ODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO

D.E.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010955-
79.2015.4.03.6100/SP Publicado em 13/12/2017
2015.61.00.010955-5/SP
Desembargador Federal HÉLIO
RELATOR :
NOGUEIRA
APELANTE : SILVIO ALVES SALGADO e outro (a)
ANA PAULA APARECIDA
:
FERNANDES DA SILVA
ADVOGAD SP339871 JAIR PAULO JUNIOR e
:
O outro (a)
APELADO
: Caixa Economica Federal - CEF
(A)
ADVOGAD SP105836 JOAO AUGUSTO FAVERY
:
O DE ANDRADE RIBEIRO e outro (a)
00109557920154036100 10 Vr SÃO
No. ORIG. :
PAULO/SP
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. MÚTUO COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA
PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PURGAÇÃO
DA MORA: NÃO VERIFICADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. O imóvel descrito foi financiado pela autora mediante constituição de
alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/1997,
consolidando-se a propriedade em favor da fiduciária Caixa Econômica
Federal em 19/01/2015.
2. Estando consolidado o registro, não é possível que se impeça o
credor fiduciário de exercer o direito de dispor do bem, que é
consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do
registro.
3. O devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao
conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação
da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual
procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos.
4. Tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que
obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário,
desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório,
do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante
contracautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o
que não ocorre no presente caso.
5. A comunicação via correio eletrônico juntada aos autos não aponta
para o início de qualquer procedimento com vistas à quitação do débito
dos apelantes. Ao contrário, pediu-se que os devedores entrassem em
contato com o setor responsável, a fim de procederem ao pagamento
das prestações em atraso. Desse modo, uma vez decorrido o prazo
sem a purgação da mora, e tendo sido os mutuários devidamente
 intimados a tanto, conclui-se pela higidez do procedimento de
consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária.
6. Apelação não provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
decide a Egrégia Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª
Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do
relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
São Paulo, 28 de novembro de 2017.
HÉLIO NOGUEIRA 
Desembargador Federal Relator

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APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010955-79.2015.4.03.6100/SP

2015.61.00.010955-5/SP
RELATOR : Desembargador Federal HÉLIO NOGUEIRA
APELANTE : SILVIO ALVES SALGADO e outro (a)
: ANA PAULA APARECIDA FERNANDES DA SILVA
ADVOGADO : SP339871 JAIR PAULO JUNIOR e outro (a)
APELADO (A) : Caixa Economica Federal - CEF
SP105836 JOAO AUGUSTO FAVERY DE ANDRADE
ADVOGADO :
RIBEIRO e outro (a)
No. ORIG. : 00109557920154036100 10 Vr SÃO PAULO/SP
RELATÓRIO
O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA
(RELATOR):
Trata-se de ação ordinária ajuizada por Sílvio Alves Salgado e Ana
Paula Aparecida Fernandes da Silva contra a Caixa Econômica Federal
- CEF, em que se pretende a anulação de procedimento de
consolidação da propriedade de imóvel dado em alienação fiduciária
em garantia, em contrato de mútuo vinculado ao Sistema Financeiro da
Habitação - SFH.
Contestação às fls. 108/163.
Deferidos os benefícios da gratuidade da justiça. Indeferida a
antecipação dos efeitos da tutela requerida (fls. 167/168-v).
Sobreveio sentença, que julgou improcedente a demanda. Custas
pelos autores, assim como honorários advocatícios, fixados em 10%
(dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, observada a
gratuidade da justiça (fls. 199/205).
Apelam os autores (fls. 210/227). Em suas razões recursais,
sustentam, em síntese, que o procedimento de consolidação da
propriedade teria sido realizado precipitadamente, não observando as
negociações iniciadas entre as partes para a quitação da dívida.
Com contrarrazões (fls. 232/233-v), subiram os autos.
É o relatório.
VOTO
O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA
(RELATOR):
Conforme se constata dos autos, o imóvel descrito foi financiado pelos
autores mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel,
na forma da Lei nº 9.514/1997.
A propriedade do imóvel de matrícula nº 143.518 do Livro nº 2 -
Registro Geral do 6º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo/SP
consolidou-se em favor da fiduciária Caixa Econômica Federal em
19/01/2015, consoante a Averbação nº 9 (fl. 152).
