Relatório de

Fundos Imobiliários

Entenda o que são

e como investir

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Resumo da publicação
Muitos investidores foram pegos de surpresa com as perdas no segmento de fundos imobiliários,
impulsionadas pela crise do coronavírus. Entretanto, assim como em todos os setores do mercado, em
cenários de aversão a risco como o que vivemos agora podem trazer excelentes oportunidades. Neste relatório,
você aprenderá um pouco mais sobre FIIs e traremos ativos que devem estar no seu radar de investimento.

O mercado financeiro é um ambiente bastante amplo e cada vez mais surgem opções de diversificação de
investimentos. Nesta publicação, abordaremos sobre fundos imobiliários, uma modalidade de investimentos
que teve franca recuperação iniciada em 2016, com grande desempenho no ano de 2019, consolidando-se
cada vez mais na carteira dos investidores.

Entretanto, com a chegada da crise causada pela pandemia do coronavírus, as revisões de recuo do
crescimento mundial e do Brasil fizeram com que o segmento imobiliário também sofresse com toda a
volatilidade do mercado, tendo uma performance negativa nos três primeiros meses de 2020, pegando muitos
investidores de surpresa.

Diversos fundos imobiliários passaram a ter suas cotas negativas abaixo do valor patrimonial e, em alguns
casos, abaixo do que acreditamos ser o respectivo custo de reposição dos ativos de seus portfólios.
Enxergamos essas perdas como frutos da alta volatilidade causada pela apreensão e incerteza do cenário
atual. Apesar do setor imobiliário não possuir exposição direta ao mercado externo, possivelmente, será
impactado caso haja um contágio em grande escala nos diversos setores da economia e, por isso, a
importância de entender os ativos que compõem a carteira dos fundos na hora de efetuar as alocações.

Afinal, o que é um fundo imobiliário?

Os imóveis sempre foram considerados uma forma de investimento mais seguro, visto que seus valores devem
ser corrigidos pela inflação ao longo do tempo. Assim, podem ser encarados como ativos de segurança ou de
diversificação para investidores brasileiros.

Entretanto, investir diretamente em imóveis traz algumas implicações que podem gerar, ao invés de lucros,
possíveis prejuízos, o que traz a necessidade da busca assertiva na escolha da propriedade, a gestão e
manutenção do local e o risco de ausência de receitas devido à falta de inquilinos.

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Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são uma opção para aqueles que desejam ter ativos atrelados a
imóveis, podendo ter participação em uma quantidade maior de imóveis, sem necessidade de efetuar a gestão
das propriedades. Dão a possibilidade de investir, por exemplo, em shoppings centers, edifícios comerciais,
galpões logísticos e industriais, hotéis, hospitais, entre outros. É possível também adquirir títulos privados
ligados ao setor, como o CRI, CRA, LCI, LCA e LH. Futuramente, abordaremos esses títulos.

Além disso, os fundos imobiliários permitirem que investidores com pouco capital invistam no segmento, além
de terem maior liquidez quando comparados à liquidação de um imóvel.

Uma das vantagens dos fundos imobiliários é serem negociados na Bolsa de Valores, tendo o método de
aquisição de maneira semelhante ao de uma ação. Levando isso em consideração, é possível ganhar dinheiro
por meio da valorização das cotas do fundo. Isso pode se dar por várias razões, como pela valorização da
região na qual o imóvel se encontra, pelos rendimentos obtidos com aluguéis e comercialização e pela gestão
qualificada dos empreendimentos. Caso o investidor tenha ganho de capital em operações de compra ou venda
de cotas, pagará IR à alíquota de 20%. Os cotistas também rentabilizam o seu investimento por meio dos
dividendos pagos mensalmente pelos fundos. Aqui é importante destacar que esse segundo rendimento é
isento de Imposto de Renda, o que o torna muito mais atrativo.

Porém por serem negociados em Bolsa, esses fundos estão sujeitos ao risco de mercado, ou seja, situações
inesperadas, assim como está ocorrendo em 2020 devido à crise atual acabam afetando diretamente o setor
imobiliário e, apesar de serem ativos com comportamentos mais previsíveis e atrelados a indicadores de
inflação, sofrem com a volatilidade e incertezas do mercado.

Para finalizar, as receitas geradas pelos imóveis ou ativos que compõem a carteira dos fundos são
periodicamente distribuídas aos cotistas, geralmente os rendimentos são pagos mensalmente. De acordo com
a legislação, os fundos devem distribuir, no mínimo, 95% do lucro líquido aos cotistas, o que traz para esse tipo
de investimento uma renda recorrente.

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Tipos de Fundos Imobiliários
Fundos de papel

Também conhecidos como fundos de títulos e valores mobiliários, são fundos que investem majoritariamente
em recebíveis imobiliários, ou seja, investimentos de renda fixa voltados ao setor imobiliário. A composição
desses fundos costuma ser concentrada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito
Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), entre outros.

