2LaudoPericial-Rateio de Custos Entre Os Proprietarios

PROJUDI - Processo: 0003224-70.2018.8.16.0170 - Ref. mov. 114.
2 - Assinado digitalmente por Leoni Maria Sauer

09/05/2019: JUNTADA DE LAUDO. Arq: Laudo
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OE
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PÓS-GRADUANDO EM PERÍCIA JUDICIAL CÍVEL DA PUC / PR
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MESTRANDO NA UNIVERSIDADE POLITÉCNICA DE VALENCIA - ESPANHA
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1. AUTOR DO TRABALHO
ENGº PAULO VICTOR NIEDERAUER

Graduação: Engenharia Civil
Pós-graduação: PERÍCIA JUDICIAL CÍVEL
Pontifícia Universidade Católica do Paraná – PUC –
Curitiba – Pr.
Mestrado: Ingenieria de la Tasación y Valoración
Universidad Politécnica de Valencia – UPV –
Valência - Espanha
Rua Serafina Correa, 2003 – Jardim La Salle
Fone/Celular: 45 9932-4477
Email:niederauer@creapr.org.br
CEP 85902-130 TOLEDO - PR
2. AUTOS/AÇÃO
AUTOS Nº00003224-70.2018.8.16.0170 DE AÇÃO DE COBRANÇA

– 3ª VARA CÍVEL/COMARCA DE TOLEDO/PR
REQUERENTE: LUIZ ALEXANDRE DALL’OGLIO CPF 613.775.119-87
REQUERIDO: CELSO PAULO MARIANI DALL’OGLIO CPF 074.495.429-00
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PROJUDI - Processo: 0003224-70.2018.8.16.0170 - Ref. mov. 114.2 - Assinado digitalmente por Leoni Maria Sauer
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3. OBJETIVO DA PERÍCIA
Vistoria e perícia da quantificação de área física

estabelecida em condomínio entre Requerente e
Requerido; necessidade e quantidade de reparos
realizados para rateio dos custos realizados pela
Requerente.
4. OBJETO DA PERÍCIA
Edificação prédio residencial e comercial com área

total de 1.956,05m², de alvenaria de tijolos cerâmicos
e concreto armado contendo três pisos.
A edificação possui 57 anos e está localizada na

esquina das ruas Sete de Setembro com Barão do Rio
Branco.
A estrutura do pavimento térreo é composta por laje com

vigas sobre pilares de concreto armado. No 1º pavimento
superior a laje é suportada pela alvenaria de tijolos
cerâmicos das divisórias com função estrutural. No 2º
pavimento superior as paredes de tijolos com função
estrutural, contém viga respaldo de concreto armado,
onde recebe a cobertura. E finalmente a cobertura
composta de chapas onduladas de fibrocimento apoiadas
sobre estrutura treliçada (tesouras) de madeira de lei.
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5. CONTRASTE HISTÓRICO DA EDIFICAÇÃO OBJETO DE PERÍCIA
FONTE: MUSEU HISTÓRICO WILLY BARTH – IMAGEM DATA PESQUISADA: 1962
IMAGEM DATA DA PERÍCIA - 2019
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6. VISTORIA
O início dos trabalhos foi previamente agendado para o

dia 15 de abril de 2019, quando se iniciou o
planejamento da perícia com a vistoria no imóvel na
presença do autor Luiz Alexandre DallÓglio, do réu
Celso Paulo Mariani DallÓglio e Bernadete Dewes
DallÓglio. Documentos juntados aos autos foram
examinados, e, não sendo suficientes, culminou durante
a vistoria, na busca dos projetos e imagens históricas.
7. CONFIGURAÇÃO DA DIMENSÃO DAS ÁREAS EM CONDOMÍNIO
A área física encontra-se distribuída entre as partes

nas seguintes proporções, resultado de medição e
conferidas com base nas plantas baixas do prédio.
Considerou-se que a área ocupada pela locatária
MAGAZINE LUIZA é partilhada a título de recebimento de
aluguéis em 50% iguais (*).
PAVTO 1º PAVTO 2º PAVTO ÁREA

