidade de se definir valor.
9 – VALOR:
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A primeira e original definição que podemos dar a um objeto

avaliado é a de que “avaliar” é por medida às coisas vendáveis. E a complicação
surge: medida de quê? Do valor, é claro. Mas, o que é valor?
Já dizia William Smart que a “palavra valor tem fundas raízes no
conceito e na linguagem popular e de todas as palavras empregadas nas
ciências econômicas, é a que mais necessita de uma definição exata, pois, nessa
ciência, teoria de valor é à base de tudo”. Sem dúvida, a história da economia
política está semeada com as ruínas de teorias sobre “valor”. Definir valor,
portanto, é uma das operações mais difíceis e perigosas da economia.
Retornando a premissa de que o valor é uma grandeza, e como tal,
suscetível de ser medida, firmem-nos critérios preconizados por MÁRIO EDUARDO
CHANDIAS de que a “a avaliação tem por objetivo fixar o valor de troca das
coisas vendáveis ou se mede pela grandeza de outros bens que poderíamos obter
em troca do nosso. É o poder de aquisição que pode ser comparado com
qualquer mercadoria, porém, é mais cômodo medi-lo. Neste caso temos o preço,
isto é, o valor da troca expressado em dinheiro”.
Dentro destes conceitos, aceitamos a definição precisa de
“CHANDIAS”: “AVALIAR é estabelecer o valor das coisas de interesse econômico,
de natureza física ou ideal, estejam ou não no comércio”.
10 – MÉTODOS:
Avaliar é uma operação bastante técnica que requer

conhecimento e experiência. Como o avaliador nada mais faz do que medir uma
magnitude econômica, ele deve promover meios para que inevitáveis erros
estejam dentro da tolerância que é própria da habilidade humana.
O avaliador, embora conhecendo profundamente o seu trabalho,
somente poderá desenvolver seu cálculo “avaliatório” se tiver a informação
rigorosamente no minuto.
A informação é o Calcanhar de Aquiles de nossa profissão. Portanto,
conforme prescrevemos as normas do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia), que tem por objetivo indicar conceitos, classificar
métodos e disciplinar a apresentação de laudos para avaliação imobiliária, uma
vez que, por avaliação, entende-se o conjunto de operações pela qual, o
profissional formula e emite juízo sobre o valor.
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Para fins de nosso trabalho utilizaremos o MÉTODO COMPARATIVO,

que é assim chamado porque o avaliador formula e emite juízo sobre o valor,
comparando os valores e preços do mercado de imóveis comparáveis.
Para GUSTAVO LE BOM, “a humanidade só dispõe de uma
ferramenta para medir as coisas, a comparação; é na seleção dos meios e
padrões de comparação que se revela a capacidade de apreciação e de
julgamento de indivíduos”.
Segundo entendimento do renomado José Fiker em sua obra
“Manual de Avaliações e Pericias em Imóveis Urbanos”, 2° edição, do ano de
2.005:
“Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: identifica o
valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.”
“O método mais recomendável para avaliação de terrenos urbanos
é o comparativo. Por esse método, o valor do imóvel é obtido pela comparação
de dados de mercado relativos a outros de características similares.”
“Para tanto, o profissional deve – se valer de fontes de informações,
dentre as quais destacamos as transações e os anúncios de ofertas”.
O método que ora estamos utilizando é o MÉTODO COMPARATIVO
DIRETO em que a comparação é feita levando-se em conta as características do
imóvel e pela análise dos dados de mercado.
Queremos ressaltar que os métodos e critérios por nós adotados
neste trabalho foram atingidos através de conceitos e diretrizes.
11 – CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO:
Discorreremos neste capítulo sobre os critérios de avaliação que

norteiam o nosso laudo, indicando as fórmulas empregadas, os tratamentos
matemáticos, as ponderações, as referências, os índices e os coeficientes
adotados, além da metodologia aplicada, constituindo preâmbulo técnico
preparativo ao capítulo que se segue onde serão determinados os valores dos
imóveis vistoriados em cumprimento ao encargo que assumimos.
11.1 - DO TERRENO:
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Para a determinação do valor unitário do terreno, foram procurados

os elementos de oferta nas proximidades, levando-se em conta os locais
disponíveis com as mesmas características e ou similares de imóveis avaliados,
aplicamos as recomendações elaboradas pelo Instituto Brasileiro de Avaliação e
Perícia de Engenharia – IBAPE/SP e NBR 14.653-1 e 14.653-2.
12 - PESQUISA DE VALORES DOS TERRENOS:
12.1 - PESQUISA MERCADOLÓGICA:
Conforme informações dos profissionais de imobiliárias que atuam na

