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Estabeleceu-se ainda que a escritura de compra e venda deveria ser celebrada até
18/06/2006.
Tópicos de resolução:
- Incidia sobre bem alheio, mas isso não acarreta qualquer invalidade
b) Poderá B recorrer aos meios de defesa que resultam para ele do disposto no
artigo 442º/n.º 2 do Cód.Civil?
Tópicos de resolução:
Tópicos de resolução:
Tópicos de resolução:
“1.ª CLÁUSULA
Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores de uma fracção autónoma
do imóvel correspondente a um edifício, de dois pisos, constituído em propriedade
horizontal, que integra o loteamento sito na Cova, freguesia e concelho de Lagoa.
2.ª CLÁUSULA
Pelo presente contrato os primeiros outorgantes prometem vender a identificada
fracção autónoma ao segundo outorgante que promete comprar.
O preço da venda é de € 773.137,00.
3.a CLÁUSULA
A título de sinal e princípio de pagamento, e no acto da assinatura do presente
contrato, o segundo outorgante paga aos primeiros outorgantes a importância de €
99.000,00.
A restante importância para perfazer o preço total ajustado, será integralmente
liquidada pelo segundo outorgante aos primeiros, no acto da escritura de compra e
venda.
4.a CLÁUSULA
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Tópicos de resolução:
a) Entretanto, A recebeu uma proposta de C para vender a este o dito terreno por
600.000€. Por isso, A pretende obter a declaração de nulidade do contrato-promessa
celebrado com B com fundamento em insuficiência formal. Poderá?
Tópicos de resolução:
Assim, quer o caso resultante da hipótese caiba no n.º 2 quer caiba no n.º 3 do
artigo 410º, como o contrato era bilateral, as formalidades exigidas não
estavam cumpridas, dado faltar a assinatura de um dos promitentes.
Consequentemente, ele seria nulo.
sabendo que o outro não fica vinculado em virtude de não ter assinado,
aceitaria ser ele o único obrigado à celebração do contrato prometido. Todavia,
é largamente maioritária a perspectiva segundo a qual, quando a invalidade
atinja apenas uma parte de qualquer negócio, se toma como ponto de partida a
sua divisibilidade; por isso, somente demonstrando-se a inviabilidade da
redução (artigo 292º, in fine), se deve seguir para a conversão (cf. anotações
aos artigos 292º e 293º). Aplicado ao caso, significa isto que, em princípio, a
promessa originariamente bilateral se reduz a unilateral quando algum dos
promitentes a não assinar; mas aquele que assinou pode obstar à sua
vinculação mostrando que o negócio “não teria sido concluído sem a parte
viciada” (ou seja, comprovando que não se obrigaria sabendo que o outro
promitente não se encontrava adstrito à promessa).
Tópicos de resolução:
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– nada declarar dentro do referido prazo (caso em que o seu direito se extingue
por caducidade);
Nas três primeiras hipóteses, o obrigado à preferência fica livre para contratar
com terceiro (com aquele a quem projectou vender ou com qualquer outro, a
menos que a identidade do terceiro seja motivo indispensável à formação da
vontade do preferente), mas dentro das condições objecto da comunicação. A
sua alteração, pelo menos quando mais vantajosa para o preferente, vincula o
obrigado à preferência à execução de nova comunicação.
Tendo em conta que uma declaração só pode ser qualificada como proposta de
contrato se for “completa, firme e formalmente suficiente”, muito dificilmente
Tópicos de resolução:
– sem esperar pelo termo do prazo (artigo 416º, n.º 2) para a resposta do
preferente (supondo que este aceita);
– sem contratar com o titular da preferência, apesar de ter recebido (em tempo)
a sua aceitação.
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– Nos termos do artigo 1410º, n.º 1, do Cód. Civil, quando, nas preferências
legais ou negociais com eficácia real, o preferente decida recorrer à acção de
Tópicos de correcção:
pode também compensar um débito que tenha sobre um (ou mais) titular(es) do
depósito com o crédito proveniente da conta” (acórdão do Supremo Tribunal de
Justiça de 11/03/1999, P. 1083/98, Bol. do Min. da Just., 485, 446).
Como A e B não estavam dispostos a esperar mais do que dois meses pela
celebração da escritura de compra e venda, ficou convencionado na promessa que
aquela deveria ser outorgada impreterivelmente até 07/08/2015. Caso assim não
sucedesse, o contrato-promessa caducaria automaticamente, tendo A e B o direito de
reter o sinal.
Tópicos de correcção:
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Tópicos de correcção:
- Mas como C também é preferente, a sub-rogação não pode ser feita sem que
se decida qual dos dois há-de preferir, o que implica que deva abrir licitação
entre ambos; se C oferecesse mais, a sub-rogação não se faria
Tópicos de correcção:
- Assim, tudo se passa como se ela não tivesse sido efectuada – a renúncia à
preferência somente liberta o obrigado à preferência perante o preferente no
pressuposto de ter sido devidamente realizada
- Por isso, se o prazo do artigo 1410º ainda não houvesse decorrido, A poderia
recorrer à acção de preferência para obter a sub-rogação
B pretende saber que direitos lhe assistem caso A não cumpra o referido
contrato-promessa.
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vez disso (desde que o apartamento houvesse sido entregue a B), a restituição
do sinal em singelo mais indemnização correspondente ao seu aumento de valor
Tópicos de correcção:
- caberia então a A provar que, não obstante se ter comprometido por escrito
ao cumprimento, a obrigação que o vinculava era natural
Tópicos de correcção:
Tópicos de correcção:
Como A e B não estavam dispostos a esperar mais do que dois meses pela
celebração da escritura de compra e venda, ficou convencionado na promessa que
aquela deveria ser outorgada impreterivelmente até 07/08/2015. Caso assim não
sucedesse, o contrato-promessa caducaria automaticamente, tendo A e B o direito de
reter o sinal.
Tópicos de correcção:
Tópicos de correcção:
Tópicos de correcção:
Tópicos de correcção:
- Mas como C também é preferente, a sub-rogação não pode ser feita sem que
se decida qual dos dois há-de preferir, o que implica que deva abrir licitação entre
ambos; se C oferecesse mais, a sub-rogação não se faria
Tópicos de correcção:
- Assim, tudo se passa como se ela não tivesse sido efectuada – a renúncia à
preferência somente liberta o obrigado à preferência perante o preferente no
pressuposto de ter sido devidamente realizada
- Por isso, se o prazo do artigo 1410º ainda não houvesse decorrido, A poderia
recorrer à acção de preferência para obter a sub-rogação
F. A aludida escritura foi marcada por D para o dia 05/09/2012, pelas 10 horas,
no Cartório do Dr. F, em Mondariz.
b) Suponha que B e a sociedade “CC, Lda.” alegam que A não podia preferir
porque o prédio x havia sido vendido num lote juntamente com outros três
imóveis. Teriam razão?
Tópicos de correcção:
A preferência é concedida para a hipótese de venda de certa coisa. Logo,
“se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por
um preço global”, o preferente, querendo adquirir, não é forçado a exercer
o seu direito sobre a totalidade; ao invés, pode preferir apenas sobre aquela
relativamente à qual o pacto de preferência foi celebrado “pelo preço que
proporcionalmente lhe for atribuído”. Salvo se o obrigado provar que a
separação lhe causa “prejuízo apreciável”.
Tópicos de correcção:
Deveria também ser assinado por ambos os promitentes, uma vez que ambos se
vincularam à compra e venda.
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Para saber se foi concluído algum contrato entre A e B é preciso determinar se:
Assim:
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Tópicos de correcção:
iii – A não logrou até à data obter licença de utilização para o prédio prometido
vender.
Quid Juris?
Tópicos de correcção:
Uma das questões mais delicadas que suscita a aplicação do artigo 442.º é a
que se depreende a partir do disposto na parte inicial do n.º 3: “em qualquer dos casos
previstos no número anterior, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a
execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º” (na óbvia suposição de
que isso lhe seja possível – cf. v.g. o n.º 2 do artigo 830º). À letra, isto significa que, em
vez das indemnizações a que tem direito nos termos do n.º 2, a parte não faltosa pode
recorrer à acção de execução específica de modo a obter decisão judicial que substitua
Mas, por outro lado, a regra é no sentido de, ante o incumprimento temporário
imputável ao devedor, o vínculo obrigacional persistir. Ora, assim sendo, como
compatibilizar a resolução do contrato subentendida na atribuição das indemnizações
a que dá lugar a aplicação do n.º 2, com a possibilidade de, opcionalmente, se recorrer
à execução específica? A única maneira consiste em afirmar que a referida resolução
se pode fazer (também) com fundamento em simples mora. Trata-se, porém, de um
desfecho que, não sendo impossível, contraria frontalmente o princípio geral em
matéria de não cumprimento das obrigações (cf. artigos 801º e 808º). Uma coisa,
porém, é certa: não se pode acudir ao regime do sinal sem, previamente, resolver o
contrato, ainda que de modo implícito (v.g. ao pedir o sinal em dobro); caso contrário,
a situação jamais se definiria.
Por outro lado, asseverar que a resolução de um vínculo surge sempre como o
corolário do não cumprimento definitivo das obrigações dele emergentes, para além de
constituir uma petitio principii, nem sequer se afigura inteiramente rigoroso. Quando
v.g. se procede à chamada conversão da mora em não cumprimento definitivo por via
da interpelação admonitória (artigo 808º), apenas se obtém uma equiparação e não
uma transformação stricto sensu; na verdade, se não há impossibilidade definitiva de
prestar (artigo 801º), nem perda objectivamente avaliável do interesse do credor
(artigo 808º), a mora persiste indefinidamente, não representando a referida
interpelação mais do que um modo de impedir a permanência ad eternum da relação
obrigacional, fazendo-a corresponder a não cumprimento definitivo. Acresce que
existem hipóteses legais, fora do âmbito do contrato-promessa, em que se concede ao
credor o poder de resolução do vínculo com fundamento em simples mora: o caso
Quid Juris?
Tópicos de correcção:
– nada declarar dentro do referido prazo (caso em que o seu direito se extingue
por caducidade);
Nas três primeiras hipóteses, o obrigado à preferência fica livre para contratar
com terceiro (com aquele a quem projectou vender ou com qualquer outro, a menos
que a identidade do terceiro seja motivo indispensável à formação da vontade do
preferente), mas dentro das condições objecto da comunicação. A sua alteração, pelo
menos quando mais vantajosa para o preferente, vincula o obrigado à preferência à
execução de nova comunicação.
ii) ou, tudo ao invés, tal forma seja demandada, caso em que, na melhor das
hipóteses, se poderá considerar finalizado um contrato-promessa de compra e venda
(se o formalismo exigido pelo n.º 2 do artigo 410.º tiver sido cumprido), com os efeitos
que lhe são inerentes; nesta hipótese, ao preferente fica aberto o recurso à acção de
execução específica contra o obrigado à preferência na hipótese de este, futuramente,
recusar executar a promessa, concluindo a compra e venda.
Tendo em conta que uma declaração só pode ser qualificada como proposta de
contrato se for “completa, firme e formalmente suficiente”, muito dificilmente alguma
comunicação para preferir revestirá estas marcas, em especial as duas primeiras.
Note-se, de facto, que “o contrato não fica concluído enquanto as partes não houverem
acordado em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado
necessário o acordo” (artigo 232º). Pelo que, para haver aceitação e, por
consequência, conclusão do contrato, deve supor-se que a proposta veicula todos os
elementos subjectivamente indispensáveis para o efeito. Ora, será verificável, na
prática, que a comunicação para preferir contenha, logo, v.g. a indicação do cartório
onde a escritura de compra e venda se deve celebrar? E não é verdade que um dissídio
relativamente menor como o que fica exemplificado pode, só por si, impedir a
finalização do acordo entre o obrigado à preferência e o preferente?
– sem esperar pelo termo do prazo (artigo 416.º, n.º 2) para a resposta do
preferente (supondo que este aceita);
– sem contratar com o titular da preferência, apesar de ter recebido (em tempo)
a sua aceitação.
titular da preferência deva entregar ao terceiro o preço que este realmente tiver pago
ao obrigado (cf. anotações ao artigo 243.º). E por isso, por outro lado, a aquisição do
preferente dá-se com carácter retroactivo à data da celebração do negócio entre o
obrigado e o terceiro. Logo, os actos de alienação ou de oneração praticados pelo
terceiro adquirente entre a data da compra ao obrigado e data em que transitar em
julgado a decisão judicial que decretar a sub-rogação, ficam feridos por ilegitimidade
do alienante.
Tópicos de correcção:
Tratando-se de benfeitorias úteis (“as que, não sendo indispensáveis para a sua
conservação, lhe aumentam, todavia, o valor” – artigo 216.º, n.º 3), o possuidor goza,
antes do mais, do ius tollendi; não podendo exercê-lo, tem direito a ser compensado
nos termos do enriquecimento sem causa (cf., em especial, o artigo 479.º).
iii) Directamente (o que significa “que a vantagem, por um lado, e a perda, por
outro, tenham sido originadas pelo mesmo facto ou circunstância, muito embora se
trate de requisito não expressamente formulado no artigo 473.º e, quando muito,
dedutível do artigo 481.º', ambos do Código Civil” – acórdão do Supremo Tribunal de
Justiça de 27/01/1998, P. 354/97, Bol. do Min. da Just., 473, 474);