PARECER

Parecer nº...

Interessado: Fabiana, na qualidade de proprietá ria de “Fogo de Minas”

Assunto: Solicitaçã o de parecer sobre a possibilidade de reduçã o dos valores dos
aluguéis

Ementa: pandemia, covid-19, aluguel, reduçã o, imó vel

I. RELATÓRIO

Fabiana, proprietá ria de “Fogo de Minas” solicita a elaboraçã o de parecer

jurídico sobre a possibilidade de reduçã o de aluguéis, descrevendo os fatos como
segue:
Trata-se de uma atividade empresarial relacionada a alimentos que exerce
sua atividade na cidade de Dracena, Sã o Paulo. Tais atividades sã o exercidas em
um imó vel que nã o é da empresa, sendo alugado. Devido a pandemia de covid-19
que atualmente afeta a todo o país, o restaurante foi obrigado a suspender suas
atividades comerciais e sofreu impactos em seu faturamento. Devido a esses
fatores Fabiana questiona a possibilidade de reduçã o de aluguéis.

Expostos os fatos, foram formulados os seguintes quesitos:

1. É possível a reduçã o dos aluguéis?
2. Quais os pontos positivos e negativos da reduçã o dos aluguéis?
3. Qual conclusã o a que se chega?

É o relató rio.

II. FUNDAMENTAÇÃO

Empreendedores podem negociar descontos no valor do aluguel, propor

suspensã o temporá ria dos pagamentos, e até mesmo proceder a devoluçã o do
imó vel já que os contratos de locaçã o de imó veis urbanos sã o regidos pela Lei nº
8.245/1991 (Lei de Locaçõ es) e subsidiariamente pelo Có digo Civil, e que o artigo
18 daquela norma prevê a possibilidade de as partes fixarem novo valor do aluguel
de comum acordo, bem como inserir ou modificar as clá usulas de reajuste e é
possível uma Açã o Revisional de Aluguel, descrita no capítulo IX da Lei nº
8.245/1991, do artigo 68 ao 70.

No entanto, em períodos marcados por eventos imprevisíveis devido a

excepcionalidade que é a pandemia, o Có digo Civil é quem impera, permitindo
renegociaçõ es de contratos comerciais, independentemente das açõ es específicas
previstas nos citados artigos 58 e seguintes da Lei de Locaçõ es.

A possibilidade de revisã o contratual por motivos imprevisíveis está

expressamente prevista no artigo 317 do Có digo Civil, assim redigido:
 “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporçã o manifesta entre
o valor da prestaçã o devida e o do momento de sua execuçã o, poderá o juiz corrigi-
lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da
prestaçã o.”
Isto caracteriza a chamada Teoria da Imprevisã o, que permite à s partes
invocarem a clá usula rebus sic standibus, implícita em todos os contratos de trato
sucessivo, dispondo que qualquer modificaçã o na situaçã o de fato implica também
alteraçã o da execuçã o das obrigaçõ es dos contratantes.

Os Tribunais de Justiça devido a situaçã o atual têm entendido que é

necessá rio sim o reajuste do valor antes definido em decorrência da pandemia. É
evidente que enquanto vigorarem decretos restritivos à circulaçã o e aglomeraçã o
de pessoas, o contrato torna-se oneroso de forma excessiva, gerando evidente
desequilíbrio econô mico, vez que os custos da quarentena ficam
desproporcionalmente a cargo do locatá rio, o que nã o pode acontecer a menos que
ela tivesse contribuído com o evento danoso. A prestaçã o mensal torna-se maior e
mais potencialmente danosa que a anteriormente acordada.
Sendo assim, nã o restam dú vidas de que manter o contrato de aluguel da
forma anteriormente acordada configuraria situaçã o de extrema vantagem para a
locadora do imó vel.
O fato é que a parcela de aluguel comercial pode ser alterada judicialmente,
na hipó tese de evento imprevisível e extraordiná rio como é a pandemia.
É importante em primeiro lugar que as partes tentem um acordo sobre o
valor do aluguel bem como o período que durará e que essa negociaçã o seja boa
para os dois lados e que toda essa nova transaçã o seja colocada em um documento
por escrito.
Cada situaçã o será analisada caso a caso e a parte que foi afetada com a
pandemia deverá comprovar perante o juízo competente as razõ es que justificam o
seu pedido que pode ser: a reduçã o, suspensã o e rescisã o do contrato de locaçã o.

A exemplo da assertiva acima, traz-se ao presente texto da decisã o proferida

em 11 de Setembro de 2020 pelo MM. Juízo da 36ª Câ mara de Direito Privado, o
Tribunal de Justiça de Sã o Paulo, nos autos do processo nº 2099506-
17.2020.8.26.0000, em um julgado de agravo de instrumento que abordava o tema
da diminuiçã o do valor originá rio da locaçã o, definiu que a situaçã o deve ser
considerada como um caso fortuito ou de força maior, o que impede que o contrato
continue vigorando em seus termos firmados, fazendo com que haja a necessidade
de readequaçã o do aluguel, no caso avaliada em 30% (trinta por cento). Ao deferir
a tutela, o Magistrado nã o se absteve de aferir o binô mio
necessidade/possibilidade, buscando repartir de forma isonô mica as perdas
inevitá veis de cada Parte, tendo como fundamento legal a funçã o social do
contrato.

(TJ-SP - AI: 20995061720208260000 SP 2099506-17.2020.8.26.0000,

Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 11/09/2020, 36ª Câ mara de
Direito Privado, Data de Publicaçã o: 11/09/2020)
 Haveria a possibilidade de um acordo entre as partes, nã o sendo necessá rio a
intervençã o judicial para que ocorra a reduçã o do aluguel, esta só sendo possível
caso as partes entrem em um acordo de consentimento mutuo.
Por outro lado, nã o sendo possível um acordo é necessá rio frisar que mesmo
que os Tribunais inclinam-se a julgar positivamente a reduçã o do valor do aluguel,
como é proposto pela interessada, nã o é garantida ou obrigató ria que esta decisã o
seja positiva para a locatá ria, podendo pender para o proprietá rio do imó vel.
Além disso o valor deve ser determinado pelo juiz responsá vel, podendo
assim variar de 10% a 80% do valor originá rio.

III. CONCLUSÃO

Em resposta à s perguntas formuladas pela interessada Fabiana conclui-se

que de acordo com a Lei de Locaçõ es e Có digo Civil é possível que ocorra a reduçã o
dos valores dos aluguéis, pontuando-se que ocorre a resoluçã o de maneira positiva
para a causa da interessada Fabiana, enquanto de maneira negativa nã o exige um
acordo padrã o para o valor a ser reduzido e nem a obrigatoriedade da aplicaçã o.

É o parecer.

Sã o Paulo, data.

NOME DO (A) ADVOGADO (A)

OAB/Estado sob o nº ...