PARTES PERCENTUAL
TÉRREO SUPERIOR SUPERIOR INDIVIDUAL
125,47 85,25 325,14
AUTOR 1.023,50 52,32%
287,50* 200,14* -
51,27 240,63 153,01
RÉU 932,55 47,68%
287,51* 200,13* -
ÁREA
751,75 726,15 478,15 1.956,05 100@
TOTAL
VIDE ANEXO I - DIVISÃO DA ÁREA FÍSICA ENTRE AS PARTES
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8. CONFIGURAÇÃO DA UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS EM CONDOMÍNIO
A área física distribuída entre as partes, ocupadas e

desocupadas da seguinte maneira nos pavimentos:
ÁREA PARTE
PAVIMENTO PARTE CELSO DESTINAÇÃO / LOCAÇÃO
(m²) ALEXANDRE
LOJA 1 LELE BABY
SETOR R 7
- LOJA 2 INSPIRAÇÃO MODA INTIMA
DE SETEMBRO
ACESSO AO 1º PAVIMENTO
TÉRREO 751,75
SETOR COMPARTILHADO LOJA 3 MAGAZINE LUIZA
SETOR BARÃO LOJA 4 ISA MODAS
-
DO R BRANCO ACESSO AO 1º PAVIMENTO
SOBRE-LOJA 1 LELE BABY
SOBRE-LOJA 2 INSP MODA INTIMA
SETOR R 7
- ESPAÇO DESOCUPADO (OBJETO DE
DE SETEMBRO
1º PAVTO PERÍCIA)
726,15 ACESSO AO 2º PAVIMENTO
SUPERIOR
SETOR COMPARTILHADO SOBRE-LOJA 3 MAGAZINE LUIZA
SETOR BARÃO APARTAMENTO (1)
-
DO R BRANCO ACESSO AO 2º PAVIMENTO
ESPAÇO DESOCUPADO (OBJETO DE
SETOR R 7
- PERÍCIA)
2º PAVTO DE SETEMBRO
478,15 KITINETE (1)
SUPERIOR
SETOR BARÃO
- KITINETES (6)
DO R BRANCO
VIDE ANEXO I - DIVISÃO DA ÁREA FÍSICA ENTRE AS PARTES
9. REGULARIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO MOTIVADA PELA DEFESA

CIVIL
Resultado da vistoria técnica realizada pela

Coordenadoria Municipal de Proteção e Defesa Civil de
Toledo, por ela foram estabelecidas as seguintes
exigências que determinaram as providências a serem
cumpridas no imóvel pelos proprietários:
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a) Em razão do desprendimento e queda parcial do

revestimento da fachada externa da edificação
promover a total remoção e recuperação de modo
que não ofereça risco aos pedestres que transitam
no passeio da via pública.
b) Recuperação e reforço de todos elementos

estruturais que possam estar comprometidos
(alvenaria estrutural, pilares, vigas, lajes e
marquise) com ART do responsável técnico
habilitado.
c) Apresentação do responsável técnico pela

instalação das escoras metálicas em razão da
demolição de paredes, atestando a integridade das
mesmas e assegurando a segurança da estrutural da
edificação.
Em análise do documento da Defesa Civil (mov. 33.2)

datado 6 de setembro de 2017, a perícia foi constatada
a iniciativa do Autor, no mov. 1.13, em 13 de setembro
de 2017, nas primeiras providências no atendimento das
exigências enunciadas, orientando-se por um Laudo
Técnico elaborado pelo Engenheiro Civil Carlos Ernesto
de Paiva (N.P Projetos e Execuções) empresa
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terceirizada, autorizada pela MAGAZINE LUIZA, que, na

sequencia, executou parte dos serviços.
10. OBRAS E CUSTOS APRESENTADOS PELO AUTOR OBJETOS DE

PERÍCIA
A perícia demandou busca nos documentos alegados como

gastos realizados pelo Autor, dentre os quais
considerou os seguintes com fundamentação:
10.1 OBRAS / SERVIÇOS DE REPARAÇÃO DA COBERTURA E DA

FACHADA DO PRÉDIO
--- DESPESAS COMUNS DEVIDAS AOS CONDÔMINOS ---
DOCUMENTO IDENTIFICAÇÃO DATA OBRAS / SERVIÇOS VALOR
•Reparação vazamento
Recibo N.P – Projetos
telhado
Mov.1.15 Execuções (46) 15/09/2017 2.000,00
•Vedação divisa – esquina
ANEXO II 99986-7907
•Limpeza de calhas
15/09/2019
Recibos
Antonio M. 10/11/2017 •M.Obra remoção de revest.
diversos
Carvalho (45) 17/11/2017 •M.Obra pintura fachada do 15.500,00
Mov.1.14
999107-2198 27/11/2017 prédio
ANEXO II
07/12/2017
Nota
•Tintas
Fiscal Central Tintas
30/11/2017 •Lixas 3.420,57
Nº65.561 (45) 3055-4020
•Massa acrílica
ANEXO II
Nota •Tintas, diluentes,
Fiscal Central Tintas fundos, selador, textura
30/11/2017 2.698,80
Nº65.563 (45) 3055-4020 •Lixas, fita crepe
ANEXO II •Massa acrílica, gesso
Nota
Fiscal Central Tintas •Tintas
30/11/2017 509,41
Nº65.596 (45) 3055-4020
ANEXO II
VALOR TOTAL 24.128,78
VALOR DEVIDO AO AUTOR (52,32%) 12.624,18
VALOR DEVIDO AO RÉU (47,68%) 11.504,60
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10.2 OBRAS / SERVIÇOS REALIZADOS NO APARTAMENTO

DESOCUPADO DO RÉU
--- DESPESA DEVIDA AO RÉU ---

DOCUMENTO IDENTIFICAÇÃO DATA OBRA VALOR
•Recolocação das paredes
demolidas
Recibo N.P – Projetos
•grampeamento de paredes e
Mov.1.15 Execuções (46) 15/09/2017 11.595,00
pisos
ANEXO II 99986-7907
•Escoramento metálico laje
•Limpeza / caçamba entulhos
VALOR TOTAL 11.595,00
10.3. IMAGENS DAS OBRAS REALIZADAS PELO AUTOR
Reforma das paredes externas com a extração do revestimento danificado,

reparação, tratamento e pintura
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Fechamento de paredes demolidas, reparos e escoramento metálico no setor não

habitado de responsabilidade do Réu, situado no 1º Pavimento Superior,
vistoriadas pela Defesa Civil.
11. RESPOSTA AOS QUESITOS DO AUTOR (mov. 60.1)
Sobre os aspectos atinentes à vistoria, realizou-se a

perícia no local da demanda para identificar os
elementos de perícia, respondendo aos quesitos
apresentados conforme toma seguimento o Laudo Pericial
adiante.
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1) Pode ser constatado que o piso superior é dividido

em duas partes?
Resposta:
► Sim. Está dividido na forma combinada entre as
duas Partes do processo, porém não em 50% iguais,
mas tecnicamente por dimensionamento a partir de
plantas baixas e no local, discriminado pela perícia
na tabela do item 7. CONFIGURAÇÃO DA DIMENSÃO DAS
ÁREAS EM CONDOMÍNIO e no ANEXO I – DIVISÃO DA ÁREA
FÍSICA ENTRE AS PARTES.
2) Há entradas distintas para cada uma das partes dos

imóveis. Pode descrever o nome das ruas em que
se localizam as entradas?
Resposta:
► Sim, há entradas distintas para cada uma das
partes do imóvel. Uma pela Rua Sete de Setembro e a
outra pela Rua Barão do Rio Branco. E a sala térrea
em condomínio (50% iguais), com entrada pela Rua
Barão do Rio Branco.
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3) É possível verificar se foram feitas obras recentes

no piso superior do imóvel, na área pertencente
ao Sr. Celso?
Resposta:
► Sim. As obras mais recentes constatadas por
ocasião da perícia tratam-se de fechamento das
paredes parcialmente demolidas irregularmente,
aplicando reforços com a colocação de cimbramentos
metálicos (escoras) no apartamento desocupado do Réu
e reforma dos revestimento da fachada e laterais.
4) É possível constatar que foram retirados paredes e

colunas do local? Caso positivo, alguma dessas
paredes e colunas era estrutural?
Resposta:
► Sim. Constatou-se a retirada de parte de
paredes, pois possuem função estrutural.
5) Em caso de retirada das paredes e colunas

estruturais, haveria algum prejuízo ou perigo de
utilização do prédio?
Resposta:
► Sim. A perda da estabilidade do prédio.
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6)Diante de sua experiência, o Corpo de Bombeiros e a

