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I) INTRODUO II) FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIRIOS FII II.1) DEFINIO II.2) VANTAGENS II.3) RECOMENDAES II.4) FATORES DE RISCO II.5) REGULAMENTO E PROSPECTO II.6) ADMINISTRADOR DO FUNDO II.7) DIVULGAO DE INFORMAES II.8) ASSEMBLIA GERAL DOS COTISTAS II.9) TAXAS II.10) PATRIMNIO DO FUNDO II.11) RENDIMENTO II.12) RESGATE E NEGOCIAO DAS COTAS II.13) OFERTA PBLICA DE DISTRIBUIO DE COTAS II.14) LIQUIDAO DO FUNDO III) FUNES DA CVM NO QUE REFERE AOS FII, CRI E CEPAC
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Importante:
A regulamentao da CVM est sujeita a mudanas. Recomenda-se, assim, que os leitores busquem sempre as verses mais atualizadas das normas aplicveis, todas disponveis no website da CVM: www.cvm.gov.br Atualizado at: Setembro de 2010
I) INTRODUO
Por envolver um alto valor de aplicao, o investimento em bens imveis possui poucos investidores que dispem de recursos suficientes para aplicar diretamente em empreendimentos dessa natureza. Este um dos fatores que estimularam o surgimento dos valores mobilirios com lastro no mercado imobilirio. Esse tipo de investimento possibilita a aliana entre um possvel interesse de aplicao no mercado imobilirio s chance de realizar aplicaes no mercado de valores mobilirios, que normalmente, propicia maior liquidez aos ativos negociados. Sendo assim, tais investimentos imobilirios envolvem recursos captados via mercado de valores mobilirios, portanto, os atos praticados por proprietrios e empreendedores passaram a ser mais controlados e submetidos anlise de especialistas e investidores, bem como de rgos reguladores do mercado financeiro. Por isso, as informaes desse mercado tornam-se cada vez mais acessveis e transparentes. Como consequncia, a tendncia o aumento do ndice de credibilidade e confiana nas operaes realizadas no mercado imobilirio. Essa publicao ir tratar dos Fundos de Investimento Imobilirios FII, regulamentados pela legislao brasileira a partir da dcada de 90, por meio da Lei n 8.668/93, estando normatizados tambm pela Instruo n 472/08, emitido pela Comisso de Valores Mobilirios - CVM. Essa nova forma de investimento viabiliza o acesso de pequenos e mdios investidores aos investimentos imobilirios. Os fundos passaram a juntar os recursos captados e investir em um ou mais empreendimentos imobilirios, que compem sua carteira, ou, alternativamente, em ativos financeiros com lastro nesse setor.
II.1) DEFINIO
O fundo de investimento imobilirio uma comunho de recursos captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em empreendimentos imobilirios. constitudo sob a forma de condomnio fechado, no qual o resgate de cotas no permitido. Atravs dos FII, os investidores podem investir seus recursos em imveis destinados renda, no desenvolvimento de empreendimentos imobilirios, na construo de imveis, na aquisio de imveis prontos, no investimento em projetos que viabilizem o acesso habitao e a servios, para posterior alienao, locao ou arrendamento, bem como em ativos lastreados em crdito imobilirios, tanto de renda varivel como de renda fixa, como por exemplo, aes de companhias do setor imobilirio, CRI (Certificados de Recebveis Imobilirios), LCI (Letras de Crdito Imobilirio) e LH (Letras Hipotecrias).
explorar, por meio de locao, arrendamento ou venda, dentre outras formas admitidas; ou valores mobilirios com lastro no setor imobilirio, que iro compor sua carteira de ativos. O cotista passa, ento, a ter a expectativa de receber uma parte dos rendimentos do Fundo, de acordo com o nmero de cotas que detiver.
