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ARRENDAMENTO
1.
2.
3.
4.
Tipologia
Prazo
Renovaes
Cessao
de novembro de 1990)
1. TIPOLOGIA
RAU
Arrendamento para habitao art.74
Arrendamento para comrcio ou indstria art.110
Arrendamento para o exerccio de profisses liberais art.121
Arrendamento para outros fins no habitacionais art.123
NRAU
Arrendamento para fim habitacional art.1092 e seguintes
Arrendamento para fim no habitacional art.1108 e seguintes
2. PRAZO
RAU
Arrendamento de durao limitada
Arrendamento sem durao limitada (no tem designao especfica)
NRAU
Arrendamento com prazo certo
Arrendamento de durao indeterminada
RAU
1. Arrendamentos de durao limitada:
- Arrendamento para Habitao:
Arrendamento de durao limitada arts. 98 ( a 1 vez que surgem
contratos com prazo)
Prazo: mnimo 5 anos art. 98/2 do RAU
Excepes:
-contratos para habitao no permanente e fins especiais
transitrios
Prazo mximo de 30 anos
- Arrendamento para Comrcio, Indstria ou Profisso Liberal:
Aplica-se o regime da habitao art. 117 do RAU (5 anos)
Denncia do senhorio: pode ser livremente estipulada desde que
conste de clusula escrita art.118/2 do RAU
RAU
2. Arrendamento sem durao limitada:
Caractersticas do Vinculismo:
A denncia pelo senhorio s era possvel nos casos previstos na lei
art.68/2
Os casos de denncia do senhorio eram restritos denncia para
habitao e denncia para obras art.69 a 72 do RAU
Logo, os contratos eram de renovao automtica
A denncia livre era, apenas, facultada ao arrendatrio
A grande parte dos dispositivos legais tinham carcter imperativo
- Arrendamento No Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas durao, denncia e
oposio renovao art.1110 do CC
NRAU
2. Arrendamento de Durao Indeterminada: art.1099 do CC
- Arrendamento Habitacional:
No h estipulao de qualquer prazo
- Arrendamento No Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas durao,
denncia e oposio renovao art.1110 do CC
2. RENOVAES
Renovaes
RAU
Habitacionais:
Art. 100 - Renovaes automticas por perodos
mnimos de 3 anos, se no houver estipulao das
partes
perodos inferiores a 3 anos ?
No Habitacionais:
- A renovao igual ao prazo inicial se outro no tiver
sido estipulado art. 118
Renovaes
NRAU de 2006
Habitacionais:
Art. 1096/1 Renovaes automticas por perodos
mnimos de 3 anos, se no houver estipulao das
partes (regime igual ao Rau)
Norma transitria do Nrau de 2006: art. 26/3
Aplicvel aos contratos celebrados antes do Nrau
A renovao de 3 anos, se outro perodo superior no
tiver sido previsto no contrato pretende terminar com a
discusso anterior ? Parece que pretende ampliar
eventuais renovaes inferiores a 3 anos.
Renovaes
NRAU de 2006
No Habitacionais:
-
Renovaes
NRAU de 2012
Habitacionais:
Art. 1096 - A renovao igual ao prazo inicial se
outro no tiver sido estipulado liberdade das partes
No h lugar a renovao automtica nos contratos
celebrados por prazo no superior a 30 dias salvo
estipulao em contrrio
Norma transitria do Nrau de 2006: art. 26/3
Aplicvel aos contratos de durao limitada celebrados
antes do Nrau
A renovao passa a ser de 2 anos, se outro perodo
superior no tiver sido previsto no contrato
Renovaes
NRAU de 2012
No habitacionais:
Mantm a liberdade das partes e aplicao subsidiria
do regime habitacional
Norma transitria do Nrau de 2006: art. 26/3
4. CESSAO
Noes/ Terminologia
Rau:
Denncia: instrumento que qualquer das partes dispe para pr fim
ao contrato, no termo da sua durao ou da renovao em curso,
impedindo que ele se renove
(Corresponde actual oposio renovao)
Revogao: corresponde declarao unilateral para pr fim ao
contrato, mediante aviso prvio (90 dias)
NRAU:
Oposio renovao: corresponde noo de denncia prevista
no Rau
Denncia: corresponde noo de revogao prevista no Rau
Revogao: bilateral
Acrdo da Rel. Lx de 27/01/2011 e 3/03/2011 (interessantes nesta
matria)
Noes/ Terminologia
Acrdo da Rel.Lx de 27/01/2011:
I - At Lei 6/2006, a oposio renovao instrumento de que dispe
II- Tal circunstncia torna fcil que as partes num contrato de arrendamento,
ainda que celebrado j no mbito de aplicao da nova lei, utilizem o termo
"denncia" inadequadamente em relao realidade que pretendam
exprimir, com ele pretendendo ainda reportar-se oposio renovao.
