SERVIÇO PÚBLICO FEDERAL

MINISTÉRIO DA EDUCAÇÃO
UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO SEMI-ÁRIDO
Disciplina: Contabilidade Imobiliária
Discentes: Andersen Matias Campos Lima, Camilla Araújo Amaral Duarte, Daliany Marques Bezerra, Paula Janiele Gomes Filgueira.

ESTUDO DO ARTIGO CIENTÍFICO:

O método de reconhecimento de receita adotado pelas entidades de

incorporação imobiliária brasileiras compromete a comparabilidade das
demonstrações financeiras?
Autores:
Fernanda Belmudes dos Santos
Bacharel em Ciências Contábeis pela Universidade de São Paulo

Bruno Meirelles Salotti

Doutor em Ciências Contábeis pela Universidade de São Paulo

Mossoró/RN
2019
 Sumário
1. INTRODUÇÃO
I. Contextualização
II. Problema de pesquisa
III. Objetivo da pesquisa
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
3. METODOLOGIA
4. ANÁLISE DOS RESULTADOS DA PESQUISA
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
I. Principais resultados
II. Proposta de estudo

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 1. Introdução
I. Contextualização
 Crescimento da internacionalização da economia;
Companhias multinacionais e transacionais; prática de livre
comercio; expansão de blocos econômicos regionais; aumento
na demanda de recursos externos; crescimento no mercado de
capitais;

 Nova dinâmica economia mundial;

Principais fontes de Mercado financeiro,
informação maiores usuários das
Demonstrações informações
financeiras
Tomada de decisão e
fechar negócios
Lopes e Martins (2007)
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 • Maior transparência das informações:

10 Países
1973 Responsável pelas
Criação do IASC (International Accounting
Standards Committee) Normas Internacionais
de Contabilidade (IAS)

2001 Revisão das IAS

Reestruturação do Comitê, resultou no IASB Emissão das IFRS e
(International Accounting Standards Board) padronização das
demonstrações

 Mais de 100 Países já adotam as IFRS;

 Sucesso na convergência das IFRS, tende a aumento da participação das empresas brasileiras;
 Desafio a adoção das normas internacionais, precisam de visão holística do negócios.;

(ERNST&YOUNG; FIPECAFI, 2009, p.xxi).

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 • Empresas que atuam no setor de Incorporação Imobiliária:
Dúvida a respeito das práticas contábeis adotadas;

“Contrato de
“Contratos de
Construção do Setor
Construção” “Receitas” (CPC 30)
Imobiliário”
(CPC 17)
(ICPC 02)

As incorporadoras deveriam reconhecer a receita de um empreendimento apenas após a conclusão da obra, ou

seja, no momento da entrega das chaves do imóvel ao cliente e não de acordo com a evolução da obra (método
conhecido como POC – percentage of completion), como era praticado pelas incorporadoras brasileiras de
acordo com a legislação contábil brasileira até 2009.

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 1. Introdução
 A questão que divide opiniões é: se os contratos de promessa de compra e venda de imóveis no
Brasil se caracterizam como venda de um bem (CPC 30) ou como prestação de serviço por meio
de contrato de construção (CPC 17).

II. Problema de pesquisa

• A possibilidade de as empresas de incorporação imobiliária brasileiras adotarem
métodos diferentes de reconhecimento de receita compromete a comparabilidade
entre as demonstrações financeiras dessas empresas, fornecidas ao mercado?

III. Objetivo da pesquisa

• Discutir os métodos de reconhecimento de receita adotados pelas entidades de incorporação
imobiliária de capital aberto no mercado brasileiro e avaliar de que forma isso pode afetar a
comparabilidade entre os resultados publicados a mercado dessas empresas.

