CAPTULO 2 SISTEMA DE CAPTAO DE RECURSOS Para uma empresa de construo civil se manter num mercado competitivo como o nosso

no basta estar bem estruturada, em termos da definio de seus objetivos e metas empresariais e planejamento e organizao da sua estrutura funcional com seus cargos e funes bem estudados e distribudos; preciso que haja o desenvolvimento de todas essas funes no transcorrer dos anos com efic cia e racionalizao, sem o que a fal!ncia ser inevit vel" #esse sentido, a vida produtiva da construtora, em tese, comea com a busca constante de obras e servios de engenharia, como meio de captao de recursos para a empresa" $uitos so os assuntos correlacionados com esta problem tica, contudo como objetivo desse curso apenas dar uma viso geral do que seja a rea de gerenciamento da construo civil, selecionamos como temas de relev%ncia no conhecimento do gerente respons vel por essa funo& 'istema de (inanciamento da )abitao; *icitao e contratos;

+eremos, a seguir, um pouco de cada um desses temas"

2.1. FONTES DE SUPRIMENTO DE CAPITAL ,s empresas de construo civil captam recursos para operacionalizar suas atividades segundo as formas apresentadas a seguir& Capital Prprio -uando os s.cios investem capital na empresa ou quando e/iste reteno de lucros dos e/erccios anteriores disponveis ao uso" Capital d T r! iro" 'eria o caso de financiamentos por& clientes, atravs de vendas antecipadas e servios sob o regime de empreitadas; crditos comerciais, quando os fornecedores de insumos realizam vendas a prazo" 0s crditos comerciais atendem 1s necessidades de giro a curto prazo;

bancos comerciais, praticam emprstimos a curto prazo; 'istema (inanceiro, emprestam capital a longo prazo; outras fontes, tais como 'istema *easing"

SISTEMA d FINANCIAMENTO da #A$ITAO FINANCIAMENTO IMO$ILI&RIO 'SFI

%SF#. SISTEMA DE

,ntes de discutirmos sobre a situao atual de aquisio de recursos via 'istemas de (inanciamento, importante fazer um breve hist.rico do 'istema (inanceiro de )abitao 2 '()" 0 '() nasceu em 3456 com o objetivo de captar recursos de (78' 9(undo de 7arantia por 8empo de 'ervio:, e do ';P< 9'istema ;rasileiro de Poupana e <mprstimo:, para financiar a casa pr.pria e obras de infra=estrutura urbana" 'ua estrutura organizacional era composta dos seguintes .rgos&

$N# 2 ;anco #acional de )abitao, com a funo de gerir os recursos do 'istema e os fundos e crditos a ele vinculados; CMN % Co(" l)o Mo( t*rio Na!io(al <ntidade $ /ima do sistema, com o objetivo de formular a poltica da moeda e do crdito; $ACEN % $a(!o C (tral do $ra"il > o banco dos bancos, e/ecutor das polticas do ?$#; $$ % $a(!o do $ra"il @ealiza tarefas especficas do ;,?<#, atravs de sua enorme rede de ag!ncias espalhadas por todo o territ.rio nacional" $NDES % $a(!o Na!io(al d D " (+ol+i, (to E!o(-,i!o So!ial

@epassa os recursos captados pelo governo, atravs da rede banc ria nacional, sendo o primeiro agente para financiamento de mdio e longo prazo aos setores industrial e social" CEF % Cai.a E!o(-,i!a F d ral

?aptando economias populares administra o '()" 8ambm opera com penhores e e/plora servios lotricos" C/M % Co,i""0o d /alor " Mo1ili*rio" @egula e controla o mercado de valores mobili rios de emisso das empresas, especialmente aes" <ntretanto a dcada AB representou para o ;rasil um perodo de graves erros de poltica econCmica, tendo como principais problemas a falta de competitividade internacional das nossas empresas, altos ndices de inflao, conseqDentemente, alto custo de financiamento, o que deu=se o nome genrico de ?E'80 ;@,'F*" Fsto tudo agravado pelo choque do petr.leo ocorrido no final dos anos GB, que elevou para nveis acima de HBI ao ano as ta/as de juros internacionais" <m razo de tais problemas, as autoridades decidiram en/ugar o 'istema e/tinguindo o ;#) com a ?<( absorvendo suas funes, ficando ento como agente financeiro especial para as operaes do setor habitacional" 0 '() uma instituio praticamente em e/tino, devido 1 inger!ncia da sua administrao e pelo emaranhado de decretos e leis posteriores que criaram tantas regras para c lculos e reajustes de prestaes que culminaram numa situao de quase impossibilidade do mutu rio cumprir com suas obrigaes contratuais, como se comprova pelo alto ndice de inadimpl!ncia, o que leva a escassez de recursos para financiamento de novas obras habitacionais" ,presentam=se, a seguir, alguns dos programas habitacionais do '()" ,: *inhas de crditos ?heque <mpresa ?onta movimentada por meio de cheque azul, com limite de crdito" ?apital de giro ,: ?onstrugiro& ,ntecipao de @ecebveis& ,ntecipar flu/o de cai/a dentro de limite de crdito" ;: 7iroc/ 2 Fnstant%neo, relativo aos cheques pr= datados" ?: ,quisio de recebveis, pLempreendimentos j concludos 2ttulos de crditos de compradores" ?JP 9?ertificado de Jvida PKblica: 'o ttulos emitidos pela 'ec de 8esouro #acional visando o pagamento de dvidas previdenci rias" ?rdito empresarial ,:(inanciamento direto para emprstimo 9mKtuo:; ;: (inanc" ;?J 2 pLm quinas,

;: *inhas pr.prias para programas de desenvolvimento urbano" P,@ 2 Programa de Pr.= ?omunidade Pr.=',#<,@ ,rrendamento P@07<@= 7erao emprego e renda de

@esidencial $esmo escopo do leasing, i, financia a casa pr.pria, e o usu rio paga a ttulo de aluguel, no final do prazo, pode resgatar o im.vel"

@ealizar obras e 'aneamento melhoramentos para populao pKblicos em de bai/a renda parceria com o poder pKblico

,poio a profissionais liberais que vo apresentar plano de neg.cios, cLutilizao do (,8 9fundo de amparo ao trabalhador:

<m razo do fracasso do '(), os empres rios da ?onstruo ?ivil buscaram outras alternativas para obter recursos para a produo" <m Moo Pessoa, por e/emplo, not.ria a iniciativa das construtoras de assumirem funes de Nagente financeiroO, atravs de autofinanciamento das unidades residenciais ou comerciais vendidas e dilatao do prazo de e/ecuo, com o objetivo de utilizar o mnimo possvel o recurso pr.prio da empresa, trabalhando dentro do cronograma de recebimento das prestaes das vendas realizadas" ?ontudo, tal deciso traz como conseqD!ncia imediata um maior risco do empreendimento e aumento nos prazos de pay back 9recuperao do capital investido:" <m vista disso, segundo @EJ7< P *<'*F< 9344G:, as entidades de classe, em especial a ,;<?FP 2,ssociao ;rasileira da <ntidades de ?rdito Fmobili rio e Poupana apresentou uma proposta para financiamento imobili rio dirigido para classes mdia e alta, no contempladas pelo '()" 0 'istema de (inanciamento Fmobili rio 2 '(F foi criado pela *<F n"4"Q36, de HBL33L344G tendo v rias fontes de recursos, quais sejam& (undos de Fnvestimento Fmobili rio 9(FF:, 8tulos de Fnvestimento de ;ase Fmobili ria 98F;F, que t!m natureza de Jeb!ntures imobili rias:, ?ompanhias hipotec rias, recursos e/ternos, etc" Podero operar no '(F as cai/as econCmicas, os bancos comerciais" os bancos de investimento, os bancos com carteiras de crdito imobili rio, as sociedades de crdito imobili rio, as associaes de poupana e emprstimo, as companhias hipotec rias e, a critrio do ?onselho $onet rio #acional = ?$#, outras entidades" F2(do" d I(+ "ti, (to I,o1ili*rio' FII 'emelhante aos fundos de aes, esse tipo de fundo regulado e fiscalizado pela ?+$, pois se trata da captao de recursos pKblicos para investimento, viabilizando empreendimentos imobili rios prontos ou a serem e/ecutados" ,ssim, os neg.cios imobili rios 9aquisies, compra de direitos sobre im.veis, como privatizao de rodovia, por e/emplo: so tratados como investimento, sendo emitidos ?ertificados de -uotas de (undos, de natureza de valores mobili rios de renda vari vel, livremente negoci veis em mercados controlados pelo 7overno" <ntretanto por serem fundos fechados, no so resgat veis, de modo que para liquidar o total ou parte do investimento, o cotista dever vender suas cotas a terceiros 9pessoa fsica ou jurdica:, como acontece

com as aes de companhias abertas"Ema das principais vantagens do (FF que ele isento de impostos, inclusive do Fmposto de @enda" OUTRAS FONTES DE RECURSOS Fi(a, 8rata=se de uma subsidi ria do ;#J<', destinada para compras de equipamentos fabricados no ;rasil; L a"i(3 > um sistema de locao de equipamentos pela empresa N*easingO, de forma que ap.s o trmino do contrato, o interessado pode ficar com o mesmo pagando o seu valor residual" Fa!tori(3 @epresenta a venda de uma carteira de cobrana 1 instituio de crdito chamada NFactor, que compra duplicatas e notas promiss.rias recebidas pela construtora, mediante pagamento de ta/a do servio 9juros descontados no ato da entrega do valor:"

OPORTUNIDADE DE IN/ESTIMENTO Praticamente e/istem duas direes a seguir pelas empresas no sentido de reinvestir o seu lucro e o dinheiro em cai/a, quais sejam& Apli!a40o d R (da Fi.a 'o aquelas aplicaes que retomam acrescidas de alguma forma de remunerao previamente estabelecidas" Podem assumir a forma de ttulos privados a prazo, como ?J;Rs 9?ertificados de Jep.sitos ;anc rios:, que se caracteriza por ser transfervel, podendo ser contratado na forma pr ou p.s= fi/ado; @J;Rs 9@ecibo de Jep.sito ;anc rio:, intransfervel e com resgate em data pr=estabelecidas e *etra de ?%mbio, etc"" ?omo ttulos pKblicos, e/emplificamos as *;?Rs 9*etras do ;anco ?entral:, *8#Rs 9*etras do 8esouro #acional, etc":, alm de outros ttulos estaduais e municipais, cadernetas de poupana, deb!ntures, etc" Apli!a40o d R (da /ari*+ l ,o contr rio das anteriores, no apresentam previso definida de remunerao, e por isso tambm so chamadas de aplicaes com riscos" ?omo e/emplo, citamos compra e venda de aes, ouro, commodities, etc"

<ssas aes so denominadas Nordin riasO quando o propriet rio tem direito a voto nas assemblias de acionistas, caso contr rio so ditas NpreferenciaisO" Para a tomada de deciso sobre qual a ao a comprar, o empres rio faz uso dos seguintes instrumentos de an lise& A(*li" 3r*5i!a ' onde se verifica as tend!ncias de crescimento do valor das aes" A(*li" 52(da, (tali"ta % onde se estuda a estrutura organizacional, econCmica e financeira da empresa=me das aes, uma vez que o valor destas aes funo do desempenho da empresa" Ad,i(i"tra40o d !art ira % situao em que o empres rio ao querer minimizar seus riscos de investimento decide diversificar o nKmero de aplicaes na tentativa de ma/imizar retorno"

SISTEMA DE AMORTI6AO DE D/IDAS

A7 R a82"t da pr "ta40o da Ca"a Prpria Para o empres rio da ?onstruo ?ivil importante ele entender o mecanismo de reajuste das prestaes para o usu rio do '()" ,nteriormente, o reajuste ocorria de uma das seguintes formas, a critrio do usu rio& PCM 2 Plano de ?orreo $onet ria, em que as prestaes eram corrigidas periodicamente, absorvendo completamente o ndice oficial de inflao vigente na poca" 0bservem que isto gerava um caos para o mutu rio, que tinha reajuste salarial de sculo em sculo, e via sua obrigao crescer anualmente" PES= Plano de <quival!ncia 'alarial, neste plano as prestaes somente sofriam reajuste ap.s o aumento salarial do mutu rio e no e/ato valor deste" <m vista disso, havia uma defasagem entre o reajuste do saldo devedor, que seguia o ndice inflacion rio, e a prestao que subia nos passos dos sal rios, ou seja, lentamente" Ja o governo ter cria o (?+' 2 (undo de ?ompensao da +ariaes 'alariais para ajudar na amortizao da dvida junto ao '()" $esmo assim, ainda e/istiria, no final do prazo do financiamento, um valor residual do 'aldo Jevedor, a ser renegociado 9ou noSSS: no final do prazo"

?omo se observa, tais regras compem o rol das causas de fal!ncia do '()" Para garantir o retorno do capital emprestado, os novos contratos no seguem estas regras e o saldo devedor da dvida contrada pelo mutu rio corrigido m!s a m!s pela TR 9ta/a referencial de juros: e a cada perodo de 3H meses refeito o c lculo da prestao, baseado no saldo devedor e no perodo restante" , partir do terceiro ano, o novo c lculo poder ser feito trimestralmente, a critrio da ?ai/a <conCmica (ederal" $7 Si"t ,a" d A,orti9a40o: PRICE; SAC o2 SACRE. Sistema Francs de Amortizao (SISTEMA PRICE) #este sistema, as prestaes pagas so constantes, englobando uma parcela da amortizao da dvida e os juros de capital emprestado" 'eu valor calculado pela f.rmula de juros compostos de uma srie uniforme" 0 saldo devedor diminui conforme a curva mostrada na figura abai/o" +alor das prestaes 'aldo Jevedor

juros amortizao N de
7r fico de prestao P@F?<

N de
7r fico de 'aldo Jevedor P@F?<

#o 'F'8<$, P@F?<, adotando como& ? 2 ?apital financeiro 9ou principal: j 2 juros i 2 ta/a de juros n 2 perodos de capitalizao

8eremos os seguintes elementos&

+,*0@ J, P@<'8,TU09P: P V ? W (?P9i,n: onde (?P9in: significa fator dado N?O 9capital financiado: achar NPO 9prestao: a ta/a NiO e NnO o perodo de capitalizao, ou seja, N(ator de @ecuperao de ?apitalO dado por&

(?P9i,n: V i" 93 X i: n 93 X i:n = 3 +,*0@ J, 3Y ,$0@8FZ,TU0 a3 V ? W ($P9i,n: onde ($P9i,n: significa fator dado N$O 9montante, isto , o valor N?O levando 1 data NnO: achar NPO N(ator de (ormao de ?apitalO, dado por& ($P +,*0@ J, \>''F$, ,$0@8FZ,TU0 a] V 9l X i: ]=3 " a3 TOTAL DE <UROS PA=OS 'endo P V a X j, ento J VP=a
9i,n:

V [[i[[[[ 93 X i:n = 3

Si"t ,a d A,orti9a40o Co("ta(t >SAC7 ?omo o pr.prio nome diz, nesse caso o valor amortizado que constante, sendo igual ao principal N?O 9total do valor financiado: dividido pelo nKmero de prestaes 9n:, ou seja& , V ?Ln ,ssim, a primeira prestao P3 V ?Ln X i/'J, onde 'JV 'aldo Jevedor

#o ',? o saldo devedor 9'J: diminui linearmente, e se obtm subtraindo do principal 9?: do valor amortizado 9a: vezes o nKmero de prestaes pagas 9P: conforme mostram as figuras a seguir" 'J V ? = a^P

+alor das Prestaes 9P:

'aldo Jevedor9'J:

juros amortizao #_ de perodos9n: 7r fico de prestaes ',? #_ de perodos9n: 7r fico de 'aldo Jevedor ',?

#o ',? temos& +,*0@ ,$0@8FZ,J0 NaO > constante igual a ?Ln

ME@0' J,\>'F$,P@<'8,TU0 jV?

3 2 9] 2 3: n

a" i

',*J0 J<+<J0@ J, \>'F$,P@<'8,TU0 'J] V ?

` 3= ] a
n

P@<'8,TU0 PV j X a

808,* J< ME@0' Mb P,70' #, \>'F$, P@<'8,TU0

j V ?"i"] 9H"n 2 ] X 3: H"n

SISTEMA DE AMORTI6AO CRESCENTE ' SACRE Jesenvolvido pela ?ai/a <conCmica (ederal, este sistema usa para o c lculo do valor das prestaes a metodologia do sistema de amortizao constante = ',? anual, sem levar em conta o valor da TR" ?om a incluso, posteriormente, do valor da TR nos c lculos, este sistema resulta em uma amortizao vari vel" , denominao inadequada, pois com um valor da TR bai/o, este sistema pode resultar at em uma amortizao decrescente" C*l!2lo da pr "ta40o a !ada 12 , " " 0 valor da prestao calculado tal qualsistema de amortizaes constantes supondo pagamento anual" Jepois divide=se o valor da suposta parcela anual por 3H" 'endo A a suposta amortizao anual 9a amortizao real vai depender do valor da TR: e J o suposto juro anual 9sem levar em conta o valor da TR:" 'ejam i a ta/a de juros nominal anual, SDB o saldo devedor atual e n o nKmero de anos restante" Para a suposta amortizao anual temos AV SD , n

pois em n anos, com amortizaes constantes iguais a A, a amortizao total seria igual a SD0" Para o suposto juro anual temos J V i.SD , suposta prestao anual ento a soma da suposta amortizao anual com o suposto juro& SD X i.SD" AXJV n

, prestao mensal igual a suposta prestao anual dividido por 3H& AXJ SDLn X i.SD pk V V , 3H 3H Pelas regras da ?<(, atualmente em vigor, este c lculo feito anualmente nos dois primeiros anos e pode a partir do terceiro ano, ser feito trimestralmente, a critrio da ?<(" Para a elaborao da planilha de prestaes, utilizando=se estas mesmas f.rmulas, usa=se para o c lculo da pr./ima prestao anual 93c a"; HQa"; etc:, o saldo devedor referente a Kltima prestao j paga, considerando n como sendo o perodo total do financiamento menos o perodo j pago 9por e/emplo, para p 3c , e 3HB prestaes, nV 3HB=3H, ou seja nV3BA" $as o 'aldo devedor ser primeiramente corrigido mensalmente pela 8@ 9ndice de reajuste das poupanas:, depois diminui a parcela da amortizao, e assim, ter o saldo devedor corrigido" E?EMPLO COMPARATI/O DOS SISTEMAS PRICE.SAC.SACRE ,ssim, comparando=se os tr!s sistemas de amortizaes, observa=se que pelo sistema franc!s 98abela Price: a prestao constante no perodo 9no caso, @d3"cB3,5A para os primeiros 3H meses: , e de valor menor do que ',? e ',?@<" M pelo ',?, ela inicia com um valor maior 9@d 3"Q35,33BB: e vai diminuindo linearmente; por sua vez, a amortizao constante" ?omo se observa, a vantagem do sistema Price est em se calcular facilmente a prestao, e t!=la como valor certo" #o entanto, o tomador do emprstimo pelo ',?, sabe que se puder pagar a 3Y prestao 9cujo valor maior que no sistema Price:, facilmente pagar a Kltima" 0 ',? e 'istema Price possuem flu/os de cai/a equivalentes a uma determinada ta/a de juros" ?ontudo, no incio do contrato, as prestaes pelo ',? tem valores mais elevados que no 'istema Price, logo depois o quadro se inverte" ,nalisando agora o 'istema ',?@<, voc! observa que dos tr!s sistemas o que inicia com maior valor da prestao, entretanto o que amortiza de forma mais consistente, no dei/ando valor residual a ser renegociado no final do contrato 9veja que o 'J foi negativo:" ?omo no ',?, o mutu rio sabe que se pode pagar a primeira prestao, poder pagar a Kltima j que, dos tr!s sistemas, a modalidade que mais diminui o valor das prestaes futuras, uma vez que permite maior amortizao imediata do emprstimo"