III o que sucede no contrato de arrendamento dos autos celebrado para fins
no habitacionais, pelo prazo de cinco anos. Dizendo-se que se considera
"sucessivamente prorrogado por iguais perodos se nenhuma das partes o
denunciar, por escrito, com sessenta dias de antecedncia relativamente ao
seu termo", est-se a convencionar o regime da oposio renovao, e
no o regime da denncia, relativamente qual nada se diz.
Noes/ Terminologia
Acrdo da Rel.Lx de 3/03/2011:
V- A expresso revogar utilizada no art 100/4 RAU - disposio aplicvel aos
contratos de arrendamento para comrcio ou indstria por fora do art 117/2, e aos
contratos de arrendamento urbano para qualquer outra aplicao lcita do prdio, por
fora do referido art 123, todos do RAU - no se mostra como correcta, certo como
que, revogao, exprime, normalmente, um consenso entre as partes (o chamado
distrate) e no preceito em referncia se usa o conceito de revogao para qualificar
o acto atravs do qual o arrendatrio, mediante declarao unilateral dirigida ao
senhorio (e sujeita ao pr aviso de 90 dias que na mesma disposio se estabelece)
pode fazer cessar o contrato antes de decorrido o prazo de 5 anos a que a lei, no seu
interesse, sujeita o arrendamento
VI- A expresso denncia, at Lei 6/2006 de 27/2 (que introduziu o NRAU),
correspondia oposio renovao instrumento de que dispe qualquer das
partes para pr fim ao contrato, no termo da sua durao, impedindo que ele se
renove.
VII -Em face do regime estabelecido pela L 6/2006, h que conferir ao termo denncia,
no j o contedo de oposio renovao, mas o de revogao unilateral.
PRAZO CERTO
RAU
Senhorio:
Art. 100 - denncia pelo senhorio, mediante notificao judicial
avulsa requerida com um ano de antecedncia em relao ao fim
do prazo ou da renovao em curso discusses sobre o
cumprimento da NJA:
Ac. Rel Lx de 1/10/2002 Num contrato de arrendamento para
habitao de durao limitada, tentada a notificao judicial avulsa do
arrendatrio, da denncia do mesmo contrato, para o fim do prazo
contratual, notificao que se frustrou por culpa do notificando que se
ausentou do arrendado e mandou dizer pelos filhos que tinha ido para o
estrangeiro, tem de se concluir, no termos do n2 do artigo 224 do
Cdigo Civil, que a notificao se tem por eficaz.
Logo, com base naquela notificao, pode o senhorio promover a
execuo para entrega do locado, nos termos do artigo 101 n1 do RAU.
PRAZO CERTO
NRAU de 2006:
Senhorio
PRAZO CERTO
NRAU DE 2012
Senhorio:
PRAZO CERTO
RAU
Inquilino
Art. 100/4 a revogao pelo inquilino pode ser feita a todo o
tempo com antecedncia de 90 dias em relao data em que se
operam os seus efeitos
NRAU de 2006
PRAZO CERTO
NRAU
Acrdo da Relao de Lisboa 17/11/2009:
I O art. 1098 do Cdigo Civil, na redaco dada pelo art. 3 da Lei n 6/2006,
de 27 de Fevereiro, institui, a favor do arrendatrio, o direito de denncia do
contrato a todo o tempo, sujeitando-o, porm, ao pagamento das rendas
correspondentes, por um lado, a um perodo mnimo de durao do
contrato, que fixa em seis meses, e, por outro, ao perodo de 120 dias,
antecedncia imposta para a comunicao da denncia relativamente ao
termo previsto.
PRAZO CERTO
NRAU de 2012
Inquilino
Art.1100 CC: