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Avaliação de Imóveis para Atividades Periciais de Engenharia PDF
Avaliação de Imóveis para Atividades Periciais de Engenharia PDF
SO PAULO
2006
SO PAULO
2006
AGRADECIMENTOS
dos
nossos
familiares
amigos.
Obrigada,
pela
pacincia
RESUMO
ABSTRACT
The Valuation of the Potential from a Building intends to use experts techniques and
procedures about a building potentiality and thinking over its valorization, and can be
ask by a enterprising, buyer, or even by the court. This demands the examination of
characteristics that ought to be checked with technical procedure. It is necessary to
get emphasis on complex aspects, which need method, research on urban or even
rural lots, improvement valuation, building undervaluation, judicial procedures about
rule of territorial and environment ordinance in three levels of public law, and the lot
deed. This procedure is inexorable and quickly attains new economics sectors, as the
production of urban environment to leave, as much by requirement of costumers, as
by the thinking and practice of some buyers and undertaker. Even by that who feels
was damages and intents the possibility of a building valorization having recourse to
the court. The realization of a inspection must be, over all, prudent, it is necessary a
detailed analysis of the conditions, even they are complexes and hard, and must
contributes to better security to take decisions intending to obtain real worth, by the
best way to get a fairness and impartial inspection.
Key Worlds . Valuation of a building potential . expertness . techniques procedures.
LISTA DE FIGURAS
Figura 5.3.1:Terreno com testada irregular.................................................................32
Figura 5.8:Percentual desvalorizao.do terreno pela profundidade..........................43
Figura 5.8:1 Mtodo matemtico de Happer..............................................................44
Figura 5.8.2:Mtodo matemtico de Happer...............................................................45
Figura 5.8.3:Mtodo matemtico de Happer.............................................................46
Figura 8 :testada em declive do imvel .....................................................................68
Figura 8.1:Fachada do edifcio do imvel a ser avaliado............................................70
Figura 8.1.1 Quadra poliesportiva................................................................................72
Figura 8.1.2 Vista parcial da sala de visitas................................................................73
Figura 10.1 Elemento comparativo numero um..........................................................79
Figura 10.2:