região, o mercado de imóveis em São Sebastião encontra-se de forma geral
estagnado, tendo em vista o desempenho da economia brasileira. Tal
comportamento diminui o volume de transações, aumentando o tempo médio
necessário para venda de imóveis. Considerando as restrições impostas pela
legislação em vigor e a localização do imóvel avaliando, classifica-se a liquidez do
imóvel como baixa.
Elemento 01
Data da pesquisa: 19 de Agosto de 2.019;
Valor da oferta: R$ 550.000,00 (Quinhentos e cinquenta mil reais);
Fonte: Tropical Imobiliária;
Site: www.tropicalimobiliaria.com.br
Telefone: 12 3865-6210;
Referência: 4752;
Terreno;
Local:
Paúba, São Sebastião – SP;
Dados:
Área: 1.850,00 m²;
Testada: 25,00 m;
Topografia: Plano;
Solo: Firme e seco;
Microrregião do Elemento 01;
Zoneamento: Lei de Uso e Ocupação do Solo 561/87 e
Alterações;
ZBR - Zona de Baixa Restrição;
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Uso e Padrão predominante:

Residencial unifamiliar, multifamiliar e Comercial;
Padrão construtivo: Padrão Médio;
Melhoramentos Públicos da Região:
Rede de telefonia;
Coleta de lixo;
Infraestrutura urbana, serviços e equipamentos comunitários:
Serviço de correios;
Arborização;
Praia;
Elemento 02
Valor da oferta: R$ 350.000,00 (Trezentos e cinquenta mil reais);
Fonte: Ingrid Y. A. Ludewigs Imóveis;
Site: www.ingrid-imoveis.com.br
Telefone: 12 3865-6709;
Referência: TC 0036;
Terreno;
Local:
Paúba, São Sebastião – SP – “Paúba Um Villarejo”;
Dados:
Área: 450,00 m²;
Testada: 20,00 m;
Topografia: Declive Suave;
Solo: Firme e seco;
Alterações;
ZMR - Zona de Média Restrição;
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Residencial multifamiliar;
Padrão construtivo: Padrão Alto / Médio;
Rede de telefonia;
Coleta de lixo;
Arborização;
Praia;
Elemento 03
Valor da oferta: R$ 445.000,00 (Quatrocentos e quarenta e cinco
mil reais);
Fonte: Ingrid Y. A. Ludewigs Imóveis;
Site: www.ingrid-imoveis.com.br
Telefone: 12 3865-6709;
Referência: TC 0015;
Terreno;
Local:
Paúba, São Sebastião – SP – “Paúba Um Villarejo”;
Dados:
Área: 400,00 m²;
Testada: 20,00 m;
Topografia: Declive Suave;
Solo: Firme e seco;
Alterações;
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Residencial multifamiliar;
Padrão construtivo: Padrão Alto / Médio;
Rede de telefonia;
Coleta de lixo;
Arborização;
Praia;
Elemento 04
Valor da oferta: R$ 700.000,00 (Setecentos mil reais);
Fonte: Adilson Imóveis;
Site: www.adimov.com.br
Telefone: 3865-6728;
Referência: 371;
Terreno;
Local:
Dados:
Área: 2.491,60 m²;
Testada: 05,00 m;
Topografia: Plano;
Solo: Firme e seco;
Alterações;
Residencial unifamiliar e multifamiliar;
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Rede de telefonia;
Coleta de lixo;
Arborização;
Praia;
Elemento 05
Valor da oferta: R$ 350.000,00 (Trezentos e cinquenta mil reais);
Fonte: Décio Imóveis;
Site: www.decioimoveis.com.br
Telefone: 12 3892-1407;
Referência: TE 00054;
Terreno;
Local:
Dados:
Área: 300,00 m²;
Testada: 11,50 m;
Topografia: Plano;
Solo: Firme e seco;
Alterações;
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Rede de telefonia;
Coleta de lixo;
Arborização;
Praia;
Elemento 06
Valor da oferta: R$ 380.000,00 (Trezentos e oitenta mil reais);
Fonte: Medeiros Imóveis;
Site: www.medeirosimoveis.cim.br
Telefone: 12 3864-9538;
Referência: 179-04;
Terreno;
Local:
Toque Toque Grande, São Sebastião – SP;
Dados:
Área: 487,00 m²;
Testada: 15,00 m;
Topografia: Plano;
Solo: Firme e seco;
Alterações;
ZBR - Zona de Baixa Restrição;
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Rede de telefonia;
Coleta de lixo;
Arborização;
Praia;
Elemento 07
Valor da oferta: R$ 450.000,00 (Quatrocentos e cinquenta mil
reais);
Fonte: Medeiros Imóveis;
Site: www.medeirosimoveis.cim.br
Telefone: 12 3864-9538;
Referência: 131-02;
Terreno;
Local:
Santiago, São Sebastião – SP;
Dados:
Área: 510,00 m²;
Testada: 17,00 m;
Topografia: Plano;
Solo: Firme e seco;
Alterações;
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Rede de telefonia;
Coleta de lixo;
Arborização;
Praia;
13 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO:
13.1 - HOMOGENIZAÇÃO DOS ELEMENTOS
De acordo com o item 8.2.1 da NBR 14653-1, “o método

