ae EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA E. I* VARA CiVEL DA COMARCA DE UBATUBA. PROC. N° 883/2002 € at 2 ADRIANA MARIA CURCI NARDY, brasileira, solteira, maior, comerciaria, residente e domiciliada & Avenida Dr. Manoel José Villaga n° 740, na cidade, municipio e Comarca de Braganga Paulista, deste Estado, sob os beneficios da Assisténcia Judiciria, que est requerendo por ser pobre no sentido juridico do termo, por seu patrono infra-assinado, que aceita 0 encargo, nos autos da ACAO ORDINARIA DE RESCISAO CONTRATUAL, cumulada com Agao de Reintegracao de Posse, que, por esse E.Juizo, a ela ea outro move CONSTRUTORA E IMOBILIARIA JEQUITIBA LTDA., na inicial qualificada, vem, tempestivamente, apresentar sua CONTESTACAO, expondo ¢ requerendo, respeitosamente, 0 que segue~ =1) Preliminarmente, com fundamento na Lei n° 1.060, de 5 de feverciro de 1950, vem, respeitosamente, requerer se digne V.Exa. conceder-lhe os beneficios da Assisténcia Judiciaria. Como prova 0 anexo documento (imico), & a contestante empregada no comércio. Trabalha como balconista e recebe um salario mensal de R$ 383,00 (trezentos ¢ oitenta e trés reais). Tem sob sua exclusiva dependéncia uma filha menor (cfr. doc. 01 que instrui a Reconven- 40), contando 8 (oito) anos de idade. Seu salario ¢ totalmente insuficiente para sua manutengdo e para a manuteng&o de sua pequena filha. Nao pode, pois, a evidéncia, custear uma demanda, sob pena de sacrificar 0 sustento proprio e 0 da filha. =2) E a Autora carecedora do direito de agiio,uma vez que, contrariamente a0ab que alega 4 fl. 07, jamais notificou a Co-Ré, ora contestante “para que saldasse seus compromissos”. A contestante recebeu apenas e tdo-somente, por carta com AR., um convite da Autora para que se manifestasse sobre a viabilidade ou nao, naquele momento, de estudarem um re-parcelamento de seus débitos. Diante disso, comunicou-se com uma preposta da Autora, dando-the conta de sua precaria situagao financeira e do esforgo que vinha fazendo para arranjar alguém a quem pudesse ceder seus direitos sobre os dois compromissos de venda e compra, desde que esse terceiro pagasse o valor do prédio sobre eles edificado e ‘outras despesas havidas, inclusive com terraplenagem, aprovagao de planta, etc Ora, é notdrio que ninguém pode rescindir um contrato como os existentes nos autos sem antes constituir em mora o devedor. Como nio houve nenhum ato da Autora constituindo em mora a Co-Ré, esta evidenciada ser ela carecedora do direito de ago, devendo 0 processo ser sumariamente extinto com apoio no art, 267, inciso VI, do C.P.C.. respondendo a mesma Autora por todos os énus da sucumbéncia. =3) No mérito, tem a Autora pleno conhecimento dos motivos relevantes que levaram a ora Contestante e 0 outro Co-Réu a deixarem de pagar as prestagdes vencidas. Esses motivos esto cxaustivamente expostos na Reconvengao nesta data oferecida pela ora Contestante e justificam plenamente os atrasos ocorridos. =4) Contesta a Co-Ré com toda veeméncia a pretenso esposada pela Autora & f1. 07. Pretende ela a rescisdo dos contratos e sua reintegragiio na posse dos dois (2) lotes de terreno, “sem nenhuma indenizagao ou devolugo de importincias pagas” !! Ora, essa pretensdo ¢ totalmente injuridica e absurda, na medida em que, com isso, esta a maliciosa Autora pleiteando um ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, ILICITO e até imoral, 0 que é vedado terminantemente por nosso ito, especificamente pelo Cédigo de Defesa do Consumidor. Esta totalmente evidenciada a obrigagdo da Autora, se rescindidos os contratos e antes mesmo de qualquer reintegragao de posse, de restituir aos Co-Réus tudo quanta eles the pagaram em razio dos compromissos de venda e compra que firmaram, alias quantia por demais significativa. Por outro, evidencia-se também sua obrigagao de indenizar as benfeitorias introduzidas em ambos os terrenos (que foram unificados) pelos Co-Réus, bem como de thes pagar o valor justo da acessio feita nos mesmos iméveis com toda boa fé e com o pleno conhecimento de seus titulares e prepostos, ou seja, o valor do prédio ali construido © que se acha praticamente acabado. Diga-se de passagem, MM. Dr. Juiz, que age a Autora com tanta mé-f{6 que simplesmente omitiu na sua pega inicial a existéncia do aludido prédio ....! 5) As indenizagdes por benfeitorias ¢ por acessdes, hoje igualadas pela doutrinaoa ¢ pela jurisprudéncia, bem como a devolugao das quantias pagas a Autora, estéo sendo pleiteadas pela ora Contestante na Reconvengao hoje oferecida. Pede ali, como aqui também pleiteia, seja concedido, como de lei, o Dirvito de Retengao até que, rescindidos os contratos, a Autora Ihe pague e a0 outro Co-Réu aquelas indenizagées e Ihes devolva os valores que pagaram em razdo dos compromissos de venda e compra. =6) Saliente-se que os Co-Réus apenas experimentaram grandes prejuizos © aborrecimentos em decorréncia do plano que sonharam e elaboram para adquirirem os terrenos ¢ neles edificarem sua residéncia ¢ o escritério da “marina”, alm do ancoradouro as margens do Rio Boi. Esti justificado na Reconvengao porque se frustrou esse seu sonho, esse seu plano, e ficaram ambos ~ a ora Contestante ¢ 0 outro Co-Réu -- reduzidos a um estado de pobreza. Enquanto isso, ¢ indiscutivel que, em razio de seu empreendimento, valorizaram-se os demais lotes de terreno da Autora no mesmo loteamento; assim como valorizados