A consolidação da propriedade em nome do fiduciário é regulada pelo
disposto no artigo 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997:
Art. 26 - Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e
constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste
artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu
representante legal ou procurador regularmente constituído, será
intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente
Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação
vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros
convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os
encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais
imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida
a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu
representante legal ou ao procurador regularmente constituído,
podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de
Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca
da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo
correio, com aviso de recebimento.
§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador
regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não
sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do
competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital,
publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior
circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não
houver imprensa diária.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato
de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à
purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas,
deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o  Decorrido o prazo de que trata o § 1o  sem a purgação da mora, o
oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato,
promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da
propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por
este, do imposto de transmissão  inter vivos  e, se for o caso, do
laudêmio.
§ 8o  O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito
eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os
procedimentos previstos no art. 27.
Assim sendo, estando consolidado o registro, não é possível que se
impeça o credor fiduciário de exercer o direito de dispor do bem, que é
consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do
registro.
Com efeito, nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/1973 "o registro,
enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda
que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado,
extinto ou rescindido", sendo o cancelamento feito apenas em
cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do
artigo 250, inciso I do referido diploma legal. Ademais, a referida Lei de
Registros Publicos prevê, para a hipótese dos autos, o registro da
existência da ação, na forma do artigo 167, I, 21, para conhecimento
de terceiros da possibilidade de anulação do registro.
Por outro lado, o devedor fiduciante não fica impedido de levar a
questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a
consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em
que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e
danos.
Por óbvio, tal entendimento não exclui a possibilidade de medida
judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor
fiduciário, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte
 probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo
mediante contracautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor
exigido, o que não ocorre no presente caso.
Ressalte-se que a comunicação via correio eletrônico juntada aos
autos não aponta para o início de qualquer procedimento com vistas à
quitação do débito dos apelantes. Ao contrário, pediu-se que os
devedores entrassem em contato com o setor responsável, a fim de
procederem ao pagamento das prestações em atraso.
Desse modo, uma vez decorrido o prazo sem a purgação da mora, e
tendo sido os mutuários devidamente intimados a tanto, conclui-se pela
higidez do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em
nome da credora fiduciária.
Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação.
Honorários recursais fixados em 2% (dois por cento) sobre o valor da
causa atualizado, na forma do § 11 do artigo 85 do Código de Processo
Civil, observado o disposto no § 3º do artigo 98 do diploma processual.
HÉLIO NOGUEIRA 
Desembargador Federal Relator

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0010955-79.2015.403.6100  - SILVIO ALVES SALGADO  X ANA PAULA

APARECIDA FERNANDES DA SILVA  (SP339871 - JAIR PAULO JUNIOR )
X CAIXA ECONOMICA FEDERAL  (SP181297 -ADRIANA RODRIGUES
JULIOE SP073809 - MARCOS UMBERTO SERUFO )
S E N T E N Ç ARelatórioTrata-se de ação de procedimento comum,
compedido de antecipação dos efeitos da tutela, ajuizada emface da Caixa
Econômica Federal, objetivando provimento jurisdicional que determine,
emsuma, a desconstituição da execução extrajudicial do imóvel objeto do
Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel
Residencial, Mútuo comObrigações, Cancelamento do Registro de Ônus
e Constituição de Alienação Fiduciária emGarantia - Carta de Crédito
comRecursos do SBPE - Sistema Financeiro de Habitação - SFH n.
155551390832.Informamos Autores, emsua petição inicial, que, em22 de
julho de 2011, firmaramcoma ré o contrato supramencionado, para aquisição
do imóvel localizado na Rua General Porfírio da Paz, n. 1350, Apartamento
81, Vila Bancária, São Paulo, CEP 03918-000. Esclarecemque a aquisição do
imóvel se deu pelo valor de R$240.000,00, por meio de uma entrada, no valor
de R$30.000,00, restando umsaldo de R$210.000,00, a ser pago em360
meses, através de financiamento pelo Sistema SAC.Informam, ainda, que
passarampor dificuldades financeiras, razão por que não conseguiramadimplir
as parcelas do financiamento; alegamque jamais deixaramde tentar negociar
o pagamento das parcelas vencidas junto à ré - não logrando êxito, contudo.
