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Teoria Geral das Obrigações casos práticos resolvidos

Direito das pessoas e situações jurídicas (Universidade Lusíada do Porto)

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Teoria Geral das Obrigações

(casos práticos resolvidos)

1. Através de documento escrito particular assinado pelos promitentes, mas sem


reconhecimento das respectivas assinaturas, A prometeu vender a B uma fracção
autónoma de um edifício em propriedade horizontal, a qual, na altura, pertencia a C.

No momento da celebração, A recebeu de B a totalidade do preço acordado,


tendo as partes, além disso, estipulado de modo expresso que o não cumprimento da
promessa “implicaria o direito de recurso à execução específica”.

Estabeleceu-se ainda que a escritura de compra e venda deveria ser celebrada até
18/06/2006.

A referida fracção continua a pertencer actualmente a C.

a) Poderá B recorrer agora à execução do contrato-promessa nos termos do


artigo 830º do Cód.Civil?

Tópicos de resolução:

- O contrato-promessa era formalmente inválido (artigo 410º, n.º 3)

- Incidia sobre bem alheio, mas isso não acarreta qualquer invalidade

- Existe sempre direito à execução específica nas promessas a que se refere


o artigo 410º, n.º 3 (artigo 830º, n.º 3)

- Todavia, se o bem permanecesse na propriedade de C à data do


cumprimento da promessa, a execução específica seria inviável porque a
esta, fazendo as vezes da compra e venda prometida, já seria aplicável a
regra resultante do artigo 892º

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b) Poderá B recorrer aos meios de defesa que resultam para ele do disposto no
artigo 442º/n.º 2 do Cód.Civil?

Tópicos de resolução:

Segundo a jurisprudência comum, o recurso aos remédios decorrentes do n.º


2 artigo 442º para o promitente-comprador pressupõe a verificação de não
cumprimento definitivo. O simples facto de a promessa não ter sido
executada em 18/06/2006 traduz-se apenas, em princípio, em mora. Por
isso, B deveria recorrer, primeiro, à interpelação admonitória (artigo 808º)
para obter a sua conversão em incumprimento definitivo. Só na sequência
poderia pedir o dobro do sinal ou a indemnização pelo aumento de valor da
coisa objecto do contrato prometido.

2. A sociedade A celebrou com B um contrato mediante o qual a primeira se


obrigava a vender ao segundo um terreno de que era proprietária, caso algum dia o
decidisse vender, desde que B pagasse o mesmo preço que eventuais terceiros
estivessem dispostos a oferecer.

Sucede que a sociedade A efectivamente veio a cindir-se em duas outras – a


sociedade X e a sociedade Y – tendo o referido terreno sido transferido para a primeira
por causa dessa cisão.

a) Teria B direito de preferência na aquisição do terreno em causa?

Tópicos de resolução:

- A preferência foi concedida para a hipótese de venda do terreno.

- A transmissão por cisão de sociedades não se configura como uma compra


e venda.

- Logo B não poderia exercer qualquer preferência.

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b) Atendendo às classificações de que as prestações são susceptíveis, como


qualifica a obrigação de dar preferência?

Tópicos de resolução:

A obrigação de dar preferência consiste, primeiramente, na obrigação de


comunicar ao preferente o projecto de venda que o vinculado à preferência
tenha arquitectado com terceiro (artigo 416º, n.º 1). Logo, configura-se
como uma obrigação de facto positivo consistente em facere.

Se o preferente aceitar a proposta ínsita na comunicação, o obrigado à


preferência sujeita-se à conclusão do contrato. E se este for de natureza
solene, aquele fica obrigado a contratar com o preferente.

3. No dia 9 de Março de 2002, A, B e C, como promitentes-vendedores,


celebraram com F um contrato-promessa de compra e venda, do qual constavam, entre
outras, as cláusulas seguintes:

“1.ª CLÁUSULA
Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores de uma fracção autónoma
do imóvel correspondente a um edifício, de dois pisos, constituído em propriedade
horizontal, que integra o loteamento sito na Cova, freguesia e concelho de Lagoa.
2.ª CLÁUSULA
Pelo presente contrato os primeiros outorgantes prometem vender a identificada
fracção autónoma ao segundo outorgante que promete comprar.
O preço da venda é de € 773.137,00.
3.a CLÁUSULA
A título de sinal e princípio de pagamento, e no acto da assinatura do presente
contrato, o segundo outorgante paga aos primeiros outorgantes a importância de €
99.000,00.
A restante importância para perfazer o preço total ajustado, será integralmente
liquidada pelo segundo outorgante aos primeiros, no acto da escritura de compra e
venda.
4.a CLÁUSULA

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O segundo outorgante marcará a escritura dentro do prazo de 90 (noventa) dias a


contar da data da assinatura do presente contrato, comprometendo-se ainda a
comunicar aos primeiros, por carta registada e com uma antecedência mínima de oito
dias, o dia, hora e local, onde aquele acto se há-de realizar.
5.a CLÁUSULA
O promitente-comprador fica com a faculdade de adquirir para si próprio ou para
quem por si vier a ser indicado para a celebração da escritura de compra e venda”.

a) Suponha que F não procede à marcação da escritura de compra e venda


dentro do prazo previsto na 4.ª CLÁUSULA. Identifique e explique todas
consequências que daí poderiam advir?

Tópicos de resolução:

A obrigação de F é a prazo: vence-se decorridos 90 dias sobre a data de


celebração do contrato-promessa de compra e venda.

Não tendo cumprido com o estipulado – marcação da realização da


escritura de compra e venda dentro do prazo estabelecido –, F entrou em
mora. E esta, uma vez que não resulta dos factos apresentados que tivesse
sequer ocorrido interpelação admonitória, permanece, a menos que os
promitentes-vendedores tivessem perdido o interesse (objectivamente
avaliado) na celebração da compra e venda (artigo 808º).

Sendo assim, os promitentes-vendedores poderiam recorrer à acção de


execução específica nos termos do artigo 830º (pois trata-se de uma
promessa daquelas a que se refere o seu n.º 3).

Poderiam ainda, para tentar obter a conversão da mora em não


cumprimento definitivo (com as consequências descritas no n.º 2 do artigo
442º), recorrer à interpelação admonitória (artigo 808º).

b) Suponha que uma vez notificados nos termos da referida cláusula, os


promitentes-vendedores não compareceram. Poderia F pretender ser indemnizado pelo
(eventual) aumento de valor da fracção autónoma em causa?

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Tópicos de resolução:

O direito à indemnização pelo aumento de valor da coisa objecto do


contrato prometido previsto no n.º 2 do artigo 442º pressupõe que o
promitente-comprador haja obtido a sua entrega. Não há elementos, na
hipótese que permitam conjecturar a sua realização. Admitindo-se, por sub-
hipótese, que ela se deu, F poderia exigi-la se tal lhe fosse conveniente.
Todavia, tal como na questão anterior, seriam agora os promitentes-
vendedores a estar, em princípio, apenas em mora. E o recurso às
faculdades concedidas pelo referido preceito ao promitente-comprador leva
subentendido que aqueles tenham incorrido em não cumprimento definitivo.

c) Como qualifica o acordo inserido na 5.ª CLÁUSULA?

Tópicos de resolução:

Trata-se de uma figura atípica (admitida ao abrigo da liberdade contratual


– artigo 405º), próxima da contrato para pessoa a nomear, mas que com este não se
confunde porque:

– o terceiro não é nomeado para o próprio contrato-promessa mas para


outro, a celebrar futuramente (o contrato prometido);

– o nomeado não assume, por isso, a posição contratual de quem o nomeia,


nem a nomeação se pode dar com carácter retroactivo (artigo 455º, n.º 1).

4. Por acordo datado de 30 de Janeiro de 2000, A concedeu a B direito de


preferência na venda do lote 3.01.01, com a área total de construção de 29.324 m².

Em 30 de Novembro de 2000, A enviou a B carta do seguinte teor: «Vimos por


este meio informar V.Ex.ª que nos foi apresentada uma proposta de aquisição do lote
3.01.01. Esta proposta apresenta um preço unitário para área de habitação e comércio de
€ 1.000/m². Desta forma agradecemos que nos comunique a sua decisão sobre o direito
de preferência».

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B remeteu carta a A, em 2 de Dezembro de 2000, informando que pretendia


adquirir pelo referido preço.

Em 1 de Janeiro de 2001, depois de celebrada a escritura de compra e venda, B


teve conhecimento da existência de um contrato de arrendamento (celebrado por A com
C em 1 de Fevereiro de 2000) relativamente a uma construção existente no dito lote.

a) Uma vez consumada a aquisição a favor de B, o arrendamento de C seria


susceptível de permanecer?

Tópicos de resolução:

A questão básica é esta: ou o pacto de preferência tinha eficácia real ou


não.

Na primeira sub-hipótese, como a eficácia real depende de inscrição do


registo predial (artigo 421º), o pacto de preferência seria anterior (em data
de celebração e em data de publicitação) ao contrato de arrendamento. Por
esta razão prevaleceria, tendo B o direito de adquirir o lote de terreno
desonerado do arrendamento, o que conduziria à extinção deste.

Na segunda sub-hipótese, como o arrendatário não tem o ónus de conhecer


a existência do pacto de preferência, a locação subsistiria. Ao preferente
restaria pedir:

– indemnização (com fundamento em responsabilidade contratual pelo


não cumprimento da obrigação de dar preferência nos termos acordados)
pelos danos implicados na desvalorização do terreno devida à manutenção
do arrendamento;

– eventual anulação da compra com fundamento em erro sobre o


objecto (provavelmente causado por dolo do vendedor – artigos 251º e 253º/
254º).

b) Se permanecesse e se C também quisesse preferir, quem prevaleceria?

Tópicos de resolução:

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Entre preferente legal e preferente convencional prevalece sempre o


primeiro (artigo 422º).

O arrendatário, todavia, apenas goza de preferência legal [artigo 1091º, n.º


1, alínea a)] quando ocupe o “local arrendado há mais de três anos”. O
que, à data dos factos, ainda não se verificava. Esta preferência do
locatário, além disso, somente se concede para quando o arrendamento
incida sobre prédio urbano. Ora, não é líquido que um lote para construção
possa assim ser qualificado. (Embora na altura não fosse esta a lei em
vigor, admite-se a aplicação da citada disposição)

5. A e B celebraram um contrato-promessa de compra e venda por força do qual


o primeiro se obrigava a vender e o segundo se obrigava a comprar um terreno para
construção pertencente a A pelo preço de 500.000€.

O referido contrato constava de um documento assinado apenas por A.

Com base no mesmo, A entregou a B o terreno em causa no instante em que este


entregou o sinal combinado, no montante de 50.000€.

a) Entretanto, A recebeu uma proposta de C para vender a este o dito terreno por
600.000€. Por isso, A pretende obter a declaração de nulidade do contrato-promessa
celebrado com B com fundamento em insuficiência formal. Poderá?

Tópicos de resolução:

O conjunto de regras legais relativas ao contrato-promessa é escasso (grosso


modo, artigos 410º a 413º, 441º, 442º e 830º). A justificação para isso é simples:
por força do que se estabelece na 1.ª parte do n.º 1 do presente artigo, o
contrato-promessa equipara-se, para efeitos de determinação do seu regime
jurídico, ao correspondente contrato prometido. Assim, as regras legais
predispostas para este último, relativas á legitimidade e capacidade das partes,
idoneidade e possibilidade do objecto, demais conteúdo essencial e acessório,

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etc., encontram a sua aplicabilidade estendida ao respectivo contrato-promessa


por via do que ali se preceitua.

