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Tribunal de Justia de Minas Gerais

Nmero do Relator: Relator do Acordo: Data da Publicao:

1.0024.02.726499-3/001 Des.(a) Fabio Maia Viani Des.(a) Fabio Maia Viani 17/05/2007

Nmerao

7264993-

Data do Julgamento: 27/04/2007

EMENTA: AO DE COBRANA - CONTRATO DE LOCAO - LEI 8245/91 E CDIGO CIVIL - DEVOLUO ANTECIPADA DO IMVEL VAGA DE GARAGEM - CONFRONTAO DIMINUTA - IMPOSSIBILIDADE DE USO - VCIO OCULTO - NOTIFICAO IMOBILIRIA - MULTA INDEVIDA - POSSIBILIDADE. O Cdigo de Defesa do Consumidor no se aplica s relaes locatcias, regidas por lei prpria. O princpio da boa-f objetiva exige que as partes tudo faam para que o contrato seja cumprido conforme previsto e para que ambas obtenham o proveito almejado na relao negocial. A responsabilidade por vcio oculto, que porventura o bem possa apresentar, decorre do dever imposto ao locador de entregar o imvel em condies de uso pelo locatrio. No h como exigir o pagamento de multa rescisria se o bem objeto do contrato no atendeu finalidade para a qual se destinava. APELAO CVEL N 1.0024.02.726499-3/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): APARECIDA MADALENA DE CARVALHO APELADO(A)(S): ROSEMARY RODRIGUES FONSECA MOURO E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. FABIO MAIA VIANI ACRDO Vistos etc., acorda, em Turma, a 18 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatrio de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigrficas, unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. Belo Horizonte, 27 de abril de 2007. DES. FABIO MAIA VIANI - Relator

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NOTAS TAQUIGRFICAS O SR. DES. FABIO MAIA VIANI: VOTO Cuida-se de apelao interposta sentena que, nos autos da Ao de Cobrana proposta por Aparecida Madalena de Carvalho em face de Rosemary Rodrigues Fonseca Mouro, Rogrio Horta dos Santos e Jorge da Silva Sales, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial. Na sentena (f.153-155), o magistrado entendeu que a vaga de garagem destinada ao imvel locado pela primeira-r e garantido em fiana pelos demais "caracteriza-se por um espao restrito, que implica dificuldade ao estacionamento do veculo" (f.154), motivo pelo qual soa despropositado exigir o pagamento pela utilizao de bem que no atende a contento as expectativas planejadas. Salientou que, to logo teve cincia do vcio, a locatria (r), diligentemente, notificou a imobiliria representante da locadora (autora), alm de, aliado a isso, ter efetuado o pagamento proporcional dos encargos incidentes sobre o imvel durante o perodo de locao (03/09/2001 a 18/10/2001), acrescido do valor correspondente a trs meses de aluguel. Por essas razes, entendeu que a cobrana da multa compensatria que ora se requer indevida. A autora, irresignada, interps recurso de apelao (f.163-170), no qual alega, em sntese, que: a) o imvel foi locado pelo prazo determinado de 30 meses; b) a locadora tinha cincia das condies do bem; c) o laudo pericial concluiu pela possibilidade de uso da vaga (f. 135); d) a necessidade de mltiplas manobras para acessar a vaga no justifica a devoluo do imvel; e) houve descumprimento do contrato de locao, o que d ensejo multa compensatria, nos termos da clusula 19 do instrumento locatcio. Pugna, dessa forma, pela reforma da sentena.