Defesa Civil permitem a utilização de prédio em
que há retirada de paredes e colunas
estruturais?
Resposta:
► Permitem desde que sejam atendidas suas
exigências.
7) Seria possível a utilização do imóvel sem a

recolocação das paredes? Caso positivo, quais
seriam os riscos existentes a estrutura do
imóvel?
Resposta:
► Não.
► Sem a recolocação das alvenarias estruturais
extraídas, ocorreria a perda de estabilidade dos
locais de apoio, expondo a ameaça de desabamento.
8) É possível constatar trincas nas paredes e no chão

na parte superior do imóvel, em especial na área
pertencente ao Sr. Celso?
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Resposta:
► Sim, foram constatadas fissuras, trincas e
rachaduras.
9) Quais obras foram feitas no imóvel, a fim de

garantir a estrutura do prédio e cessar as
trincas existentes em decorrência da retirada
das paredes?
Resposta:
► As obras realizadas exigidas pelo órgão
fiscalizador, são insuficientes para cessar os
fenômenos físicos encontrados e garantir a estrutura
do prédio. Foram realizadas a reposição parcial das
partes demolidas e reforço provisório e artificial
da laje com cimbramentos metálicos. As trincas e
rachaduras encontradas nas lajes não aparentam
condição estável.
10) Qual a condição física do local pertencente ao Sr.

Celso no momento? Está em pleno vigor para uso
ou é necessário que sejam realizadas mais obras
para utilização?
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Resposta:
► A condição física no local desabitado
pertencente Réu encontra-se instável.
► Não está em pleno vigor para uso e necessita
urgente estudo estrutural e mobilização com novas
obras.
11) Na parte pertencente ao Sr. Luiz Alexandre há algum

indício de obras recentes? Principalmente quanto
à questão estrutural?
Resposta:
► Por ocasião da vistoria e perícia nada foi
constatado.
12) Qual a condição de uso do lado pertencente ao Sr.

Luiz Alexandre?
Resposta:
► Por ocasião da vistoria e perícia, foi
constatada condição aparente de estabilidade sem
fenômenos físicos notórios.
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12. RESPOSTA AOS QUESITOS DO RÉU (mov. 51.1)
1. Qual a metragem em metros quadrados do segundo e

terceiros pisos do prédio objeto destes autos?
Resposta:
► Segundo piso = 726,15m²; Terceiro piso =
478,15m².
2. Que edificações existem no segundo e terceiro pisos

do prédio objeto desta demanda, e quem está
utilizando os espaços. (Especificar a espécie de
construção, metragem e destinação).
Resposta:
► A constituição do segundo e terceiro pisos,
consiste em paredes com função estrutural contendo
uma laje de piso de concreto armado (função também
estrutural).
► Quanto à utilização, a perícia dividiu
didaticamente, apoiando-se em plantas baixas da
edificação, separando os SETORES de cada Parte do
presente processo. A divisão destes SETORES estão
demonstrados nos itens 7. CONFIGURAÇÃO DA DIMENSÃO
DAS ÁREAS EM CONDOMÍNIO e 8. CONFIGURAÇÃO DA
UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS EM CONDOMÍNIO, e, graficamente
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no ANEXO I – DIVISÃO DA ÁREA FÍSICA ENTRE AS PARTES.
3. A existência das edificações, conforme resposta do