Coma petição inicial vieramos documentos de fls. 33/99.Decidiu o Juízo, à fl.
103, que o exame do pedido de tutela antecipada seria efetuado após a
contestação do feito, em atenção à prudência e ao princípio do contraditório,
bemcomo porque não se verificava, emprincípio, risco de dano irreparável ou
de difícil reparação, uma vez que a consolidação da propriedade do imóvel,
emnome da ré, data de janeiro de 2015, e a presente ação foi ajuizada
apenas emjunho desse ano.Determinou-se, ainda, que a ré se manifestasse
especificamente sobre a execução extrajudicial do contrato, assimcomo que
acostasse os autos os documentos comprobatórios da intimação dos autores
para purgação da mora e regularização do contrato.Após, foi apresentada
contestação, comdocumentos, às fls. 108/163, emque se alegou,
preliminarmente, carência da ação, emrazão da consolidação da propriedade
emnome da instituição financeira, e, no mérito, a regularidade do
procedimento de execução extrajudicial, tendo emvista a ocorrência de
inadimplemento contratual.O pedido de antecipação de tutela foi indeferido
(fls. 167/168v).Intimadas as partes a especificaremas provas que
pretendiamproduzir, justificando sua pertinência, sobreveio manifestação da
parte autora, às fls. 170/171, informando que não pretende produzir novas
provas, assimcomo manifestação da Caixa Econômica Federal, requerendo a
juntada do procedimento de execução extrajudicial (fls. 172/192).Deu-se
ciência à parte autora dos documentos apresentados (fl. 194).É o relatório.
Passo a decidir.PreliminaresNão há que se falar emcarência de interesse
emrazão do vencimento antecipado da dívida e da consolidação da
propriedade emnome da credora.Pretende a parte autora a revisão do
procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela instituição
financeira, de forma que eventual procedência do pedido poderá ensejar o
restabelecimento do contrato, consequentemente à nulidade de todos os atos
subsequentes.Nesse sentido, verifica-se jurisprudência relativa à situação
ulterior no procedimento de cobrança, já adjudicado o imóvel: PROCESSUAL
CIVIL - AGRAVO - PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL,
ARGÜIDA EM CONTRAMINUTA, REJEITADA - AÇÃO ORDINÁRIA DE
REVISÃO CONTRATUAL - TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA - SFH -
SACRE- DL Nº 70/66 - DEPÓSITO DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS NO
VALOR QUE OS MUTUÁRIOS ENTENDEM DEVIDO -SUSPENSÃO DE
QUALQUER ATO TENDENTE À EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - NÃO
INCLUSÃO DOS NOMES DOS MUTUÁRIOS NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO
AO CRÉDITO - AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.1. Rejeitada a
preliminar de falta de interesse processual, arguida emcontraminuta. Apesar
de o imóvel já ter sido adjudicado, o juiz pode determinar a suspensão dos
seus efeitos, tais como o registro da carta de arrematação, a proibição de sua
venda a terceiros, ou qualquer outra medida compreendida emseu poder
geral de cautela (artigo 798 do Código de Processo Civil ).2. O E. Supremo
Tribunal Federal já se posicionou no sentido de que a norma contida no
Decreto-Lei nº 70/66 não fere dispositivos constitucionais, de modo que a
suspensão de seus efeitos está condicionada ao pagamento da dívida,
podendo ser aceito o valor que os mutuários entendemdevido, desde que
comprovada a quebra do contrato firmado entre as partes, comreajustes
incompatíveis comas regras nele traçadas.3. O contrato celebrado entre as
partes prevê o Sistema de Amortização SACRE - que não acarreta qualquer
prejuízo aos mutuários - na medida emque propicia uma redução gradual das
prestações ou, pelo menos, as mantêmno mesmo patamar inicial - e não
consta que o mesmo não esteja sendo observado pela agravada.4. Resta
evidenciado nos autos, que o estado de inadimplência não decorre de
inobservância do contrato, no que diz respeito aos reajustes das
prestações.5. Não ficou configurada a quebra do contrato e o ânimo dos
agravantes emrelação à quitação da dívida, visto que estão inadimplentes
desde 2001 e vierama Juízo somente em2007, demonstrando a sua inércia a
total ausência de preocupação comrelação ao pagamento das prestações do
imóvel que adquiriu.6. Descabe, portanto, admitir o depósito das prestações
vincendas, segundo o valor apontado pelos agravantes.7. No que diz respeito
à pretensão de que os nomes dos mutuários não sejamlevados aos órgãos de
proteção ao crédito, a insurgência merece acolhida, até porque a questão
está sub judice, não se podendo, ainda, concluir que os ora agravantes
deixaramde adimpliro contrato celebrado coma CEF.8. Agravo parcialmente
provido.(Classe: AG - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 306576 Processo:
200703000825480 UF: SP Órgão Julgador: QUINTA TURMA Data da
decisão:15/10/2007 Documento:TRF300162308 - DJF3 DATA:10/06/2008 -
JUIZA RAMZA TARTUCE) SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.