ficaram, abstraida a construgio, os proprios lotes compromissados a venda. =7) Face ao exposto © quanto ao mérito, se antes nao for a Autora julgada carecedora do direito de aglio, pede-se que, se rescindidos os contratos, seja a0 mesmo tempo julgada inteiramente procedente a Reconvengiio, condenando-se ali a mesma Autora aos pagamentos ja mencionados, mas concedendo-se aqui Ré Contestante ¢ também ao outro Co-Réu 0 Direito de Retengao em razio daqueles seus créditos. =8) Protesta provar o alegado pelos mesmos meios de prova ja requeridos na Reconvengdo, Protesta, porém, por outras provas, inclusive pela jungio ow requisigao de noves documentos. Termos em que, j. esta, seondo de Direito, p. deferimento De Braganga Paulista p/ UBATUBA, 17 de fevereiro de 2,003 AEPO Maney i Pp: ARNALDO MARTIN NARDY PATRONO DA CONTESTANTE OAB-SP N° 13.919ag DECLARACAO- JUNANA MODAS LTDA. - ME., pessoa juridica de direito privado, com sede & Cel. Thedfilo Leme n® 1.053, nesta cidade, DECLARA, para fins ¢ efeitos de direito, que a Sra. ADRIANA MARIA CURCI NARDY, brasileira, solteira, maior, portadora do RG. n° 15266741, residente e domiciliada nesta cidade, é empregada em nosse loja, exercendo as fangdes de balconista e recebendo o salario mensal de RS 383,00 (trezentos ¢ oitenta e ts reais), Sendo verdade, firma a presente Braganga Paulista, 14 de fevereiro de 2.003 a) Denise Moreno - Gerente RG, n° 24 424,510-S ABANCA PAULISTA ~ gp des anatazauataasisancnaggnceeis REREEAESSRAEASERS NE EOES si Semcon LIM SOREN 45POD 7 sD UDICIARIO Certidae Cortifico e dou, fé, qua, n-sta data remet: Le Escr. subse, 7EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA E. 1° VARA CiVEL DA COMARCA DE UBATUBA. PROC. N° 883/2002 ADRIANA MARIA CURCI NARDY, brasileira, solteira, maior, comerciaria, residente e domiciliada 4 Avenida Dr. Manoel José Villaga n° 740, na cidade, municipio e Comarca de Braganga Paulista, deste Estado, sob os beneficios da Assisténcia Judiciaria, cujo pedido de concessao ora reitera, por seu patrono infra-assinado, que aceita © encargo, nos autos da ACAO ORDINARIA DE RESCISAO CONTRATUAL cumulada com Agao de Reintegragio de Posse, que, por esse E. Juizo, a ela e a outro move CONSTRUTORA E IMOBILIARIA JEQUITIBA LTDA. na inicial jé qualificada, vem, com fundamento no art, 315 do C.P.C., RECONVIR & Autora pelos motivos de fato ¢ de direito que passa, Tespeitosamente, a expor-: =1) A Co-Ré ora Reconvinte € 0 outro Co-Réu conheceram-se em meados de 1993, quando iniciaram um namoro. De seu relacionamento amoroso nasceu em 18 de junho de 1994 a filha do casal, Sophia Curci Nardy Fossati, atualmente , portanto com 8 anos de idade. (doc. incluso - n° 01), Aquele relacionamento desfez-se antes mesmo do nascimento da menina. Aquele relacionamento foi reatado em margo de 2000, passando a familia a residir a Rua Ecio Rossi, 71, Apto. n° 12, Jardim Sao Lourengo, na cidade de Braganga Paulista. =3) Nessa época, era a ora Reconvinte comerciante, sendo sécia de um pequeno estabelecimento comercial em Braganga Paulista, em sociedade, possuindo 50% (cinqiienta por cento) do capital social, SHER FA 9OOB7 7 (IPD AMI EAHHIIOE tr amytiong i §oN =4) O outro Co-Réu, José Luiz Fossati, que fazia ja muitos que residia em Ubatuba em companhia de seu genitor, a partir de margo de 2000 passou a residir em Braganga Paulista, onde permanecia 2 (dois) dias por semana e, nos outros 5 (cinco) dias, trabalhava nesta cidade de Ubatuba. Sendo mecanico de barcos e lanchas, fazia consertos para seus proprietarios, repondo pegas, ete. Por outro lado ¢ visando a melhorar o orgamento familiar, passou a comprar ¢ a revender motores de barcos ¢ de lanchas, Seus negécios pareciam prosperar, pelo que, =5) no primeiro trimestre de 2000, idealizou, em sociedade com sua mulher, a instalagio de uma “marina” na praia de Maranduba, nesta cidade, ou seja, um estacionamento para barcos ¢ lanchas de terceiros, com ancoradouro € acesso pelo Rio Boi, que desemboca no mar, Idealizaram, entio a construgdo de uma residéncia para a familia no mesmo bairro ¢ no mesmo local, ¢, acoplada a ela, na parte térrea da residéncia, a construgao de um escritério para mesma “mari- na”, bem como a edificagiio daquele ancoradouro as margens do mesmo rio. ) Para tanto e contando com os acenos positivos de um estabelecimento de crédito, que posteriormente veio a negar-thes qualquer financiamento, ambos adquiriram os 2 (dois) lotes de terreno objeto da ado principal, através de contratos de compromisso de venda ¢ compra firmados, respectivamente, em 23 de julho ¢ em 16 de agosto de 2000 (cfr. autos da ago principal). =1) Firmados 0s contratos e pagas as entradas, providenciaram os co-Réus —- Reconvinte e seu companheiro, a confecgio da planta do prédio, 0 que foi confiado a conceituado engenheiro civil de Ubatuba. Elaborada a planta, tomou- se necessério limpar e nivelar o terreno, encarregando-se dos servigos de terraplenagem a empresa “Terraplanagem Lagoinha”, estabelecida a Rua Colonial 386, Bairro Lagoinha, nesta cidade (doc. anexo ~ n° 02). Essa empresa recebeu pelo servigo em tela a quantia de RS 2.250,00 (dois mil, duzentos & cingiienta reais) através do cheque n? 000063, emitido pela ora Reconvinte contra a agéncia n° 0028-1, conta corrente n° 01-010-356-0. do Banco Nossa Caixa S/a., situada & Praga Raul Leme n° 212, centro, em Braganga Paulista. Pede-se abaixo, em razio do que ali se expord, para prova do alegado, se digne V. Exa, oficiar Aquela agéncia bancéria requisitando cépia reprografica da frente edo verso do indigitado cheque =8) Em seguida, deram inicio 4 construgao do prédio, que foram edificando com grandes dificuldades. 