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Os rus apresentaram contra-razes (f.174-177) nas quais aduzem que: a) a vaga s aproveitvel se utilizada em conjunto com morador vizinho; b) a resciso foi feita conforme as clusulas insertas no contrato e de acordo com as orientaes indicadas pela imobiliria; c) a percia provou que a vaga diminuta e, por essa razo, de difcil acesso; d) s agora este fato foi constatado pela primeira-r, vez que apenas aps a efetuao da locao que esta utilizou a garagem. Requerem, assim, a manuteno da sentena de primeiro grau. Presentes os pressupostos processuais, conheo da apelao. A controvrsia posta nos autos cinge-se cobrana de multa prevista no contrato de locao (f. 5-10 - clusula dcima nona) cujo teor impe o pagamento de "multa compensatria de 30% sobre o valor total da locao, e que ser reduzida, proporcionalmente ao tempo do contrato j cumprido, na forma do art.924 do Cdigo Civil". Tal discusso centra-se no fato de que a apelada (locatria), aps celebrar o contrato de locao de imvel (em 03.09.2001) com respectiva vaga de garagem, viu-se impossibilitada de us-la em virtude de dificuldades para estacionar o veculo no espao fsico destinado a isso, em funo da existncia de confrontaes diminutas com outras vagas e tambm da utilizao em conjunto com outro morador do prdio. Constatada essa dificuldade, a apelada comunicou imobiliria, alguns dias aps a celebrao do contrato (em 12.09.2001), cientificando-a da situao e, ao final, requerendo a iseno do pagamento da multa nos seguintes termos: "...Solicito de V.Sas. seja rescindido o contrato, por impossibilidade de uso da garagem, da qual muito necessito, j que ainda no ocupei o apartamento, pelo que solicito a iseno do pagamento da multa contratual prevista na clusula 19." (f.59) Depreende-se dos autos, entretanto, que a solicitao da apelada no foi atendida, tendo em vista que esta, mesmo aps efetuar o

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pagamento correspondente ao valor de trs meses de aluguel e de encargos locatcios, como IPTU e condomnio (recibo f.81), teve conhecimento de que os fiadores do imvel (demais apelados) foram comunicados (f.84-85) da situao de inadimplncia da apelada consubstanciada no no-pagamento da multa rescisria devida ao rompimento da relao locatcia antecipadamente. Releva notar, antes de adentrar ao pice da discusso trazida nestes autos, que, a despeito das divergncias, entendo que o Cdigo de Defesa do Consumidor no se aplica s relaes locatcias, razo pela qual aplicar-se- a Lei 8.245/91, assim como os dispositivos da legislao civil. Inicialmente, cumpre salientar que o princpio da boa-f objetiva, introduzido no ordenamento jurdico brasileiro por fora do Cdigo de Defesa do Consumidor (art.4, inciso III e 51, IV), tem relevante aplicao tambm no mbito do Direito Privado e, como tal, deve incidir sobre todas as relaes jurdicas firmadas na sociedade. Na lio de Caio Mrio: ...(a boa f-objetiva) "cria tambm deveres positivos, j que exige que as partes tudo faam para que o contrato seja cumprido conforme previsto e para que ambas obtenham o proveito objetivado. Assim, o dever de simples absteno de prejudicar, caracterstico da boa-f subjetiva, se transforma na boa-f objetiva em dever de cooperar. O agente deve fazer o que estiver ao seu alcance para colaborar para que a outra parte obtenha o resultado previsto no contrato, ainda que as partes no tenham convencionado, desde que evidentemente para isso no tenha que sacrificar interesses legtimos prprios" (Pereira, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil Contratos - v. III, Rio de Janeiro, Forense, 2004, p.20). Tal princpio impe, portanto, s partes o dever de atuar com lealdade e cooperao, fazendo, em contrapartida, com que cada uma delas comprometa-se, mutuamente, no sentido de permitir que as expectativas criadas em torno da relao negocial sejam cumpridas.