REAJUSTE DAS PRESTAÇÕES MENSAIS.
SENTENÇA JULGOU IMPROCEDENTE A CONSIGNATÓRIA POR
INSUFICIÊNCIA DOS DEPÓSITOS. 1. Embora o principal objetivo da ação
consignatória seja a liberação do devedor, serve ainda à declaração do
correto valor da dívida; verificada a exigência de valores superiores ao devido
e de depósitos a menor, a demanda é parcialmente procedente, e a sentença
serve de título executivo para a cobrança das diferenças apuradas. 2.
Tratando-se de lide que envolve questão fática, qual seja, a verificação do
descumprimento do Plano de Equivalência Salarial emface dos reajustes
obtidos pela categoria profissional do devedor, não há que se falar da
aplicação do art. 515, 3, do CPC. O princípio constitucional do duplo grau de
jurisdição requer que todas as matérias emdebate possamser apreciadas por
mais de uma instância jurisdicional; como as instâncias superiores limitam-se
à análise das questões de direito, a sentença deve ser anulada para que o
primeiro grau se manifeste sobre o mérito da demanda. 3. A existência
execução hipotecária não afasta o interesse de agir dos autores na revisão
das prestações mensais. Segundo entendimento desta Turma, acaso
verificada a ocorrência de reajustes excessivos dos encargos mensais por
parte do agente financeiro, tem-se por involuntário o descumprimento
contratual consubstanciado no inadimplemento das prestações, ainda que
não tenhamsido depositadas judicialmente, afastando-se o vencimento
antecipado da dívida e tornando-se inexigível o saldo devedor. 4. Apelação
provida.(Origem: TRIBUNAL - QUARTA REGIÃO Classe: AC - APELAÇÃO
CIVELProcesso: 200104010809252 UF: PR Órgão Julgador: TERCEIRA
TURMAData da decisão: 26/11/2002 Documento: TRF400086384 - DJ
11/12/2002 PÁGINA: 966 - SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA) Afasto,
portanto, a alegação de carência de ação por falta de interesse de agir. Mérito
Consta dos autos ter a parte autora firmado coma ré Contrato por Instrumento
Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial, Mútuo comObrigações,
Cancelamento do Registro de Ônus e Constituição de Alienação Fiduciária
emGarantia - Carta de Crédito comRecursos do SBPE - Sistema Financeiro
de Habitação - SFH n. 155551390832, em22/07/2011, para adimplemento
em360 meses, à taxa de juros nominal inicial de 10,0262% a ano, e efetiva de
10,5000% ao ano, quando eleito o sistema de amortização SAC (fls. 51/84). O
contrato é fonte de obrigação. O devedor não foi compelido a contratar. Se
assimo fez, independentemente do contrato ser de adesão, concordou, ao
que consta, comos termos e condições de referido instrumento. Inclusive, o
acordo faz lei entre as partes e qualquer uma pode exigir seu cumprimento.
