5 - Direito e Legislacao

SAEI - Sistema Augusto de
Educação Integrada Ltda.
CURSO DE FORMAÇÃO
DE TÉCNICOS EM
TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
T.T.I.
DIREITO E LEGISLAÇÃO
SAEI - Sistema Augusto de Educação Integrada Ltda.

APRESENTAÇÃO
O principal objetivo desta disciplina é o de promover aos estudantes do Curso de

Técnico em Transações Imobiliárias o adequado conhecimento dos institutos jurídicos
nos quais estão baseadas as transações imobiliárias, de modo a selecionar o
profissional dotado de capacidade e conhecimentos técnicos necessários para zelar
pelos direitos e interesses que lhes são confiados pelos clientes.
Assim, esta seção busca atender não apenas as exigências da Resolução n. 717
aprovada pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis em 30 de outubro de 2001,
que incluiu ―Direito e Legislação‖ na grade de competências a serem adquiridas pelos
estudantes do ensino profissionalizante de Formação de Técnicos em Transações
Imobiliárias.
Para o Corretor obter o sucesso que todos desejamos em suas atividades de compra,
venda e locação de imóveis, é para ele fundamental conhecer além do Código de
Ética Profissional, os dispositivos do Código Civil e outros que dispõem sobre seu
exercício profissional, normas jurídicas que recentemente sofreram alterações,
especialmente as leis de Parcelamento do Solo Urbano, dos Registros Públicos,
Locações dos Imóveis Urbanos, e do Condomínio em edificações e incorporações
imobiliárias.
O DIREITO
Conceituação - A palavra "Direito" vem do latim "directus" - "que segue regras pré-
determinadas ou um dado preceito", do particípio passado do verbo "dirigere". O termo
evoluiu em português da forma "directo" (1277) a "dereyto" (1292) até chegar à grafia
atual (documentada no Século XIII).
Segundo Kant, o "Direito é o conjunto de condições pelas quais o arbítrio de um pode

conciliar-se com o arbítrio do outro, de acordo com uma lei geral de liberdade." Como
se percebe, há três palavras-chave nesta asserção: conjunto de condições, arbítrio e
liberdade. Para ele, ―liberdade é a posse de um arbítrio próprio independente do de
outrem, é o exercício externo desse arbítrio: arbítrio é o querer consciente de que uma
ação pode produzir algo; conjunto de condições ou obrigações jurídicas; implica ser
honesto, não causar lesão/dano a ninguém e aderir a um Estado em que se assegure,
frente a todos, aquilo que cada um possua.‖
Isto permite afirmar que o Direito implica pressupostos (por exemplo, honestidade e
respeito à posse de outrem) que possibilitam a concretização recíproca do querer de
cada um e de todos, observando-se que o querer exercido/possuído por cada um
encontra como limite o querer de todos.
Normas de conduta - A palavra ―Direito‖ também é geralmente entendida como o

sistema de normas de conduta imposto por um conjunto de instituições para regular as
relações sociais. Apesar da existência milenar do Direito nas sociedades humanas e
de sua estreita relação com a civilização, (costuma-se dizer que "onde está a
sociedade, ali está o Direito"), há um grande debate entre os filósofos do Direito
acerca do seu conceito e de sua natureza.

A sociedade medieval constituía-se de uma diversidade de agrupamentos sociais,
cada um com uma ordem jurídica própria, local. Na alta Idade Média, o Direito era um
fenômeno produzido não pelo Estado (que ainda não existia em sua acepção
moderna), mas pela sociedade civil, por meio do costume jurídico, que vem a ser um
tipo de consenso manifestado pelo povo quanto a certa conduta social, ou até mesmo
com o recurso à equidade. Com a formação do Estado moderno, este concentrou
todos os poderes da sociedade, como o de criar o Direito com exclusividade (quer
diretamente, por meio da lei, quer pelo reconhecimento e controle das demais fontes
do Direito) 1.
A partir da Idade Moderna, portanto, os conceitos de Direito e de Estado se

confundem, pois se este último é estabelecido e regulado pelo Direito (como pessoa
jurídica de Direito Público), o primeiro passa a ser ditado e imposto pelo Estado. À
consolidação do Estado moderno corresponde o paulatino fortalecimento do Direito
Positivo (posto pelo Estado), em detrimento do chamado Direito Natural.
De todo modo, o Direito é essencial à vida em sociedade, ao definir Direitos e

obrigações entre as pessoas e ao resolver os conflitos de interesse. Seus efeitos
sobre o cotidiano das pessoas vão desde uma simples corrida de táxi até a compra de
um imóvel, desde uma eleição presidencial até a punição de um crime, dentre outros
exemplos. O Direito é tradicionalmente dividido em ramos — Direito Civil, Direito
Penal, Direito Comercial, Direito Constitucional, Direito Administrativo e outros— cada
um responsável por regular as relações interpessoais nos diversos aspectos da vida
em sociedade.
No mundo, cada Estado adota um Direito próprio ("Direito Brasileiro", ―Direito

Português", "Direito Chinês" etc.) Aqueles "Direitos nacionais" costumam ser reunidos
pelos juristas em grandes grupos, sendo os principais o dos Direitos de origem
romano-germânica (com base no antigo Direito Romano, dele fazendo parte o Direito
Português e o Brasileiro) e o dos Direitos de origem anglo-saxã (―Common Law‖, como
o inglês e o estadunidense), embora também haja grupos de Direitos com base
religiosa. Há também Direitos supranacionais, como o Direito da União Europeia, e o
Direito Internacional, que regula as relações entre Estados no plano internacional.
Deve-se ressaltar que o Direito difere das demais normas de conduta pela existência
de sanção pelo seu descumprimento. A vida em sociedade e as consequentes
interrelações pessoais exigem a formulação de regras de conduta que disciplinem a
interação entre as pessoas, com o objetivo de alcançar o bem comum, a paz e a
organização social. Tais regras, chamadas normas éticas ou de normas de conduta,
podem ser de natureza moral, religiosa e jurídica.
A norma do Direito, chamada "norma jurídica", difere das demais por dirigir-se à
conduta externa do indivíduo, exigindo-lhe que faça ou deixe de fazer algo,
objetivamente, e atribuindo responsabilidades, direitos e obrigações. Já as normas
morais e religiosas, dirigem-se precipuamente à intenção interna, ao processo
psicológico.
O Direito constitui, assim, um conjunto de normas de conduta estabelecidas para

regular relações sociais garantidas pela intervenção do poder público (isto é, a sanção
1
Bobbio chama este processo de monopolização da produção jurídica por parte do Estado.

que a autoridade central - no mundo moderno, o Estado - impõe). É, pois, da natureza
da norma de Direito a existência de uma ameaça pelo seu não-cumprimento (sanção)
e a sua imposição por uma autoridade pública (modernamente, o Estado) com o
objetivo de atender ao interesse geral (o bem comum, a paz e a organização sociais).
As normas jurídicas têm por objetivo criar direitos e obrigações para pessoas 2, sejam
elas naturais ou jurídicas3. Isto não significa que o Direito não discipline, por exemplo,
as coisas e os animais; quando, porém, o faz, é com o propósito de proteger direitos
ou gerar obrigações para pessoas, ainda que, modernamente, o interesse protegido
possa ser o de toda uma coletividade ou, até mesmo, da humanidade abstratamente.
Direito Positivo e Direito Natural - Os filósofos gregos foram os primeiros a postular

uma distinção entre o Direito Positivo, fundado na lei posta pelos homens, e o Direito
Natural, que teria em toda parte a mesma eficácia e, para ser efetivo, não dependeria
da opinião dos homens.
Assim, por Direito Positivo considerou-se o conjunto de normas em vigor ditadas e

impostas por um Estado, em dado território. É, portanto, um conceito muito próximo
aos de ordem jurídica e de Direito Objetivo. O Direito Positivo, gerado por um
determinado Estado, é necessariamente peculiar a ele e varia segundo as condições
sociais de uma determinada época.
O Direito Romano também acolheu a distinção mencionada, contrapondo o ius civile

(posto pelos cidadãos de um lugar e aplicável apenas a eles) ao ius gentium, definido
como o Direito posto pela razão natural, observado entre todos os povos e de
conteúdo imutável, o que corresponde à definição de Direito Natural. Na Idade Média,
os juristas identificavam a natureza ou Deus como fundamento do Direito natural, e
2
Pessoa é todo ente dotado de personalidade para o Direito, isto é, da aptidão para ser titular
de direitos subjetivos. Um direito pressupõe um titular. Às pessoas, como sujeitos de Direito,
são reconhecidas as faculdades ou direitos subjetivos. Todo ser humano é pessoa. Toda
pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil. Não somente as pessoas naturais
participam da vida jurídica; certas criações sociais, que são as pessoas jurídicas ou pessoas
coletivas, podem ser também sujeitos de Direito.
3
Em Direito, pessoa física (termo geralmente usado em Direito tributário e domínios afins), ou
pessoa natural (termo usado tradicionalmente em Direito civil), é o ser humano, tal como
percebido por meio dos sentidos e sujeito às leis da natureza. Distingue-se da pessoa jurídica,
que é um ente abstrato tratado pela lei, para alguns propósitos, como sujeito de Direito distinto
das pessoas naturais que o componham. O início da personalidade da pessoa natural é
explicado segundo duas teorias, a saber: a teoria natalista, que diz que o ser humano só possui
personalidade a partir do momento em que nasce com vida (separação do nascituro do corpo
da mãe); e a teoria concepcionista, segundo a qual o ser humano possui personalidade a partir
do momento da concepção, entendida como a união dos gametas masculino e feminino, isto é,
do espermatozóide com o óvulo. Diversos Direitos, nomeadamente os chamados Direitos de
personalidade, são garantidos apenas às pessoas naturais — assim o Direito à liberdade, à
integridade física, à saúde e outros, compatíveis apenas com a natureza do ser humano.
Correlato ao conceito de personalidade é o de capacidade de exercício. A capacidade de
exercício de uma pessoa natural é a possibilidade que o ordenamento jurídico lhe confere de
exercer pessoalmente os atos da vida civil — isto é, adquirir Direitos e contrair obrigações em
nome próprio. A legislação brasileira prevê três graus de capacidade de exercício: a
capacidade plena, a incapacidade relativa e a incapacidade absoluta.

