FII Campus Faria Lima

Fundos de Investimentos Imobiliários

Ticker: FCFL11
Expansão educacional, 20 anos de resultados
Preço-alvo: R$ 2250,00
Nossa recomendação para o FII Campus Faria Lima, primeiro educacional de nosso Cotação (14/07): R$ 2000,00
portfólio, é de compra para aqueles investidores que desejam rendimentos recorrentes Recomendação – Compra
com baixo risco, abrindo mão de grandes variações no curto prazo. O ativo possui Valor Pat.(milhões): R$ 334,00
locatário único, com 100% de taxa de ocupação, aluguel corrigido por IGP-M e contrato
com vencimento em 2037.
Raul Grego Lemos
Analista, CNPI
Uma das universidades mais bem conceituadas no país, tanto em graduação quanto em
pós-graduação, o Insper está localizado em uma região privilegiada (próximo à Faria
Lima) e está com projetos de expansão de sua capacidade de alunos. Essa expansão não
faz parte do fundo imobiliário, mas mostra o desejo de permanência do instituto na
região, entregando solidez aos resultados do fundo nos próximos 20 anos.

FCFL11 - FII Campus Faria Lima

O Fundo é proprietário de 100% do ativo localizado na Rua Quatá, nº 300, na Vila Olímpia, -Data de Início: Jun/2010
São Paulo/SP. O imóvel é ocupado pelo Insper - Instituto de Ensino e Pesquisa, uma instituição -Gestora do Fundo: BTG Pactual
acadêmica sem fins lucrativos que oferece cursos de graduação em Economia, Administração, -Auditor Independente: EY
pós-graduação, MBA, Mestrados e cursos de curta duração. -Taxa de Administração: 0.3% a.a sobre o valor total
O imóvel abriga 35 salas de aula, 360 vagas de estacionamento, biblioteca, lanchonete, 327 dos ativos
lugares no auditório e quadra poliesportiva. -Rendimento Distribuído: 25º dia do mês
subsequente
-Índice de Reajuste: IGP-M

Tabela 01 - Panorama do FII Gráfico 01 - Valor da Cota x Dividendos distribuídos (R$)

Ava l i a çã o Imóvel (NAV) (R$ mi l ha res ) 240.558
Va l or de Merca do (R$ mi l ha res ) 12,0
334.000
2050
# Cotas (mi l ha res ) 167
11,5
Va l or de merca do/m2 (R$) 16.975
1550
11,0
Preço (R$) 2000,0
Target Price 2017 (R$) 2250,0 10,5
1050
Ups i de 12,5%
Di v. Yi el d 12m fwd 6,6% 10,0

TIR (Rea l ) 7,7% 550

9,5
Ca p Ra te 2017 6,8%
Ca p Ra te 2018 7,3% 50 9,0

Área Bruta Locá vel (m²) 20

Va câ nci a Fís i ca 0,0% Dividendos/Ação Preço (R$)

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 O Fundo de Investimento Imobiliário Campus Faria Lima (FCFL)

O Fundo monoativo com cotas negociadas desde julho de 2010 pelo ticker FCFL11 realizou até o momento apenas
uma emissão no montante de R$ 167 milhões ao valor unitário de R$ 1 mil por cota. O valor arrecadado foi utilizado
para a compra do ativo-alvo, imóvel comercial localizado na Rua Quatá nº 300, na Vila Olímpia, cidade de São Paulo,
anteriormente de posse do Fundo de Investimento Imobiliário Premier Realty.

A gestão do Fundo busca auferir renda através do recebimento de aluguéis de seus locatários e não do ganho de
capital através da compra e venda de propriedades. Os dividendos são distribuídos todo 25º dia do mês, subsequente
ao de referência. No momento, o imóvel encontra-se totalmente ocupado, sendo a maior parte da receita proveniente
do Insper, instituição de ensino e pesquisa.

O objetivo do Fundo é o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição de imóveis comerciais,
ou de direito a eles relativos, prontos ou em construção, onde poderão ser desenvolvidos empreendimentos
comerciais, com as finalidades: venda, locação típica ou atípica no formato built to suit, arrendamento ou exploração
do direito de superfície das unidades comerciais.

FIIs educacionais

No Brasil há 3 Fundos de Investimento Imobiliário listados em bolsa com foco em ativos de natureza educacional: FII
Campus Faria Lima (FCFL), FII Anhanguera Educacional (FAED11) e Aesapar (AEFI11). Este tipo de fundo geralmente
tem como característica possuir um único inquilino com contrato de longo prazo, acima de 20 anos para o vencimento,
sendo que, em alguns casos, o aluguel é reajustado anualmente de acordo com a renda do locatário.

Por precisarem atender necessidades específicas, os imóveis dos FIIs Educacionais costumam ser construídos na
modalidade built to suit. Neste tipo de contrato de locação, o locador, detentor de valores que lhe permitam investir
em um empreendimento de grande porte, é contratado por um locatário que pretende obter um imóvel já em
condições predeterminadas, específicas para as suas atividades. A diferença no comprometimento das partes selado
pela longa duração do contrato, exigência de investimento e especificidade do imóvel nos contratos built to suit faz
com que garantias de responsabilidade sejam desejáveis. A assinatura de contratos atípicos busca equilibrar esta
relação entre locador e locatário. Através desse tipo de acordo é possível, por exemplo, modificar a multa a ser
aplicada em caso de rescisão. Em contratos típicos implica pagamento de 3 a 4 valores mensais, podendo ser alterada.
Já no atípico implica no pagamento integral dos valores devidos até o vencimento.

No caso do Fundo de Investimento Imobiliário Faria Lima, o imóvel foi adquirido em parte já pronto de outro FII em
2010, firmando contrato de locação logo após a compra, com o então locador, o qual permanece no local até o
momento atual. No contrato de compra, ficou acordado um período de RMG (Renda Mínima Garantida) devido à
construção da expansão do imóvel. O contrato de locação atípico firmado estabelece data de vencimento do contrato
de locação das áreas ocupadas pelo Insper, tanto da parte original como da expansão, para o ano de 2037.

Ativo do Fundo

O ativo é composto por dois prédios: um já construído (10 mil m²) na época da aquisição pelo Fundo e outro entregue
em 2013, totalizando os mais de 19 mil m² de ABL atuais. A Brazilian Finance & Real Estate, cotista do FII do qual foi
adquirido o imóvel, garantiu período de RMG (Renda Mínima Garantida) até 12 meses após a expedição do Habite-se
para o novo prédio. O valor acordado foi de R$ 8,30 por cota, sendo que os valores arrecadados pelo Fundo através
dos aluguéis recebidos superaram a quantia necessária para a distribuição desse montante em novembro/2013, cerca
de 6 meses após a obtenção do Habite-se.

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 Figura 1: Rendimentos distribuídos no último ano de RMG

R$9,10 R$9,13 R$9,14

R$8,30

26 56 51 54 54
648

1609 1605 1610 1658 1652 1663

1434 1408 1416 1406 1412

821

Receitas (mil) Complemento RMG (mil) Rendimento/Cota

Fonte: BTG Pactual. Elaborado por Eleven Financial

O imóvel está localizado na Vila Olímpia, polo de negócios da cidade de São Paulo, local escolhido como sede de
diversos escritórios de multinacionais atuantes no Brasil. A região se destaca por imóveis corporativos de alto padrão,
com infraestrutura completa e fácil acesso às principais vias da cidade. A propriedade do Fundo conta com 35 salas de
aula, 360 vagas de estacionamento, biblioteca, lanchonete, auditório com 327 lugares e quadra poliesportiva.

