Eraldo César Siboa LAUDO TECNICO DE AVALIAGAO Certificacéo de valor 8 Conclusio 8.1 Conclui-se que, com a redugéo da testada principal do imével avaliando para a pista da| Estrada do Coco, devido a area de servidao da linha de agua de distribuigSo, conforme o croquis do| item 6.1 do presente Laudo, e com a instalacao da galeria pluvial no fundo do terreno do Réu, conforme| O item 6.2 do presente Laudo, obras implantadas pelo Autor, areas estas sobre as quais nao se pode jconstruir, nao resta duvida de que toda a area remanescente do Réu ficou imprestavel para um| empreendimento comercial de grande porte, que seria perfeitamente possivel com a sua érea original. Desta forma, as citadas obras implantadas pelo Autor, resuitaram em restrigées 20 uso do solo, impossibilitando 0 aproveitamento eficiente da rea, depreciando o valor da area remanescente do Réu, pois no é vidvel ser instalado apenas na parte da frente, na beira da pista, um empreendimento| ‘comercial de menor porte, depois ficar sobrando a parte da area do fundo do terreno, que teria a sua| atratividade comercial reduzida, com a consequente desvalorizagso, Entéo, restou caracterizado o que a Norma Técnica SABESP NTS 29 - Critérios de Avaliaggo| para Indenizagao de Faixas de Servidéo, adotada pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliagdes Pericias de Engenharia), preconiza no seu item 6.1.1 “Na impossibilidade de aproveitamento eficiente do imével com face da instituigdo da faixa de servidao deve-se desapropriar integraimente o imével em consonancia com as normas técnicas| vigentes.” 8.2 Desta forma, e com base na Meméria de Célculo do Anexo Ill, parte integrante deste laudo, que traduz a aplicagao da metodologia da Engenharia de Avaliacées, normas NBR 16453-| 1:2005 e 16453-2:2007 da ABNT, auferimos ao imével em questo o valor de: Indenizacdo de toda a rea do Réu (c/direito de extenso) Valor do principal = 18.635,00 m* x 809,73 /m? = R$ 11.040.668,65 Valor Juros |Compensatérios = RS 11.040.66855 x —21,56% = RS 2.380.368,14 Valor Total da Indenizagao 43.421.036,69, (treze milhdes, quatrocentos e vinte e hum mil, trinta e seis reais, e sessenta e nove centavos), valor base 01/05/2016. * Fonte em 22/04/2016: bio iw ibape-sp om brlutlerquivosINTS2S7 pat Rus Plinio Moscoso, 879/1001, Jardim Aplpema ~ Ondina ~ Salvador - Bahia, D> Tos) 9821-678, eral erdecelvagootcomir, cop: soeesiz || ET | -Assinado elstronicamente por tea,us.br-0205/2016 185126 Num, 127256298 - Pag. 3 itospe bos tripelProceesoConeltDacumenttitVew.seam?x=1605024192500000000129785095 [Nimere do documents: 160502 4192500000000123785595Eraldo Cbsar Siboa In da area de 14.445.75 m* (sidireito de 0) Valor do principal = 1.445,75 m* x 809,73 Im? = RS 1.170.667,18 Valor Juros |Compensatérios = RS 1.17066715 x 21,56% = RS 252,395,84 Valor Total da Indenizagao RS_1.423.062,98 (hum milhao, quatrocentos e vinte e trés mil, sessenta e dois reais, e noventa e oito centavos), valor base 01/05/2016. 1. Objeto Processo n*: 0601677-96.2015.8.08,0039 ‘Ago: Desapropriagéo com Pedido de Imissio de Posse Origem: 1° Vara da Fazenda Pablica de Camacari/BA. Autor: Municipio de Camagari Réu: Gilberto Oliveira Ramos Processo n*: 0306450-60.2014.8.05,0039 Acio: Possesséria Origem: 1° Vara da Fazenda Pablica de Camacari/BA Autor: Gilberto Oliveira Ramos Réu: Municipio de Camagari “Em razio da controvérsia entre os valores apresentados pelas respectivas partes para fins de indenizacao do expropriado, determino a realizacao de pericia técnica sobre 08 fatos relatados nos autos pelas respectivas partes, fis. 17 2. Registro Escritural, Localizagao e Caracteristicas Fisicas do Imével 2.1 Registro Escritural © imével avaliando esté registrado em nome do Réu no 12° Oficio do Cartério Notas da Comarca de Salvador, livro n® 0087, fis. 030, sob o n* de ordem 204699, de acordo com @ Escritura Publica de Venda e Compra de 10/01/2003, fs. 16/19. 