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 2. Revisão bibliográfica
CPC 30 CPC 17
RECEITAS, QUE TRATA DO RECONHECIMENTO DE CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO EXPÕE A DEFINIÇÃO DE
RECEITA DE VENDA DE BENS, PRESTAÇÃO DE CONTRATO DE CONSTRUÇÃO, COMO SENDO UM
SERVIÇOS, JUROS, ROYALTIES E DIVIDENDOS CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DIRETAMENTE
RELACIONADO À CONSTRUÇÃO DE ATIVO

Objetivo principal do CPC 30 é determinar o momento em que a A contabilização das receitas, custos e despesas a eles relacionados
entidade deve reconhecer receita e estabelecer também critérios devem ocorrer ao longo da execução da construção de acordo com
diferenciados de reconhecimento de receita para cada tipo de sua evolução
transação

Receita auferida na venda de bens reconhecida pela empresa A receita reconhecida deve ser proporcional aos custos incorridos
quando transferir ao comprador os riscos, benefícios e controle em cada período de acordo com medições físicas ou proporção de
significativos decorrentes da propriedade custos incorridos em relação aos custos orçados

Prestação de serviço a receita deve ser reconhecida de forma

proporcional aos serviços executados até o período do balanço
referente, desde que possa ser confiavelmente mensurada

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  3 de dezembro de 2010, após mais uma série de estudos e discussões, o CPC emitiu a orientação OCPC
04 - Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às entidades de Incorporação Imobiliária brasileiras,
aprovada pela Deliberação CVM n. 653, de 16 de dezembro de 2010, e pela Resolução CFC n.
1.317/10, de 9 de dezembro de 2010.

 Concluiu-se a partir disso que, no ambiente econômico brasileiro, os contratos de construção

podem ser considerados, em sua maioria, como contratos de prestação de serviço, justificando a
manutenção do método de reconhecimento POC (Percentual de Confiança), de acordo com o CPC
17.

 O ponto fundamental dessa discussão refere-se à transferência dos riscos e benefícios sobre o imóvel em
construção

 O fato de os riscos e benefícios serem continuamente transferidos é um forte argumento ao

reconhecimento de receitas ao longo da execução da obra

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  Alguns estudos foram realizados com a finalidade de entrar em acordo quanto ao reconhecimento;

 International Accounting Standards Boars (IASB) e o Financial Accounting Standards Board (FASB),
órgão normatizador das normas contábeis nos EUA, concluíram que a IAS 18 - Revenue e IAS 11-
Construction Contracts expõem informações limitadas e de difícil entendimento e aplicação;

 16 de novembro de 2011, o jornal Valor Econômico publicou a notícia “Audiência discute norma para
receita”, afirmando que a polêmica envolvendo o critério de reconhecimento de receita das
incorporadoras imobiliárias brasileiras estaria bem perto de ter uma solução definitiva.

 A pesquisa concluiu que a mudança mais significativa percebida foi a postergação do

reconhecimento das receitas pelas entidades de incorporação imobiliária, quando aplicada a IFRIC
15.

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 3. Metodologia
• A pesquisa possui caráter descritivo

Analisar se a evidenciação dos métodos de reconhecimento de receita, bem como das

políticas contábeis adotadas, é suficiente para restabelecer a comparabilidade entre as
1ª demonstrações financeiras das incorporadoras que optaram por métodos diferentes.
Hipótese
Testadas todas as empresas de incorporação imobiliária brasileiras do Novo Mercado
em 2010 (amostra de 16 empresas), segundo a listagem da BM&FBOVESPA.

A alteração do método de reconhecimento de receita de incorporação imobiliária

causaria variações significativas nos valores de receita e do lucro, bem como no
2ª
índice de margem de lucro, de modo a impedir uma análise comparativa entre
Hipótese empresas que optarem por métodos diferentes de reconhecimento da receita.
* Caso real, empresa com nome fictício “Incorporadora SA”.

