O PRINCPIO DA BOA-F E OS NEGCIOS JRIDICOS IMOBILIRIOS

Paulo Ricardo Silva de Moraes

Advogado, Contador e Analista da Comisso de Valores Mobilirios; Ps-graduado lato
sensu em Finanas e Gesto Corporativa pela Universidade Candido Mendes e Bacharel em
Cincias Contbeis, Cincias Jurdicas e Sociais pela Universidade Federal do Rio de Janeiro.
RESUMO
Analisa-se os reflexos do Princpio da Boa-F nos negcios jurdicos imobilirios. Para tanto,
estuda-se, na primeira parte deste trabalho, a relao obrigacional como um processo
complexo, considerando-se seus aspectos esttico e dinmico que, em conjunto, tornam
possvel a compreenso dos diversos deveres que compem a relao tomada como uma
totalidade concreta. Na segunda parte, estuda-se a boa-f objetiva, distinguindo-a,
inicialmente, da boa-f subjetiva, para se adentrar, logo aps, na anlise de suas funes e dos
reflexos destas no direito obrigacional e, particularmente, na responsabilidade pr-contratual.
Na terceira, e ltima parte, estuda-se, por fim, a incidncia do regramento da boa-f nos
negcios imobilirios desvelados nas suas diversas fases.
Palavras-Chave: Princpio da Boa-F, Relao Obrigacional, Boa-F Subjetiva, Boa-F
Objetiva, Responsabilidade Pr-Contratual, Negcios Jurdicos, Negcios Imobilirios.
SUMRIO: 1. Introduo 2. A Relao obrigacional como um processo complexo 3. A
boa-f objetiva e a transfigurao do direito obrigacional 3.1 A distino entre boa-f
subjetiva e boa-f objetiva 3.2 As funes da boa-f objetiva e seus reflexos no direito
obrigacional 3.3 A boa-f objetiva e a responsabilidade pr-negocial ou pr-contratual 4.
A incidncia da boa-f nos negcios jurdicos imobilirios 4.1 Breves consideraes sobre o
negcio imobilirio 4.2 A regra da boa-f nos negcios imobilirios 5. Concluso
Referncias Bibliogrficas.
1 INTRODUO
Ao tratar do princpio da boa-f e da probidade, Carlos Roberto Gonalves, ao se
reportar ao art. 422 do Cdigo Civil, dispe que:
O princpio da boa-f exige que as partes se comportem de forma correta no s
durante as tratativas, como tambm durante a formao e o cumprimento do
contrato. Guarda relao com o princpio de direito segundo o qual ningum pode
beneficiar-se da prpria torpeza. Recomenda ao juiz que presuma a boa-f, devendo
a m-f, ao contrrio, ser provada por quem a alega. Deve este, ao julgar demanda
na qual se discuta a relao contratual, dar por pressuposta a boa-f objetiva, que
impe ao contratante um padro de conduta, de agir com retido, ou seja, com
probidade, honestidade e lealdade, nos moldes do homem comum, atendidas as
peculiaridades dos usos e costumes do lugar1.

Neste sentido, a regra da boa-f se apresenta como uma clusula geral para a aplicao
do direito obrigacional, permitindo que se d solues aos casos concretos, levando-se em

considerao fatores metajurdicos e princpios jurdicos gerais. Assim, a reformulao

operada sobre o novo cdigo civil, com base nos princpios da socialidade, eticidade e
operabilidade, imps uma releitura dos princpios que incidem sobre os contratos, tais como,
o estado de perigo, a leso, a onerosidade excessiva, a funo social dos contratos como
preceito de ordem pblica e, notadamente, a boa-f e a probidade, conduzindo o operador do
direito ao abandono da diretriz individualista do antigo ordenamento.
Esclarece o mencionado Autor, ademais, que a probidade, preceituada no art. 422 do
Cdigo Civil de 2002, nada mais do que um dos aspectos objetivos do princpio da boa-f,
denotando a honestidade de proceder ou a maneira criteriosa de cumprir todos os deveres
que so atribudos ou cometidos pessoa2.
Da se conclui, sem maiores problemas, que o exame da probidade se materializa de
forma subjacente ao prprio estudo da boa-f, mas evidencia-se, por essencial ao tema, que o
princpio da boa-f, doutrinariamente, se subdivide em duas vertentes, o da boa-f subjetiva e
o da boa-f objetiva, cada qual com diferentes conseqncias sobre os negcios jurdicos em
geral e, em especial, sobre os imobilirios.
Nada obstante, tem-se que a boa-f que revolucionou o Cdigo Civil de 2002,
provocando profundas transformaes no denominado direito obrigacional clssico, a
objetiva, constituindo-se em uma norma jurdica fundada em um princpio geral do direito,
que se transmutou, modernamente, numa clusula geral, segundo a qual todos tm o dever de
agir com honestidade, lealdade e probidade em suas relaes recprocas, exsurgindo, pois,
como regra de conduta a todos imposta3.
E justamente esta segunda acepo que interessa especialmente ao presente estudo,
na medida em que ela, a boa-f objetiva, que impe que as partes contratantes devem se
orientar, em suas relaes jurdicas, em concordncia com a linha mestra traada pela
honestidade, pela retido, pela lealdade e pela considerao mtua, com vistas ao perfeito
processamento dos negcios jurdicos imobilirios, escopo que so desta pesquisa.
Desta forma, buscar-se- estabelecer, nos prximos tpicos, os fundamentos
doutrinrios que, supostamente, autorizariam e, mais do que isso, conduziriam a ampla e
irrestrita aplicao do princpio da boa-f nos negcios imobilirios, enfrentando, para isso,
desde a relao obrigacional (sua origem e mltiplos aspectos), passando pela investigao da
regra da boa-f (distino entre boa-f subjetiva e boa-f objetiva; peculiaridades, funes e
incidncia, da boa-f objetiva, nas fases pr e ps-contratual), e culminando, por fim, na
anlise dos negcios imobilirios e seu processamento sob o enfoque da boa-f objetiva. Sem
se olvidar, da anlise da aplicao do princpio da boa-f pela jurisprudncia ptria.

2 A RELAO OBRIGACIONAL COMO UM PROCESSO COMPLEXO

De acordo com os ensinamentos de Judith Martins-Costa, na concepo esttica da
relao obrigacional que a apresenta basicamente como um vnculo, revela-se, to somente, o
seu aspecto externo, conformado por seus elementos, quais sejam: os sujeitos, o objeto e o
vnculo de sujeio que liga o devedor ao credor, o crdito e a dvida.4
Esta anlise externa, segundo a Autora, nada diz sobre a estrutura dos mltiplos
deveres, estados, situaes e poderes que decorrem do vnculo, aspectos estes que, em seu
conjunto, convencionou-se denominar de aspecto interno, e que alm de examinar estes
pontos, volta-se ao exame da conduta concreta das partes no dinmico processo de
desenvolvimento da relao obrigacional.5
Convm salientar que a perspectiva esttica da relao obrigacional atomstica e
advm da primeira grande concepo de obrigao gerada no direito romano, sendo, portanto,
oposta concepo de totalidade. Ela consagra a idia de que a obrigao um vnculo
jurdico que constringe uma parte a fazer algo em favor de outra consoante definida nas
Institutas de Justiniano.6
J a partir de uma nova concepo, a relao obrigacional pode ser tida como um
todo que vai alm do que prescreve a lei, sendo mais do que uma relao de prestao isolada,
mas, de outro modo, uma relao jurdica total, fundamentada por um fato determinado,
contrato concreto de compra e venda, por exemplo, e que se configura como uma relao
jurdica especial entre as partes7.
Nessa linha, ainda que, indubitavelmente, o vnculo obrigacional seja bipolar, ele no
pode ser visto de uma perspectiva puramente atomstica e esttica. E isto se afirma porque o
conceito de obrigao engloba, constante e progressivamente, os elementos de todas as
relaes obrigacionais concretas que se apresentam na prtica jurdico-social. Por esta forma,
diz-se que pode a relao obrigacional, no transcorrer de sua existncia, gerar outros direitos e
deveres que no apenas aqueles expressos na hiptese legal ou no ttulo. A relao
obrigacional pode assim importar na criao de outros nus jurdicos e deveres laterais ou
anexos e secundrios ao dever principal, aos quais correspondero, por sua vez, outros
direitos subjetivos no previstos nem na lei e nem no ttulo8.
Neste sentido, como decorrncia da apreenso da totalidade concreta da relao
obrigacional, tem-se que a mesma passa a ser percebida como um vnculo dinmico,
exatamente pelo fato de englobar, em seu curso, todas as vicissitudes, casos e problemas que

podem a ela ser reconduzidas. Sendo ademais um vnculo que se movimenta processualmente,
uma vez que criada e desenvolvida com uma finalidade especfica, concretizando-se em
fases distintas, passando pelo seu nascimento, pelo seu desenvolvimento e culminando em seu
adimplemento9.
Nesta acepo, assevera Judith Martins-Costa que:
A concepo da obrigao como um processo e como uma totalidade concreta pe
em causa o paradigma tradicional do direito das obrigaes, fundado na valorizao
jurdica da vontade humana, e inaugura um novo paradigma para o direito
obrigacional, no mais baseado exclusivamente no dogma da vontade (individual,
privada ou legislativa), mas na boa-f objetiva10.