Assim, é de rigor o cumprimento das condições estabelecidas entre as partes,
o que afasta a possibilidade de alteração, salvo se ocorrer nulidade,
imprevisão e outras exceções taxativas e limitadas previstas na
legislação.Portanto, o contrato é obrigatório entre as partes, ou seja, possui
força vinculante, nos termos do princípio pacta sunt servanda, emrazão da
necessidade de segurança nos negócios, pois, caso contrário, haveria
umverdadeiro caos se uma das partes pudesse, a seu próprio alvitre, alterá-lo
unilateralmente, ou não quisesse cumpri-lo, motivo pelo qual qualquer
alteração ou revogação contratual deve ser realizada por ambas as partes.De
outro lado, este princípio não é absoluto, sofrendo limitações emfavor da
ordempública e dos princípios da socialidade e eticidade, dos quais
derivamos da bo -fé contratual e função social.Ressalte-se, ademais, que ao
presente caso aplica-se o CDC, visto que o Superior Tribunal de Justiça e o
Supremo Tribunal Federal já pacificaramo entendimento de que os bancos,
como prestadores de serviços especialmente contemplados no art. 3º, 2º do
referido Código, estão submetidos às suas disposições.Entretanto, deve-se
observar que tanto as normas do Sistema Financeiro da Habitação quanto as
normas do Código de Defesa do Consumidor  (Lei n. 8.078/90) são normas
especiais dentro do mesmo ordenamento jurídico, não se podendo falar de
hierarquia entre ambas. Ou seja, os dispositivos do Código de Defesa do
Consumidor não podemafastar a incidência de leis específicas do SFH,
combase emuma falsa premissa de que suas normas prevalecemsobre as leis
que regemo SFH.O aparente conflito de normas de mesma hierarquia
resolve-se coma revogação da lei anterior pela posterior ou coma aplicação
da que estabelece normas especiais emdetrimento da que impõe normas
gerais, nos termos do artigo 2º, 1º e 2º, do Decreto-Lei n. 4.657/42 (Lei de
Introdução ao Código Civil ).Havendo antinomia de segundo grau, conflito
entre os critérios de interpretação, no caso, cronologia e especialidade,
prevalece a especialidade.Nesse sentido:Passamos então ao estudo das
antinomias de segundo grau:Emumprimeiro caso de antinomia de segundo
grau aparente, quando se temumconflito de uma norma especial anterior e
outra geral posterior, prevalecerá o critério da especialidade, valendo a
primeira norma. (Flávio Tartuce, Direito Civil, Vol. 1, Lei de introdução e parte
geral,2ª ed., Método, 2006, pp. 53/54) Dessa forma, o conflito aparente de
normas entre as disposições da Lei n. 8.078/90 e das leis que regemo SFH
(Leis n. 4.380/64 e 5.049/66) deve ser resolvido pelo princípio da prevalência
da Lei Especial. Destarte, havendo disposição de lei específica do SFH sobre
determinada matéria, deve esta ser aplicada, não podendo prevalecer o
argumento de que o Código de Defesa do Consumidor  (o qual goza da
mesma hierarquia de lei ordinária) afaste tal aplicação. Emsuma, deve-se
buscar uma interpretação sistemática dos dois microssistemas, quais sejam, o
que trata do consumidor e o que trata do financiamento habitacional, semque
se negue a aplicação de umpela incidência do outro.Nesse sentido,
assimdecidiu o Superior Tribunal de Justiça:PROCESSUAL CIVIL.
ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. FCVS. COBRANÇA DE SEGURO.
INAPLICABILIDADE DAS NORMAS DE PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR
CONTRÁRIAS À LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. ALEGADA ABUSIVIDADE.
NECESSIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA DE PROVA. SÚMULA 7/STJ.1.
A Primeira Seção desta Corte, no julgamento do REsp 489.701/SP, de
relatoria da Ministra Eliana Calmon (DJ de 16.4.2007), decidiu que: (a)
o CDC é aplicável aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação,
incidindo sobre contratos de mútuo; (b) entretanto, nos contratos de
financiamento do SFH vinculados ao Fundo de Compensação de Variação
Salarial - FCVS, pela presença da garantia do Governo emrelação ao saldo
devedor, aplica-se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente
e do próprio Sistema, afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurídicas.
