01

01.
Conceitos
A indústria de fundos

A indústria de fundos brasileira está

entre as maiores e mais eficientes do
mundo. Milhões de brasileiros conhecem e
investem em fundos de renda fixa, ações,
multimercado, cambial e previdência.
Mas existe uma parte da indústria menos
conhecida, que é a dos fundos estruturados.
Fundos de investimento imobiliário (FII),
fundos de investimento em participação
(FIP) e fundos de investimento em direitos
creditórios (FIDC).

4
Esses fundos, chamados de estruturados,
além de serem uma alternativa de
diversificação para os investidores, ao
mesmo tempo constituem uma importante
ferramenta de financiamento para
empreendedores. Empresas de qualquer
porte ou constituição jurídica podem levantar
recursos no mercado financeiro e de capitais,
junto a um ou mais fundos estruturados.

Já deu para perceber que você precisa

se inteirar do assunto, não é mesmo?

Então vamos! Nesse curso você

vai aprender sobre os fundos de
investimento imobiliário – FII

Fundos

Um fundo imobiliário tem características

muito peculiares, a começar pela
regulamentação. Eles foram criados pela
Lei 8.668/1993 e são regulados pelas
instruções CVM 472/2008 e 516/2011, são
sempre constituídos como condomínios
fechados, podem ou não ter prazo de
vencimento e tem o objetivo de investir em
empreendimentos imobiliários diversos.

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Dentre os fundos estruturados, fundos
imobiliários são os únicos que podem
receber investimentos de qualquer pessoa,
ou seja, serem destinados ao público em
geral. Só haverá restrição se o regulamento
de um fundo definir que os cotistas devem
ser qualificados ou profissionais. A regra
geral é que qualquer um pode investir,
ficando a critério do administrador
restringir o público alvo, se quiser.

DICA
Fundos Imobiliários são os únicos
que podem receber investimentos de
qualquer pessoa.

O fundo terá data de início a partir da data

em que a CVM conceder o seu respectivo
registro de funcionamento, e pode ter prazo
de duração determinado ou indeterminado.
No segundo caso, os cotistas, ainda, podem
deliberar de outra forma em sede de
assembleia geral.

6
IMPORTANTE!
Uma das principais diferenças dos FII para os fundos mais
conhecidos, é que um fundo imobiliário é sempre constituído
sob a forma de condomínio fechado, o que significa dizer que é
proibido fazer resgate do fundo. Mas o investidor não fica com
o dinheiro preso, o que acontece é que, ao invés de fazer um
resgate, é preciso vender as cotas para algum interessado.

Boa parte dos FII têm suas cotas negociadas

na Bolsa, na B3, o que atenua essa restrição
de liquidez, além de conferir muita
transparência, agilidade e facilidade para
negociação. Mais do que isso, a proibição de
resgate confere muita segurança ao fundo
e aos seus cotistas. Como na maioria das
vezes o patrimônio de um fundo imobiliário
é de difícil negociação, como são os imóveis,
não seria possível permitir que os cotistas
fizessem resgates em dinheiro, pois o
gestor do fundo não consegue vender
imóveis para acatar as ordens de resgate.
É por isso que os FII são obrigatoriamente
constituídos como condomínios fechados e
não permitem resgates.

7
A instrução CVM 472/2008 determina
que esses fundos invistam/participem
em empreendimentos imobiliários, o que
amplia as possibilidades muito além de
apenas a aquisição de imóveis. De fato,
o artigo 45 da instrução permite que um
FII invista direta ou indiretamente em
imóveis ou ativos lastreados em imóveis
de qualquer lugar do território nacional.

Vejamos o que pode compor

o patrimônio de um FII:

• Imóveis.

• Ações, Debêntures e outros títulos

e valores mobiliários emitidos por
companhias, desde que a atividade
preponderante dessas companhias
seja permitida aos FII, ou seja,
empreendimentos imobiliários.

• Ações ou cotas de sociedades cujo

único propósito se enquadre entre as
atividades permitidas aos FII.

• Cotas de fundos de ações (FIA), fundos

de investimento em participação (FIP),
fundos de investimento em direitos
creditórios (FIDC), desde que a política

8
 de investimentos dos fundos defina
que os investimentos serão feitos em
empreendimentos imobiliários.

•
Cotas de outros fundos de investimento
imobiliário.

•
Títulos de renda fixa com lastro no
mercado imobiliário como CRI, LCI, LH e LIG.

•
Certificados de Potencial Adicional de
Construção (CEPAC).

•
Títulos Públicos e privados de renda fixa,
além de fundos de renda fixa.

•
Derivativos, exclusivamente para fins de
proteção patrimonial, com exposição
máxima igual ao valor do patrimônio
líquido do fundo.

Dentre esses ativos permitidos um

fundo pode ter até 100% do patrimônio
investido ou combinar investimentos
entre eles. São muitas as possibilidades,
o que confere muita versatilidade aos FII,
permitindo o desenvolvimento de muitas
estratégias diferentes. O regulamento de
cada fundo define a estratégia e os ativos
que serão investidos.

9
Ademais, a parcela do patrimônio líquido
que a parcela do patrimônio líquido que
não estiver alocada em ativos imobiliários
supramencionados, deverão ser objeto de
distribuição de resultados. Caso não sejam
distribuídos resultados, poderá ser investida
em ativos de liquidez (títulos de renda fixa de
emissão do tesouro nacional ou do BACEN;
operações compromissadas com lastro
em títulos públicos de emissão do tesouro
nacional, com liquidez diária), observados os
limites da Instrução CVM 555/14.

Mas antes de tratarmos de

estratégias, melhor entender como
eles surgem e funcionam.

Prestadores de serviços

Administrador – Como todo fundo de

investimento, um FII precisa ser administrado
por uma instituição financeira, a CVM
permite que as seguintes instituições sejam
administradoras de fundos imobiliários:

Bancos comerciais, bancos múltiplos com

carteira de investimento ou carteira de
crédito imobiliário, bancos de investimento,
sociedades corretoras ou sociedades
distribuidoras de valores mobiliários,
sociedades de crédito imobiliário, caixas
econômicas e companhias hipotecárias.