2.2 Localizagao Localiza-se em zona urbana no Distrito de Abrantes, no municipio de Camacari/BA, na beira da pista da Rodovia BA-099, Km 09, rodovia esta conhecida como Estrada do Céco, no ‘sentido SalvadoriPraia do Forte, fazendo esquina com a Rua da Grama (terreno de esquina) No Anexo I do presente Laudo, apresentamos a Planta de Localizagio do imével avaliando e dos elementos comparativos da amostra pesquisada, ‘Rua Plinio Moscoso, 87911001, Jardim Apipema ~ Ondina ~ Salvador Bahia <=) ‘ol: (71) 921-6775, e-mall: eraldo.csllva@bol.com.br, Cop: 40.155-812 gina 24011 -Assinado elronicament por toa,us.r- 02052016 195124 Num, 127256296 - Pag. 1 tsp bos tripjelProcessotConeltaDacumenttitVew.seam?x=160502"4192500000000129785097 [Nimere do documents: 160502 %4192500000000123785837Eraldo César Siboa 2.3 Caracteristicas Fisicas do Imével imével avaliando possui area total na escritura de 13,635.00 mi, fis. 17, formato de uadriétero irregular, com topogratia totalmente plana. Nao possui benfeitorias, dbserva-se a existéncia de algumas poucas arvores frutiferas e vegelagao remanescante, sem valor ppecuniario. 3, Caracterizacéo da Regido Os iméveis na faixa da beira da pista nesta regido tem a vocago predominantemente comercial, com alta valorizaggo, com varios estabelecimentos comerciais em pleno funcionamento, e esta em fase final de implantagao um grande shopping um pouco antes do imével avaliando. entorno do local possui toda infraestrutura urbana, energia elétrica (luz e forca), lluminagao publica, rede de agua e esgoto, rede de telefone convencional e sinal de recepgao de telefonia celular, coleta de lixo, e entrega postal Esta regiéo ¢ servida por linhas de transporte coletive urbano e interurbano que circulam nna Estrada do Coco. 4. Sintese do Histérico do Processo 4.1 A ago de desapropriagao direta com imissio de posse foi ajuizada pelo Municipio de Camagari em 25/06/2015, com Auto de Imisso de Posse sendo lavrado em 20/08/2015, fis.75/78. Observe-se que 0 Juizo inicialmente indeferiu a posse, devido ao no cumprimento pelo Autor de deciséo judicial na Acao Possesséria 0306450-60.2014.8,05.0039; posteriormente, restando comprovado o atendimento, o Juizo reconsiderou, concedendo a imiss4o de posse ao ‘Autor da area de 1.445,74 m, menor porgdo de terras da drea total do Réu, que é de 13.635,00 Na ocasiao do indeferimento da imissao de posse, o Julzo assim se manifestou, definindo ‘a.desapropriacdo como indireta, fis 44’ ‘A prova documental juntada 20s autos na referida aco Possessiria demonstra o flagrante descumprimento de ordem Judicial e © esbulho praticado no imével do autor através de obras de engenharia civil de grande proporgées, inclusive com a ccanalizagao do imével e colocagao de biocos de conereto com frontal violaeo da ordem judicial prolatada neste juizo, a0 qual 1n3o fora objeto de recurso judicial, bem como da leaislacao em vigor sobre @ matéria © a0 direto constitucional de propriedade, ppotlanio, inexiste objeto para imisséo provisoria na posse pela ‘municipalidade, haja vista que segundo apurado através da teferida prova documental o ente piblico expropriante ia ingressara indiretamente na posse do imével, tendo realizado, ortanto, losat Indi {Negrito e grifo nosso) 42 © Réu, as fis. 77/142, contestou a ago no aceitando o valor fixado pelo Expropriante, que segundo ele, ¢ irrisério ¢ injusto, fis. 78, anexando dois laudos com valores superiores ao apontado pelo Expropriante, e dizendo que a area desapropriada inviabilizou & depreciou a totalidade de sua drea, requerendo a desapropriagao indireta e o direito de extenso, fis, 80/81 ‘Rua Plinio Moscoso, 879/400", Jardim Apipema ~ Ondina ~ Salvador ~ Bahia ‘ol: (71) 921-6776, e-mall:oraldo.csilva@bol.com.br, Cop: natn gna 38011 Num, 127256296 - Pag. 2Graldo César Siboa 4.3 Apés a réplica, fis. 149/155, o Juizo deferiu a prova técnica, fis. 170. 