0 estabelecimento bancério, que prometera o financiamen- to, acabou por negé-lo. Valeram-se, pois, dos parcos recursos proprios~: a) os do Co-Réu José Luiz, fruto daqueles seus trabalhos; b) os da ora Reconvinte, frutoGy de suas infimas retiradas no estabelecimento comercial de que era sdcia e de economias proprias que possuia. Valeram-se, principalmente, de empréstimos que Ihes foram sendo feitos pelo progenitor da ora Reconvinte. Dessa forma, prédio foi sendo construido com recursos quase que exclusivamente obtidos pela ora Reconvinte. ¢, principalmente, os fornecidos por seu genitor, que, confiando no empreendimento, emprestou-lhes praticamente tudo que havia poupado, na época, depois de haver exercido a advocacia por mais de 40 anos. Conta ele hoje 68 anos de idade, nao tem bom estado de satide ¢ mal consegue recursos para sua sobrevivéncia, da esposa e de dois dependentes. =9) Diga-se, a bem da verdade, que, sendo antigo construtor © embora também idoso, 0 genitor do co-Réu, o Sr. Luiz Angel Fossati , foi quem forneceu sua mio de obra para a construgao do prédio. Contou sempre com o colaboragao de um outro pedreiro.. Este recebia por semana, pagamentos esses que eram feitos, com numeririo fornecidos por ambos os Co-Réus. =10) Os 2 (dois) Co-Réus, embora com alguma dificuldade, pagaram a Autora Reconvinda, de julho a dezembro de 2000, as entradas dos dois lotes adquiridos, num total singelo de R$ 15.630.00 (quinze mil, seiscentos e trinta reais). (cfr. planilhas anexadas 4 pega vestibular). =11) A partir de outubro de 2000, a situagdo profissional do Co-Réu José Luiz foi se agravando. Os proprietario de barcos ¢ lanchas j4 néo 0 procuravam com a mesma intensidade, para consestos e manutengdo. Instalaram-se em Libatuba outros mecanicos da Area, que passaram a lhe fazer concorréncia. Agravando-se a situagdo econdmica no pais, j4 nao surgiam adquirentes de motores. Scus ganhos foram radicalmente decaindo. =12) Tentando eliminar as idas ¢ vindas de José Luiz de Ubatuba para Braganga Paulista e vice-versa, o que representaria economia, ¢ propiciando viggens do outro Co-Réu para o litoral do Rio de Janeiro —- onde poderia no sé consertar barcos e lanchas, mas também vender motores aos scus proprietarios — com a permanéncia da ora Reconvinte em Ubatuba para cuidar dos negécios da construgiio e também dos negocios de seu companheiro durante suas auséncias, resolveram ambos tomar as seguintes decisées-: a) a agora Reconvinte alienou suas cotas sociais no estabelecimento comercial de Braganga Paulista, pagando com o produto dividas que existiam em razio da construgao; b) Em fevereiro de 2001, mudaram-se ela ea filha do casal para esta cidade de Ubatuba, passando a familia a residir numa pequena casa de propriedade do genitor de José Luiz, em Maranduba; ¢) A pequena Sophia foi matriculada em escola de Caraguatatuba, onde conseguiu vaga, e d) A Reconvinte desocupou ove) apartamento onde morava a familia em Braganga Paulista, com isso deixando de pagar aluguel =13) Os Co-Réus colocaram os prepostos da Autora Reconvinda ao par da situagio reinante-: nao teriam condigdes de prosseguir na construgao € sermind- la e,a0 mesmo tempo, continuarem a pagar religiosamente as prestagdes relativas aos dois contratos de promessa de compra e venda dos terrenos. A Autora — diga-se a bem da verdade -- compreenden a situagio ¢ concordou em tolerar os atrasos, até se dispondo a fazer um re-parcelamento dos atrasados no momento em que a situagao de ganhos do co-réu José voltasse a se normalizar. Tinha a Autora Reconvinda interesse em que os Co-Réus colocassem a “marina” em funcionamento, pois assim haveria facilidade de ela vender lotes de terreno, do mesmo loteamento, a proprietarios de barcos e de lanchas da Capital do Estado ¢ de outras cidades. Alias, os mesmos lotes ficariam mais valorizados, como mais valorizados ja ficaram. =14) A construgdo esta praticamente acabada, 0 que demonstra a total boa-fé com que agiram os Co-Reus. Nao foi coneluida por absoluta falta de recursos no somente por parte da ora Reconvinte, mas também por parte de seu companheiro, que nao conseguiu mais obter os ganhos que auferia ao tempo da aquisi¢fio dos iméveis, tendo, alids, no Estado do Rio de Janeiro, perdido dinheiro com a venda de motores. Recebeu os pagamentos em cheques; os cheques voltaram indicando falta de proviséio dos emitentes, ¢ este simplesmente desapareceram, causando ao C'o-Réu prejuizos de vulto. Trata-se de um belo e confortavel prédio, muito bem edificado com materiais de 1" qualidade. Falta, porém, a colocagio de pisos, de aparelhos sanitarios nos banheiros e de pia na cozinha. Os cémodos foram todos rebocados, mas’ falta pinta-los. Foram colocados batentes em todas as portas € nas janclas ¢ vitrés. Foram adquiridas portas, sendo que algumas jé se acham colocadas. Foram também adquiridos vitrés de madeira para os banheitos e pare a cozinha, todos j4 assentados. Foram naturalmente colocados todos os conduites para a fiagdo destinada a energia elétrica, mas os fios nao foram passados. Ha luz ligada no prédio, com a respectiva caixa contendo o relégio medidor de consumo. Acham-se