03/03/2015

IMPLANTAO DE UM
EMPREENDIMENTO NA
REALIDADE FSICA DO
TERRENO
BERNARDO CARVALHO BENAVENTE

INTRODUO
A desordenada ocupao das reas urbanas
tem gerado problemas complexos compartilhados
pelas

cidades,

como

congestionamentos

do

trfego, poluio ambiental, gesto pouco eficiente

dos resduos slidos e alto consumo energtico,
tais fatores contribuem para o desenvolvimento
insustentvel das regies urbanizadas.

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INTRODUO
A

implantao

terreno

de

uma

necessariamente

edificao

atende

no

requisitos

legais, que em geral so estabelecidos por cdigos

de obra e leis de zoneamento. Tais instrumentos
no

contemplam

desempenho

aspectos

trmico,

acstico,

relativos

ao

luminoso,

ou

mesmo energtico da edificao.

INTRODUO
Desejava-se que assim fosse, mas a questo :
qual a viabilidade de tal legislao? NENHUMA.
Dada
determinada

especificidade
pelo programa

de

cada

projeto,

de necessidades,

caractersticas climticas, geometria do terreno, cultura

dos usurios e, pelo partido arquitetnico proposto,
NENHUMA AO REGULATRIA SE TORNARIA
VIVEL.

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ESTUDO DO LUGAR
A capital do estado de Gois, Goinia, foi
concebida e projetada para desempenhar a funo
de centro poltico e administrativo do estado.
Localiza-se

no

Planalto

Central,

50

quilmetros de Anpolis e 200 quilmetros da

capital federal, Braslia.
Goinia hoje o 13 municpio mais populoso
do pas e est em constante crescimento.

ESTUDO DO LUGAR
Planejada para no mximo 50 mil habitantes, Goinia
sofreu um processo de crescimento populacional
rpido e desordenado, o que no estava comtemplado
no plano urbanstico. Em 2010, a capital atingiu mais
1.300.000 habitantes (IBGE, 2010a).

Com esse

crescimento populacional surgiram tambm diversos

problemas, tais como: ocupao desordenada do solo,
falta de infra-estrutura, degradao ambiental etc.

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CRITRIOS PARA QUALIFICAO

DE TERRENOS
Os critrios para a qualificao de terrenos
para empreendimentos de Habitao de Interesse
Social so divididos em duas categorias:
- caractersticas impeditivas
- caractersticas essenciais.

CARACTERSTICAS IMPEDITIVAS
a) Terrenos em reas verdes definidas em projetos;
b) Terrenos localizados fora do permetro urbano
ou de expanso urbana definidos em Lei;
c) Situar-se em locais que comprometam projetos
de infra-estrutura, j aprovados;
d) Situar-se em reas sob concesso de lavras;
e) Situar-se em reas de reserva florestal (APP)

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CARACTERSTICAS ESSENCIAIS
Ocupar com prioridade os vazios urbanos
inseridos em regies com redes de infra-estrutura
implantadas. (AUMENTO DO ITU)
Considerar

que

o empreendimento seja

compatvel com localizao

dos

terrenos e

compatvel com as condies de infra-estrutura

existentes. (ANALISE DE PROJETO)

CARACTERSTICAS ESSENCIAIS
Buscar altos ndices de aproveitamento do
terreno, ou seja, grande porcentagem de rea
passvel

de

ocupao

com

edificaes,

respeitando as especificidades fsico-regionais.

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CARACTERSTICAS ESSENCIAIS
- Compatibilizar o porte e caractersticas fsicas do
terreno, ao perfil de renda dos interessados.
- Situar-se em regies prximas aos centros
de emprego, comrcio e servios.
- Situar-se em locais atendidos por escolas,
hospitais, bancos e outros aparelhos.

CARACTERSTICAS ESSENCIAIS
A partir de problemas identificados em reas
urbanas, foi aprovado o projeto de Lei n
5.788/1990 que deu origem Lei 10.257/2001 Estatuto da Cidade.
O artigo 36 da Lei 10.257 de 2001 especifica
que o Estudo de Impacto de Vizinhana - EIV
dever ser regulamentado por lei municipal.

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CARACTERSTICAS ESSENCIAIS
Avaliar os aspectos positivos e negativos do
empreendimento ou servio a ser instalado em
determinada regio da cidade, permite a tomada
de medidas preventivas a fim de evitar o
desequilbrio do crescimento urbano e garantir
condies mnimas de ocupao dos espaos
habitveis.

CASO PRTICO
A pesquisa foi realizada em Goinia-GO com
estudo de caso sobre o empreendimento Borges
Landeiro Condomnio Tropicale com rea total de
48.400 m constitudo por 12 torres de 20 andares
cada totalizando 1920 unidades habitacionais.

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CASO PRTICO

CASO PRTICO
Na figura possvel visualizar a diferena de
ocupao da rea de estudo entre os anos de
2009 e 2012. A imagem delimitada de vermelho na
letra a mostra a rea em 2009. possvel ter
noo do tamanho da rea comparando-a com o
tamanho dos quarteires do bairro.

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CASO PRTICO

RESULTADOS
Entre

os

profissionais

55% tinham

esse

conhecimento e 45% desconheciam, incluindo

funcionrios da SEPLAN. Esse resultado significa
que muitos profissionais que atuam na rea de
planejamento

e desenvolvimento

urbano no

conhecem a legislao e poltica urbana municipal.

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RESULTADOS
Entre os residentes, 83% afirmaram que houve
impactos e 17% que no. Esses 17% moravam em
casas mais distantes do empreendimento.
Entre os profissionais houve unanimidade, onde
todos afirmam que esses impactos na vizinhana
ocorrem tanto a curto, mdio e longo prazo.

RESULTADOS
Dos

residentes

entrevistados

63%

concordaram com a implantao do condomnio no

local. Esse resultado pode ser explicado pela
expectativa da valorizao imobiliria, tendo em
vista que a vizinhana majoritria do setor habita
em moradias pequenas e simples.

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RESULTADOS
Referente aos profissionais 87% concordam e
apenas 13% discordam. Os que discordaram
justificaram que no setor os tipos de residncias
predominantes so horizontais e a instalao de
um empreendimento vertical desarmonizou o
espao.

RESULTADOS
Entre

os

profissionais

55% tinham

esse

conhecimento e 45% desconheciam, incluindo

funcionrios da SEPLAN. Esse resultado significa
que muitos profissionais que atuam na rea de
planejamento

e desenvolvimento

urbano no

conhecem a legislao e poltica urbana municipal.

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RESULTADOS
A instalao de um empreendimento em
determinado local altera o espao da populao
residente,

uma

das

caractersticas

do

neoliberalismo desconsiderar as alteraes

visando apenas o movimento mercantil, enquanto
isso a sociedade tem de se readaptar ao novo.

SENSOREAMENTO REMOTO (SR)

SISTEMA INFORMAES GEOGRFICAS (SIG)

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