II.2) VANTAGENS
Ganhos de Escala
Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobilirio, possvel para o pequeno investidor obter condies semelhantes s oferecidas aos grandes investidores, uma vez que a soma de recursos dos diversos investidores proporciona ao Fundo maior poder de negociao. Alm disso, os custos da administrao dos investimentos do Fundo so diludos entre todos os cotistas, na proporo de suas participaes.
Diversificao
Os Fundos de Investimento Imobilirio representam uma oportunidade de diversificao de aplicaes para o investidor, pois os rendimentos de suas cotas esto atrelados ao mercado imobilirio.
O Fundo de Investimento Imobilirio agrega vantagens do mercado de valores mobilirios ao investimento no mercado imobilirio, como por exemplo, a aquisio de ativos financeiros que representam a propriedade de bens imveis.
Simplificao
O investidor no precisa se ocupar pessoalmente dos procedimentos referentes a certides, escrituras, recolhimento do Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis - ITBI, entre outras despesas, pois tais assuntos so de responsabilidade do Administrador do Fundo. Tambm no caber diretamente ao investidor a adoo de providncias relativas manuteno, conservao e aos reparos dos imveis. importante lembrar que o Administrador sempre utilizar recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigaes.
II.3) RECOMENDAES
No momento da adeso a um Fundo de Investimento Imobilirio ou durante o perodo que o investidor dele participar, recomenda-se: 1. Obter informaes detalhadas sobre o Administrador do Fundo e o Gestor de sua carteira de ativos, verificando reputao, experincia e qualificao de seus corpos tcnicos. 2. Conhecer detalhadamente a poltica de investimentos adotada, a fim de avaliar de forma refletida se a mesma atende ao seu perfil de risco x retorno. 3. Ler atentamente o Prospecto e o Regulamento do Fundo antes da aquisio de cotas, solicitando do agente vendedor das mesmas todos os esclarecimentos que julgar necessrios. 4. Acompanhar as informaes que o Administrador do Fundo est obrigado a prestar periodicamente aos cotistas e CVM (www.cvm.gov.br). Deve ser verificado, ainda, se o agente vendedor pode realizar a oferta das cotas do Fundo. Somente podem vender as cotas do Fundo de Investimento Imobilirio instituies e pessoas selecionadas pela instituio financeira coordenadora da distribuio, e desde que tenham conhecimento do mercado de Fundos de Investimento Imobilirio e que sejam capazes de alertar o investidor para os riscos inerentes ao investimento. A oferta de cotas de Fundos de Investimento Imobilirio uma distribuio de valores mobilirios e no negociao de imveis. Sendo assim, no permitida a venda por corretores de imveis.
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Ateno ao Regulamento, nele voc ter informaes importantes, tais como: Qualificao do administrador e, quando for o caso, do gestor; O objeto do Fundo, ou seja, os segmentos em que atuar e os tipos de investimentos ou empreendimentos imobilirios que podero ser realizados; Poltica de investimento; Prazo de durao do Fundo; Taxas de Administrao e desempenho, se for o caso; Demais taxas e despesas; Poltica de distribuio de rendimentos e resultados.
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As caractersticas da oferta; Uma viso geral do mercado de Fundos Imobilirios; Os fatores de risco; O pblico-alvo a que se destina o Fundo; As caractersticas do Fundo, com informaes sobre seu administrador; A poltica e estratgia de investimento; Tributao; A remunerao dos prestadores de servios, o que inclui as taxas pagas ao administrador. muito importante ler com ateno tanto o Regulamento quanto o Prospecto ANTES DE INVESTIR.