segundo quesito, exigiram também os reparos
realizados, que são objeto de cobrança da
presente ação?
Resposta:
► Sim, exigiram reparos em condomínio entre Autor
e Réu somente nas obras realizadas na parte externa
do prédio (paredes externas/fachadas), cujos custos
indicam a necessidade de equilíbrio financeiro. Já o
atendimento das exigências da defesa Civil, quanto à
parte interna, desocupada, pertencente ao Réu, onde
ocorreram demolições e foram reparadas a fim de
atender o agente fiscalizador, são exclusivas do
Réu.
4. Qual a metragem em metros quadrados do segundo e

terceiro pisos do prédio em exame, que não
possuem edificações passíveis de utilização?
Resposta:
► Por ocasião da vistoria e perícia foi
constatado que no segundo e no terceiro pisos não
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possuem edificações devidamente preparadas e em

condições, para utilização. No segundo piso esta
metragem é de 240,63m2 e no terceiro piso está
metragem é de 153,01m².(VIDE ANEXO I – DIVISÃO DA
ÁREA FÍSICA ENTRE AS PARTES)
5. Existem entradas/acessos regulares e legais, ou

seja, nas metragens e condições para
possibilitar a divisão do imóvel, sendo um dos
acessos pela Sete de Setembro e o outro pela
Barão do Rio Branco e, posterior licenciamento
para uso.
Resposta:
► Sim, existem acessos pelas duas ruas permitindo
processo legal de subdivisão.
6. Existe, estrutura no prédio que dê possibilidade de

utilização de todos os espaços do segundo e
terceiro pisos?
Resposta:
► Sim. Existe.
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7. O telhado/cobertura do prédio está em condições de

resguardar o imóvel e a sustentação do telhado,
hoje existente, oferece condições de reforma
interna das paredes?
Resposta:
► Parcialmente. A parte da cobertura situada na
Rua Sete de Setembro encontra-se com telhas ainda de
cimento-amianto, superadas pelo tempo e pela
legislação, contendo encaixes desencontrados,
cumeeiras e calhas em grau de oxidação acentuado com
problemas de fixação propiciando infiltrações.
Porém, em condições de receber ações de reforma.
13. PONTOS CONTROVERTIDOS ESTABELECIDOS PELO JUÍZO

(mov. 46.1)
1. Quais foram os reparos realizados pelo autor no

imóvel objeto desta ação?
Resposta:
► Foram os seguintes:
• reforma do revestimento e pintura das paredes
externas/fachadas;
• reparação de vazamentos e vedações na
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cobertura, incluindo limpeza de calhas;

• recolocação de paredes demolidas, incluindo
reforço da laje com cimbramentos metálicos.
2. Esses reparos e/ou reforma eram necessários e úteis

para conservação ou preservação do prédio?
Resposta:
► Sim. Foram parte condicionante para a
continuidade de utilização da edificação, segundo a
Defesa Civil.
3. O imóvel objeto desta ação pertence a ambas as

partes em condomínio ou parte dele é do autor e
parte do réu?
Resposta:
► O imóvel encontra-se em condomínio entre o
Autor e o Réu.
4. A qual dos condôminos pertence o imóvel em que foi

realizada a reforma?
Resposta:
► A reforma na parte externa configura condomínio
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dividido para o Autor em 52,32% e para o Réu em

47,68%, conforme o levantamento pericial. A parte
interna coube a exigência de reparo e reforços na
parte do Réu.
5. Comprovação dos gastos que o autor teve com essa

obra.
Resposta:
► Exame pericial considerou os gastos planilhados
nos itens 10.1 e 10.2 deste Laudo Pericial e no
ANEXO II – RECIBOS E NOTAS FISCAIS PERICIADOS
14. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ambas as partes do presente processo, Autor e Réu,

encontram-se cientes da necessidade urgente de uma
“intervenção estrutural” na edificação.
A perícia recebeu do Réu para conhecimento, dois
Laudos Técnicos de VISTORIA PREDIAL de
profissionais engenheiros que relacionaram as
carências estruturais do prédio datados de 2016 e
2017, os quais indicaram soluções urgentes.
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Pesquisa realizada pela perícia junto ao Museu

Histórico Willy Barth, datam uma edificação 58
anos, apontando tecnicamente o limite da vida útil.
A edificação encontra-se em local de exploração
comercial economicamente superior.
15. ENCERRAMENTO
Compõem-se o presente laudo pericial em 21 (vinte e

uma) páginas digitalizadas e, mais 2 (dois) anexos:
ANEXO I – DIVISÃO DA ÁREA FÍSICA DA EDIFICAÇÃO

ANEXO II – RECIDOS E NOTAS FISCAIS PERICIADOS
Toledo, 09 de maio de 2019
PAULO VICTOR NIEDERAUER

CREA PR 13.516 D
Perito Judicial Engenheiro Civil
21

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2 - Assinado digitalmente por Leoni Maria Sauer

Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDDC F5WZ5 FCTJD JNLPD

ENGº PAULO VICTOR NIEDERAUER

AUTOS Nº00003224-70.2018.8.16.0170 DE AÇÃO DE COBRANÇA

REQUERIDO: CELSO PAULO MARIANI DALL’OGLIO CPF 074.495.429-00

Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDDC F5WZ5 FCTJD JNLPD

Vistoria e perícia da quantificação de área física

Edificação prédio residencial e comercial com área

A edificação possui 57 anos e está localizada na

A estrutura do pavimento térreo é composta por laje com

Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDDC F5WZ5 FCTJD JNLPD

5. CONTRASTE HISTÓRICO DA EDIFICAÇÃO OBJETO DE PERÍCIA

FONTE: MUSEU HISTÓRICO WILLY BARTH – IMAGEM DATA PESQUISADA: 1962

IMAGEM DATA DA PERÍCIA - 2019

Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDDC F5WZ5 FCTJD JNLPD

O início dos trabalhos foi previamente agendado para o

7. CONFIGURAÇÃO DA DIMENSÃO DAS ÁREAS EM CONDOMÍNIO

A área física encontra-se distribuída entre as partes

PAVTO 1º PAVTO 2º PAVTO ÁREA

Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDDC F5WZ5 FCTJD JNLPD

8. CONFIGURAÇÃO DA UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS EM CONDOMÍNIO

A área física distribuída entre as partes, ocupadas e

9. REGULARIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO MOTIVADA PELA DEFESA

Resultado da vistoria técnica realizada pela

Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDDC F5WZ5 FCTJD JNLPD

a) Em razão do desprendimento e queda parcial do

b) Recuperação e reforço de todos elementos

c) Apresentação do responsável técnico pela

Em análise do documento da Defesa Civil (mov. 33.2)

Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDDC F5WZ5 FCTJD JNLPD

terceirizada, autorizada pela MAGAZINE LUIZA, que, na

10. OBRAS E CUSTOS APRESENTADOS PELO AUTOR OBJETOS DE

A perícia demandou busca nos documentos alegados como

10.1 OBRAS / SERVIÇOS DE REPARAÇÃO DA COBERTURA E DA

Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDDC F5WZ5 FCTJD JNLPD

10.2 OBRAS / SERVIÇOS REALIZADOS NO APARTAMENTO

--- DESPESA DEVIDA AO RÉU ---

10.3. IMAGENS DAS OBRAS REALIZADAS PELO AUTOR

Reforma das paredes externas com a extração do revestimento danificado,

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Fechamento de paredes demolidas, reparos e escoramento metálico no setor não

11. RESPOSTA AOS QUESITOS DO AUTOR (mov. 60.1)

Sobre os aspectos atinentes à vistoria, realizou-se a

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1) Pode ser constatado que o piso superior é dividido

2) Há entradas distintas para cada uma das partes dos

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3) É possível verificar se foram feitas obras recentes

4) É possível constatar que foram retirados paredes e

5) Em caso de retirada das paredes e colunas

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6)Diante de sua experiência, o Corpo de Bombeiros e a

7) Seria possível a utilização do imóvel sem a

8) É possível constatar trincas nas paredes e no chão

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9) Quais obras foram feitas no imóvel, a fim de

10) Qual a condição física do local pertencente ao Sr.

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11) Na parte pertencente ao Sr. Luiz Alexandre há algum

12) Qual a condição de uso do lado pertencente ao Sr.

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12. RESPOSTA AOS QUESITOS DO RÉU (mov. 51.1)

1. Qual a metragem em metros quadrados do segundo e