comparativo direto de dados de mercado identifica o valor de mercado do bem
por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra”.
Segundo o renomado José Fiker, “frequentemente os terrenos não
são absolutamente idênticos na forma, nas dimensões, topografia, localização,
época da oferta ou transação, etc., tornando difícil uma comparação direta”.
Uma das metodologias para ponderar esses atributos é a
homogeneização, definida por esta mesma norma em seu item 3.24, como:
“tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações
matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos
dos dados de mercado e os do bem avaliando”.
Considerado condição fundamental para aplicação deste método,
este perito apresenta neste Laudo de Avaliação, um conjunto de dados de
mercado perfeitamente identificados, com seus dados atuais, aleatórios, de fontes
diversas e com características similares (dentro das ofertas disponíveis a época da
pesquisa) aos do imóvel avaliando.
Diante do exposto, temos as seguintes expressões para compor o
memorial de cálculo da terra nua:
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13.2 - TRATAMENTO POR FATORES:
ELEMENTO 01
Dados:
Valor de oferta: R$ 550.000,00 (Quinhentos e cinquenta mil reais);
Área do terreno: 1.850,00 m²;
Testada do terreno: 25,00 m;
Topografia: Plano;
Solo: Firme e Seco;
Preço Unitário do Terreno:

Onde:
Vv = Valor à vista por m² do terreno da amostra;
Vt = Preço total do terreno da amostra;
At = Área do terreno da amostra;
Vv = Vt / At, deduzindo;
Vv = R$ 550.000,00 / 1.850,00 m²
Vv = R$ 297,30/m²
Correção da Elasticidade da Informação pelo Fator Fonte:

Onde:
V1 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator fonte;
Ff = Fator fonte – (Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um desconto de no
mínimo 10%, admitindo – se todas superestimadas) – 0,90;
OBS: Segundo informações prestadas pelo corretor Gilberto, o imóvel foi vendido
pelo valor de R$ 550.000,00, e por esse motivo, entendemos ser dispensável à
aplicação do fator de correção “Fator Fonte”.
V1 = Vv x Ff
V1 = R$ 297,30 x 1,00
V1 = R$ 297,30/m²
Cálculo da Profundidade Equivalente e do Fator Profundidade:

Onde:
V2 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator profundidade;
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Pe: Profundidade Equivalente;

At = Área do terreno da amostra = 1.850,00m²;
Fp = Frente projetada = 25,00m;
Cp = Coeficiente de profundidade;
Pma = Profundidade máxima (situação paradigma) = 45,00m;
Pmi = Profundidade mínima (situação paradigma) = 20,00m;
P = 0,50 – (Expoente adotado segundo normas do IBAPE/SP);
Pe = At / Fp
Pe = 1.850,00 m² / 25,00 m
Pe = 74,00m
p
Cp = (Pma / Pe) + {[1-(Pma / Pe)] x (Pma / Pe)
Cp = 0,91371
V2 = (V1 x At x Cp) / At
V2 = (R$ 297,30 x 1.850,00m² x 0,91371) / 1.850,00m²
V2 = R$ 271,64/m²
Cálculo do Fator Frente ou Testada:

Onde:
Cf = Coeficiente de frente ou testada;
Fr = Frente referência (situação paradigma) = 20,00m;
f = 0,15 (Expoente de zona de avaliação adotado segundo recomendação do
IBAPE/SP);
V3 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator frente ou
testada;
f
Cf = (Fp / Fr)
0,15
Cf = (25,00m / 20,00m)
Cf = 1,03404
V3 = V2 x Cf
V3 = R$ 271,64 x 1,03404
V3 = R$ 280,89/m²
Cálculo do Fator Topografia:

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Onde:
Terreno plano é considerado situação paradigma, e, neste caso, adotaremos o
índice 1,00 para terrenos planos e índice 0,90 para aclives e declives com até 20%
de inclinação;
Ct = Coeficiente de topografia = 1,00;
V4 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator topografia;
V4 = V3 x Ct
V4 = R$ 280,89 x 1,00
V4 = R$ 280,89/m²
Cálculo do Fator Consistência do Solo:

Onde:
Terreno firme e seco é considerado situação paradigma, e, neste caso,
adotaremos o índice 1,00;
Ccs = Terreno firme e seco é considerado situação paradigma = 1,00;
V5 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator consistência
do solo;
V5 = V4 x Ccs
V5 = R$ 280,89 x 1,00
V5 = R$ 280,89/m²
Cálculo do Fator Transposição:

Considerando a escassez e a dificuldade de encontrar elementos em oferta no
bairro do imóvel avaliando;
Considerando que o cadastro técnico municipal não disponibiliza os dados
oficiais para a devida utilização dos índices de plantas genéricas de valores e
valores de lançamentos fiscais;
Temos:
Cft - Imóveis localizados e inseridos no bairro de Paúba são considerados situação
paradigma, e, neste caso, adotaremos o índice 1,00; Para imóveis localizados nas
adjacências do bairro de Paúba, adotaremos o índice 0,75;
V6 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator transposição;
V6 = V5 x Cft
V6 = R$ 280,89 x 1,00
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V6 = R$ 280,89/m²
ELEMENTO 02
Dados:
Valor de oferta: R$ 350.000,00 (Trezentos e cinquenta mil reais);
Área do terreno: 450,00 m²;
Topografia: Declive;
Solo: Firme e Seco;

Onde:
Vv = R$ 350.000,00 / 450,00 m²
Vv = R$ 777,78/m²

Onde:
V1 = Vv x Ff
V1 = R$ 777,78 x 0,90
V1 = R$ 700,00/m²

Onde:
At = Área do terreno da amostra = 450,00m²;
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Pe = At / Fp
Pe = 450,00 m² / 20,00 m
Pe = 22,50m
p
Cp = 0,58579
V2 = (R$ 700,00 x 450,00m² x 0, 58579) / 450,00m²
V2 = R$ 410,05/m²

Onde:
IBAPE/SP);
testada;
f
Cf = (Fp / Fr)
0,15
Cf = (20,00m / 20,00m)
Cf = 1,00000
V3 = V2 x Cf
V3 = R$ 410,05 x 1,00000
V3 = R$ 410,05/m²

Onde:
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de inclinação;
V4 = V3 x Ct
V4 = R$ 410,05 x 0,90
V4 = R$ 369,05/m²

Onde:
do solo;
V5 = V4 x Ccs
V5 = R$ 369,05 x 1,00
V5 = R$ 369,05/m²

Temos:
V6 = V5 x Cft
V6 = R$ 369,05 x 1,00
V6 = R$ 369,05/m²
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ELEMENTO 03
Dados:
Valor de oferta: R$ 445.000,00 (Quatrocentos e quarenta e cinco mil reais);
Topografia: Declive;
Solo: Firme e Seco;

Onde:
Vv = R$ 445.000,00 / 400,00 m²
Vv = R$ 1.112,50/m²

Onde:
V1 = Vv x Ff
V1 = R$ 1.112,50 x 0,90
V1 = R$ 1.001,25/m²

Onde:
.
fls. 180
Cel: (12) 9 9139-8754

Pe = At / Fp
Pe = 400,00 m² / 20,00 m
Pe = 20,00m
p
Cp = 0,37500
V2 = (R$ 1.001,25 x 400,00m² x 0,37500) / 400,00m²
V2 = R$ 375,47/m²

Onde:
IBAPE/SP);
testada;
f
Cf = (Fp / Fr)
0,15
Cf = (20,00m / 20,00m)
Cf = 1,00000
V3 = V2 x Cf
V3 = R$ 375,47 x 1,00000
V3 = R$ 375,47/m²

Onde:
de inclinação;
.
fls. 181
Cel: (12) 9 9139-8754

V4 = V3 x Ct
V4 = R$ 375,47 x 0,90
V4 = R$ 337,92/m²

Onde:
do solo;
V5 = V4 x Ccs
V5 = R$ 337,92 x 1,00
V5 = R$ 337,92/m²

Temos:
V6 = V5 x Cft
V6 = R$ 337,92 x 1,00
V6 = R$ 337,92/m²
ELEMENTO 04
Dados:
.
fls. 182
Cel: (12) 9 9139-8754
Valor de oferta: R$ 700.000,00 (Setecentos mil reais);

Área do terreno: 2.491,60 m²;
Topografia: Plano;
Solo: Firme e Seco;