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Sobre o contrato de locao, especificamente, o art. 22 da Lei 8.245/91, ao dispor sobre os deveres do locador, preceitua que: O locador obrigado a: I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. Tem-se, portanto, que decorre do dever do locador de entregar o imvel alugado em condies de uso pelo locatrio, a obrigao de responder pelos vcios ocultos que o bem venha apresentar durante a vigncia do contrato de locao, razo pela qual, em caso de inobservncia, justifica-se a exceo do contrato no cumprido A esse respeito, leciona Sylvio Capanema de Souza: "Diante dos vcios ocultos, poder o locatrio optar pela redibio do contrato, se a coisa locada se mostrar imprpria ao fim a que se destina, ou pela reduo proporcional do preo do aluguel. Tambm poder exigir do locador a reparao dos defeitos, direito agora reforado pelo advento do Cdigo do Consumidor, embora sustentemos que tal diploma legal no se aplique relao de locao, que no de consumo ou de prestao de servios. Ser preciso, entretanto, que o defeito seja anterior ao contrato e que realmente influa na utilidade ou valor da coisa; pelo sistema do Cdigo Civil s o vcio oculto permitiria ao alienatrio reclamar a redibio ou a reduo do preo, considerando-se oculto o defeito que fosse imperceptvel ao homem de prudncia normal. O erro do adquirente seria, assim, escusvel. Quanto ao defeito aparente, que poderia ser percebido no exame do homem comum deve realizar, sempre que contrata, no responderia o alienante, j que inescusvel o erro, fruto da negligncia do adquirente. A lei fala em vcios ou defeitos, como sendo situaes diversas. Na doutrina civilista equiparam. Tudo leva a crer que o legislador pretendeu reforar a idia.Defeitos seriam danos fsicos, tais como vazamentos, vidros quebrados ou esquadrias empenadas. Vcios seriam o mau

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funcionamento das instalaes, ou sua insuficincia, como, por exemplo, a impossibilidade de guardar o carro no espao para tanto destinado."(in Da Locao do Imvel Urbano - Direito e Processo, 1 ed, Forense, Rio de Janeiro, 1999, p. 169). grifei No se olvida, claro, que o locatrio deve ter oportunidade para visitar o imvel antes de aceitar a locao, havendo, por conseguinte, a presuno de que se houve aceitao para ocupar o imvel no estado em que se encontrava porque este atendia aos fins propostos. No caso em anlise, a locatria (apelada), aps celebrar o contrato sub judice, cujo prazo era de 30 meses (de 06.09.2001 a 05.03.2004), antes de se mudar para o imvel, mais precisamente em 12.09.2001, percebeu que a garagem apresentava "dificuldade de acesso ao espao destinado ao estacionamento do veculo", (f.124 do laudo pericial), constatao que, de imediato, fez com que ela quisesse rescindir o contrato. Em face disso, notificou a imobiliria e procedeu quitao dos encargos locatcios, alm do valor correspondente a trs meses de aluguel (vide recibo f. 81-82). Ora, no razovel exigir que o inquilino tenha, a olho nu, a exata dimenso do espao destinado ao estacionamento de veculo, pois, ao se alugar um imvel com garagem, implicitamente, se tem em mente, que dito espao servir para alojar, no uma caminhonete, mas um veculo de porte mdio. Seria razovel pensar num espao destinado apenas ao estacionamento de motocicleta ou, mesmo impor parte interessada, seja na locao ou na compra e venda, o nus de medir, milimetricamente, o espao destinado garagem? Decerto que no. Corrobora essa assertiva, excerto extrado do laudo pericial: "...embora as caractersticas topogrficas sejam favorveis, a delimitao imposta pelo muro divisrio lateral e o pilar de sustentao do prdio acarretam uma grande dificuldade de estacionamento do veculo nas vagas disponibilizadas sobre o pilotis do prdio, o qual para estacionar corretamente fica sujeito vrias

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manobras, bem como da habilidade do motorista." (f.136). Levando-se em conta a bilateralidade do contrato firmado entre as partes, possvel afirmar que as restries atinentes vaga de garagem deveriam ser evidenciadas pelo locador, uma vez que a utilizao dificultada do espao reduz, em muito, a fruio do bem. No laudo de vistoria, entretanto, no que respeita vaga, observa-se to-somente a seguinte afirmao: "vaga de garagem coberta e separada" (f.78). De modo que a locatria e seus fiadores (apelados) no tem o dever de pagar a multa rescisria, porquanto o imvel apresentava vcio, que, conforme salientado, foi constatado poucos dias aps a assinatura do contrato e, imediatamente, comunicado apelante, que - ressalve-se - se quiser evitar problemas em locaes futuras deve fazer meno expressa s peculiaridades do imvel. Nenhum reparo, portanto, merece a sentena. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO apelao. Custas recursais pela apelante. Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES e UNIAS SILVA. SMULA : NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE MINAS GERAIS APELAO CVEL N 1.0024.02.726499-3/001