(...) (AgRg no REsp 1073311/RJ, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA
TURMA, julgado em16/04/2009, DJe 07/05/2009) Postas tais premissas,
passo a analisar especificamente os pedidos deduzidos.Constitucionalidade
da Execução ExtrajudicialOs procedimentos de consolidação da propriedade
imóvel e de leilão extrajudicial de imóvel adquirido por meio de financiamento
concedido no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário nada têmde ilegal ou
inconstitucional, de modo que não se pode proibir a ré de utilizar tal
procedimento, se presentes os requisitos que o autorizam.Essas normas não
são incompatíveis comos princípios constitucionais do acesso ao Poder
Judiciário, do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa,
insertos no artigo 5.º, incisos XXXV, LIV e LV, da Constituição Federal.Não há
que se falar emviolação ao princípio constitucional do amplo acesso ao Poder
Judiciário. Inexiste norma que impeça esse acesso pelo mutuário. Nada
impede o mutuário inadimplente, notificado para purgar a mora, nos moldes
do artigo 26, e parágrafos da Lei n. 9.517/97 e artigo 31, 1º, do Decreto-lei
n. 70/66, de ingressar emjuízo para discutir o valor do débito.Tambéminexiste
incompatibilidade do procedimento para consolidação da propriedade imóvel
e do leilão extrajudicial comos postulados constitucionais do contraditório e da
ampla defesa. O princípio constitucional do contraditório exige a ciência
prévia da imputação de fato. O mutuário inadimplente, alémde já saber que se
encontra emmora, uma vez que se trata de obrigação líquida, é previamente
notificado da existência da dívida para exercer o direito de purgar a mora,
conforme artigos 26 e parágrafos da Lei n. 9.517/97 e 31, 1º, do Decreto-lei
n. 70/66 (fl. 212). Ou paga o débito, para evitar a consolidação da propriedade
imóvel ou o leilão, ou ajuíza a demanda judicial adequada e impede a
realização daqueles, se há fundamento juridicamente relevante que revele a
ilegalidade da dívida.Quanto à ampla defesa, tambémpoderá ser exercida na
instância extrajudicial e na instância judicial. No procedimento extrajudicial, é
certo que a cognição, do ponto de vista horizontal, é parcial. Pode somente
versar sobre a comprovação de pagamento ou a purgação da mora. Esta
poderá ser feita a qualquer momento, no Cartório de Registro de Imóveis ou
até a assinatura do auto de arrematação, nos termos dos artigos 26 e
parágrafos da Lei n. 9.517/97 e 34 do Decreto-lei n. 70/66. Emjuízo, a
qualquer momento o mutuário poderá exercer a ampla defesa de seu direito e
discutir de forma ilimitada e exauriente todos os aspectos do contrato.O
devido processo legal, do ponto de vista processual, é observado pela
respeito aos procedimentos para a consolidação da propriedade imóvel e de
leilão extrajudicial previstos na Lei n. 9.517/97 e no Decreto-lei n. 70/66. A
consolidação da propriedade imóvel e a realização extrajudicial de leilão não
caracteriza violação a princípio do devido processo legal no aspecto
processual.No aspecto do devido processo legal substantivo, tambémnão
ocorre violação a esse postulado constitucional. No âmbito do Sistema
Financeiro Imobiliário, o imóvel é adquirido por meio de mútuo concedido
pelas instituições financeiras emcondições favoráveis. O custo do
financiamento no Sistema Financeiro Imobiliário é muitíssimo inferior ao de
ummútuo bancário tradicional. O prazo do financiamento, que emmuitos
casos chega a superar os 240 meses, tambémé diferenciado emrelação ao
que é praticado ordinariamente nos contratos bancários.Todas essas
condições têma finalidade de facilitar o acesso ao financiamento e a aquisição
da casa própria. Emcontrapartida, é razoável que o sistema garanta à
instituição financeira ummeio rápido de retomada do imóvel e a custo baixo
na hipótese de inadimplemento. Esse instrumento permite a manutenção e a
expansão do Sistema Financeiro Imobiliário, embenefício de toda a
sociedade, que disporá de crédito mais barato e de acesso mais amplo ao
financiamento. A atração de investimentos tambémé privilegiada. Os
investimentos poderão se destinar emmeio volume ao Sistema Financeiro
Imobiliário. As instituições financeiras terão mais segurança para investir
nesse sistema, com redução dos custos para elas e para os mutuários.No
sentido da legalidade da consolidação da propriedade do imóvel:AGRAVO DE
INSTRUMENTO. AGRAVO LEGAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.