Figura 1 – Prédio do Insper

Fonte: Estadão

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 Figura 2 - Auditório Steffi e Max Perlman Figura 3 – Sala de aula

Fonte: Insper Fonte: Insper

O Insper

Instituição de ensino superior e de pesquisa, criada em 2004 como entidade sem fins lucrativos a partir da cisão com
o IBMEC Educacional S.A., o Insper oferece cursos de graduação, pós-graduação, MBA, mestrado e cursos de curta
duração. Encerrou 2016 com um total de mais de 9 mil alunos dos quais 1,8 mil são de graduação nas áreas de
Administração, Economia, Direito e Engenharia.

O Instituto possui certificações que asseguram a qualidade do ensino e seus padrões de governança. Desde 2010 é
reconhecido pela AACSB (The Association to Advance Collegiate Schools of Business), uma das principais certificadoras
de escolas de negócios com atuação mundial. Seus programas de MBA também possuem certificação, dada pela AMBA
(The Association of MBAs) que reconhece padrão elevado no ensino e valor incorporado ao currículo de seus
estudantes. Além das anteriores, possui ainda a Certificação de Utilidade Pública conferida pela União que, com isso,
reconhece o papel do instituto na prestação de serviços relevantes para a sociedade.

No segundo semestre de 2016, foi aprovado pela Prefeitura de São Paulo o projeto do novo Campus Insper, vizinho
ao atual na Vila Olímpia. A previsão de inauguração do projeto é para o final de 2018 e com sua execução haverá
aumento de 15 mil m² na área útil, cerca de 50% de incremento à atual. O projeto de expansão envolve a adição de
um espaço de estudos, convivência e laboratórios, áreas voltadas à inovação e empreendedorismo. Dentre as metas
de crescimento da organização há a de aumento do número de estudantes dos cursos de engenharia, dos atuais 200
para cerca de 2 mil em sete anos, número atual de alunos matriculados nos cursos de administração e economia.
Outro ponto importante que norteia os planos de crescimento da instituição é o desenvolvimento de iniciativas
voltadas a área de gestão e políticas públicas. Inicialmente pensado como um incremento aos cursos de bacharelado
oferecidos, passou a ser planejado como uma pós-graduação e mestrado, considerada sua maior atratividade como
complemento à formação do profissional que tem preparo em outras áreas, indo ao encontro de estratégia do Insper
de criar uma escola integrada.

Conclusão

Em nossas projeções, consideramos o rendimento com crescimento em linha com o IGP-M, sendo pagos
recorrentemente pelo menos nos próximos 20 anos, já que está 100% ocupado e a universidade cada vez mais se
consolida no mercado brasileiro. Recomendamos compra para FCFL aos investidores que buscam os rendimentos
consistentes e exposição baixa ao risco de vacância.

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 DISCLAIMER
Este documento foi elaborado e distribuído pela Eleven Financial Research unicamente para uso do destinatário original, e tem como objetivo somente informar
os investidores, não constituindo oferta de compra ou de venda de nenhum título ou valor mobiliário contido neste relatório. As decisões de investimentos e
estratégias financeiras devem ser realizadas pelo próprio leitor.
Nossos analistas elaboraram o presente relatório de forma independente, e o conteúdo do mesmo não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído, no todo ou
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Conforme o artigo 16, parágrafo único da ICVM 483/2010, o analista Raul Grego Lemos declara-se inteiramente responsável pelas informações e afirmações
contidas neste relatório de análise. De acordo com a exigência regulatória do artigo 17 previsto na ICVM 483, de 06 de julho de 2010, o analista de valores
mobiliários, responsável principal por este relatório, declara:
(i) que as recomendações contidas neste relatório refletem única e exclusivamente sua opinião pessoal sobre a companhia analisada e seus valores
mobiliários e foram elaborados de forma independente e autônoma.
(ii) que as informações, opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e estão sujeitas às mudanças, não
implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança.
Para maiores informações, pode-se ler a Instrução CVM 483, de 2010, e também o Código de Conduta da Apimec para o Analista de Valores Mobiliários.

Este relatório é destinado exclusivamente ao assinante da Eleven que o contratou. A sua reprodução ou distribuição não autorizada, sob qualquer forma, no todo
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nº 9.610/98 e de outras aplicáveis.

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