5. Vistoria 5.1 Data @ hora da vistoria: 15/04/2016, as 10:30 horas, As partes foram convocadas para a vistoria por carta com AR, Anexo Ill, compareceram a testemunharam, sendo informadas da finalidade da referida pericia, metodologia e recursos {que seriam empregados na sua realizago: PiAutor: Arg, Genival Seixas Graca, CAU 40.489-6; PIR6u: Sr. Gilberto Oliveira Ramos. Nesta oportunidade, foram feitas varias fotografias do terreno avaliando, que esto apresentadas no Anexo IV. 6. Resultado da Vistoria 6.1 Com base na vistoria e no croquis apresentado pelo Autor as fis. 41, ¢ na Norma ‘Técnica Intema SABESP NTS 021 (Companhia de Saneamento Basico do Estado de Sao Paulo), que estabelece faixa de serviddo da linha de distribuiogo de 4gua com diémetro de 400 mm, considerando-se que a EMBASA no possui normativa sobre este assunto: | Ditmetro da Tubsiogso | argura aa Fae (cm. io i640 2.0 acim de 400 a6 800 3,0 cima de 800 16 1.500 4.00 cima de 1.500 eSluder cada 280 E nas exigéncias fundamentais de ordenagéo do uso do solo, natureza e tipo dos empreendimentos permitidos, seus recuos, e as restricSes ambientais no municipio de Camagari/BA, definidos no PDDU (Lei n* 866/2008 de 11/01/2008), e na lei especifica que o ‘complementa (Lei Complementar n” 913/2008 de 03/09/2008): PDDU - PLANO DIRETOR DE DESENVOLVIMENTO URBANO E CODIGO URBANISTICO E. AMBIENTAL DO MUNICIPIO DE CAMAGARI LEI N° 866/208, DE 11 JANEIRO DE 2008 ‘Art. 35. O macrozoneamento define as reas urbanas e rurais do Municipio, conforme delimitago representada no Mapa 03 (Macrozoneamento), do Anexo VI, desta Lei, ficando assim estabelecido, de acordo com os distritos: Rus Plinio Moscoso, 879/1001, Jardim Apipema — Ondina ~ Salvador - Bahia “Tol: (71) 9921-6775, e-mail eraldo.csilva@bol.com.br, Cop: 40.155-812 dre Fe 11 ‘Assinado eetronicamente por tea,us.br-0205/2016 185128 itosipe bus tripjelProcessotConeltDacumenttitVew.seam?x=1605024192500000000129785042 [Nimere do documents: 160502 %4192500000000123785042 Num, 127256301 - Pag. 1Eraldo César Siboa ZU - 1 Vila de Abrantes; ZU -2 Catu de Abrantes; Art, 47. Os coeficientes de aproveitamento basicos, maximos e minimos e demais parémetros Uurbanisticos para as zonas urbanas, serdo estabelecidos em lei especifica. A legislagao especifica que disciplina os recuos nas edificagées de Camacari/BA foi regulamentada pela Lei Complementar n° 913/2008 de 03/09/2008, que instituiu'o Cédigo Urbanistico e Ambiental do Municipio de Camagari. Para a regido onde se situa a area invadida, @ zona AB.ZU-1, os recuos esto definidos no Anexo Il — Parémetros Urbanisticos Bésicos de Uso e OcupagSo para Zonas Urbanas, conforme abaixo: PREETURAMMMICEALOE CuMAGARI ete Mov-cKERDSSCA-O0u.W.teiteiinarin into __ PLGA ‘Rua Plinio Moscoso, 878/001, Jardim Apipema ~ Ondina - Salvador ~ Bahia ES ‘Tol: (71) 921-6775, e-mall: eraldo.csilva@bol.com.br, Cep: 40.455-812 = z ss ‘s Pagina be 14 ‘Assinado eetronicamente por tea,us.br-0205/2016 18512 tsp bus tripjelProceesoConeltDacumenttitVew.seam?x=1605024102500000000129785042 [Nimere do documents: 160502%4192500000000123785042 Num, 127256301 - Pag. 2‘Graldo Otsar Silva Rua Plinio Moscoso, 878/100", Jardim Apipema ~ Ondina ~ Salvador ~ Bahia = Tol: (74) 924-6776, e-mail: oraldo.csilva@bol.com.br, Cop: 40.185-012 Pleina Bde 11 Assinadoelronlcament por toa,us.r- 02052016 145124 Num. 127256308 - Pag. 1 psp. ba us ilProcesseConsulaDecumontatisiVew-seam?x=60502"4192500000000123785048 [Nimere do documents: 160502 %4192500000000123785048Eraldo Olsar Site Tragamos entdo o croquis abaixo, contemplando os recuos estabelecidos