Onde:
Vv = R$ 700.000,00 / 2.491,60 m²
Vv = R$ 280,94/m²

Onde:
V1 = Vv x Ff
V1 = R$ 280,94 x 0,90
V1 = R$ 252,85/m²

Onde:
At = Área do terreno da amostra = 2.491,60m²;
.
fls. 183
Cel: (12) 9 9139-8754
Pe = At / Fp
Pe = 2.491,60 m² / 05,00 m
Pe = 498,32m
p
Cp = 0,36367
V2 = (R$ 252,85 x 2.491,60m² x 0, 36367) / 2.491,60m²
V2 = R$ 91,95/m²

Onde:
IBAPE/SP);
testada;
f
Cf = (Fp / Fr)
0,15
Cf = (05,00m / 20,00m)
Cf = 0,81225
V3 = V2 x Cf
V3 = R$ 91,95 x 0,81225
V3 = R$ 74,69/m²

Onde:
de inclinação;
V4 = V3 x Ct
.
fls. 184
Cel: (12) 9 9139-8754
V4 = R$ 74,69 x 1,00
V4 = R$ 74,69/m²
Onde:
do solo;
V5 = V4 x Ccs
V5 = R$ 74,69 x 1,00
V5 = R$ 74,69/m²

Temos:
V6 = V5 x Cft
V6 = R$ 74,69 x 1,00
V6 = R$ 74,69/m²
ELEMENTO 05
Dados:
Valor de oferta: R$ 350.000,00 (Trezentos e cinquenta mil reais);
Topografia: Plano;
.
fls. 185
Cel: (12) 9 9139-8754
Solo: Firme e Seco;

Onde:
Vv = R$ 350.000,00 / 300,00 m²
Vv = R$ 1.166,67/m²

Onde:
V1 = Vv x Ff
V1 = R$ 1.166,67 x 0,90
V1 = R$ 1.050,00/m²

Onde:
Pe = At / Fp
Pe = 300,00 m² / 11,50 m
Pe = 26,09m
.
fls. 186
Cel: (12) 9 9139-8754
p
Cp = 0,77279
V2 = (R$ 1.050,00 x 300,00m² x 0,77279) / 300,00m²
V2 = R$ 811,43/m²

Onde:
IBAPE/SP);
testada;
f
Cf = (Fp / Fr)
0,15
Cf = (11,50m / 20,00m)
Cf = 0,92034
V3 = V2 x Cf
V3 = R$ 811,43 x 0,92034
V3 = R$ 746,79/m²

Onde:
de inclinação;
V4 = V3 x Ct
V4 = R$ 746,79 x 1,00
V4 = R$ 746,79/m²
.
fls. 187
Cel: (12) 9 9139-8754

Onde:
do solo;
V5 = V4 x Ccs
V5 = R$ 746,79 x 1,00
V5 = R$ 746,79/m²

Temos:
V6 = V5 x Cft
V6 = R$ 746,79 x 1,00
V6 = R$ 746,79/m²
ELEMENTO 06
Dados:
Valor de oferta: R$ 380.000,00 (Trezentos e oitenta mil reais);
Topografia: Plano;
Solo: Firme e Seco;

.
fls. 188
Cel: (12) 9 9139-8754
Onde:
Vv = R$ 380.000,00 / 487,00 m²
Vv = R$ 780,29/m²

Onde:
V1 = Vv x Ff
V1 = R$ 780,29 x 0,90
V1 = R$ 702,26/m²

Onde:
Pe = At / Fp
Pe = 487,00 m² / 15,00 m
Pe = 32,47m
p
Cp = 0,93156
.
fls. 189
Cel: (12) 9 9139-8754
V2 = (R$ 702,26 x 487,00m² x 0, 93156) / 487,00m²

V2 = R$ 654,19/m²
Onde:
IBAPE/SP);
testada;
f
Cf = (Fp / Fr)
0,15
Cf = (15,00m / 20,00m)
Cf = 0,95777
V3 = V2 x Cf
V3 = R$ 654,19 x 0,95777
V3 = R$ 626,56/m²

Onde:
de inclinação;
V4 = V3 x Ct
V4 = R$ 626,56 x 1,00
V4 = R$ 626,56/m²

Onde:
.
fls. 190
Cel: (12) 9 9139-8754

do solo;
V5 = V4 x Ccs
V5 = R$ 626,56 x 1,00
V5 = R$ 626,56/m²

Temos:
V6 = V5 x Cft
V6 = R$ 626,56 x 0,75
V6 = R$ 469,92/m²
ELEMENTO 07
Dados:
Valor de oferta: R$ 450.000,00 (Quatrocentos e cinquenta mil reais);
Topografia: Plano;
Solo: Firme e Seco;

Onde:
.
fls. 191
Cel: (12) 9 9139-8754

Vv = R$ 450.000,00 / 510,00 m²
Vv = R$ 882,35/m²

Onde:
V1 = Vv x Ff
V1 = R$ 882,35 x 0,90
V1 = R$ 794,12/m²

Onde:
Pe = At / Fp
Pe = 510,00 m² / 17,00 m
Pe = 30,00m
p
Cp = 0,88763
V2 = (R$ 794,12 x 510,00m² x 0,88763) / 510,00m²
V2 = R$ 704,88/m²

Onde:
.
fls. 192
Cel: (12) 9 9139-8754

IBAPE/SP);
testada;
f
Cf = (Fp / Fr)
0,15
Cf = (17,00m / 20,00m)
Cf = 0,97592
V3 = V2 x Cf
V3 = R$ 704,88 x 0,97592
V3 = R$ 687,91/m²

Onde:
de inclinação;
V4 = V3 x Ct
V4 = R$ 687,91 x 1,00
V4 = R$ 687,91/m²

Onde:
do solo;
.
fls. 193
Cel: (12) 9 9139-8754
V5 = V4 x Ccs
V5 = R$ 687,91 x 1,00
V5 = R$ 687,91/m²
Temos:
paradigma, e, neste caso, adotará o índice 1,00; Para imóveis localizados nas
V6 = V5 x Cft
V6 = R$ 687,91 x 0,75
V6 = R$ 515,42/m²
14 - QUADRO DEMONSTRATIVO DOS DADOS COLETADOS HOMOGENEIZADOS:
ELEMENTO VALOR DO M² EM R$
01 280,89
02 369,05
03 337,92
04 74,69
05 746,79
06 469,92
07 515,93
VALOR MÉDIO DO M² R$ 399,31
15 - CÁLCULO DO VALOR MÉDIO:
O terreno será avaliado pelo Método Comparativo Direto de Dados

do Mercado que consiste em estabelecer a máxima potencialidade que pode o
imóvel alcançar, considerando a sua projeção.
.
fls. 194
Cel: (12) 9 9139-8754
O valor de mercado do imóvel em estudo definiu-se tecnicamente

como sendo: "O preço que o imóvel avaliando poderia alcançar se colocado à
venda em prazo razoável, com o vendedor desejado, mas não estando de forma
alguma obrigado a vendê-lo e o comprador o adquiri-lo, com inteiro
conhecimento de todas as finalidades para o qual está adaptado, e poderá ser
utilizado, sem, contudo, este compelido à compra, em outras palavras,
corresponderia ao preço obtido através de uma compra e venda à vista” (Starley
Mc Mickael).
Mc Mickael's Apoasing Manual - 4° Edição, Prentice Hall, Englewood
Cliff, N. J. - USA page 15.
Segundo a definição Clássica do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia - IBAPE, o valor seria: "O valor pelo qual se realizaria uma
compra e venda entre partes desejosas, mas não obrigada à transação, ambos
perfeitamente conhecedores do mercado e do imóvel, e admitindo-se um prazo
razoável para se encontrarem”.
Procuram-se justificar as condições, sobre avaliações fornecendo-se
as bases para o julgamento de critérios e dos elementos que parecerem
indispensáveis à perfeita compreensões dos números adotados, embora se
evitando a descrição e fundamentação muito prolixa dos dados coligidos e
analisados.
Na presente avaliação, assume-se que as dimensões constantes da
documentação oferecida estejam corretas, que o título da propriedade é bom e
que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e são confiáveis.
16 - CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA HOMOGENEIZADA:
Para o resultado da média aritmética simples acima, adotar-se-á um

intervalo de confiança como fator de ponderação, eliminando-se os elementos
pesquisados com valores/m² inferiores a R$ 279,52 (-30%) e superiores a R$ 519,11
(+30%). Considerando-se uma faixa de 30% (para mais e para menos) em torno da
média temos:
R$ 399,31 x 1,30 = R$ 519,11

R$ 399,31 x 0,70 = R$ 279,52
.
fls. 195
Cel: (12) 9 9139-8754
Após a ponderação, identificamos duas discrepâncias nos

elementos amostrais, assim sendo:
Amostras 04 e 05 foram devidamente descartadas, restando
positivos, cinco dos elementos amostrais (dentro da média saneada) pesquisados
no quadro, conforme demonstrado a seguir:
ELEMENTO VALOR DO M² EM R$
01 280,89
02 369,05
03 337,92
04 -
05 -
06 469,92
07 515,93
MÉDIA SANEADA EM R$ 394,74/M²
A homogeneização tem por objetivo destacar os elementos

pesquisados cujos dados eventualmente expressem discrepância em relação à
média, uma vez que, só é possível equalizar matematicamente grandezas
comparáveis.
Considerando o presente caso, e, concluído os procedimentos de
ponderação, não identificamos nenhuma discrepância nos elementos amostrais
restantes que exija eliminação.
Portanto, para finalizar este procedimento, restou o mesmo quadro
de elementos amostrais de ponderação na homogeneização, conforme o grupo
de elementos pesquisados.
Assim, após os tratamentos matemáticos, ponderados e
homogeneizados, podemos concluir que as áreas de terreno de uso
predominantemente residencial em estudo, tem o valor unitário/m²,
prudentemente identificado pelo Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado fixado em,
VALOR DA ÁREA SANEADA DO M² R$ 394,74