A esta regra instituem-se duas ordens de excepções. Não são extensíveis ao


contrato-promessa:

– as normas legais que se encontrem estritamente ligadas à própria natureza do


contrato prometido;

– as normas legais que imponham a observância de alguma forma especial para


a celebração do contrato prometido, pois, a este respeito, o contrato-promessa
subordina-se a solenidades específicas.

Relativamente ao segundo grupo, retira-se a contrario dos n.ºs 2 e 3 do presente


artigo que o contrato-promessa é, em princípio, não solene; ou por outras
palavras, sujeita-se, à regra da liberdade formal (artigo 219º). Em geral, os
promitentes podem, assim, adoptar a forma que entenderem para a sua válida
celebração.

A este cânone instituem-se três excepções: as contidas nos n.ºs 2 e 3 do artigo


410º e no artigo 413º.

Na hipótese do n.º 2 do artigo 410º, o contrato-promessa deve estar (pelo


menos) contido num documento particular assinado pelo promitente que se
vincula (se a promessa for unilateral) ou por ambos (sendo bilateral). Trata-se
de forma legal a acatar pelo contrato-promessa sempre que o contrato
prometido deva ser solenizado através de documento autêntico, autenticado,
particular legalizado ou particular simples.

Na hipótese do n.º 3 do artigo 410º, a validade formal do contrato-promessa


demanda a sua inclusão num documento particular legalizado, ou seja, num
documento escrito que contenha o reconhecimento (presencial) da assinatura de
ambos os promitentes (se a promessa for bilateral) ou daquele que se vincula
(sendo unilateral). Exige-se ainda que a entidade que procede ao referido
reconhecimento ateste também (através de declaração inserida no documento) a
existência de (pelo menos) licença de construção.

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Esta necessidade pressupõe que o contrato prometido:

– tenha carácter oneroso;

– se dirija à aquisição derivada (translativa ou constitutiva) de um direito real;

– e que este incida sobre edifício ou sua fracção autónoma.

A formalidade exigida independe de o edifício, ou fracção, já se encontrar


construído, estar em construção ou estar apenas projectado. O que, de
imediato, sugere a questão ligada à determinação do instante a partir do qual é
legítimo afirmar a existência de edifício “a construir”. Em tese, há vários
momentos que se podem considerar: aprovação do pedido de informação
prévia, entrega ou aprovação do projecto de loteamento ou do projecto de
construção, emissão da licença de construção, concessão da licença de
utilização, etc. Tendo em conta que a validade formal do contrato-promessa
supõe, nestas circunstâncias, a certificação da existência de licença de
construção, carece de sentido sujeitar a sua celebração a formalidade que, por
definição, não pode ainda ser cumprida; por isso, só a partir da concessão da
licença de construção se pode entender haver um edifício “a construir”. Antes
disso, e mesmo que v.g. o promitente-adquirente tenha em vista usar o prédio a
adquirir para construção, o competente contrato-promessa fica subordinado à
forma imposta pelo n.º 2 do artigo 410º.

Assim, quer o caso resultante da hipótese caiba no n.º 2 quer caiba no n.º 3 do
artigo 410º, como o contrato era bilateral, as formalidades exigidas não
estavam cumpridas, dado faltar a assinatura de um dos promitentes.
Consequentemente, ele seria nulo.

A falta de assinatura de um dos promitentes, quando ela seja essencial, acarreta


a mesma consequência, mas com a seguinte especialidade: se o outro
promitente assinou, a nulidade pode ser qualificada como parcial e, nessa
medida, o contrato é susceptível de aproveitamento por aplicação do princípio
do favor negotii. A questão que em seguida se coloca consiste em determinar o
procedimento adequado à sua execução: redução (artigo 292º) ou conversão
(artigo 293º)? Não é de presumir, à partida, que o promitente que assinou,

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sabendo que o outro não fica vinculado em virtude de não ter assinado,
aceitaria ser ele o único obrigado à celebração do contrato prometido. Todavia,
é largamente maioritária a perspectiva segundo a qual, quando a invalidade
atinja apenas uma parte de qualquer negócio, se toma como ponto de partida a
sua divisibilidade; por isso, somente demonstrando-se a inviabilidade da
redução (artigo 292º, in fine), se deve seguir para a conversão (cf. anotações
aos artigos 292º e 293º). Aplicado ao caso, significa isto que, em princípio, a
promessa originariamente bilateral se reduz a unilateral quando algum dos
promitentes a não assinar; mas aquele que assinou pode obstar à sua
vinculação mostrando que o negócio “não teria sido concluído sem a parte
viciada” (ou seja, comprovando que não se obrigaria sabendo que o outro
promitente não se encontrava adstrito à promessa).

b) De acordo com as classificações que conhece, como qualifica a prestação a


que A se encontra obrigado perante B?

Tópicos de resolução:

Em rigor, a prestação a que se submetem as partes de um contrato-promessa é


insusceptível de execução coactiva. Por seu intermédio, os promitentes
vinculam-se, tipicamente, à emissão de uma declaração de vontade
correspondente ao contrato prometido (v.g. sendo a promessa de compra e
venda, o promitente-vendedor obriga-se a declarar vender e o promitente-
comprador obriga-se a declarar comprar); esta, enquanto tal, somente pode ser
proferida, por natureza, pela pessoa que se comprometeu, o que significa que
tem carácter infungível. Para forçar o seu cumprimento, restaria assim a
sanção pecuniária compulsória. Por via do que se preceitua no artigo 830º, n.º
1, abre-se, porém, uma outra possibilidade: a obtenção de decisão judicial que
faça as vezes da declaração negocial daquele que se encontra em falta.

6. A concedeu a B o direito de este preferir na venda de um apartamento de que o


primeiro era proprietário.

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Quando A decidiu vender, encetou um concurso tendente à concretização do


negócio, com abertura de propostas. Nessa altura, apesar de B ter apresentado a melhor
oferta, A escolheu outra das propostas apresentadas.

a) A deverá contratar com quem?

Tópicos de resolução:

Enquanto não existir um projecto de venda minimamente delineado com


terceiro, o obrigado à preferência não está adstrito à realização de qualquer
prestação a favor do preferente. Nada impede que entre eles se inicie algum
processo de contratação, mas, sendo esse o caso, não é o procedimento
implicado no exercício da preferência que está em causa.

O obrigado à preferência somente está vinculado, assim, à prestação imposta


pelo n.º 1 do artigo 416º, a partir do instante que tenha um plano de venda
firmemente estabelecido com terceiro (através v.g. de um contrato-promessa de
compra e venda). Nessa altura, “o obrigado deve comunicar ao titular do
direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”.

Chegando a comunicação ao poder do preferente ou sendo dele conhecida (1.ª


parte do n.º 1 do artigo 224º), pode este tomar, perante ela, uma de quatro
atitudes:

– renunciar ao direito de preferência, antes de decorrido o prazo que dispõe


para o exercer (o supletivo – oito dias – ou aquele que lhe tiver sido assinado
pelo obrigado), o que significa que dele abdica quaisquer que sejam as
condições oferecidas ou a oferecer futuramente;

– nada declarar dentro do referido prazo (caso em que o seu direito se extingue
por caducidade);

– rejeitar as condições apresentadas (ou seja, declarar não querer preferir


sobre o projecto de venda comunicado, o que, sublinhe-se, não é o mesmo que
renunciar à preferência);

– ou, ao invés, aceitá-las.

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Nas três primeiras hipóteses, o obrigado à preferência fica livre para contratar
com terceiro (com aquele a quem projectou vender ou com qualquer outro, a
menos que a identidade do terceiro seja motivo indispensável à formação da
vontade do preferente), mas dentro das condições objecto da comunicação. A
sua alteração, pelo menos quando mais vantajosa para o preferente, vincula o
obrigado à preferência à execução de nova comunicação.

Na quarta hipótese, os efeitos associados à aceitação do preferente dependem


do modo como se conceba a comunicação em causa. Assim:

– para quem entenda tratar-se de um simples convite a contratar, ela marcará o


início de um processo negocial, mas não vinculará nenhum dos dois (obrigado à
preferência e preferente) à celebração de qualquer contrato (ainda que a
ruptura injustificada das negociações possa, em geral, originar
responsabilidade por culpa in contrahendo – artigo 227º);

– diversamente, para quem conceba dita comunicação como proposta


contratual, a aceitação do preferente produzirá a conclusão do contrato nos
termos gerais do artigo 232º, embora caiba distinguir consoante:

i) a lei não imponha a observância de alguma forma solene


(designadamente, documento autêntico, autenticado ou legalizado) para
a celebração da venda sujeita a preferência, caso em que se pode ter
logo por fechado o correspondente contrato, com os consequentes
efeitos;
ii) ii) ou, tudo ao invés, tal forma seja demandada, caso em que, na melhor
das hipóteses, se poderá considerar finalizado um contrato-promessa de
compra e venda (se o formalismo exigido pelo n.º 2 do artigo 410º tiver
sido cumprido), com os efeitos que lhe são inerentes; nesta hipótese, ao
preferente fica aberto o recurso à acção de execução específica contra o
obrigado à preferência na hipótese de este, futuramente, recusar
executar a promessa, concluindo a compra e venda.

Tendo em conta que uma declaração só pode ser qualificada como proposta de
contrato se for “completa, firme e formalmente suficiente”, muito dificilmente

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alguma comunicação para preferir revestirá estas marcas, em especial as duas


primeiras. Note-se, de facto, que “o contrato não fica concluído enquanto as
partes não houverem acordado em todas as cláusulas sobre as quais qualquer
delas tenha julgado necessário o acordo” (artigo 232º). Pelo que, para haver
aceitação e, por consequência, conclusão do contrato, deve supor-se que a
proposta veicula todos os elementos subjectivamente indispensáveis para o
efeito. Ora, será verificável, na prática, que a comunicação para preferir
contenha, logo, v.g. a indicação do cartório onde a escritura de compra e venda
se deve celebrar? E não é verdade que um dissídio relativamente menor como o
que fica exemplificado pode, só por si, impedir a finalização do acordo entre o
obrigado à preferência e o preferente?

Por outro lado, será legítimo amarrar o obrigado à preferência à conclusão do


contrato como efeito imediata e necessariamente associado ao cumprimento da
obrigação que lhe é imposta pelo n.º 1 do presente artigo? Não será mais
sensato entender que, quando faz a comunicação, está apenas a testar o
interesse do preferente?

Por isso, em conclusão, não sendo impossível que a aludida comunicação


possa, em algum caso, ser “completa e firme” (o que dependerá da própria
complexidade da venda), essa não será a regra. Deve reconhecer-se, contudo,
que este entendimento não é representativo da concepção dominante, a qual
largamente se inclina para a atribuição da natureza de proposta contratual à
comunicação para preferir.

b) Se A recusar contratar com B, como poderá este reagir?

Tópicos de resolução:

Tudo depende de saber se o pacto de preferência em causa tinha (artigo 421º)


ou não tinha eficácia real.

