RELAES LOCATCIAS

(CONSIDERAES)

LOCAO

Cdigo Civil:
Art. 565. Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio.

RESCISO

Pode ser requerida pelo LOCADOR, nas hipteses:

Descumprimento contratual ou infrao legal pelo Locatrio; Obras urgentes determinadas pelo Poder Pblico; Outras hipteses especficas para cada tipo de locao;

*Locatrio e locador: mtuo acordo

SUBLOCAO
O locador pode promover ao de despejo contra o sublocatrio? STJ (REsp 288.031/PR) Por no existir relao ex locato entre o sublocatrio e o locador, este no poder afront-lo pela via da ao de despejo. A demanda deve ser ajuizada contra o locatrio e no contra o subinquilino. Todavia, intentada a ao de desalijo, por qualquer que seja o seu fundamento, dever o locador dar cincia da mesma ao sublocatrio legtimo e consentido, dando-lhe oportunidade de ingressar na relao processual como assistente litisconsorcial, j que sua obrigao subsidiria e no solidria. Inteligncia do art. 59, parg. 2, da Lei n 8.245/91. Ilegitimidade passiva ad causam reconhecida. Carncia decretada. (j. 16/05/2002)

PRAZO DA LOCAO
- Livre conveno entre as partes; - Aps 30 dias ao trmino do contrato, a locao passar a ser por prazo indeterminado; * Retomada ser prescindida de notificao com 30 dias de antecedncia;

* Despejo por denncia vazia ou imotivada;

AES LOCATCIAS
- Ao de despejo; - Consignao de aluguel e acessrios; - Ao revisional de aluguel; - Ao renovatria.
* Salvo estipulao contratual, o foro competente aquele do local do imvel; * Valor da causa ser igual a 12 vezes o valor do aluguel *Citaes, intimaes e notificaes realizadas atravs dos correios; *Os recursos sero recebidos apenas no efeito devolutivo.

AO DE DESPEJO
LIMINAR (situaes): - Permanncia o sublocatrio no imvel, extinta a locao celebrada com o locatrio. - Havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (inciso IV do art. 9); - No substituda a garantia, decorrido o prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40; - Findo o prazo da locao no residencial, tendo ao sido proposta at 30 dias aps o vencimento do contrato ou no cumprido o prazo para desocupao no caso da locao ser ou ter se tornado por prazo indeterminado;

AO DE DESPEJO
Falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo. Nesta situao, poder o locatrio evitar a resciso da locao e afastar o despejo se, dentro do prazo de 15 dias para desocupao, depositar judicialmente os valores devidos. Obs.: Independentemente do fundamento da ao de despejo, os sublocatrios devero ser cientificados, e podero atuar no processo como assistentes.

DESPEJO (FALTA DE PAGAMENTO)

- Ao de despejo poder ser cumulada com a de cobrana; - Na ao c/c cobrana, a citao dos fiadores obrigatria (art. 62,I); - O locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao e afastar o despejo se, dentro do prazo de 15 dias da citao, depositar judicialmente os valores devidos; * Caso o locador alegue que o depsito no seja integral, o locatrio poder complementar o depsito em at 10 dias aps a sua intimao; * No complementado o depsito, ao prosseguir pela diferena; * Ser permitido ao locador levantar os valores depositados; * Esta prerrogativa somente permitida se o locatrio no houver lanado desta faculdade nos ltimos 24 meses anterior propositura da ao.

DESPEJO PROCEDENTE
Prazo de desocupao: - 30 dias: regra geral - 15 dias: Se tiver decorrido entre a citao e a sentena, prazo superior a 4 meses; Nas aes com fundamento no art. 9 e 2 do art. 46. - 6 meses a 1 ano: Despejo de estabelecimento de ensino, devendo coincidir com perodo de frias escolares. - 1 ano: Despejo de hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade, estabelecimentos de ensino e imveis utilizados por entidades religiosas, com fundamento no inciso IV do art. 9 ou no inciso II do art. 53. * Exceo se entre a citao e a sentena tiver de decorrido mais de ano, situao em que o prazo ser de 6 meses para desocupao.

AO RENOVATRIA
Objetivo da ao renovatria: defender o fundo de comrcio. Condies da ao renovatria:

- Contrato escrito e por prazo determinado; - Prazo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos seja igual ou superior a 5 anos; - Explorao do mesmo ramo de atividade, pelo prazo mnimo e ininterrupto de 3 anos.

AO RENOVATRIA
Prazo para propositura da ao renovatria: - Prazo mximo de antecedncia: 1 ano antes do final do contrato; - Prazo mnimo de antecedncia: 6 meses antes do final do contrato; * Em outros termos: No penltimo semestre que anteceder o final do contrato de locao.

AO RENOVATRIA
Requisitos da Petio Inicial: - Prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; - Prova do exato cumprimento do contrato em curso; - Prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia; - Indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; - Indicao do fiador e sua atual idoneidade financeira; * Se no for o mesmo do contrato, deve constar a sua qualificao completa; - Prova de que o fiador aceita os encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for; - Prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio.

AO RENOVATRIA
- Prazo de 15 dias para defesa; - Qualquer matria de direito cabvel;
-

Matria de fato restrita a:

a) No preencher o autor os requisitos estabelecidos na lei;

b) O valor do aluguel proposto no corresponder ao valor de mercado, excluda a valorizao advinda do prprio fundo de comrcio; * O locatrio dever apresentar contraproposta.

AO RENOVATRIA
c) ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores; * O locatrio dever juntar prova documental da proposta, assinada pelo interessado e por duas testemunhas; * A proposta dever indicar qual ramo de atividade ser explorado, vedado o mesmo do locatrio; * Em rplica, o locatrio poder igualar a proposta do terceiro; * No renovada a locao, o juiz dever arbitrar na sentena a indenizao devida ao locatrio, sendo o locador e o terceiro (novo locatrio) responsveis solidariamente pelo pagamento; d) no estar obrigado a renovar a locao (incisos I e II do art. 52). * No caso do inciso I do art. 52, o locador dever fazer prova da determinao do Poder Pblico ou apresentar relatrio, assinado por engenheiro, detalhando as obras pretendidas e a estimativa de valorizao do imvel; O locador, em defesa, poder pedir o arbitramento de aluguel provisrio, valido para o 1 ms do contrato a ser renovado.

AO RENOVATRIA
Renovao da locao: - As diferenas dos aluguis vencidos sero exigveis aps o trnsito em julgado; * Podero ser executadas nos prprios autos e devero ser pagas de uma s vez.

- Se requerido pelo locador ou sublocador, a sentena poder definir novo ndice e outra periodicidade para reajuste.

AO RENOVATRIA
* Em caso de procedncia, qual ser o prazo de vigncia do novo contrato? Esta Corte, interpretando o disposto no art. 51 da Lei n 8.245/1991, firmou entendimento de que o prazo mximo de prorrogao do contrato locativo estabelecido em ao renovatria de cinco anos. (j. 18/11/2008) STJ AgRg nos EDcl no REsp 962.945/MG * Negativa da renovao: Expedio de mandado despejo, com 30 para a desocupao voluntria, se houver pedido na contestao.