CONSTITUCIONALIDADE. O contrato de mútuo e alienação fiduciária firmado
entre as partes temnatureza de título executivo extrajudicial e, assim,
submete-se à Lei nº 9.514/97 e ao Decreto-lei nº 70/66 (artigo 39, II, da Lei
nº 9.514/97), cuja constitucionalidade foi reconhecida por ambas as Turmas
do Supremo Tribunal Federal (RE 287.483, rel. Min. Moreira Alves DJ
18.09.01 e RE 239.036, rel. Min. Nelson Jobim, DJ 10.08.00) bemcomo por
esta C. Corte. O mutuário, ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se
das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH ou do Sistema
Financeiro Imobiliário - SFI, assume o risco de, emse tornando inadimplente,
ter o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual está
perfeitamente ciente das consequências que o inadimplemento pode
acarretar. O risco de sofrer a execução judicial ou extrajudicial do contrato é
consectário lógico da inadimplência, não havendo qualquer ilegalidade ou
irregularidade na conduta do credor nesse sentido. E meu entendimento se
coaduna à explanação supramencionada, possibilitando à credora executar a
obrigação pactuada, pois não há como desconhecer, nesse caso, o direito da
CEF empromover a execução extrajudicial prevista no Decreto-lei nº 70/66 ou
a consolidação da propriedade, consoante a Lei nº 9.514/97. Agravo legal não
provido.(TRF3, T5, AI 200903000319753, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO
-384461, rel. Des. LUIZ STEFANINI, DJF3 CJ1 DATA: 03/06/2011 PÁGINA:
1263), grifeiPROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFI.
CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
INADIMPLEMENTO. EXIGIBILIDADE DO VALOR CONTROVERTIDO.
ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. LEI 10.931/04. FALTA DE ELEMENTOS QUE
COMPROVEM O DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. CONSOLIDAÇÃO
DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO FIDUCIÁRIO. INSCRIÇÃO NO
CADASTRO DE INADIMPLENTES. POSSIBILIDADE. 1. Nas ações judiciais
que tenhampor objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou
alienação imobiliários, devemestar discriminadas na inicial as obrigações que
se pretende controverter, quantificando-se o valor incontroverso, sob pena de
inépcia. 2. Os valores incontroversos devemcontinuar sendo pagos no tempo
e modo contratados e a exigibilidade do valor controvertido somente será
suspensa mediante depósito correspondente, dispensável pelo juiz somente
no caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor. Lei
nº 10.931/2004, art. 50, 1º e 2º. 3. Não há nos autos elementos que
comprovemo descumprimento das cláusulas estabelecidas no contrato
firmado pelas partes e a cobrança de valores abusivos nas prestações. 4.
Inexiste risco de irreparabilidade ou de difícil reparação do direito dos
agravantes, já que, se procedente a ação, poderão pleitear a restituição dos
valores pagos indevidamente, ou mesmo utilizá-los para pagamento do saldo
devedor; ou, ainda, se já consolidada a propriedade emfavor do credor
fiduciário, poderão requerer indenização por perdas e danos. 5. O
procedimento de consolidação da propriedade emnome do fiduciário,
disciplinado na Lei n º 9.514/97, não se ressente de inconstitucionalidade,
pois, embora extrajudicial, o devedor fiduciário, que ao realizar o contrato
assume o risco de, se inadimplente, possibilitar ao credor o direito de
consolidação, pode levar a questão ao conhecimento do Poder Judiciário.
Precedentes jurisprudenciais. 6. A inscrição dos devedores emcadastro de
inadimplentes não se afigura ilegal ou abusiva, conforme preceitua o
artigo 43 do Código de Defesa do Consumidor . 7. Agravo de instrumento ao
qual se nega provimento.(TRF3, T1, AI 200903000378678, AI - AGRAVO DE
INSTRUMENTO - 389161, rel. Des. VESNA KOLMAR, DJF3 CJ1 DATA:
14/04/2010 PÁGINA: 224), grifei.Há que se consignar que, emse analisando
os documentos acostados ao feito, resta comprovado que a parte autora foi
devidamente notificada para purgar a mora (fl. 144/145), emsetembro de
2014, deixando, todavia, de assimproceder.Como pontuado na decisão que
apreciou o pedido de tutela antecipada, desde setembro de 2014, apesar de
devidamente intimada para purgar a mora emrelação ao financiamento
habitacional firmado coma ré, a parte autora manteve-se inerte, ajuizando a
presente demanda apenas em03 de junho de 2015 (fl. 168).Emrelação aos e-
mails trocados entre as partes, alega a parte autora que sempre obedeceu as
orientações do réu, realizando todos os atos e providências solicitados e o réu
sempre sinalizou para uma negociação e pagamento da dívida (fl. 15).Ocorre
que, emse analisando as mensagens juntadas (fls. 42/47), diferentemente do
alegado, não se vislumbra a sinalização alegada, mas, simplesmente, a
necessidade de os mutuários efetuarema purgação da mora, sob pena de
retomada do imóvel.Não cabe, portanto, a nulidade de tal forma de execução,
presente seus pressupostos.DispositivoAnte o exposto, JULGO
IMPROCEDENTE o pedido formulado nesta ação, comresolução do mérito
(art. 487, I, do NCPC).Condeno os autores, pro rata, no pagamento das
custas processuais e de honorários advocatícios, que arbitro em10% do valor
atualizado da causa, cuja exigibilidade resta suspensa emrazão do benefício
da justiça gratuita. Ressalto que não obstante a prolação da sentença já sob a
vigência do Novo Código de Processo Civil , as normas relativas aos
honorários são de natureza mista, visto que fixamobrigação emfavor do
advogado, portanto direito material, alémde se reportaremà propositura da
ação, momento emque se firma o objeto da lide, que demarca os limites da
causalidade e sucumbência, cuja estimativa é feita pelo autor antes do
ajuizamento. Nesse sentido é a doutrina de Marcelo Barbi Gonçalves, em
Honorários Advocatícios e Direito Intertemporal,
http://jota.uol.com.br/honorarios-advocaticiosedireito-intertemporal:Ora, se a
causalidade é dotada de referibilidade ao ajuizamento da petição inicial, é
natural que se aplique a regra tempus regit actum, de sorte que os honorários
sejamdisciplinados não pela lei emvigor ao tempo de prolação da
sentença/acórdão, senão por aquela vigente àquele primeiro momento. Dessa
forma, podese dizer que o capítulo condenatório, à semelhança do
lançamento tributário (art. 144, CTN), reporta-se à data da ocorrência do fato
gerador da obrigação, qual seja, a propositura da ação, e rege-se pela lei
então vigente, ainda que posteriormente revogada.Veja-se, ainda, que a
celeuma doutrinária quanto à natureza jurídica do ato de lançamento - se
declaratório da obrigação, ou se constitutivo do crédito tributário -, é
despicienda para a questão ora emdebate. Comefeito, a despeito da natureza
que se lhe queira atribuir, a obrigatoriedade de que os atos substanciais
sejamregidos pela lei emvigor ao tempo de seu aperfeiçoamento é uma
decorrência da tutela ao ato jurídico perfeito (art. 5º, inc. XXXVI, CRFB), de
maneira que não se pode retroagir o NCPC para colher sob seu manto de
eficácia ato já consumado.(...) E, deveras, outra solução não é possível emum
código que busca, incessantemente, evitar as decisões-surpresa. Como é
cediço, a decisão de terza via, incompatível como modelo processual
comparticipativo preconizado pelo novo código,[12] é aquela que, em
desrespeito aos deveres de cooperação processual, surpreende as partes
quanto a aspectos fáticos ou jurídicos da demanda. Ora, se assimo é, o que
dizer de uma decisão que frustra a legítima expectativa de despesa
decorrente da improcedência do pedido? Essa calculabilidade tambémnão
está coberta pelo modelo cooperativo de processo?De fato, o custo ex ante
de se utilizar ummétodo de resolução de conflitos é umprimado ínsito a
umbomsistema jurisdicional, de forma que apenas emsociedades de
subterrâneo capital institucional os cidadãos socorrem-se do aparelho estatal
para compor litígios sempoder antever as consequências possíveis de seu
comportamento.Empalavras outras, o prêmio de risco de umlitígio judicial
deve, emumsistema constitucional que abraça o princípio da segurança
jurídica, assimcomo emummodelo processual que resguarda as partes de
decisões-surpresa, ser umdado prévio à propositura da ação, de modo que o
jurisdicionado não seja surpreendido comuma despesa-surpresa que não
podia antever quando calculou o custo envolvido.Assim, ematenção à
segurança jurídica, aplica-se o princípio tempus regit actum, reportando a
origemdos honorários e a avaliação da causalidade e dos riscos de
sucumbência à inicial, pelo que as novas normas sobre essa matéria só
devem incidir para processos ajuizados após sua entrada emvigor.Após o
trânsito emjulgado, arquivem-se os autos.Registre-se. Publique-se. Intimem-
se.