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O gerenciamento dos recursos do Fundo; A distribuio ou repasse dos rendimentos devidos aos quotistas; O recebimento de valores em nome do Fundo; Custear as despesas de publicidade, exceto as despesas de propaganda em perodo de distribuio de cotas; A publicao peridica do valor das cotas do Fundo. O Administrador do fundo deve prestar, seja diretamente, seja pela contratao de servio externo especializado, os seguintes servios ao fundo: Departamento tcnico habilitado a prestar servios de anlise e acompanhamento de projetos imobilirios; Escriturao de cotas; Atividade de tesouraria, de controle e processamento de valores mobilirios; Custdia de ativos financeiros; Auditoria independente; Gesto dos valores mobilirios integrantes da carteira do fundo. importante que o investidor considere, antes de adquirir cotas de um Fundo, a estrutura, a qualificao e a experincia de seu Administrador, bem como a regularidade deste junto aos rgos responsveis. Em caso de dvidas, o investidor deve contatar o diretor responsvel pelo Fundo ou o departamento indicado no Prospecto para solicitar maiores esclarecimentos.
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Todas essas informaes devem estar publicadas na pgina do Administrador na Internet e mantidas disponveis aos cotistas em sua sede. O Administrador dever, ainda, enviar as informaes entidade administradora do mercado organizado em que as cotas do FII sejam admitidas negociao, bem como CVM. Algumas das informaes que devem ser prestadas pelo Administrador so enviadas diretamente ao cotista: I No prazo de at 8 (oito) dias aps a data de sua realizao, resumo das decises tomadas pela assembleia geral; II Semestralmente, no prazo de at 30 (trinta) dias a partir do encerramento do semestre, o extrato da conta de depsito das cotas, acompanhado do valor do patrimnio do fundo no incio e no fim do perodo, o valor patrimonial da cota e a rentabilidade apurada no perodo, bem como de saldo e valor das cotas no incio e no final do perodo e a movimentao ocorrida no mesmo intervalo, se for o caso; III Anualmente, at 30 de maro de cada ano, informaes sobre a quantidade de cotas de sua titularidade e respectivo valor patrimonial, bem como o comprovante para efeitos de declarao de imposto de renda.
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importante a participao do investidor nas Assemblias do Fundo. Caso no seja possvel participar da Assemblia, altamente recomendvel que o cotista fique atento s decises que foram tomadas.
II.9) TAXAS
A taxa de administrao um encargo cobrado pelo Administrador do Fundo como remunerao pela prestao dos servios de administrao e gesto da carteira. A taxa de administrao no pode ser aumentada sem prvia aprovao da Assembleia Geral, mas o Administrador pode reduzir unilateralmente a taxa, comunicando o fato a CVM e aos cotistas e promovendo a devida alterao do Regulamento e do Prospecto. Alm da taxa de administrao, podem estar previstas no Regulamento as taxas de ingresso e de performance, desde que explicitados os critrios de sua aferio e as condies de pagamento. importante que o investidor considere atentamente o valor da Taxa de Administrao antes de investir em um Fundo de Investimento Imobilirio.
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II.11) RENDIMENTO
A distribuio de resultados, ou sua incorporao ao patrimnio, deve estar explicitada no Regulamento e no Prospecto do Fundo. Nenhum material de divulgao pode assegurar ou sugerir garantia de resultados futuros ou iseno de risco para o investidor. Resultados obtidos no passado no garantem a obteno de resultados no futuro.
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suspenso dos servios de transferncia de cotas nos perodos que antecederem as datas prximas distribuio de rendimentos aos cotistas. Essa deciso dever ser comunicada ao mercado e especialmente aos cotistas, por meio de publicao no jornal utilizado pelo Fundo para as demais divulgaes.
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ATENO: O registro na CVM da oferta pblica de distribuio das cotas do fundo no se constitui em atestado de qualidade do investimento nem de viabilidade do empreendimento.
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Alternativamente, em caso de dvidas, consultas ou reclamaes, acesse o Servio de Atendimento ao Investidor, disponvel no site da CVM (www.cvm.gov.br), na seo Fale com a CVM (na margem superior direita da tela principal), registrando seu questionamento. Esse procedimento gerar um protocolo eletrnico que permitir acompanhar o processamento de sua demanda Comisso de Valores Mobilirios.
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