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 4. Análise dos Resultados da pesquisa
4.1. Evidenciação
• Através das DFPs (Demonstrações Financeiras Padronizadas) e Notas Explicativas de 2010
das 16 empresas (amostra):
 Foi verificado se haviam declarado que as DFPs estavam em conformidade com as IFRS e;
 Verificou-se também a opinião dos Auditores Independentes quanto essa conformidade
Resultados:
 Todas as empresas de incorporação imobiliária no Brasil  Opinião dos Auditores Independentes: nenhum
declararam estar seguindo as normas internacionais do parecer teve ressalva, mesmo com o IBRACON
IFRS em 2010; se declarando contrário ao que foi decidido e
 Todas evidenciaram em nota explicativa que mantiveram acordado na OCPC 04, os auditores respeitaram
método POC para reconhecimento das receitas auferidas, o Ofício-Circular n 002/2011 da CVM.
adotando o CPC 17 – Contratos de Construção;  Porém, todos emitiram paragrafo de ênfase no
 Assim, a 1ª hipótese não precisou ser testada, uma vez parecer argumentando que o POC ainda não foi
que não houve tratamento diverso entre as empresas. oficialmente aceito pelo IASB.

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 4. Análise dos Resultados da pesquisa
4.1. Análise do Caso Real da Incorporadora S.A.

 A Incorporadora S.A., objeto de estudo para a avaliação da segunda hipótese é uma

construtora com capital aberto que atua no setor de incorporação imobiliária brasileiro.
 composta por mais de 300 empresas, apresentando uma característica típica do setor de
construção, em que a abertura de diversas empresas é feita para facilitar o controle e
gerenciamento das obras em parcerias e para agilizar a aquisição do habite-se.

AMOSTRA DA INCORPORADORA S.A. PARA ANÁLISE:

10 empresas.
30% da receita bruta total.
Ano: 2010.
DRE de acordo com o CPC 17 .
Conversão para CPC 30.

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 I - Para os empreendimentos entregues em 2010, deve-se reconhecer a receita total dos
empreendimentos;
II - Para os empreendimentos entregues antes de 2010, deve-se manter os valores de receitas
reconhecidos em 2010;
III - Já para os empreendimentos que serão entregues após 2010, deve-se estornar as receitas
reconhecidas, e anular o efeito no resultado.

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 • 6, 8, 9 e 10 apresentariam receitas brutas
iguais a zero considerando o reconhecimento
de receita pelo CPC 30, pois todos os
empreendimentos dessas empresas serão
entregues após 2010
• A empresa 7 reduziu 56% sua receita, pois 4
de seus 6 empreendimentos serão entregues
após 2010.

• Já as empresas 2 e 5 apresentaram receitas maiores pelo

CPC 30 do que pelo CPC17, isso porque tiveram
respectivamente, 2 e 1 empreendimentos entregues em
2010.

• A empresa 1 apresentou uma redução da receita de

aproximadamente 100%, pois mesmo tendo quatro
empreendimentos entregues antes de 2010, os estoques
vendidos representavam quantidades e valores baixos.

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 • A empresa 1 apresentou uma redução de
40% do LAIR;
• Já as empresas 7 e 8, a redução do lucro
seguiu a proporção de redução das
receitas;
• As empresas 2 e 5 apresentaram
resultados maiores pelo CPC 30 do que
pelo CPC 17, em que o lucro aumentou,
respectivamente, 255% e 289%.

• Sob a perspectiva da análise financeira

de balanços e índices de rentabilidade,
podemos analisar a margem de lucro,
considerando o montante total do LAIR
sobre o montante total de receita bruta em
2010, e verifica-se que reconhecendo a
receita pelo CPC 17 a margem de lucro
seria de 41%, enquanto pelo CPC 30 seria
de 45%.

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 Portanto, os resultados obtidos demonstram que, analisando
cada empresa individualmente, a alteração do método de
reconhecimento de receita traria significativa variação nos
valores de receita e lucro das incorporadoras.