totalmente concluidas as _instalagées hidrdulicas, a Sabesp fez a ligagdo da agua, achando-se instalado o cavalete © respectivo registro. =15) A ora Reconvinte, que fora comerciante em franca ascendéncia em Braganca Paulista, desfrutando sempre de crédito, teve seu nome negativado perante bancos, érgaos de erédito ¢ ante 0 comércio de Ubatuba Esta a dever, nesta data, R$ 2.500,00 ao Banco Nossa Caixa S/a., agéncia n° 0028-1, de suaee conta individual (protestando pela juntada de comprovante) ¢ RS 1.200,00 de sua conta conjunta com o outro Co-Réu (tb. protestando pela jungio de comprovante, Além disso, deve mais o seguinte-: -a) R$ 1.205,96 ao Cartéo de Crédito Losango (valor de maio de 2001) (doc. junto ~ n° 03); b) RS 3.049,03 ao Cartéio de Crédito Credicar (valor de maio de 2001) (doc. n° 04, anexo), ¢ c) somente a seu genitor, sem qualquer atualizagao e juros, a quantia de R$ 23.000,00, conforme relagdo ¢ elementos por cuja juntada protesta, =16) Diante do exposto — a situagdo econdmico-financeira aflitiva em que se encontram tanto a Co-Ré Reconvinte, que tem sua exclusiva dependéncia a pequena filha do casal, como 0 outro Co-Réu —, nao tendo ambos a minima condigao de solverem as parcelas restantes, vencidas ou nao, dos dois contratos de compromisso de venda e compra, vem a Co-Ré, reconvindo 4 Autora, pleitear a rescisdo dos mesmos contratos, com os consectarios alinhados nos pleitos expostos no itens subseqiientes. Efetivamente. depois de pagas as entradas dos dois contra- tos e de pagas 5 (cinco) parcelas de um deles (estavam previstas 40 prestagdes) € apenas | (uma) do outro (previstas também 40 prestagdes), nao mais consegui- ram honrar os compromissos mensais com a Reconvinda, isso pelos fatos de terem decaido radical e imprevisivelmente os negdcios de seu ex-companheiro, pelos prejuizos que ele sofren no Estado do Rio de Janeiro ¢ pelo apressamento da construgao da “marina” e seu imediato funcionamento, que obrigou ambos os Co-Réus a exaurirem seus poucos recursos, que acabaram por se tornarem insuficientes até mesmo para a sobrevivéncia de ambos e de sua filha, Em suma, esses fatos —- de que sempre teve conhecimento a Autora Reconvinda, aquies- cendo nos atrasos —- acarretaram uma situagdo que desestruturou completamen- te os projetos e planos elaborados com base na disponibilidade orgamentaria do casal. =17) Ressalte-se que, como colocado pela Autora Reconvinda na pega vesti- bular, a ora Reconvinte pagou, referentemente ao lote de terreno n° 21, de setembro a dezembro de 2.000, a quantia de R$ 5.940,00 (-valor singelo), tendo, no tangente ao lote n° 01, pago a importincia de RS 9.690,00 (= valor singelo), isso de jutho a dezembro de 2.000. Em suma, pagou 4 Autora Reconvinda o total de RS 15,630,00 (quinze mil, sciscentos e trinta reais) =18) Tém a ora Reconvinte © 0 outro co-Réu o direito inquestionavel de receberem, em devolugao, a quantia de RS 15.630,00(= valor singelo), a qual, conforme o item antetior, foi por eles paga a Autora Reconvinda. No item 4 da inicial pede a Autora Reconvinda a rescisio contratual e sua reintegrago na posse dos dois lotes de terreno, “sem ... a devolugdo das importincias pagas” !wee Ora, trata-se de pedido incoerente pois, no paragrafo tnico, da cliusula 5*, de ambos os contratos de adesiia, consta-: “Em caso de devolugdo de importancia paga, esta deverd ser na base de 70% (setenta por cento), ja deduzidos os custos de venda e administragdo” (sic). Indaga-se-; se a Reconvinda, pelos contratos, comprometeu-se a devolver 70% da quantia total que recebesse, como pode agora, na sua exordial, pretender que os Co-Réus percam tudo 0 que pagaram ? E importante salicntar que as duas vendas foram promovidas diretamente pela Autora Reconvinda, através de seus prepostos, ndo havendo falar em quaisquet despesas que ela tivesse tido, nem que tivesse sofrido qualquer prejuizo. Todos os lotes do mesmo loteamento nio foram até agora comercializados pela Reconvinda, o que demonstra que os Co-Réus nenhum dano the causaram. =19) Assim sendo, julgada procedente a presente Reconvengdo ¢ rescindidos os dois contratos, deveré a Autora Reconvinda ser condenada a restituir aos Co- Réus, metade para cada um, a quantia de R$ 15.630,00 (quinze mil, seiscentos © trinta reais), atualizada monetariamente pelos indices da Tabela do E. Tribunal de Justiga do Estado de Sdo Paulo, tomando-se como termo “a qiio” a data de cada pagamento e acrescendo-se juros legais a partir da citagdo inicial da ora Reconvinte. Essa obrigagio de a Autora restituir 0 que recebeu esta insita em jurisprudéncia pacifica de nossos Tribunais-: “Em se verificando o encerramento anormal do contrato de promessa de venda e compra de fote de terreno, ou com o fim frustrado devido & mora do comprador, a culpa pela ruptura da base do negécio passa a nio ser relevante como premissa de qualificagdo do interesse juridico do comprador inadimplente, pela iniciativa da rescisao judicial, providéncia indispensavel para resolver o destino das parcelas pagas (artigos 53, da Lei n° 8078/90 e 924 do Cédigo Civil”) — Improvimento. (Acérdao da C. Terceira Camara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiga do Estado de Sao Paulo no julgamento, em 20 de agosto de 2002,da Apelagao Civel n° 126.919-4/8 da Comarca de Araraquata, Apelante Samua Comercial e Agropecuaria Ltda. ¢ Apelada Gisélia dos Santos Deco, Relator o Insigne Desembargador