CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Profª. ISMÊNIA SCHAEFFER

APRESENTAÇÃO DE LAUDOS

Requisitos mínimos:
• Identificação do solicitante do laudo de avaliação;
• Objetivo da avaliação;
• Identificação e caracterização do bem avaliando;
• Identificação dos métodos utilizados;
• Especificação da avaliação;
• Resultado da avaliação na data de referência;
• Assinatura e qualificação completa do responsável
técnico;
• Local e data do laudo;
• Outras exigências previstas nas demais partes da
NBR –14653.
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS

Modalidades:

Simplificado – contém de forma sucinta as informações

necessárias ao seu entendimento.

Completo – contém todas as informações necessárias e

suficientes para ser auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS

Modalidades:

Simplificado – contém de forma sucinta as informações

necessárias ao seu entendimento.

Completo – contém todas as informações necessárias e

suficientes para ser auto explicável.

No caso de informações insuficientes para a utilização dos métodos

previstos nesta norma, o trabalho não deve ser classificado quanto à
fundamentação e à precisão, e deve ser considerado parecer técnico.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Simplificado – contém de
forma sucinta as
informações necessárias
ao seu entendimento.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Simplificado – contém de
forma sucinta as
informações necessárias
ao seu entendimento.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Simplificado – contém de
forma sucinta as
informações necessárias
ao seu entendimento.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Simplificado – contém de
forma sucinta as
informações necessárias
ao seu entendimento.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
APRESENTAÇÃO DE
LAUDOS

Modalidades:

Completo – contém
todas as informações
necessárias e
suficientes para ser
auto explicável.
ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

Fundamentação: função do aprofundamento do trabalho

avaliatório, com o desenvolvimento da metodologia em
razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos
dados amostrais disponíveis.

Precisão: será estabelecida quando for possível medir o

grau de certeza e o nível de erro tolerável numa
avaliação.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - FATORES
Para o uso do tratamento por fatores, a norma determina
o seguinte:
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - FATORES

Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do

laudo na modalidade completa.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de
fundamentação, devem ser considerados os seguintes
critérios:
Grau I 1 ponto

Grau II 2 pontos

Grau III 3 pontos

O enquadramento global do laudo deve considerar a

soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo à tabela 5.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - FATORES
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - FATORES
GRAU DE PRECISÃO - FATORES
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA

A NBR 14653-2 determina que no tratamento dos

dados pode-se utilizar tratamento científico através
da inferência estatística como método estatístico para
avaliação de imóveis.
O objetivo da inferência estatística é ajuizar sobre
parâmetros populacionais a partir de dados
fornecidos por amostras.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA

A utilização da inferência estatística é feita a partir de

um modelo matemático adequado, conhecido como
modelo de regressão, que permite uma avaliação
com grande isenção de subjetividade e que,
submetido a diversos testes previstos em norma,
transmite à avaliação a confiabilidade do rigor
estatístico.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA

A análise de regressão consiste em estudar o

comportamento de uma variável dependente ou
explicada em relação a outras variáveis
independentes ou explicativas que são responsáveis
pela sua formação.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA

A variável dependente na avaliação de imóveis é o

valor à vista do imóvel ofertado e as variáveis
independentes, as características decorrentes de
atributos físicos e geográficos relacionados ao
imóvel, natureza da informação, aspectos qualitativos
(padrão, idade aparente, etc.) e quantitativos (área,
frente, etc.).
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA

O valor de um imóvel é um vetor composto de um

conjunto de variáveis influenciantes sobre uma
amostra representativa e aleatória. A utilização da
regressão múltipla permite, após a escolha do melhor
modelo de ajustamento, determinar os valores que
assumirão todos os imóveis da região em estudo, a
partir das características mais influenciantes.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA

1 variável Regressão
independente Simples

Mais variáveis Regressão

independentes Múltipla

Na prática avaliatória, dificilmente realiza-se uma

avaliação com utilização de regressões simples, pois
diversas são as variáveis que exercem influência na
formação do valor do imóvel.
PRESSUPOSTOS BÁSICOS

Quando um modelo de regressão é escolhido em

uma pesquisa, deve-se verificar se ele é adequado
para os propósitos a que se destina.
Uma ou mais características do modelo podem não
se ajustar aos dados da amostra. Então, é importante
investigar a aptidão do modelo, antes de qualquer
análise mais aprofundada dos resultados.
O exame inicial é realizado quanto ao ajustamento do
modelo, através dos testes de variância e de
inferência estatística.
PRESSUPOSTOS BÁSICOS

Imaginemos que um determinado trabalho de avaliação

pretenda verificar o comportamento do preço unitário de
residências em relação à distância a um suposto pólo
desvalorizante (Ex.: penitenciária).