Destarte, o vnculo obrigacional considerado em sua totalidade congrega um complexo

de direitos, deveres, sujeies, pretenses, obrigaes, excees, nus jurdicos, legtimas
expectativas, dentre outros aspectos, que no derivam, necessariamente, da declarao
negocial ou de uma regra legal especfica, mas que so atinentes concreo de princpios e
standards de cunho social e constitucional. Tais aspectos devem, pois, a sua existncia s
exigncias do trfico jurdico-social viabilizadas pelo princpio da boa-f objetiva que,
notadamente, quando inserido em clusula geral, pode materializar o efetivo contedo destes
deveres laterais11.
Por outro lado, apreender-se a relao obrigacional como um vnculo que se
movimenta processualmente ou, utilizando-se de outra expresso, assimilar-se a obrigao
como processo, objetiva relevar o carter dinmico da obrigao, as vrias fases que surgem
no desenvolvimento da relao obrigacional e que entre si se ligam com interdependncia, o
complexo de atividades necessrias para a satisfao do interesse do credor, o conjunto de
atos interligados que se dirigem ao adimplemento, finalidade precpua da prpria existncia
do vnculo12.
Outro aspecto, no menos significativo, diz respeito aos questionamentos endereados
s possveis origens da relao obrigacional. Relativamente a estes, o atual declnio do
voluntarismo abre diversas possibilidades de respostas, desde as j tradicionalmente presentes
na doutrina, tais como, as que defendem que a relao obrigacional ou nasce da vontade (do
contrato) ou da lei (do delito) ou as que admitem que a obrigao pode florescer de atos
existenciais, sendo nestes, especificamente, descabida a pesquisa do elemento volitivo em
funo da objetivao produzida pela incidncia de fatores sociais tpicos da sociedade
contempornea13.
Evidencia-se, no caso dos atos existenciais, que no se trata do reconhecimento de
uma relao de fato, mas de se estabelecer se possvel qualificar, como oferta ou como

aceitao, o comportamento tpico de um sujeito em certas situaes prprias das sociedades

de massas14.
Neste ponto, a doutrina mais conservadora v, nos comportamentos socialmente
tpicos, a conformao dos elementos prprios da declarao de vontade; enquanto que a
doutrina mais inovadora sustenta que a lei, o princpio da boa-f ou mesmo o costume,
determinam, de modo autnomo, os efeitos do comportamento sem vincul-los vontade das
partes, sendo, nestas hipteses, irrelevante a perquirio do elemento volitivo, na medida em
que, hodiernamente, a utilizao de bens e servios massificados ocasiona algumas vezes
comportamentos que, pelo seu significado social tpico, produzem as conseqncias jurdicas
de uma negociao, mas que dela se distinguem15.
Segundo esta ltima corrente, mais progressista, a natureza jurdica dos atos
existenciais seria de ato-fato, e no de negcio, mas que gerariam, entretanto, efeitos
negociais tpicos. Propem os doutrinadores que a ela convergem, de forma marcante, Clvis
do Couto e Silva, que a origem da relao obrigacional, em qualquer de suas espcies, situe-se
na categoria do contato social, por consider-lo fattispecie de maior grau de abrangncia a
englobar as obrigaes advindas dos contratos, dos delitos e dos atos existenciais. Para Couto
e Silva perfeitamente factvel a classificao que tem o contato social como fonte imediata
de todos os deveres obrigacionais; e como fontes mediatas, a lei, o delito, a vontade e os
princpios da boa-f objetiva e a da funo social do contrato.16
A importncia desta nova vertente doutrinria esta em nela se encontrar uma resposta
crise do clssico paradigma da autonomia privada como fonte exclusiva de criao de
relaes obrigacionais, na medida em que esta se mostrou insuficiente para explicar a
existncia dos diversos deveres que compem a relao obrigacional como uma totalidade
concreta, e que no encontram a sua fonte nem na declarao negocial e nem na autonomia da
vontade, mas que a encontram, diferentemente, na funo social dos contratos e na boa-f
objetiva, sobre o qual se desenvolver o prximo tpico de estudo17.

3 A BOA-F OBJETIVA E A TRANSFIGURAO DO DIREITO OBRIGACIONAL

Antes, porm, de se ater anlise da fora transformadora da boa-f objetiva tendo-se
por pano de fundo o direito obrigacional clssico, importa salientar, ainda que com brevidade,
as linhas gerais que distinguem a boa-f subjetiva da boa-f objetiva, conforme se ver a
seguir.

3.1 A distino entre boa-f subjetiva e boa-f objetiva

Como preleciona, Carlos Roberto Gonalves, o princpio da boa-f se biparte em boaf subjetiva, tambm chamada de concepo psicolgica da boa-f, e boa-f objetiva, tambm
denominada concepo tica da boa-f18.
Ampliando, contudo, a reflexo, dispe Judith Martins-Costa que:
A expresso boa-f subjetiva denota estado de conscincia, ou convencimento
individual de obrar [a parte] em conformidade ao direito [sendo] aplicvel, em regra,
ao campo dos direitos reais, especialmente em matria possessria. Diz-se
subjetiva justamente porque, para a sua aplicao, deve o intrprete considerar a
inteno do sujeito da relao jurdica, o seu estado psicolgico ou ntima
convico. Antittica boa-f subjetiva est a m-f, tambm vista subjetivamente
como a inteno de lesar a outrem.
J por boa-f objetiva se quer significar segundo a conotao que adveio da
interpretao conferida ao 242 do Cdigo Civil Alemo, de larga fora
expansionista em outros ordenamentos, e, bem assim, daquela que lhe atribuda
nos pases da common law modelo de conduta social, arqutipo ou standard
jurdico, segundo o qual cada pessoa deve ajustar a prpria conduta a esse
arqutipo, obrando como obraria um homem reto: com honestidade, lealdade,
probidade. Por este modelo objetivo de conduta levam-se em considerao os
fatores concretos do caso, tais como o status pessoal e cultural dos envolvidos, no
se admitindo uma aplicao mecnica do standard, de tipo meramente subsuntivo19.

Elucida-se, pois, que a boa-f subjetiva tem o sentido de uma condio psicolgica
que normalmente se concretiza no convencimento do prprio direito ou na ignorncia de se
estar lesando direito alheio ou na adstrio literalidade do pactuado, enquanto que ao
conceito de boa-f objetiva esto subjacentes as idias e ideais que animaram a boa-f
germnica, quais sejam, a de boa-f como regra de conduta fundada na honestidade, na
retido, na lealdade e, principalmente, na considerao para com os interesses do alter,
visto como um membro do conjunto social que juridicamente tutelado20.
Parafraseando, para uma melhor compreenso da expresso, Judith Martins-Costa:
A boa-f subjetiva denota, portanto, primariamente, a idia de ignorncia, de crena
errnea, ainda que escusvel, acerca da existncia de uma situao regular, crena (e
ignorncia escusvel) que repousam seja no prprio estado (subjetivo) da ignorncia
(as hipteses do casamento putativo, da aquisio da propriedade alheia mediante a
usucapio), seja numa errnea aparncia de certo ato (mandato aparente, herdeiro
aparente etc.). Pode denotar, ainda, secundariamente, a idia de vinculao ao
pactuado, no campo especfico do direito contratual (...)21.

E mesmo que se trate de um princpio cujo contedo no possa ser rigidamente fixado,
uma vez que a sua aplicao depender sempre da anlise do caso concreto, tem-se que a boaf objetiva, incontestavelmente, traz em seu bojo regra de carter marcadamente tcnicojurdico, na medida em que viabiliza a soluo de casos particulares no quadro dos demais
modelos jurdicos postos em cada ordenamento22.

De todo o exposto, pode-se apreender, sem qualquer dificuldade, que a boa-f pode ser
tanto forma de conduta (subjetiva ou psicolgica) como norma de comportamento (objetiva),
distino que, apesar de aparentemente simples, importa particularmente identificao e
composio das regras fundamentais (e, portanto inafastveis pela to s vontade das partes)
que devem nortear o processamento de todo e qualquer negcio jurdico, principalmente
quando se tem em mira a conduta das partes.
Ponto de relevo, tambm, o fato de que enquanto fonte normativa, a boa-f objetiva
desempenha funes tcnicas especficas que se evidenciam em cada relao contratual
concretamente considerada. Neste sentido, so, tradicionalmente, imputadas boa-f objetiva
trs funes distintas, quais sejam: a de cnone hermenutico-integrativo do contrato, a de
norma de criao de deveres jurdicos e a de norma de limitao ao exerccio de direitos
subjetivos, funes estas que sero objeto de investigao no tpico seguinte23.
3.2 As funes da boa-f objetiva e seus reflexos no direito obrigacional
Como j se salientou, anteriormente, o princpio da boa-f objetiva possui 3 (trs)
funes tcnicas que lhe so tradicionalmente imputadas, quais sejam a de cnone
hermenutico-integrativo do contrato, a de norma de criao de deveres jurdicos e a de norma
de limitao ao exerccio de direitos subjetivos, conforme se explicitar a seguir.
Em sua funo hermenutico-integrativa, concebe-se a boa-f como kanon hbil ao
preenchimento de lacunas, uma vez que as relaes contratuais so compostas de eventos e
situaes, fenomnicos e jurdicos, nem sempre previstas ou previsveis pelos contratantes24.
Assim sendo, tem-se que a boa-f, como cnone hermenutico-integrativo, atua frente
necessidade de se qualificar os comportamentos no previstos das partes contratantes, mas
que so essenciais prpria salvaguarda da fattispecie contratual e plena produo dos
efeitos objetivamente pactuados25.
J em sua funo de norma de criao de deveres jurdicos, ensina, inicialmente, a
doutrina que compem as relaes contratuais certos deveres de prestao, os quais se
subdividem nos denominados deveres principais ou deveres primrios de prestao (que em
conjunto se constituem no ncleo da relao obrigacional e definem o tipo contratual),
deveres secundrios e deveres laterais, anexos ou instrumentais26. Nada obstante, so os
deveres instrumentais ou laterais ou deveres acessrios de conduta, deveres de conduta,
deveres de proteo ou deveres de tutela que, segundo Mario Julio de Almeida Costa,
derivam ou de clusula contratual ou de dispositivo de lei ou da incidncia da boa-f
objetiva27. Importando salientar, aqui, que os deveres instrumentais se constituem em deveres

que incumbem tanto ao devedor quanto ao credor, no estando orientados diretamente ao

cumprimento da prestao ou dos deveres principais, como ocorre com os deveres
secundrios, mas, antes, atinentes ao exato processamento da relao obrigacional, ou seja,
satisfao dos interesses globais envolvidos, em ateno a uma identidade finalstica28.
Caracterizam-se, por conseguinte, os deveres instrumentais, por uma funo auxiliar
da realizao positiva do fim contratual e de proteo pessoa e aos bens da outra parte
contra os riscos de danos concomitantes29. Tratam-se, por assim dizer, de deveres de adoo
de determinados comportamentos, impostos pela boa-f em vista do fim do contrato (...) dada
a relao de confiana que o contrato fundamenta, comportamentos variveis com as
circunstncias concretas da situao30.
E arremata Judith Martins-Costa, explicando que ao ensejar a criao desses deveres,
a boa-f atua como fonte de integrao do contedo contratual, determinando a sua
otimizao, independentemente da regulao voluntaristicamente estabelecida31.
Retornando, ento, ao ponto de partida deste estudo, enfatiza-se que a concretizao
desses ditos deveres instrumentais pe em relevo a concepo da relao obrigacional como
totalidade e como um processo, porquanto, normalmente, eles se conformam no transcorrer da
relao obrigacional ou, em especial, no desenvolvimento da vida do contrato32.
Por fim, pode-se dizer que a boa-f em sua funo limitadora ao exerccio de direitos
subjetivos, encontra seu fundamento no fato de que o contrato, diversamente do que ocorria
no passado (tomado, hodiernamente, como instrumento por excelncia da relao
obrigacional e como veculo jurdico de operaes econmicas de circulao de riqueza), no
mais apreendido desde uma perspectiva dogmtica na qual prevalece a autonomia da
vontade, mas, de outra forma, como uma relao de cooperao entre as partes,
processualmente polarizada por sua finalidade. Neste contexto, o contrato, seja de direito
pblico ou privado, informa-se pela funo social que lhe atribuda pelo ordenamento
jurdico, revelando, por isto mesmo, a boa-f como norma que no admite condutas que
contrariem o mandamento de agir com lealdade e correo, pois s assim se atingir a funo
social que lhe atribuda33.
Apenas a ttulo de ilustrao, no campo do direito de resoluo, a boa-f como norma
de inadmissibilidade do exerccio de direitos que a ela se contraponham, revela-se, por
exemplo, nos casos de adimplemento substancial do contrato e nos que admitem a exceo de
contrato no cumprido (exceptio non adimpleti contractus), mas, particularmente, neste
ltimo caso, quando amparada na chamada Teoria dos Atos Prprios (que se desdobra em
duas vertentes doutrinrias, quais sejam, na regra do tu quoque34 e na que expressa pela

mxima que probe o venire contra factum proprium35), segundo a qual se entende que a
ningum lcito fazer valer um direito em contradio com a sua anterior conduta
interpretada objetivamente segundo a lei, segundo os bons costumes e a boa-f, ou quando o
exerccio posterior se choque com a lei, os bons costumes e a boa-f36.
Voltar-se- o prximo item anlise da incidncia da boa-f objetiva na chamada fase
pr-contratual, onde se desenha nova revoluo no campo obrigacional.
3.3 A boa-f objetiva e a responsabilidade pr-negocial ou pr-contratual
Com base nas lies de Judith Martins-Costa, adverte-se, desde j, que o campo de
operao da responsabilidade pr-negocial ou pr-contratual no se confunde com os dos
denominados pr-contratos ou contratos preliminares, uma vez que o inadimplemento de prcontrato resulta em responsabilidade contratual, e isto porque nsito a ele existe uma
obrigao de fazer (qual seja, a de celebrar o contrato definitivo), sendo esta a obrigao
descumprida, ao passo que a responsabilidade pr-negocial permeia o espao do ainda-nocontrato ou, melhor dizendo, o espao do trato37.
A importncia da discusso est no fato de que neste ltimo caso no existe
vinculao contratual, podendo haver, contudo, sob certas condies, vinculao
obrigacional, desde que presentes, in concreto, as categorias jurdicas da proposta (ou oferta)
e da aceitao, negcios jurdicos unilaterais receptcios que se aperfeioam na formao do
vnculo contratual38.
Como se pode perceber, por conseguinte, outra fase de crucial importncia a que
antecede a da proposta e da aceitao, e que a doutrina convencionou denominar de fase
formativa do contrato, consubstanciando com aquela, contratual propriamente dita, 2 (dois)
momentos bem delimitados: o da formao progressiva do acordo e o da fuso das
declaraes negociais (que integra e constitui o contrato, atravs do elemento recepo). E
o interesse nessa fase formativa est justamente porque nela que esto situados os elementos
catalisadores da responsabilidade pr-negocial, e que podem ensejar, no caso concreto, a
responsabilidade derivada da ruptura das negociaes, com fundamento na ruptura
injustificada e na conseqente fraude confiana legtima39.
Neste ponto, surge questo de relevo a ser considerada, de que evidente que nem
todos os atos praticados na fase pr-negocial geram a responsabilidade civil, uma vez que se
faz imprescindvel a configurao do dano e do nexo de causalidade que o conjugar ao ato
ou omisso imputvel a um dos sujeitos da relao. Ademais, exige-se que este ato tenha tido
a fora de gerar, na parte lesada, a confiana legtima na concluso do contrato ou na sua

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validade e/ou eficcia. Tudo depender da anlise do caso concreto, que poder desvelar a
existncia de dano decorrente da quebra de confiana, por terem sido infringidos deveres
jurdicos que a tutelam, e a materializao da conduta injustificada, quando da ruptura das
negociaes, ambas a consubstanciarem a responsabilidade pr-negocial40.
Tem-se a, a base da doutrina da culpa in contrahendo, formulada por Jhering,
segundo a qual h responsabilidade pr-negocial sempre que:
O comportamento de uma das partes na fase das tratativas, induzindo a confiana da
outra de que tal procedimento seria adotado, ou omitindo informaes de
importncia capital para que a outra parte possa decidir em relao ao negcio
jurdico a ser realizado, ou ainda deixando de mencionar circunstncias que
acabariam forosamente por produzir a invalidade do contrato, gerando, assim, o
dever de indenizar41.

E aperfeioa Judith Martins-Costa, ensinando que os deveres que se violam na

responsabilidade pr-negocial, no so os deveres (obrigaes) principais decorrentes do
contrato, mas, de outro modo, aqueles deveres ditos instrumentais, que em algumas hipteses
preexistem formao do vnculo negocial, tais como, os deveres de cooperao, de nocontradio, de lealdade, de sigilo, de correo, de informao e esclarecimento, todos, em
resumo, deveres derivados da boa-f objetiva como mandamento de respeito legtima
confiana despertada no futuro contratante e de tutela aos seus interesses42.
Fruto da construo operada por Jhering, ademais, a definitiva insero no direito
obrigacional da idia da conformao de um especfico dever de diligncia na fase
antecedente da formao do contrato. E isto se concluiu, em razo da proximidade existente,
na escala do contato social, entre os negociadores de um contrato, a autorizar o entendimento
de que este dever pauta-se na confiana que deve orientar o trfego jurdico para que as
relaes econmico-sociais possam se desenvolver com normalidade. Hodiernamente,
contudo, apreende-se um campo de incidncia bem mais vasto para o instituto da culpa in
contrahendo, estendendo-se a responsabilidade para as hipteses de danos decorrentes do
processo formativo, por infringncia aos deveres instrumentais de comunicao ou
informao, de custdia, de segredo e de conservao do negcio, e para aquelas situaes de
ruptura injustificada da fase negociatria ou decisria, desde que, neste ltimo caso, tenha-se
criado na contraparte, como j se firmou antes, a fundada expectativa de que o negcio seria
realizado43.
Aps o enfrentamento da questo da boa-f objetiva, analisar-se-, no prximo item,
as implicaes nos negcios imobilirios da incidncia deste princpio.

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4 A INCIDNCIA DA BOA-F NOS NEGCIOS JURDICOS IMOBILIRIOS

Neste tpico, analisar-se- a aplicao do princpio da boa-f aos negcios jurdicos
imobilirios, mas no, sem antes, delimitar-se o prprio raio de ao do que se convencionou
denominar negcio imobilirio.
4.1 Breves consideraes sobre o negcio imobilirio
Preliminarmente, Pedro Elias Avvad, reportando-se doutrina do civilista Roberto
Ruggiero, expe que negcio jurdico uma declarao de vontade do indivduo tendente a
um fim protegido na lei. Contudo, destaca, o Autor, a importante distino que h entre
negcio jurdico e ato jurdico, chamando, ainda, a ateno para o fato de que o primeiro
inclui-se na classificao deste ltimo44.
No mbito do ato jurdico, compreender-se-iam os atos jurdicos no negociais ou
atos jurdicos strictu sensu que abrangem aqueles atos cujos efeitos jurdicos ocorrem sem
que, no entanto, o agente tenha a inteno de produzi-los. Os atos jurdicos em sentido estrito,
como espcies de manifestaes de vontade obedientes lei, geram, por conseguinte, efeitos
que nascem da prpria lei. Enquanto que o negcio jurdico a declarao de vontade em que
o agente persegue um determinado efeito jurdico (contrato de compra e venda, por
exemplo)45.
Por esta forma, os negcios imobilirios, como especializaes dos negcios jurdicos
em sentido amplo, abarcariam os negcios jurdicos que tm por objeto imveis e que, por
isto mesmo, esto intimamente vinculados idia de contrato46.
Conceitua Avvad, com base no exposto, os negcios imobilirios como aqueles
negcios jurdicos que tm, direta ou indiretamente, por objeto um bem imvel, ou direitos a
ele relativos47.
Nesta direo, pode-se afirmar que os negcios imobilirios no se restringem queles
que tem por objeto os direitos reais sobre imveis, mas que, diversamente, incluem, em seu
bojo, direitos de natureza pessoal que se refiram propriedade ou a alguns de seus atributos
ou que visem, ainda, futura realizao de contratos imobilirios48.
Enquadram-se no mbito dos negcios imobilirios, portanto, a corretagem na venda
ou na locao de imveis, o contrato de incorporao imobiliria, a alienao fiduciria em
garantia, a constituio de condomnio especial e o seu funcionamento, dentre outros49.
No prximo item, analisar-se- a aplicao, e conseqentes reflexos, da regra da boaf objetiva no processamento dos negcios imobilirios.

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4.2 A regra da boa-f nos negcios imobilirios

Neste ponto do estudo, torna-se fcil perceber que os negcios imobilirios, no se
afastando das linhas gerais do Cdigo Civil de 2002, mas que, pelo contrrio, materializandose, simplesmente, como contratos especiais pelo objeto, orientados, portanto, pelas mesmas
inovaes que so imanentes ao novo diploma civil (mormente por aquelas que inspiram a
ampliao ou a releitura dos princpios aplicveis operabilidade dos negcios jurdicos, em
geral, e dos imobilirios, aqui tomados em particular), no lhes seria possvel, por sua prpria
natureza, contradizerem ou afastarem-se, em seus processamentos, da boa-f considerada em
quaisquer de seus possveis ngulos, como antes analisados.
Neste nterim, aplica-se a boa-f, nos negcios imobilirios, em todos os seus aspectos
e fases, abrangendo desde as tratativas pr-negociais, a formao do contrato e, culminando,
com a execuo ou adimplemento contratual. Em todos estes estgios, devem os negociadores
e, ulteriormente, os contratantes pautar-se, em tudo quanto diga respeito s relaes
recprocas, pela honestidade, lealdade e probidade, atributos estes que devem orientar, em
qualquer tempo, o trfego de todos os negcios jurdicos e, porque no dizer, de todas as
relaes humanas, com vistas construo de uma sociedade livre, justa e solidria, atravs,
dentre outras aes, da promoo do bem comum, que se far sempre com fundamento na
dignidade da pessoa humana e nos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa (arts. 1 e
3, da CRFB/1988).
No mesmo caminho, ensina Luiz Roldo de Freitas Gomes, baseado nas idias de Karl
Larenz que:
O princpio da boa-f significa que todos devem guardar fidelidade palavra dada e
no frustrar ou abusar da confiana que constitui a base imprescindvel das relaes
humanas, sendo, pois, mister que procedam tal como deve esperar-se que o faa
qualquer pessoa que participe honesta e corretamente ao trfico jurdico, no quadro
de uma vinculao jurdica especial50.

Traduz-se a boa-f, como se apercebe, no dever de cada parte agir de forma a no lesar
ou frustar a confiana do outro. E por isso que se afirma, que a tutela da confiana que
fundamenta a boa-f est ligada quele aspecto do processamento da relao obrigacional, e
dos negcios imobilirios, em especial, que no comporta exaurimento na verba legis ou na
contratual, que no podem, por suas prprias limitaes, tudo prever e regular, pondo em
xeque, definitivamente, a falcia do pensamento positivista que proclamava a prevalncia da
autonomia da vontade sobre outros aspectos inerentes, e no menos importantes, formao
dos negcios jurdicos, pretendendo, como se possvel fosse, nela esgotar as mltiplas facetas
da realidade social51.

13

Essa releitura dos princpios que impulsionam as relaes obrigacionais, e, sobretudo,

os negcios imobilirios, dinmicos por excelncia, pe-se, ademais, em perfeita sintonia com
a nova realidade social das ditas sociedades ps-modernas, tipicamente de massas, que
permeadas por infindvel nmero de relaes econmico-sociais, incluindo-se dentre elas as
denominadas relaes de consumo, necessitam, para a sua prpria segurana e para a
manuteno do equilbrio social, do pleno respeito, como mandamento superior, aos aludidos
deveres anexos, como instrumentos viabilizadores do bem-estar social.
Neste entremeio, exsurge, como sobredito, o atual Cdigo Civil que se constituindo
num sistema aberto, instituiu clusulas gerais aplicveis interpretao dos negcios
jurdicos, com especial destaque sua aplicao nos contratos imobilirios por sua
importncia econmico-social e sua imprescindibilidade para a concretizao da dignidade da
pessoa humana (como se apresenta na hiptese do direito fundamental moradia, por
exemplo). Outrossim, tais clusulas remetem o intrprete para um padro de conduta que
geralmente aceito em determinado tempo e lugar, comportando um padro de conduta
comum, atinente ao homem mdio, cuja anlise no desconsidera o caso concreto e nem os
aspectos sociais envolvidos.
De modo mais perceptvel, sobreleva-se, neste contexto, a boa-f objetiva por
representar exatamente esta regra de conduta, este deve de agir de acordo com determinados
padres sociais estabelecidos e reconhecidos52.
Este sistema preordenado de tipificaes abertas ou descries legais de conduta
assume posio de proeminncia na aplicao do direito ao reequilbrio social, o que no
significa opo pelo desprezo boa-f subjetiva, mas, sim, que se concede especial ateno s
condicionantes positivas do trato social dirigidas especificamente conformao das relaes
jurdicas que se amoldam ao rtulo de negcios jurdicos, com foco, aqui, nos imobilirios53.
Sendo assim, seja nas tratativas, na execuo, assim como na fase ps-obrigacional ou
ps-contratual, a boa-f objetiva e sempre ser fator basilar de interpretao dos negcios
jurdicos imobilirios, impondo-se jurisprudncia a difcil tarefa de delimitar o alcance das
regras abertas do novo diploma civil, o que se avaliar nos exemplos abaixo54:
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA
AgRg no AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO N 610.607 - MG
(2004/0074476-0)
EMENTA
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL.
LOCAO. IMVEL LOCADO PELO NU-PROPRIETRIO. BOA-F
OBJETIVA. LEGITIMIDADE DO LOCADOR PARA EXECUTAR OS
ALUGUIS EM ATRASO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Na espcie, no se aplicam os Enunciados 5 e 7 da Smula do Superior Tribunal
de Justia, porquanto a deciso agravada, ao decidir a matria, no interpretou

14

clusula contratual nem reexaminou o quadro ftico dos autos, pois cingiu-se a
analisar a legitimidade do nu-proprietrio para executar dbitos relativos a contrato
de locao de imvel objeto de usufruto.
2. Uma das funes da boa-f objetiva impedir que o contratante adote
comportamento que contrarie o contedo de manifestao anterior, cuja seriedade o
outro pactuante confiou.
3. Celebrado contrato de locao de imvel objeto de usufruto, fere a boa-f
objetiva a atitude da locatria que, aps exercer a posse direta do imvel por
mais de dois anos, alega que o locador, por ser o n-proprietrio do bem, no
detm legitimidade para promover a execuo dos aluguis no adimplidos.
4. Agravo regimental improvido.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA
RECURSO ESPECIAL N 960.748 - RJ (2006/0262945-4)
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ART. 535 DO CPC. OFENSA.
INEXISTENTE.
INCORPORAO
IMOBILIRIA.
RESCISO
CONTRATUAL. RESTITUIO PARCELAS PAGAS. LEI 4.591/64, Art. 40,
2. RESTITUIO DEVIDA, LIMITADA AO VALOR AGREGADO A
OBRA. PRECEDENTE.
- O Art. 535 do CPC no maltratado, quando o acrdo recorrido decide com
clareza, preciso e fundamentadamente as questes pertinentes.
- Se o ex-titular no causou a resciso, tem direito de receber o que pagou na
construo de seu imvel. Nos termos do Art. 40, 2 da Lei 4.591/64, no so
todos os valores pagos, mas apenas os utilizados na construo, descontados, os
itens no relacionados com a obra a serem apurados em execuo de sentena.

A controvrsia acima se apresentou, em resumo, da seguinte forma: o Sr. HBA Filho

exerceu ao ordinria contra Carvalho Hosken S/A Engenharia e Construes e Encol S/A,
visando desconstituir promessa de compra e venda de unidade habitacional, pedindo o
ressarcimento do valor total pago. Em seus fundamentos, o Autor alegou que, com a quebra
da Encol, recebeu correspondncia noticiando que a obra no seria concluda no prazo.
Por seu turno, a Carvalho Hosken era proprietria do terreno e prometeu vend-lo
Encol, tendo ficado acordado que o preo seria pago em apartamentos a serem construdos no
local. Em decorrncia dos problemas com a Encol, o negcio foi desfeito com a reverso do
terreno alienante proprietria (Carvalho Hosken) com as acesses at ento ali plantadas.
Entretanto, a Carvalho Hosken assumiu o trabalho de concluir a obra, enquanto que,
de sua parte, o Autor (HBA Filho) j havia amortizado parte do preo da unidade habitacional
compromissada, tendo, por isso mesmo, contribudo para a construo a ser continuada pela
Carvalho Hosken.
Assim, o Tribunal a quo (TJ-RJ / 2006/0262945-4) determinou que a Carvalho
Hosken restitusse integralmente o valor que o Autor desembolsara no contrato de compra e
venda firmado com a Encol e que foi rescindido com fulcro no art. 40 e seu 2 da Lei n
4.591/1964.

15

Em seu voto, o Ministro Humberto Gomes de Barros, Relator do Recurso Especial n

960.748 RJ, asseverou que a resciso das promessas leva as partes situao anterior ao
contrato e, assim sendo, a cesso de promessa desaparece com o contrato principal, uma vez
que o derivado no subsiste sem o principal.
Afirmou, tambm, que o 2 da Lei n 4.591/1964, refere-se circunstncia de a
construo j estar desenvolvida, fazendo incidir, ao caso concreto, o preceito a que os
civilistas chamam boa-f objetiva, e que determina que o dono do terreno pague ao adquirente
da unidade o valor da parcela de construo que haja adicionado unidade. No sendo
razovel, segundo o Relator, supor-se que essa parcela da construo s poderia ser
adicionada ao terreno com o investimento de todo o dinheiro que a promitente compradora do
terreno tenha recebido do Autor, comprador da unidade. Inexistindo, por estes motivos, base
legal para que se determine a devoluo separada do valor que foi pago pela frao ideal, na
medida em que a lei no faz qualquer ressalva quanto ao pagamento separado desse valor.
Nestes termos, no se conheceu do recurso especial.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA
RECURSO ESPECIAL N 1.096.639 - DF (2008/0218651-2)
EMENTA
DIREITO CIVIL. VIZINHANA. CONDOMNIO COMERCIAL QUE
ADMITE UTILIZAO MISTA DE SUAS UNIDADES AUTNOMAS.
INSTALAO DE EQUIPAMENTO POR CONDMINO QUE CAUSA
RUDO. INDENIZAO DEVIDA. DANO MORAL FIXADO EM
QUANTUM RAZOVEL.
- O exerccio de posies jurdicas encontra-se limitado pela boa-f objetiva. Assim,
o condmino no pode exercer suas pretenses de forma anormal ou exagerada
com a finalidade de prejudicar seu vizinho. Mais especificamente no se pode impor
ao vizinho uma conveno condominial que jamais foi observada na prtica e que
se encontra completamente desconexa da
realidade vivenciada no condomnio.
- A 'suppressio', regra que se desdobra do princpio da boa-f objetiva, reconhece
a perda da eficcia de um direito quando este longamente no exercido ou
observado.
- No age no exerccio regular de direito a sociedade empresria que se estabelece
em edifcio cuja destinao mista aceita, de fato, pela coletividade dos
condminos e pelo prprio Condomnio, pretendendo justificar o excesso de rudo
por si causado com a imposio de regra constante da conveno condominial,
que impe o uso exclusivamente comercial, mas que letra morta desde sua
origem.
- A modificao do quantum fixado a ttulo de compensao por danos morais s
deve ser feita em recurso especial quando aquele seja irrisrio ou exagerado.
Recurso especial no conhecido.

H ainda outros exemplos de aplicao do regramento da boa-f na soluo de

conflitos estabelecidos em negcios imobilirios, e que foram veiculados em informativos do
Superior Tribunal de Justia. Veja-se, ento:
Informativo n 0376

16

Perodo: 10 a 14 de novembro de 2008.

Segunda Turma
CONTRATO. SFH. EFICCIA. TERCEIROS.
Firmou-se contrato de mtuo habitacional (SFH) com o agente financeiro vinculado
ao extinto BNH. Sucede que houve a cesso da posio contratual (devedor) por
fora de escritura de compra e venda na qual se ressalvava a existncia de cauo
hipotecria dada ao BNH pelo agente financeiro, mediante endosso em cdula
hipotecria. Ento, os cessionrios quitaram antecipadamente o saldo devedor,
quitao essa passada pelo agente financeiro, autorizando-os a levantar o gravame
hipotecrio. Remanesceu, contudo, o direito real de cauo sobre o crdito
hipotecrio. Porm, a CEF firmou contrato de novao com o agente financeiro (em
liquidao extrajudicial) e adquiriu, entre outros, os direitos sobre a cauo
hipotecria constituda sobre o imvel dos cessionrios. Foi o inadimplemento do
agente financeiro que gerou a pretenso de a CEF opor-se ao levantamento do
gravame da cauo, o que levou os cessionrios a ingressar com ao ordinria
contra a CEF, com o fito de liber-los desse nus real. Quanto a isso, veja-se que o
princpio da relatividade dos efeitos dos contratos (res inter alios acta) tem sofrido
mitigaes mediante a admisso de que os negcios entre as partes, eventualmente,
podem interferir (positiva ou negativamente) na esfera jurdica de terceiros. Essas
mitigaes do-se pela doutrina do terceiro cmplice, a proteo do terceiro diante
dos contratos que lhe so prejudiciais ou mesmo pela tutela externa do crdito.
Porm, em todos os casos, sobressaem a boa-f objetiva e a funo social do
contrato. No caso, a cesso dos direitos de crdito CEF deu-se aps o
adimplemento da obrigao pelos cessionrios, negcio que se operou inter partes
(devedor e credor). Assim, o posterior negcio entre a CEF e o agente financeiro no
tem fora para dilatar sua eficcia e atingir os devedores adimplentes. Aflora da
interpretao dos arts. 792 e 794 do CC/1916 a necessidade de que os cessionrios
sejam notificados da cesso do ttulo caucionado, com o desiderato de no pagarem
em duplicidade, assertiva compartilhada pelas instncias ordinrias. No entanto, no
h, nos autos, prova de que a CEF tenha promovido a notificao. Por ltimo, v-se
que a Sm. n. 308-STJ tem aplicao analgica ao caso e que os princpios da boaf objetiva, funo social e os relativos proteo das relaes jurdicas tambm
impedem a responsabilizao dos cessionrios. Com esse entendimento, a Turma,
conheceu em parte do recurso da CEF e, nessa parte, negou-lhe provimento. REsp
468.062-CE, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 11/11/2008.
Informativo n 0375
Perodo: 3 a 7 de novembro de 2008.
Segunda Turma
SM. N. 84-STJ. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADQUIRENTE. BOA-F.
cedio que a jurisprudncia deste Superior Tribunal tem protegido a promessa de
compra e venda, ainda que no registrada em cartrio (art. 530, I, do CC/ 1916),
preservando-se o direito dos terceiros adquirentes de boa-f (Sm. n 84-STJ).
Ressalta a Min. Relatora que, em se tratando de execuo fiscal com penhora sobre
imvel, o marco a ser considerado o registro da constrio no cartrio competente
(art. 659, 4, do CPC), uma vez que no se pode impor ao terceiro adquirente a
obrigao quanto cincia da execuo to-somente pela existncia da citao do
devedor. Assim, ausente o registro da penhora efetuada sobre o imvel, no se pode
concluir que houve fraude. Ademais, na hiptese dos autos, ficou comprovado
que a venda do imvel, ainda que sem registro, foi realizada antes do
ajuizamento da execuo fiscal, motivo pelo qual deve ser preservado o direito
do terceiro de boa-f. Com essas consideraes, a Turma negou provimento ao
recurso da Fazenda. Precedentes citados: REsp 739.388-MG, DJ 10/4/2006, e REsp
120.756-MG, DJ 15/12/1997. REsp 892.117-RS, Rel. Min. Eliana Calmon, julgado
em 4/11/2008.
Informativo n 0210
Perodo: 24 a 28 de maio de 2004.