.
fls. 196
Cel: (12) 9 9139-8754
17 – MEMORIAL DE CÁLCULO DO IMÓVEL AVALIANDO:
17.1 - CONSIDERAÇÕES:
Considerando o disposto na Lei Federal 12.651/12 – Código Florestal
que dispõe sobre a proteção da vegetação nativa;
Considerando o disposto na Lei Federal 9.985/00 - Regulamenta o
art. 225, § 1o, incisos I, II, III e VII da Constituição Federal, institui o Sistema Nacional
de Unidades de Conservação da Natureza e dá outras providências.
Considerando o disposto no Decreto Estadual 62.913/17 sobre o
Zoneamento Ecológico-Econômico do Setor do Litoral Norte;
Considerando o disposto na Resolução Condephaat 40/85 –
Tombamento da Serra do Mar;
Considerando o disposto na Lei Municipal de Uso e Ocupação do
Solo 561/87 e Alterações que define o Zoneamento da Costa Sul do Município de
São Sebastião;
Conforme pesquisa realizada por este signatário, constatou – se que
o imóvel Avaliando está totalmente projetado sobre uma A.P.P.,
“Área de Preservação Permanente - APP: área protegida, coberta ou
não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos,
a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de
fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas”;
Sendo as Áreas de Preservação Permanente não geradora de
potencial construtivo, com seus usos e atividades permitidas extremamente restritas e
protegidas por legislações ambientais, e, considerando que até o momento não há
literatura que defina os parâmetros em como avaliar um terreno em Área de
Preservação Permanente;
Temos:
17.2 - CÁLCULO DO VALOR DA ÁREA SANEADA:

Portanto, substituindo os números nas expressões abaixo, temos:
AVALIANDO:
VTU = S x VAS X FAMB
Onde:
VTU = Valor da Terra Nua;
S = Área do Terreno;
.
fls. 197
Cel: (12) 9 9139-8754
VAS = Valor da Área Saneada;

FAMB (*¹) = Fator Ambiental
VTU = 5.979,80 m² x R$ 394,74 x 0,25
VTU = R$ 590.119,10 (Quinhentos e noventa mil cento e dezenove
reais e dez centavos);
(*¹) Fator Ambiental – Fator de depreciação - No imóvel Avaliando fora

observado que o mesmo está totalmente projetado sobre uma APP. Sendo as Áreas de
Preservação Permanente não geradora de potencial construtivo, com seus usos e atividades
permitidas extremamente restritas e protegidas por legislações ambientais; Tendo em vista o
restrito comércio e o baixo valor de mercado que as APP’s possuem na região;
Deste modo, chegamos à conclusão que o valor de mercado a ser

atribuído ao terreno do imóvel avaliando deva ser:
R$ 590.119,10 (QUINHENTOS E NOVENTA MIL CENTO E DEZENOVE REAIS E DEZ

CENTAVOS);
18 – REGISTRO FOTOGRÁFICO:
18.1 – FOTOS DO “AVALIANDO”:
Foto do Acesso ao Avaliando 01

Foto do Avaliando 01
Foto do Avaliando 01
Foto do Rio que corta o Avaliando 01
Cel: (12) 9 9139-8754
fls. 198
.
fls. 199
Cel: (12) 9 9139-8754
19 – CONCLUSÃO:
Face o exposto, e, considerando os métodos, critérios, tratamentos
matemáticos, ponderações, referências e índices adotados, bem como, todos os
elementos que influenciaram na avaliação, tais como, tipos e características de
terreno, localização, bem como as condições mercadológicas, chegamos à
conclusão que o valor de mercado a ser atribuído ao imóvel avaliando deva ser:
“AVALIANDO”
R$ 590.119,10 (QUINHENTOS E NOVENTA MIL CENTO E DEZENOVE REAIS E DEZ
CENTAVOS);
20 - CONSIDERAÇÕES FINAIS
Atesto que o presente Laudo de Avaliação obedeceu,

criteriosamente, aos seguintes princípios fundamentais:
- O imóvel objeto do presente trabalho foi inspecionado e vistoriado

in loco;
- Presume-se como sendo bom o título de propriedade, admitindo-
se, ainda, que o mesmo se encontra livre de quaisquer ônus;
- Para a presente avaliação assumiu-se que as dimensões constantes
da documentação ofertada e utilizada estão corretas, não fazendo parte do
escopo deste trabalho à aferição das mesmas.
- Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro,
interesse algum no bem objeto desta avaliação, assim como não possui qualquer
inclinação pessoal em relação à matéria ou partes envolvidas;
- No melhor conhecimento e crédito do signatário, as análises,
opiniões e conclusões expressas no presente laudo são baseadas em dados,
diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. Porém, desde já me
reservo no direito de rever minhas conclusões caso haja posterior comprovação
de erro nas informações fornecidas por terceiros;
- Os honorários profissionais deste signatário não estão, de qualquer
forma, subordinados às conclusões do presente laudo;
digitalmente.
21 – ENCERRAMENTO:
Cel: (12) 9 9139-8754
P. DEFERIMENTO
Perito Judicial
Eduardo Coutinho Alba
São Sebastião, 01 de Setembro de 2.019.
N. TERMOS,
sua tarefa, que consta de 44 (quarenta e quatro) laudas, todas assinadas
Nada mais havendo a esclarecer, este signatário dá por encerrada
fls. 200

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.

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da

EDUARDO COUTINHO ALBA, arquiteto, perito

O objetivo principal deste “Laudo de Avaliação“ é determinar o

Informo que as partes foram notificadas do local, data e horário

Trata-se de um imóvel localizado nas adjacências da Praia de

Croqui de localização do avaliando – Praia de Paúba

4 – MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES DA REGIÃO:

5 – INFRAESTRUTURA URBANA, SERVIÇOS E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS DA

6 – CARACTERÍSTICAS E CONFRONTAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO:

Como referência para as medidas da área do terreno assumem-se

IMOVEL AVALIANDO (Escritura do CRI de São Sebastião – Matrícula 24.814):

Solo: – Firme e seco;

8 – CONCEITOS SOBRE AVALIAÇÕES:

Em várias ocasiões e quando se deseja conhecer o valor de uma

A primeira e original definição que podemos dar a um objeto

Avaliar é uma operação bastante técnica que requer

Para fins de nosso trabalho utilizaremos o MÉTODO COMPARATIVO,

Discorreremos neste capítulo sobre os critérios de avaliação que

Para a determinação do valor unitário do terreno, foram procurados

12 - PESQUISA DE VALORES DOS TERRENOS:

12.1 - PESQUISA MERCADOLÓGICA:

Conforme informações dos profissionais de imobiliárias que atuam na

Uso e Padrão predominante:

Padrão construtivo: Padrão Médio;

Melhoramentos Públicos da Região:

13 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO:

13.1 - HOMOGENIZAÇÃO DOS ELEMENTOS

De acordo com o item 8.2.1 da NBR 14653-1, “o método

13.2 - TRATAMENTO POR FATORES:

Preço Unitário do Terreno:

Correção da Elasticidade da Informação pelo Fator Fonte:

Cálculo da Profundidade Equivalente e do Fator Profundidade:

Pe: Profundidade Equivalente;

Cálculo do Fator Frente ou Testada:

Cálculo do Fator Topografia:

Cálculo do Fator Consistência do Solo:

Cálculo do Fator Transposição:

Preço Unitário do Terreno:

Correção da Elasticidade da Informação pelo Fator Fonte:

Cálculo da Profundidade Equivalente e do Fator Profundidade:

Cálculo do Fator Frente ou Testada:

Cálculo do Fator Topografia:

Terreno plano é considerado situação paradigma, e, neste caso, adotaremos o

Cálculo do Fator Consistência do Solo:

Cálculo do Fator Transposição:

Preço Unitário do Terreno:

Correção da Elasticidade da Informação pelo Fator Fonte:

Cálculo da Profundidade Equivalente e do Fator Profundidade:

Pmi = Profundidade mínima (situação paradigma) = 20,00m;

Cálculo do Fator Frente ou Testada:

Cálculo do Fator Topografia:

Ct = Coeficiente de topografia = 1,00;

Cálculo do Fator Consistência do Solo:

Cálculo do Fator Transposição:

Valor de oferta: R$ 700.000,00 (Setecentos mil reais);

Preço Unitário do Terreno:

Correção da Elasticidade da Informação pelo Fator Fonte:

Cálculo da Profundidade Equivalente e do Fator Profundidade:

Cálculo do Fator Frente ou Testada:

Cálculo do Fator Topografia:

Cálculo do Fator Consistência do Solo:

Cálculo do Fator Transposição: