Laudo de reforma

NBR 16280 de 2014, atualizada em agosto de 2015 – requisitos de todos os

profissionais que realizam reformas em edifícios e condomínios, toda reforma deve
ter um plano de execução ou plano de reforma (projeto, apresentação ART, laudo
das etapas, descarte de entulho, memorial descritivo)
Pode gerar o laudo técnico de reformas para um morador ou para síndicos e
administradoras de condomínios, seja para analisar laudos ou para elaborá-los.
Caso Edifício Liberdade RJ – principal motivo para criação da NBR 16280,
desabamento foi causado, segundo especialistas, por terem derrubado paredes
estruturais em um edifício construído com alvenaria estrutural, suspeita de
interferência nos pilares, como abertura de um furo para passagem de eletroduto,
comprometendo a segurança da estrutura, por aumentar o esforço do pilar reduzindo
sua secção resistente. Projeto foi feito por uma pessoa formada em administração
considerado exercício ilegal da profissão.

Etapas do plano de reforma

1. Necessidade da obra ou reforma – proprietário pela unidade faz o
planejamento parte financeira, profissionais que trabalharam na obra,
documentação e exigências necessárias para que se tenha autorização de dar
início à reforma;
2. Pessoas envolvidas – cada profissional tem a sua responsabilidade:
2.1. Engenheiro/Arquiteto –
2.2. Síndico –
2.3. Proprietário –
3. Projetos e documentações – Informações que serviram como base para o
laudo técnico;
4. Laudo técnico + ART/RRT + Alvará – Documentos entregues ao síndico ou
administradora do condomínio que darão o parecer aprovando ou não o ínicio da
reforma;
5. Registro na prefeitura – Algumas cidades, com relação a reformas, exigem que
emitido o alvará onde seja registrado na prefeitura alguns documentos que
 caracterizam a boa conduta daquela obra que terá acompanhamento de
profissionais, assim será emitido o documento que permitirá o início da obra;
6. Aprovação – O Sindico ou algum profissional contratado verificará os
documentos para saber se está tudo de acordo para aprovação da obra;
7. Realização da reforma – A obra em si, respeitando o regulamento interno (como
dias da semana em que se possa trabalhar, descarte de material, horários,
ruídos etc);
8. Conclusão e arquivamento – Termo de encerramento (documento mostrando o
que proposto em cumprido de acordo com o laudo técnico);

Documentos importantes
 Projetos – atenção redobrada ao As Built (“como construído”, revisão final,
sem sofrer mais nenhuma alteração) pois durante a construção algumas
vezes a construtora opta por executar uma parte da obra diferente da que
está no projeto e essas informações não foram atualizadas, então diante do
projeto nem sempre as informações contidas no mesmo são de fato como
ocorreram, sendo assim é necessário ter cautela quanto à análise de projeto
para não afirmar nada com certeza. Caso o condomínio seja antigo e o
proprietário ou o sindico não tenham os projetos, geralmente os mesmos
ficam arquivados na prefeitura ou corpo de bombeiros, varia de acordo com a
cidade. Caso não encontre os projetos, existe uma ferramenta parecida com
um ultrassom capaz de identificar tubulações, pilares, parte elétrica entre
outros;
 Manual do proprietário – Informações complementares que podem auxiliar
para obter mais referências para o laudo;
 Regime interno – Contempla as regras do condomínio, como dias da
semana em que se pode trabalhar, restrições de horários e ruídos, entre
outras informações para serem inseridas no laudo;
 Convenção de condomínio – padronização do condomínio, exemplo alguns
apartamentos não podem alterar a porta de entrada, fechamento de varanda,
demolição de parede de vedação, entre outras padronizações importantes
para serem consideradas na hora de elaborar o laudo, consultar as mesmas
com o sindico;
 Código de obra do município – Importante saber o básico, exemplo um
prédio de 3 pavimentos e o proprietário que inserir um quarto pavimento, mas
o código de obra exige que a partir do quarto pavimento é necessário ter um
elevador, e muitas vezes quem faz a solicitação não sabe dessa informação,
então é bom saber o básico;
 ART/RRT – documento de responsabilidade técnica emitido pelos
profissionais (engenheiros), assumindo a responsabilidade pela obra;
 Laudo Técnico – documento emitido tendo como base os 5 primeiros citados
anteriormente (projeto, manual do proprietário, regime interno, convenção de
condomínio e código de obra do município);
 Termo de encerramento – ao finalizar a reforma é emitido um documento
para o morador ou sindico dizendo que a obra foi cumprida com o que foi
combinado inicialmente, com o laudo técnico;

Responsabilidades
 Engenheiro – Pode responder criminalmente pelos erros causados.
o Gerenciar Mapa de risco – com a posse dos projetos, avaliar quais
situações que envolvem um risco, exemplo alvenaria que não pode ser
removida, ou tubulação, coluna do prédio, que não pode ser alterada.
Tudo isso para que a edificação seja mais rápida, fácil e segura,
encontrando os melhores caminhos e as melhores soluções.
o Segurança – Todas as medidas de segurança, logo toda a parte de
EPI e tudo o que tem a ver com as medidas de segurança na obra.
o Responsável direto – Ao emitirmos a ART qualquer problema durante a
construção o engenheiro se torna responsável.
o 3 Erros:
 Negligência – profissionais que não acompanham as obras
adequadamente e quando aparecem vários erros e/ou acidentes
já aconteceram. O profissional deve estar sempre perto ou com
alguém de confiança que lhe informe tudo o que ocorre na obra.
 Imprudência – Engenheiro pula as etapas de construção ou se
precipita em alguns casos. Exemplo um serviço de demolição,
demolir alguma parede por “achismo” sem saber se é estrutural
 ou se passa alguma tubulação. É aconselhável analisar com
frieza tudo o que está sendo feito.
 Imperícia – Profissional possui registro, mas não possui
habilidades ou não possui conhecimentos básicos da profissão.
O ideal é pedir ajuda no inicio da carreira. Exemplo, fazer
vistoria de uma analise estabilidade de uma loja comercial, mas
ainda não tem experiência em calculo estrutural, o ideal é levar
alguém com mais experiência nessa área para fazer o
acompanhamento do serviço e lhe dar dicas para que o mesmo
seja realizado com sucesso.
 Sindico – Responde junto ao engenheiro pelos erros causados, até
criminalmente. O mesmo pode contratar um especialista (engenheiro
capacitado) para analisar o Laudo de Reforma e auxiliá-lo na fiscalização da
obra.
o Poder de aprovar ou não – Aprovar, rejeitar ou aprovar com ressalva o
inicio da obra ou se ao engenheiro apresentar ao sindico todas as
documentações e o mesmo identificar que algo está errado ou faltando
ele pode impedir que a reforma se inicie
o Fiscalizar – Permitir a entrada de matérias dos funcionários da obra
somente após se cumprir o plano de reforma, ou seja, após tudo estar
certo e entregue no prazo correto com todos os documentos
necessários, caso isso não seja cumprido ele pode barrar a entrada de
materiais e funcionários. O mesmo pode ainda fiscalizar a obra e
delegar algumas solicitações, tem o direito de entrar no local de
serviço.
o Suspender a obra – caso esteja sendo executado algo que não foi
combinado o mesmo pode a qualquer momento suspender a obra até
que seja regularizado.
o Receber o Termo de Encerramento – recebe o documento que foi
realizado a obra e cumprido conforme o escopo de autorização inicial.
Na sequencia serão canceladas as entradas dos funcionários e dos
materiais.
 Proprietário – morador que contratou o engenheiro ou arquiteto que será
responsável direto pela obra.
o Materiais de consulta – deve disponibilizar:
 Projetos – Projeto arquitetônico, de estrutura, instalações etc.
 Documentações – Regimento interno, Atas, entre outros para
que o engenheiro tenha base para a redação do Laudo de
Reforma.
o Comunicar o síndico – Comunicar ao sindico sobre a obra e entregar
as documentações (Laudo, ART e o alvará de permissão da obra).
o Exigir o cumprimento – Durante a reforma é de direito do proprietário
exigir o cumprimento de tudo dentro do que foi combinado,
principalmente em relação à segurança, logo é de suma importância
que os funcionários sigam todas as regras. O mesmo pode ainda exigir
o prazo de conclusão da obra.
o Termo de encerramento – Ao final da reforma, emitir o Termo de
encerramento que deve ser inserido ou atualizado no manual do
proprietário.
 NBR 14037 – Os prédios de 1998 pra cá os prédios já são
entregues com o manual do proprietário, caso o prédio seja
antigo deve seguir essa norma, que explica como se elaborar o
Manual do proprietário. Por exemplo, algumas construtoras não
consideram a cozinha como área molhada, podendo o morador
perder a garantia, então este manual deve constar isso. O
manual funciona como um prontuário médico, e lá consta tudo o
que já foi realizado no empreendimento.

Serviços que necessitam de laudo técnico

 Instalações hidráulicas – Troca ou instalação de novas tubulações,
manutenção não é necessário.
 Troca de revestimento – Troca de pisos e revestimentos e tudo o que
envolve sobrecarga ou vibração. Exemplo vibração pode provocar
fissuras nas edificações vizinhas.
  Impermeabilização – Relacionado a uso ou técnicas incorretas de
impermeabilizantes, ou mesmo serviços de impermeabilização.
 Fechamento de varanda – está relacionado a sobrecarga, por isso
precisa de laudo, é preciso verificar o peso e a sobrecarga permitida na
varanda
 Instalações elétricas – sobrecargas nos circuitos, trocas de disjuntores,
troca de bitola de fios, passar cabeamento. Quando clientes faz esses
serviços durante período de garantia, a mesma poderá ser perdida.
 Instalações de gás – pode utilizar materiais que podem oxidar rápido o
que pode causar incêndios.
 Remoção ou construção de paredes – com certeza precisa de laudo
técnico, precisa de atenção dos profissionais, pois podem ocorrer
diversos acidentes, principalmente se a alvenaria for estrutural.

Serviços que não necessitam de laudo técnico

 Manutenção em geral – Qualquer manutenção simples;
 Pintura – Sua principal função é a proteção que exerce nos
elementos da construção;
 Gesso, sancas – Desde que não haja intervenção na parte
elétrica, não precisa. Também de Drywall com pouca
sobrecarga, não precisa;
 Substituição de portas e janelas – Substituindo o que já
estava ali não precisa de laudo pois não gerará sobrecargas;
 Piso laminado – por ter um baixo peso específico não
precisa, pois não gerará sobrecargas.

Visita técnica
Levar os acessórios necessários como celular, pranchetas, canetas,
ferramentas que funcionem como ultrassom para verificar tubulações e vazamentos
(Detex 150) etc.
 Analisar as alterações – pergunte se tem projeto, analisar
tudo o que o morador falou, analisar os projetos e as
alterações que ocorreram, não deixar nada passar.
 Análise visual – durante a conversa inicial normalmente não
conseguimos analisar criticamente todos os itens, peça um
tempo para o morador para verificar tudo.
o Procurar patologias existentes – analisar se já há
patologias existentes na residência para não ser
acusado depois.
 Registro escrito – tomar nota de tudo por escrito, após a
conversa inicial e análise visual, serve como base para o
laudo.
 Registro fotográfico – é importante para ter como base para
o laudo, verificar coisas que passaram desapercebidas e
pode utilizar fotos para demonstrar alguma patologia já
existente.
 Gerenciar mapa de risco - etapa muito importante se atentar
à:
o Sobrecargas – Durante análise visual e comentário do
proprietário verificar se vai gerar alguma sobrecarga na
estrutura, por exemplo peças de granito podem ser
muito pesadas.
o Característica: 150 Kg/m² - esse valor é permitido por
norma (NBR 6120) a mais.
o Despensa, área de serviço, lavanderia: 200 Kg/m² -
esse valor é permitido por norma (NBR 6120) a mais,
nessas áreas.
 o Manual do proprietário – o manual do proprietário pode
diminuir o valor de sobrecarga a mais, por isso é
importante verificar o mesmo.
 Vistoria cautelar – verificar se os serviços solicitados terão
alguma interferência na vizinhança, exemplo analisar
vibrações, caso tenha algum risco nas edificações vizinhas
deve fazer um laudo de vistoria cautelar e pedir autorização
ao proprietário vizinho para entrar em sua edificação e
verificar se naquela residência já existem patologias, antes
de iniciar sua reforma, para se precaver de problemas com
vizinhos.

Plano de ação
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