10
O administrador é responsável por tudo
o que compreenda o funcionamento e
a manutenção do fundo, mas ele pode
contratar serviços de terceiros, se preferir.

Portanto, além de um administrador

e um auditor independente, um fundo
pode contar ainda com os seguintes
prestadores de serviços:

• Gestor – pessoa ou empresa autorizada

pela CVM, que fará a gestão dos recursos
do fundo, sempre sob supervisão do
administrador e conforme a política de
investimentos definida no regulamento.

• Consultor – pessoa, empresa ou

departamento (do administrador)
especializado em um determinado mercado
que será contratada para auxiliar o gestor
ou administrador para tomar decisões de
investimento ou manutenção do fundo.

• Escriturador - empresa autorizada pela

CVM para prestar serviços de escrituração
de cotas do fundo, isto é, manter controle
sempre atualizado de quem são os cotistas
de um fundo, os direitos que cada um possui
e eventuais restrições. É o escriturador,
por exemplo, que informa quais os cotistas
terão direito a receber os rendimentos
distribuídos por um fundo.

11
•
Custodiante – empresa autorizada pela
CVM para prestar serviços de custódia, ou
seja, de maneira resumida é o custodiante
responsável pela guarda de bens e
valores mobiliários em nome dos cotistas
e do fundo.

•
Auditor independente – empresa de
auditoria responsável por auditar as
demonstrações financeiras de um fundo
imobiliário. Como diz o nome, deve ser
empresa independente, sem ligações
com os demais prestadores de serviços.

•
Distribuidor – instituição integrante
do sistema de distribuição de valores
mobiliários é quem coordena as ofertas
de cotas do fundo.

•
Formador de mercado – é instituição
financeira que assume compromisso
de garantir uma liquidez mínima para as
cotas do fundo, colocando ofertas de
compra e venda, dentro de parâmetros
bem definidos pela B3.

12
Cotas

Emissão e negociação de cotas

Uma vez constituído um fundo imobiliário é preciso captar

recursos, ou seja, emitir cotas que serão compradas pelos
cotistas. A oferta de cotas pode ser destinada a investidores
em geral ou segmentada para investidores qualificados ou
profissionais. Em qualquer caso as ofertas seguem regras
padronizadas, definidas pela CVM.

Quando destinada a investidores em geral a oferta é pública

e segue as regras da Instrução CVM 400. O administrador
precisa elaborar um prospecto inicial, documento extenso
e completo com todas as informações sobre a oferta, os
prestadores de serviço, o fundo, estratégias propostas,
fatores de risco, estudo de viabilidade etc.

Quando destinada a investidores em

geral a oferta é pública e segue as regras
da Instrução CVM 400. O administrador
precisa elaborar um prospecto inicial,
documento extenso e completo com
todas as informações sobre a oferta,
os prestadores de serviço, o fundo,
estratégias propostas, fatores de risco,
estudo de viabilidade etc.

13
IMPORTANTE!
Define-se um valor total e um valor mínimo da oferta, preço
das cotas ofertadas e um cronograma de datas para reservas,
pagamentos etc. O prazo máximo de duração de uma oferta
pública é de seis meses.

Os investidores interessados precisam ter

conta em uma corretora ou distribuidora
de títulos e valores mobiliários e fazer
reservas, em valores, de quanto desejam
comprar. Após o término do prazo de
reservas, caso o valor total reservado pelos
interessados seja pelo menos igual ao valor
mínimo definido, a oferta terá sido bem
sucedida e o fundo passará a funcionar.

ATENÇÃO!
Se o total das reservas for menor do que o
mínimo estipulado na oferta (distribuição parcial),
o fundo será cancelado e o valor devolvido aos
investidores que reservaram cotas.

14
Nos arts. 30 e 31 da ICVM 400, temos:

“O prospecto/ato societário pode prever uma quantidade

mínima/montante mínimo para manutenção da oferta
(captação/distribuição parcial). Neste caso, ocorre a
distribuição parcial, o investidor pode condicionar sua adesão
à distribuição total ou proporção/quantidade mínima”.

Nesse caso, pode haver a previsão lote

adicional de cotas. Se ainda assim as
reservas forem maiores do que o valor
ofertado, é feito um rateio e os investidores
só conseguirão comprar efetivamente uma
parte do valor que haviam reservado.

Após o término com sucesso da oferta

pública as cotas passam a ser negociadas em
Bolsa. A partir daí qualquer investidor pode
comprar ou vender cotas diretamente pelas
plataformas das corretoras, muitas vezes
disponíveis até em aplicativos para celular.

Mas não são apenas os novos fundos que

fazem emissão e ofertas de cotas. Um
fundo já existente pode emitir novas cotas
com o objetivo de captar mais recursos e
aumentar o patrimônio.
15
VOCÊ SABIA
A primeira emissão de cotas de um fundo é chamada de IPO
(Inicial Public Offering) – ou oferta pública inicial.

A segunda e todas as demais emissões de cotas de um fundo

serão chamadas de follow nos ou ofertas subsequentes.

A única maneira de os cotistas aportarem recursos em um

FII é por ocasião de uma emissão e oferta de novas cotas,
o que acontece no mercado primário. Após o encerramento
da oferta as cotas passam a ser negociadas livremente.
Compras e vendas de cotas apenas alteram a titularidade
dos cotistas e fazem circular recursos entre eles, sem que
isso altere o caixa ou patrimônio do fundo imobiliário.

As cotas podem ser listadas para negociação em Bolsa ou

Balcão organizado, o que facilita a negociação entre cotistas.
Porém não há obrigação de listar as cotas em Bolsa e, de
fato, muitos FII não são listados. Mesmo assim, há centenas
de fundos listados em Bolsa, o que permite que qualquer
pessoa possa investir em FII de diversos segmentos
diferentes, com fácil acesso e até com pouco dinheiro. Já
que o lote mínimo de negociação é de uma cota. Para isso
basta que o investidor tenha conta em uma corretora ou
distribuidora de valores mobiliários.

16
IMPORTANTE!
Após a captação dos recursos mediante emissão de cotas,
caberá ao administrador e ao gestor (quando houver) fazer a
efetiva alocação dos recursos, ou seja, comprar os ativos em
nome do fundo, sempre dentro dos limites estabelecidos pela
política de investimentos.

Uma vez comprados os ativos, é provável

que a estratégia do fundo comece a gerar
lucros, que serão distribuídos aos cotistas. A
Lei 8.663/1993 determina que, no mínimo,
95% do lucro líquido de um fundo imobiliário
seja distribuído aos cotistas, na forma de
rendimentos. A Lei obriga que a distribuição
seja feita com base em balanço ou balancete,
pelo menos, a cada seis meses. Na prática, a
maioria dos fundos distribui rendimentos todos
os meses, desde que haja lucro a ser distribuído.

Operacionalmente a distribuição é simples

e muito prática para os cotistas. Havendo
lucro a distribuir o administrador divide o
montante pelo número total de cotas do FII
e anuncia a distribuição equivalente por cada
cota. Assim, o valor do rendimento é sempre
igual para todos os cotistas, que recebem
montante proporcional ao número de cotas
que possuírem.

17
Como as cotas podem ser negociadas em Bolsa é comum que sejam
transacionadas frequentemente, o que significa que vão mudando
de propriedade a todo momento. Portanto o administrador define
uma data que servirá como registro de quem receberá os proventos.
É a chamada data base ou data “com”.

ATENÇÃO!
Todos que estiverem registrados como
cotistas do fundo ao final do dia da data base
terão direito a receber o rendimento.

O anúncio de pagamento de proventos é

padronizado, igual para todos os fundos.
Cada fundo informa qual a data que dá direito
a receber os rendimentos, quanto distribuirá
de rendimentos por cada cota e qual a data
do pagamento. Por exemplo, os titulares de
cotas no 1º dia do mês receberão R$ 0,50
por cota, no dia 15 do mês seguinte.

IMPORTANTE!
A única condição para receber rendimentos é ser cotista do fundo
na data base. Ou seja, até a data base as cotas são negociadas com
direito ao próximo rendimento (por isso o termo “data com”).

18
A partir do dia seguinte, as cotas passam
a ser negociadas sem direito a esse
rendimento já declarado. É certo que darão
direito ao próximo rendimento, mas isso se
ele houver e somente para quem for cotista
na nova data base.

A data base é sempre a mesma e a maioria

dos fundos adotam o último dia útil de cada
mês como data base. Nada impede que o
administrador altere a data base, mas isso
é sempre divulgado com antecedência, para
que todos os investidores e participantes
de mercado fiquem sabendo e possam se
adaptar a mudança.

Na data do pagamento o dinheiro é

creditado diretamente em nome do
cotista na conta corretora de valores onde
ele mantém as suas cotas. O valor será
proporcional ao número de cotas que o
investidor possuía da data base. Conforme
o exemplo adotado, quem tivesse uma cota
na data base teria recebido R$ 0,50 no dia
15 do mês seguinte. Um investidor com 10
cotas teria recebido R$ 5,00, alguém que
possuísse 120 cotas receberia R$ 60,00 e
assim sucessivamente.

19
02
02.
Regulação
essencial
Como visto, os fundos imobiliários
são regidos por Lei (8.668/1993) e
regulamentados pela Comissão de
Valores Mobiliários (ICVM 472/2008 e
516/2011), o que confere segurança jurídica
a todos os participantes do mercado, pois
define claramente as responsabilidades,
direitos, deveres e limites de atuação de
cada um dos envolvidos.

20
IMPORTANTE!

•
Um fundo imobiliário pertence aos seus cotistas (que são
condôminos).

•
O patrimônio pertence ao fundo.

•
Imóveis, títulos e valores mobiliários e dinheiro do
fundo ficam sob a chamada propriedade fiduciária do
administrador. De maneira simplificada, é como se o
administrador tivesse todos os deveres de dono dos
bens, mas sem os direitos, que pertencem ao fundo e,
consequentemente, aos cotistas.

O administrador é responsável por todos os atos do fundo e

é também o proprietário fiduciário dos bens, o que significa
que tem o dever de zelar pelo patrimônio como se dele fosse,
mas sem ter direitos sobre os bens ou seus frutos (como o
lucro). De fato, o patrimônio do fundo pertence ao fundo e
o fundo (condomínio) pertence aos cotistas (condôminos).
É importante compreender essa separação. Como o
patrimônio não pertence diretamente ao administrador nem
aos cotistas, não responde por obrigações individuais de
nenhum deles. Ou seja, mesmo que a instituição financeira
administradora venha a falir, os bens dos fundos imobiliários
administrados por ela não podem ser utilizados para honrar
as obrigações da administradora.

21
DICA
Nenhum credor da administradora conseguiria
executar bens do fundo. Essa separação é muito
clara, pois o fundo possui um CNPJ próprio e
diferente do CNPJ da administradora.

Assim a titularidade dos bens não se

confunde. Nem o dinheiro do fundo circula
por conta corrente do administrador, já que o
fundo possui conta corrente individualizada,
mantida no seu próprio CNPJ. Perceba que
os fundos de investimento não contam
com a garantia do FGC mas, na verdade,
não precisam dessa garantia porque nada
acontece com o patrimônio do fundo caso a
instituição administradora tenha problemas.

O mesmo pode-se dizer em relação ao

cotista, que é proprietário direto das cotas,
mas não dos bens do fundo. Em uma
eventual execução de bens de um cotista, o
judiciário pode vir a determinar a execução
das cotas daquele investidor (condômino)
mas nunca do patrimônio do fundo. Portanto
o patrimônio fica apartado.

22
Administração de um FII

Tanto o fundo quanto o seu patrimônio

demandam acompanhamento constante,
tanto pelas obrigações cotidianas quanto
pela busca das melhores práticas e
estratégias em benefício do fundo e dos
seus cotistas. É da instituição administradora
a obrigação de fazer esse acompanhamento,
de zelar pelo fundo, pelo patrimônio do fundo
e tomar decisões estratégicas que visem o
melhor desempenho.

IMPORTANTE!
Ainda que existam prestadores de serviço como gestor, consultor
e outros, a responsabilidade é da administradora. Podemos dizer
que um fundo é governado pela instituição administradora, sempre
conforme regras gerais e específicas.

As regras gerais estão na Lei e nas

instruções CVM. Elas se aplicam a todos os
fundos imobiliários. As regras específicas
estão no regulamento do fundo. Dentre
os itens principais do regulamento estão
o objetivo e a política de investimentos,
que delimitam o objetivo e os poderes do
administrador ao tomar as decisões de
investimento do fundo.
23
Lá fica definido se o fundo tem objetivo de
gerar renda, ganho de capital ou ambos e
em que tipo de imóveis ou ativos um fundo
pode investir para perseguir o objetivo.
Por exemplo, se for um fundo que objetiva
renda pela compra de imóveis a política de
investimentos definirá qual o tipo de imóvel,
em que localidades, quais outros ativos
podem compor o patrimônio, condições
específicas para que um ativo possa ser
adquirido etc.

Com o objetivo e a política de investimentos

fica sempre claro para todos os interessados
quais são os limites de atuação do
administrador. Portanto o administrador
tem liberdade para atuar desde que
de acordo com o objetivo definido
e comprando e vendendo os ativos
permitidos (ou não vedados) na política de
investimentos. Nesse caso não é preciso
pedir autorização dos cotistas.

24
DICA
Leia o regulamento de alguns fundos imobiliários
disponíveis no site da CVM.

Já vimos as responsabilidades do administrador e que o regulamento delimita

como ele pode atuar. Vamos conhecer agora as vedações ao administrador,
ou seja, aquilo que a CVM não permita que seja feito por nenhuma
instituição ao administrar um de FII:

• Receber depósitos em sua conta

corrente (o fundo tem conta
operações de qualquer pessoa;

corrente própria);
• Investir recursos do fundo no exterior;

• Conceder empréstimos ou
adiantar receitas aos cotistas ou
• Investir recursos do fundo em
quaisquer ativos que não sejam os
qualquer outra pessoa / empresa; permitidos;

• Vender cotas à prestação;

• Investir em ações e outros títulos que
não sejam negociados em mercados

• Contrair empréstimos ou oferecer

garantias em operações realizadas
organizados autorizados pela CVM;

em nome do fundo;
• Investir em derivativos, exceto se
for para proteção do patrimônio e o

• Dar o patrimônio do fundo em

garantia de empréstimos ou
valor não seja maior do que o próprio
patrimônio do fundo;

• Investir em cotas do próprio fundo

administrado;

• Prometer rendimentos
predeterminados aos cotistas.
25
O trabalho do administrador é remunerado pela taxa de
administração. Se houver outros prestadores de serviço,
como gestor, consultor, escriturador etc., eles também
serão remunerados. Em alguns casos pode haver também
a cobrança de uma taxa de performance.

SAIBA MAIS
Todas as taxas cobradas pelos prestadores de
serviço ficam expressas no regulamento, para que
qualquer pessoa possa consultar e saber a forma
de cálculo e cobrança. Em geral são estabelecidas
como um percentual sobre o valor do patrimônio
ou sobre o valor de mercado do fundo, mas nada
impede que tenham outras formas de cálculo,
inclusive valor fixo.

Se houver taxa de performance o regulamento

vai detalhar qual é o referencial correspondente
à valorização das cotas (benchmark), montante
da taxa e forma de cálculo. A taxa de performance,
que pode ser paga diretamente ao gestor ou ao
consultor, segue a regra geral, válida para todos os
tipos de fundos de investimento, que é a Instrução
CVM 555/2014.

26
Outros encargos do fundo

•
Taxas, impostos ou contribuições federais,
estaduais, municipais ou autárquicas, que
recaiam ou venham a recair sobre os bens,
direitos e Obrigações do Fundo;

•
despesas com impressão, expedição e
publicação de relatórios, formulários e
informações periódicas, previstas no presente
Regulamento ou na legislação pertinente;

•
despesas com correspondências de interesse
do Fundo, inclusive comunicações aos Cotistas;
honorários e despesas do Auditor Independente;

•
emolumentos e comissões pagas sobre as
operações do Fundo;

•
honorários de advogados, custas e despesas
correlatas feitas em defesa dos interesses do
Fundo, em juízo ou fora dele, inclusive o valor da
condenação, caso o Fundo venha a ser vencido;

• quaisquer despesas inerentes à constituição,

inclusive na realização da distribuição das Cotas,
ou à liquidação do Fundo ou à realização de
Assembleia Geral;

•
despesas com a contratação das Agências
Classificadora de Risco.

27
O cotista também tem seus
deveres e direitos

A única obrigação de um cotista é pagar

pelas cotas que adquiriu e, a partir daí, a única
responsabilização que poderá sofrer se reflete
na eventual desvalorização das suas cotas.

IMPORTANTE!
O cotista não responde pessoalmente por
qualquer obrigação legal ou contratual que
diga respeito aos ativos do patrimônio do
fundo ou da instituição administradora.

A respeito dos direitos, o cotista tem direito

de receber os rendimentos, de receber
as informações (periódicas e eventuais) e
de votar em assembleia, o que confere a
possibilidade de participar ativamente das
principais decisões do fundo.

As informações periódicas são o anúncio de

rendimentos, informes mensais, trimestrais,
semestrais e anuais, além de convocação e
ata de assembleia geral ordinária e informe
de rendimentos.

28
As informações eventuais são as
convocações e atas de assembleias
extraordinárias e os fatos relevantes, que são
notificações que o administrador envia para
todo o mercado comunicando a ocorrência
de um fato que possa influenciar a decisão de
um investidor em comprar, manter ou vender
cotas daquele fundo.

São casos como a compra ou venda de um

imóvel, a inadimplência por parte de um
inquilino ou devedor de um título de crédito
que venha a impactar a distribuição de
rendimentos, a decisão de fazer uma nova
emissão de cotas, a renúncia ou troca de um
dos prestadores de serviço, enfim, tudo o que
seja relevante e precise chegar imediatamente
ao conhecimento de todo o mercado.

Voto, a voz do cotista

Vimos que o administrador tem certa
liberdade para tomar decisões pelo fundo,
sempre dentro dos limites do objetivo
e política de investimentos. Nos demais
casos será preciso consultar os cotistas,
convocando-os para assembleias onde
votarão para decidir os rumos a tomar.

IMPORTANTE!
Algumas matérias podem ser aprovadas pela
maioria simples dos presentes. emquanto outras
29
precisam de quórum qualificado.
Decisões mais cotidianas como aprovação
das contas do fundo e aprovação de nova
emissão de cotas são aprovadas pela
maioria simples dos cotistas que estiverem
presentes na assembleia. Mas há casos
considerados de maior atenção, em que a
aprovação de uma proposta depende de
votos de uma grande parte dos cotistas, o
que é chamado de quórum qualificado.

Para fundos que tenham até 100 cotistas,

é preciso ter aprovação de votos de cotistas
que representem mais de 50% das cotas
(não apenas dos presentes e sim do total de
cotas do fundo).

Para fundos que tenham mais de 100

cotistas, é preciso ter aprovação de votos de
cotistas que representem mais de 25% das
cotas (não apenas dos presentes e sim do
total de cotas do fundo).

Veja quais assuntos precisam

de quórum qualificado
para serem aprovados em
assembleia:

30
• Alteração do regulamento

• Destituição ou substituição do
administrador

• Fusão, incorporação, cisão e

transformação do fundo

• Dissolução e liquidação do fundo

• Apreciação de laudo de avaliação de bens

para integralização

• Aprovação de atos que configurem

conflito de interesses

• Alteração (majoração) da taxa de

administração

Ou seja, se o administrador quiser

investir em algo que não é permitido pela
política de investimentos, será preciso
convocar uma assembleia propondo a
alteração do regulamento, o que só será
possível se a grande maioria dos cotistas
aprovar a proposta.

31
Outro item que merece destaque é
o conflito de interesses. Situações
como comprar, vender, alugar
bens ou contratar serviços, tendo
como contraparte algum cotista,
administrador, gestor ou consultor
do fundo, são considerados atos em
que existe conflito de interesses.
Uma negociação em que as partes
DICA
são conflitadas só será possível se O voto é a voz
for aprovada em assembleia, pela do cotista.
maioria qualificada.

Veja que interessante é a estrutura

de poder de um fundo imobiliário.

Para as decisões que já estão claramente

definidas no regulamento o cotista nem
precisa opinar, afinal já sabe de antemão
quais os limites do administrador.

Para decisões mais cotidianas, basta

aprovação pela maioria dos que estiverem
na assembleia e para as decisões mais
impactantes, a grande maioria dos
investidores é chamada a opinar.

32
 Comitê de Investimentos,
órgão não obrigatório que
possui as atribuições de,
por exemplo:

• aprovar a aquisição e a alienação de

ativos que venham a ser selecionados
pelo gestor; e

• acompanhar o desempenho do fundo.

Além disso é possível eleger um ou

mais representantes de cotistas ou criar
comitês de cotistas, tanto para representar
os interesses dos cotistas quanto para
auxiliar administrador e gestor nas
tomadas de decisões.

Um tipo de fundo para cada

um dos seus objetivos

Além disso é possível eleger um ou mais representantes de

cotistas ou criar comitês de cotistas, tanto para representar
os interesses dos cotistas quanto para auxiliar administrador
e gestor nas tomadas de decisões.

A essa altura você já notou que fundos imobiliários não

são todos iguais. De fato, ainda veremos o quanto eles são
versáteis e quantas estratégias diferentes são desenvolvidas.

33
Para facilitar a identificação dos
objetivos pelos investidores,
a ANBIMA desenvolveu uma
classificação para fundos
imobiliários que reúne a estratégia,
o tipo de gestão e o segmento de
atuação principal de um FII.

As estratégias são:

• Desenvolvimento para renda (construção de imóveis

que serão locados pelo fundo).

• Desenvolvimento para venda (construção de imóveis

que serão vendidos pelo fundo).

• Renda (compra de imóveis prontos que serão locados

pelo fundo).

• Títulos Valores Mobiliários (compra de títulos como

CRI, LCI, LIG, cotas de FII etc.).

• Híbridos (diversas estratégias sem que nenhuma seja

preponderante.

O tipo de gestão é ativa ou passiva e o segmento de

atuação diz respeito ao ramo do mercado imobiliário,
como shoppings, lajes corporativas (escritórios),
logística etc. Assim, um fundo em que o administrador ou
gestor comprem escritórios prontos para o fim de obter
renda com a locação dos imóveis seria classificado como:
Renda gestão ativa escritórios.
34
Tributação dos fundos
imobiliários e dos investidores

Você já notou que os fundos imobiliários são

bem diferentes dos demais fundos que você
conhecia. Então, quando se trata das regras de
tributação também. Mas tanto fundos como
cotistas podem gozar de isenções tributárias
quando atendidas algumas condições.

ATENÇÃO!
É fundamental entender as regras
para o fundo. Fica atento às
explicações a seguir.

Fundo de investimento tributado?

Normalmente fundos de investimento

(de qualquer tipo) não são tributados. As
operações feitas pelo fundo são isentas
de tributos e quem paga imposto são os
cotistas, quando fazem resgates e na
medida do lucro que tiverem. No caso dos
FII, novamente há diferenças.

35
Um fundo imobiliário não é isento de imposto de renda
sobre o lucro que aufere investindo em ativos de renda
variável e na maioria dos títulos de renda fixa. Exceção feita
aos lucros auferidos com aluguel e venda de imóveis e com
aplicação em títulos incentivados com lastro imobiliário, como
LCI, LH, CRI, LIG e rendimentos de outros fundos imobiliários.

Além disso, para gozar das isenções existe uma condição:

se houver conflito de interesses entre um cotista e o fundo,
esse cotista não pode ter mais do que 25% das cotas. Do
contrário o fundo será tributado como se fosse uma empresa,
devendo pagar PIS, COFINS, ISS e IR.

Com essa condição a Receita Federal evita que uma pessoa

ou empresa que tenha muitos imóveis, transfira-os para
um fundo imobiliário do qual é o único cotista e passe a
transacionar esses imóveis sem ter que pagar tributos. Em
uma situação dessas o cotista conflitado só pode deter até
25% das cotas, para que o fundo seja isento dos tributos.

36
Já a tributação para os cotistas terá diferenças
conforme o tipo de cotista e a origem do lucro.

ATENÇÃO!
Um cotista de fundo imobiliário pode lucrar de
duas formas: Com os rendimentos e com o ganho
de capital, que é a venda das cotas com lucro.

Cotistas pessoas físicas podem ser isentos de

imposto de renda sobre o rendimento, desde que
atendidas as seguintes condições gerais:

• O fundo ter mais de cinquenta cotistas e as cotas

serem listadas para negociação em mercado de
Bolsa ou Balcão organizado.

Além disso, caso um único cotista possua

mais do que dez por cento das cotas de um
único fundo, esse cotista perderá a isenção
de imposto de renda.

A maioria dos fundos listados em Bolsa já

atende a essas condições. A maioria deles
conta com milhares de cotistas.

37
IMPORTANTE!
Também são isentos de imposto sobre os
rendimentos os outros fundos de investimento que
investirem em cotas de FII.

Outros tipos de cotistas pagam 20% de

imposto, com exceção dos não residentes,
que pagam 15% (exceto os que estejam em
paraísos fiscais).

Já sobre o ganho de capital o imposto

de renda é de 20% sobre o lucro líquido
apurado com a venda das cotas e se aplica a
praticamente todos os cotistas, exceção feita
apenas aos outros fundos de investimento e
aos não residentes (exceto os que estejam
em paraísos fiscais).

38
Em resumo, as possíveis
isenções e as suas
condições são:

Isenções dos cotistas

Isenções dos fundos
Pessoa Físicas

PIS / COFINS / CSLL / IR LCI / LH / CRI / LIG

Rendimentos de outros fundos imobiliários IR sobre os rendimentos
Aluguéis e lucros com venda de imóveis

Condições Condições

• Fundo ser listado

em Bolsa ou Balcão
organizado

Cotista que tenha direitos sobre imóveis

• Fundo ter mais de 50
cotistas
do fundo não possuir mais do que 25% das
cotas
• Se um cotista tiver
mais do que 10% das
cotas, este cotistas
perderá o direito à
isenção de I

39
Resumo da tributação dos cotistas de
fundos imobiliários:

Tributação de investidores de fundos imobiliários

Ganho de
Tipo de Investidor Rendimentos
Capital

Pessoa Física Isenta 0% 20%

Pessoa Física
20% 20%
Tributada

Pessoa Jurídica 20% 20%

Fundos de
0% 0%
Investimento

Estrangeiros (não
15% 0%
residentes)

Estrangeiros em
20% 20%
paraíso fiscal

40
03
03.
Na Prática
Na prática os fundos imobiliários
permitem que qualquer pessoa tenha
acesso a empreendimentos imobiliários
de alto padrão ou a uma carteira de
títulos de valores mobiliários com
lastro no mercado imobiliário, de forma
prática, segura e contando com gestão
profissional do patrimônio.

Investir em fundos imobiliários é

simples e acessível a todo o tipo de
investidor. Basta ter conta em uma
corretora de valores. As cotas são
negociadas na B3 em lotes unitários e os
custos de negociação são baixos.

41
IMPORTANTE!
Cada fundo imobiliário é
identificado por um código de
negociação, composto por quatro
letras e o número 11 ao final.

Uma vez efetivada uma compra o investidor

se torna cotista do fundo. Com isso receberá
rendimentos (se ainda for cotista no dia da
data com) e poderá ainda ter resultados com
a venda de cotas a preço mais alto (o que não
é garantido que possa acontecer).

DICA
Quando quiser ou precisar vender cotas
basta fazer o movimento inverso, isto é,
vender as cotas em Bolsa.

42
Comprar e vender é muito simples, a
dificuldade maior do investidor é escolher
qual FI escolher. Afinal, quando alguém
compra cotas de um FII adquiriu uma parte
do patrimônio daquele fundo, portanto é
importante entender os segmentos de
atuação são distintos e que pode haver
muita diferença entre os fundos imobiliários.
O ideal é conhecer bem as oportunidades e
riscos de cada segmento e procurar manter
uma carteira diversificada de FII.

De maneira geral fundos que investem

em imóveis para renda possuem imóveis
locados para inquilinos de grande porte e
com contratos de longa duração.

Segmentos mais comuns

Lajes Corporativas
São grandes escritórios, de alto padrão
comercial, geralmente localizados nas
principais capitais do país.

43
O segmento é bem competitivo e
profissionalizado, há padrões bem definidos
para classificar esses imóveis como classe
A, B, C etc. Localização é sempre o principal
diferencial de um imóvel, mas fatores como
padrão construtivo, eficiência operacional
e ambiental do condomínio, vagas de
garagem, heliponto e espaços pensados
para convivência e prestação de serviços
aos usuários (amenities) complementam
o conjunto de itens que são considerados
por quem busca um espaço adequado para
instalar uma empresa de grande porte.

DICA
Escritórios são facilmente adaptáveis, isto é, empresas de
qualquer ramo podem ocupar um mesmo escritório ao longo
dos anos. As adaptações necessárias são principalmente de
ordem estética. Isso significa que a liquidez desses ativos
costuma ser boa.

Geralmente os contratos de locação são

firmados por prazos de cinco anos e
permitindo uma revisão do valor no terceiro
ano. Com isso, fundos que investem em
lajes corporativas tendem a gerar renda
relativamente estável.

44
As janelas de renegociação de valores,
que ocorrem a cada três anos ou quando
um contrato chega ao fim, fazem com que
a receita desses fundos imobiliários seja
sensível aos ciclos do mercado imobiliário.
Ou seja, nas boas fases do mercado a receita
é crescente, porém o contrário também
acontece nos períodos de crise.

Os riscos mais comuns no segmento são a

vacância (imóvel vago) e inadimplência por
parte de inquilinos. Embora sejam fatores
inevitáveis, inerentes à atividade imobiliária,
tamanho e diversificação do patrimônio do
fundo (quanto maior, melhor) e qualidade da
gestão serão sempre fatores atenuantes dos
riscos. Além disso, os investidores também
têm oportunidade de diversificar entre os
fundos existentes, diminuindo ainda mais a
exposição aos riscos.

45
Galpões e condomínios
logísticos

Esse é o tipo de imóvel que conecta a

indústria ao varejo. Todos os produtos que
consumimos são fabricados ou estocados
em um grande e eficiente galpão.

Este segmento também é bem

profissionalizado, explorado inclusive por
grandes players internacionais. Localização
é ainda mais relevante quando se trata de
galpões. Proximidade dos grandes centros
consumidores ou posição estratégia nas
principais rodovias podem valorizar ou
amentar a procura por um galpão. Outros
diferenciais são relacionados à eficiência
e capacidade de estocagem, por exemplo,
altura do pé direito e capacidade (em
toneladas) que o piso é capaz de suportar.

IMPORTANTE!
Diferente dos escritórios, galpões muitas
vezes são bem específicos para atender
a demanda de um ocupante.

46
Fabricação de produtos é atividade muito
específica, estocagem de alimentos in natura
demanda estrutura de refrigeração que não
é necessária para estocar vestuário, por
exemplo. Isso implica dizer que a liquidez de
galpões nem sempre é alta e a reposição de
um inquilino pode ser demorada.

É comum que os contratos de locação sejam

semelhantes aos praticados no mercado
de escritórios, mas há ocasiões em que
galpões são construídos sob medida ou
que uma empresa vende um galpão para
um investidor (que pode ser um fundo
imobiliário) e lá permanece como inquilina.

Essas operações, conhecidas pelos termos

em inglês buit to suit e sale and leaseback,
costumam ser amparadas por contratos
chamados de atípicos, em que o prazo
costuma ser mais longo (geralmente
dez anos ou mais), não há possibilidade
de revisão do valor da locação durante o
período de vigência do contrato e a multa
por eventual desocupação antecipada
equivale ao pagamento de todos os alugueis
vincendos. Ou seja, se o inquilino de um
contrato atípico firmado por dez anos
desejar desistir da locação no terceiro
ano, por exemplo, deverá pagar o aluguel
dos sete anos restantes a título de multa.
Nesses casos o fluxo de caixa dos fundos

47
se torna mais estável e previsível, pouco
influenciados pelas mudanças de ciclo do
mercado imobiliário (enquanto os contratos
estão vigentes).

Os riscos mais comuns no segmento são a

vacância (imóvel vago) e inadimplência por
parte de inquilinos. Novamente, tamanho
e diversificação do patrimônio é importante
para reduzir os efeitos desses eventos, além
da boa gestão do patrimônio do fundo.

Shopping Centers

Centros de compras são consagrados no

Brasil e estão presentes em cidades de
todos os Estados.

Diferente dos outros tipos de imóveis não

há um padrão único a ser seguido por um
shopping, o importante é que esteja bem
adequado ao tipo de público que pretende
receber.

Este é, provavelmente, o mais

profissionalizado dos segmentos do
mercado imobiliário. Fundos imobiliários
adquirem frações dos imóveis, com raras
exceções, e delegam a gestão dos shoppings
para empresas especializadas.

48
 DICA
Um bom shopping é aquele que oferece
um bom mix de lojas, restaurantes e
serviços, de forma a atrair e bem atender
muitos consumidores.

Os contratos de locação de espaços nesses

centros comerciais são muito específicos
e é praxe que estabeleçam como valor de
locação o maior montante entre um valor
fixo ou um percentual do faturamento dos
lojistas. Com isso, quanto mais o público
consome maior é o faturamento do
shopping e, consequentemente, do FII.
As receitas não ficam limitadas a locação
de lojas, incluindo outras fontes como
estacionamento e aluguel de espaços para
quiosques e publicidade.

IMPORTANTE!
Dentre os segmentos vistos até agora é o
de maior variabilidade de renda e o que mais
rápido responde às mudanças na economia,
para o bem e para o mal.

49
Shoppings são diversificados por natureza,
ainda assim, um portfólio bem diversificado
de fundos de shopping é desejável, ainda
mais considerando que são direcionados a
públicos de classes sociais distintos.

Vacância e inadimplência também são os

riscos mais comuns, porém o volume de
vendas de um shopping é fator essencial
para esse segmento dos fundos, o que
significa que mesmo que esteja totalmente
ocupado e com baixa inadimplência, um
shopping pode gerar resultado insatisfatório
se as vendas não forem altas.

Recebíveis imobiliários

Parte relevante dos fundos imobiliários

tem como política de investimento investir
majoritariamente em títulos como CRI, LIG,
LCI e LH, sendo certo que CRI costuma ser
destino da maior fatia dos investimentos.

50
Esses fundos são popularmente chamados
de “fundos de papel”, pois não investem
diretamente em tijolo (imóveis) e sim
em títulos e valores mobiliários (papel) e
formam um curioso segmento, pois um FII
que investe majoritariamente em recebíveis
imobiliários é um fundo de renda variável
com patrimônio alocado em títulos de renda
fixa de crédito privado.

DICA
Esse segmento de FII pode ser uma
alternativa ao investimento direto em
títulos de renda fixa, oferecendo gestão
profissional, diversificação de portfólio
e liquidez diária, quando as cotas são
negociadas em bolsa.

51
O retorno esperado dos investimentos é
conhecido e depende basicamente do pagamento
dos fluxos dentro dos prazos previstos. Um FII
de recebíveis costuma deter uma carteira bem
diversificada de títulos, que terão prazos e fluxos
de pagamento diferentes. Por isso a distribuição
de rendimento desses fundos pode variar com
certa frequência. Além disso, eventos inesperados
como inadimplência e pré-pagamento também
impactam o resultado do fundo.

IMPORTANTE!
Os principais riscos desses títulos são os
de crédito, liquidez e mercado.

Como fundos imobiliários não admitem resgates, o risco

de liquidez pode ser facilmente suportado pelos gestores.
Quanto ao risco de crédito, nas LCI, LH e LIG tal risco está
basicamente concentrado no banco emissor, já nos CRI o
risco de crédito é absorvido pelo investidor (no caso, o FII)
e são atenuados pela existência e qualidade das garantias
estipuladas em cada emissão. Portanto, a capacidade de
análise do risco de crédito é habilidade primordial para um
bom gestor desses fundos.

52
 PARA LEMBRAR
O risco de mercado vem da oscilação de
preço dos títulos, que acontece por conta
das mudanças na taxa de juros.

Títulos de renda fixa são marcados a mercado, mudam de

preço praticamente todos os dias. Isso é mais uma diferença
dos fundos de papel para os de tijolo, o patrimônio deles varia
e é reavaliado todos os dias, enquanto nos fundos de tijolo o
valor dos imóveis costuma ser calculado apenas uma vez por
ano. Outra diferença importante é que imóveis são perenes
enquanto títulos de renda fixa têm prazo de vencimento.

Cotas de Fundos Imobiliários (FoF)

Um outro tipo de “fundo de papel” é o fundo de fundos,

também chamado de FoF (fund of funds), são os FII em que
gestores investem a maioria do patrimônio em cotas de
outros fundos imobiliários. O lucro do fundo virá tanto dos
rendimentos recebidos dos outros FII quanto do lucro com
a venda de cotas em bolsa. Com isso a renda desses fundos
tende a oscilar com frequência.

53
Os cotistas de um FoF contam com
a facilidade de acessar uma carteira
diversificada e dinâmica, em que o gestor
vai alterando os investimentos conforme os
cenários econômicos. Além disso, fundos de
fundos também investem em FII não listados
em Bolsa, que a maioria dos investidores não
conseguiriam ter acesso.

DICA
Os riscos são indiretos, ou seja, os riscos
dos fundos que o FoF investe podem ser
atenuados pela diversificação.

Nem todos são voltados

para renda

Alguns fundos têm por política o

investimento em imóveis em construção,
esses são chamados de fundos de
desenvolvimento. A construção é, sem
dúvida, a mais arriscada das atividades do
mercado imobiliário. Os retornos esperados
também são altos, para fazer face ao risco.

54
Não são fundos para investidores
conservadores e em busca de renda, afinal
esse tipo de fundo sequer gera renda
mensal. O lucro vem da venda com sucesso
de unidades que ficaram prontas, portanto,
a maioria dos fundos desse segmento não
distribuem rendimentos periódicos. Como
consequência fica mais difícil de precificar as
cotas no mercado secundário, o que leva a
baixa liquidez das cotas em bolsa.

Fundos de desenvolvimento são excelente

alternativa ao investimento direto em
imóveis em construção, pois oferecem
gestão profissional, transparência e o
benefício da diversificação. O ideal é que
sejam investidos por cliente que possam
abrir mão de liquidez e aguardar por
resultados de longo prazo.

55
Estes são os principais setores em que os FII atuam,
mas há muitos outros e, como vimos, potencial para que
qualquer segmento imobiliário possa ser alcançado por
fundos imobiliários. Continue atento e estudando sobre
esse mercado.

DICA
Para aprender melhor sobre FII, invista! Sim, você mesmo,
comece a investir, ainda que seja um valor irrisório,
lembre-se que você pode comprar de uma em uma cota.
Isso vai fazer muita diferença no seu aprendizado, pois
você vai aprender na prática, vai perceber os aspectos
operacionais entender o motivo deles.

Foco no patrimônio do FII e no perfil

do cliente investidor

Como tudo em investimentos, a rentabilidade de um FII

será função dos riscos inerentes. Fundos que detenham
patrimônio mais concentrado ou de ativos com maiores
riscos (chamados de high yield – alta rentabilidade) tenderão
a ser mais rentáveis do que fundos com patrimônio bem
diversificado e com ativos mais consolidados (chamados de
high grade – nota alta). Não há que se falar em melhor ou pior,
o importante é que há fundos para atender todos os tipos de
perfis de investidor.

56
IMPORTANTE!
Fundos de renda são mais adequados para
investidores conservadores e moderados,
enquanto o segmento de desenvolvimento
imobiliário será melhor endereçado se para
investidores qualificados ou profissionais.

Alternativa de financiamento

E do outro lado da mesa? Quem é que

procura estruturar um FII? Em muitos
casos um empreendedor do mercado
imobiliário que busca financiamento
para os seus projetos. Mas é crescente
o número de empresas que percebe a
possibilidade de desmobilizar o patrimônio,
diminuir a alavancagem e aumentar a
liquidez de suas empresas por meio das
operações de sale and leaseback. Ou
seja, vendendo seus imóveis para FII e
permanecendo nesses como inquilinas.

57
O curso
fica por
aqui,
mas você
continua!
Percebeu quantas possibilidades
cabem em um FII? Atende investidores
de praticamente todos os perfis e ainda
oferecem alternativa de financiamento de
longo prazo, para os empreendedores.

O curso termina aqui, mas esperamos

que você se interesse e procure
mais conhecimento. O interesse
dos investidores por esses fundos
é crescente, esteja preparado e se
aperfeiçoe sempre!

58