Esse tipo de fundo é interessante pois investe em ativos de renda fixa atrelados a índices de inflação (IPCA e
IGP-M) ou pós-fixados atrelados ao CDI, mesmo tendo um componente de renda variável, por serem
negociados em Bolsa e sofrer oscilação de acordo com a volatilidade de mercado conforme dito
anteriormente.

A carteira desses fundos normalmente é formada em sua grande parte por CRIs, que são títulos de empresas
não financeiras para financiar projetos imobiliários. Se forem indexados à inflação, o título estará sujeito a
riscos de mercado de acordo com as expectativas e movimentos nos juros/inflação.

Existe também o risco de crédito, no qual quanto melhor for o perfil de risco dos devedores (títulos) e sua
estrutura de garantias, mais conservador o fundo será e, consequentemente, terá um menor retorno esperado.

Tratam-se de títulos de renda fixa que pagam juros periódicos provendo o lucro do recebimento desses juros e,
eventualmente, da sua negociação antecipada.

Fundos de tijolo

São fundos que possuem a maior parte em empreendimentos físicos e buscam remunerar os cotistas por meio
de aquisição, construção ou aluguéis.

Existem imóveis voltados para diferentes setores de atividades, como:

- Lajes corporativas;

- Galpões de logística;

- Galpões industriais;

- Agências bancárias;

- Shoppings centers;

- Lojas e supermercados;

- Hospitais;

- Universidades, entre outros.

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Dessa maneira, é possível diversificar entre diversos setores da economia, mitigando seu risco ou

equilibrando-o de acordo com sua expectativa de mercado, mas, claro, estando ainda sujeitos aos impactos e

incertezas da economia real. Uma possível recessão pode facilmente afetar a rentabilidade desses fundos,

devido à renegociação dos aluguéis, valor do imóvel e a sua vacância (espaços vagos no edifício).

Fundos de Fundos

São fundos que compram cotas de outros fundos imobiliários. Buscam investir dessa forma com o objetivo de

acumular fundos para gerar renda, enquanto outros buscam uma gestão mais ativa com compra e venda para

maximizar lucro. Esse tipo de fundo pode ser interessante para quem está começando e quer ter uma carteira

mais diversificada logo de início.

Depois de entender as características de cada tipo de fundo imobiliário, em resumo, as principais vantagens de

investir em FIIs que você precisa ter em mente são as seguintes:

- Menor burocracia;

- Começar com pouco capital de investimento;

- Possibilidade de investir em grandes empreendimentos;

- Ter uma gestora de investimentos especializada na performance do fundo;

- Rendimentos via dividendos isentos de Imposto de Renda;

- Possibilidade de reinvestir os dividendos em novas cotas ou outros investimentos.

Deu vontade de investir em fundos imobiliários? Para escolher a carteira mais adequada, o investidor precisa

prestar atenção a pelo menos oito aspectos. Alguns se referem aos imóveis incluídos nos fundos, outros a

questões de mercado e de negociação. Confira:

- Portfólio: um fundo imobiliário não é diferente de um fundo de ações ou outro tipo de investimento financeiro.

Seu desempenho depende dos ativos que estiverem incluídos na carteira. É necessário avaliar com atenção

quais imóveis ou papéis pertencem ao fundo e quais são as perspectivas para cada um deles.

- Localização: no mercado imobiliário, a localização é um dos elementos mais importantes. Por isso, é

importante consultar os documentos do fundo – como a lâmina de informações essenciais – para verificar

onde estão os imóveis da carteira e entender qual é o potencial de valorização dos imóveis no futuro.

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- Inquilinos: a qualidade dos inquilinos de um imóvel é importante porque são eles que asseguram os

rendimentos periódicos do fundo. Locatários que atrasam os pagamentos, não cumprem regras ou depredam o

patrimônio podem causar muita dor de cabeça para os investidores de um fundo imobiliário. Há uma relação

direta entre a qualidade dos imóveis e a qualidade dos inquilinos. Por isso, é necessário se atentar a esses dois

itens ao avaliar um fundo. Procure descobrir um pouco mais sobre o histórico de locação dos imóveis da

carteira. Essa informação vai ajudar você a entender melhor os riscos envolvidos no investimento.

- Gestão e performance: essa análise permite identificar como a carteira se comporta em períodos distintos de

mercado e em situações diversas. O investimento em imóveis envolve certas habilidades dos gestores – como

o bom relacionamento com inquilinos, a capacidade de negociação e o discurso persuasivo – que não são

necessárias quando investimos em outros ativos, como ações ou títulos públicos. Vale a pena tirar um tempo

para estudar sobre suas estratégias de gestão, além de buscar os dados de desempenho disponíveis no site da

CVM.

- Liquidez: os fundos imobiliários são fechados e, por isso, suas cotas precisam ser vendidas para que o

investidor recupere o dinheiro que aplicou. Essa negociação depende de haver interessados em comprá-las. É

mais fácil encontrá-los quando os fundos são listados na Bolsa de Valores. A liquidez dos fundos imobiliários

na B3 vem crescendo nos últimos anos, mas depende de cada carteira. Há cotas que são negociadas todos os

dias no pregão e também outras que passam semanas sem nenhuma operação. Nesses casos, o investidor

pode levar algum tempo para conseguir se desfazer do investimento, a menos que esteja disposto a oferecer

as cotas por um valor reduzido.

- Preço: o preço das cotas reflete tanto o valor dos ativos incluídos em um fundo imobiliário quanto a

perspectiva dos investidores para o desempenho da carteira. Por isso, é recomendável fazer algumas análises

sobre ele antes de investir. Uma avaliação simples e bastante usada é a comparação do preço de negociação

com o valor patrimonial das cotas – ou, simplesmente, P/VP. Se as cotas de um fundo imobiliário são

negociadas abaixo do valor patrimonial, isso pode sinalizar duas situações. Indica que os investidores não

estão avaliando corretamente quanto vale o fundo (uma situação que pode se equilibrar no futuro e aí está uma

oportunidade de investimento); por outro lado, pode também sugerir problemas com a carteira – e você é que

talvez ainda não os conheça.

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- Dividend Yield: costuma ser chamada assim a taxa de retorno que um fundo imobiliário proporciona com as
distribuições periódicas de rendimentos. O cálculo é simples: basta dividir o valor dos rendimentos pela
cotação das cotas do fundo. Pode ser feito tanto em base mensal quanto anual (nesse caso, deve-se somar as
distribuições realizadas no período para fazer a conta). O indicador é importante para que o investidor possa,
por exemplo, comparar os fundos em que está avaliando investir. Um fundo que tenha um dividend yield de 6%
ao ano tem uma vantagem sobre outro de 5% ao ano. A conta também permite fazer uma avaliação
comparativa com outros tipos de investimentos, como ações que pagam dividendos ou até produtos de renda
fixa.

- IFIX: é o índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários. É composto por cerca de 70
fundos e ordenado pela liquidez e participação nos pregões. Na hora de avaliar a performance do fundo, serve
para analisar e comparar com a rentabilidade média que os fundos vêm obtendo.

Após apresentar as principais características e os riscos destes tipos de investimentos, fizemos nosso dever
de casa. Buscamos o máximo de informações, estudamos os fundos da indústria, analisamos a filosofia de
gestão de cada gestora e efetuamos uma análise de performance desses ativos para trazer algumas
indicações para o cliente modalmais. Veja abaixo oportunidades de cada tipo de fundo imobiliário para que
você possa ter alternativas de investimento de acordo com seu perfil de risco, suas as características e
objetivos.

Fundos de papel

IRDM11 – Iridium Recebíveis Imobiliários – foi lançado em 2017 e tem como foco principal o investimento em
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Investem geralmente em títulos da dívida imobiliária, além de
Letras de Crédito Imobiliários (LCIs), Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), Letras Imobiliárias garantidas
(LIGs) e Certificados de Potencial Adicional de construção (CEPAGs).

KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários – alocação de aproximadamente 99% de seu patrimônio em CRIs.
Vale destacar que o portfólio do fundo é bastante diversificado, sendo suas alocações em diferentes
segmentos da economia. A maioria das operações do fundo contam com garantias reais na forma de
Alienação Fiduciária de Imóveis, as quais são usualmente complementadas por outras garantias, sendo CRIs
baseados em edifícios corporativos, shopping Centers e demais ativos relacionados a logística e incorporação
residencial.

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Fundos de Tijolo

BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office – Lajes – O FII do Banco BTG Pactual é um dos maiores do mercado,
chegou no mercado em 2010 com a premissa da prática de Gestão Ativa em seu portfólio. Conta hoje com 10
propriedades, 59 contratos de locação localizados no eixo RJ/SP. Investe basicamente em galpões logísticos e
imóveis similares, além de ter uma gestão bem atenuante no mercado.

HGLG11 – CSHG Logística – Ativos Logísticos – foi um dos fundos imobiliários que teve expressiva
valorização nos últimos anos. Com uma carteira focada em imóveis logísticos e industriais, o HGLG11 obtém
lucros por meio da valorização dos imóveis e de seus aluguéis.

Fundos de Fundos (FOFs)

RBRF11 – RBR Alpha Multiestratégia Real Estate – o fundo investe primordialmente em outros fundos
imobiliários, criado em 2017. Desde então, vem apresentando crescimento patrimonial e consistência nos
resultados, tendo alocação de aproximadamente 21 fundos que contabilizam 80% da sua carteira, 15% de CRIs
e 5% em ativos de liquidez.

HFOF11 - Hedge Top FOFII 3 – o fundo investe primordialmente em outros fundos imobiliários, criado em
fevereiro de 2018, tendo alocação em 94% em FIIs e 6% em renda fixa.

Um abraço,

Christian Lupinacci

Analista CNPI

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Disclaimer:

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Este relatório de análise é assinado por CHRISTIAN SEIXAS LUPINACCI, analista credenciado pela Associação dos Analistas e Profissionais de Investimento do
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