Tal como sucede com o contrato-promessa, as partes podem entender conceder


eficácia real ao pacto de preferência.

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Do ponto de vista dos requisitos formais, estende-se, para o efeito, a aplicação


do disposto no artigo 413º.

A atribuição de eficácia real tem vista prevenir a hipótese de o obrigado à


preferência, em violação do direito do preferente, vender a terceiro:

– sem cumprir a obrigação de comunicar a que está vinculado pelo n.º 1 do


artigo 416º;

– sem esperar pelo termo do prazo (artigo 416º, n.º 2) para a resposta do
preferente (supondo que este aceita);

– sem contratar com o titular da preferência, apesar de ter recebido (em tempo)
a sua aceitação.

Nestas circunstâncias, o preferente pode recorrer à acção de preferência


(artigo 1410º) para, por seu intermédio, se sub-rogar na posição contratual do
terceiro adquirente. Para todos os efeitos, tudo se passa como se o obrigado
tivesse vendido ao preferente (e, por isso, inexistisse o referido terceiro).

O contrato celebrado entre o obrigado e o terceiro permanece tal qual foi


concluído. O seu conteúdo, designadamente, mantém-se inalterado. Produz-se
nele, apenas, uma modificação subjectiva. Assim sendo, o título aquisitivo de
que o preferente beneficia é a própria compra e venda e não a decisão judicial
(o que, tratando-se de aquisição sujeita a registo predial, acarreta um
averbamento à inscrição daquela e não a realização de uma nova inscrição –
artigo 100º, Código do Registo Predial). Daí que o titular da preferência deva
entregar ao terceiro o preço que este realmente tiver pago ao obrigado (cf.
anotações ao artigo 243º). E por isso, por outro lado, a aquisição do preferente
dá-se com carácter retroactivo à data da celebração do negócio entre o
obrigado e o terceiro. Logo, os actos de alienação ou de oneração praticados
pelo terceiro adquirente entre a data da compra ao obrigado e data em que
transitar em julgado a decisão judicial que decretar a sub-rogação, ficam
feridos por ilegitimidade do alienante.

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Não havendo eficácia real, ao preferente apenas resta recorrer às regras da


responsabilidade contratual (artigos 798º a 808º) caso a actuação do obrigado
à preferência lhe tenha provocado danos.

7. A celebrou com B um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção


autónoma de um edifício em propriedade horizontal. O acordo não foi incorporado em
qualquer documento, mas o primeiro assinou um recibo relativo à quantia (€ 20.000,00)
que o promitente-comprador entregou a título de sinal.

a) O referido contrato-promessa seria válido?

Tópicos de correcção:

– O contrato-promessa celebrado entre A e B deveria ter sido celebrado por


documento particular com reconhecimento das respectivas assinaturas e com
certificação, pela entidade que àquele procede, da existência de licença de
construção ou de utilização. O documento que existe no caso concreto apenas
comprova a entrega da quantia correspondente ao sinal prestado, não dando
forma ao próprio contrato-promessa. Por conseguinte, este seria nulo por falta
de forma suficiente, nos termos gerais do artigo 220º do Cód.Civil. A hipótese
da sua eventual redução ou conversão nem sequer se coloca porque não está
cumprido um requisito mínimo – o formal – que permitiria realizar o respectivo
aproveitamento.

b) Caso A recusasse dar-lhe execução, que poderes seriam reconhecidos a B?

Tópicos de correcção:

– Tratando-se de um caso de nulidade do regime geral (artigo 286º, Cód.Civil)


tanto A como B poderiam exigir a respectiva declaração. Em qualquer caso,
não se coloca a questão do seu cumprimento porque não se podem constituir
obrigações fundadas num contrato invalidado, ao menos sempre que ambas as
partes disponham do direito de invocar a nulidade. Assim, B apenas poderia
pretender a devolução do sinal (em singelo) tal qual o tinha prestado.

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8. A vendeu a B um conjunto de prédios de que era proprietário pelo preço


global de € 500.000,00. Relativamente a todos eles, os respectivos confinantes tinham
direito de preferência nos termos do artigo 1380º do Cód.Civil.

a) Se algum dos vizinhos pretendesse actuar a sua primazia, poderia recorrer à


acção de preferência? E poderia fazê-lo em relação a todos os prédios em
simultâneo?

Tópicos de correcção:

– Estando em causa uma preferência legal, o preferente pode sempre recorrer,


querendo, à acção de preferência quando o seu direito tenha sido violado e o
obrigado tenha, entretanto, transferido para terceiro o direito objecto da
primazia (artigo 1380º, n.º 4, Cód.Civil).

A preferência legal estabelecida pelo artigo 1380º do Cód.Civil vale no caso de


venda ou dação em cumprimento do prédio vizinho (o que equivale, na hipótese,
a prédio contíguo). Logo, cada preferente só tem primazia sobre o prédio em
relação ao qual é proprietário limítrofe. É que a preferência é concedida para a
hipótese de venda de certa coisa. Por isso, “se o obrigado quiser vender a coisa
juntamente com outra ou outras, por um preço global”, o preferente, querendo
adquirir, não é forçado a exercer o seu direito sobre a totalidade; ao invés,
pode preferir apenas sobre aquela relativamente à qual a preferência foi
concedida “pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído”. Salvo se o
obrigado provar que a separação lhe causa “prejuízo apreciável”. O que
dificilmente se verificaria no caso, embora fosse uma sub-hipótese a considerar.

b) Quando é que o preferente deveria pagar o pertinente preço e como se


determinaria o correspondente montante?

Tópicos de correcção:

– Nos termos do artigo 1410º, n.º 1, do Cód. Civil, quando, nas preferências
legais ou negociais com eficácia real, o preferente decida recorrer à acção de

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preferência, cabe-lhe depositar o preço devido nos quinze dias seguintes à


propositura da acção. Mas, “I – Na venda de um conjunto predial, por preço
global, incumbe ao vendedor, caso haja preferentes, comunicar a estes qual o
preço específico dos(s) prédio(s) sobre que incide o direito de preferência. II –
O preferente, na falta de indicação desse preço, pode intentar a acção de
preferência, depositando a quantia que entende corresponder ao(s) prédio(s) a
preferir. III – É na acção de preferência que se determina o preço específico e
proporcional por que foi vendido o prédio objecto dessa acção” (acórdão da
Relação do Porto de 08/0571984, R. 17.300, Col. de Jur., 1984, 3, 257).

9. A e B depositaram, a título solidário, a quantia de € 200.000,00 junto do


Banco X. Passados quinze dias, o primeiro transferiu a totalidade da quantia para outra
conta, aberta em diferente Banco, da qual era único titular. B entende que o Banco X
não poderia ter procedido à referida movimentação sem o seu consentimento. Quid
Juris?

Tópicos de correcção:

– “I – No contrato de depósito bancário, designado solidário, qualquer dos


credores – depositantes ou titulares da conta – tem, apesar da indivisibilidade
da prestação, a faculdade de exigir, por si só, a prestação integral (o reembolso
de toda a quantia depositada) e a prestação assim efectuada libera o devedor –
o banco depositário para com todos os credores. II – O regime do depósito
bancário solidário não se destina a realizar um interesse do banco (devedor)
para maior facilidade no pagamento da dívida, não conferindo ao banco a
faculdade de cumprir junto do credor que lhe aprouver, mas apenas impõe o
dever de pagar ao credor que exigira prestação – obrigação disjunta activa em
que não cabe ao devedor proceder à escolha do credor ou credores a quem
paga. III – O direito conferido a credor no artigo 528º, n.º 1, do Código Civil
não é compatível com o regime do depósito solidário, instituído no interesse
exclusivo dos credores para facilitar a exigência do crédito ao devedor, ou seja,
para facilitar a «movimentação da conta». IV – Não sendo possível ao banco
tomar a iniciativa de restituir a quantia depositada ao credor que entenda, não

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pode também compensar um débito que tenha sobre um (ou mais) titular(es) do
depósito com o crédito proveniente da conta” (acórdão do Supremo Tribunal de
Justiça de 11/03/1999, P. 1083/98, Bol. do Min. da Just., 485, 446).

10. A e B são comproprietários de um edifício de quatro andares.

C está interessado na sua compra.

Como B residia no estrangeiro, foi celebrado, em 11/06/2015, contrato-promessa


de compra e venda entre A e C, pelo qual o primeiro se obrigava a vender e o segundo
se obrigava a comprar o referido imóvel. Fixou-se um sinal de € 30.000,00,
imediatamente entregue pelo promitente-comprador.

O contrato-promessa foi reduzido a escrito assinado por ambos.

O edifício não dispunha de licença de construção nem de utilização.

Como A e B não estavam dispostos a esperar mais do que dois meses pela
celebração da escritura de compra e venda, ficou convencionado na promessa que
aquela deveria ser outorgada impreterivelmente até 07/08/2015. Caso assim não
sucedesse, o contrato-promessa caducaria automaticamente, tendo A e B o direito de
reter o sinal.

a) Aprecie a validade, formal e substancial, do aludido contrato-promessa.

Tópicos de correcção:

- Substancialmente, A está a prometer vender bem parcialmente alheio;


contudo, o princípio da equiparação (artigo 410º, n.º 1) não se aplica aqui – e,
portanto, não funciona a regra segundo a qual não se pode dar o que não se
tem – porque a promessa não é contrato translativo; nesta medida o contrato-
promessa seria válido, ainda que, naturalmente, o cumprimento apenas pudesse
ser exigido a A

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- Formalmente, este contrato-promessa deveria cumprir as exigências do artigo


410º, n.º3; como todavia inexiste licença de construção e de utilização, elas
tornam-se praticamente impossíveis; o contrato-promessa seria, por isso, nulo,
mas apenas se fosse ilidida a presunção de que a falta de formalidades era
imputável ao promitente-vendedor é que a nulidade poderia ser invocada; caso
contrário, ela não seria impedimento à exigência de cumprimento

b) Admitir-se-ia que A e B pudessem reter o sinal nas condições estabelecidas?

Tópicos de correcção:

- Não havendo cumprimento na data acordada, o promitente faltoso considera-


se geralmente em simples mora; mas as partes podem considerar o termo certo
(ou seja, o prazo) como essencial; neste caso (o da hipótese), o não
cumprimento atempado traduz incumprimento definitivo

- O regime do sinal (artigo 442º, n.º 2) é supletivo – apenas se aplica se as


partes não dispuserem diferentemente; os promitentes podem convencionar,
portanto, regras distintas; ainda que, no caso, a única especialidade fosse a de
as partes considerarem que o simples não cumprimento atempado seria
suficiente para o promitente-vendedor reter o sinal

c) Se, porventura, A e B se arrependessem e não pretendessem, naquela data,


celebrar a compra e venda, de que direitos disporia C?

Tópicos de correcção:

- Não havendo cumprimento por banda dos promitentes-vendedores, C poderia:

i) havendo mora: recorrer à execução específica (artigo 830º, n.º 3)

ii) havendo incumprimento definitivo: exigir sinal em dobro ou, tendo-


lhe o edifício sido entregue, exigir sinal em singelo mais indemnização
correspondente ao (eventual) aumento do seu valor

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11. A intentou acção de preferência contra B e C pedindo que lhe fosse


reconhecido o direito de haver para si, já que era locatário do rés-do-chão há quase
quatro anos [1091º/n.º1/a), Cód.Civil], o prédio urbano, sito no Entroncamento, que B,
sem lhe fazer qualquer comunicação, havia vendido, em 02/12/2014, a C (arrendatário
do 1º andar)

Existiam outros arrendatários, mas todos declararam renunciar à preferência.

a) Se a referida acção fosse julgada procedente, poderia C concorrer com A no


exercício da preferência?

Tópicos de correcção:

- A intentou acção de preferência em virtude de B não ter cumprido a obrigação


que lhe é imposta pelo artigo 416º, n.º 1;

- A finalidade da acção é obter a sub-rogação de A no lugar de C

- Mas como C também é preferente, a sub-rogação não pode ser feita sem que
se decida qual dos dois há-de preferir, o que implica que deva abrir licitação
entre ambos; se C oferecesse mais, a sub-rogação não se faria

b) Suponha, ao invés, que B havia feito a comunicação para preferir a A mas


dando-lhe a conhecer que o prédio estava hipotecado a favor do Banco Y quando, na
realidade, estava livre de qualquer ónus. Fiando-se na informação de B, A renunciou à
preferência. Agora que descobriu a verdade ainda poderia A preferir?

Tópicos de correcção:

- A comunicação para preferir, por violação do princípio da pontualidade, não


foi perfeitamente cumprida

- Assim, tudo se passa como se ela não tivesse sido efectuada – a renúncia à
preferência somente liberta o obrigado à preferência perante o preferente no
pressuposto de ter sido devidamente realizada

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- Por isso, se o prazo do artigo 1410º ainda não houvesse decorrido, A poderia
recorrer à acção de preferência para obter a sub-rogação

12. A e B celebraram um contrato-promessa de compra e venda de um


apartamento, tendo sido acordado que o preço de venda seria de € 200.000. O contrato
foi assinado, por ambos, em casa de A. Na data da sua assinatura, B entregou a A a
quantia de € 50.000.

Posteriormente, A prometeu vender o mesmo andar a C e informou B que não


iria cumprir o contrato-promessa com ele celebrado.

B pretende saber que direitos lhe assistem caso A não cumpra o referido
contrato-promessa.

Tópicos de correcção:

- o contrato-promessa em causa seria, em princípio, sinalagmático

- ao ter por objecto um apartamento cai no âmbito de aplicação do 410º/n.º3:


deveria, portanto, ter obtido reconhecimento das assinaturas e certificação da
exist^~encia de licença de construção ou de utilização

- como tal não sucedeu, considera-se nulo

- a nulidade é, contudo, atípica só podendo, em princípio, ser invocada pelo


promitente-comprador

- o contrato-promessa em causa equivaleria assim a contrato válido

- por isso, ante a inexecução do contrato por parte do promitente-comprador, o


B poderia:

- havendo simples mora, proceder à execução específica (830º/n.º 3)

- havendo incumprimento definitivo (o que, em princípio, supunha prévia


interpelação admonitória), obter a restituição do sinal (442º) em dobro ou, em

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vez disso (desde que o apartamento houvesse sido entregue a B), a restituição
do sinal em singelo mais indemnização correspondente ao seu aumento de valor

13. A é devedor de B pelo valor de € 1.000 resultantes de uma dívida de jogo.

Através de um documento escrito, A prometeu cumprir a obrigação no prazo de


um mês.

Caso A não cumpra a obrigação, que direitos assistirão a B.

Tópicos de correcção:

- em princípio, as dívidas de jogo não são judicialmente exigíveis (1245º)

- sendo obrigações naturais podem, contudo, ser espontaneamente cumpridas e,


nesse caso, o credor pode reter a prestação realizada (403º)

- como todavia A prometeu cumprir através de documento escrito (458º),


presume-se então que o crédito de B é judicialmente exigível porque se presume
que a obrigação é dotada de garantia

- caberia então a A provar que, não obstante se ter comprometido por escrito
ao cumprimento, a obrigação que o vinculava era natural

14. A associação desportiva A celebrou um contrato de trabalho desportivo com


o atleta B, em 2008, com a duração de 8 anos.

Em 2009, A cedeu a sua posição contratual, nesse contrato, à associação


desportiva C. No acordo de cessão ficou estabelecido que se, porventura, C viesse, por
seu turno, a ceder a sua posição contratual a favor de outrem, A teria preferência.

Em 2010, C obteve uma proposta da associação desportiva D para cessão da sua


posição contratual no dito contrato de trabalho desportivo.

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a) De que direitos seria A titular após C ter recebido a oferta de D?

Tópicos de correcção:

- existe um pacto de preferência entre A e C

- nos termos do 416º/n.º1, C deveria ter comunicado a A a oferta de D

- se A nada respondesse dentro do prazo ou se abdicasse da preferência, C


poderia negociar livremente com D dentro do que havia comunicado

- se A aceitasse, C encontrava-se obrigado a contratar com A porque, em todo o


caso, a aceitação de A faria surgir, de imediato, entre A e C um contrato-
promessa de cessão

b) Suponha que em troca da referida cessão, D oferecia uma quantia em dinheiro


mais a cessão da posição contratual num outro contrato de trabalho desportivo que
mantinha com o atleta E. Nestas circunstâncias, A teria direito de preferência?

Tópicos de correcção:

A concessão de prioridade ao preferente na celebração da compra e venda para


a qual a preferência foi contratada faz-se no pressuposto de o obrigado não
ficar prejudicado pelo facto de vender àquele em vez de vender a terceiro. Daí
que se qualifique o direito do preferente como um direito de tanteio (tanto por
tanto).

Se, porém, terceiro oferecer, ao lado do pagamento do preço, uma outra


prestação, é preciso verificar, primeiro, se esta tem carácter acessório ou não
(418º). Se não tiver, a preferência fica logo excluída. Caso contrário, é
necessário verificar se ela tem carácter fungível: se assim for, o preferente deve
executá-la; se tiver natureza infungível, deve ele substitui-la por equivalente em
dinheiro. Não sendo susceptível de avaliação pecuniária, exclui-se, de novo, a
preferência, a menos que o preferente prove que:

– “mesmo sem a prestação estipulada, a venda não deixaria de ser


efectuada”;

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– “ou que a prestação foi convencionada para afastar a preferência”,


caso em que não é obrigado a executá-la, independentemente de ser
pecuniariamente avaliável.

15. A e B celebraram um contrato-promessa de compra e venda de um


apartamento, tendo sido acordado que o preço de venda seria de € 200.000. O contrato
foi assinado, por ambos, em casa de A. Na data da sua assinatura, B entregou a A a
quantia de € 50.000.
Posteriormente, A prometeu vender o mesmo andar a C e informou B que não
iria cumprir o contrato-promessa com ele celebrado.
B pretende saber que direitos lhe assistem caso A não cumpra o referido
contrato-promessa.
Tópicos de correcção:
- o contrato-promessa em causa seria, em princípio, sinalagmático
- ao ter por objecto um apartamento cai no âmbito de aplicação do 410º/n.º3:
deveria, portanto, ter obtido reconhecimento das assinaturas e certificação da
exist^~encia de licença de construção ou de utilização
- como tal não sucedeu, considera-se nulo
- a nulidade é, contudo, atípica só podendo, em princípio, ser invocada pelo
promitente-comprador
- o contrato-promessa em causa equivaleria assim a contrato válido
- por isso, ante a inexecução do contrato por parte do promitente-comprador, o
B poderia:
- havendo simples mora, proceder à execução específica (830º/n.º 3)
- havendo incumprimento definitivo (o que, em princípio, supunha prévia
interpelação admonitória), obter a restituição do sinal (442º) em dobro ou, em vez
disso (desde que o apartamento houvesse sido entregue a B), a restituição do sinal em
singelo mais indemnização correspondente ao seu aumento de valor

16. A é devedor de B pelo valor de € 1.000 resultantes de uma dívida de jogo.

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Através de um documento escrito, A prometeu cumprir a obrigação no prazo de


um mês.
Caso A não cumpra a obrigação, que direitos assistirão a B.
Tópicos de correcção:
- em princípio, as dívidas de jogo não são judicialmente exigíveis (1245º)
- sendo obrigações naturais podem, contudo, ser espontaneamente cumpridas e,
nesse caso, o credor pode reter a prestação realizada (403º)
- como todavia A prometeu cumprir através de documento escrito (458º),
presume-se então que o crédito de B é judicialmente exigível porque se presume que a
obrigação é dotada de garantia
- caberia então a A provar que, não obstante se ter comprometido por escrito ao
cumprimento, a obrigação que o vinculava era natural

17. A associação desportiva A celebrou um contrato de trabalho desportivo com


o atleta B, em 2008, com a duração de 8 anos.
Em 2009, A cedeu a sua posição contratual, nesse contrato, à associação
desportiva C. No acordo de cessão ficou estabelecido que se, porventura, C viesse, por
seu turno, a ceder a sua posição contratual a favor de outrem, A teria preferência.
Em 2010, C obteve uma proposta da associação desportiva D para cessão da sua
posição contratual no dito contrato de trabalho desportivo.

a) De que direitos seria A titular após C ter recebido a oferta de D?


Tópicos de correcção:
- existe um pacto de preferência entre A e C
- nos termos do 416º/n.º1, C deveria ter comunicado a A a oferta de D
- se A nada respondesse dentro do prazo ou se abdicasse da preferência, C
poderia negociar livremente com D dentro do que havia comunicado
- se A aceitasse, C encontrava-se obrigado a contratar com A porque, em todo o
caso, a aceitação de A faria surgir, de imediato, entre A e C um contrato-promessa de
cessão

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b) Suponha que em troca da referida cessão, D oferecia uma quantia em dinheiro


mais a cessão da posição contratual num outro contrato de trabalho desportivo que
mantinha com o atleta E. Nestas circunstâncias, A teria direito de preferência?
Tópicos de correcção:
A concessão de prioridade ao preferente na celebração da compra e venda para
a qual a preferência foi contratada faz-se no pressuposto de o obrigado não ficar
prejudicado pelo facto de vender àquele em vez de vender a terceiro. Daí que se
qualifique o direito do preferente como um direito de tanteio (tanto por tanto).
Se, porém, terceiro oferecer, ao lado do pagamento do preço, uma outra
prestação, é preciso verificar, primeiro, se esta tem carácter acessório ou não (418º).
Se não tiver, a preferência fica logo excluída. Caso contrário, é necessário verificar se
ela tem carácter fungível: se assim for, o preferente deve executá-la; se tiver natureza
infungível, deve ele substitui-la por equivalente em dinheiro. Não sendo susceptível de
avaliação pecuniária, exclui-se, de novo, a preferência, a menos que o preferente prove
que:
– “mesmo sem a prestação estipulada, a venda não deixaria de ser efectuada”;
– “ou que a prestação foi convencionada para afastar a preferência”, caso em
que não é obrigado a executá-la, independentemente de ser pecuniariamente avaliável.

18. A e B são comproprietários de um edifício de quatro andares.

C está interessado na sua compra.

Como B residia no estrangeiro, foi celebrado, em 11/06/2015, contrato-promessa


de compra e venda entre A e C, pelo qual o primeiro se obrigava a vender e o segundo
se obrigava a comprar o referido imóvel. Fixou-se um sinal de € 30.000,00,
imediatamente entregue pelo promitente-comprador.

O contrato-promessa foi reduzido a escrito assinado por ambos.

O edifício não dispunha de licença de construção nem de utilização.

Como A e B não estavam dispostos a esperar mais do que dois meses pela
celebração da escritura de compra e venda, ficou convencionado na promessa que

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aquela deveria ser outorgada impreterivelmente até 07/08/2015. Caso assim não
sucedesse, o contrato-promessa caducaria automaticamente, tendo A e B o direito de
reter o sinal.

a) Aprecie a validade, formal e substancial, do aludido contrato-promessa.

Tópicos de correcção:

- Substancialmente, A está a prometer vender bem parcialmente alheio;


contudo, o princípio da equiparação (artigo 410º, n.º 1) não se aplica aqui – e,
portanto, não funciona a regra segundo a qual não se pode dar o que não se
tem – porque a promessa não é contrato translativo; nesta medida o contrato-
promessa seria válido, ainda que, naturalmente, o cumprimento apenas pudesse
ser exigido a A

- Formalmente, este contrato-promessa deveria cumprir as exigências do artigo


410º, n.º3; como todavia inexiste licença de construção e de utilização, elas
tornam-se praticamente impossíveis; o contrato-promessa seria, por isso, nulo,
mas apenas se fosse ilidida a presunção de que a falta de formalidades era
imputável ao promitente-vendedor é que a nulidade poderia ser invocada; caso
contrário, ela não seria impedimento à exigência de cumprimento

b) Admitir-se-ia que A e B pudessem reter o sinal nas condições estabelecidas?

Tópicos de correcção:

- Não havendo cumprimento na data acordada, o promitente faltoso considera-


se geralmente em simples mora; mas as partes podem considerar o termo certo (ou
seja, o prazo) como essencial; neste caso (o da hipótese), o não cumprimento atempado
traduz incumprimento definitivo

- O regime do sinal (artigo 442º, n.º 2) é supletivo – apenas se aplica se as


partes não dispuserem diferentemente; os promitentes podem convencionar, portanto,
regras distintas; ainda que, no caso, a única especialidade fosse a de as partes

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considerarem que o simples não cumprimento atempado seria suficiente para o


promitente-vendedor reter o sinal

c) Se porventura A e B se arrependessem e não pretendessem, naquela data,


celebrar a compra e venda, de que direitos disporia C?

Tópicos de correcção:

- Não havendo cumprimento por banda dos promitentes-vendedores, C poderia:

i) havendo mora: recorrer à execução específica (artigo 830º, n.º 3)

ii) havendo incumprimento definitivo: exigir sinal em dobro ou, tendo-lhe o


edifício sido entregue, exigir sinal em singelo mais indemnização
correspondente ao (eventual) aumento do seu valor

19. A intentou acção de preferência contra B e C pedindo que lhe fosse


reconhecido o direito de haver para si, já que era locatário do rés-do-chão há quase
quatro anos [1091º/n.º1/a), Cód.Civil], o prédio urbano, sito no Entroncamento, que B,
sem lhe fazer qualquer comunicação, havia vendido, em 02/12/2014, a C (arrendatário
do 1º andar)

Existiam outros arrendatários, mas todos declararam renunciar à preferência.

a) Se a referida acção fosse julgada procedente, poderia C concorrer com A no


exercício da preferência?

Tópicos de correcção:

- A intentou acção de preferência em virtude de B não ter cumprido a obrigação


que lhe é imposta pelo artigo 416º, n.º 1;

- A finalidade da acção é obter a sub-rogação de A no lugar de C

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- Mas como C também é preferente, a sub-rogação não pode ser feita sem que
se decida qual dos dois há-de preferir, o que implica que deva abrir licitação entre
ambos; se C oferecesse mais, a sub-rogação não se faria

b) Suponha, ao invés, que B havia feito a comunicação para preferir a A mas


dando-lhe a conhecer que o prédio estava hipotecado a favor do Banco Y
quando, na realidade, estava livre de qualquer ónus. Fiando-se na informação
de B, A renunciou à preferência. Agora que descobriu a verdade ainda
poderia A preferir?

Tópicos de correcção:

- A comunicação para preferir, por violação do princípio da pontualidade, não


foi perfeitamente cumprida

- Assim, tudo se passa como se ela não tivesse sido efectuada – a renúncia à
preferência somente liberta o obrigado à preferência perante o preferente no
pressuposto de ter sido devidamente realizada

- Por isso, se o prazo do artigo 1410º ainda não houvesse decorrido, A poderia
recorrer à acção de preferência para obter a sub-rogação

20. A. Na Conservatória do Registo Predial da Póvoa encontram-se inscritos a


favor de A e de B, comproprietários, os seguintes prédios:

i. Prédio urbano, composto de casa de rés-do-chão e andar com um anexo;

ii. Prédio rústico, composto de vinha demarcada do Douro e oliveiras.

B. Encontram-se também constituídas a favor de C duas hipotecas – uma sobre o


prédio descrito em i., outra sobre o prédio descrito em ii. –, inscritas em 20/01/2009,
com fundamento num contrato de mútuo, para garantia da quantia de € 250.000,00.

C. Em 14/06/2012, A e B prometeram vender e D prometeu comprar os referidos


prédios pelo valor de € 150.000,00.

D. Naquela data, D entregou a A e a B a quantia de € 110.000,00.

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E. A e B acordaram com D que a escritura pública de compra e venda seria


celebrada até 15/09/2012.

F. A aludida escritura foi marcada por D para o dia 05/09/2012, pelas 10 horas,
no Cartório do Dr. F, em Mondariz.

G. No referido dia, A e B não compareceram.

H. Entretanto, A e B comunicaram a C que não conseguiam pagar o valor


garantido pelas hipotecas mencionadas em 2.

I. D ocupa os mencionados imóveis desde o dia 14/06/2012.

a) Ante a conduta de A e de B, de que direitos disporia D?


Tópicos de correcção:
Seria necessário saber se o caso se configura como (i) mora ou como (ii)
incumprimento definitivo.
(i) Na primeira hipótese, os direitos de D seriam:
– recorrer à execução específica (830º, n.º 3) ao menos em relação ao
prédio urbano; em relação ao prédio rústico, a existência de sinal (441º) faz
presumir a vontade dos promitentes no sentido de afastar a referida
execução (830º, n.º 2); contudo, uma vez que civilmente inexistem prédios
mistos, se aqueles dois prédios constituíssem uma única unidade predial
para efeitos de registo predial (o que seria muito provável), o urbano
“consome” o rústico (204º, n.º 2) e, por isso, a execução poderia alcançar
ambos;
– em alternativa, se assim o não pretendesse, exigir indemnização por
eventuais danos moratórios (804º).
(ii) Na segunda hipótese, os direitos de D seriam (442º, n.º 2):
– exigir o dobro do sinal;
– em alternativa, exigir indemnização pelo (eventual) aumento do valor da
coisa ao tempo do incumprimento dado que houve tradição dos prédios,
acrescida da restituição do sinal em singelo.

b) Se houvesse lugar a restituição de sinal ou a indemnização por aumento de


valor, a responsabilidade de A e de B seria solidária?
Tópicos de correcção:

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Como a solidariedade passiva constitui pesado encargo para os sujeitos


obrigados, e como a activa representa um perigo para a satisfação do
direito daqueles credores em cujo favor a prestação não tenha sido
realizada, a conjunção, de credores ou de devedores, é a regra. A
solidariedade somente se instala quando assim seja determinado pela lei
(v.g. artigo 497º) ou por negócio jurídico. Logo, na falta de indicação em
contrário, entende-se que a pluralidade passiva ou activa fica
conjuntamente estabelecida.
Ora, como no caso não havia estipulação nesse sentido e como inexiste lei
(o 497º não é aplicável à responsabilidade contratual), A e B seriam
devedores conjuntos (tanto para efeitos do 442º como do 804º).

c) C desconfia que o contrato-promessa entre A/B e D não passa de um


estratagema para o prejudicar. Consegue explicar a razão de ser do seu
entendimento?
Tópicos de correcção:
Nos termos do artigo 755º/alínea f), o promitente-comprador (D) goza do
direito de retenção (quando tenha havido tradição da coisa, como sucedeu
no caso) pelos créditos resultantes “do não cumprimento imputável à outra
parte, nos temos do artigo 442º”.
O direito de retenção “prevalece… sobre a hipoteca, ainda que esta tenha
sido registada anteriormente” (759º, n.º 2).
Pode dar-se o caso, assim, de A/B e D terem de antemão combinado que
aqueles não cumpririam (propositadamente) o contrato-promessa. Talvez
por isso (é uma presunção) tivesse sido fixado um sinal tão alto. D ficaria
assim credor de € 220.000 a título de restituição do sinal em dobro. Ora,
supondo que os prédios valiam aproximadamente os € 150.000 acordados, o
crédito de D consumiria por inteiro o referido valor. Razão pela qual seria
inútil a C intentar acção executiva.

21. A. A é inquilino do prédio x, pertencente a B, sito na Rua Palmira em Lisboa.

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B. Para efeitos do disposto no artigo 1091º/n.º1/a) do Cód.Civil, por carta datada


de 03/03/2010, B informou A que tinha uma proposta de compra, pelo valor de €
4.000.000,00, para um conjunto de prédios, igualmente dados de arrendamento, onde se
incluía o prédio x.

C. A esta carta A respondeu, por carta datada de 05/03/2010 solicitando os


seguintes esclarecimentos: i) identificação do comprador; ii) indicação das condições de
pagamento; iii) disponibilização dos contratos de arrendamento em vigor e valor actual
das respectivas rendas.

D. B respondeu por carta datada de 22/03/2010 identificando os arrendatários


dos prédios em causa e as respectivas rendas mensais, nada respondendo quanto ao
demais.

E. Esta última carta não mereceu resposta de A.

F. B, por carta datada de 21/02/2011, notificou A de que o imóvel de que é


arrendatário havia sido alienado à sociedade “CC, Lda.”

G. A intentou acção de preferência em 16/08/2011.

a) Teria A fundamento para a acção?


Tópicos de correcção:
O obrigado à preferência está vinculado à prestação imposta pelo n.º 1 do
416º a partir do instante que tenha um plano de venda firmemente
estabelecido com terceiro (através v.g. de um contrato-promessa de compra
e venda). Nessa altura, “o obrigado deve comunicar ao titular do direito o
projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”.
O direito de preferência somente se considera violado caso não tenham sido
dados a conhecer ao seu titular os “elementos essenciais da alienação”
(1410º, n.º 1). É evidente que, ao preferente, para formar a sua decisão,
interessa obter o maior volume possível de informação. Todavia, o que está
em causa é a determinação do conteúdo mínimo obrigatório da
comunicação para preferir. Em geral, por exemplo, a identidade do terceiro
com quem o obrigado à preferência elaborou o projecto de venda é um
elemento facultativo; somente naqueles casos em que a existência de algum
relacionamento harmónico entre o preferente e o terceiro adquirente esteja
pressuposta (como sucede v.g. na relação entre comproprietários ou entre
arrendatário e senhorio) é que tal informação se revelará indispensável
para a formação da vontade do preferente.

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Ora, B não deu a conhecer a A nem i) a identificação do comprador nem ii)


a indicação das condições de pagamento. Violou, assim, a preferência deste
último. O cumprimento imperfeito equivale aqui a não cumprimento. Para
todos os efeitos, tudo se passa como se B nada tivesse dado a conhecer.
Assim sendo, A poderia intentar acção de preferência, nos termos do 1410º,
contra B e contra a sociedade “CC, Lda.” (1091º, n.º 4).

b) Suponha que B e a sociedade “CC, Lda.” alegam que A não podia preferir
porque o prédio x havia sido vendido num lote juntamente com outros três
imóveis. Teriam razão?
Tópicos de correcção:
A preferência é concedida para a hipótese de venda de certa coisa. Logo,
“se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por
um preço global”, o preferente, querendo adquirir, não é forçado a exercer
o seu direito sobre a totalidade; ao invés, pode preferir apenas sobre aquela
relativamente à qual o pacto de preferência foi celebrado “pelo preço que
proporcionalmente lhe for atribuído”. Salvo se o obrigado provar que a
separação lhe causa “prejuízo apreciável”.

c) Suponha que, entretanto, o prédio x já havia sido vendido a D quando A


interpôs a acção. Em que situação ficaria D caso esta procedesse?
Tópicos de correcção:
Procedendo a acção de preferência, a decisão que vier a ser proferida
promove uma substituição de pessoas na venda: sai o “estranho” e entra no
seu lugar – sub-roga-se – o preferente. Ou, por outras, palavras, decreta-se,
nos mencionados actos, uma modificação subjectiva do lado do adquirente.
A aquisição que desta forma se produz a favor do preferente opera
retroactivamente, na medida em que, com a decisão judicial que promove a
sua sub-rogação na posição do terceiro adquirente, o primeiro assume a
posição do segundo (e, portanto, a titularidade do direito em causa), desde
a data da celebração do contrato com o obrigado à preferência.
Esta consequência legalmente associada à aludida sub-rogação acarreta
que os direitos (de qualquer espécie) eventualmente adquiridos por terceiros
(D, no caso) a partir daquele a quem o obrigado à preferência alienou, no

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período que mediar entre o momento da celebração do acto jurídico que


viola a preferência e a data em que transitar em julgado a decisão que
mandar proceder à sua modificação subjectiva pelo lado do adquirente, se
devam considerar inválidos em virtude da ilegitimidade superveniente em
que este fica constituído (no pressuposto de ela conduzir à nulidade do acto
em causa – v.g. artigos 892º ou 956, n.º 1º).

22. a) Em 21/03/2014, A (primeiro outorgante) e B (segundo outorgante)


assinaram um documento sob a epígrafe “Contrato Promessa de Compra e Venda”
subordinado, entre outras, às seguintes cláusulas:

“2.ª Pelo presente contrato-promessa o primeiro outorgante promete vender ao segundo


outorgante e este promete comprar-lhe o prédio rústico sito no Bombarral, freguesia de
Carvalhal, descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial, sob o número 644, com a
área total de 12.400 m², composto por vinha, macieiras, oliveiras e cultura arvense, pelo preço de
€ 199.519,16.
3.ª Nesta data, o segundo outorgante entrega ao primeiro outorgante a quantia de € 99.759,58.
4.ª A escritura de compra e venda será celebrada no prazo de seis meses a contar desta data.
5.ª O prédio já tem projecto aprovado pela Câmara Municipal de Bombarral para construção de
vinte e quatro fogos para moradias unifamiliares.
6.ª As obras de urbanização ficam a cargo do primeiro outorgante.
7.ª Fica excluída a execução específica do presente contrato-promessa”.

b) Desde a data da assinatura do acordo referido em a. até à presente data, não


foram realizadas quaisquer obras de urbanização devido a atraso na emissão do alvará
de loteamento.

c) Os projectos de arquitectura e de especialidades foram apresentados por A em


21/01/2014, tendo-lhe sido apontadas diversas irregularidades, nomeadamente no
tocante ao projecto de águas e esgotos domésticos e pluviais, telecomunicações e gás.

d) Em 21/06/2015 foram indeferidas pela Câmara Municipal do Bombarral as


referidas obras de urbanização em virtude de, no prazo por ela concedido, A não ter
juntado qualquer elemento que colmatasse as irregularidades apontadas.

1. O contrato-promessa em causa seria formalmente válido?

Tópicos de correcção:

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O prédio é rústico. Como a compra e venda (contrato prometido) está sujeita a


escritura pública ou a documento autenticado (875.º CC), o respectivo contrato-
promessa deveria observar documento particular (410.º/n.º 2 CC).

Deveria também ser assinado por ambos os promitentes, uma vez que ambos se
vincularam à compra e venda.

Como, todavia, o referido terreno se destinava à construção (de 24 fogos), e


como já existia projecto de construção aprovado poderia presumir-se a concessão da
respectiva licença. Se assim fosse, tais assinaturas deveriam encontrar-se reconhecidas
e a existência daquela deveria ter sido certificada pela entidade que realizasse o
reconhecimento (410.º/n.º 3 CC).

2. A cláusula que impedia a execução específica daquele contrato seria lícita?

Tópicos de correcção:

A faculdade de execução específica pode, em geral, ser afastada por


declaração, expressa, tácita ou ficta dos promitentes (830.º/n.ºs 1 e 2).

Quando se trate, contudo, do contrato-promessa a que reporta o artigo 410.º/n.º


3 CC a execução específica não pode ser excluída por força do disposto no artigo
830.º/n.º 3 CC. A resposta dependeria, portanto, da resposta dada à questão anterior.

3. Poderia B obter, logo em 21/06/2015, a devolução em dobro dos € 99.759,58?

Tópicos de correcção:

Na falta de indicação dos promitentes em diferente sentido, presume-se que os €


99.759,58 constituíam sinal (441.º CC).

A questão que seguidamente se colocava seria a de saber se a falta de


cumprimento se imputava ao promitente-vendedor. Dado que foi A que não conseguiu
superar as irregularidades contidas nos planos de especialidades que o Município lhe
apontou, é de entender que haveria culpa da sua parte.

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Caberia, na sequência, determinar se A estaria apenas em mora ou se haveria


já não cumprimento definitivo. O simples facto de se ter ultrapassado o prazo para a
celebração do contrato prometido não permite concluir imediatamente pela segunda
hipótese. E também não parece que o promitente-comprador haja perdido interesse na
execução da promessa. Portanto, só haveria incumprimento definitivo caso este tivesse
recorrido à interpelação admonitória. O que se pode considerar a título de sub-
hipótese.

De acordo com o entendimento hoje mais disseminado, o recurso ao mecanismo


da restituição do sinal em dobro (442.º/n.º 2 CC) pressupõe que o contrato-promessa
haja sido resolvido. E a resolução, por seu turno, pressupõe incumprimento definitivo.
Por isso, somente na sub-hipótese de ter sucedido a interpelação admonitória, e no
suposto de o promitente-vendedor ter persistido no incumprimento, é que B poderia
pretender a restituição dos € 199.519,16.

4. Disporia B de alguma garantia real para assegurar a execução de tal


obrigação?

Tópicos de correcção:

Nos termos do artigo 755.º/f) CC, o promitente-comprador beneficia de direito


de retenção para garantia de cumprimento das obrigações (a cargo do promitente-
vendedor) de restituição do sinal em dobro ou de indemnização pelo aumento de valor
da coisa objecto do contrato-prometido.

No caso, em princípio, não terá ocorrido tradição dessa coisa a favor do


promitente-comprador uma vez que o promitente-vendedor se encontrava
contratualmente obrigado à realização das obras de urbanização. Isso implicaria que o
terreno permanecesse em seu poder. Razão pela qual, em consonância, inexistiria
direito de retenção.

23. a) Por acordo datado de 12/01/2014, A atribuiu a B o direito de preferência


na venda do lote de terreno n.º 3.01.01, com a área total de construção de 9.324 m².

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b) No prédio identificado em a. existia um edifício destinado à restauração.

c) Em 15/12/2015, A enviou a B a seguinte carta registada: «Vimos por este


meio informar V. Ex.ªs que nos foi apresentada uma proposta de aquisição do lote
3.01.01. Esta proposta oferece um preço unitário de € 1.000/m²».

d) B remeteu A, em 09/01/2016, uma carta registada informando que «pretendia


exercer a respectiva preferência relativamente àquela parcela, embora pretendesse
também conhecer a identidade do autor da proposta».

e) Em 21/01/2016, A enviou uma carta a B informando-o que a construção


referida em b. se encontrava arrendada a favor de C desde 12/03/2014 e que, por isso,
existia um direito de preferência a seu favor.

1. Apesar de C nada ter respondido á comunicação para preferir enviada por A,


este recusou vender a B. Disporá B de meios para reagir?

Tópicos de correcção:

Concorriam, na situação, dois direitos de preferência: um, de natureza


convencional – o de B; outro, de natureza legal – o de C.

Para saber se foi concluído algum contrato entre A e B é preciso determinar se:

1.º: a comunicação de A (416.º CC) se deve ter como proposta;

2.º: a declaração de B deve ser havida como aceitação.

De acordo com o entendimento dominante, a comunicação a que se refere o


artigo 416.º CC não carece, em geral, para ser completa, de identificar o terceiro
interessado. E, no caso, não está presente qualquer das excepções normalmente
aceites. Poderia, por isso, ser qualificada como encerrando uma proposta contratual.

A declaração de B, ao invés, contém um “mas”: a aceitação/rejeição dependia


da identidade do terceiro interessado. Valeria, no máximo, como contraproposta (233.º
CC). Não se pode ter formado, portanto, qualquer contrato entre ambos.

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Como sub-hipótese (longínqua) poder-se-á admitir que o interesse de B


permaneceria sempre, independentemente da identidade do terceiro, e que a ressalva
que formulou seria insignificante. Caso em que se poderia entender ter surgido uma
espécie de contrato-promessa entre A e B. A declaração deste último fecharia o acordo.
Mas, inexistindo forma suficiente para a compra e venda, o único contrato que se
poderia considerar concluído seria o de promessa.

Assim:

i) na primeira sub-hipótese, apenas haveria um processo negocial em curso –


não existindo qualquer contrato, nada haveria para executar;

ii) na segunda sub-hipótese, B poderia, como qualquer promitente-adquirente


ante a mora do promitente-alienante, recorrer à acção de execução específica nos
termos gerais do artigo 830.º CC.

Dada a resposta do obrigado à preferência, o eventual decurso do prazo de


caducidade estabelecido pelo n.º 2 do 416.º seria irrelevante. Presume-se que o prazo
de que o preferente beneficiava seria (bastante) mais extenso.

2. Se, ainda assim, B conseguir adquirir, no exercício da preferência, o referido


lote, terá direito a obter, contra A, alguma indemnização?

Tópicos de correcção:

B sofreria um dano se, adquirindo, tivesse que suportar a permanência de C.

O essencial consistiria em determinar, por isso, se o pacto de preferência estava


dotado de eficácia real (421.º CC).

Em caso afirmativo, B teria o direito de adquirir a propriedade sobre o referido


prédio tal qual ela existia no momento em que se requereu a inscrição predial do pacto
– ou seja, com o conteúdo (poderes e limitações) de que ela se encontrasse dotada
nessa data. Como o arrendamento a favor de C é posterior, torna-se inoponível a B.
Tudo se passaria como se não tivesse sido celebrado.

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Ao invés, se o pacto de preferência tivesse eficácia obrigacional, e caso B


adquirisse no exercício da preferência, sujeitar-se-ia à permanência de C. O direito de
propriedade adquirido sobre o lote ficaria, assim desvalorizado. A partir daqui, das
duas, uma: i) se a desvalorização foi considerada no preço convencionado com B, não
haveria obviamente qualquer dano e, portanto, também não haveria direito a
indemnização; ii) caso contrário, A deveria indemnizar B pelo valor correspondente à
referida depreciação.

3. Supondo a verificação desta última hipótese, poderia B invocar compensação


contra A?

Tópicos de correcção:

A compensação supõe que aquele que a pretende:

– tenha um crédito exigível judicialmente;

– contra ele não proceda excepção, peremptória ou dilatória, de direito


material

– ambas as obrigações tenham por objecto coisas fungíveis da mesma espécie e


qualidade (dinheiro, na hipótese);

– que um dos devedores a declare ante o outro.

Na sub-hipótese de B ter direito a alguma indemnização, ser-lhe-ia possível,


portanto, compensá-la com o preço devido a A pela aquisição do lote de terreno em
causa.

24. i – A (1.º outorgante) celebrou com B (2.º outorgante), em 16.02.2012, um


“Contrato Promessa de Compra e Venda”, mediante o qual prometeu vender e este, por
seu turno, prometeu comprar, pelo preço de € 175.000, «um lote de terreno para
construção urbana com a área de 336 m², sito na Urbanização do Sol, Loures.

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ii – Na cláusula 2.ª lê-se: “A quantia restante de € 150.000 será paga através de


empréstimo bancário, aquando da realização da escritura pública de compra e venda,
que se realizará 30 dias após a obtenção do Alvará de Licença de Utilização”.

iii – A não logrou até à data obter licença de utilização para o prédio prometido
vender.

iv – O imóvel foi penhorado no âmbito do processo 1134/11.1TBCBR, em que


C é exequente.

v – A não deduziu oposição nem à execução, nem à penhora, encontrando-se o


processo executivo na fase de venda judicial.

Quid Juris?

Tópicos de correcção:

O contrato-promessa é, tipicamente, aquele através do qual ambas as partes (se


for bilateral), ou uma delas (sendo unilateral), se vinculam a uma prestação de facto
positivo caracterizada pela seguinte particularidade: emissão de uma declaração de
vontade (a que tiver sido prometida – v.g. numa promessa bilateral de compra e venda,
a declaração de venda por parte do promitente-vendedor e a declaração de compra por
banda do promitente-comprador).

No caso, muito particular, do contrato-promessa de compra e venda, a


presunção ergue-se no sentido precisamente inverso àquele que é ditado pelo preceito
incluído no artigo 440.º: assim, a menos que as partes tenham declarado o contrário ou
alguma delas tenha conseguido fazer prova do inverso, toda a quantia entregue pelo
promitente-comprador ao promitente-vendedor vale como sinal, ainda que lhe tenha
sido atribuída a designação de “antecipação ou princípio de pagamento do preço”.

O sinal pode, em abstracto, assumir uma, de duas naturezas, dependendo da


função que é chamado a desempenhar: penitencial ou confirmatório. “I – O sinal
penitencial faz presumir que as partes reservaram o direito de repensar e de se
arrepender, pagando como sanção penitencial a soma resultante do regime do sinal
(artigo 442º), correspectivo da faculdade de arrependimento que as partes reservaram.

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O sinal confirmatório funciona como meio de coerção ao cumprimento e tem o valor de


verdadeira indemnização pré-fixada convencionalmente pelo não cumprimento da
obrigação de celebrar o contrato prometido” (acórdão da Relação de Lisboa de
14/05/1992, Proc. n.º 0031816). Na dúvida, o sinal presumir-se-á confirmatório: de
facto, em geral, nenhuma parte pode, unilateralmente, extinguir o contrato a que se
vinculou (artigo 406º, n.º 1).

No pressuposto de o contrato não ser cumprido, e havendo sinal constituído,


torna-se necessário determinar a quem o inadimplemento é imputável:

– se o faltoso for o tradens, o accipiens tem o direito de fazer sua a coisa


entregue a título de sinal;

– se o faltoso for o accipiens, o tradens tem o direito de exigir a devolução do


sinal em dobro.

Tratando-se de não cumprimento de contrato-promessa imputável ao accipiens,


o tradens pode ainda, em alternativa, desde que tenha havido traditio da coisa a que se
reporta o contrato prometido, demandar a restituição do sinal (em singelo, portanto)
acrescida de indemnização simétrica ao aumento de valor daquela (o que equivale à
diferença entre o valor real à data da celebração da promessa – tipicamente
correspondente ao preço convencionado – e a mesma espécie de valor aferido no
momento em que o inadimplemento se der por verificado, no óbvio pressuposto de este
ser superior àquele). No caso concreto, não se sabia se o terreno havia sido entregue a
B. Mas se apenas faltava o alvará de utilização será porque em tal terreno se executou
alguma edificação. E, para tal suceder, B deveria ter obtido a sua tradição.

Ante a inexecução do contrato-promessa entre A e B, o principal problema que,


de seguida, se punha consistia em determinar se o incumprimento seria imputável ao
primeiro ou não. A lei, porém, presume-o (artigo 799.º). E, no caso, em princípio
confirmar-se-ia, porque A se manteve completamente inerte ante a acção executiva
movida por C.

De imediato coloca-se, então, a pergunta: incumprimento imputável a A, mas


temporário (mora) ou definitivo?

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Para ser definitivo, supõe-se, conjugando o disposto no artigo 801.º com o


preceituado no artigo 808º, que existe falta definitiva de cumprimento quando:

– a prestação se tornar material ou fisicamente impossível por causa imputável


ao devedor;

– o credor tiver objectivamente perdido o interesse na realização da prestação;

– o devedor, admonitoriamente interpelado para cumprir, persista no não


cumprimento;

– o devedor não tiver realizado a prestação dentro do prazo fixado através do


próprio acto constitutivo da obrigação, desde que ele seja fundamental para o credor
(termo essencial);

– o devedor, antes do vencimento da obrigação, tiver manifestado


peremptoriamente (por via expressa ou tácita), perante o credor, a intenção de não
cumprir.

A hipótese mais plausível, no caso, consistiria na afirmação da existência de


mora convertida em incumprimento definitivo através da interpelação admonitória.
Para evitar prosseguir indefinidamente conexionado ao vínculo obrigacional, o B
demandaria A para efectuar a prestação fixando-lhe, em simultâneo, um prazo
“razoável” para o efeito (que pode ter carácter suplementar, se a obrigação já estava
inicialmente sujeita a outro prazo). Estando este corrido e persistindo o devedor no
incumprimento, a mora equipara-se à inexecução definitiva da obrigação,
reconhecendo-se, por isso, ao credor, os direitos que lhe são atribuídos pelos artigos
801º ou 802º.

Uma das questões mais delicadas que suscita a aplicação do artigo 442.º é a
que se depreende a partir do disposto na parte inicial do n.º 3: “em qualquer dos casos
previstos no número anterior, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a
execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º” (na óbvia suposição de
que isso lhe seja possível – cf. v.g. o n.º 2 do artigo 830º). À letra, isto significa que, em
vez das indemnizações a que tem direito nos termos do n.º 2, a parte não faltosa pode
recorrer à acção de execução específica de modo a obter decisão judicial que substitua

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a declaração negocial da parte que faltou ao cumprimento. Ora, somente se pode


executar especificamente uma obrigação cujo cumprimento remanesça possível, em
virtude de inexistir: impossibilidade definitiva culposa (artigo 801º), perda de interesse
do credor (artigo 808º), conversão da mora em não cumprimento definitivo (através da
interpelação admonitória – artigo 808º), declaração peremptória do devedor no
sentido do não cumprimento, termo essencial ou condição resolutiva. A procedência da
execução específica pressupõe, por outras palavras, que, para o credor, subsista a
possibilidade e a utilidade da prestação.

Mas, por outro lado, a regra é no sentido de, ante o incumprimento temporário
imputável ao devedor, o vínculo obrigacional persistir. Ora, assim sendo, como
compatibilizar a resolução do contrato subentendida na atribuição das indemnizações
a que dá lugar a aplicação do n.º 2, com a possibilidade de, opcionalmente, se recorrer
à execução específica? A única maneira consiste em afirmar que a referida resolução
se pode fazer (também) com fundamento em simples mora. Trata-se, porém, de um
desfecho que, não sendo impossível, contraria frontalmente o princípio geral em
matéria de não cumprimento das obrigações (cf. artigos 801º e 808º). Uma coisa,
porém, é certa: não se pode acudir ao regime do sinal sem, previamente, resolver o
contrato, ainda que de modo implícito (v.g. ao pedir o sinal em dobro); caso contrário,
a situação jamais se definiria.

Por outro lado, asseverar que a resolução de um vínculo surge sempre como o
corolário do não cumprimento definitivo das obrigações dele emergentes, para além de
constituir uma petitio principii, nem sequer se afigura inteiramente rigoroso. Quando
v.g. se procede à chamada conversão da mora em não cumprimento definitivo por via
da interpelação admonitória (artigo 808º), apenas se obtém uma equiparação e não
uma transformação stricto sensu; na verdade, se não há impossibilidade definitiva de
prestar (artigo 801º), nem perda objectivamente avaliável do interesse do credor
(artigo 808º), a mora persiste indefinidamente, não representando a referida
interpelação mais do que um modo de impedir a permanência ad eternum da relação
obrigacional, fazendo-a corresponder a não cumprimento definitivo. Acresce que
existem hipóteses legais, fora do âmbito do contrato-promessa, em que se concede ao
credor o poder de resolução do vínculo com fundamento em simples mora: o caso

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exemplar do direito do locador ante o atraso do locatário no pagamento das rendas


(artigo 1083º, n.º 3).

Tratando-se de mora, ainda que, depois, convertida em incumprimento


definitivo pela interpelação admonitória, não seria impossível o recurso à execução
específica (830.º). No pressuposto, todavia, de a venda executiva não ter ocorrido. Mas
tal seria inútil para B porque isso provocaria a aquisição, com o consequente
pagamento do preço, de um terreno sem alvará de utilização.

25. i – Em 31.05.2014, A declarou vender a B, que declarou comprar, o prédio


urbano sito na Quinta da Tapada dos Grilos, composto por edifício de r/c e 1.º andar,
com 110 m² e logradouro com 3.000 m².

ii – Então, e no âmbito do acordado, declarou-se também que "o comprador


constitui a favor do vendedor direito de preferência na eventual transmissão a título
oneroso do imóvel objecto deste contrato".

iii – Em 03.06.2018, B declarou vender a C, que declarou comprar, o imóvel


identificado em 1.

iv – A intentou acção de preferência em 03.06.2019.

Quid Juris?

Tópicos de correcção:

O pacto de preferência é o contrato mediante o qual uma das partes – o


obrigado à preferência – se vincula a dar primazia à outra parte – o preferente – na
celebração de uma futura e eventual compra e venda, no pressuposto de tanto por tanto
(ou seja, desde que o preferente esteja disposto a pagar tanto como o terceiro com
quem o obrigado à preferência arquitectou a venda). Trata-se, por conseguinte, de um
contrato unilateral.

Qualquer que seja a natureza do objecto da venda para a qual se deu


preferência (e, designadamente, mesmo tratando-se de edifício ou de sua fracção – n.º

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3 do artigo 410.º), a forma a que deve obedecer o pacto de preferência determina-se


sempre em função da regra enunciada pelo n.º 2 do artigo 410.º. Assim, dizendo
respeito “à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico,
quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula”
(ou seja, documento assinado pelo obrigado à preferência).

O obrigado à preferência somente está vinculado à prestação imposta pelo n.º 1


do artigo 416.º, a partir do instante que tenha um plano de venda firmemente
estabelecido com terceiro (através v.g. de um contrato-promessa de compra e venda).
Nessa altura, “o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as
cláusulas do respectivo contrato”. Chegando a comunicação ao poder do preferente ou
sendo dele conhecida (1.ª parte do n.º 1 do artigo 224.º), pode este tomar, perante ela,
uma de quatro atitudes:

– renunciar ao direito de preferência, antes de decorrido o prazo que dispõe


para o exercer (o supletivo – oito dias – ou aquele que lhe tiver sido assinado pelo
obrigado), o que significa que dele abdica quaisquer que sejam as condições oferecidas
ou a oferecer futuramente;

– nada declarar dentro do referido prazo (caso em que o seu direito se extingue
por caducidade);

– rejeitar as condições apresentadas (ou seja, declarar não querer preferir


sobre o projecto de venda comunicado, o que, sublinhe-se, não é o mesmo que
renunciar à preferência);

– ou, ao invés, aceitá-las.

Nas três primeiras hipóteses, o obrigado à preferência fica livre para contratar
com terceiro (com aquele a quem projectou vender ou com qualquer outro, a menos
que a identidade do terceiro seja motivo indispensável à formação da vontade do
preferente), mas dentro das condições objecto da comunicação. A sua alteração, pelo
menos quando mais vantajosa para o preferente, vincula o obrigado à preferência à
execução de nova comunicação.

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Na quarta hipótese, os efeitos associados à aceitação do preferente dependem


do modo como se conceba a comunicação em causa. Assim:

– para quem entenda tratar-se de um simples convite a contratar, ela marcará o


início de um processo negocial, mas não vinculará nenhum dos dois (obrigado à
preferência e preferente) à celebração de qualquer contrato (ainda que a ruptura
injustificada das negociações possa, em geral, originar responsabilidade por culpa in
contrahendo – artigo 227.º);

– diversamente, para quem conceba dita comunicação como proposta


contratual, a aceitação do preferente produzirá a conclusão do contrato nos termos
gerais do artigo 232.º, embora caiba distinguir consoante:

i) a lei não imponha a observância de alguma forma solene (designadamente,


documento autêntico, autenticado ou legalizado) para a celebração da venda sujeita a
preferência, caso em que se pode ter logo por fechado o correspondente contrato, com
os consequentes efeitos;

ii) ou, tudo ao invés, tal forma seja demandada, caso em que, na melhor das
hipóteses, se poderá considerar finalizado um contrato-promessa de compra e venda
(se o formalismo exigido pelo n.º 2 do artigo 410.º tiver sido cumprido), com os efeitos
que lhe são inerentes; nesta hipótese, ao preferente fica aberto o recurso à acção de
execução específica contra o obrigado à preferência na hipótese de este, futuramente,
recusar executar a promessa, concluindo a compra e venda.

Tendo em conta que uma declaração só pode ser qualificada como proposta de
contrato se for “completa, firme e formalmente suficiente”, muito dificilmente alguma
comunicação para preferir revestirá estas marcas, em especial as duas primeiras.
Note-se, de facto, que “o contrato não fica concluído enquanto as partes não houverem
acordado em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado
necessário o acordo” (artigo 232º). Pelo que, para haver aceitação e, por
consequência, conclusão do contrato, deve supor-se que a proposta veicula todos os
elementos subjectivamente indispensáveis para o efeito. Ora, será verificável, na
prática, que a comunicação para preferir contenha, logo, v.g. a indicação do cartório
onde a escritura de compra e venda se deve celebrar? E não é verdade que um dissídio

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relativamente menor como o que fica exemplificado pode, só por si, impedir a
finalização do acordo entre o obrigado à preferência e o preferente?

Por isso, em conclusão, não sendo impossível que a aludida comunicação


possa, em algum caso, ser “completa e firme” (o que dependerá da própria
complexidade da venda), essa não será a regra. Deve reconhecer-se, contudo, que este
entendimento não é representativo da concepção dominante, a qual largamente se
inclina para a atribuição da natureza de proposta contratual à comunicação para
preferir.

Tal como sucede com o contrato-promessa, as partes podem entender conceder


eficácia real ao pacto de preferência.

Do ponto de vista dos requisitos formais, estende-se, para o efeito, a aplicação


do disposto no artigo 413.º.

A atribuição de eficácia real tem vista prevenir a hipótese de o obrigado à


preferência, em violação do direito do preferente, vender a terceiro:

– sem cumprir a obrigação de comunicar a que está vinculado pelo n.º 1 do


artigo 416.º;

– sem esperar pelo termo do prazo (artigo 416.º, n.º 2) para a resposta do
preferente (supondo que este aceita);

– sem contratar com o titular da preferência, apesar de ter recebido (em tempo)
a sua aceitação.

Nestas circunstâncias, o preferente pode recorrer à acção de preferência


(artigo 1410.º) para, por seu intermédio, se sub-rogar na posição contratual do
terceiro adquirente. Para todos os efeitos, tudo se passa como se o obrigado tivesse
vendido ao preferente (e, por isso, inexistisse o referido terceiro).

O contrato celebrado entre o obrigado e o terceiro permanece tal qual foi


concluído. O seu conteúdo, designadamente, mantém-se inalterado. Produz-se nele,
apenas, uma modificação subjectiva. Assim sendo, o título aquisitivo de que o
preferente beneficia é a própria compra e venda e não a decisão judicial. Daí que o

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titular da preferência deva entregar ao terceiro o preço que este realmente tiver pago
ao obrigado (cf. anotações ao artigo 243.º). E por isso, por outro lado, a aquisição do
preferente dá-se com carácter retroactivo à data da celebração do negócio entre o
obrigado e o terceiro. Logo, os actos de alienação ou de oneração praticados pelo
terceiro adquirente entre a data da compra ao obrigado e data em que transitar em
julgado a decisão judicial que decretar a sub-rogação, ficam feridos por ilegitimidade
do alienante.

Aparentemente, B nem sequer cumpriu a obrigação de comunicação que lhe é


imposta pelo artigo 416.º. Todavia, a acção de preferência intentada por A somente
teria provimento caso o pacto de preferência celebrado com B tivesse eficácia real. O
que não se afigura a hipótese mais provável. Razão pela qual se constituiria, no
máximo, obrigação de indemnizar contra B (com fundamento em responsabilidade
obrigacional) pelos danos que A eventualmente tivesse sofrido à custa do referido
incumprimento.

26. i – A é pai e sogro de B e de C.

ii – A é proprietário da vivenda onde B e C, desde 06.09.2011, residem por


tolerância daquele.

iii – B e C contrataram um empreiteiro para adaptarem o rés-do-chão da vivenda


(destinado inicialmente a garagem e arrumos), alterando os vãos da fachada,
inutilizando as escadas interiores de ligação ao andar, e fazendo divisórias interiores,
para criação de compartimentos destinados a cozinha, quarto de banho, sala comum,
arrumos e quarto.

iv – As obras referidas no ponto anterior aumentaram o valor comercial do


prédio em € 26.037,75.

v – A exigiu agora a restituição da vivenda.

Terão B e C direito a qualquer compensação pelas obras realizadas?

Tópicos de correcção:

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Tratando-se de benfeitorias úteis (“as que, não sendo indispensáveis para a sua
conservação, lhe aumentam, todavia, o valor” – artigo 216.º, n.º 3), o possuidor goza,
antes do mais, do ius tollendi; não podendo exercê-lo, tem direito a ser compensado
nos termos do enriquecimento sem causa (cf., em especial, o artigo 479.º).

São requisitos do surgimento da obrigação de restituir fundada em


enriquecimento sem causa:

i) Que alguém tenha enriquecido, isto é, tenha obtido um qualquer benefício


patrimonial (v.g. por aumento do activo ou por diminuição do passivo, por utilização
de bens alheios);

ii) À custa do património de outrem;

iii) Directamente (o que significa “que a vantagem, por um lado, e a perda, por
outro, tenham sido originadas pelo mesmo facto ou circunstância, muito embora se
trate de requisito não expressamente formulado no artigo 473.º e, quando muito,
dedutível do artigo 481.º', ambos do Código Civil” – acórdão do Supremo Tribunal de
Justiça de 27/01/1998, P. 354/97, Bol. do Min. da Just., 473, 474);

iv) Sem causa justificativa (acórdão da Relação de Coimbra de 11/05/2004, R.


712/2004, Col. de Jur., 2004, III, 8: “I – O enriquecimento é injusto, sem causa
justificativa, quando não está de harmonia com a correcta ordenação dos bens aceite
pelo sistema”);

v) Se qualquer outro não for o efeito legalmente associado ao enriquecimento


(artigo 474.º).

A entrada em acção do instituto do enriquecimento sem causa pressupõe,


inquestionavelmente, que alguém se tenha locupletado através do sacrifício de
património alheio. Já não é indispensável, no entanto, que aquele à custa de quem se
obteve o enriquecimento tenha sofrido um empobrecimento efectivo (v.g. utilização de
bens alheios em proveito próprio).

Verificados os requisitos de que depende a constituição da obrigação de


restituir alicerçada em enriquecimento sem causa, o seu objecto consiste na entrega de

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todos os benefícios obtidos a partir do património do empobrecido e que não teriam


sido alcançados caso a deslocação patrimonial não tivesse ocorrido. Tal como sucede
no caso da obrigação de reintegração resultante da declaração de invalidade do
negócio jurídico (artigo 289.º), não sendo exequível a restituição em espécie, deve
entregar-se “o valor correspondente”.

A obrigação de restituir não vincula o enriquecido, assim, a reintegrar toda a


deslocação patrimonial, mas apenas a correspondente ao acréscimo que obteve no seu
património. Ela encontra-se submetida a um duplo limite: o do enriquecimento e o do
empobrecimento. Por outras palavras, o beneficiado deve entregar, em princípio, na
medida do respectivo locupletamento, isto é, atendendo-se ao seu enriquecimento
patrimonial ou efectivo e não real; nunca mais, todavia, do que o quantitativo do
empobrecimento do lesado, caso este se mostre inferior àquele. De contrário, a
obrigação de restituir determinaria, por seu turno, um enriquecimento injustificado.

Assim, se as obras referidas aumentaram o valor comercial do prédio em €


26.037,75, é essa a medida do enriquecimento de A e, portanto, é essa a medida de
obrigação de restituição imposta a B e C. Ela teria, em princípio, natureza conjunta
(artigo 513.º).

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