Aplicao do mtodo residual esttico (Cota terreno)

Vi = Vs + Cc + Dp + Bp
Vs Vi Gp Bp Cc

Despesas (Gastos com publicidade, corretagem, escritura, registro): Benefcios (Lucro do Incorporador): rea do Terreno: ndice de Aproveitamento: Taxa de Ocupao: Altura Mxima:
1,000 3.2 80% 12

15.0% 20.0%

Obs: reas no computveis

Amostra de mercado de apartamentos (obras novas)

endereo 1 2 3 4 5 6 7 8 Av. A, 308 Av. A, 410 Rua 1, 121 Rua 1, 320 Rua 1, 587 Rua 2, 260 Rua 2, 385 Rua 2, 140 Preo de venda R$ 250,000 275,000 330,000 260,000 170,000 250,000 280,000 315,000 Superficie construida 90 110 140 115 70 105 125 135 Idade aparente novo novo novo novo novo novo novo novo Vi R$/m2 2,778 2,500 2,357 2,261 2,429 2,381 2,240 2,333 media amostras: Cc R$/m2 1,100 1,000 1,000 900 1,000 1,000 900 1,000

Amostra de mercado de lojas comerciais

endereo 9 10 11 12 13 Av. A, 308 Av. A, 410 Av. A, 308 Rua 1, 587 Av. A, 630 Valor de aluguel R$ 4,500 4,000 4,000 4,500 4,000 Superficie construida 150 140 135 160 150 Idade aparente novo novo novo novo novo Vl R$/m2 30 29 30 28 27 media amostras: Cc R$/m2 900 900 900 900 900

Amostra de mercado de estacionamento

endereo 14 15 Av. A, 308 Rua 2, 140 Preo de venda R$ 15,000 15,000 Superficie construida 25 25 Idade aparente novo novo Vi R$/m2 600 600 media amostras: Cc R$/m2 400 400

Valor unitario do terreno

CT res. (R$/m2)
2 2 ndice resid. CT com. (R$/m ) ndice com. CT com. (R$/m )

837

2.45

1,251

0.75

35

Vt R$/m2 2,988.90

Valor do terreno (cota terreno)

CT res. (R$/m2) rea a construir CT com. (R$/m2) rea a construir CT com. (R$/m2)

837

2,450

1,251

750

35

(Vs + Cc) (Vs + Cc + Dp)

Dp + Bp 1.38 1.38 1.38 1.38 1.38 1.38 1.38 1.38

Cota/ter R$/m2 913 812 708 738 760 725 723 691 759

Homog. Local 1.00 1.00 1.11 1.11 1.11 1.18 1.18 1.18 med. Hom.

Cota/ter. pond.R$/m2 913 812 786 819 844 856 853 815 837

Dp + Bp 1.38 1.38 1.38 1.38 1.38

Cota/ter R$/m2 1,274 1,201 1,274 1,129 1,057 1,220

Homog. Local 1.00 1.00 1.00 1.11 1.00 med. Hom.

Cota/ter. pond.R$/m2 1,274 1,201 1,274 1,253 1,057 1,251

Dp + Bp 1.38 1.38

Cota/ter R$/m2 35 35 35

Homog. Local 1.00 1.00 med. Hom.

Cota/ter. pond.R$/m2 35 35 35

ndice estac.

Vt (R$/m2)

0.00

2,988.90

rea terreno m2

Vt (R$) 2,988,900.00

1,000

rea a construir

Vt (R$) 3,016,900.00

800

O PROBLEMA
Calcular o valor de um terreno, localizado numa zona de incorporao, onde no existem terrenos vagos, conhecendo-se os ndices urbansticos e uma pesquisa de empreendimentos recm-construdos, cujos dados esto apresentados a seguir:

Caractersticas do terreno: rea do Terreno: ndices Urbansticos: ndice de Aproveitamento: Taxa de Ocupao: Altura Mxima:

1,000 m (20 x 50 metros) 3.2 80% 12 Obs: reas no computveis

Amostra de mercado (preos de venda de apartamentos novos)

endereo 1 2 3 4 5 6 7 8 Av. A, 308 Av. A, 410 Rua 1, 121 Rua 1, 320 Rua 1, 587 Rua 2, 260 Rua 2, 385 Rua 2, 140 Preo de venda R$ 250,000 275,000 330,000 260,000 170,000 250,000 280,000 315,000 Superficie construida 90 110 140 115 70 105 125 135 Idade aparente novo novo novo novo novo novo novo novo Vi R$/m2 2,778 2,500 2,357 2,261 2,429 2,381 2,240 2,333 Cc R$/m2 1,100 1,000 1,000 900 1,000 1,000 900 1,000

Amostra de mercado (aluguel de lojas comerciais)

endereo 9 10 11 12 13 Av. A, 308 Av. A, 410 Av. A, 308 Rua 1, 587 Av. A, 630 Valor de aluguel R$ 4,500 4,000 4,000 4,500 4,000 Superficie construida 150 140 135 160 150 Idade aparente novo novo novo novo novo Vl R$/m2 30 29 30 28 27 Cc R$/m2 900 900 900 900 900

Amostra de mercado (preos de venda de box de estacionamento)

endereo 11 12 Av. A, 308 Rua 2, 140 Preo de venda R$ 15,000 15,000 Superficie construida 25 25 Idade aparente novo novo Vi R$/m2 600 600 Cc R$/m2 400 400

Aplicao do mtodo residual esttico

Pelo Mtodo Evolutivo (tcnica aditiva), o valor de um imvel (Vi) se obtm a partir da soma de seus componentes, a saber: Vi = Vt + Cc + Dp + Bp
onde:

Vt (Vs) = valor do terreno (ou valor do slo) Cc = custo de construo Dp (Gp)= despesas (publicidade, corretagem, registros,) Bp = Lucro do empreendimento Em zonas de incorporao, normalmente, no existem terrenos para comparao direta. Portanto, o valor do terreno obtido do conhecimento dos demais componentes da frmula do valor do imvel, a saber:
Vs Vi Gp Bp Cc

As despesas e o lucro do empreendimento podem ser estimados, variando de acordo com a localizao e o tipo de empreendimento. Ou seja, o valor do terreno depende do comportamento das estimativas percentuais de despesas e do lucro do empreendimento:
Estimativa de Despesas: Estimativa de Lucro: Dp + Bp = Observaes: 15.0% 20.0% 1.38 (Vt + Cc) (Vt + Cc + Dp) (varivel )

A rea construda total deve ser a da coluna 37 da NB 12.721 (utilizada pelo mercado). O valor do terreno calculado em R$ por m 2. O fator de localizao permite homogeneizar as diferentes localizaes da amostra. O valor unitario de terreno se obtm do somatrio dos valores unitrios de cada uso multiplicado pelo seu potencial construtivo.