ENIO SANTARELLI ZULIANI, “jn” site do mesmo e E. Tribunal, juntando-se, em 16 laudas, o V. “decisum” em sua integra — doc. n° xx). fH f “Rescisio - Cléusula penal - Perdas e danos consubstanciados na perda das quantias pagas - Pagamento de parcela substancial do prego que a torna excessivamente onerosa para 0 réu - Construtora, ademais, que lucraré com a rescisio contratual - Ofensa ao artigo 53, caput , do Cédigo de Defesa do Consumidor, aplicdvel até mesmo as atos pretéritos, ora emwe julgamento - Devolucdo das importincias pagas ordenada - Recurso provido para esse fim,” (Acérdao da C. Décima Primeira Camara Civil o E. Tribunal de Justiga de S4io Paulo no julgamento,em 22 de outubro de 1992, da Apelasio Ci- vel-Sio Paulo n° 197165-2, Apelante Osvaldo Rodrigues e Apelada Construto- rae Administradora Taquaral S/A, Relator o Hustre Desembargador PINHET- RO FRANCO, “in” RTTJESP, LEX, vol. 139, pigs. 41 ¢ seguintes). Ief=/=h=I =20) A jurisprudéncia no sentido do pleito formulado pela ora Reconvinte no item anterior est pacificada no E. Superior Tribunal de Justiga. Alm dos VV. Acérdaos referidos pelo Preclaro Dr. Des. Relator em seu brilhante voto (doc. incluso n° 05), pede-se permiss&o para transcrever mais 0 seguinte~ “PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EXTINCAO DO CONTRATO. RESTITUICAO. ART. 53 DO CODECON. ACAO PROPOSTA PELO PROMISSA- RIO COMPRADOR. if “1, JUSTIFICADO O INADIMPLEMENTO PELA SUPERVENIENCIA DE FATO IMPEDITIVO DO CUMPRIMENTO DO CONTRATO, COM DESEQUILIBRIO RESULTANTE DA DESVALORIZAGAO DA MOEDA, SUCESSIVA APLICACAO DOS PLANOS ECONOMICOS E DIFERENTES CRITERIOS PARA ATUALIZACAO DOS CREDITOS, PODE O DEVEDOR PLEITEAR A EXTINCAO DO CONTRATO. “2. A NULIDADE DE PLENO DIREITO DA CLAUSULA DE DECAI- MENTO, QUE PREVE A PERDA DA TOTALIDADE DAS PRESTACOES PAGAS PELO PROMISSARIO COMPRADOR, EM CASO DE INADIMPLEMENTO, TAMBEM SE RECONHECE QUANDO A AGAO E DE INICIATIVA DO COMPRA- DOR.” (Acérdao da C. 4* Turma do E. Superior Tribunal de Justiga no jufgamen- to, em 24 de fevereiro de 1997, do RECURSO ESPECIAL n° 109.331/SP, Relator © Preclaro Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, v.u., publicado no DJ de 31/03/1997, pag. 09638, “in” site do mesmo Tribunal Superior). EE! =21) “O desequilibrio econdmico que impede pagamento regular das pres- tages justifica o pedido de rescisio com devolugio das quantias pagas”, declarou o E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICA (REsp. N’ 265.338 SP. DIRJ de 20.08.2001, Relator o Mustre Ministro CARLOS ALBERTO MENE- ZES DIREITO, in Revista Sintese de Direito Civil e Processual Civil, vol. 14, p. 113, verbeten. 1.423) Jaleb=! =22) Como exposto no item 7, retro, a Co-Ré Reconvinte e 0 outro Co-Réu fizeram benfeitorias propriamente ditas nos 2 (dois) lotes de terreno, que foram unificados. Tornou-se necessirio limpé-los ¢ niveld-los (=terraplenagem), sendo contratados os servigos da empresa “Terraplanagem Lagoinha”, estabele-ce cida 4 Rua Colonial 386, Bairro da Lagoinha, deste Municipio (doc. anexo — n° 02). Essa empresa recebeu pelos servigos em tela a quantia de RS 2.250,00 (dois mil, duzentos e cingienta reais), em 20 de dezembro de 2.000, através do cheque n° 000063,emitido pela ora Reconvinte contra a agéncia n° 0028-1,conta corrente n° 01-010-356-0, do Banco Nossa Caixa S/a., situada & Praga Raul Leme n° 212, centro, em Braganga Paulista. Pelos motivos e razées ja expostos, foi encerrada aquela conta corrente em nome da ora Reconvinte. Dirigiu-se ela aquela agéncia e solicitou Ihe fornecem xerocépia da frente ‘e do verso do aludido cheque. No entanto, como esta a dever ao referido Banco (= cheque especial), 0 gerente da mesma agéncia recusou-se peremptoriamente a fornecer as cOpias reprograficas solicitadas. Ante o exposto e para provar alegado, requer se digne V. Exa, oficiar a referida agéncia bancdria requisitando o fornecimento da xerox do mesmo cheque, frente ¢ verso. Essa benfeitoria ¢ indenizavel, nos termos do art. 516 do Codigo Civil de 1916, vigente a época do fato gerador da indenizagiio, pelo seu valor atual. Diante do exposto e julgada procedente a Recon- vengio também no tocante a esse outro aspecto, pede a Ré Reconvinte seja a ‘Autora Reconvinda condenada a pagar o valor atual da mesma benfeitoria, com atualizagao monetiria, e juros contados da citagao inicial. =23) Com amplamente focalizado nos itens 8, 9, 14 ¢ 15, a agora Reconvinte © © outro Co-Réu construiram um prédio de 3 (trés) andares, residencial e comer- cial, preparando a instalagdo da referida “marina”. Entre materiais ¢ mio de obra gastaram cerca de RS 90.000,00 (noventa mil reais), nisso exaurindo todas suas economias ¢ todos seus recursos disponiveis, sendo levados 4 pobreza. O prédio, além de valorizar radicalmente os dois lotes de terreno unificados, como € obvio, vieram por outro lado a valorizar todos os outros terrenos do mesmo loteamento da Autora Reconvinda, como ja esclarecido em item anterior. Esse prédio foi edificado com pleno conhecimento e vista dos titulares ¢ dos prepostos da mesma Autora Reconvinda, com total boa fé da ora Reconvinte € do outro Co- Réu. Tém eles, portanto, direito 4 completa indenizagao do valor da mesma edificagdo, por seu prego atual, pois do contrario haveria locupleta- mento injusto e indevido da Autora Reconvinda, tendo como contra-prestagao a manutengdo dos Réus to estado de pobreza a que foram conduzidos