São Tomás de Aquino, dentre outros, afirmava que as normas de Direito positivo
derivavam do Direito natural.
Embora o conceito de Direito Natural tenha surgido na Grécia Antiga e tratado pelos
juristas romanos, sua importância para o Direito contemporâneo advém do movimento
racionalista jurídico do século 18, que concebia a razão como base do Direito e
propugnava a existência de um Direito natural (por exemplo, os direitos fundamentais
do homem) acima do Direito positivo. Este Direito Natural seria válido e obrigatório por
si mesmo. Defendido pelos iluministas, o Direito Natural representou, historicamente,
uma forma de libertação em relação à ordem jurídica imposta pelas autoridades das
monarquias absolutistas. Com as Revoluções Liberais, capitaneadas pela Revolução
Francesa (1789), iniciou-se um processo de codificação orientado pela razão,
apontada, naquela altura, como base do Direito Natural.
A codificação de normas tidas como imutáveis e eternas - cerne da teoria do Direito

Natural - foi parcialmente responsável pelo surgimento de uma nova teoria e prática do
Direito que dava primazia ao Direito positivo e procurava conferir independência à
ciência do Direito, em meio às demais ciências sociais. Surge assim o juspositivismo.
Os que defendem a existência do Direito natural e o estudam denominam-se

"jusnaturalistas". Contrapõem-se a estes os "juspositivistas", que só reconhecem a
existência do Direito positivo. Rejeitam, portanto, a tese da existência de um Direito
eterno, imutável e geral para todos os povos, afirmando que Direito é apenas o que é
imposto pela autoridade.
No século 20, surgiram correntes do pensamento jurídico que procuram conciliar ou

sintetizar os pontos de vista jusnaturalista e juspositivista. De qualquer forma, a
distinção em pauta perdeu parte de sua força após a incorporação dos Direitos e
liberdades fundamentais ao Direito positivo (em geral, nas constituições modernas) e
com a consolidação do Estado moderno e o seu monopólio sobre a produção jurídica.
Fontes do Direito - As normas do Direito são criadas, modificadas e extintas por meio
de certos tipos de atos, chamados pelos juristas de fontes do Direito.
Historicamente, a primeira manifestação do Direito é encontrada no costume,

consubstanciado no hábito de os indivíduos se submeterem à observância reiterada
de certos usos, convertidos em regras de conduta. Com o tempo, os grupos sociais
passaram a incumbir um chefe ou órgão coletivo de ditar e impor as regras de
conduta, o que fez com que o Direito passasse a ser um comando, uma lei imposta
coativamente e, a partir de certo momento, fixada por escrito. Em maior ou menor
grau, ambas as fontes - o costume e a lei - convivem no Direito moderno, juntamente
com outras importantes formas de produção das normas jurídicas, como a
jurisprudência.
Tradicionalmente, consideram-se fontes do Direito as seguintes:
* a lei: entendida como o conjunto de textos editados pela autoridade superior (em
geral, o Poder Legislativo ou a Administração pública), formulados por escrito e
segundo procedimentos específicos. Costuma-se incluir aqui os regulamentos
administrativos.

* o costume: regra não escrita que se forma pela repetição reiterada de um
comportamento e pela convicção geral de que tal comportamento é obrigatório (isto é,
constitui uma norma do Direito) e necessário.
* a jurisprudência: conjunto de interpretações das normas do Direito proferidas pelo

poder Judiciário.
* os princípios gerais de Direito: são os princípios mais gerais de ética social, Direito
natural ou axiologia jurídica, deduzidos pela razão humana, baseados na natureza
racional e livre do homem e que constituem o fundamento de todo o sistema jurídico.
* a doutrina: a opinião dos juristas sobre uma matéria concreta do Direito.
Outra escola enxerga na vontade (individual, de um grupo ou da coletividade como um

todo) o elemento essencial da teoria das fontes do Direito. Este critério reconhece
como fontes do Direito, a par das fontes tradicionais, todos os outros atos jurídicos lato
sensu: um negócio jurídico, uma sentença e a vontade unilateral, por exemplo. Outros
estudiosos, porém, consideram-nos simples decorrência das fontes tradicionais.
Cada Direito nacional atribui importância maior ou menor a cada uma das fontes.
Como regra geral, os países de tradição romano-germânica consideram a lei como
principal fonte do Direito, deixando às demais o papel de fontes secundárias, na
ausência de norma decorrente da lei.
Direito público e Direito privado - A tradicional dicotomia do Direito em Direito

público e Direito privado remonta aos antigos romanos, com base na distinção entre os
interesses da esfera particular, entre duas ou mais pessoas, e os interesses públicos,
que são relativos ao Estado e à sociedade e que merecem ter posição privilegiada.
Trata-se de distinção que perdura até hoje, por vezes nebulosa, em especial na zona
limítrofe entre os dois grupos.
Há diversos critérios para diferenciar regras de Direito público e de Direito privado. Os

três mais difundidos são:
• critério do interesse: predominância do interesse público ou do interesse
privado;
• critério da qualidade dos sujeitos: intervenção do Estado ou de outros entes
públicos na relação jurídica; e
• critério da posição dos sujeitos: se o Estado age como ente soberano, com
ius imperii, ou se age de igual para igual com os demais sujeitos da relação jurídica.
Como regra geral entende-se como pertencentes ao Direito Público as normas que
regulam as relações em que o Estado exerce a soberania, imperium, em que o
indivíduo é um súdito. Por outro lado, quando o Estado age de igual para igual com o
indivíduo (por exemplo, no caso de empresas estatais), a matéria poderá ser da
alçada do Direito Privado.
Pertence ao Direito Público ramos como o Direito Constitucional, o Direito

Administrativo, o Direito Penal e o Direito Processual. Já o Direito Privado não cuida
apenas dos interesses individuais, mas inclui também a proteção de valores caros à
sociedade e de interesse coletivo, como a família. Pertencem ao Direito Privado ramos

como o Direito Civil e o Direito Comercial. Alguns ramos do Direito são considerados
mistos, por ali coincidirem interesses públicos e privados, como o Direito do Trabalho.
O Direito Privado baseia-se no princípio da autonomia da vontade, isto é, as pessoas

gozam da faculdade de estabelecer entre si as normas que desejarem. Já o Direito
Público segue princípio diverso, o da legalidade estrita, pelo qual o Estado somente
pode fazer o que é previsto em lei. A autonomia da vontade também está sujeita ao
princípio da legalidade, mas em menor grau; em Direito Privado, tudo que não é
proibido é permitido.
DIREITO CIVIL
O Direito Civil é o principal ramo do Direito Privado. Trata-se do conjunto de normas

(regras e princípios) que regulam as relações entre os particulares que se encontram
em uma situação de equilíbrio de condições. O Direito Civil é o direito do dia a dia das
pessoas em suas relações privadas cotidianas.
As demais vertentes do Direito Privado, como o Direito do Trabalho, o Direito

Comercial e o Direito do Consumidor encontram sua origem no Direito Civil, sendo
dele separados com a finalidade de buscar a proteção a uma das partes, seja por ser
ela concretamente mais fraca que a outra (como o trabalhador e o consumidor), ou por
ser ela merecedora de uma proteção em virtude de sua função socioeconômica, como
o empresário.
O Direito Civil tem como objetivo estabelecer os parâmetros que regem as relações
jurídicas das pessoas físicas e jurídicas. Por isso, estabelece as condições em que os
membros de uma comunidade podem relacionar-se, nos mais variados sentidos.
A principal norma objetiva do Direito Civil é o Código Civil (Lei n° 10.406 de 10 de

janeiro de 2002), que é dividido em duas partes: a Geral e a Especial. Os
procedimentos aplicados ao Direito Civil, na configuração do ordenamento brasileiro,
são regulados pelo Código de Processo Civil.4 Refere-se à pessoa, à família, aos bens
e à sua forma de aquisição, à sucessão (com quem os bens ficam depois da morte de
alguém), às obrigações de fazer e de não fazer e aos contratos. Regulamenta os atos
das pessoas jurídicas, principalmente o Direito Comercial/Empresarial.
Lei de Introdução ao Código Civil5 - Quando se cogita de ―Lei‖, logo surge a

concepção óbvia de que a Constituição constitui, hierarquicamente, a maior de todas.
Não se pode, todavia, olvidar a importância da Lei de Introdução ao Código Civil
(LICC), que surgiu no cenário jurídico brasileiro por meio do Decreto-Lei nº 4.657/42.6
4
Quando da elaboração deste trabalho, janeiro de 2011, o Congresso Nacional examinava o
Anteprojeto do Novo Código de Processo Civil que irá trazer diversas mudanças na maneira de
se aplicar e de se ver o Direito civil.
5
Na Internet, http://www.planalto.gov.br/ccivil/Decreto-Lei/Del4657.htm. Ver também Onaldo R.
de Queiroga ―A importância da Lei de Introdução ao Código Civil‖ artigo publicado no jornal
Carta Forense, 01 de setembro de 2008.
6
Decreto recepcionado como lei ordinária, com a publicação no D.O.U., edição de 09/09/1942,
tendo entrado em vigor no dia 24/10/1942, por força do Decreto-Lei de 17/09/1942.

Imprescindível é recordar que a referida lei surgiu com o escopo de definir os
princípios basilares no nosso ordenamento jurídico, sob regime ditatorial (o Estado
Novo), escudado pela Constituição de 1937. Embora esteja ainda em vigor nos dias
atuais, com apenas de 19 artigos, esta lei tem aplicação não só em relação ao Código
Civil, mas extensivamente a todas as outras leis e códigos brasileiros.
Para Inácio de Carvalho Neto, a Lei de Introdução ao Código Civil é, na verdade, ―uma
lei de introdução ao Direito como um todo, com normas gerais sobre aplicação do
Direito e sobre Direito internacional privado".
No Brasil temos leis especificas, que se subdividem em complementar e ordinária. A

complementar, como o próprio nome explicita, tem como escopo complementar,
explicar ou mesmo adicionar algo contido na Carta Magna. Já a ordinária se distingue
da complementar desde o aspecto do quorum até quanto a sua formação. Enquanto a
ordinária precisa de maioria simples de votos dos congressistas para ser aprovada, a
complementar necessita de maioria absoluta dos votos do parlamento. Temos, ainda,
as denominadas leis cogentes - que são de ordem pública e não podem ser afastadas
pelas partes; já as supletivas - são aquelas que podem ser afastadas por vontade das
partes; Também temos as leis de costumes, justamente aquelas que são de usos
reiterados de determinada comunidade e por determinado período de tempo.
Na Lei de Introdução ao Código Civil encontramos o disciplinamento sobre a vigência

da lei no país. A vigência de uma lei apega-se ao critério exclusivamente temporal. É o
que prevê o seu artigo 1º: "Art. 1º Salvo disposição contraria, a Lei começa a vigorar
em todo o pais 45 (quarenta e cinco) dias depois de oficialmente publicada".
A lei entra em vigor quando ocorre a revogação da anterior. Isto só se opera quando
ocorre a vigência da lei nova. Quando a lei nova silencia na indicação do prazo início
da sua vigência, observa-se, então, a regra o art. 1º da Lei de Introdução ao Código
Civil, que prevê que o prazo da "vacatio legis‖ 7 é de 45 dias, para aplicação da norma
no Brasil e de três meses para o exterior.
A vigência nada mais é do que a capacidade que a lei alcança para produzir efeitos. É
comum no Brasil a lei nova já trazer em seu bojo dispositivo estabelecendo a data do
início de sua vigência.
Saliente-se o aspecto de que a lei pode conter algumas incorreções, e aí o legislador

deve promover a correção do texto publicado e republicá-lo. Ressalte-se que
ocorrendo nova publicação para fins de correção, deve ser observado que o prazo de
vacância volta a correr da republicação. Feita à correção de texto já em vigor, a
hipótese passa a ser de uma nova lei editada.
Em regra, a lei é editada para vigência por prazo indeterminado, mas em alguns casos
pode ocorrer que haja conveniência ou necessidade de se estabelecer um termo final
para a vigência lei.
7
Vacatio legis é uma expressão latina que significa "vacância da lei"; designa o período que
decorre entre o dia da publicação de uma lei e o dia em que ela entra em vigor, ou seja, tem
seu cumprimento obrigatório A questão diz respeito à aplicação da lei no tempo, como estudo
do Direito e do processo legislativo.

