TCC Manutenção - Dados para Retroalimentação

Licensed to Airton Barbosa Gonçalves - airton_barbosa@outlook.
com
CENTRO UNIVERSITÁRIO
INSTITUTO DE EDUCAÇÃO SUPERIOR DE BRASÍLIA – IESB
ENGENHARIA CIVIL
LARA BORBA EGÍDIO

NICOLE BORGES NASCIMENTO
ANÁLISE DE MANUTENÇÃO EM EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS

ATRAVÉS DA QUANTIFICAÇÃO DE CHAMADOS PÓS-OBRA: ESTUDO DE
CASO EM UMA CONSTRUTORA DE BRASÍLIA-DF
BRASÍLIA – DF
2018
Licensed to Airton Barbosa Gonçalves - airton_barbosa@outlook.com
LARA BORBA EGÍDIO


Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao

curso de Engenharia Civil do Instituto de Educação
Superior de Brasília, como requisito parcial para
obtenção do grau de Bacharel em Engenharia Civil.
Orientador: Prof. Msc. Matheus Leoni Martins
Nascimento
BRASÍLIA – DF
2018
LARA BORBA EGÍDIO


Trabalho de Conclusão de Curso aprovado

pela Banca Examinadora com vistas à obtenção do
título de Bacharel em Engenharia Civil, do Instituto
de Educação Superior de Brasília. Brasília, DF.
Banca Examinadora
_________________________________
Orientador
Msc. Matheus Leoni Martins Nascimento
________________________________
Examinador
Msc. Vamberto Machado dos Santos Filho
_________________________________
Examinador
Msc. Jéssica Siqueira de Souza
RESUMO
A partir da vigência da Norma de Desempenho, ABNT NBR 15575: 2013, os conceitos de

desempenho e vida útil das edificações passaram a ser amplamente discutidos já que, para
atender as exigências dos usuários, é necessário que as edificações apresentem condições
adequadas ao uso para o qual se destinam, visando a segurança e qualidade de vida dos usuários.
É necessário que haja dentro de todo ciclo de vida de uma edificação, desde a concepção até o
atendimento pós-obra, um acompanhamento para que os projetos sejam cumpridos
rigorosamente gerando um resultado final de qualidade. Neste contexto, a ausência de
manutenção adequada contribui de forma significativa para a incidência de manifestações
patológicas, acarretando também um custo maior de investimento em serviços de recuperação
e manutenção em edificações. É possível obter uma redução considerável nestes custos com a
prática sistemática de manutenção, evitando ações corretivas em componentes que poderiam
sofrer ações planejadas. Desta forma, o objetivo deste trabalho é sugerir melhorias nas
estratégias de manutenção estabelecidas no Manual de Uso, operação e manutenção de uma
construtora de Brasília-DF. A metodologia utilizada baseia-se nas incidências obtidas por meio
de chamados feitos por moradores e síndicos das edificações para a equipe de pós-obra, para
que, ao quantifica-los por período e especialidade da ocorrência, seja possível realizar uma
análise quantitativa e mapear as manifestações patológicas e serviços realizados nos
empreendimentos estudados e, então, definir melhorias para o manual de uso, operação e
manutenção da respectiva construtora, e por consequência, adequá-las também a outras obras
que se enquadram na mesma tipologia, levando em consideração as incidências climáticas, o
uso da edificação e técnicas construtivas.
Palavras-chave: Manutenção. Patologia. Desempenho.

ABSTRACT
From the duration of the performance Standard, ABNT NBR 15575: 2013, the concepts of
performance and service life of buildings have become widely discussed since, in order to
attend users' requirements, it is necessary that the buildings present adequate conditions for use
which is intended, aiming at the safety and quality of life for users. It is necessary that
throughout the entire lifecycle of a building, from conception to post-work, there is a follow-
up so that the projects are rigorously fulfilled, generating a final result of quality. In this context,
the absence of adequate maintenance contributes significantly to the incidence of pathological
manifestations, also entailing a higher cost of investment in recovery and maintenance services
in buildings. It is possible to obtain a considerable reduction in these costs with the systematic
practice of maintenance, avoiding corrective actions on components that could undergo planned
actions. In this way, the objective of this work was to quantify the incidences of calls in post-
work found in buildings of a construction company in Brasília-DF. The methodology used is
based on the incidences obtained through calls made by residents and supervisors of the
buildings to the post-work team, so that, by quantifying them by period and specialty of the
occurrence, it is possible to perform a quantitative analysis and map the pathological
manifestations and services performed in the projects studied, and then define improvements to
the manual for the use, operation and maintenance of the respective construction company, and
consequently, to adapt them also to other works that fall within the same typology, taking into
account the climatic incidents, the use of building and construction techniques.
Keywords: Maintenance. Pathology. Performance.

LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Figura 1 - Gráfico de Desempenho x Tempo com aplicação de manutenção ........... 17
Figura 2- Progressão geométrica de custos pela Lei de Sitter................................... 21
Figura 3 - Modelo de fluxo de gestão de obra de reformas de edificações ............... 24
Figura 4 - Índice de manutenção por empreendimento e índice médio - Empresa A31
Figura 5 - Índice de manutenção por empreendimento e índice médio - Empresa B31
Figura 6 - Índice de manutenção por ano para as empresas A e B ........................... 32
Figura 7 - Fluxograma da metodologia ..................................................................... 34
Figura 8 - Correlações das variáveis ......................................................................... 44
Figura 9 - Índice por área do edíficio ........................................................................ 46
Figura 10 - Gráfico do índice por ano de manutenção .............................................. 47
Figura 11 - Índice por área geral por empresa .......................................................... 48
Figura 12 - Índice de manutenção por empresa e por ano de manutenção ............... 49
Figura 13 - Gráfico Curva ABC ................................................................................ 50
Figura 15 - Sugestão de formulário eletrônico para abertura de novos chamados ... 59
Figura 16 - (A) Seleção do tipo de serviços; (B) Seleção do tipo de manifestação

patológica detectada ................................................................................................................. 60
Figura 17 - Campo Histórico ..................................................................................... 60
Figura 18 - Campo para anexo de imagens ............................................................... 61

LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Exigências dos usuários e critérios de desempenho ................................. 15
Tabela 2 - Classes de agressividade ambiental (CAA) ............................................. 18
Tabela 3 - Tempo de vida útil de projeto .................................................................. 19
Tabela 4 - Dados dos empreendimentos .................................................................... 35
Tabela 5 - Tabela para disposição dos dados ............................................................ 36
Tabela 6 - Categorias para classificação e subclassificação dos chamados .............. 36
Tabela 7 - Classes Curva ABC .................................................................................. 40
Tabela 8 - Variância das componentes principais (análise 1) ................................... 42
Tabela 9 - Variância das componentes principais (análise 2) ................................... 42
Tabela 10 - Componentes (análise 1) ........................................................................ 43
Tabela 11 - Componentes (análise 2) ........................................................................ 43
Tabela 12 - Áreas construídas dos empreendimentos ............................................... 45
Tabela 13 - Chamados com maior incidência ........................................................... 46
Tabela 14 - Rotinas de Inspeções .............................................................................. 50
Tabela 15 - Manutenção Preventiva .......................................................................... 56

LISTA DE QUADROS
Quadro 1 - Níveis de Inspeção............................................................................23
Quadro 2 - Exemplo de modelo não restritivo para a elaboração de manutenção

preventiva de uma edificação hipotética..........................................................................29
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
CBIC – Câmara Brasileira da Industria da Construção.
CDC – Código de Defesa do Consumidor.
NBR – Norma Brasileira
VU- (Vida útil).
VUP- (Vida útil de projeto).

SUMÁRIO
SUMÁRIO.................................................................................................................. 10
1 INTRODUÇÃO....................................................................................................... 12
1.1 JUSTIFICATIVA ................................................................................................. 13
1.2 OBJETIVOS DA PESQUISA .............................................................................. 14
1.2.2 Objetivo Geral ........................................................................................... 14
1.2.2 Objetivos Específicos ................................................................................ 14
2 ASPECTOS ASSOCIADOS À MANUTENÇÃO.................................................. 15
2.1 NORMA DE DESEMPENHO E SUA APLICAÇÃO EM EDIFICAÇÕES

HABITACIONAIS ................................................................................................ 15
2.1.1 Desempenho e Durabilidade ..................................................................... 16
2.1.2 Vida Útil .................................................................................................... 18
2.2 MANUTENÇÃO.................................................................................................. 20
2.2.1 Aspectos Gerais ......................................................................................... 20
2.2.2 Tipos de Manutenção ................................................................................ 20
2.2.3 Normas brasileiras aplicadas à manutenção .............................................. 22
2.3 CONCEITOS ASSOCIADOS À REFORMA ..................................................... 25
3 A MANUTENÇÃO PÓS ENTREGA DO EMPREENDIMENTO ........................ 26
3.1 REQUISITOS LEGAIS ....................................................................................... 26
3.2 INDICAÇÕES DA ABNT NBR 14037:2011 - RECOMENDAÇÕES E

ELABORAÇÃO DO MANUAL ......................................................... 27
3.3 INDICAÇÕES DA ABNT NBR 5674 ................................................................. 28
3.4 INDICADORES DE EFICIÊNCIA NO SISTEMA DE GESTÃO DE

MANUTENÇÃO ................................................................................................... 29
4 ESTUDOS RELACIONADOS À MANUTENÇÃO.............................................. 30
4.1 AVALIAÇÃO DOS CHAMADOS DE PÓS-OBRA EM EDIFÍCIOS RECÉM

HABITADOS ........................................................................................................ 30
4.2 UTILIZAÇÃO DA SIMULAÇÃO HIGROTÉRMICA NA PREVISÃO DE

VIDA ÚTIL E MANUTENÇÃO DE FACHADAS: ESTUDO DE CASO EM
BRASÍLIA-DF ...................................................................................................... 32
5 METODOLOGIA ................................................................................................... 34
5.1 DEFINIÇÃO DOS EDIFÍCIOS E LEVANTAMENTO DOS DADOS .............. 34
5.2 DEFINIÇÃO DOS CRITÉRIOS DE CLASSIFICAÇÃO ................................... 35
5.3 CLASSIFICAÇÃO DOS CHAMADOS .............................................................. 36
5.4 APLICAÇÃO DE MÉTODOS ESTATÍSTICOS ................................................ 37
5.5 TRATAMENTO DOS RESULTADOS .............................................................. 39
5.6 SUGESTÃO DE MELHORIAS E DEFINIÇÃO DE PADRÕES ....................... 41
6 ANÁLISE E RESULTADOS ................................................................................. 42
6.1 ANÁLISE DE COMPONENTES PRINCIPAIS (PCA) ...................................... 42
6.2 ANÁLISE COM OS ÍNDICES PROPOSTOS POR LEPESQUEUR E RIBEIRO

(2016)..................................................................................................................... 45
6.3 CURVA ABC E ANÁLISE DE PRAZOS........................................................... 49
7 PROPOSTA DE MELHORIAS .............................................................................. 59
8 CONCLUSÃO......................................................................................................... 62
8.1 RECOMENDAÇÕES FUTURAS ....................................................................... 63
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................................................... 64
APÊNDICE A – GRÁFICO DE CORRELAÇÃO DA PCA ...... Erro! Indicador não

definido.
APÊNDICE B – ANÁLISE DE SISTEMAS PARA OS EDIFÍCIOS ...................... 67

12
1 INTRODUÇÃO
Um edifício é planejado e construído para atender as expectativas de seus usuários,

devendo apresentar condições adequadas ao uso para o qual se destina e um bom desempenho
durante sua vida útil, e para isso torna-se primordial a prática constante da manutenção. Porém,
ainda não é muito difundido no Brasil a importância desta prática quando trata-se de bens
imóveis.
O processo de construção das edificações frequentemente é observado como composto

de apenas duas etapas: o projeto (às vezes subdividido em fases intermediárias desde a definição
conceitual até a produção de detalhes de execução) e a execução em canteiro. Porém, a
edificação construída não pode ser entendida, ela própria, como a realização do objetivo do
processo, pois é somente após à conclusão do projeto e da execução da edificação que ela pode
ser colocada a serviço dos seus usuários e, servindo-os adequadamente em relação ao motivo
pelo qual a edificação foi produzida (VILLANUEVA, 2015).
Segundo Nour (2003), deixar as atividades de manutenção de edifícios para um segundo

plano significa expor as dificuldades sociais, tendo em vista que os imóveis se apresentam como
base física para a prática direta ou indireta de todas as ações produtivas, possuindo assim um
valor social fundamental.
Uma aplicação correta dos processos de manutenção resulta em um aumento da vida

útil do edifício, melhora no desempenho de equipamentos e instalações, garante segurança,
conforto e economia para o proprietário e para todos os usuários, além de promover a sua
valorização no mercado imobiliário.
A ABNT NBR 5674 (ABNT, 2012) cita que a causa de diversas edificações serem
retiradas de serviço antes de atingirem a sua vida útil de projeto, é a falta de prudência
relacionada a manutenção das edificações, o que acarreta muitos problemas aos seus usuários,
principalmente relacionado aos custos adicionais para reabilitação ou construção de novos
imóveis.
A falta de manutenção apropriada em edificações pode acarretar anomalias das mais

variadas, que por sua vez são ocasionadoras de danos materiais e, às vezes, pessoais
(CASTRO,2007). É possível obter uma redução nos custos com a prática sistemática de
13
manutenção, evitando ações corretivas em componentes que poderiam sofrer ações planejadas
de manutenção.
1.1 JUSTIFICATIVA
Com o crescimento da demanda da indústria da construção civil na última década, houve

também uma demanda de profissionais de engenharia e número de canteiro de obras. Este
crescimento é consequência da ampliação de renda por meio de diversas ações do Governo
Federal. Com o poder aquisitivo maior, o mercado imobiliário por meio de
incorporadoras/construtoras fez grandes investimentos elevando as compras e vendas de
imóveis. Deste modo surgiram também problemas durante as etapas de construção e na fase de
pós ocupação, gerando impacto negativo no investimento realizado.
Helene e Terzian (1992) abordam sobre a grandiosidade da indústria da construção civil

em volume de atividade, a quantidade de pessoas empregadas, o mercado econômico indireto
de fornecedores, a quantidade produtos aplicados e outros. Portanto, sobre esta indústria
diversas vezes são depositadas grandes expectativas de qualidade por meio do usuário e essa
qualidade só pode ser alcançada através da devida observação nos processos da implantação e
a construção em si até o período de entrega e atendimento ao cliente conforme as manutenções
previstas. Com o crescimento e a expansão da indústria da construção, crescem o número obras
e também cresce o número de reclamações por causa de retrabalhos e erros cometidos (NETO,
2006).
As empresas no momento que entregam o apartamento a um cliente, de forma

obrigatória oferecem um serviço de pós-obra, de atendimento através de chamados, em que o
cliente identifica algum erro e a incorporadora/construtora possuindo uma equipe técnica vai
até o local para dar solução. Os serviços de manutenção, quando realizados de forma
desordenada por causa de grandes erros no processo construtivo oneram os custos previstos
inicialmente para o empreendimento (SILVA, 2008).
Com a exigibilidade da ABNT NBR 15575 (ABNT, 2013), há diversos parâmetros para
que as construtoras/incorporadoras se adaptem, atendendo aos requisitos mínimos de
desempenho em diversas disciplinas levando ao usuário bem-estar e habitabilidade. Também é
necessário que haja dentro de todo ciclo de vida de uma edificação, desde a concepção até o
14
atendimento pós habitação, um olhar atento para que os projetos sejam cumpridos
rigorosamente gerando um resultado final de qualidade.
Devido a incidência de manifestações patológicas ter um grande impacto econômico

sobre os usuários, deseja-se estudar este assunto para verificar o comportamento dos chamados
e atendimento pós obra, a fim de trazer ressaltar os principais sistemas que recebem maior
número de manutenções.
1.2 OBJETIVOS DA PESQUISA
1.2.2 Objetivo Geral
O trabalho proposto tem como objetivo principal sugerir melhorias nas estratégias de
manutenção estabelecidas no Manual de Uso, operação e manutenção de uma construtora de
Brasília-DF, com base na análise dos chamados realizados pelos moradores das edificações em
fase de pós obra.
1.2.2 Objetivos Específicos
Tem-se como objetivos específicos:
• Definir e sistematizar os conceitos pertinentes à manutenção e sua associação à fase de

pós-obra das edificações;
• Quantificar as incidências de chamados de pós-obra encontrados em edificações da
construtora em questão;
• Categorizar os chamados por período e especialidade de ocorrência;
• Estabelecer índices de avaliação por empreendimento e por ano de manutenção;
• Avaliar as estratégias propostas no Manual de uso, operação e manutenção da empresa
e propor melhorias baseadas nas ocorrências encontradas.
15
2 ASPECTOS ASSOCIADOS À MANUTENÇÃO
2.1 NORMA DE DESEMPENHO E SUA APLICAÇÃO EM EDIFICAÇÕES

HABITACIONAIS
A Norma de Desempenho (ABNT NBR 15575:2013) traz para o desenvolvimento das

edificações habitacionais preocupações com a durabilidade dos sistemas, o desempenho, o
conforto tátil e antropodinâmico dos usuários, a eficiência, a sustentabilidade e a manutenção
desses empreendimentos, ou seja, insere o fator qualidade ao edifício entregue aos usuários,
buscando atender as exigências destes.
No Brasil, a NBR 15575, divulgada em 2013, representa o principal documento

normativo direcionado ao desempenho de edificações habitacionais. Baseada em condições e
critérios de desempenho expressos em normas técnicas brasileiras vigentes, objetiva estabelecer
uma metodologia de avaliação de tecnologias e sistemas construtivos habitacionais. Em 12 de
maio de 2008 houve a primeira tentativa de lançamento da norma, com previsão para entrar em
vigor em 2010. Porém, ela não entrou em vigor e foi reformulada/adequada e novamente
publicada em março de 2013, entrando oficialmente em vigor em julho do mesmo ano
(POSSAN; DEMOLINER, 2013).
Segundo a ABNT NBR 15575 (ABNT,2013), seu objetivo não está em estabelecer
métodos construtivos, mas sim em atender as condições dos usuários para a edificação e garantir
o funcionamento dos sistemas e elementos enquanto estão em uso. Esta foi composta de forma
que para cada necessidade do usuário e condição de exposição, são apresentados uma série de
requisitos de desempenho, critérios e referentes métodos de avaliação. O conjunto normativo
abrange seis partes: Requisitos gerais, Sistemas estruturais, Sistemas de pisos, Sistemas de
vedações verticais internas e externas, Sistemas de coberturas e Sistemas hidrossanitários.
Ainda segundo a Norma, as exigências utilizadas como referência para o

estabelecimento dos requisitos e critérios podem ser observadas na Tabela 1.
Tabela 1 - Exigências dos usuários e critérios de desempenho
Exigências dos usuários

Segurança estrutural
Segurança Segurança contra o fogo
Segurança no uso e na operação
Estanqueidade
Habitabilidade
Desempenho térmico
16
Desempenho acústico
Desempenho lumínico
Saúde, higiene e qualidade do ar
Funcionalidade e acessibilidade
Conforto tátil e antropodinâmico
Durabilidade
Sustentabilidade Manutenibilidade
Impacto ambiental
Fonte: NBR 15575 (ABNT, 2013)
Na tabela 1, é possível observar que, para as exigências dos usuários de segurança,

habitabilidade e sustentabilidade, foram apresentados 13 requisitos e critérios de desempenho
pela norma. Ao cumprir estes requisitos e critérios, considera-se então que todas as exigências
dos usuários foram realizadas.
2.1.1 Desempenho e Durabilidade
Conforme a ABNT NBR 15575 (ABNT, 2013), desempenho é definido como o

comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas. Pode ser entendido então como
as condições mínimas de funcionamento como: conforto térmico e acústico, sistema de água
potável, higiene e qualidade dor ar, segurança, entre outras. Condições impositivas para que um
ou mais indivíduos possam usufruir a edificação por um período de tempo determinado
(POSSAN; DEMOLINER, 2013).
O desempenho pode variar de acordo com as condições de utilização, pois depende das
exigências do usuário estabelecidas na concepção ou dos cuidados no uso e na aplicação das
manutenções. Também está sujeito as condições de exposição do ambiente em que a edificação
se encontra, como temperatura, umidade, insolação, ações externas resultantes da ocupação,
entre outras (BELISÁRIO, 2016).
A avaliação do desempenho é feita por meio da estipulação de requisitos qualitativos,

critérios quantitativos ou premissas e técnicas avaliativas, que admitem a avaliação de sua
execução. Para atingir o resultado esperado, é necessário realizar investigações sistemáticas
fundamentadas em métodos sólidos, obtendo assim interpretações sobre o comportamento
esperado do sistema nas diversas condições de uso definidas. Dessa forma, para realizar a
estimativa do desempenho é necessário um amplo embasamento científico sobre cada aspecto
17
funcional do edifício, sobre os materiais e técnicas construtivas, além das condições dos
usuários para as diversas condições de uso (ABNT NBR 15575:2013).
Na Figura 1, é possível verificar a importância das ações de manutenção, as quais são

necessárias para garantir ou ampliar a vida útil de projeto (VUP). O desempenho apresenta
uma curva decrescente, e para que este atinja a VUP sem exceder a linha de desempenho
mínimo faz-se necessário intervenções através de programas de manutenções. Para que se obter
um tempo a mais de vida útil, conhecido como sobrevida, é fundamental a existência de
manutenções mais específicas e dispendiosas, gerando um período de vida útil residual.
Figura 1 - Gráfico de Desempenho x Tempo com aplicação de manutenção
Durabilidade é a capacidade da edificação ou de seus sistemas, sob condições de

manutenção especificadas e planejadas, de satisfazer seus requisitos de desempenho, no
decorrer do tempo. (ABNT NBR 15575, 2013).
O conceito de durabilidade é comumente associado ao de vida útil. Trata-se das

propriedades dos materiais e/ou componentes, às condições de exposição e de utilização
infligidas durante a vida útil da edificação. A durabilidade não é uma característica inerente dos
18
materiais, mas sim uma função que estes possuem em relação ao desempenho sob determinadas
condições ambientais. As variações das propriedades mecânicas, físicas e químicas resultam no
envelhecimento do material, tanto em sua superfície quanto em seu interior, sendo boa parte
causada pela agressividade do meio ambiente (POSSAN; DEMOLINER, 2013).
Como exemplo do que foi mencionado, para o sistema estrutural a durabilidade dos
sistemas depende do meio onde se encontram e de forma equivalente, a ABNT NBR 6118
(2014) indica níveis e zonas de agressividade e qual o risco de deterioração da estrutura,
conforme é apresentado na Tabela 2.
Tabela 2 - Classes de agressividade ambiental (CAA)
Classes de Classificação geral do tipo de Risco de

agressividade Agressividade ambiente para efeito de deterioração da
ambiental projeto estrutura
Rural
I Fraca Insignificante
Submersa
II Moderada Urbana a,b Pequeno
Marinha a
III Forte Grande
Industrial a,b
Industrial a,c
IV Muito Forte Elevado
Respingos de maré
a
Pode-se admitir um microclima com uma classe de agressividade mais
branda (uma classe acima) para ambientes internos secos (salas, dormitórios,
banheiros, cozinhas e áreas de ser viço de apartamentos residenciais e conjuntos
comerciais ou ambientes com concreto revestido com argamassa e pintura).
b
Pode-se admitir uma classe de agressividade mais branda (uma classe
acima) em obras em regiões de clima seco, com umidade média relativa do ar menor
ou igual a 65 %, partes da estrutura protegidas de chuva em ambientes
predominantemente secos ou regiões onde raramente chove.
c
Ambientes quimicamente agressivos, tanques industriais, galvanoplastia,
branqueamento em indústrias de celulose e papel, armazéns de fertilizantes,
indústrias químicas.
2.1.2 Vida Útil
A vida útil de uma habitação é o período de tempo em que os componentes do seu

sistema satisfazem às atividades para as quais foram projetados durante o seu ciclo de vida,
considerando a execução adequada dos processos de manutenção especificados no respectivo
19
Manual de Uso, Operação e Manutenção (ABNT NBR 15575,2013). De forma resumida, vida
útil é o cálculo da expectativa de duração de uma estrutura ou suas partes.
Flores (2003 apud BSI, 2009) esclarece a distinção entre a durabilidade e a vida útil,
sendo durabilidade a função do comportamento em serviço, do valor da vida útil, do ambiente
e da manutenção. Em outras palavras, a durabilidade não é um atributo específico do
elemento/produto/ material, mas sim a capacidade de conservar adequados níveis de
desempenho durante a vida útil.
Já a Vida útil de projeto (VUP) é o período de tempo estimado para o qual um sistema
é projetado objetivando atender os requisitos de desempenho estabelecidos. Esta definição trata
de uma previsão teórica, que deve ser determinada pelo incorporador e/ou proprietário e
projetista (ABNT NBR 15575, 2013). Muitas das vezes, a VUP trata-se de uma definição
empírica, por não possuir aspectos bem definidos, ou por falta de conhecimento das ações que
o edifício está sujeito. Além disso, a VUP definida para uma cidade na grande maioria dos casos
será totalmente diferente de outra, porém estas acabam sendo estipuladas de maneira genérica,
e não levando em conta as particularidades de cada local (NASCIMENTO, 2016).
Ao abordar o edifício como um sistema facilitamos a distinção do comportamento em

serviço dos principais subsistemas, e, por conseguinte os valores de vida útil. A Tabela 3 mostra
o tempo de vida útil mínimo que deve ser considerado em cada sistema.
Tabela 3 - Tempo de vida útil de projeto
SISTEMA VUP MÍNIMA ANOS

Estrutura ≥50 segundo ANBT NBR 8681-2003
Pisos Internos ≥13
Vedação Vertical Externa ≥40
Vedação Vertical Interna ≥20
Cobertura ≥20
Hidrossanitário ≥ 20

20
2.2 MANUTENÇÃO
2.2.1 Aspectos Gerais
Barbosa e Rusch (2011) definem manutenção como um conjunto de intervenções e

recursos destinados à conservação ou recuperação do edifício, seus componentes e instalações,
com a finalidade de garantir ao usuário condições de segurança e conforto ambiental, de acordo
com suas necessidades e desejos. Em outras palavras, são diversas ações realizadas para manter,
conservar ou recuperar a funcionalidade do edifício como um todo e não apenas do ponto de
vista estrutural.
Ferreira (2010, apud Antunes, 2005) afirma que a manutenção é um conjunto de

atividades realizadas, com o intuito de manter o desempenho inicial da edificação e para que
esta continue cumprindo as funções para as quais foi projetada durante sua vida útil. Porém,
Nour (2003) ressalta que é importante também acompanhar a dinâmica das necessidades dos
seus usuários, incluindo também a consideração de aspectos de modernização e
desenvolvimento da edificação.
2.2.2 Tipos de Manutenção
Segundo a ABNT NBR 5674 (ABNT, 2012) é totalmente inviável tratar uma edificação
como um produto descartável, além de se considerar a mesma como um ponto de suporte físico
para as atividades diretas e indiretas do indivíduo. Assim, percebe-se que existe a necessidade
de se estabelecer o nível das ações a serem empregadas na edificação. Dessa forma, a mesma
norma classifica os tipos de manutenção a serem realizadas como:
• Manutenção preventiva: São as atividades que são realizadas antes mesmo de os sistemas
apresentarem falha. Sendo programadas, com datas preestabelecidas, atendendo a critérios
técnicos e determinações do fabricante/fornecedor. (Gomide et al, 2006). Em outras
palavras, são ações periódicas de manutenção, levando em consideração o planejamento
prévio, para que seja possível obter o melhor desempenho dos sistemas;
• Manutenção preditiva: Realização de inspeções periódicas e vistorias técnicas que
traduzem-se na necessidade de avaliar e conhecer o funcionamento e o desempenho da
edificação, para traçar periodicidades na manutenção;
• Manutenção corretiva: Envolve um estado de deterioração do elemento, a ponto de ser
necessário uma intervenção. A manutenção corretiva é emergencial e onerosa. (FLORES-
21
COLEN, 2009). Segundo a NBR 5674 (ABNT, 2012), esse tipo de manutenção é realizada
com o intuito de dar continuidade ao uso dos sistemas e elementos das edificações, como
também, evitar risco a vida dos usuários da edificação.
É preciso ter a consciência de elaborar planos de manutenção preventiva para que não
haja o uso exaustivo do sistema, tendo assim que fazer alguma correção, sendo este valor
corretivo elevado, gerando altos custos para a construção/incorporadora. (MOURTHÉ, 2013).
A ABNT NBR 15575 (ABNT, 2013) afirma ainda a necessidade das edificações serem
projetadas de forma a facilitar a execução de manutenções preventivas e corretivas e atribui à
incorporadora a responsabilidade de dar todas as informações aos projetistas a respeito das
complexidades existentes durante a fase de concepção da edificação e também da realização de
ensaios e laudos, a fim de determinar o grau de dificuldades visando a elaboração do melhor
projeto possível e atendendo um nível de desempenho adequado.
A manutenção é uma importante etapa na vida útil das edificações, porém estes serviços
passam por rotinas diárias, semanais, mensais, semestrais e anuais, que começam com as
verificações, passando para as ações de prevenção de falhas decorrentes da degradação, que
levam ao mau funcionamento dos sistemas, em todo ou em parte (BELISÁRIO, 2016). Segundo
Silva (2011), a execução de correções torna-se mais fácil e mais econômica quando a
manifestação patológica é identificada o quanto antes. Afirmação que é demonstrada pela “Lei
de Sitter”, pois de maneira geral é possível observar que, com a ausência de manutenção, os
custos aumentam, conforme a progressão geométrica da Figura 2:
Figura 2- Progressão geométrica de custos pela Lei de Sitter
Fonte: Silva (2005, apud VITORIO, 2011)

22
Assim, dividindo as etapas construtivas e de uso de uma estrutura em quatro períodos

correspondentes ao projeto, à execução, à manutenção preventiva e à manutenção corretiva,
cada correção efetuada em um ou outro período implicará em um custo que segue uma
progressão geométrica de razão cinco (SILVA, 2011), ou seja, durante a fase de projeto, o custo
para correção de um problema é de valor unitário, caso esse seja percebido durante a fase da
execução da obra, temos o valor multiplicado por 5. Enquanto que toda ação realizada durante
o período de uso e manutenção, sendo essas tomadas com previsão e antecedência, implica em
um valor 25 vezes maior que o inicial. E por fim, atividades de diagnóstico, reparo, proteção e
correção de manifestações patológicas são associadas a um valor 125 vezes superior ao custo
unitário inicial.
2.2.3 Normas brasileiras aplicadas à manutenção
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) propõe um guia para a

elaboração de manuais de uso (CBIC, 2014), operação e manutenção, e neste as normas técnicas
indicadas como referências normativas para os conceitos e serviços de manutenção e para a
fundamentação teórica do Manual são as seguintes:
• ABNT NBR 5674: 2012 - Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão
de manutenção;
• ABNT NBR 14037: 2011 – Diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações;
• ABNT NBR 15575: 2013 - Edificações habitacionais – Desempenho – parte 1: requisitos
gerais;
• ABNT NBR 16280: 2015 - Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas–
Requisitos.
Portanto, além das normas vigentes, o Guia nacional para a elaboração do manual de
uso, operação e manutenção (CBIC, 2014) torna-se também uma referência prática para uma
correta utilização da edificação, além de auxiliar na elaboração dos planos de manutenção.
Também é possível observar algumas referências na norma de Inspeção Predial do

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP), já que este
aborda a inspeção predial através de níveis, e o nível 3 é o que aborda edificações com um
sistema de manutenção conforme a ABNT NBR 5674: 2012, conforme disposto no Quadro 1:
23
Quadro 1 - Níveis de Inspeção
Para edificações mais simples, normalmente sem a

Nível 1 necessidade de equipe multidisciplinar. Por exemplo:
casas, galpões, edifícios até 3 pavimentos, lojas etc.
Para edifícios multifamiliares, edifícios comerciais sem
sistemas construtivos mais complexos como
Nível 2 climatização, automação etc. Normalmente envolve
equipe multidisciplinar com engenheiros civis ou
arquiteto, mais engenheiros eletricistas.,
Para edificações complexas, onde há sistema de
manutenção implantado conforme ABNT NBR 5674.
Nível 3 Sempre realizada por equipe multidisciplinar
envolvendo: engenheiro civil ou arquiteto, engenheiro
eletricista e engenheiro mecânico.
Fonte: Manual de Inspeção Predial – IBAPE/SP-2012
O foco da inspeção do IBAPE/SP é meramente investigatório, para definir as razões e

as responsabilidades do aparecimento de procedimentos de inspeção, com o objetivo de facilitar
o trabalho de manutenção do desempenho satisfatório do edifício, por parte do seu usuário
(BELISÁRIO, 2016).
2.3 REFORMA EM EDIFICAÇÕES – SISTEMA DE GESTÃO DE REFORMAS
A ABNT NBR 16280 (ABNT, 2015) entrou em vigor com o intuito de regulamentar
todos os tipos de reformas e tornar essa uma prática controlada e normatizada. O tema “reforma
de edificações” assume relevância na sociedade, somado ao significativo aumento da prática de
reformas, tornando indispensável um plano de gestão para reformas. As reformas em obras mais
antigas impõem cautela e cuidados especiais com a segurança, perda de função ou qualidade da
edificação (BONMANN, 2015).
Dessa forma, percebe-se a necessidade de definir o conceito de reforma, que segundo a

ABNT NBR 16280 (ABNT, 2015), é a alteração nas condições da edificação existente com ou
sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar, suas condições de
habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção. Para fins de reforma é muito
importante que o Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, seja elaborado
corretamente e que contenha todos os detalhes construtivos, visando evitar contratempos
(SANTOS, 2013). Ou seja, existe a necessidade de que o manual de operação, uso e manutenção
seja feito conforme a ABNT NBR 14037 (ABNT, 2012), a fim de evitar que o sistema
24
construtivo adotado inicialmente seja descaracterizado ou que os limites de sobrecarga da

edificação sejam desrespeitados.
Além do mais, a norma também estabelece a necessidade de que o plano de reforma seja
elaborado por profissional habilitado, já que este precisa apresentar a descrição dos impactos
nos sistemas da edificação, estudo que garanta a segurança da edificação e também dos
usuários, identificação de atividades que geram ruídos, cronograma de reforma, planejamento
de descarte de resíduos, além das implicações a respeito do manual de uso, operação e
manutenção conformas as normas ABNT NBR 14037 e ABNT NBR5674:2012, quando
aplicável. É apresentado na Figura 3, o modelo de gestão para planos de reforma:
Figura 3 - Modelo de fluxo de gestão de obra de reformas de edificações
Fonte: NBR 16280 (ABNT, 2014) – Anexo B

25
2.3 CONCEITOS ASSOCIADOS À REFORMA
Abordar temas relacionados à manutenção e reforma, exigem a definição de conceitos

como retrofit e reabilitação, que são utilizados constantemente para referir-se a intervenções
realizadas para recuperar as funções de uma edificação.
Entre esses termos, reabilitação tem sido o mais utilizado para identificar intervenções
em áreas urbanas ou em edifícios, uma vez que os demais tratam, usualmente, de intervenções
mais localizadas, relativas a uma parte do edifício (JESUS E BARROS, 2011).
Assim, é possível definir retrofit de acordo com Souza (2011) como o processo de
modernização e atualização de edificações, visando torná-las contemporâneas, preservando o
patrimônio histórico e ao mesmo tempo permitindo a utilização adequada do imóvel, com
conforto e funcionalidade. Ou seja, é a troca de componentes específicos de um sistema ou
edificação que se tornaram obsoletos ou inadequados, por razão de tempo ou evolução
tecnológica.
Já a reabilitação de edifícios pode envolver atividades de restauração, manutenção,

alteração, e acréscimos, visando a preservação de elementos que constituem os seus valores
históricos, culturais e arquitetônicos. Para Resende (2004) trata-se da determinação de um novo
uso ao edifício, ou seja, é restrito a casos de mudança de finalidade original do edifício.
(SOUZA, 2011).
26
3 A MANUTENÇÃO PÓS ENTREGA DO EMPREENDIMENTO
3.1 REQUISITOS LEGAIS
Os artigos e leis pautados a seguir incidem sobre a atividade construtora, incitando o

aprimoramento das relações entre as empresas e seu público final, aferindo maior transparência.
A lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, estabeleceu o Código de Proteção e Defesa

do Consumidor, melhor definindo os direitos e obrigações de consumidores e fornecedores,
como construtoras e/ou incorporadoras. O CDC buscou definir o que significa fornecedor, a
responsabilidade deste pela reparação dos danos causados aos consumidores, por erros em
produtos e serviços ou ainda pela apresentação de vícios de qualidade ou quantidade que tornem
o uso impróprio. Além disso, define as alternativas dos consumidores, prazos e prescrições.
Dessa forma, temos que segundo o CDC, fornecedor é toda e qualquer pessoa física ou
jurídica, que desempenha serviços relacionados à criação, distribuição, fabricação, construção,
importação e exportação, comercialização e prestação de serviços.
Assim, a respeito da responsabilidade pelo fato do produto e serviço, temos que o

fornecedor responde por danos causados aos consumidores por causa de defeitos existentes em
projeto ou até mesmo na execução do serviço, ou também em caso de informações insuficientes
a respeito da utilização e dos riscos do serviço/material.
Em relação a responsabilidade por vício ou defeito, os fornecedores de produtos, sendo

eles duráveis ou não duráveis, respondem pelos vícios de qualidade ou quantidade que
transformem o produto inapropriado para uso ao qual se propõe ou que prejudiquem seu valor,
assim como por aqueles que apresentem desigualdades com sua descrição. O consumidor tem
o direito de exigir a substituição, se o problema não for resolvido ele tem as seguintes
alternativas: troca por um novo produto, restituição do valor pago ou abatimento proporcional
do preço. No que diz respeito aos prazos, o consumidor tem trinta dias quando se tratar de
serviço ou bem não durável, noventa dias quando se tratar de bem ou serviço durável e para
vícios ocultos o prazo é contado a partir do momento de sua descoberta. A prescrição de danos
causados ocorre em cinco anos após a identificação do dano e sua autoria.
É proibido ao fornecedor disponibilizar no mercado produtos ou serviços que não

atendam as normas exigidas pelos órgãos oficiais responsáveis, e no caso de inexistência de
27
norma, deve atender as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outro instituto
credenciado pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial
(Conmetro).
A garantia contratual, é estabelecida pelo CDC como complementar à legal, e deve ser
constatada em termo escrito. O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e
explicar de forma apropriada em que consiste a garantia, sua a forma, o prazo, os lugares em
que pode ser solicitada e os custos que cabem ao consumidor, devendo o fornecedor conferir
essas informações no ato do fornecimento em documento escrito, acompanhado de manual de
instrução, de instalação e uso do produto.
É necessário destacar também o Código Civil Brasileiro, a lei 10.406/02 que

regulamenta a legislação aplicável às relações civis. De maneira geral, este determina no Art.
618 que o construtor responde durante cinco anos pela solidez e segurança da edificação,
garantindo assim que nesse prazo, nenhum risco afetará a habitabilidade do morador. No Art.
1348, também é atribuído ao síndico a responsabilidade de cuidar e zelar a respeito da
conservação da edificação, inclusive certificar que todos os serviços necessários para garantir
a conservação da edificação serão executados.
3.2 INDICAÇÕES DA ABNT NBR 14037:2011 - RECOMENDAÇÕES E ELABORAÇÃO

DO MANUAL
A ABNT NBR 14037 (ABNT,2011) determina quais são as exigências para a concepção
e apresentação dos assuntos que devem fazer parte do manual de uso, operação e manutenção
das edificações, que é de responsabilidade do construtor. Segundo esta, o manual deve conter
obrigatoriamente: informações das características técnicas da edificação construída; as
estratégias necessárias para a conservação, uso e manutenção do imóvel, assim como para o
funcionamento dos equipamentos; determinações para os proprietários e o condomínio sobre
as imposições quanto à execução de atividades de manutenção e conservação, e de premissas
de utilização da edificação; precaver a ocorrência de falhas ou acidentes causadas pelo uso
inadequado e colaborar para que a edificação alcance a vida útil determinada em projeto.
Além disso, o manual deve ser escrito em linguagem simples e direta, deve conter
informações sobre os prazos de garantia e condições de perda, memorial descritivo da
construção, relação de fornecedores e projetistas, procedimentos de uso e limpeza, informações
sobre segurança e documentos técnicos e legais (ABNT NBR 1437, 2011).
28
3.3 INDICAÇÕES DA ABNT NBR 5674
A ABNT NBR 5674 (ABNT, 2012) entrou em vigor em 25 de agosto de 2012 e descreve
a obrigatoriedade de existir o planejamento anual de manutenções da edificação, além de
estabelecer processos para o controle de documentações. Ela também define critérios que
contribuem para preservar as características iniciais da edificação e prevenir também a perda
de desempenho em função da degradação patrimonial. É importante destacar que a norma
também estabelece que imóveis existentes antes da vigência da norma, devem se adequar e criar
o seu plano de gestão.
Dessa forma, para uma gestão de manutenção eficiente, é estabelecido que esta deve
considerar tipologia, uso efetivo, tamanho e complexidade, e também localização e implicações
da edificação. Assim, percebe-se a necessidade de um plano de gestão já que este deve
coordenar e garantir que os diferentes tipos de manutenção sejam realizados.
Dentro desse contexto, é necessário definir os conceitos de empresa capacitada, empresa

especializada ou equipe de manutenção local. Pois a ABNT NBR 5674 (ABNT, 2012) atribui
à esses a responsabilidade sobre a execução do serviço. Portanto, temos que:
• empresa capacitada: pessoa física ou jurídica que tenha treinamento, instrução e

responsabilidade de profissional autorizado e que exerça função sob supervisão de outro
profissional;
• empresa especializada: pessoa jurídica ou autônomo que desempenhe cargo no qual é
necessário qualificação e conhecimento técnico específicos;
• equipe de manutenção local: pessoas que, ao receber orientação, praticam diferentes
serviços sempre priorizando os conhecimentos de prevenção de riscos e acidentes.
Assim, no Anexo A da ABNT NBR 5674 (ABNT, 2012) é sugerido a alguns serviços
uma periodicidade de manutenção e também a responsabilidade pela execução da manutenção,
conforme o Quadro 2, extraído do anexo da norma:
29
Quadro 2 - Exemplo de modelo não restritivo para a elaboração de manutenção preventiva

de uma edificação hipotética
Equipe de manutenção
Jardim Manutenção geral
local/Empresa Capacitada
Fazer teste de funcionamento dos
sistema de ventilação conforme Equipe de manutenção local
Pressurização da instruções do fornecedor e projeto
escada Fazer manutenção geral dos
sistemas conforme instruções do Empresa especializada
fornecedor
Equipamentos Banheira de Fazer teste de funcionamento
Equipe de manutenção local
industrializados hidromassagem/Spa conforme instruções do fornecedor
Manutenção recomendada pelo
Ar-condicionado fabricante e atendimento à Empresa especializada
legislação vigente
Efetuar teste de funcionamento de
Iluminação de
todo o sistema conforme instruções Equipe de manutenção local
A cada mês
emergência
do fornecedor
Fazer manutenção geral dos
Automação de portões sistemas conforme instruções do Empresa especializada
fornecedor
Sistema de
Dados, informática,
Automação
voz, telefonia, vídeo, Verificar o funcionamento conforme Equipe de manutenção
TV, CFTV, e instruções do fornecedor local/Empresa Capacitada
segurança perimetral
Pedras naturais
Revestimento de Verificar e, se necessário, encerar
(mármore, granito e Equipe de manutenção local
parede, piso e teto as peças polidas
outros)
Limpar o sistema das águas pluviais
Ralos, grelhas, calhas e e ajustar a periodicidade em função
Equipe de manutenção local
Sistemas canaletas da sazonalidade, especialmente em
Hidrossanitários época de chuvas intensas
Testar seu funcionamento,
Bombas de incêndio Equipe de manutenção local
observada a legislação existente
3.4 INDICADORES DE EFICIÊNCIA NO SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO
Segundo a ABNT NBR 5674 (ABNT,2012), é indicado que o sistema de gestão de

manutenção possua indicadores de eficiência com o objetivo de avaliar: a relação entre custo e
tempo estimados na fase de planejamento e efetivamente concretizados, o percentual de sucesso
das intervenções, medido pelos casos de retrabalho necessário, a relação ao longo do tempo do
custo x benefício ocasionado pelas manutenções, a preservação do valor da edificação durante
sua vida útil.
Mourthé (2013) também cita que pode-se constatar a eficácia da gestão dos sistema de
manutenção a partir dos seguintes indicadores: atendimento aos requisitos e critérios de
30
desempenho da ABNT NBR 15575 (ABNT, 2013), prazo entre a identificação da patologia e a
finalização de sua manutenção, tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e
intervenções de emergência, frequência das inspeções prediais de uso e manutenção,
estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção e registros das inspeções.
4 ESTUDOS RELACIONADOS À MANUTENÇÃO
4.1 AVALIAÇÃO DOS CHAMADOS DE PÓS-OBRA EM EDIFÍCIOS RECÉM

HABITADOS
Lepesqueur e Ribeiro (2016) analisaram as quantidades de manutenção aplicada pelos

departamentos de pós obra de duas empresas, nomeadas por A e B, em edificações com até 3
anos de manutenção, compreendendo o período de junho de 2013 até junho de 2016.
Foram selecionados 6 empreendimentos de cada empresa para avaliação, que além de

possuírem áreas construídas diferente, existe também uma diversificação dos sistemas, porém,
para padronização, os chamados analisados foram dispostos em divisões dos sistemas, sendo
os seguintes: instalações hidráulicas, instalações elétricas, impermeabilização,
fissuras/rachaduras, equipamentos (jacuzas, churrasqueiras a gás), pintura, ar condicionado,
automação, dry wall, esquadria de alumínio, esquadria de ferro, esquadria de madeira, forro de
gesso, instalações de gás, louças/metais, revestimento de piso, paisagismo, fachada, SPDA e
vidros.
Dessa forma, eles criaram índices de manutenção com base na quantidade de chamados
por área dos edifícios e também em razão do ano de manutenções realizadas para padronizar os
itens de análise e desenvolver um parâmetro estatístico para compatibilizar as interferências e
particularidades de cada empreendimento. Os mesmos observaram a necessidade de multiplicar
o resultado da equação por 1000 devido os valores resultantes serem muito pequenos e também
utilizaram a média aritmética como método estatístico de análise.
Assim, Lepesqueur e Ribeiro (2016) concluíram que, apesar de empresas diferentes, o

sistema de Instalações Hidraúlicas foi o sistema com o maior número de manutenções tanto na
empresa A como na B, seguido pelo sistema de revestimento cerâmico para A e instalações
elétricas para B. Porém, o sistema de instalações elétricas da empresa B foi mais alto devido a
execução incorreta na instalação do circuito elétrico de um empreendimento em específico
(2B). O que ocasionou a diferença na análise geral entre as empresas.
31
Através da média aritmética, foi estabelecido um índice médio para verificar o

comportamento das manutenções através de uma observação geral dos empreendimentos e por
empresa, o índice médio calculado para empresa A foi 4,38, e índice médio da empresa B foi
7,70 o resultado foi disposto nas Figuras 4 e 5.
Figura 4 - Índice de manutenção por empreendimento e índice médio - Empresa A
Fonte: Lepesqueur e Ribeiro (2016)
Figura 5 - Índice de manutenção por empreendimento e índice médio - Empresa B
Ao analisar os empreendimentos por ano de manutenção, foi verificado que existem

obras que no 1º ano de manutenção tiveram um índice menor que nos respectivos anos,
justificado pelo início da ocupação, pois a edificação não estava com sua capacidade máxima
atingida. Diferente do que aconteceu nas obras 1B e 6B que iniciaram seu 1º ano de manutenção
com o índice maior, já que foi o ano com a maior ocorrência de ocupação. Os resultados são
apresentados na Figura 6.
32
Figura 6 - Índice de manutenção por ano para as empresas A e B
Para o empreendimento 2B, verificou-se que no primeiro e no segundo ano de

manutenção houve um índice grande, reduzindo de 9,76 no segundo ano para 3,99 no terceiro
ano. Lepesqueur e Ribeiro (2016) explicam que no segundo ano de manutenção houve a
intervenção da equipe de pós obra, como já citado anteriormente, pois foi necessário a execução
de ações preditivas na instalação elétrica da tomada de um fogão por indução. Assim, foi
possível concluir que após as intervenções realizadas, seria possível observar uma possível
redução do índice apresentando uma tendência no comportamento conforme demonstrado para
as obras 1B e 6B de forma decrescente, pois com o passar do tempo, as manutenções que são
realizadas solucionam os problemas frequentes reduzindo o número de chamados e também os
prazos de garantia vão chegando ao fim. As demais obras da empresa A também tiveram
resultados aceitáveis, pois os índices permaneceram estáveis com pouca variação.
4.2 UTILIZAÇÃO DA SIMULAÇÃO HIGROTÉRMICA NA PREVISÃO DE VIDA ÚTIL

E MANUTENÇÃO DE FACHADAS: ESTUDO DE CASO EM BRASÍLIA-DF
Apesar de ser um estudo voltado para manutenção em fachadas, em que o objetivo

deste consiste na utilização da simulação higrotérmica para a previsão de vida útil de fachadas
de revestimentos cerâmicos, Alves e Pereira (2017) realizaram um comparativo nos prazos de
manutenção descritos no manual do CBIC e nos prazos estipulados por Belisário (2016), além
de comparar também com o Manual de Uso, operação e manutenção fornecido pela construtora.
Dessa forma, observou-se que, conforme o manual da CBIC, a integridade dos rejuntes
de pisos, paredes, tetos, soleiras e ralos deve ser verificada a cada 1 ano, e esta foi a mesma
33
periodicidade apontada por Belisário (2016). Já para lavagem da fachada juntamente com a
verificação dos elementos de vedação do sistema de revestimento cerâmico, o prazo apontado
por Belisário é de a cada 10 anos, enquanto o CBIC aponta um período de 3 anos, sendo este
um prazo mais condizente.
Ao comparar os prazos com o Manual elaborado pela construtora, são pospostas a

revisão e repintura das áreas externas a cada 3 anos. O que está de acordo com o manual da
CBIC, porém, em contrapartida, Belisário (2016) aponta que a pintura deverá ser substituída a
cada 8 anos, mas devendo ser realizadas inspeções para verificar as pinturas a cada 2 anos.
Assim, deve-se considerar os prazos de manutenção apontados pela construtora, pois são os
prazos mais condizentes com as necessidades dos edifícios.
Para as ações de manutenção de esquadrias, a construtora determinou a periodicidade

de 1 ano, devendo ser realizada a limpeza geral. Prazo estabelecido também pelo Manual da
CBIC e Belisário (2016). Mas em contrapartida Belisário (2016), traz uma periodicidade de
inspeções dos elementos das fachadas na qual se deve verificar áreas propensas a fissuração
horizontal e vertical a cada 2 anos, devem ser realizadas inspeções específicas para anomalias
identificadas em vistorias anteriores a cada 3 anos, inspeções para verificar a situação geral da
fachada a cada 10 anos, vistoria visuais a cada 1 ano, realizadas pelos usuários, inspeções
técnicas de áreas gerais como, esquadrias, juntas, descolamentos cerâmicos e eflorescências a
cada 1 ano, entre outras.
Assim, Alves e Pereira (2017) concluem que os prazos de manutenção preditiva

definidos pela construtora, além de serem bons estão dentro dos prazos definidos em normas e
manuais vigentes, porém falta um detalhamento das atividades e das inspeções. Enquanto
Belisário (2016) define um prazo da manutenção preventiva demasiadamente extenso, porém
apresenta uma diversidade de inspeções para diferentes elementos da fachada.
34
5 METODOLOGIA
Serão quantificados os dados de problemas encontrados nas obras de uma grande

construtora de Brasília-DF, que por motivo de sigilo não terá seu nome divulgado, obtidos por
meio de chamados feitos por moradores e síndicos de edificações para a equipe de pós-obra da
respectiva construtora. Para que seja possível realizar uma análise quantitativa e qualitativa
destes dados, o que possibilitará identificar a maior incidência de problemas, levando em
consideração o fator tempo e tipo de anomalia encontrada. Este tipo de estudo possibilitará a
correta definição de padrões de manutenção à serem especificados no Manual de Uso e
Operação dos edifícios. A metodologia pode ser explicada conforme o fluxograma apresentado
na Figura 7.
Figura 7 - Fluxograma da metodologia
Sugestão de mel orias para o

manual e definição de padrões para omparação dos resultados com
atividades de anutenção outros trabal os
Fonte: Autores
5.1 DEFINIÇÃO DOS EDIFÍCIOS E LEVANTAMENTO DOS DADOS
Foram selecionados 10 empreendimentos e, para que estes não fossem expostos, seus
respectivos nomes não foram disponibilizados, então optou-se por nomeá-los como A, B, C, D,
E, F, G, H, I, J.
35
Tabela 4 - Dados dos empreendimentos
Empreendimento Data do Habite-se Localização Quant. De chamados

A Março de 2012 Águas Claras 931
Setor de Indústrias
B Abril de 2012 Gráficas 236
C Julho de 2012 Gama 942
D Maio de 2013 Noroeste 509
E Junho de 2013 Noroeste 367
F Setembro de 2014 Samambaia 482
G Novembro de 2014 Noroeste 610
H Novembro de 2015 Goiânia 995
I Julho de 2016 Noroeste 47
J Abril de 2017 Noroeste 19
Fonte: Construtora de Brasília/DF
Assim, foram levantados todos os chamados realizados pelos moradores dessas

edificações à equipe do pós-obra da incorporadora. É importante ressaltar que para o estudo
serão utilizados apenas os chamados abertos dentro dos últimos cinco anos, sendo esses
procedentes e improcedentes, já que a construtora não disponibilizou informação suficiente
para que fosse possível separa-los dessa forma. Assim, as classificações realizadas totalizam
5138 chamados.
5.2 DEFINIÇÃO DOS CRITÉRIOS DE CLASSIFICAÇÃO
Ao fornecer os dados, a construtora também sugeriu alguns tópicos para classificação,

tendo em vista que a mesma já possui um departamento especializado em questões de pós obra
que realiza acompanhamentos e relatórios periódicos dos serviços de assistência técnica
prestados. Os moradores e síndicos solicitam um atendimento de pós obra, e então o
departamento técnico gera um banco de dados contemplando todos os chamados e incidências,
de modo que, ao tomar as providências necessárias, as reincidências de problemas detectados
sejam evitadas, não apenas na edificação em questão, como também em futuros
empreendimentos.
Ao realizar uma análise prévia dos dados, foram elaborados novos parâmetros de
classificação unindo as sugestões da empresa e também a classificação proposta por Lepesqueur
e Ribeiro (2016).
36
5.3 CLASSIFICAÇÃO DOS CHAMADOS
Os chamados analisados serão dispostos de forma que seja possível classificá-los e

filtrá-los por ano, pela edificação e também pela natureza do chamado, como é mostrado na
Tabela 5. Assim, é possível realizar uma análise individual para cada empreendimento e
também uma análise global para que o estudo se torne aplicável para outras edificações com as
mesmas características e sistemas construtivos.
Tabela 5 - Tabela para disposição dos dados
Ano do chamado Ano de Empreendimento Natureza do

manutenção chamado
Fonte: Autores
Conforme disposto no item 4.2, e após realizar uma análise prévia dos chamados,
propõe-se as seguintes categorias de acordo com a Tabela 6.
Tabela 6 - Categorias para classificação e subclassificação dos chamados
Automação
Bancada
Documentação
Equipamentos
Esquadrias
Janela
Porta
Fissuras
Fachada
Interna
Piso da garagem
Gesso
Forro
Parede
Guarda corpo
Fixação
Pintura
Impermeabilização
Infiltração
Por Instalação hidráulica
37
Por trinca
Infra dados e voz
Instalação de ar condicionado
Instalação de gás
Instalação Elétrica
Instalação Hidráulica
Louças
Pia
Vaso
Metais
Acabamento
Oxidação
Outros
Box
Exposição de ferragem
Garagem
Instalação de Incêndio
Mau cheiro
Paisagismo
Pedras Naturais
Pintura
Piso
Caimento
De concreto
Revestimento
Ralo
Entupido
Mau cheiro
Outros
Revestimento Cerâmico
Fachada
Interno
Rejunte
Sistema de aquecimento
SPDA
Tomadas e interruptores
Ventilação mecânica
Vidro
Fonte: Autores
5.4 APLICAÇÃO DE MÉTODOS ESTATÍSTICOS
Para que seja possível aprofundar o estudo, os dados serão analisados através de um
método estatístico denominado Análise de componentes principais (do inglês Principal
38
Component Analisys – PCA), que visa eliminar a redundância de informações de uma matriz
de dados específica, garantindo uma decomposição da base de dados e identificando relações
entre as características extraídas e as originais (SILVA, 2008), assim é possível definir as
variáveis (autovalores) de maior importância dentro do processo, ou seja, verificar se a
matemática consegue destacar algum problema mais preocupante entre todos os sistemas
analisados, a fim de que a construtora possa analisar possíveis problemas crônicos que estejam
ocasionando as devidas falhas.
Uma matriz de dados X, de ordem n x p pode ser aproximada utilizando a PCA, de

forma em que essa é transformada em uma matriz E de ordem n x m, sendo que m são as
componentes principais e p são as variáveis originais, em que m < p. Assim, é interessante
considerar a parcela da variação explicada pelas m componentes principais acima de 90%, ou
seja, podem ser considerados autovalores menores que 1, desde que próximos a 1 (STEINER
et al. 2008).
Para a análise de componentes principais, utilizou-se o software R, que segundo Naveiro

(2016) tem sido amplamente utilizado por estatísticos e mineradores de dados, por ser gratuito
e de fácil aprendizado e implementação. Sua utilização está associada a tarefas simples como
o cálculo da média amostral e também a tarefas complexas como o desenvolvimento de funções
que incorporem modelos de previsão. Para a análise PCA, foi necessário transpor a matriz de
dados original e reescrever as células vazias com o valor zero, já que para rodar o algoritmo no
software, é necessário que o valor das células seja numérico. Logo após, o software calcula a
matriz de covariância para encontrar os autovalores (componentes principais) e os seus
correspondentes autovetores. Nesse caso, os autovetores são os sistemas, ou seja, os sistemas
apresentados nas componentes principais são os que possuem maior peso sobre a amostra total
e se a empresa investigar e detectar possíveis falhas no processo, sejam essas de projeto,
execução ou uso, o número de incidências total pode diminuir nos empreendimentos futuros.
É importante ressaltar que, como os chamados foram obtidos através de ligações

telefônicas, alguns não possuíam informações suficientes para a identificação adequada do
sistema em questão, dessa forma criou-se uma categoria “Outros” para a classificação destes,
possibilitando manter todos os chamados e não alterar a amostra de dados original. Porém, ao
realizar a análise com a PCA, essa categoria influenciou diretamente o resultado, de forma que
esta classificação era um dos sistemas da primeira componente principal. O que quer dizer que
39
esse seria um dos “sistemas” que a construtora precisaria investir para sanar a maior parte dos
problemas e assim, diminuir o número de incidências. Assim, optou-se por realizar uma nova
análise sem a categoria “Outros”, para que fossem analisados apenas os chamados com
informações suficientes para serem classificados.
Além disso, serão adotados os índices utilizados por Lepesqueur e Ribeiro (2016)
citados anteriormente para padronizar os itens de análise e facilitar o exame global e individual
por empreendimento. Assim, torna-se possível realizar um comparativo entre os índices obtidos
para as empresas estudadas por Lepesqueur e Ribeiro e os índices para a empresa desse estudo.
O primeiro será o índice para determinar a razão da quantidade de chamados de um
empreendimento e a quantidade de metros quadrados construídos para este mesmo
empreendimento escolhido. A Equação 1, indica a fórmula utilizada para o cálculo do índice de
manutenção, onde I = índice de manutenção, QC = quantidade de chamados de pós obra, A=
quantidade de metros quadrados construídos, houve necessidade de multiplicar o resultado da
equação por 1000 devido os valores resultantes serem muito pequenos. O segundo índice aborda
a quantidade de chamados realizados em razão do ano de manutenção, assim aborda-se desde
o primeiro ano de manutenção até o sexto, para que seja possível fazer o acompanhamento para
cada edificação ao longo dos anos de uso, conforme Equação 2.
𝑄𝐶 (Equação 1)
𝐼1 = ∗ 1000
𝐴
𝑄𝐶𝑎𝑛𝑜 (Equação 2)
𝐼2 = ∗ 1000
𝐴
5.5 TRATAMENTO DOS RESULTADOS
A disposição dos dados em planilha permite a categorização dos dados em função do

empreendimento, levando em consideração a tipologia, o tempo de entrega e também a data do
registro da solicitação. Assim, será possível verificar a existência de predominâncias quanto à
origem das manifestações patológicas e também observar similaridades entre a quantidade de
manutenções e os sistemas analisados.
Para uma melhor análise dos resultados, os dados das solicitações foram dispostos
conforme a Curva ABC, baseada na lei de Pareto que representa que 20% dos artigos
40
respondem por 80% ou mais do valor do consumo (porém, isso não se trata de uma convenção
fixa), em outras palavras, verifica-se que uma pequena parte dos insumos é responsável pela
maior parte dos investimentos (Szajubok et al., 2006). Essa análise permite agrupar os materiais
em três classes, conforme a ordem de prioridade, conforme a Tabela 7.
Tabela 7 - Classes Curva ABC
Grupo de materiais mais importantes,

que deve ser controlado pela
administração. Embora esses itens
Classe A constituam apenas 20%, ou menos, da
quantidade dos itens em estoque,
representam 70% a 80% do
investimento.
Classe B Grupo de itens em situação

intermediária entre as classes A e C.
Geralmente constitui 20% dos itens,
correspondendo a 20% do valor total em
estoque.
Grupo de itens menos importantes, que

merecem pouco controle por parte da
administração de materiais,
Classe C e representa em média 60% em
quantidade e apenas
10% do investimento total.
Fonte: Szajubok et. al. (2006)
O guia nacional para a elaboração do manual de uso, operação e manutenção das

edificações da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC, 2014), e a ABNT NBR
5674, ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 15575 apresentam algumas orientações para
manutenções preditivas, que sugerem uma periodicidade para a realização de alguns serviços
de inspeção e acompanhamento em alguns sistemas da edificação.
Após dispor os sistemas na curva ABC, pretende-se realizar um comparativo entre os

prazos estabelecidos pelo manual (CBIC, 2014) e pelas normas ABNT citadas anteriormente
com os prazos do modelo do Manual de uso e Operação fornecido pela construtora, conforme
o que foi proposto por Alves e Pereira (2017). Essa análise será apenas para os itens
pertencentes à classe A, partindo da premissa de que esta é a classe dos sistemas mais
41
importantes, que apesar de serem uma pequena parte de um todo, representam a maior parte
dos investimentos.
5.6 SUGESTÃO DE MELHORIAS E DEFINIÇÃO DE PADRÕES
Com os resultados obtidos através dos índices e após a avaliação da periodicidade dos
serviços, espera-se indicar e propor algumas sugestões para a empresa de melhoria no manual
de uso, operação e manutenção, caso seja necessário. No intuito, de contribuir como uma
ferramenta de auxílio para o departamento de pós obra na elaboração de uma avaliação para o
andamento dos serviços prestados e uma melhoria nos programas de vistorias para realização
de manutenções preditivas.
Assim, é possível definir e propor melhorias, não apenas nos prazos como também na
gestão das atividades de pós obra, de forma a contribuir na melhoria contínua dos processos,
proporcionando excelência na execução de futuros empreendimentos em geral.
42
6 ANÁLISE E RESULTADOS
6.1 ANÁLISE DE COMPONENTES PRINCIPAIS (PCA)
Adotando a PCA para validação dos resultados, optou-se por utilizar apenas duas
componentes principais tanto para a análise com a categoria “Outros” quanto para a análise sem
esta. Já que em ambos os casos, as duas primeiras componentes principais explicam mais de
90% dos dados, como dito anteriormente na metodologia. Isso quer dizer que, a amostra de
dados original seria uniforme, caso esses dois componentes principais melhorassem, ou seja,
caso o seu número de incidências diminuísse. Verificou-se, então, a porcentagem de variação
explicada para os componentes principais, e como é possível observar nas Tabelas 8 e 9, os
dois primeiros componentes explicam 95,03% dos dados originais (84,66% do primeiro fator e
10,37% do segundo fator) para a análise com a categoria “Outros” e 92,97% dos dados originais
(82,09% da primeira e 10,88% da segunda componente) para a análise sem a categoria
“Outros”. Ou seja, se a construtora investigar e sanar todas as falhas dos autovetores (sistemas)
que compõem as duas componentes principais, as incidências de chamados seriam reduzidas
em 95% e 92% respectivamente.
Tabela 8 - Variação das componentes principais (análise 1)
ANÁLISE COM A CATEGORIA

OUTROS
Autovalor % % Var.
(Componente) Variação acumulada
1 84,66 84,66
2 10,37 95,03
3 0 95,03
4 0,31 95,34
5 1,3 96,64
6 1,43 98,07
7 0,9 98,97
8 0,76 99,73
9 0,11 99,84
10 0,16 100
Fonte: Autores
Tabela 9 - Variação das componentes principais (análise 2)
ANÁLISE SEM A CATEGORIA OUTROS

Autovalor % Var.
% Variação
(Componente) acumulada
1 82,09 82,09
43
2 10,88 92,97
3 0,31 93,28
4 0,06 93,34
5 1,68 95,02
6 2,96 97,98
7 0,62 98,6
8 0,78 99,38
9 0,62 100
Fonte: Autores
Assim, é possível observar nas Tabelas 10 e 11, que os fatores que possuem maior
peso nas primeiras componentes das duas análises são variáveis relacionadas à questões
hidráulicas, tendo em vista que grande parte dos chamados para ralo, louças e esquadrias
envolvem descrições dos moradores que compreendem problemas com vazamento e/ou
infiltração.
Tabela 10 – 1ª análise: Autovetores das Componentes principais (A1 e A2)
ANÁLISE COM A CATEGORIA OUTROS

COMPONENTE A1 COMPONENTE A2
Instalação Hidráulica Louças
Ralo Infiltração
Esquadrias Piso
Louças Ralo
Piso Instalação Hidráulica
Outros Esquadrias
Fonte: Autores
Tabela 11 – 2ª análise: Autovetores das Componentes Principais (B1 e B2)
ANÁLISE SEM A CATEGORIA OUTROS

COMPONENTE B1 COMPONENTE B2
Louças Louças
Ralo Infiltração
Instalação Hidráulica Piso
Esquadrias Ralo
Infra dados e voz Instalação Hidráulica
Piso Esquadrias
Infiltração Infra dados e voz
Instalação Elétrica Instalação Elétrica
Fonte: Autores
44
Assim, ao calcular a matriz de correlação, é possível obter o gráfico apresentado na

Figura 8, que indica que os sistemas das possíveis componentes principais possuem uma
correlação alta entre si, o que torna-se uma forma de validar o resultado da PCA. Assim,
observa-se no gráfico e correlação, 1 significa uma correlação positiva perfeita, 0 significa
ausência de correlação e -1, uma correlação negativa perfeita.
Figura 8 - Correlações das variáveis
Fonte: Autores através do Software R
É importante ressaltar que correlação não implica em casualidade. A Figura 8 indica

que, por exemplo, ventilação mecânica e instalação elétrica apresentam uma correlação alta,
porém são dois sistemas que aparentemente não possuem nenhuma similaridade com o outro.
Em outras palavras, a correlação não indica que um é consequência do outro, ou que A causou
B, porém indica que pode ou não existir uma causa para os dois, podendo essa ser direta ou não.
Ou seja, aparentemente não existe uma relação causa-efeito entre esses dois sistemas,
45
por exemplo, porém existe uma correlação, o que indica que pode ou não existir efeitos raros
que tenham ocasionado uma possível causa entre os sistemas.
Assim, pretende-se com a PCA, indicar para a empresa um possível alerta e a

necessidade de estudos e levantamentos para determinar relações de casualidade dos sistemas,
o que requer investigações adicionais.
6.2 ANÁLISE COM OS ÍNDICES PROPOSTOS POR LEPESQUEUR E RIBEIRO (2016)
A Tabela 12 apresenta a área de cada edifício abordado neste estudo. Assim, foi
possível estabelecer índices conforme a Equação 1, que apresenta a razão entre a quantidade de
chamados realizados pela área total construída em metros quadrados de cada edifício.
Tabela 12 - Áreas construídas dos empreendimentos
Empreendimento Área total construída (m²)

A 43885,94
B 24972,53
C 41232,54
D 23228,55
E 16342,33
F 41083,69
G 23305,8
H 75840,29
I 14442,69
J 23081,7
Fonte: Construtora de Brasília
A tendência esperada era que os edifícios com maior área construída fossem os que
apresentassem maior índice, porém ao seguir essa máxima o edifício H seria o recordista de
manutenções, já que este possui a maior área (75840,29m²) em relação aos outros edifícios. Além
disso, o edifício E possui uma área relativamente menor do que o edifício B, porém, o seu índice
de manutenções é igual a 22,46 e apresenta uma elevação muito maior quando comparada ao
B, que mesmo com uma área maior, possui o índice de 9,45, que além de menor também está
abaixo do índice de manutenções que é 15,30. É possível realizar essa observação através da
Figura 9, que também demonstra através do comparativo de índices por áreas, que as obras A,
C, D, E e G apresentam índices maiores do que a média dos edifícios em geral. E que os
edifícios I e J apresentam índices muito menores em relação a média, 3,25 e 0,82
respectivamente, o que pode-se explicar por estarem nos primeiros anos, e a taxa de ocupação
46
de moradores pode não ser tão grande se comparada a outros. Assim, torna-se necessário avaliar
de forma mais específica os edifícios A, C, D, E e G.
Figura 9 - Índice por área do edifício
30,00
26,17
25,00 22,85
21,91 22,46
21,21
20,00
15,30 15,30 15,30 15,30 15,30 15,30 15,30 15,30 15,30 15,30
15,00 13,12
11,73
9,45
10,00
5,00 3,25
0,82
0,00
A B C D E F G H I J
ÍNDICE EDIFÍCIO ÍNDICE MÉDIO
Fonte: Autores
Avaliando de forma específica os sistemas para os edifícios especificados na figura 9,

é possível perceber que para os edifícios D, E e G existe uma tendência em que os quatro
primeiros sistemas com maior número de ocorrências são Infiltração, Esquadrias, Louças e
Instalação Hidráulica, e conforme a Tabela 13 é perceptível que infiltração é o sistema com
maior número de ocorrências em todos os edifícios.
Tabela 13 - Chamados com maior incidência
CHAMADOS COM MAIOR INCIDÊNCIA

A C D E G
1 Infiltração Infiltração Infiltração Infiltração Infiltração
2 Louças Instalação elétrica Esquadrias Esquadrias Esquadrias
3 Fissuras Documentação Louças Louças Louças
Instalação Instalação Instalação
4 Ralo Esquadrias hidráulica hidráulica hidráulica
Instalação
5 elétrica Fissuras Outros Outros Outros
Instalação Revestimento
6 hidráulica Cerâmico Ralo Ralo Fissuras
7 Piso Louças Piso Ralo
8 Esquadrias Outros
47
Fonte: Autores (Os gráficos referentes aos chamados para esses edifícios encontram-
se no apêndice B)
Segundo Lepesqueur e Ribeiro (2016), este alerta gerado a partir do índice de

manutenção mais alto comparado aos outros empreendimentos, auxilia o departamento de pós
obra na tomada de decisões. Podendo gerar planejamentos de manutenções preventivas,
investigando as causas através de vistorias técnicas para encontrarem as causas dos problemas
mais incidentes dos sistemas avaliados, evitando assim as manutenções corretivas e
proporcionando a correção dos erros e diminuição do número de chamados.
Para que seja possível a comparação dos índices da empresa em estudo com as empresas
estudadas por Lepesqueur e Ribeiro (2016) faz-se necessário também a análise conforme a
equação 2 citada anteriormente na metodologia, que calcula índice relativo à quantidade de
chamados pós obra em razão do ano de manutenção. Assim, é possível analisar o
comportamento dos serviços de manutenção para cada obra de um modo geral, em relação ao
ano de manutenção. É possível observar os resultados obtidos através dessa análise na Figura
10.
Figura 10 - Gráfico do índice por ano de manutenção
14
12
10
0
A B C D E F G H I J
1º ANO DE MANUTENÇÃO 2º ANO DE MANUTENÇÃO 3º ANO DE MANUTENÇÃO

4º ANO DE MANUTENÇÃO 5º ANO DE MANUTENÇÃO 6º ANO DE MANUTENÇÃO
Fonte: Autores
Percebe-se que grande parte dos empreendimentos apresentam um alto índice no 2º ano
de atividades de manutenções realizadas, apresentando um comportamento decrescente nos
48
anos seguintes, exceto para os edifícios E e F que apresentaram um índice maior no 3º ano de
manutenção.
Em seguida realizou-se a comparação entre os índices das empresas estudadas por

Lepesqueur e Ribeiro (2016), nomeadas por A e B e a empresa abordada neste estudo, nomeada
por C. Dessa forma, verificou-se a razão entre a soma de todos os chamados realizados e a área
total de todos os empreendimentos de cada empresa. Assim, temos que a empresa A obteve um
número total de 461 chamados para uma área total de 107913,00m², a empresa B teve 1014
chamados e uma área de 143480,46m² e para a empresa C, 5138 chamados para uma área de
327416,10m². Assim, observa-se que enquanto a empresa A apresentou um índice de 4,38 e a
empresa B de 6,3, a empresa C apresentou o valor de 10,99, que representa 60% a mais que a
empresa A e 42% maior que a B. Os chamados foram contabilizados por três anos nas empresas
A e B e por cinco anos na empresa C, o que ocasionou um número maior de chamados e um
índice mais significativo comparado as outras empresas. O que pode ser ilustrado melhor ao
observar a Figura 11.
Figura 11 - Índice por área geral por empresa
Fonte: Autores
Para comparar os índices por ano de manutenção, verificou-se a razão entre a soma de
todos os chamados realizados no 1º, 2º e 3º ano de manutenção, respectivamente e a área total
dos empreendimentos de cada empresa. Assim, percebe-se que para o 1º ano de manutenção, a
empresa A apresentou um índice de 0,398, a empresa B, 1,896 e a empresa C, 2,819. Para o 2º
ano, 1,177, 2,209 e 7,351 para A, B e C, respectivamente, e 1,232, 2,962 e 3,213 para o 3º ano
de manutenção. Percebe-se então que a empresa A apresenta o melhor desempenho em relação
a chamados em fase de pós obra e que durante o 1º e o 3º ano de manutenção, a empresa B e C
possuem índices relativamente consideráveis quando comparados entre si, porém no segundo
49
ano de manutenção, a empresa C apresenta um índice 84% maior que a empresa A e 70% maior
que a empresa B. É mostrado na Figura 12, a comparação entre esses índices.
Figura 12 - Índice de manutenção por empresa e por ano de manutenção
Fonte: Autores
Lepesqueur e Ribeiro (2016) afirmam que o baixo índice de manutenções da Empresa

A é devido a atuação de um sistema de gestão de qualidade (SGQ), que acompanha de forma
minuciosa os sistemas operacionais da empresa em questão e um controle maior do banco de
dados desta, garantindo uma melhoria contínua. Diante disso, percebe-se então, a necessidade
de implantação de um sistema de gestão de qualidade, pois o impacto de um mal gerenciamento
dos processos de manutenção influencia diretamente no prazo da obra e também o custo da
mesma (ALMEIDA, 2017).
6.3 CURVA ABC E ANÁLISE DE PRAZOS
A Curva ABC é uma ferramenta de gestão e quando aplicada em uma empresa ela
permite ao gestor se dedicar de forma mais direcionada às suas atividades. Com isso, esta
análise cria a possibilidade de gerar mais lucratividade, melhorar o relacionamento com clientes
e utilizar de maneira mais consciente o dinheiro da empresa. A análise ABC consiste na divisão
de itens de acordo com três grupos, estes serão classificados em:
• Classe A: Itens que representam 50% do valor total de chamados;

• Classe B: Itens que representam 80% do valor total de chamados;
• Classe C: Itens que representam 100% dos chamados.
50
Após o cálculo das porcentagens individuais e porcentagens acumuladas, foi feita a

classificação dos itens conforme as classes, e assim obteve-se o gráfico da Figura 13 que
representa a Curva ABC dos chamados da construtora:
Figura 13 - Gráfico Curva ABC
Fonte: Autores
Infiltração, Louças, Esquadrias e Instalações hidráulicas são os itens que representam a

classe A da curva e necessitam de maior atenção por parte da construtora. A partir disso, esses
itens serão o foco da análise e comparação de prazos de manutenção, utilizando o guia nacional
para a elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações da Câmara
Brasileira da Indústria da Construção (CBIC, 2014), a ABNT NBR 5674, ABNT NBR 14037
e ABNT NBR 15575, a fim de propor melhorias para o Manual de uso e Operação da
construtora, se necessário. Aferiu-se as seguintes orientações para manutenções preditivas do
guia da CBIC e das normas citadas acima:
Tabela 14 - Rotinas de Inspeções
Sistema Periodicidade Atividade Responsável

Instalações Verificar o nível dos
Equipe de
hidráulicas - água A cada 1 semana reservatórios, o
manutenção local
potável funcionamento das
51
torneiras de boia e a chave

de boia para controle de
nível
Verificar o nível dos
Instalações reservatórios e o
hidráulicas - sistema funcionamento das Equipe de
A cada 1 semana
de combate a torneiras de boia e a chave manutenção local
incêndio de boia para controle do
nível
Utilizar e limpar as
bombas em sistema de
Instalações rodízio, por meio da chave
Equipe de
hidráulicas - água A cada 15 dias de alternância no painel
manutenção local
potável elétrico (quando o quadro
elétrico não realizar a
reversão automática)
Verificar a estanqueidade
Instalações e a pressão especificada
Equipe de
hidráulicas - água A cada 15 dias para a válvula redutora de
manutenção local
potável pressão das colunas de
água potável
Verificar a estanqueidade Equipe de
do sistema manutenção local
Acionar a bomba de
incêndio por meio do
Instalações
dreno da tubulação ou da
hidráulicas - sistema
A cada 1 mês botoeira ao lado do
de combate a Equipe de
hidrante. Devem ser
incêndio manutenção local
observadas as orientações
da companhia de seguros
do edifício ou do projeto
específico de instalações
A cada 1 mês ou
Instalações Verificar e limpar os ralos
cada uma semana Equipe de
hidráulicas - água e grelhas das águas
em épocas de manutenção local
não potável pluviais e calhas
chuvas intensas
Limpar os reservatórios de
A cada 3 meses
Instalações água não potável e
(ou quando for Equipe de
hidráulicas - água realizar eventual
detectada alguma manutenção local
não potável manutenção do
obstrução)
revestimento impermeável
Verificar funcionalidade Equipe de
A cada 6 meses
do extravasor ( ladrão) manutenção local
52
dos reservatórios,
evitando entupimentos por
incrustações ou sujeiras
Verificar mecanismos Equipe de
internos da caixa acoplada manutenção local
Verificar a estanqueidade Equipe de
dos registros de gaveta manutenção local
Abrir e fechar
completamente os
registros dos subsolos e
Equipe de
Instalações cobertura (barrilete) para
manutenção local
hidráulicas - água evitar emperramentos e
potável mantendo- -os em
condições de manobra
Limpar e verificar a
Equipe de
regulagem dos
manutenção local
mecanismos de descarga
Efetuar manutenção nas
Empresa
bombas de recalque de
especializada
água potável
Limpar os aeradores
Equipe de
(bicos removíveis) das
manutenção local
torneiras
Verificar o sistema de
pressurização de água, a
regulagem da pressão,
reaperto dos componentes
Instalações
e parametrização dos Empresa
hidráulicas - água A cada 6 meses
sistemas elétricos e especializada
potável
eletrônicos e, caso haja
necessidade, proceder
ajustes e reparos
necessários
Abrir e fechar
completamente os
registros dos subsolos e
Equipe de
cobertura (barrilete),
Instalações manutenção local
evitando emperramentos e
hidráulicas - água A cada 6 meses
mantendo-os em
não potável
condições de manobra
Limpar e verificar a
Equipe de
regulagem dos
manutenção local
mecanismos de descarga
53
Efetuar manutenção nas

bombas de recalque de Empresa
esgoto, águas pluviais e especializada
drenagem
A cada 6 meses Limpar os reservatórios e
(ou quando fornecer atestado de
ocorrerem indícios potabilidade OBS.: Isolar
Instalações
de contaminação as tubulações da válvula Empresa
hidráulicas - água
ou problemas no redutora de pressão especializada
potável
fornecimento de durante a limpeza dos
água potável da reservatórios superiores,
rede pública) quando existentes
Limpar os filtros e efetuar
A cada 6 meses ou
Instalações revisão nas válvulas
conforme Empresa
hidráulicas - água redutoras de pressão
orientações do especializada
potável conforme orientações do
fabricante
fabricante
Verificar se as bombas
submersas (esgoto e águas
pluviais/ drenagem) não
estão encostadas no fundo
do reservatório ou em Equipe de
contato com depósito de manutenção
resíduos/solo no fundo do local/empresa
A cada 6 meses
reservatório, para evitar especializada
nas épocas de
Instalações obstrução ou danos nas
estiagem e
hidráulicas - água bombas e consequentes
semanalmente nas
não potável inundações ou
épocas de chuvas
contaminações.
intensas
Em caso afirmativo,
contratar empresa
especializada para limpar
Empresa
o reservatório e regular a
especializada
altura de posicionamento
da bomba através da corda
de sustentação.
da válvula de descarga, Equipe de
Instalações torneira automática e manutenção local
hidráulicas - água A cada 1 ano torneira eletrônica
potável Verificar as tubulações de
Equipe de
água potável para detectar
manutenção
obstruções, perda de
54
estanqueidade e sua local/empresa

fixação. Recuperar sua especializada
integridade onde
necessário
Verificar e, se necessário,
substituir os vedantes
(courinhos) das torneiras,
Equipe de
misturadores e registros
manutenção local
de pressão para garantir a
vedação e evitar
vazamentos
Verificar o funcionamento
do sistema de
aquecimento individual e Empresa
afetar limpeza e capacitada
regulagem, conforme
legislação vigente
Verificar as tubulações de
captação de água do Empresa
jardim para detectar a capacitada/
presença de raízes que Empresa
possam destruir ou entupir especializada
as tubulações;
Instalações da válvula de descarga, Equipe de
hidráulicas – água A cada 1 ano torneira automática e manutenção local
não potável torneira eletrônica;
Verificar as tubulações de
água servida, para detectar
Empresa
obstruções, perda de
capacitada/
estanqueidade, sua
Empresa
fixação, reconstituindo
especializada
sua integridade onde
necessária.
Verificar as condições das
Geradores de água instalações para detectar Equipe de
Diariamente
quente existência de vazamentos manutenção local
de água ou gás
Limpar e regular os
Geradores de água sistemas de queimadores e Empresa
A cada 2 meses
quente filtros de água, conforme capacitada
instruções dos fabricantes
55
Verificar as esquadrias
Empresa
para identificação de
Esquadrias de Ferro capacitada/
A cada 6 meses pontos de oxidação e, se
e Aço Empresa
necessário, proceder
especializada
reparos necessários
Esquadrias de Ferro Verificar e, se necessário, Empresa
e Aço executar serviços com as capacitada/
A cada 1 ano
mesmas especificações da Empresa
pintura original especializada
Esquadrias de Ferro Empresa
A cada 1 ano
e Aço Verificar vedação e capacitada/
fixação dos vidros Empresa
especializada
Efetuar limpeza geral das
Esquadrias de Equipe de
A cada 3 meses esquadrias e seus
Alumínio manutenção local
componentes
Esquadrias de Reapertar os parafusos Empresa
A cada 1 ano ou
Alumínio aparentes de fechos, capacitada/
sempre que
fechaduras ou puxadores e Empresa
necessário
roldanas especializada
Verificar nas janelas
Maxi-air a necessidade de
regular o freio. Para isso,
abrir a janela até um ponto
intermediário (± 30º), no
qual ela deve permanecer
Esquadrias de Equipe de
A cada 1 ano ou parada e oferecer certa
Alumínio manutenção local/
sempre que resistência a movimento
Empresa
necessário espontâneo. Se necessária,
capacitada
a regulagem deverá ser
feita somente por pessoa
especializada, para não
colocar em risco a
segurança do usuário e de
terceiros
Verificar a presença de
Esquadrias de fissuras, falhas na vedação Empresa
Alumínio e fixação nos caixilhos e capacitada/
A cada 1 ano
reconstituir sua Empresa
integridade onde for especializada
necessário
56
Fonte: Guia nacional para a elaboração do manual de uso, operação e manutenção das
edificações da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC, 2014), ABNT NBR 5674, ABNT
NBR 14037 e ABNT NBR 15575
Já o manual de uso, operação e manutenção apresentado pela construtora, traz as

seguintes atividades de manutenção preditiva conforme Tabela 15.
Tabela 15 - Manutenção Preventiva
Manutenção preventiva
Item Descrição Periodicidade
Limpeza geral da esquadria (zona urbana) 1 vez ao ano
Limpeza dos orifícios dos trilhos inferiores 1 vez a cada 3 meses

Esquadrias
Reapertar parafusos aparentes dos fechos 1 vez ao ano
de alumínio
Regulagem e nivelamento das partes móveis 1 vez ao ano
Regulagem do freio 1 vez ao ano

Manutenção de portões de entrada e saída -
Esquadrias conferir rolamento, engraxar peças móveis e A cada 3 meses
de Ferro trilhos e conferir alinhamento
Manutenção de portas de ferro A cada ano
Verificar os sifões das louças, tanques e pias A cada 6 meses
Verificar e limpar os ralos (observar encaixe
A cada 15 dias
correto para evitar mal cheiro)
Trocar os vedantes das torneiras, misturadores
A cada ano
de lavatório e de registros de pressão
Limpar os aeradores (bicos removíveis) A cada 6 meses
Instalações Limpar e verificar a regulagem do mecanismo
A cada 6 meses
Hidráulicas e de descarga
Louças Verificar graxeta, anéis e estanqueidade dos
A cada ano
registros de gaveta e dos registros de esfera
Verificar a comporta do mecanismo de caixa
A cada ano
acoplada
Manutenção das bombas de água servida e água
Mensal
pluvial
Limpeza das válvulas de retenção e registros de
A cada 6 meses
sistema de água servida
Manutenção das bombas de água potável Mensal
57
Limpeza dos reservatórios de água potável

A cada 2 anos
superiores e inferiores
Limpeza e manutenção das bombas de
A cada 6 meses
recirculação
Limpeza das caixas de gordura A cada 6 meses
Manutenção da geradora de água quente
(vazamento de gás, queimadores, diafragma,
Quinzenal
fonte CA-CC, vazamento nas tubulações e
ignitores)
Limpar o crivo do chuveiro A cada ano
Fonte: Manual de Uso, Operação e Manutenção da Construtora
Para a ação de limpeza dos ralos, a construtora determinou o período de 15 dias, já no

guia da CBIC e nas normas podemos verificar, conforme a tabela, a indicação de limpeza a
cada 1 mês ou cada semana em épocas de chuvas intensas. A verificação da estanqueidade dos
registros de gaveta e a verificação dos mecanismos internos da caixa acoplada devem ser
realizadas a cada 6 meses de acordo com o guia da CBIC e as normas, e a cada ano segundo o
manual de uso e operação da construtora. Para a limpeza dos reservatórios de água potável, o
manual da CBIC e as normas indicam sua realização a cada 6 meses (ou quando ocorrerem
indícios de contaminação ou problemas no fornecimento de água potável da rede pública) e o
manual da construtora a cada 2 anos.
Já para o gerador de água quente, a construtora indica que seja feita manutenção
quinzenal e o guia da CBIC e as normas que a verificação das condições das instalações para
detectar existência de vazamentos de água ou gás seja realizada diariamente e a limpeza e
regulagem dos sistemas de queimadores e filtros de água a cada 2 meses. A limpeza geral das
esquadrias é recomendada a cada 3 meses, porém no manual da construtora é indicado sua
realização a cada um ano, sendo considerada a limpeza de três meses apenas dos orifícios dos
trilhos inferiores.
Para as seguintes atividades constatou-se a mesma indicação de periodicidade: trocar

os vedantes das torneiras, misturadores de lavatório e de registros de pressão; limpar os
aeradores; limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de descarga; reapertar os parafusos
aparentes de fechos, fechaduras ou puxadores e roldanas das esquadrias de alumínio.
58
Observou-se que alguns prazos de atividades de manutenção preditiva definidos pela

construtora são maiores do que o recomendado pelo guia nacional para a elaboração do manual
de uso, operação e manutenção das edificações da Câmara Brasileira da Indústria da Construção
e pelas normas, sendo estas atividades:
• Verificação da estanqueidade dos registros de gaveta;

• Verificação dos mecanismos internos da caixa acoplada;
• Limpeza dos reservatórios de água potável;
• Limpeza geral das esquadrias.
Além disso, são indicadas ações de manutenção preventiva pela construtora definidas
sem um embasamento e faltam a indicação de atividades presentes no guia da CBIC e nas
Normas.
59
7 PROPOSTA DE MELHORIAS
Diante da dificuldade encontrada para a classificação dos chamados, tendo em vista

que esta foi baseada na descrição feita pelo morador, percebeu-se a necessidade de dados
fundamentados nas informações fornecidas pelos responsáveis do atendimento e assistências
técnicas prestadas aos moradores. Dessa forma, seria possível, não apenas classificar os
chamados com maior clareza e facilidade, como também construir um banco de dados que
possibilitaria a melhoria no processo de gestão dos serviços de manutenção, garantindo à
empresa a possibilidade de se antecipar a possíveis falhas e assim minimizá-las, proporcionando
melhorias na execução de empreendimentos futuros.
Com base nisso, propõe-se também a criação de um banco de dados em uma planilha
dinâmica, como a que é proposta por Cruz (2013), em que o formulário de solicitação de
assistência técnica inicia-se com o preenchimento dos dados cadastrais do usuário como
endereço, nome do empreendimento, número do apartamento, nome do usuário, contatos e
prazos estimados para o atendimento da solicitação pela empresa, conforme as Figuras 14 e 15.
Logo em seguida, existe o campo para descrição da ocorrência no qual já existem filtro pré-
estabelecidos com os sistemas de maior ocorrência, assim é possível filtrar e identificar o
serviço a ser executado, patologia descrita pelo cliente e mais detalhes necessários à realização
da ocorrência, como na Figura 16.
Figura 14 - Sugestão de formulário eletrônico para abertura de novos chamados
Fonte: CRUZ, 2013

60
Figura 15 - (A) Seleção do tipo de serviços; (B) Seleção do tipo de manifestação patológica
detectada
Fonte: CRUZ, 2013
Na sequência, existe um campo "Histórico" no qual é possível descrever todas as

etapas de atendimento, datas de execução de serviços, responsáveis pela assistência técnica,
seguido de um campo opcional para a empresa, em que é possível registrar todas as informações
referentes à custos com mão de obra e materiais para os serviços executados.
Figura 16 - Campo Histórico
Fonte: CRUZ, 2013

61
E por fim, um campo no qual é possível anexar fotos ou documentos ao formulário,

proporcionando um banco de dados visual possibilitando a realização de comparativos para
antes e depois das correções realizadas, conforme é apresentado na Figura 17.
Figura 17 - Campo para anexo de imagens
Fonte: CRUZ, 2013
De acordo com o resultado da Curva ABC, as classificações que apresentaram maior

número de chamados e necessitam de maior atenção são: infiltração, louças, esquadrias e
instalações hidráulicas. Após a análise e comparação dos prazos indicados no manual da
construtora e nos prazos indicados em normas destas classificações, foi possível observar que
o manual da construtora apresenta uma desconformidade em alguns prazos e uma defasagem
na quantidade de informações fornecidas.
Sendo assim, sugere-se adequar os prazos conforme a ABNT NBR 5674, ABNT NBR
14037, ABNT NBR 15575 e o Guia nacional para a elaboração do manual de uso, operação e
manutenção das edificações da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, aumentar o
detalhamento das atividades de manutenção e inspeção que devem ser realizadas e acrescentar
ações recomendadas pelos fabricantes e pelas normas que ainda não estão presentes no manual
entregue pela construtora. Além de facilitar ao usuário a informação sobre o responsável pela
execução dos serviços, se é uma empresa capacitada, especializada ou a própria equipe de
manutenção local.
62
8 CONCLUSÃO
Depois de analisar a questão da manutenção predial sob as diversas perspectivas

apresentadas, é plausível concluir que a prevenção é a solução mais eficaz contra os fatores de
degradação que afetam uma edificação, além de ser a mais econômica, e de proporcionar outros
benefícios para a edificação e seus usuários, tais como, segurança e valorização imobiliária. A
garantia de maior vida útil e de satisfatório desempenho estrutural e funcional só será obtida
através de uma manutenção adequada, a qual deverá fazer parte de uma gestão eficiente.
Através da comparação entre os índices das empresas estudadas por Lepesqueur e

Ribeiro (2016) e a empresa abordada neste estudo e ao observar que a empresa A apresentou
um baixo índice de números de manutenção por causa da atuação de um sistema de gestão da
qualidade, percebe-se então a necessidade desse setor e que a qualidade durante os processos
de execução evita não apenas custos maiores do que os previstos, como também atividades
corretivas e problemas futuros, garantindo melhor desempenho e durabilidade das edificações.
Cruz (2013), ao realizar o levantamento dos chamados de assistência técnica de duas

empresas, concluiu que 80% das solicitações são referentes a apenas cinco grupos de serviços,
sendo eles esquadrias, instalações hidrossanitárias, revestimento de piso, revestimento de
parede e instalações elétricas. Para Lepesqueur e Ribeiro (2016), o sistema de instalações
hidráulicas foi o item com maior falha, seguido por revestimento cerâmico e esquadrias. Para
este estudo, conclui-se que os sistemas com maiores falhas são infiltração, louças, esquadrias
e instalações hidráulicas. É possível então perceber que existe uma predominância de
manifestações patológicas nos sistemas de esquadrias, instalações hidráulicas e revestimento.
Dessa forma, destaca-se a importância de estudos que apresentem soluções e melhorias

nos processos construtivos dos respectivos sistemas, já que não são problemas isolados, pois
percebe-se uma repetição em empresas diferentes e em estudos diferentes. É possível notar a
necessidade de adoção de medidas de controle e qualidade por parte das empresas para garantir
melhoria dos processos e um melhor desempenho das edificações em geral.
Os construtores desempenham um papel essencial dentro do processo de manutenção

predial, uma vez que para essa atividade atingir sua maior eficiência possível, os conceitos de
manutenção predial devem ser inseridos ainda durante à concepção do projeto, ao invés de
serem considerados somente na pós-ocupação. Além disso, os construtores são responsáveis
63
também na questão educativa, ou seja, eles devem instruir e dar as ferramentas necessárias ao
usuário, através da entrega do manual de uso, operação e manutenção, para que este possa
praticar a manutenção de maneira correta e eficaz, contribuindo no desempenho e durabilidade.
8.1 RECOMENDAÇÕES FUTURAS
• Análise da viabilidade de aplicação do estudo em outras empresas;

• Elaboração de estudo de análise quanto à origem das manifestações patológicas, se essas
foram originadas na fase de projeto, planejamento, material, execução ou uso;
• Análise de custos gerados com os serviços de atendimento às solicitações dos
moradores;
• Elaboração de software para auxílio na gestão de atividades do Departamento de Pós-
obra;
• Relacionar os custos de produtividade, qualidade na execução e na manutenção de um
departamento de pós obra especializado;
64
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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VILLANUEVA, M. M. A importância da manutenção preventiva para o bom desempenho

da edificação. Projeto de Graduação em Engenharia Civil. Universidade Federal do Rio de
Janeiro. Escola Politécnica, 2015.
0
20
40
60
80
100
120
0
50
100
150
200
250
0
50
100
150
Automação Automação Automação 200
Bancada Bancada Bancada
Documentaç… Documentação Document…
Equipamentos Equipamentos Equipame…
Esquadrias Esquadrias Esquadrias
Fissuras Fissuras Fissuras
Gesso Gesso Gesso
Guarda corpo Guarda corpo Guarda…
Impermeabili… Impermeabiliz… Impermea…
Infiltração Infiltração Infiltração
Infra dados e… Infra dados e… A Infra…
D
Instalação de… Instalação de… Instalação…
Instalação de… Instalação de… Instalação…
Instalação… Instalação… Instalação…
Instalação… Instalação… Instalação…
Louças Louças Louças
Metais Metais Metais
ÍNDICE MÉDIO
ÍNDICE MÉDIO
ÍNDICE MÉDIO
Outros Outros Outros
Paisagismo Paisagismo Paisagismo

Pedras… Pedras Naturais Pedras…
SISTEMAS PARA O EDIFÍCIO A
Pintura
SISTEMAS PARA O EDIFÍCIO C
SISTEMAS PARA O EDIFÍCIO D

Pintura Pintura
Piso Piso Piso
Ralo Ralo Ralo
Revestiment… Revestimento… Revestime…
APÊNDICE A – ANÁLISE DE SISTEMAS PARA OS EDIFÍCIOS
Sistema de… Sistema de… Sistema de…

SPDA SPDA SPDA
Tomadas e… Tomadas e… Tomadas e…
Ventilação… Ventilação… Ventilação…
Vidro Vidro Vidro
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0
20
40
60
80
0
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40
60
80
100
120
140
Automação Automação
Bancada Bancada
Documentação Document…
Equipamentos Equipame…
Esquadrias Esquadrias
Fissuras Fissuras
Gesso Gesso
Guarda corpo Guarda…
Impermeabiliz… Impermea…
Infiltração Infiltração
Infra dados e… Infra…
Instalação…
E
G
Instalação de…
Instalação de… Instalação…
Instalação… Instalação…
Instalação… Instalação…
Louças Louças
Metais Metais
ÍNDICE MÉDIO
ÍNDICE MÉDIO
Outros Outros
Paisagismo Paisagismo
Pedras Naturais Pedras…

SISTEMAS PARA O EDIFÍCIO E
SISTEMAS PARA O EDIFÍCIO G
Pintura Pintura
Piso Piso
Ralo Ralo
Revestimento… Revestime…
Sistema de… Sistema de…
SPDA SPDA
Tomadas e… Tomadas e…
Ventilação… Ventilação…
Vidro Vidro
68

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LARA BORBA EGÍDIO

ANÁLISE DE MANUTENÇÃO EM EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS

LARA BORBA EGÍDIO

ANÁLISE DE MANUTENÇÃO EM EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao

LARA BORBA EGÍDIO

ANÁLISE DE MANUTENÇÃO EM EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS

Trabalho de Conclusão de Curso aprovado

A partir da vigência da Norma de Desempenho, ABNT NBR 15575: 2013, os conceitos de

Palavras-chave: Manutenção. Patologia. Desempenho.

Keywords: Maintenance. Pathology. Performance.

Figura 1 - Gráfico de Desempenho x Tempo com aplicação de manutenção ........... 17

Figura 2- Progressão geométrica de custos pela Lei de Sitter................................... 21

Figura 3 - Modelo de fluxo de gestão de obra de reformas de edificações ............... 24

Figura 4 - Índice de manutenção por empreendimento e índice médio - Empresa A31

Figura 5 - Índice de manutenção por empreendimento e índice médio - Empresa B31

Figura 6 - Índice de manutenção por ano para as empresas A e B ........................... 32

Figura 7 - Fluxograma da metodologia ..................................................................... 34

Figura 8 - Correlações das variáveis ......................................................................... 44

Figura 9 - Índice por área do edíficio ........................................................................ 46

Figura 10 - Gráfico do índice por ano de manutenção .............................................. 47

Figura 11 - Índice por área geral por empresa .......................................................... 48

Figura 12 - Índice de manutenção por empresa e por ano de manutenção ............... 49

Figura 13 - Gráfico Curva ABC ................................................................................ 50

Figura 15 - Sugestão de formulário eletrônico para abertura de novos chamados ... 59

Figura 16 - (A) Seleção do tipo de serviços; (B) Seleção do tipo de manifestação

Figura 17 - Campo Histórico ..................................................................................... 60

Figura 18 - Campo para anexo de imagens ............................................................... 61

Tabela 1 - Exigências dos usuários e critérios de desempenho ................................. 15

Tabela 2 - Classes de agressividade ambiental (CAA) ............................................. 18

Tabela 3 - Tempo de vida útil de projeto .................................................................. 19

Tabela 4 - Dados dos empreendimentos .................................................................... 35

Tabela 5 - Tabela para disposição dos dados ............................................................ 36

Tabela 6 - Categorias para classificação e subclassificação dos chamados .............. 36

Tabela 7 - Classes Curva ABC .................................................................................. 40

Tabela 8 - Variância das componentes principais (análise 1) ................................... 42

Tabela 9 - Variância das componentes principais (análise 2) ................................... 42

Tabela 10 - Componentes (análise 1) ........................................................................ 43

Tabela 11 - Componentes (análise 2) ........................................................................ 43

Tabela 12 - Áreas construídas dos empreendimentos ............................................... 45

Tabela 13 - Chamados com maior incidência ........................................................... 46

Tabela 14 - Rotinas de Inspeções .............................................................................. 50

Tabela 15 - Manutenção Preventiva .......................................................................... 56

Quadro 1 - Níveis de Inspeção............................................................................23

Quadro 2 - Exemplo de modelo não restritivo para a elaboração de manutenção

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

CBIC – Câmara Brasileira da Industria da Construção.

CDC – Código de Defesa do Consumidor.

NBR – Norma Brasileira

VU- (Vida útil).

VUP- (Vida útil de projeto).

1.1 JUSTIFICATIVA ................................................................................................. 13

1.2 OBJETIVOS DA PESQUISA .............................................................................. 14

1.2.2 Objetivo Geral ........................................................................................... 14

1.2.2 Objetivos Específicos ................................................................................ 14

2 ASPECTOS ASSOCIADOS À MANUTENÇÃO.................................................. 15

2.1 NORMA DE DESEMPENHO E SUA APLICAÇÃO EM EDIFICAÇÕES

2.1.1 Desempenho e Durabilidade ..................................................................... 16

2.1.2 Vida Útil .................................................................................................... 18

2.2.1 Aspectos Gerais ......................................................................................... 20

2.2.2 Tipos de Manutenção ................................................................................ 20