pela legislagao vVigente do Municipio de Camagari ‘Area hachutiada (desapropriada) = 1.445,75 m* Area total de escritura = 13,635,00 m* | 7openes woo woos rv Baie op wig Frontal 2:50 m LLateratundo "7,50 m ‘Tru (Testada remanescente utilizavel) = 70,00 m — 10,00 m= 1,50 m (recuo lateral) — 1,50 m (‘ecuo lateral) = 57,00 m Reducdo da testada = (10,00 m+ 70,00 m) x 100 = 14,28% 6.2 Constatamos também que no fundo do imovel avaliando foi construlda pelo Autor uma galeria de escoamento de Agua pluvial, conforme fotos abaixo, obtidas apés uma escavagao feita elo Réu Foal ein sr urn Aagene-Ondoe Sarasa GY ‘einen aris mat omisoceesgbei con Gan eters P aaa ‘Aina esronicamente por toajus.r - 020052016 19:51:28 Num, 127256308 - Pag. 2 ntpsp.ba us iplProcesseConsulDocumontatisiVew-seam?x=160502"4192500000000123785048 [Nimere do documents: 160502 %41925000000001237850487. Metodologia da Avaliagaio 7.1 O efitério adotado para avaliagéo foi o Método Direto Comparative de Dados de Mercado, com tratamento por fatores por regresséo estatistica através do método dos minimos quadrados, em face da regio onde se situa o imével avaliando oferecer poucos elementos semelhantes 2o avaliando, para compor a nossa amostra, dificultando a utlizag4o de outras ferramentas tais como inferéncia estatistica, redes neurais, regress6es espaciais, etc. Este método, com tratamento por fatores, & perfeitamente admitido pelas normas técnicas NBR 14653-1:2005 e 14653-2:2007 da ABNT (AssociagSo Brasileira de Normas Técnicas). AABNT NBR 14653-1:2005 no seu item 7.5 recomenda: (a) a metodologia escolhida deve ser compativel com a nnatureza do bem avaliando, a finalidade da avaliaglo ¢ 08 ‘dados de mercado disponiveis. Para a identificacdo do valor de mercado, sempre que possivel preferiro método comparativo diroto de dados de mercado conforme definide no item 8.3.1" nee ian ee ee gf ‘el: (71) 9921-6776, e-mail: eraldo.csilva@bol.com.br, Cop: 40.155-812 Paina #019 ‘Assinao eetronicaments por tea,us br -0205/2016 135125 Num, 127256909 - Pag. 1 itospe bus tripjelProcessotConeltDacurenttitVew.seam?x=1605024192500000000129785050 [Nimere do documents: 160502 %4192500000000123785850‘Sraldo Ctsar Sitoa A ABNT NBR 14653-2:2007 estabelece todos os procedimentos para a utlizagéo da homogeneizagao com tratamento por fatores no seu Anexo B (normativo), indicando que: “B.21 Assim, 6 recomendavel que sejam utilizados dados de mercado: 2) Com atributos mais semelhantos possivels com o imével avallando e do imével paradigma; 'b) que sejam contemporaneos. (..)" Desta forma, na selegio dos dados presidiram as condigées de maiores semelhancas: fisicas e de utlizaco do imével avaliando, ficando justiicado a adogao do Método Comparative de Dados de Mercado com tratamento por fatores nesta avaliagao, a partir da pesquisa de dados @ aplicagao do conjunto de procedimentos técnicos vigentes para a obtengao do valor mais provavel de mercado, 7.2 Pesquisa de Mercado Foi realizada pesquisa de elementos comparativos de mercado de terrenos que compéem ‘a amostra para avaliago na micro-regido, e admmiu-se que as informagbes fornecidas o foram de boa fé so fidedignas. O conceito de valor utilizado, em fungao das normas e legislago vigente, é o de valor de ‘mercado contemporaneo, © valor de mercado ¢ 0 valor probabilstico de mercado de um imével, resultante da livre ‘ago dos fatores de mercado, pela lei da oferta e da procura. Este conceito - valor de mercado, transcende a classificagao do tipo de zona aplicado pelos org%os municipais e o valor do m* adotado pelos municipios nas Plantas Genéricas de Valores, quase sempre defasados da realidade do mercado, e é adotado universalmente nas avaliacdes, & Conclusdo 8.1 Conclui-se que, com a redugo da testada principal do imével avaliando para a pista da Estrada do Céco, devido a area de servidao da linha de agua de distribuigo, conforme 0 ‘croquis do item 6.1 do presente Laudo, e com a instalaco da galeria pluvial no fundo do terreno do Reu, conforme o item 6.2 do presente Laudo, obras implantadas pelo Autor, areas estas sobre a8 quais ndo se pode construir, ndo resta divida de que toda a érea remanescente do Réu ficou imprestavel para um empreendimento comercial de grande porte, que seria perfeitamente possivel com a sua érea original Desta forma, as citadas obras implantadas pelo Autor, resuitaram em restrigSes a0 uso do solo, impossibiltando 0 aproveitamento eficiente da érea, depreciando 0 valor da area Femanescente do Réu, pois nao é viavel ser instalado apenas na parte da frente, na beira da pista, um empreendimento comercial de menor porte, e depois ficar sobrando a parte da area do fundo do terreno, que teria a sua atratividade comercial reduzida, com a consequente desvalorizacéo. Rua Plinio Moscoso, 879/101, Jardim Apipema ~ Ondina - Salvador ~ Bahia =) Tel: (71) 9921-8775, mal oraida ssiva@bol com br Cop: 40 15-812 Poona 6019 esa slstoncamene por tea br -"205/2018 195125 Num. 127256909 - Pg. 2 tsp bos tripjelProceesotConeltDacurenttitVew.seam?x=1605024192500000000129785050 [Nimere do documents: 160502 %4192500000000123785050‘Eraldo César Sitoa Entio, restou caracterizado 0 que a Norma Técnica SABESP NTS 29 — Critérios de. Avaliagdo para Indenizagao de Faixas de Serviddo, adotada pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de AvaliagSes e Pericias de Engenharia), preconiza no seu item 6.1.1 “Na impossibilidade de aproveitamento eficiente do \ével em face da instituiclo da faixa de servidio deve-se jesapropriar integralmente o imével em consonancia com as normas técnicas vigentes.” = 8.2 Desta forma, e com base na Meméria de C4lculo do Anexo ll, parte integrante deste laudo, que traduz a aplicagéo da metodologia da Engenharia de Avaliagées, norma: NBR 16453-1:2005 e 16453-2:2007 da ABNT, auferimos ao imével em questo o valor de: In 0. lo Réu (c/direito de extensao) Valor do principal = 13.635,00 m* x 809,73 /m? = RS 11.040.668,55 Valor Juros Compensatérios = RS 11.040.668,55 x 21,56% = RS 2.380368,14 Valor Total da Indenizagéo R$_13.421.036,69 (treze milhées, quatrocentos e vinte e hum mil, trinta e seis reais, e sessenta e nove centavos), valor base 01/05/2016. Indeni mente da drea de 1.445,7! Valor do principal = 1.445,75 m? x 809,73 /m* = RS 1.170.667,15 Valor Juros: Compensatérios = RS 1.170.667,15 x 21,56% = R$ —252.305,84 Valor Total da Indenizagéo 1.423.062,98 (hum mithéo, quatrocentos e vinte e trés mil, sessenta e dois reais, ¢ noventa € oito centavos), valor base 01/05/2016. 2 Fonte em 22/04/2016: htiJiww.ibape-sp ca blutVaroulvosINTS297 pat Rus Pini Moscone, 273100, Jardim Apipoma = Ondina~ Salvador Bahia (<= ‘Tok: (71) 9921-6778, e-mail: eraldo.csilva@bol.com.br, Cep: 40.185-812 a7 Pégina 10 40-11 ‘Assinao eetronicaments por tea,us br -0205/2016 135125 tsp bus tripjelProceesotConeltDacurenttitVew.seam?x=16050241925000000001297 85055 [Nimere do documents: 160502 %4192500000000123785055 Num, 127256314 - Pag. 1‘Erallo CbsarSiboa Salvador, 30 de abril de 2016 eae raldo César Silva Eng? Civil CREA/AL 623D Membro do IBAPE/BA ANEXOS. Planta de Localizagao; I~ Cartas de Convocaréo de Vistoria c/AR; Il - Meméria de Calcul; IV— Registro Fotografico. jesitos di ou Nao localizados nos autos. Rua Plinio Moscoso, 879/1001, Jardim Apipema — Ondina ~ Salvador - Bahia Tel: (71) 9821-6776, eal: eraldo.csliva@bol com br, Cop: 40.185-812 gina 11 ae 11 ‘Assinado eetronicaments por tha,us br -0205/2016 135125 Num, 127256314 - Pag. 2 itostpe bus tripjelProceesoConeltDacumenttitVew.seam?x=1605024192500000000129785055 [Nimere do documents: 1605024792500000000123785055