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 5. Considerações finais
I. Principais Resultados

• Quanto a hipótese 1:
 Como todas as incorporadoras listadas no Novo Mercado da BM&FBOVESPSA aplicaram o
método POC em 2010, não precisou ser testada, uma vez que a comparabilidade foi mantida no
cenário nacional, sem distorções nas análises financeiras.
• Quanto a hipótese 2:
 As análises individuais das empresas da Incorporadora S.A., mostram que a alteração do
método de reconhecimento de receita (CPC 17 para CPC 30), traria grande variação nos valores
de receita e lucro. Porém, os resultados da análise das variações, de maneira generalizada (em
conjunto), apresentou baixa variação média das 10 empresas.
 Porém, como se trata de um caso específico, uma amostra específica, não se deve generalizar
que essa hipótese se confirmaria para as demais empresas da Incorporadora S.A.

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 5. Considerações finais
II. Proposta de pesquisa:

 Estudo aprofundado da nova proposta no dia 14 de novembro de 2011 pelo IASB e pelo
FASB para receita: Revenue from Contracts with Customers, que irá substituir a IAS 18 (CPC
30), a IAS 11 (CPC 17) e a IFRIC 15 (ICPC 02) que foram consideradas de difícil
entendimento e aplicação. Investigando, por exemplo, as principais mudanças propostas, quais
os possíveis reflexos em empresas brasileiras, os possíveis impactos no método de
reconhecimento de receita de incorporação imobiliária, vai-se ao encontro da Orientação
OCPC 04, entre outros aspectos.

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 Principais Referências
BOVESPA. Empresas de construção civil de incorporação imobiliária listadas no Novo Mercado. Disponível em:
<http://www.bmfbovespa.com.br/cias-listadas/empresaslistadas/
BuscaEmpresaListada.aspx?segmento=Constru%c3%a7%c3%a3o+Civil&idioma=ptbr>. Acesso em: 23 de abr.2011.
CIA, Joanilia Neide de Sales. CORNACHIONE JUNIOR, Edgard Bruno. Contabilidade no setor imobiliário residencial: Um estudo
exploratório da visão dos impactos da convergência das normas brasileiras com normas internacionais – IFRS para alguns segmentos de
mercado. 8º Congresso USP de Iniciação Científica, 2011. Disponível em:
<http://www.congressousp.fipecafi.org/artigos112011/an_resumo.asp?con=2&cod_trabalho=335&titulo=Contabilidade+no+setor+imobili%E
1rio+residencial%3A+Um+estudo+explorat%F3rio+da+vis%E3o+dos+impactos+da+conv>. Acesso em: 10 jun. 2011.
COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS. Seção: Ofício-Circular. Ofício-Circular CVM/SNC/SEP n. 002/2011 de 4 de março de 2011.
Disponível em: <http://www.cvm.gov.br/port/atos/oficios/Ofício%20Circular%20SEP%20SNC%2002%202011%20(reemissão).pdf>. Acesso
em: 01 maio 2011.
COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS. Seções: Pronunciamentos, Interpretações e Orientações Técnicas. Disponível em:
<http://www.cpc.org.br/index.php>. Acesso em: 01 maio 2011.
CONSELHO FEDERAL DE CONTABILIDADE. Seção: Legislação. Resolução CFC n.1005 de 7 de outubro de 2005. Disponível
em:<http://www.cfc.org.br/sisweb/sre/detalhes_sre.aspx?Codigo=2005/001055>.Acesso em: 01 maio 2011.
CREDIT SUISSE. Brazilian homebuilders - Assessing the impact of IFRS accounting on the homebuilding sector. Disponível em:
<https://br.creditsuisse. com/analise/empresas.aspx>. Acesso em: 20 out. 2010.
D’ AMBROSIO, Daniela; TORRES, Fernando. Investidores estão de olho no caixa das construtoras. Jornal Valor Econômico, 18/05/2011.
Disponível em: <http://www.valor.com.br/arquivo/888123/investidores-estao-de-olho-no-caixa-dasconstrutoras>.Acesso em: 14 jun. 2011.

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