justamente pela construgiio do indigitado prédio. =24) Nesse sentido é a jurisprudéncia~ “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA — Rescisao& = Terreno objeto do contrato - Construgio nele erigida de boa-fé pelo compromissario-comprador — Indenizabilidade - (rrelevancia de se tratar de edificagio simples e irregular, por ter sido permitida pelo autor — Lote de terreno, ademais, valorizado com a construgio - Pagamento determinado — Recurso provido para esse fim.” (Acérddo da C, Décima Nona Camara Civil do E. Tribunal de Justiga do Estado de Sao Paulo, no julgamento em 08 de agosto de 1994, da Apelagdo Civel n, 235.253-2, de So Paulo, Apelantes e Ape- lados Teoldo Lopes Barreto, sua mulher e Duquesne —-Comercial ¢ Imobilidria Ltda., Relator o ensigne Desembargador PEREIRA DA SILVA, votagao unéni- me, “in” TJ, LEX, 162/32). Lé-se no voto do Eminente Dr. Relator-: “Quanto a indenizagio por benfeitorias, 0 recurso dos reconvintes merece acolhimento, Primeiramente, é de ser observado que os reconvintes, em verdade, ndo querem indenizagiio por benfeitorias. Desejam, isto sim, ser indenizados pelas construgdes erigidas no imével objeto do compromisso. Impropriamente, pedem indenizacao por benfeitorias quando na reconvencao deduzem como causa de pedir e, portant, vinculativa do pedido, a construgao da casa onde residem no imével.” E cita Washington de Barros Monteiro-: “Ainda que de ma-fé, 0 proprietatio do solo adquire auto- maticamente a propriedade das sementes, plantas e materiais alheios, beneficia- do que é pela respectiva acessio. Nao haveria interesse social em que se arran- cassem plantas ¢ sementes, ou se destruissem edificios. O proprietario do solo torna-se dono dessas acessées, mas tera de ressarcir-thes o valor. O elemento moral que impée a obrigacao de indenizar é “a injustica do enriquecimento, © enriquecimento contririo ao diseito”. O dono dos materiais nao pode reivindicé-los nem levanta-los. Igualmente, nao pode 0 proprietério do imével liberar-se, oferecendo os materiais em restitui¢i0” “Assim, as construgées sio sempre indenizaveis desde que implantadas com boa-fé. E 0 caso dos autos, Com efeito, 0 contrato permitiu que os compromissérios tomassem posse do imével € nele as constru- ‘ges no estéio vedadas. A boa-fé dos reconvintes ¢ inafastavel. Somente com a rescisio judicial do contrato é que a posse dos reconvintes assumiu a ilegitimidade, tormando os compromissarios esbulhadores ¢ possuidores de ma- fé, portanto. Assim, 0 que erigiram no imével, o foi de boa-fé e deve ser indenizado.” “A. construgio, sem divida alguma, trouxe valoriza-ga ¢40 20 lote de terreno ¢ nao poderd a compromitente-vendedora locupletar- se dessa valorizacao a custa do compromissario. “Dou provimento parcial, ao recurso dos reconvintes para condenar a reconvinda a indenizar as construcées existentes no lote de terreno objeto do compromisso, assegurado 0 direito de retenciio, cujo montante devera ser apurado em liquidagao.” “A execucdo devera observar 0 procedimento da exe- cucio para a entrega da coisa certa previsto no artigo 621, Cédigo de Processo Civil, a fim de propiciar a oposigio de embargos de retencio tornando efetivo o direito de retengdo.” i=l=/=1 =25) Reiterando o pedido feito na contestag@o, requer a Ré Reconvinte em seu favor o direito de retengio dos 2 (dois) lotes de terreno, com todas suas benfeitorias ¢ acessdes (0 prédio neles construido), até que a Autora Recon- vinda Ihe pague c ao outro Co-Réu os valores da benfeitoria e das acessies prédio construido) ¢ Ihes devolva as quantias de entrada e de parcelas que paga- ram, alusivas a ambos os contratos, E notério que da R. Sentenga que V. Exa. proferir poderé haver recurso da Reconvinda a E. e Superior Instancia, além da interposigdo de outros recursos, 0 que demandaria muitos anos até a final deciso ¢ seu transito em julgado. Ora, estando tanto outro Co-Réu como a R& Reconvinte em estado de completa necessidade, mal conseguindo recursos para a propria sobrevivéncia, salientando-se 0 caso especifico da agora Reconvinte que tem a seu cargo a criag&o ¢ educagiio da menor SOFHIA, de 8 anos, filha do casal, -- nada mais justo que, ficando ambos com 0 Direito de Retengao, possam assegurar o recebimento do que de direito Ihes pertence dentro do menor espago de tempo possivel, aliviando-se em boa parte o estado aflitive em que se acham e propiciando-se recursos, inclusive, para a continuidade dos estudos de sua filha menor. =26) O Direito de Retengiio também pelas acessdes, “in casu” 0 prédio residen- cial © comercial, quase acabado, vem sendo pacificamente concedido aos compromissarios compradores tanto pela Egrégio Superior Tribunal de Justiga como pelo Egrégio Tribunal de Justiga do Estado de Séo Paulo-: “Execugio de julgado. Posse de boa fé. Possibilidade de retencdo por acessées e benfeitorias. Agravo provido.” (Acérdao da C. Quarta Camara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiga do Estado de So Paulo no julgamento, em 07 de margo de 2.002, do Agravo de Instrumento n° 229.907-4/4-00, de Sao Paulo, Agravantes VAILDE ROCHA VELLOSO OUTRA e Agravado RICARDO PELUCIO, Relator o Hlustre Desembargadoroe AGUILAR CORTEZ, votacao undnime. 0 julgamento teve a participago dos Eminentes Desembargadores MUNHOZ SOARES (Presidente, sem voto) , OLAVO SILVEIRA e J. G. JACOBINA RABELLO, “in” site do mesmo e E. Tribunal). Consta do Voto do Preclaro Dr. Relator-: “Em casos semelhantes esta Camara tem admitide o direito de retencdo por acessdes e benfeitorias realizadas de boa fé, até que sejam indenizadas (v. Ap. Civ. n° 93012.4/5, rel. Des. Fonseca Tavares e Ap. Civ. 123913.4/9). No mesmo sentido a doutrina e julgados indicados pelos agravantes (Ap. Civ. 13855-4, 12.03.98, 5* Cam., etc.).” “No presente caso a sentenca, incontroversamente, afirmou a invalidade da cléusula contratual de perda de indenizagoes por benfeitorias necessarias acrescidas ao imével, e reconheceu a boa fé ¢ 0 direito a indenizagio das benfei , Uteis e voluptuarias (v. im, a decisio de devolucdo da posse do imével em trinta dias, jinar” (sic), nio pode excluir o direito de retencio. Afastar os agravantes do imédvel cuja posse assumiram com justo titulo e boa fé sem a indenizagdo pelas acessdes e henfeitorias para que a postulem por acao propria constituiria rigor descabido na interpretacdo das normas.” “O contrato rescindido disse respeito a lote de terreno € casa (fls. 18/19) e ha identificagio das acessées e benfeitorias (v. fls. 42/47 e 82/96), cuja indenizacio ha de ser feita.” “Ante o exposto, dé-se provimento ao agravo para admitir ‘a retengo até que sejam os agravantes indenizados pelos custos das acessbes e benfeitorias. =27) Sobre a matéria acha-se totalmente pacificada a jurisprudéncia do Egrégio Superior Tribunal de Justica, como se vé do seguinte e V. Acérdao-: “RECURSO ESPECIAL. ACAO DE RESCISAO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRACAO DE POSSE. INDENIZACAO PELAS CONSTRUCOES E BENFEITORIAS, DIREITO DE RETENCAO. PRECEDENTES DA CORTE. “I - O pedido de indenizagao foi requerido pelos réus na contestagao e corretamente deferido pelo Acérd3o, devendo-se comparar as construcbes, acessdes industriais, ds benfeitorias.ah “II - O pedido de reintegracao de posse, porém, dada a sua natureza executiva, exige que 0 réu solicite 0 direito de retencio ja na contesta¢ao, sob pena de preclusio. “ILL - Recurso especial conhecido parcialmente ¢, nessa parte, provide.” (Acérdao da C. Terceira Turma do E. Superior Tribunal de Justiga no julgamento, em 03 de setembro de 1996, do Recurso Especial n° 51.794-0--SP (94.0022984-4),votagiio undnime, Recorrente: Duquesne Comercial € Imobilidria Ltda, Recorridos: Pedro Pereira da Silva ¢ outros, Relator o insigne Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, publicado no DJ de 11.11.1996, “in” ISTJ e TRE, LEX, volume 92, Pag. 161). Lé-se no corpo do V. Acérdao-: “O EXMO. SR. MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO-: Recurso especial interposto por Duquesne Comercial e Imobilidria com 0 propésito de reformar o v. Aresto de fls. 190 a 194, proferido pela Egrégia Décima Primeira CAmara Civel do Tribunal de Justica do Estado de Sio Paulo que, em aciio ordindria de rescisio de compromisso de compra e venda de imével cumulada com pedido de reintegragao de posse, dew provimento parcial @ apelagdo, com base nos arts. 34 da Lei n, 6.766, de 19.12.79 e 516 do Cédigo Civil, para conferir aos réus os direitos de indenizagao e de retencdo pela construcéo e pelas benfeitorias encontradas no terreno, reconhecida a boa-fé dos possuidores. “Alega a recorrente contrariedade aos arts. 516, 545 © 547 do Codigo Civil e 515 do Cédigo de Processo Civil, considerando que as acessdes (construgies) niio sio indenizaveis, pois ndo se identificam com as benfeitorias. Além disso, os réus nao pleitearam o direito de retengdo € mesmo indenizagdo por benfeitorias, ndo podendo o Tribunal “a quo ” deferi-los (fs. 197/198). “Nao houve contra-razées (fl. 199) ¢ 0 especial nto foi admitido (fls. 203/204), porém teve seguimento por forga de decisao proferida em agravo de instrumento (fl. 223), “E o relatorio. “Nao merece reparos o Acérdio relativamente as indenizagées deferidas. E que além dos réus terem invocado na contestagéo, expressamente, 0 art. 34 da Lei n. 6.766, de 19.12.79 (fl. 45), que manda indenizar as benfeitorias necessarias ou titeis em caso de rescisio do contrato de promessa de compra ¢ venda ou cessio por inadimplemento do adquirente, a jurisprudéncia desta Corte equipara as construcdes as benfeitoriasoe ara efeito de indenizacdo, conforme se extrai dos seguintes verbetest “PROCESSO CIVIL. EXECUCAO, EMBARGOS DE. RETENGAO, REQUISITOS. ART. 744, § 1°, CPC. RECURSO PROVIDO. “[ ~ Faz-se imprescindivel que da peticao inicial dos embargos de retengio por benfeitorias constem os requisites elencados nos incisos (J, Il, IL e IV) do § 1° do art. 744, CPC, sob pena de nao serem recebidos. Il - As acessdes, para efeito do disposto nos arts. 516, CC e 744, CPC, equiparam-se a henfeitorias” (REsp n. 66.192, 4° Turma, Rel SALVIO DE FIGUEIREDO, DJ de 04.09.95). Isl a “POSSUIDOR DE BOA-FE. CONSTRUCAO, DIREITO DE RETENCAO. | - Também pelo valor da construcio pode o possuider exercer o direito de retengio. “II - Precedentes do STJ: REsp’s ns. 739, 28.489 e 31.708. Codigo Civil, art. 516. “TLL - Reeurso especial conhecido e provide” (REsp n. 59.669/RS, 3° ‘Turma, Rel. Min, NILSON NAVES, DJ de 28.08.95). fl “REINTEGRACAO DE POSSE. EFEITOS DA POSSE. POSSUIDOR DE BOA-FE. INDENIZACAO. “| - O possuidor de boa-fé tem direito & indenizagao das benfeitorias, As edificages, ou construcées, “conquanto acessdes industriais, equiparam-se ‘as benfeitorias titeis” (REsp n. 739); quanta a elas, cube, também, indentcacdo ao possuidor de boa-fé. “{] - Recurso especial nao conhecido” (REsp n. 31.708/SP, 3* Turma, Rel. Min, NILSON NAVES, DJ de 06.12.93). felt “POSSUIDOR. CONSTRUGOES. INDENIZACAO. RETENCAQ. “O direito a ressarcimento por construgdes, que se reconheceu_20 possuidor, garante-se com a retencdo, Inexisténcia de razio para tratamento diferenciado de acessées ¢ benfeitorias, quanto ao ponto. Tanto mais que 0 Cédigo Civil nem sempre empregou os termos no sentido rigorosamente técnico, como se depreende de seu art. 548” (REsp n. 28.489/SP, 3* Turma,Rel, Min, EDUARDO RIBEIRO, DJ de 22.11.93). ih (==! =28) Diante do exposto, pede-se que, julgada totalmente procedente esta Recon- vengo e sendo decretada a resciso dos dois contratos de promessa de venda € compra, seja a Reconvinda condenada a restituir 4 Ré Reconvinte ¢ ao outro Co- Réu as quantias por cles pagas (sinais e prestagdes), bem como a indenizar-lhes a benfeitoria consistente na terraplenagem dos dois terrenos e a indenizar o valor da construgao erguida nos mesmos, com titulo e total boa fé, garantindo-se a Ré Reconvinte € ao outro Co-Réu o DIREITO DE RETENCAO por todas essas verbas de que passario a ser credores depois de rescindidos os referidos contratos, fazendo-se, se 0 caso, o depédsito judicial do imével. Devera a Reconvinda, ainda, ser condenada a responder pelos énus da sucumbéncia. =29) Para provar o alegado, requer o depoimento pessoal do representante legal da Autora Reconvinda, pena de confiss%o; a inquirigdo de testemunhas daqui e de fora, estas por carta precatoria; a realizago de pericia técnica consistente na avaliagio somente da construgdo (nao dos dois lotes de terreno) erguida pela Reconvinte e pelo outro Co-Réu, para que se profira Sentenga liquida, e da expedigéo de oficios a estabelecimentos bancarios, tal como acima ja pedido. Protesta, porém, pelos demais meios de prova em Direito admissiveis, sem qualquer excesao. =30) Pede-se seja a Reconvinda citada, na pessoa de seus ilusires advogados, para, querendo © no prazo legal, sob pena de revelia e confissao no tangente & matéria fitica, vir contestar a presente Reconvencdo, bem como acompanhé-la em todos seus termos ¢ atos, até final Sentenga ¢ execugao dela. 1) Atribui a causa o valor de R$ 108.250,00 (cento e oito mil, duzentos cingitenta reais). ‘Termos em que, j. esta, com 0S documentos, sendo de Direito, p. deferimento De Braganga Paulista p/ UBATUBA (PROTOCOLO INTEGRADO), 17 de fevereiro de 2.003 LPO AE : Pp.: ARNALDO MARTIN NARDY OAB-SP N° 13.919 Patrono da ReconvinteHERBERT JOSE DE LUNA MARQUES THOMAZ BRAGA ADVOGADOS ASSOCIADOS. np ne2785 Rua Jordae Homem da Costa, 321 ~ CEP 11.880-000 - UBATUBA -Est S20 Paulo Fonelfax. (0x12) 3832-1818/3832-2415 — E-mail: himarques@terra com br ADVOGADOS HERBERT JOSE DF LLINA MARQUES ‘THOMAZ FRANCISCO DE OLIVEIRA BRAGA ‘CECILIA LOPES DOS SANTOS ‘MARIA BENEDITA BIAGION TELMA DA SILVA SANTOS EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1? VARA DA COMARCA DE UBATUBA Processo n° 883/2002 - Reconvengao — CONSTRUTORA E IMOBILIARIA JEQUITIBA LTDA., nos autos da AGAO DE RECONVENGAO proposta por Adriana Maria Curci Nardy quando da contestagaéo do Procedimento Ordinario de Resciséo Contratual Cumulada com Reintegracéo de Posse, em epigrafe, por seu advogado que esta subscreve, vem a presenca de Vossa Exceléncia contesta-la nos seguintes termos:1- PRELIMINARMENTE A presente reconvengao deve ser julgada de plano improcedente por nao preencher os pressupostos exigidos pelo art. 315 do CPC. Trata-se de peca auténoma exatamente com os mesmos fundamentos da contestagdo, 0 que nao se pode confundir com matéria conexa a ela. A reconvinte reconhece, como na contestacao, a inadimpléncia do contrato firmado entre as partes e pleiteia, tanto aqui como 1d, além da sua dissolugdo, devolugdo das parcelas pagas a titulo de sinal e principio de pagamento. “Nao cabe reconvengao quando a matéria possa ser alegada com idéntico efeito pratico em contestagéo” Ademais disso, doutrina e jurisprudéncia so pacificas no entender de que o comprador inadimplente nao é parte legitima para pleitear resciséo de contrato e que esta sendo pleiteado nesta reconvengao. * Bol, AASP 1.486/135. No mesmo sentido:JTJ 157/188 Nota: 2 do art. 315 do CPC THEOTONIO NEGRAO 33* ed. p. 397 NGae COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisao pretendida por devedor inadimplente - Alegada nulidade de cldusula que preveja perda das prestagdes pagas em beneficio do credor - Auséncia de disposigéo contratual com semelhante contetido no contrato - Falta de interesse de agir - Caréncia decretada - Recurso provido”. Pelo exposto, requer seja a presente extinta sem julgamento de mérito, com fundamento no art. 267, IV do CPC. Il- QUANTO AO MERITO Em remota possibilidade de rejeigao das preliminares acima argilidas, no mérito nado pode subsistir a presente agao pelas raz6es abaixo aduzidas. Em que pese a brilhante exposi¢ao do representante da reconvinte, zeloso e experiente profissional do direito, acrescido da condigao de pai no que se deve inclusive a paixdo que tao bem demonstra na defesa da constituida e filha, extrai-se a colocagdo inteligente e maliciosamente de duas pretensées: a) — a devolugéo das importancias pagas a titulo de sinal e principio de pagamento quando * TSP - Ap. Civ. n° 261 834-1 - Ribeiro Preto - 2* Cam. de Dir. Priv. - Rel. Des. Vasconcellos Pereira - J. 10.06.97 - v.u—in JURID 6.0 Elet.;