17

Segunda Seo
HIPOTECA. SFH. CONSTRUO. IMVEIS. ADQUIRENTE. UNIDADE
AUTNOMA.
Trata-se, na espcie, de um desses casos em que a construtora no honra seus
compromissos perante o banco financiador do empreendimento, o que resulta na
penhora da unidade habitacional. No dizer do Min. Relator, quanto ao caso de a
hipoteca ter sido instituda pela empresa construtora ao agente financeiro em data
posterior celebrao do contrato de compra e venda, a jurisprudncia pacfica no
sentido de sua nulidade; na hiptese de financiamento por meio do Sistema
Financeiro da Habitao - SFH (que o caso dos autos), a Seo tem decidido pela
ineficcia da hipoteca perante o adquirente da unidade habitacional, prevalecendo o
direito de propriedade do imvel por parte do comprador. Pois a mesma construtora
que vendeu e recebeu o preo, ou ainda est recebendo as prestaes, d o
empreendimento ou suas unidades autnomas em hipoteca instituio bancria.
Essa instituio sabe que os imveis so destinados venda, mas a operao de
emprstimo ocorre como se os adquirentes no existissem, e repassa freqentemente
os recursos do SFH sem verificar a viabilidade econmica do empreendimento ou a
solvncia das empresas incorporadoras. Assim sendo, no se permite que o
financiador assuma a cmoda posio de, sem cuidados na aplicao dos recursos,
executar os adquirentes de boa-f. Evocou-se, ainda, voto do Min. Ruy Rosado que
esclarece: a hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imvel
garante a dvida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora;
havendo transferncia, por escritura pblica de compra e venda, ou promessa de
compra e venda, o crdito da sociedade de crdito imobilirio passa a incidir sobre
os direitos decorrentes dos contratos de alienao das unidades habitacionais
integrantes do projeto financiado (art. 22 da Lei n. 4.846/1965), sendo ineficaz em
relao ao terceiro adquirente a garantia hipotecria instituda pela construtora em
favor do agente imobilirio que financiou o projeto. Alm de que o princpio da boaf objetiva impe a responsabilidade aos terceiros adquirentes restrita ao pagamento
do seu dbito, devendo o financiador acautelar-se para receber o seu crdito da sua
devedora (construtora inadimplente) ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos
terceiros adquirentes. Outrossim, o fato de constar do registro a hipoteca da unidade
edificada em favor do agente financiador da construtora no pode ter o efeito que se
lhe procura atribuir nos imveis financiados pelo SFH. Com esses esclarecimentos, a
Seo rejeitou os EREsp da instituio bancria por terem os acrdos confrontados
bases fticas diversas e superou divergncias at ento existentes no mbito da
Seo. Precedentes citados: REsp 146.659-MG, DJ 5/6/2000; REsp 498.862-GO, DJ
1/3/2004; REsp 187.940-SP, DJ 21/6/1999; REsp 431.440-SP, DJ 17/2/2003, e
REsp 547.763-GO, DJ 11/11/2003. EREsp 415.667-SP, Rel. Min. Castro Filho,
julgados em 26/5/2004.
Informativo n 0194
Perodo: 1 a 5 de dezembro de 2003.
Terceira Turma
AO COLETIVA. IMVEIS. HIPOTECA. LEGITIMIDADE ATIVA.
A orientao dominante neste Superior Tribunal no sentido de ser nula a garantia
hipotecria dada pela construtora instituio financeira aps j ter negociado o
imvel com promissrio comprador. Assentou-se tambm que os arts. 677 e 755 do
CC/1916 aplicam-se hipoteca constituda validamente e no que padece de vcio
de existncia que a macula de nulidade desde o nascedouro, precisamente a
celebrao anterior de um compromisso de compra e venda e o pagamento integral
do preo do imvel. E o banco, ao celebrar o contrato de financiamento, pode
inteirar-se das condies dos imveis: destinados venda, j oferecidos ao pblico,
com preo total ou parcialmente pago pelos terceiros de boa-f. Em diversos
julgados j se firmou o entendimento que o magistrado, diante do relevante interesse
social, como o caso dos autos, pode dispensar a exigncia da constituio da
associao autora h mais de um ano. Precedentes citados: AgRg no Ag 468.719RS, DJ 23/06/2003; REsp 239.557-SC, DJ 07/08/2000, e REsp 329.968-DF, DJ

18

04/02/2002. REsp 399.859-ES, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, julgado
em 2/12/2003.
Informativo n 0149
Perodo: 30 de setembro a 4 de outubro de 2002.
Terceira Turma
PENHORA. ALIENAO. REGISTRO.
O imvel em questo foi alienado pela construtora aos recorrentes mediante
instrumento particular de compromisso de compra e venda no levado a registro.
Sucede que, no momento da alienao, havia ao pendente entre os recorridos e a
construtora alienante, que resultou, posteriormente, na penhora registrada daquele
bem. Note-se que grande parte do preo foi paga quando j registrada a constrio.
Isso posto, a Turma entendeu que os recorrentes provavelmente agiram de boa-f,
porm tiveram uma conduta temerria, ou mesmo negligente, contratando a
promessa e pagando o preo quando sequer a incorporao imobiliria havia sido
registrada. Nessas condies, seria exigir demais dos recorridos a prova da
insolvncia da construtora, essa, nus dos recorrentes, autores dos embargos de
terceiro. REsp 442.778-SP, Rel. Min. Ari Pargendler, julgado em 1/10/2002.
Informativo n 0307
Perodo: 4 a 8 de dezembro de 2006.
Quinta Turma
LOCAO. ACESSES. RETENO. IMVEL.
O entendimento deste Superior Tribunal no sentido de ser possvel a reteno de
imvel pelo possuidor de boa-f at que seja indenizado pelas acesses nele
realizadas. No caso, de ao de despejo, as obras realizadas no terreno locado foram
reconhecidas como acesses industriais, cujas despesas de construo foram
suportadas pela locatria, sem que lhe fossem ressarcidas. Da correta a reteno.
Precedentes citados: REsp 430.810-MS, DJ 8/11/2002, e REsp 28.489-SP, DJ
22/11/1993. REsp 805.522-RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, julgado em
7/12/2006.
Informativo n 0288
Perodo: 12 a 16 de junho 2006.
Terceira Seo
EMBARGOS DE DIVERGNCIA. ART. 8, LEI N. 8.245/1991. ART. 546,
PARGRAFO NICO, CPC. ARTS. 255 E 266 RISTJ.
Trata-se de embargos opostos contra acrdo da Quinta Turma deste Superior
Tribunal que rejeitou embargos de declarao opostos contra acrdo que, por
maioria de votos, no conheceu do REsp. No voto condutor do acrdo, o recurso
no foi conhecido pelos fundamentos das Sms. ns. 5 e 7-STJ de aferio da
existncia de suposto obstculo intransponvel a impedir que o recorrente efetuasse a
averbao do contrato de locao no prazo legal, a qual somente teria sido realizada
aps a arrematao do imvel; e o termo adquirente contido no art. 8 da Lei n.
8.245/1991 no coincidiria com aquele extrado do art. 530, I, do CC/1916, de sorte
que a denunciao da locao poderia ser realizada mesmo se no transcrito o ttulo
de aquisio no Registro de Imveis, sendo at prescindvel a aquisio plena do
imvel. O Min. Relator entendeu faltar fundamento bastante para superar a fase de
conhecimento destes embargos, ante a no-implementao dos requisitos que lhes
so especficos em conformidade com o art. 546, pargrafo nico, do CPC, c/c os
arts. 255 e 266 do RISTJ. O Min. Nilson Naves, em anlise detida sobre o termo
adquirente, empregado pelo art. 8 da Lei n. 8.245/1991, acrescentava que tal
expresso no coincide com o conceito de adquirente extrado do art. 530, I, do
CC/1916, o qual dispe que a propriedade de imvel se adquire com a transcrio.
Se a Lei de Locaes quisesse que a expresso adquirente equivalesse a
proprietrio, t-lo-ia dito expressamente, de modo que, a prevalecer a tese sustentada
pelo recorrente, tornar-se-ia sem utilidade prtica a expresso contida no citado art.

19

8. No se buscou aqui a aquisio do imvel e, sim, a continuidade do contrato de

locao contra o novo proprietrio e locador. Por isso mesmo, que o paradigma
cuidou da matria disposta no art. 33 da citada lei, enquanto o acrdo embargado
cuidou do tema relativo ao art. 8 da mesma lei. Assim, tambm votou em sentido
contrrio ao conhecimento dos embargos, mas registrou que a arrematante agiu com
boa-f subjetiva, confiada na venda judicial e no registro de imveis e atendeu s
exigncias da boa-f objetiva. Com esses esclarecimentos, a Seo, ao prosseguir o
julgamento, no conheceu dos embargos. EREsp 511.637-SP, Rel. Min. Hlio
Quaglia Barbosa, julgados em 14/6/2006.

Em todas estas demandas o Princpio da Boa-F operou o reequilbrio social, seja

tutelando a parte ou o terceiro de boa-f, seja apenando as condutas que a ela se opuseram e
que, portanto, desrespeitaram o preceito de confiana que deve nortear os negcios
imobilirios, cerne deste trabalho, em quaisquer de suas possveis modalidades.

5 CONCLUSO
No hodierno cenrio social, descortinado pela releitura de velhos princpios e pelo
surgimento de outros tantos, que se efetivou com o advento da Carta Poltica de 1988 e pela
promulgao do Novo Diploma Civil, abriram-se novos horizontes para a interpretao das
relaes sociais e, especialmente, para a traduo das relaes jurdicas, principalmente,
quando atinentes aos negcios jurdicos imobilirios, particularmente analisados neste estudo.
Neste rumo, o novo sistema civil implantado no pas com o Cdigo Civil de 2002,
com suas clusulas gerais, que, diferentemente do antigo ordenamento que privilegiava os
princpios da autonomia da vontade e da obrigatoriedade dos contratos (de matriz
individualista, liberal, portanto), sofreu e imps significativa transformao que se realizou
com base nos princpios da socialidade, eticidade e operabilidade, e que emprestou nova
feio aos princpios que dinamizam as relaes jurdicas e, dentre estas, os contratos55.
Neste ambiente, queda-se insuficiente a prevalncia que se emprestava verba
contratual na regulao de todas as relaes recprocas, mas, antes, sobressai-se a certeza de
que os negcios imobilirios (vnculos jurdicos dinmicos, por excelncia), s se podem
aperfeioar, em todas as suas fases e dirigidos processualmente a sua finalidade, amparada
pela boa-f que surge como mandamento inquebrantvel, a apontar uma postura psicolgica e
tica, um padro de conduta, de agir com retido ou, em outras palavras, com probidade,
honestidade e lealdade, nos moldes do homem comum, atendidas, claro, as peculiaridades
dos usos e costumes do lugar, com vistas proteo do interesse do alter, membro do
conjunto social que juridicamente tutelado, conforme professorado por Judith MartinsCosta.

20

Salienta-se, por fim, que tambm este o posicionamento que tem sido acolhido pela
jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia.

21

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobilirio. 2 ed. revista e atualizada Rio de Janeiro:
Renovar, 2009.

GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume III: contratos e atos
unilaterais. 5. ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2008.

MARTINS-COSTA, Judith. A boa-f no direito privado: sistema e tpica no processo

obrigacional. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1999.

OLIVEIRA GOUVA, Eduardo de. Artigo: O Princpio da Boa-F e sua repercusso nos
contratos algumas reflexes. Revista de Direito da PGMRJ Ano III N 3, 2002.

VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos
contratos. 5 ed. So Paulo: Atlas, 2005. (Coleo direito civil; v.2)

22

GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume III: contratos e atos unilaterais. 5. ed. rev. e
atual. So Paulo: Saraiva, p. 33, 2008.
Cdigo Civil Brasileiro 2002 - art. 422: Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do
contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f.
2
GONALVES, Carlos Roberto. Op. cit. p. 34.
3
Ibid., p. 34 e 35.
4
MARTINS-COSTA, Judith. A boa f no direito privado: sistema e tpica no processo obrigacional. So Paulo:
Editora Revista dos Tribunais, p. 384, 1999.
5
Loc. cit.
6
MARTINS-COSTA, Judith. Op. cit. p. 385.
7
Ibid., p. 392.
8
Ibid., p. 393 e 394.
9
Ibid., p. 394.
10
Loc. cit.
11
Ibid., p. 394 e 395.
12
Ibid., p. 396.
13
Ibid., p. 397.
14
Ibid., p. 398 e 399.
15
Loc. cit.
16
Ibid., p. 399, 400, 401, 403 e 404.
17
Ibid., 407 e 408.
18
GONALVES, Carlos Roberto. Op. cit. p. 34, 2008.
19
MARTINS-COSTA, Judith. Op. cit. 411.
No direito tedesco, o BGB (Bgerliches Gesetzbuch), em vigor a partir de 1900, consagra o novel princpio, ao
dispor em seu 242: O devedor obrigado a cumprir sua obrigao de boa-f, atendendo s exigncias dos
usos do trfico jurdico. (OLIVEIRA GOUVA, Eduardo de. Artigo: O Princpio da Boa-F e sua repercusso
nos contratos algumas reflexes. Revista de Direito da PGMRJ Ano III N 3, p. 49, 2002).
Cdigo Civil Portugus 1966 art. 227/1: Quem negocia com outrem para concluso de um contrato deve,
tanto nos preliminares como na formao dele, proceder segundo as regras da boa-f, sob pena de responder
pelos danos que culposamente causar outra parte. Art. 762/2: No cumprimento da obrigao, assim como no
exerccio do direito correspondente, devem as partes proceder de boa-f. Cdigo Civil Argentino, modificado
pela Lei n 17.711, de 22-4-1968 art. 1198: Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de
buena f y de acuerdo com lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando com
cuidado y previsin. (OLIVEIRA GOUVA, Eduardo de. Artigo: O Princpio da Boa-F e sua repercusso nos
contratos algumas reflexes. Revista de Direito da PGMRJ Ano III N 3, p. 50, 2002).
20
Ibid., p. 412.
Existem duas concepes de boa-f no sentido jurdico. A primeira, a boa-f subjetiva, que os alemes definem
como Guter Glauben (boa crena), e a segunda, a boa-f referida por Treu und Glauben (lealdade e crena).
A boa-f subjetiva, ou boa-f crena, diz respeito a dados internos, de jaez psicolgico, atinentes ao sujeito. o
estado de ignorncia acerca das caractersticas da situao jurdica que se apresenta suscetvel de conduzir
leso de direitos de outrem. Na situao de boa-f subjetiva, uma pessoa acredita ser titular de um direito,
malgrado incorra na irrealidade emprica, porque s existente na aparncia. A situao de aparncia gera um
estado de confiana subjetiva, relativa confiabilidade da situao jurdica, que permite ao titular alimentar
expectativas que vislumbra, com ensanchas no mosaico ftico, serem fidedignas.
Discute-se na doutrina os elementos que do azo ao surgimento da boa-f subjetiva: se a simples ignorncia do
interessado acerca da situao jurdica que caracteriza a boa-f psicolgica, ou se seria exigvel um estado de
ignorncia desculpvel no chamado entendimento tico da boa-f.
A primeira concepo remonta ao vetusto Cdigo de Napoleo, que apenas exige o simples desconhecimento do
fato para a configurao da boa-f. Nessa concepo volitiva, a boa-f contrape-se m-f, ou seja, a pessoa
ignora os fatos, desde que sem incorrer em erro crasso, e est de boa-f, ou no ignora, e est de m-f.
Na concepo idnea de boa-f subjetiva exige-se uma ignorncia que seja desculpvel da situao de leso do
direito alheio. A ignorncia seria indesculpvel quando a pessoa houvesse desrespeitado deveres de cautela; ela
estaria de m-f mesmo quando se pudesse atribuir-lhe um desconhecimento meramente culposo.
[J] A boa-f objetiva, ou boa-f lealdade, um dever dever de agir de acordo com determinados padres,
socialmente recomendados, de correo, lisura e honestidade, para no frustrar a confiana da outra parte.
(OLIVEIRA GOUVA, Eduardo de. Artigo: O Princpio da Boa-F e sua repercusso nos contratos algumas
reflexes. Revista de Direito da PGMRJ Ano III N 3, p. 52 e 53, 2002).
21
Ibid., p. 411 e 412.

23

22

Ibid., p. 412 e 413.

Ibid., p. 427 e 428.
24
Ibid., p. 428.
25
Ibid., p. 429.
Sob o ttulo de Deveres Contratuais Indiretos Desdobramentos do Princpio da Boa-F, Eduardo de Oliveira
Gouva, expe que se entende Por funo integrativa da boa-f [...] a idia de que os deveres das partes no so,
para cada uma, apenas o de realizar a prestao estipulada no contrato ou no negcio jurdico unilateral, mas que
impe tambm outros deveres corolrios, oriundos da conveno, a partir da anlise da obrigao de uma
perspectiva que quase pode-se denominar sistemtica.
O princpio da boa-f regula no apenas o pacto contratual adrede invocado, mas ainda o reconhecimento desses
deveres secundrios (no diretamente pactuados) derivados mediatamente do princpio, independentemente da
vontade manifestada pelas partes, a serem observados durante a fase de formao e de cumprimento da
obrigao. So deveres que excedem o dever de prestao. Assim, so os de esclarecimento (informaes sobre o
uso do bem alienado, capacitaes e limites), de proteo (evitar situaes de perigo), de conservao (coisa
recebida para experincia), de lealdade (no exigir o cumprimento de contrato com insuportvel perda de
equivalncia entre as prestaes), de cooperao (prtica dos atos necessrios realizao dos fins plenos
visados pela outra parte), dentre outros. (OLIVEIRA GOUVA, Eduardo de. Artigo: O Princpio da Boa-F e
sua repercusso nos contratos algumas reflexes. Revista de Direito da PGMRJ Ano III N 3, p. 58, 2002).
26
Ibid., p. 437 e 438.
27
Ibid., p. 438.
28
Ibid., p. 440.
29
Loc. cit.
30
MARTINS-COSTA, Judith. A boa f no direito privado: sistema e tpica no processo obrigacional. So Paulo:
Editora Revista dos Tribunais, p. 440, 1999. apud MOTTA PINTO, Carlos Alberto da. Cesso de Contrato. So
Paulo: Saraiva, p. 281, 1985.
31
Ibid., p. 440.
32
Ibid., p. 443.
33
Ibid., p. 456 e 457.
A funo de controle da boa-f limitativa: ela estabelece que o credor, no exerccio do seu direito, no pode
exceder os limites impostos pela citada clusula, sob pena de proceder antijuridicamente.
O exemplo mais significativo da possibilidade do exerccio de resolver o contrato por inadimplemento, ou de
suscitar a exceo do contrato no cumprido, quando o cumprimento insignificante em relao ao pacto em
voga.
Essa idia do abuso de direito desdobrou-se, doutrinariamente, em duas concepes: a primeira, subjetiva, define
que s h abuso de direito quando a pessoa age com a inteno de prejudicar outrem. A segunda, objetiva,
estabelece que para que o ato seja abusivo basta que ele tenha o propsito de realizar objetivos diversos daqueles
para os quais o direito subjetivo em questo foi preordenado, contrariando o fim do instituto, seu esprito ou
finalidade.
Quatro so as modalidades principais que assume o abuso de direito dentro de uma perspectiva objetivista da
boa-f: as situaes de venire contra factum proprium, supressio, surrectio, tu quoque.
A teoria dos atos prprios, ou a proibio de venire contra factum proprium, protege a parte contra aquela que
pretenda exercer um status jurdico em contradio com o comportamento assumido anteriormente. Depois de
criar uma certa expectativa, em razo de conduta seguramente indicativa de determinado comportamento futuro,
h quebra dos princpios de lealdade e de confiana se vier a ser praticado ato contrrio ao previsto, com
surpresa e prejuzo contraparte. O credor que concordou, durante a execuo do contrato de prestaes
peridicas, com o pagamento em tempo e lugar diverso do convencionado, no pode surpreender o devedor com
a exigncia literal do contrato. Para o reconhecimento da proibio, preciso que haja univocidade de
comportamento do credor e real conscincia do devedor quanto conduta esperada.
Nesse prisma, exsurge fulgurante a proibio da clusula venire contra factum proprium, ou, como denomina a
doutrina especializada, teoria dos atos prprios, assim enunciada:
A teoria dos atos prprios parte do princpio de que, se uma das partes agiu de determinada forma durante
qualquer das fases do contrato, no admissvel que em momento posterior aja em total contradio com
a sua prpria conduta anterior. Sob o aspecto negativo, trata-se de proibir atitudes contraditrias da parte
integrante de determinada relao jurdica. Sob o aspecto positivo, trata-se de exigncia de atuao com
coerncia, uma vertente do imperativo de observar a palavra dada, contida na clusula geral da boa-f.
(In: PEREIRA, Rgis Fichtner. Op. cit. p. 84.)
Na supressio, um direito no exercido durante um determinado lapso de tempo no poder mais s-lo, por
contrariar a boa-f. O contrato de prestao duradoura, que tenha passado sem cumprimento durante longo
tempo, por falta de iniciativa do credor, no pode ser exigido se o devedor teve motivo para pensar extinta a
23

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obrigao e programou sua vida nessa perspectiva. Enquanto a prescrio encobre a pretenso pela s fluncia
do tempo, a supressio exige, para ser reconhecida, a demonstrao de que o comportamento da parte era
inadmissvel segundo o princpio da boa-f.
A surrectio consiste no nascimento de um direito conseqente pratica continuada de certos atos. A duradoura
distribuio de lucros de sociedade comercial, em desacordo com o estatuto, pode gerar o direito de receb-los
do mesmo modo, para o futuro.
Por fim, aquele que descumpriu norma legal ou contratual, atingindo com isso determinada posio jurdica, no
pode exigir do outro o cumprimento do preceito que ele prprio j descumprira (tu quoque). O condmino que
viola a regra do condomnio e deposita mveis em rea comum, ou a destina para uso prprio, no pode exigir
do outro comportamento obediente ao preceito. Quem j est em mora, ao tempo em que sobrevm
circunstncias modificadoras da base do negcio, no pode pretender a reviso ou a resoluo judicial.
(OLIVEIRA GOUVA, Eduardo de. Artigo: O Princpio da Boa-F e sua repercusso nos contratos algumas
reflexes. Revista de Direito da PGMRJ Ano III N 3, p. 59 a 61, 2002).
34
De acordo com os ensinamentos de Judith Martins-Costa, A materializao da regra do tu quoque decorre do
fato de que fere as sensibilidades primrias, tica e jurdica, que uma pessoa possa desrespeitar um comando e,
depois, vir a exigir a outrem o seu acatamento. Considerando esta frmula uma especificao da boa-f
objetiva, assinala Menezes Cordeiro a circunstncia de nenhuma das codificaes existentes ter compreendido a
sua consagrao expressa e com alcance geral, o que no tem impedido a sua aplicao nos diversos sistemas
jurdicos, nos quais revelada a partir da integrao sistemtica do contrato e do princpio da boa-f objetiva. No
direito alemo, como aponta G. Teubner, exprime a regra pela qual perante violaes de normas, as
possibilidades de sano so limitadas para aquele que perpetrou, ele prprio, violaes de normas, tendo como
importante variante a doutrina da Verwirkung, de elaborao jurisprudencial.
(...)
No direito brasileiro, embora no sistematizada, a regra segundo a qual inadmissvel ao prevaricador que
violou deveres contratuais aproveitar-se da prpria violao tem larga aplicao nos tribunais, seja pela
invocao do adgio turpitudinem suam allegans non auditur, seja por sua variante da teoria da confiana e da
aparncia ou pela aplicao do princpio que cobe venire contra factum proprium, (...).
(MARTINS-COSTA, Judith. A boa-f no direito privado: sistema e tpica no processo obrigacional. So Paulo:
Editora Revista dos Tribunais, p. 461 e 464, 1999.)
35
Segundo Wieacker, (...), a mxima venire contra factum proprium expressa de forma to imediata a essncia
da obrigao de comportar-se de acordo com a boa-f que a partir de ella se alumbra la totalidad del principio.
Relaciona-se o venire com a boa-f objetiva porque no pressupe necessariamente a m-f ou a negligncia
culpvel como elementos da expectativa criada na contraparte. A exigncia de confiana no constitui
obrigao de veracidade subjetiva, mas como na moderna teoria da declarao de vontade o no separar-se
do valor de significao, que prpria conduta pode ser atribudo, pode ser atribudo pela outra parte,
resultando que o princpio consubstancia uma aplicao do princpio de confiana no trfico jurdico, e no uma
especfica proibio de m-f e da mentira.
A doutrina define o venire contra factum proprium como a traduo do exerccio de uma posio jurdica em
contradio com o comportamento exercido anteriormente pelo exercente. O princpio postula, pois, dois
comportamentos da mesma pessoa, lcitos em si e diferidos no tempo. O primeiro o factum proprium ,
porm, contrariado pelo segundo. (MARTINS-COSTA, Judith. A boa-f no direito privado: sistema e tpica no
processo obrigacional. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 469 e 470, 1999.)
36
Ibid., p. 457, 459, 460 e 461.
37
Ibid., p. 480 e 481.
38
Ibid., p. 481.
39
Ibid., p. 482 e 483.
Segundo Judith Martins-Costa entende-se por ruptura injustificada aquela que destituda de causa legtima, a
que arbitrria, a que compe o quadro do comportamento desleal de um ponto de vista objetivamente
averiguvel: O problema da legitimidade da ruptura no se reconduz, com efeito, indagao sobre se o seu
motivo determinante ou no justificado do ponto de vista da parte que a efectuou, mas, antes, importa averiguar
se, independentemente dessa valorao pessoal, ele pode assumir uma relevncia objectiva e de per si prevalente
sobre a parte contrria, afirma Mario Julio de Almeida Costa. (MARTINS-COSTA, Judith. A boa-f no direito
privado: sistema e tpica no processo obrigacional. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 483 e 484, 1999
apud ALMEIDA COSTA, Mario Julio de. Responsabilidade Civil pela ruptura das negociaes preparatrias de
um contrato. Coimbra: Coimbra Ed., p. 62, 1984.)
J por confiana legtima se quer expressar a expectativa de que a negociao seja conduzida segundo os
parmetros da probidade, da seriedade de propsitos. Para que se produza a confiana, evidentemente
necessrio que as negociaes existam, que esteja em desenvolvimento uma atividade comum das partes,
destinada concretizao do negcio. manifesto que nenhuma obrigao de indemnizao surge se uma

25

pessoa toma a iniciativa de proceder sozinha a estudos e despesas na elaborao de um projeto de contrato com a
finalidade de submet-a a outra que se recusa in limine, ainda que sem motivo, a entrar em negociaes. A
confiana, para poder ser qualificada como legtima, deve, pois, fundar-se em dados concretos, inequvocos,
avaliveis segundo critrios objetivos e racionais. (MARTINS-COSTA, Judith. A boa-f no direito privado:
sistema e tpica no processo obrigacional. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 483 e 484, 1999 apud
ALMEIDA COSTA, Mario Julio de. Responsabilidade Civil pela ruptura das negociaes preparatrias de um
contrato. Coimbra: Coimbra Ed., p. 56, 1984.)
40
Ibid., 485.
41
MARTINS-COSTA, Judith. A boa-f no direito privado: sistema e tpica no processo obrigacional. So
Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 486, 1999 apud COUTO E SILVA, Almiro do. Responsabilidade do
Estado e problemas jurdicos decorrentes do planejamento. Revista de Direito Pblico, v. 65, So Paulo, p. 29.
42
Ibid., p. 487.
43
Ibid., p. 492 e 493.
44
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobilirio. 2 ed. revista e atualizada Rio de Janeiro: Renovar, p. 316, 2009.
45
Ibid., p. 319.
46
Ibid., p. 320.
47
Ibid., p. 315.
48
Loc. cit.
49
Loc. cit.
50
OLIVEIRA GOUVA, Eduardo de. Artigo: O Princpio da Boa-F e sua repercusso nos contratos algumas
reflexes. Revista de Direito da PGMRJ Ano III N 3, p. 56, 2002 apud FREITAS GOMES, Luiz Roldo de.
Curso de direito civil: Contratos. 1 ed., Rio de Janeiro: Renovar, p. 49, 2000.
51
OLIVEIRA GOUVA, Eduardo de. Artigo: O Princpio da Boa-F e sua repercusso nos contratos algumas
reflexes. Revista de Direito da PGMRJ Ano III N 3, p. 55, 2002.
52
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. 5 ed. So
Paulo: Atlas, p. 409, 2005.
53
Ibid., p. 410.
54
Loc. cit.
55
GONALVES, Carlos Roberto. Op. cit. p. 33.