Exemplificando: quando uma lei não entra em vigor na data de sua publicação, sua
eficácia tem-se como suspensa, ocorrendo ai um o fato interessante; a lei existe, mas
não produz seus efeitos. A Lei de Introdução ao Código Civil é clara ao focar que a lei
deve alcançar a todos, não podendo ninguém, alegar desconhecimento da norma, por
isso, quando em vigor a norma vincula todos, face o seu poder coercitivo (Art. 3º -
Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece).
Assim, a Lei de Introdução ao Código Civil permite ao magistrado, verificando haver

lacuna da norma, valer-se da analogia, dos costumes e dos princípios gerais do Direito
para promover o deslinde da questão (Art. 4º: Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o
caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de Direito).
O Direito é dinâmico, precisa acompanhar a evolução que se registra no mundo,

evolução que cada vez é mais veloz, precipuamente no campo das ciências, da
tecnológica, da medicina, da engenharia etc. Com tantos avanços, muitas vezes a
legislação não se atualiza com a mesma velocidade e ai surge a lacuna da lei para
aplicação ao caso concreto.
Noutra ocasião, temos o aspecto ontológico, ou seja, há a norma, mas sua

aplicabilidade diante da evolução tornou-se inviável. Por outro lado, vislumbra-se
também a ocorrência da chamada axiologia, pois há a norma, todavia, sua
aplicabilidade é vista como injusta ou mesmo insatisfatória.
Finalmente, a Lei de Introdução ao Código Civil, por regular outras leis, continua
vencendo o tempo, mesmo com o advento do Código Civil de 2002, justamente porque
o seu texto, aliado ao do novo Código, ainda, é tido como atual e de uma eficácia
inconteste. Seu ponto forte é permitir que, diante de um litígio, mesmo sendo omissa a
legislação, o juiz, na forma do seu artigo 5º, antes de tudo tem condições de promover
justiça, julgando com equidade, observando o fim social, o bem comum, valendo-se,
pois, dos princípios da moralidade, da igualdade de Direitos e obrigações.
O direito à moradia - É de especial importância ter-se presente que toda a legislação

brasileira está subordinada à Constituição Federal de 1988 e, para o estudioso das
questões habitacionais faz-se imprescindível lembrar que a 14 de fevereiro de 2000, o
Poder Constituinte Derivado Reformador (Congresso Nacional) elevou a moradia ao
status de direito constitucional, alterando para tanto o art. 6º da Carta Magna. Federal
através da Emenda Constitucional nº. 26.
A referida Emenda ampliou o rol dos conhecidos direitos sociais, tendo entrado em
vigor na data de sua publicação, mas estabeleceu intensa polêmica entre os nossos
juristas, que se perguntam se a partir de tal data já estaria efetivamente assegurada a
moradia a todos. Infelizmente predomina, entre as respostas, a negativa, por motivos
que já se fazem conhecidos no que tange aos direitos sociais, não sendo novidade no
tocante ao novo direito.
Os professores Olavo Augusto Vianna Alves Ferreira e Rodrigo Pieroni Fernandes, em

artigo para a revista ―Jus Navegandi‖ 8, salientam que parece irretorquível a
8
―O direito constitucional à moradia e os efeitos da Emenda Constitucional 26/00‖. Jus
Navigandi, Teresina, ano 5, n. 42, 1 jun. 2000. Disponível em:
<http://jus.uol.com.br/revista/texto/579>. Acesso em: 21 jan. 2011.

impossibilidade de se impor ao Estado, imediatamente, a efetividade desta inovação
constitucional.
Em tese apresentada no 1º Encontro Brasileiro de Direitos Humanos, Fernando
Abujamra Aith, abordando o Direito à Moradia, demonstra o problema enfrentado para
assegurar a efetividade dos direitos sociais: "Os direitos individuais possuem muito
mais respaldo jurídico e garantias judiciais efetivas do que os direitos sociais.
Enquanto existem instrumentos como o Habeas Corpus, Mandado de Segurança, o
princípio da legalidade, entre outros destinados à garantia do cidadão contra
arbitrariedades estatais, verificamos a absoluta falta de instrumentos e garantias
jurídicas que protejam, com a mesma eficácia, os direitos sociais, culturais e
econômicos. Enquanto os direitos civis e políticos exigem, basicamente, uma
abstenção por parte do Estado, os direitos sociais exigem uma ação efetiva do Estado,
por terem limitada eficácia técnica.
Todas as normas constitucionais são dotadas de eficácia jurídica, no sentido de que

seu efeito principal é revogar a ordem jurídica naquilo que com ela for incompatível.
Acontece, entretanto a norma poderá não ter eficácia social, que se verifica no caso de
não ser efetivamente aplicada aos casos concretos, sendo isto que ocorre com a
moradia, uma vez que sua principal função será a de representar importante diretriz a
orientar o Poder Público para implementação de políticas aptas a assegurarem esse
novo direito.
Vale destacar que o direito à moradia já encontrava previsão constitucional no artigo

7º, inciso IV, da Constituição Federal, como direito do trabalhador urbano e rural a um
"salário mínimo, fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de atender às suas
necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia, alimentação, educação,
saúde, lazer, vestuário, higiene, transporte e previdência social, com reajustes
periódicos que lhe preservem o poder aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para
qualquer fim". Além disso, é competência comum da União, dos Estados, do Distrito
Federal e dos Municípios promover programas de construção de moradias e
melhorias das condições habitacionais, nos termos do artigo 23, inciso IX, da
Constituição Federal.
Assim sendo, o direito à moradia, que já há muito tempo fazia parte do texto
constitucional, é agora ainda mais robustecido, com sua expressa menção no elenco
do artigo 6º da Carta Magna. Em que pese a ausência de eficácia social, a sociedade
– e, em especial, os corretores de imóveis - não deve esmorecer. Trata-se,
certamente, da concretização do maior dos sonhos da família brasileira e uma luta a
ser travada através dos decênios vindouros.
O NOVO CÓDIGO CIVIL (Lei n°10.406 de 10/01/2002)
O atual Código Civil Brasileiro (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002) encontra-se em

vigor desde 11 de janeiro de 2003, após o cumprimento de ―vacatio legis‖ de um ano.
Tem 2.046 artigos, muitos dos quais tratando do direito privado, que regulamenta,
principalmente, a situação jurídica e as relações entre particulares, protegendo direitos
pessoais, isto é, interesses exclusivamente do titular do direito: interesses do
proprietário, do locador, do comprador, etc.
Cumpre observar que, não sendo rigorosa e clara a distinção entre direito público e
privado (já que essas categorias não podem ser definidas de forma plenamente

satisfatória) alguns doutrinadores usam o termo "direito misto" para "esconder" a
impossibilidade de encontrar uma definição satisfatória. Isso irá acontecer quando um
conjunto de normas for marcado pela coexistência de características de direito público
e privado. Assim, fariam parte desse setor o direito do trabalho, o direito de família, o
direito do consumidor. Importante é conhecer a estrutura do Novo Código Civil. Ei-la:
A) Parte Geral
I - Das Pessoas
II - Dos Bens
III - Dos Fatos Jurídicos
B) Parte Especial
Livro I - Do Direito das Obrigações
Livro II - Do Direito de Empresa
Livro III - Do Direito das Coisas
Livro IV - Do Direito de Família
Livro V - Do Direito das Sucessões
C) Parte Final ou Das Disposições Finais e Transitórias
O novo diploma legal não está isento de falhas ou de lacunas, dada a amplitude da
matéria codificada, mas pode-se serenamente dizer que ele se situa entre as melhores
codificações existentes, a começar pela sua estrutura original, com a unificação do
Direito das Obrigações e a inclusão de toda uma nova parte relativa ao Direito de
Empresa.
Ademais, o Código é rico de "cláusulas gerais", salvaguardando os princípios de

verdade real e de boa-fé, com abandono total do formalismo, desde a possibilidade de
digitar o testamento particular pelo computador, com reduzido número de
testemunhas, até disposições que revogam a atual escrituração arcaica das empresas,
permitindo seja ela feita por processos eletrônicos.
Por ocasião da promulgação da Lei n°10.406 de 10/01/2002, o Professor Miguel

Reale, o maior dos seus artífices, ressaltou que ―o Código Civil é o código do homem
comum, visto como ele dispõe sobre a situação social e a conduta dos seres
humanos, mesmo antes de seu nascimento, dadas as normas protetoras dos
nascituros, e depois de sua morte, por preservar a sua última vontade e fixar o destino
de seus bens.‖
Aquele saudoso jurista analisou o espírito que presidiu a reforma feita, a qual assinala
a passagem de um sistema de regras destinado a reger uma nação fundamentalmente
agrária, à qual se destinava o Código de 1916, para uma estrutura cultural marcada
por novos valores sociais, e pelas mais avançadas conquistas da ciência e da
tecnologia.
Recordando que, nas primeiras décadas do século XX, 70% do povo brasileiro
moravam no campo, enquanto que, hoje em dia, em igual proporção, vivem nas
cidades, Miguel Reale assinalou que o Código Civil de 1916, representou estupenda
contribuição da ciência jurídica nacional, mas, não obstante o seu alto valor, acrescido
por precioso cabedal de doutrina e de jurisprudência, não mais correspondia às
necessidades histórico-sociais de nosso tempo, em especial se atentarmos para as
vertiginosas inovações ocorridas, em todos os planos da cultura universal, durante o

século passado, o mais curto e revolucionário dos séculos, pois começou, a bem ver,
com a primeira Grande Guerra e terminou com a derrocada do Muro de Berlim.
Explicou aquele professor que a estrutura do novo Código Civil Brasileiro não encontra
similar em qualquer outra nação, constituindo uma ordenação original em consonância
com a nossa própria experiência jurídica e legislativa, na qual veio espontaneamente
se compondo a unidade do Direito das Obrigações, em razão da vetustez do Código
Comercial de 1850.
Destacando que o novo Código Civil não abrange todo o Direito Privado, mas tão
somente as questões que emergem da unidade do Direito das Obrigações, como é o
caso das normas relativas à atividade empresarial, deixando intocável o Direito
Comercial com a respectiva legislação especial, Miguel Reale congratulou-se com a
Nação ―por adotar uma Lei Civil que será da maior valia para o País, sobretudo em
razão dos princípios de eticidade, socialidade e operabilidade que presidiram a sua
elaboração‖, para concluir:
“Desde o pórtico dos Direitos da personalidade – inexistente no Código de
1916 – até as normas estabelecidas em razão da função social da propriedade e do
contrato; desde a maioridade aos dezoito anos até a revisibilidade do regime de bens
no casamento; desde a extinção do “pátrio poder”, substituído pelo “poder familiar”, até
os dispositivos que salvaguardam o real interesse da prole; desde as novas figuras
criadas no campo do Direito das Obrigações até a disciplina da atividade empresarial;
desde a preferência dada às “cláusulas abertas”, propiciadoras de ampla
compreensão hermenêutica e de maior interferência do juiz na solução dos conflitos,
até as novas regras sobre responsabilidade objetiva; desde a constante remissão aos
princípios de equidade e de boa-fé até o tratamento da posse de bens imóveis em
razão do valor do trabalho que a motiva; desde a eliminação de formalidades absurdas
na lavratura dos testamentos até a preservação dos direitos dos herdeiros, do cônjuge
inclusive, é toda uma nova atmosfera normativa que surge no mundo do Direito, com
paradigmas de renovado humanismo existencial.”
Não caberia, neste trabalho, discorrer sobre cada um dos mais de dois mil dispositivos
do Código. Para a habilitação do corretor de imóveis é bastante examinar aqueles
mais vinculados ao exercício profissional, e que são os que se seguem:
Parte Geral
1) Sobre as pessoas jurídicas
Pessoa é o ser a que se atribui direitos e obrigações. Pode ser pessoa natural ou
jurídica. Natural é aquela que tem existência física real, como os homens em geral;
jurídica é a que tem existência fictícia ou abstrata, sendo fruto da ordem jurídica, como
por exemplo, as sociedades anônimas.
Muita discussão tem ocorrido sobre o verdadeiro conceito de pessoa jurídica. Para
alguns, as pessoas jurídicas são seres de existência anterior e independente da ordem
jurídica, se apresentando ao direito como realidades incontestáveis (teoria orgânica da
pessoa jurídica). Para outros, as pessoas jurídicas são criações do direito e, assim,