Se plotarmos os pares de valores coletados no mercado

obteremos gráficos de dispersão onde poderemos
verificar a tendência, a intensidade, a forma funcional
da curva e a dispersão dos dados.
PRESSUPOSTOS BÁSICOS
 Nos gráficos 01, 02 e 03 verifica-se uma tendência de acréscimo
PRESSUPOSTOS do valor unitário em relação à distância, ou seja, à medida que
o valor da variável independente (distância à penitenciária)
BÁSICOS aumenta, cresce também o valor da variável dependente (preço
unitário)
PRESSUPOSTOS BÁSICOS
 A intensidade é dada pelo ângulo de inclinação da reta
PRESSUPOSTOS (coeficiente angular), quanto maior for o ângulo, maior a
intensidade de variação do valor e maior a influência da variável
BÁSICOS independente no valor (variável dependente).
PRESSUPOSTOS BÁSICOS

Estas verificações têm a função de comprovar as

hipóteses formuladas inicialmente pelo avaliador,
situações como as representadas nos gráficos 01, 02 e
03 irão comprovar que a partir da variação de “x”
ocorrerá uma variação em “y”; uma situação como a do
gráfico 04 irá demonstrar que a variável não é
importante na formação do valor e a variação do valor de
“x” não irá causar alteração no valor de “y”.
PRESSUPOSTOS BÁSICOS
 Quanto à forma funcional da curva os gráficos 01, 03 e 04
PRESSUPOSTOS apresentam características de linearização (ajustamento por
uma reta) enquanto do gráfico 02 indica um comportamento
BÁSICOS exponencial (não linear).
PRESSUPOSTOS BÁSICOS
 Resíduos distribuídos de forma homogênea revelam a existência
PRESSUPOSTOS de homocedasticidade, a dispersão é aparentemente constante;
resíduos heterogêneos revelam a existência de
BÁSICOS heterocedasticidade, conforme aumenta a distância ao pólo
desvalorizante, aumentam os resíduos.
PRESSUPOSTOS BÁSICOS

Os modelos ideais serão aqueles que se apresentarem

favoráveis a linearização, a homocedasticidade e com
intensidade alta, ou seja, retas que possuam coeficiente
angular de valor absoluto significativo e, obviamente,
diferente de zero, além de outras qualidades, não menos
importantes, tais como significância do modelo e dos
parâmetros, auto-regressão, distribuição normal,
correlações, etc. e que veremos adiante.
PRESSUPOSTOS BÁSICOS

Normalidade dos resíduos Quando os pontos superam a

+- 2, estamos diante de
outliers. Estes pontos devem
ser analisados
cuidadosamente,
verificando se os mesmos não
constituem erros de coleta ou
até mesmo de digitação.
Pontos outliers não devem,
sumariamente, serem
eliminados sem a devida
análise do conjunto de
pontos e seu equilíbrio.
PRESSUPOSTOS BÁSICOS

Outliers

Com outliers Sem outliers

PRESSUPOSTOS BÁSICOS

Coeficientes de correlação (r)

O coeficiente de correlação expressa o grau da relação
ou nível de influência que uma variável exerce sobre a
outra sendo representado pelo símbolo “r“ que, por sua
vez, varia entre os limite (-1) e (+1):
PRESSUPOSTOS BÁSICOS

Coeficientes de correlação (r)

PRESSUPOSTOS BÁSICOS

Coeficientes de determinação
O coeficiente de determinação traduz numericamente o
percentual do valor de avaliação que está explicado pela
equação ajustada de regressão (MENDONÇA et al.,
1998).
Segundo o mesmo autor, o coeficiente é variável de 0 a
1 e a sua notação é a letra “r” elevada ao quadrado, r²,
logo, 0 ≤ r² ≤ 1.
PRESSUPOSTOS BÁSICOS
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA
Grau de Fundamentação
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA
Grau de Fundamentação
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA
 Para atingir o grau III, são obrigatórias:
a) apresentação do laudo na modalidade
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA
completa;
b) discussão do modelo, verificadas a coerência
da variação das variáveis em relação ao mercado,
bem como suas elasticidades no ponto de
estimação.

A utilização de códigos alocados no modelo de

regressão implica a obtenção, no máximo, de
grau II de fundamentação.
 Para fins de enquadramento global do laudo
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA em graus de fundamentação, devem ser
considerados os seguintes critérios:

Grau I 1 ponto

Grau II 2 pontos

Grau III 3 pontos

O enquadramento global do laudo deve

considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendendo à tabela 2.
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA

Quantidade mínima de dados

Extrapolação
Nível de significância – Regressor
Nível de Significância - Modelo
FUNDAMENTAÇÃO - INFERÊNCIA

Quantidade mínima de dados

Extrapolação
Nível de significância – Regressor
Nível de Significância - Modelo
OBRIGADA