fora da previsão legal correspondente, não se as encontra em lugar algum (teoria da
ficção da pessoa jurídica).
Hoje, para a maioria dos teóricos, a natureza das pessoas jurídicas é a de uma ideia,
cujo sentido é partilhado pelos membros de uma comunidade jurídica, que a utilizam
na composição de seus interesses. Em sendo assim, ela não preexiste ao direito.
A pessoa jurídica é um sujeito de direito personalizado, assim como as pessoas

físicas, em contraposição aos sujeitos de direito despersonalizados, como o nascituro,
a massa falida, o condomínio horizontal, etc. Desse modo, a pessoa jurídica tem a
autorização genérica para a prática de atos jurídicos bem como de qualquer ato,
exceto o expressamente proibido. Feitas tais considerações, cabe conceituar pessoa
jurídica como o sujeito de direito inanimado personalizado.
São requisitos para a existência da pessoa jurídica a organização de pessoas ou bens,

a licitude de propósitos e capacidade reconhecida por norma. Conforme o artigo 40 do
Código Civil brasileiro de 2002, as pessoas jurídicas (admitidas pelo Direito brasileiro)
são de direito público (interno ou externo) e de direito privado. As primeiras
encontram-se no âmbito de disciplina do direito público, e as últimas, no do direito
privado.
O artigo 41 do Código Civil brasileiro de 2002 alinha como pessoas jurídicas de direito
público interno a União, os Estados, o Distrito Federal e os Territórios, os municípios,
as autarquias (como o INSS, etc.) e as demais entidades de caráter público criadas
por lei (por exemplo, fundações públicas como as universidades federais ou
estaduais). Sua existência legal (personalidade), ou seja, sua criação e extinção
ocorrem pela lei.
Já as pessoas jurídicas de direito público externo são os Estados estrangeiros, e todas

as pessoas que forem regidas pelo direito internacional público, além de organismos
internacionais (ONU, OEA, União Européia, Mercosul, etc.).
As pessoas jurídicas de direito privado distribuem-se por duas categorias: de um lado,

as estatais; de outro, as particulares. Para essa classificação interessa a origem dos
recursos empregados na constituição da pessoa, posto que são estatais aquelas para
cujo capital houve contribuição do Poder Público (sociedades de economia mista,
empresas públicas) e particulares as constituídas apenas com recursos particulares. A
pessoa jurídica de direito privado particular pode revestir seis formas diferentes: a
fundação, a associação, a cooperativa, a sociedade, a organização religiosa e os
partidos políticos.
O traço característico mais moderno, tendo em vista o direito comparado a nível

internacional, é o fato de as pessoas jurídicas serem a união de esforços para a
realização de fins comuns. Porém se esses fins são econômico-financeiros, a pessoa
jurídica é necessariamente uma sociedade.
É importante considerar a jurisprudência do direito jurídico internacional, devido ao fato

da "globalização" da chamada "aldeia global" que se configura pela influência da
Internet.

A personalidade legal de uma pessoa jurídica, incluindo seus direitos, deveres,
obrigações e ações, é separada de qualquer uma das outras pessoas físicas ou
jurídicas que a compõem.
Assim, a responsabilidade legal de uma pessoa jurídica não é necessariamente a

responsabilidade legal de qualquer um de seus componentes. Por exemplo, um
contrato assinado em nome de uma pessoa jurídica só afeta direitos e deveres da
pessoa jurídica; não afeta os direitos e deveres pessoais das pessoas físicas que
executaram o contrato em nome da entidade legal.
2) Sobre o domicílio
O domicilio civil é o lugar em que a pessoa ordinariamente exerce seus direitos e

cumpre suas obrigações da vida civil, inclusive quando chamada a fazê-lo por via
judicial, uma vez que do domicílio decorre a fixação da competência de foro para o
julgamento de ações em que a pessoa figura como parte.
Além do domicílio civil, existem outras modalidades de domicílio, como, por exemplo, o
domicílio eleitoral. Urge destacar que o termo 'domicílio' é também empregado,
excepcionalmente, no direito, para indicar a casa de morada de pessoa.
Na legislação brasileira, a regra sobre a fixação do domicílio civil encontra-se

estabelecida do Art. 70 ao Art. 78 do Código Civil. Nos contratos escritos, poderão os
contratantes especificar domicílio onde se exercitem e cumpram os direitos e
obrigações deles resultantes.
O domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela estabelece a sua residência com
ânimo definitivo. Se a pessoa tiver várias residências onde viva, cada uma delas será
considerada seu domicílio; se a pessoa não tiver residência habitual, seu domicílio
será o local onde for encontrada. Também é domicílio, quanto às relações
concernentes à profissão, o local onde exercer suas atividades; se a pessoa exercitar
profissão em lugares diversos, cada um deles constituirá domicílio para as relações
que lhe corresponderem.
Cumpre ainda ter em conta que o domicílio da União é o Distrito Federal; dos Estados
e Territórios, suas as respectivas capitais; do Município, o lugar onde funcione a
administração municipal. Das demais pessoas jurídicas, o lugar onde funcionarem as
respectivas rias e administrações, ou onde elegerem domicílio especial no seu
estatuto ou atos constitutivos.
Tendo a pessoa jurídica diversos estabelecimentos em lugares diferentes, cada um

deles será considerado domicílio para os atos nele praticados. Se a administração, ou
ria, tiver a sede no estrangeiro, terá por domicílio, no tocante às obrigações contraídas
por cada uma das suas agências, o lugar do estabelecimento, sito no Brasil, a que ela
corresponder.
O domicílio do incapaz é o mesmo do seu representante ou assistente. Já o do

servidor público, o lugar em que exercer permanentemente suas funções. Sendo
militar, onde servir, e, quando da Marinha ou da Aeronáutica, a sede do comando a
que se encontrar imediatamente subordinado. O domicílio do marítimo é onde o navio
estiver matriculado; o do preso, o lugar em que cumprir a sentença.

De acordo com a forma de sua determinação, o domicílio pode ser: 1) voluntário, se
estabelecido por vontade própria; 2) legal ou necessário, se imposto por lei, com nos
casos do incapaz (o do seu representante), do servidor público (onde exerce suas
funções), do militar (onde serve ou a sede do comando em que serve), oficiais e
tripulantes da marinha mercante (local de matrícula do navio) e do preso (local de
cumprimento da sentença); 3) convencional, se escolhido entre as partes, para os
efeitos de um contrato específico.
3 – Sobre os bens
É indispensável ao futuro corretor de imóveis conhecer com clareza a diferença entre

coisas e bens. Segundo Clóvis Bevilacqua, há bens jurídicos que não são coisas, tais
como a liberdade, a honra, a vida. O vocábulo ―coisas‖ tem, assim, um sentido mais ou
menos amplo; designa, mais particularmente, os bens que são objetos de direitos
reais.
Há imensa diferença, igualmente, entre bens imóveis e os bens móveis. Os primeiros,

também chamados de bens de raiz, são aqueles fixos sem movimento, que não se
podem transportar de um lugar para outro por impossibilidade material (os prédios) ou
jurídica (o subsolo), conforme o art. 43, 44, do C. Civil. Os bens móveis são aqueles
suscetíveis de movimento próprio ou de remoção por força alheia (art. 47, C. Civil).
Os bens móveis se distribuem por variadas classes, como fungíveis e consumíveis,

divisíveis e indivisíveis, singulares e coletivos. São fungíveis os móveis que podem
substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Consumíveis são
aqueles cujo uso importa destruição imediata da própria substância, sendo também
considerados tais os destinados à alienação. Já divisíveis são os que se podem
fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou
prejuízo do uso a que se destinam. Os bens naturalmente divisíveis podem tornar-se
indivisíveis por determinação da lei ou por vontade das partes.
Os bens que, embora reunidos, se consideram de per si, independentemente dos

demais são classificados como singulares. Constitui universalidade de fato a
pluralidade de bens singulares que, pertinentes à mesma pessoa, tenham destinação
unitária. Os bens que formam essa universalidade podem ser objeto de relações
jurídicas próprias, e constitui universalidade de direito o complexo de relações
jurídicas, de uma pessoa, dotadas de valor econômico.
Os bens distribuem-se ainda entre públicos e privados. Os primeiros são todos os

bens móveis ou imóveis pertencentes à União, Estados, Distrito Federal, Municípios e
suas respectivas autarquias e fundações públicas. Não podem ser vendidos (isso,
entretanto, é válido apenas para os bens de uso comum e de uso especial), não se
sujeitam à penhora nem podem ser obtidos por um particular através de usucapião. Do
mesmo modo, não podem servir de garantia a um credor, como nos casos de
hipoteca, penhor e anticrese.
Os bens particulares são intimamente vinculados ao princípio da propriedade privada,

direito que assegura ao seu titular uma série de poderes, sendo que seu conteúdo

constitui objeto de estudo pelo direito civil. Ela compreende, na sua formulação
clássica, os poderes de usar, gozar e dispor de uma coisa, a princípio de modo
absoluto, exclusivo e perpétuo. Não podem, no entanto, esses poderes ser exercidos
ilimitadamente, dado que desta forma colidiriam com direitos alheios, de igual
natureza, e porque existem interesses públicos assim como interesses coletivos que
podem limitá-la e cuja tutela incumbe ao Poder Público. Assim, por exemplo, o poder
público pode desapropriar uma propriedade privada, se for usada para benefício
múltiplo e comum.
Acredita-se que a propriedade privada, enquanto elemento constituinte da trama de

relações sócio-econômicas no processo de produção capitalista, deva ela mesma
exercer sua função social. Ainda que este não seja um conceito unânime e
globalmente difundindo, sua implementação legal tem sido discutida e respaldada nas
últimas décadas. No Brasil, esta noção somente tornou-se plena com a Constituição
de 1988, que pela primeira vez na história definiu a função social da propriedade.
O direito à propriedade está previsto na Declaração Universal dos Direitos Humanos

de 1948. O seu artigo 17 dispõe que "todo indivíduo tem direito à propriedade, só ou
em sociedade com outros e que ninguém será arbitrariamente privado da sua
propriedade". Verifica-se que referido artigo nada especifica em relação ao modo
como alguém perderá sua propriedade, nem em que termos, ou se haverá indenização
em dinheiro ou em títulos, etc. O motivo é obvio: respeitar a soberania de cada nação.
Fato é que no mundo capitalista a propriedade é a pilastra do sistema e sua
interpretação não é uniforme, variando segundo a área política em que vive o
hermeneuta9.
4 – Sobre o fato jurídico
Todo acontecimento de origem natural ou humana que gere consequências jurídicas é

considerado fato jurídico. Segundo a Teoria Tridimensional do Direito, de Miguel
Reale, ao lado da norma e do valor, o fato é elemento constitutivo do próprio direito.
Destacam os especialistas que ―fato, "tout court", é qualquer acontecimento. Mas nem
todos os acontecimentos são relevantes para o Direito, pois não criam, extinguem ou
modificam situações jurídicas. Apenas aqueles fatos que produzem efeitos na seara
do direito são chamados fatos jurídicos‖.
Assim, segundo a doutrina, pode-se conceituar fato jurídico como sendo todo o
acontecimento, natural ou humano, capaz de criar, conservar, modificar, ou extinguir
relações ou situações jurídicas. Os estudiosos estabeleceram a seguinte classificação:
fato aquisitivo (todo aquele que cria direito); modificativo (todo fato que modifica o
direito); extintivo (que extingue um direito), conservativo, que conserva um direito.
Além destes, destacam-se os fatos jurídicos naturais, que podem ser ordinários, como
o nascimento, que marca o início da personalidade do homem, e a morte, que põe
termo à personalidade jurídica; ou extraordinários, como tempestades e furacões. Há
9
Hermeneuta é aquele que é versado em hermenêutica, ou seja, intérprete. Conforme o
dicionário Michaelis: "hermenêutica - sf (gr hermeneutiké) 1 Arte de interpretar o sentido das
palavras, das leis, dos textos etc. 2 Interpretação dos textos sagrados e dos que têm valor
histórico." No âmbito jurídico eles sãos aqueles que interpretam as normas. Exemplo: José
Afonso da Silva é um grande hermeneuta brasileiro.

também os fatos jurídicos humanos, ou atos jurídicos em sentido amplo, que
compreendem: os atos jurídicos em sentido estrito, ou meramente lícitos, cujos efeitos
jurídicos derivam fundamentalmente da lei, como o registro civil; e os negócios
jurídicos, nos quais os efeitos são resultado principalmente da manifestação de
vontade dos agentes, como o contrato. Os fatos jurídicos humanos podem ser ainda
lícitos, se realizados em conformidade com o ordenamento jurídico, ou ilícitos, quando
realizado em desconformidade com o ordenamento jurídico.
5 – Sobre o Ato Jurídico
Os atos jurídicos em sentido amplo (fatos jurídicos humanos) podem ser lícitos,
quando realizados em conformidade com o Direito, ou ilícitos, quando realizados em
desconformidade com o Direito.
O gênero Ato Jurídico Lato Sensu é subdividido nas espécies: os Atos Jurídicos em
Sentido Estrito ou meramente lícitos, e os Negócios Jurídicos. Os primeiros são
aqueles que derivam de um comportamento humano, nos quais os efeitos jurídicos
(criação, conservação, modificação ou extinção de direitos) estão fundamentalmente
previsto na lei. Neste tipo de ato, a manifestação de vontade não se subordina ao
campo da autonomia privada do agente, ou seja, o agente não possui a faculdade de
moldar os efeitos que sua manifestação de vontade produzirá.
Um bom exemplo para ilustrar essa ausência de autonomia do agente no Ato Jurídico
em Sentido Estrito é o reconhecimento de filho ilegítimo: Digamos que uma pessoa
teve um filho fora do casamento. O Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei nº
8.069/90), em seu artigo 26, permite que este filho seja reconhecido no próprio termo
de nascimento, por testamento, mediante escritura, etc. Nesse caso, o agente não
possui a autonomia de impor condições para o reconhecimento da paternidade. Dessa
forma, ele não poderá impor ao reconhecimento da paternidade, por exemplo, a
condição de não contrair nenhuma relação jurídica com o filho, visto que do
reconhecimento surgem efeitos jurídicos previstos na norma como o direito ao nome,
pátrio-poder, obrigação de prestar alimentos, direitos sucessórios, etc. Resumindo,
diz-se que no Ato Jurídico em Sentido Estrito apenas se efetiva o pressuposto fático
contido na norma jurídica.
6 – Sobre o Negócio Jurídico
Ao contrário dos Atos Jurídicos em Sentido Estrito, os negócios jurídicos condicionam

seus efeitos jurídicos, principalmente, à livre manifestação de vontade dos agentes.
Embora seja certo que na atualidade a vontade como caracterizadora do negócio
jurídico venha perdendo a sua conotação absoluta em função do processo de
condicionamento que normas de ordem pública vêm impondo a situações específicas
das relações negociais para se atender ao princípio basilar da dignidade da pessoa
humana que abarca de maneira implícita a boa-fé nos negócios jurídicos e a função
social do contrato. O Direito atual reconheceu que os agentes da vontade não podem
ser considerados partes iguais em uma dada relação jurídica, sob pena de se validar
situações injustas.
Cumpre destacar que há duas correntes buscando explicar o negócio jurídico: a

voluntarista e a objetivista. A corrente dominante na doutrina brasileira é a voluntarista,

segundo a qual o negócio jurídico é uma declaração de vontade, pela qual o agente
pretende atingir determinado efeito permitido por lei.
Os adeptos da corrente objetivista, no entanto, afirmam não ser verdadeiro tal conceito
adotado pelos voluntaristas, tendo em vista que nem sempre o declarante manifesta a
sua vontade dirigida a um determinado fim querido e previamente conhecido. Dentre
outros, apresentam o exemplo da hipótese de conversão substancial em que as partes
concluem um negócio jurídico inválido que, entretanto, poderá ser convertido em outra
categoria de negócio (princípio da conservação) se possui os requisitos de validade
deste.
Percebe-se, por conseguinte, que nessa situação o negócio que se deu com a
conversão não era o desejado e pretendido, e, no entanto, não se pode objetar que se
trata de um Negócio jurídico.
Para os objetivistas, o negócio jurídico teria conteúdo normativo consistindo de um

poder privado de criar um ordenamento jurídico próprio.
Resumidamente, para os voluntaristas o que produz os efeitos jurídicos é a vontade

real segundo a qual num conflito entre a vontade declarada e a vontade real
(intenção), prevalece essa última e, em contrapartida, para os objetivistas, a intenção
encontra-se em segundo plano, sendo preponderante como elemento produtor de
efeitos jurídicos a declaração.
Prescrição e decadência - Grosso modo, a prescrição é a extinção do direito de ação.

O direito perdura. Já a decadência é a extinção do próprio direito. Existe, na verdade,
muita confusão entre os advogados para estabelecer objetivamente a diferença entre
os dois termos. De acordo com os doutrinadores, a prescrição extingue diretamente as
ações e só, indiretamente, os direitos. A decadência extingue, diretamente, o direito, e,
com ele, a ação que o protege. Na prática, a prescrição é mais fácil de ser entendida
como, por exemplo, no Direito Civil quando o devedor se desobriga de adimplir com a
sua obrigação pela inércia do credor num determinado lapso temporal. Já quanto à
decadência, é difícil apontar um exemplo prático que leve a entendê-la com precisão.
Como a polêmica não tem maiores implicações para o corretor de imóveis, melhor
será deixá-la para os doutos.
Parte Especial
Direito das Obrigações
Sabemos que é por meio das relações obrigacionais que se estrutura o regime
econômico. Assim, através do direito das obrigações se estabelece também a
autonomia da vontade entre os particulares na esfera patrimonial, como destaca a
professora Bruna Lyra Duque10 em uma análise histórica do tema.
10
Advogada e consultora jurídica em Vitória (ES), mestre em Direitos e Garantias
Constitucionais Fundamentais, especialista em Direito Empresarial, professora da graduação e
pós-graduação da FDV

Alerta ela que o direito das obrigações exerce grande influência na vida econômica,
em razão da inegável constância das relações jurídicas obrigacionais no mundo
contemporâneo. Intervém este direito na vida econômica, nas relações de consumo
sob diversas modalidades e, também, na distribuição dos bens.
O Direito das Obrigações é, pois, um ramo do Direito Civil que tem por fim contrapesar
as relações entre credores e devedores. Consiste num complexo de normas que
regem relações jurídicas de ordem patrimonial que têm por objeto prestações (dar,
restituir, fazer e não fazer) cumpridas por um sujeito em proveito de outro.
Conceituando o contrato como uma espécie do gênero negócio jurídico que possui
natureza bilateral e pelo qual as partes se obrigam a dar, restituir, fazer ou não fazer
alguma coisa, a renomada mestra ressalta: ―O contrato é, portanto, o acordo de
vontades entre pessoas do direito privado, amparado pelo ordenamento legal e
realizado em função de necessidades que gera, resguarda, transfere, conserva,
modifica ou extingue direitos e deveres, visualizados no dinamismo de uma relação
jurídica obrigacional.‖
A filosofia do Iluminismo rejeitou os velhos dogmas e as tradições (especialmente

religiosas) e colocou o homem e seu bem-estar no centro de suas preocupações.
Enfim, o centro de tudo passava a ser o indivíduo, a propriedade e a aquisição de
bens.
O Código Civil brasileiro de 1916 recebeu forte influência da legislação francesa,

inspirado no liberalismo, valorizando o indivíduo, a liberdade e a propriedade. A base
contratual que se pautou nesse diploma de 1916 guardou características
individualistas, observando apenas uma igualdade formal, fazendo lei entre as partes
(pacta sunt servanda). Segundo tal diploma, ficava assegurada a imutabilidade
contratual e os contraentes celebravam livremente um acordo que deveria ser
absolutamente respeitado.
Todavia, com o advento do Código de 2002, houve um rompimento do aspecto

individualista. Os novos dispositivos legais deste código passam a disciplinar um
conjunto de interesses estruturados no princípio da socialidade, em que, por exemplo,
a força obrigatória dos contratos é mitigada para proteger o bem comum e a função
social do contrato.
Os tempos e os costumes trouxeram a necessidade de o Estado atuar por meio de leis
protetoras da parte mais fraca da relação contratual, a fim de se alcançar a igualdade
substancial dos contratantes.
Como primeira manifestação deste dirigismo contratual por parte do legislador, afirma
Marcelo Junqueira Calixto11, podemos recordar a chamada "Lei da Usura" (em
verdade trata-se do Decreto 22.626/33), que limitou as taxas de juros a serem
cobradas em qualquer contrato. Proibiu ainda o anatocismo, isto é, contar juros dos
juros.
Manifestação bem mais recente e ainda mais evidente deste dirigismo contratual pode
ser vista no Código de Defesa do Consumidor, que, por exemplo, traz um rol não
11
Advogado. Mestre e doutorando em Direito Civil pela UERJ. Professor dos Cursos de Pós-
Graduação da UERJ e da FGV. Professor-agregado do Departamento de Direito da PUC-Rio..

exaustivo de cláusulas contratuais abusivas em seu artigo 51. Este diploma faz ainda
referência expressa ao princípio da boa-fé objetiva das partes contratantes (veja-se,
neste sentido, o art. 4°, III e o art. 51, IV). Trata-se de um princípio que impõe às
partes contratantes um padrão de conduta, ou seja, a necessidade de serem leais e
cooperarem na execução do contrato.
Calixto destaca que o mesmo princípio aplica-se ainda às fases das negociações
preliminares e pós-contratual, isto é, mesmo após o término do prazo de vigência do
contrato.
Recomendando a leitura de ―Problemas de Direito Civil-Constitucional‖ 12, organizado

por Gustavo Tepedino, ele enfatiza que o princípio da boa-fé objetiva está consagrado
no vigente Código Civil, que a ele se refere como norma de interpretação dos negócios
jurídicos (art. 113), como limite para o exercício de direitos (art. 187) e como norma de
conduta das partes contratantes (art. 422). Adverte, contudo, que a função social do
contrato permite a afirmação de que ele ―não é um átomo isolado de todo o mundo
exterior, mas, ao contrário, não pode ser ignorado pelos terceiros não contratantes,
ainda que não tenha revestido a forma pública ou não tenha sido levado a registro no
cartório competente.‖
Todas essas considerações são de extrema importância para a corretagem de imóveis

em tempos nos quais o contrato tem de ser visto sob um novo enfoque — não mais
como instrumento de exploração do mais fraco pelo mais forte, mas como instrumento
capaz de garantir trocas justas e equilibradas entre as partes contratantes.
Nos dias correntes, verifica-se unanimidade, em todos os setores do mercado

imobiliário, em torno da existência de numerosos sinais da ocorrência de um ―boom‖
que se estende da aquisição de terrenos para a construção de uma simples casa de
campo ou de praia, até a procura dos chamados ―apartamentos inteligentes‖,
evidências dos esforços da sociedade para a sustentabilidade principalmente com a
utilização da energia solar e a reciclagem dos materiais.
Atualmente, no mercado imobiliário, o consumidor tem plenas condições de obter

informações sem a necessidade de recorrer a um corretor, já que tudo está a um
clique no controle dos equipamentos que a informática lhe fornece em quantidade e
qualidade crescentes a cada dia que passa. Paradoxalmente, entretanto, o excesso de
informações e opções de produtos e serviços financeiros pode gerar confusão no
cliente, o que o torna suscetível de demandar a assessoria de um especialista. Tal
situação evidencia a necessidade de aperfeiçoamento constante. Se os corretores
utilizarem as mesmas formas de abordagem, práticas e técnicas que usavam
anteriormente ao ―boom‖, dificilmente poderão auxiliar o consumidor de maneira
assertiva diante de um mercado competitivo, e isto poderá deixá-los à míngua.
Isto significa que ao candidato à carreira de corretor de imóveis é imprescindível

debruçar-se sobre a legislação, concentrando-se não apenas nos tópicos até agora
abordados, mas e principalmente no que toca ao Direito Imobiliário, ramo do Direito
Privado que trata e regulamentam vários aspectos da vida privada, tais quais o
condomínio, o aluguel, a compra e venda de imóveis, a usucapião e os financiamentos
da casa própria.
12
Rio de Janeiro, Renovar, 2000.

Como parte do Direito Imobiliário pode-se citar o Direito Registral Imobiliário, que cuida
dos fenômenos jurídicos aliados ao registro de imóveis.
Propriedade e Posse
As raízes do Direito Imobiliário estão no direito de propriedade, seja como direito

subjetivo à detenção de uma coisa, seja como ramo especializado da Doutrina
Jurídica.
O Dicionário da Tecnologia de Jurídica de Pedro Nunes13 registra como propriedade o

poder jurídico de usar, gozar e dispor da coisa, de maneira exclusiva, com as
restrições que a lei estabelece.
A propriedade imóvel ou imobiliária é aquela cujo domínio se exerce sobre bens

imóveis. Este tipo de propriedade é a que interessa como objeto deste estudo, tendo
relação com o que se refere a cadastros imobiliários.
O Código Civil classifica os bens imóveis considerando o solo com a sua superfície, os
seus acessórios e adjacências naturais (árvores e frutos), o espaço aéreo e o subsolo;
tudo o que for permanentemente incorporado ao solo (plantações, prédios e outros) e
tudo quanto no imóvel o proprietário mantiver intencionalmente para sua exploração,
sua estética e o que promover comodidade ao proprietário. Tanto o Código Civil como
a Constituição fazem distinção entre propriedade do solo e propriedade de jazidas,
minas e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica para o efeito
de exploração ou aproveitamento industrial.
Vimos que a propriedade imobiliária ainda pode ser privada, quando sob o domínio
individual (de uma determinada pessoa) ou pública, relativa aos bens pertencentes à
União, aos Estados, Municípios, Distrito Federal e não são particulares. Os bens
públicos podem ser os de uso comum do povo, como os mares, rios, estradas, ruas e
praças, os de uso especial, como edifícios e terrenos a serviço federal, estadual ou
municipal, e ainda podem ser dominiciais (patrimônio da União, Estados ou
Municípios), como as terras devolutas, os lagos e águas que banham fronteiras, ilhas,
plataforma continental, terras ocupadas pelos índios e o mar territorial.
Desde muito cedo, observa a Professora Rita Dione Araújo Cunha, a necessidade de
delimitação de uma área acontecia, quando uma tribo, família ou grupo de pessoas
reivindicava o direito sobre essa área para pescar, caçar ou para colheita, fosse
através de guerras entre grupos, por acordos entre si ou pela aplicação de leis criadas
pelos mesmos.
Com efeito, nos primeiros estágios da civilização, os direitos de propriedade sobre

uma área pertenciam a um corpo coletivo, o que constituía vantagem em relação à
redução de investimentos com demarcação e em relação a vigia e supervisão da área.
Com o sedentarismo, em consequência da agricultura e da criação de animais, se
reconhece o direito individual de quem usa a terra e a tendência continuada do seu
13
Nunes, P.: Dicionário de tecnologia jurídica, 10 ed., vol.2, Freitas Bastos S.A., Rio de Janeiro
1979, p.710–711

uso fortalece ainda mais esse direito. A cada geração é passado o usufruto convertido
em domínio individual, com o direito de reter a terra, mesmo sem cultivá-la.
O rápido crescimento da população e o aumento de disputa pela terra incentivaram

mais proteção ao direito de propriedade, tornando-se necessária a delimitação das
áreas requeridas pelos novos direitos de propriedade a partir dos ajustes das novas
relações custo-benefício, das mudanças tecnológicas e dos preços relativos dos
produtos. Esta evolução passou por três estágios: o primeiro estágio, quando se
estabeleceu inicialmente um sistema simples de direitos de propriedade/demarcação
com um domínio de um grupo e já se justificava a limitação das terras por meios
bastante rudimentares, como os marcos; num segundo estágio, o sistema passou para
o domínio individual, com uma ocupação em longo prazo da área e sua demarcação
com cercas e limites físicos semelhantes. O terceiro estágio, bem mais complexo,
ocorreu quando o uso da terra se intensificou e tornou-se comercial, trazendo em seu
bojo a necessidade de segurança, crédito e gerência pública, que tornaram viável a
documentação e definição do domínio individual e seus limites através de mapas e
registros de terras. Isto mostra como a necessidade de se cadastrar física e
legalmente as terras é intimamente ligada à evolução das relações entre o homem e a
terra.
A despeito da existência de antigos códigos e leis nas mais antigas civilizações, é na

época dos romanos que nasce o direito civil que vem influenciar os códigos de toda a
cultura ocidental. Coube ao direito romano elaborar a atual teoria da propriedade no
seu aspecto técnico, cuja estrutura se mantém até os nossos dias, salvaguardadas as
modificações peculiares de cada época histórica.
A partir da segunda metade do século 19, um movimento jurídico solidarista inaugurou

na Alemanha uma nova fase do direito civil: o Código alemão, que entrou em vigor em
1900, e foi de grande contribuição à ciência jurídica, influenciando muitos códigos civis
europeus e, consequentemente, o brasileiro.
O conceito de propriedade alemão deixou de referir-se ao direito absoluto, destacando

o dever do proprietário de respeitar as disposições de lei e os eventuais direitos de
terceiros. Impôs-se o condicionamento social do direito de propriedade, punindo-se
qualquer abuso que pudesse prejudicar terceiros. Assim, os legisladores começaram a
reconhecer a necessidade de garantir a proteção dos elementos economicamente
mais fracos da sociedade e a intervenção do Estado na economia para planejar a
atividade pública e particular no interesse da coletividade. Nesta época, começaram a
surgir disposições em nome da "Ordem Econômica e Social" nas Constituições de
vários países.
Com o fim da Segunda Guerra Mundial, vários setores da economia em muitos países
ocidentais foram objeto de nacionalização e, tanto a consciência dos governos da
época, como a opinião pública mundial, reconheceu que determinados bens deviam
ser da propriedade do Estado e outros, individuais, não devendo, contudo, ser usados
com fins contrários aos sociais.
A Constituição brasileira de 1934 já continha disposições sobre a ordem econômica e

social; atualmente, a Carta Magna contempla a função social da propriedade com
normas sobre a reforma agrária e acentua a distinção da propriedade de jazidas,
minas e demais recursos naturais, bem como os potenciais de energia hidráulica da

propriedade do solo, para o efeito de exploração ou aproveitamento industrial.
Também a pesquisa e lavra do petróleo em território nacional constituem monopólio da
União.
Direito das Coisas
O novo Código Civil (lei nº 10.406/02) divide o Direito das Coisas em direitos
decorrentes da posse e direitos reais, sendo que destes últimos, destaca-se a
propriedade. O direito real pode ser definido como o poder direto e imediato sobre uma
coisa que a ordem jurídica atribui a uma pessoa para satisfazer interesses jurídico-
privados nos termos e limites neles fixados.
Trata-se de um domínio ou de soberania que o seu titular exerce direta e

imediatamente sobre uma coisa certa e determinada sem a interferência de qualquer
pessoa, a quem corresponde a obrigação de non facere. Ao lado da expressão real, é
utilizada a expressão "direito das coisas". O vocábulo latino res significa coisa, daí
direitos reais, direito das coisas significarem o mesmo ramo de direito.
O direito das coisas é um ramo do direito privado, do direito civil patrimonial. Tem
como características: Eficácia absoluta (ao poder direto e imediato que o titular tem
sobre a coisa objeto do seu direito corresponde a obrigação de todas as pessoas o
respeitarem, tem eficácia erga omnes. Daí esteja instituído o principio da tipicidade, só
existem os previstos na lei); sequela (corresponde ao direito de perseguição, a
sequela traduz-se em o direito real seguir a coisa que constitui o seu objeto);
prevalência (também denominada preferência, consiste na prioridade dos direitos reais
sobre os direitos de crédito e sobre os direitos reais constituídos posteriormente
quando total ou parcialmente incompatíveis com o anterior), e inerência (não é
juridicamente possível transmitir o mesmo direito real de uma coisa para outra).
São princípios do direito das coisas o da coisificação (direito real deve versar sobre
coisas e não sobre pessoas ou outros bens não coisificáveis); da especialidade ou
individualização (o objeto dos direitos reais deve ser uma coisa certa e determinada);
da totalidade da coisa (o objeto de um direito real é a coisa na sua totalidade); da
compatibilidade (só pode existir um direito real sobre determinada coisa, na medida
em que seja compatível com outro direito real que a tenha por objeto); da elasticidade
(o direito sobre uma coisa tende a abranger o máximo de utilidades que proporciona);
da transmissibilidade (os direitos reais podem mudar de titular quer inter vivos, quando
vivos, quer mortis causa, quando mortos); da tipicidade (não é possível constituir
direitos reais diferentes dos previstos na lei).
Posse - A posse pode ser real ou presumida, de boa-fé ou de má-fé, direta ou indireta.
Existem duas teorias que definem o conceito de posse: 1) a de Savigny (Subjetiva):
Para ele, a fim de se caracterizar a posse, é necessário que o possuidor tenha o
"corpus" (ter a coisa em seu poder), e "animus" (vontade de ter a coisa como sua),
sendo que se tiver somente o "corpus" não será considerado possuidor e sim,
detentor, não tendo, com isto, proteção possessória; e 2) a de Ihering (Objetiva): este
jurista, a fim de se configurar a posse, há necessidade de se comprovar apenas o
"corpus", dispensando-se o "animus", pois este se encontra inserido naquele.

Propriedade - Pode-se dizer que a propriedade é o direito conferido a alguém, ao qual
lhe proporciona os poderes de posse, uso, gozo, disposição e ainda de reavê-lo de
quem injustamente o detenha.
Artigos sobre o direito de propriedade surgiram no Código Civil de 1916 e no

regulamento de 1942 (Decreto-lei nº 4.657). Os artigos de 524 a 529 cuidam da
propriedade em geral, e a imobiliária é tratada nos arts. 530 aos 553, podendo ser
adquirida pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel, pela
acessão, pelo usucapião e pelo direito hereditário. Os direitos de vizinhança eram
tratados nos artigos subsequentes (554 – 588) e falavam do uso nocivo da
propriedade, referindo-se ao mau uso do imóvel em prejuízo da saúde, da segurança e
do sossego dos que habitam o prédio vizinho. A perda da propriedade imóvel também
era contemplada no Código de 1916, em seus artigos 589/591, que abordam
alienação, renúncia, abandono e perecimento do imóvel e por desapropriação.
Agora, o Novo Código Civil conceitua propriedade no caput do art. 1.228, limitando-o,
no §1º, para adequá-lo aos problemas da contemporaneidade, fazendo referência a
questões como o "equilíbrio ecológico" e a "poluição". Este parágrafo, que constitui
uma inovação em relação do Código anterior, preceitua que o "direito de propriedade
deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de
modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e
artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas".
Incluem-se no Direito de Propriedade os direitos de vizinhança, as árvores limítrofes, a

passagem forçada, a passagem de cabos e tubulações, as águas, os limites entre
prédios e direito de tapagem, o direito de construir, o condomínio, a propriedade
resolúvel e a propriedade fiduciária.
Cumpre ressaltar que são direitos reais considerados no art. 1.225 do Código Civil: a
propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do
promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de
uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso.
É certo que a função social da propriedade já está prevista na CF/88 (arts. 5º, XXIII, e
170, III), mas a sua inserção no Novo Código Civil foi da maior importância,
principalmente por abandonar em definitivo o paradigma do individualismo jurídico,
permitindo que o magistrado concretize a conhecida regra de interpretação prevista na
Lei de Introdução do Código Civil (DL 4.657/42): "Na aplicação da lei, o juiz atenderá
aos fins sociais a que ela se destina e às exigências do bem comum" (art. 5º).
Faz-se necessário enfatizar, entretanto, que a finalidade do Novo Código Civil não é
incentivar a intromissão do Estado na propriedade privada, mas apenas impor limites à
ação do proprietário, quando ele extrapola a esfera de seu direito individual, exigindo a
interferência do Poder Público. Afinal, toda nova lei precisa ser bem compreendida,
para promover o desenvolvimento social.
Hipoteca - é o direito real que o devedor confere ao credor, sobre um bem imóvel de
sua propriedade ou de outrem, para que o mesmo responda pelo resgate da dívida. O
que garante a dívida é a substância de um imóvel, no qual continua na posse do
proprietário, embora responda pelo resgate do débito. O devedor conserva em suas

mãos o bem dado em garantia. Mas, não paga a dívida, o devedor pode alienar
judicialmente a coisa. O preço alcançado tem primazia para cobrar-se da totalidade da
dívida e de seus acessórios.
Direito da Empresa
É extremamente importante, para quem pretenda abraçar a carreira de corretor

imobiliário, estudar atentamente no Novo Código Civil os dispositivos do Direito de
Empresa, que vão do Art. 966 ao 1.196, tratando da organização jurídica da empresa,
caracterizando com exatidão o empresário e suas obrigações, estabelecendo as
condições para a matrícula e o registro da empresa e definindo os principais tipos
societários.
O direito empresarial é definido como é o conjunto de normas que disciplinam o

exercício do comércio, as relações de direito que esse exercício suscita, a condição
jurídica do comerciante, e o estabelecimento comercial. O novo Código Civil, que
entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, revogou toda a primeira parte do Código
Comercial, composta de 456 artigos e o comércio passou a representar apenas uma
das varias atividades reguladas pelo Direito Empresarial, que abrange o exercício
profissional de atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de
bens ou serviços.
A nova legislação conceituou empresa como a pessoa jurídica constituída por
intermédio de um contrato celebrado entre os sócios. Nele, os sócios reciprocamente
se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para a realização de atividade
econômica com a finalidade de lucro e partilha dos resultados entre si. Foi introduzida
a figura da sociedade empresária, a qual, após ser formada mediante contrato entre os
sócios, passa a ter personalidade jurídica própria com a inscrição, no Registro Publico
de Empresas Mercantis (a cargo das Juntas Comerciais) dos seus atos constitutivos,
possuindo personalidade jurídica distinta das pessoas dos sócios, patrimônio próprio e
órgão de direção e execução.
A sociedade empresária é organizada com o intuito de conseguir lucro para ser

dividido entre os sócios e para tanto tem direitos, obrigações e patrimônios próprios.
Assim, o patrimônio é da sociedade e não dos sócios, mas responde sempre
ilimitadamente pelo passivo.
O Código Civil de 2002 considera empresário aquele que, em pleno gozo de sua
capacidade civil e não legalmente impedido, exerce profissionalmente atividade
econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.
Legislação empresarial - Deve-se observar que, além as exigências do Código Civil,

os empresários têm inúmeras obrigações impostas por leis comerciais e tributárias,
tanto no âmbito federal como no estadual e municipal, com destaque para as
disposições inerentes à comercialização de imóveis, como as leis 4.591 e 4.380, de
1964; 6.015, de 1973; 6.766, de 1979; 9.514, de 1997, e 10.257, de 2001. De suma
importância é a Lei 8.078/90, popularmente conhecida como Código de Defesa do
Consumidor e que, quando desrespeitado, costuma trazer grandes dores de cabeça
para os profissionais do mercado imobiliário. Todos esses diplomas legais podem ser
encontrados através da Internet, pelo endereço eletrônico
http://www4.planalto.gov.br/legislacao.

Direito Imobiliário - é o ramo do Direito Privado que trata e regulamenta vários
aspectos da vida privada, tais quais o condomínio, o aluguel, a compra e venda de
imóveis, a usucapião e os financiamentos da casa própria.
Suas raízes estão no direito de propriedade, seja como direito subjetivo à detenção de
uma coisa, seja como ramo especializado da Doutrina Jurídica.
Como parte do Direito Imobiliário pode-se citar o Direito Registral Imobiliário, que cuida
dos fenômenos jurídicos aliados ao registro de imóveis.
Um dos fenômenos jurídico-econômicos de maior destaque no ramo do Direito

Imobiliário são as incorporações imobiliárias, uma vez que alavancam as
possibilidades do uso do bem imóvel como forma de investimento e fomento de
riqueza, com consequências sócio-econômicas de grande impacto.
As incorporações imobiliárias, aliadas aos fundos de investimento, são o carro-chefe

das economias de países desenvolvidos, como no caso dos Estados Unidos da
América, onde verificou-se uma grave crise exatamente por desequilíbrios neste setor.
No Brasil, o princípio da boa-fé, que impera por todo o Código Civil de 2002,
estabeleceu um novo enfoque para a corretagem de imóveis, ampliando a
responsabilidade dos profissionais do mercado imobiliário, através do Artigo 723, que
dispunha: ―O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência
que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações
sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e
danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance,
acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que
possa influir nos resultados da incumbência.‖
Esta redação, todavia, despertava dúvidas, por dar margem à interpretação de que o
corretor só prestaria as informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as
que não fossem questionadas, sem responder por danos. Logo o legislador imprimiu
toda a clareza que se fazia necessária, baixando a Lei n° 12.236 de 19 de maio de
2010, que conferiu àquele dispositivo a seguinte redação: ―O corretor é obrigado a
executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio‖.
Com a nova redação do artigo 723 e o acréscimo de um parágrafo único rezando que,
―sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ai clientes todos os
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de
valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência‖, o
corretor teve aumentada não só a sua responsabilidade como também a
respeitabilidade.
Nos dias atuais, pode-se afirmar que praticamente toda a sociedade começa a
reconhecer a importância do corretor como um técnico indispensável para a realização
de um bom negócio no mercado imobiliário. Como em todas as profissões, porém,
sempre há profissionais que acabam maculando a imagem da classe. As reclamações
mais numerosas são a respeito de intrusos, pessoas não habilitadas pelo CRECI e
que se apresentam como profissionais, e outras, que atuam com parcialidade

defendendo o interesse de apenas uma das partes, ou recomendam negócios sem as
devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco etc.
O corretor de imóveis opera com as seguintes modalidades de

empreendimentos:
1. Loteamentos ( Comum e Fechado)

2. Desmembramento
3. Fracionamento/desdobro
4. Condomínios: Geral (entre duas ou mais pessoas); Edilício; de Lotes, e de
livre construção.
Loteamento Comum (Legislação: Lei nº 6.766/79) - O proprietário de uma área in

natura resolve parcelar o imóvel, gerando várias outras áreas, seja de natureza
particular (lotes, reservas técnicas etc.), seja de natureza pública (vias de circulação,
área verde, área institucional etc.).
Loteamento Fechado: Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes

destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Legislação:
Lei nº 6.766/79 e artigo 7º do Decreto-lei nº 271/67. Cumpre recordar que já há algum
tempo passou a existir no Brasil e figura do loteamento fechado, no qual o projeto
apresentado ao Município e os documentos levados ao Registro de Imóveis obedecem
aos ditames da Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79). O Loteamento Fechado
é tratado, no primeiro momento, como um loteamento comum (o Município autoriza o
loteamento e posteriormente, o loteador restringe o uso do bem público pela
comunidade (ruas, praças, etc.), ou ainda o Município permite o
cercamento/fechamento do perímetro urbano, seguindo-se a instalação de portarias,
cancelas, vigias. Em consequência, registra-se grande polêmica em torno do
fechamento do loteamento, com o estabelecimento de políticas que variam de
município para município.
Condomínios: Numerosos corretores dedicam-se à administração de locações e

condomínios, seja como profissionais autônomos, seja organizando empresas
especializadas. Desde a década de 60 do século passado essa atividade demanda
sólidos conhecimentos da legislação do Inquilinato e dos condomínios e
incorporações (Lei n° 4.591/64), que sofreu profundas alterações no alvorecer do
terceiro milênio.
O Código Civil de 2002, através do Art. 1332 e seguintes, inovou com a criação e
regulamentação do Condomínio Edilício, dispondo sobre a Convenção, que deve ter a
concordância de 2/3 das frações ideais tornando as disposições ali constantes
obrigatórias para todos os titulares de direito sobre as unidades condominiais, ou
ainda, sobre os que têm a posse ou a detenção delas (quem tem posse, mas se
apresenta como proprietário). A legislação deixa claro que a convenção somente
valerá para terceiros se a estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis, que
geralmente exige:

a) que constem da lista de assinatura, as mesmas pessoas que constam na
matrícula do Cartório de Registros de Imóveis, ou seja, para cada unidade, deve
constar as mesmas pessoas, as quais, se forem casadas e constarem os nomes do
marido e da mulher, ambos devem assinar a lista;
b) reconhecimento de firma de todas as assinaturas.
A Convenção, em si, pode ser feita por escritura pública (com registro no Cartório de
Notas) ou instrumento particular (simples documento assinado). Para o Novo Código
Civil, condômino é proprietário e proprietário são as pessoas (físicas ou jurídicas), que
possuírem escritura pública dos negócios jurídicos (transações) efetuados. Tais
definições se devem ao fato do capítulo do Condomínio Edilício estar dentro do livro
do ―Direito das Coisas‖, título ―Da Propriedade‖, e assim ser um Direito Real que segue
as regras do artigo 108 do Código Civil.
Os dispositivos da Convenção acham-se estabelecidos de modo geral na Lei n°

4.591/64 e, em especial: individualização da unidade condominial do todo construído,
em forma de fração porcentual, também chamada de fração ideal, ou seja, quantos por
cento representa a unidade condominial na obra toda; discriminação e individualização
das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes
comuns (ou seja, deve conter a identificação de cada parte, comum e exclusiva), sua
localização no Condomínio e conteúdo estrutural; determinação da fração ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que as
unidades se destinam. A convenção não precisa ser limitada às cláusulas obrigatórias
que constam da legislação, mas exige que cada condomínio, individualmente, se auto-
regulamente de acordo com a sua visão de sociedade e problemas que possua portão
adentro.
Os condomínios podem ser comerciais, industriais, agrícolas, residenciais, ou até

mistos. Todas estas classificações estariam concentradas no documento que se
denomina ―especificação do condomínio‖.
Além das cláusulas referidas no art. 1.332 do Código Civil e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos

condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; (a
legislação determina a possibilidade de o condomínio definir regras para o rateio,
diferentes da regra geral, que é o pagamento de acordo com a fração ideal de cada
unidade condominial. Assim, em casos necessários, uma determinada unidade poderá
contribuir com um valor maior no rateio. Por exemplo, um condomínio possui unidades
condominiais com apenas uma vaga de garagem, porém uma unidade possui duas
vagas. Neste caso, a assembleia pode deliberar que a referida unidade seja cobrada
diversamente na manutenção do portão). Poderá ainda a Convenção determinar
formas diversas de pagamentos para se atender às despesas de cada condomínio,
como rateios de urgência, que poderão surgir sem aprovação prévia da Assembleia,
desde que não ultrapasse ―X %‖ do rateio ordinário, ou ainda, a utilização do valor
contido no fundo de reserva para cobrir despesas ordinárias, desde que seja reposto,
por rateio extra, em no máximo 10 parcelas, por exemplo.

II - sua forma de administração; (Neste inciso, a legislação cria a possibilidade
de adotar-se a ideia de administração própria, de co-gestão, de auto-gestão, ou outra
que possa vir a ser criada no condomínio por deliberação de Assembleia específica).
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum

exigido para as deliberações; (Aqui, a legislação possibilita que o condomínio
determine todas as regras possíveis para a Assembleia. Possibilidade de votos por
carta, de suspensão da Assembleia para adquirir quorum específico por consulta
escrita, além de especificação para uso de procurações, entre tantas outras regras
que possam ser criadas.)
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

(Possibilita a legislação que o condomínio determine tudo que o condômino ou o
possuidor pode ou não fazer, quais as punições, bem como criando as formas de
multas punitivas, sem esquecer-se das possibilidades de recursos administrativos às
Assembleias, bem como a possibilidade de responsabilidade exclusiva dos
proprietários sobre os possuidores.)
V - o regimento interno. (A nova Lei inclui na Convenção o Regimento Interno,

que substitui o regulamento interno, devendo constar todas as regras mais
específicas, porém sem detalhes que possam engessar o condomínio, tal como
horário de funcionamento da piscina, pois não se deve esquecer que sua alteração
depende do mesmo quorum que a alteração da convenção, ou seja, 2/3. Muitos
especialistas sugerem, para assuntos mais específicos, a previsão na Convenção e
Regimento Interno de ―Normas de Conduta‖, que podem existir uma para cada
ambiente, determinando que serão criadas e alteradas por qualquer quorum presente
em Assembleia.)
São equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes

compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. (A
legislação determina que a regra trazida pode ser alterada por disposição diversa na
Convenção.Determina ainda a legislação, que há possibilidade dos possuidores de um
contrato de compra e venda, não registrado, poderem votar em assembleias de
Alteração de Convenção ou criação de Normas de Conduta, pois se caracterizam
como detentores do imóvel, ou seja, da unidade condominial.)
Ainda sobre o assunto, cumpre destacar mudanças que vêm ocorrendo sobre o
Sistema Registral, lembrando que o Código Civil de 1916 adotou um Sistema Registral
misto, tendo o atual Código mantido a sua natureza —constitutivo e declarativo. No VI
Simpósio de Direito Imobiliário, a Associação Gaúcha dos Advogados do Direito
Imobiliário Empresarial enfatizou que o reconhecimento da importância das atividades
Registral e Notarial, tem aumentado em função dos esforços desenvolvidos assegurar
a efetividade da justiça. O Notário é o receptor da vontade das Partes, na medida em
que atua com imparcialidade, saneando, prevenindo litígio e provando os negócios
jurídicos. Já o Registrador atua como se fosse um magistrado, em virtude de que
somente a ele cabe exercer o princípio da qualificação do título a ser registrado
(independência e autonomia), admitindo ou não o ingresso do documento no fólio real.
Assim, estando o título em ordem, será procedido ao ato, o que gerará publicidade
(ficção de conhecimento).
INQUILINATO

Em um país com um déficit habitacional de quase 6,3 milhões de domicílios (famílias
sem condições econômicas de viabilizar a compra de um imóvel) com recursos
próprios, ganham força e importância as legislações abrangendo as relações de
Locação Residencial e, em virtude do crescimento e desenvolvimento recente do
Brasil, também as Comerciais.
A busca do aperfeiçoamento contínuo dos mecanismos da completa e dinâmica Lei do

Inquilinato (8.245/1.991) desaguou, no final de 2009, na publicação da Lei
12.112/2.009, modificando e complementando algumas questões que foram surgindo
nas relações entre locadores e locatários durante cerca de 20 anos de vigência da lei
promulgada em 1991.
O Professor Marcelo Vallejo Marsaioli alerta que alguns meios de comunicação

alardearam que tais alterações como verdadeira revolução nas locações, sugerindo
que mudanças essenciais ocorreram na fiança, nas multas e até na duração da Ação
de Despejo, e assegura que ―a nova Lei do Inquilinato (12.112/2.009) não tem o
condão de mudar as relações. Há benefícios, mas não o ―milagre‖ novo que se
noticia.‖
Recordando que algumas alterações chegam a ser simples regulamentações de

posições que há muito já vinham sendo adotadas pela Jurisprudência dos Tribunais,
destaca que a nova redação do artigo 4º, por exemplo, faz previsão expressa a
proporcionalidade no cálculo da multa de rescisão nos casos em que o inquilino
entregar o imóvel antes do término do prazo contratual. Na versão atual do dispositivo,
a expressão ―proporcionalmente ao período de cumprimento do contratual‖ vem
sacramentar uma posição já há tempos adotada pelos diversos tribunais da Federação
e do próprio Superior Tribunal de Justiça. Logo, pouca mudança prática nesta questão,
apenas a transformação da posição jurisprudencial maciça em letra de lei
propriamente dita.
O artigo 12 trata de alterações nas questões inerentes à fiança, contrato acessório de

garantia do pagamento por terceiros, nos casos em que o inquilino não honrar com o
adimplemento dos encargos contratuais em dia. Acerca desse dispositivo, adverte que
alguns noticiários veicularam a notícia de que o advento da nova lei traria a
possibilidade do fiador exonerar-se de seu encargo quando bem entendesse desde
que notificando previamente o locador. No entanto, tomar essa regra como genérica é
equivocar-se. O referido artigo visa proteger hipótese específicas e não a locação em
geral. Reza o texto: ―Artigo 12. Em casos de separação de fato, separação judicial,
divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel‖. Desde
logo é possível observar que a aplicação da regra é limitada aos casos de locações
residenciais (novidade da redação atual) e que seu objetivo inquestionável é o de
proteger a moradia do cônjuge ou do companheiro nos casos do término da relação
conjugal.
O dever de informação ao locador e a fiador previsto no parágrafo 1º deste artigo, para

o citado jurista, também é medida salutar, pois traz mais transparência, cautela e lisura
às alterações ocorridas no curso da locação. Porém a maior modificação deste artigo
veio no parágrafo 2º com a possibilidade do fiador em eximir-se de sua obrigação nos
casos previstos no ―caput‖ (dissolução da sociedade conjugal) por simples ato

notificatório, merecendo transcrição o referido texto: ―§ 2o O fiador poderá exonerar-
se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da
comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança
durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.‖ Assim, duas
constatações merecem relevo: (1). No término do prazo contratual, o fiador pode
notificar o locador e exonerar-se da fiança, ficando responsável ainda por 120 dias
pelas obrigações contratuais de seus encargos e (2). O locador de sua parte, nestes
casos em particular, poderá exigir de seu inquilino um novo fiador ou outra garantia.
Imóvel na planta
Comprar um imóvel e, enfim, ter a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. Para
que o grande projeto de vida, que envolve expectativas, trabalho e geralmente muito
dinheiro, não seja transformado em pesadelo, é preciso cuidados. No ato da compra,
nenhuma cautela pode ser considerada um ato de exagero ou desconfiança excessiva
por parte do consumidor que fecha o negócio.
O jornal ―O Estado de São Paulo‖ publicou recentemente uma notícia segundo a qual
em todo Procon Municipal, queixas relacionados a construtoras e empresas de
loteamentos já foram destaques entre as reclamações a esses órgãos. Porém ainda
hoje, elas só perdem para os bancos, cartões de crédito, empresas de telefonia.
Felizmente o Poder Judiciário vem coibindo os abusos. Comprovante disso é a
decisão da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça que considerou inteiramente
ilegal a cobrança de juros, por parte das incorporadoras, antes de entregar as chaves
do imóvel.
A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as
construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do
Consumidor, em 1990. O CDC considera nulas as cláusulas de contrato tidas por
abusivas. Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou
portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda
e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o
Ministério Público do Distrito Federal firmou com 27 construtoras um termo de ajuste
que proibia esses juros.
No caso julgado pela 4ª Turma, a compradora foi obrigada em contrato a pagar

correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao
recebimento do imóvel, a chamada ―poupança‖. Ela entrou na Justiça com pedido de
revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo
ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.
―Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado

financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser
repassados ao comprador do imóvel‖, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe
Salomão, ressaltando que ―todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de
financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel
oferecido ao público‖.
Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é
descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente
comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. ―O que há é uma verdadeira

antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja
entrega foi contratualmente diferida no tempo‖, disse o ministro.
Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, o relator concluiu que, ―se há
aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte
a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem
entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo‖. (As informações foram
fornecidas pela Assessoria de Imprensa do STJ acerca do processo REsp 670.117)

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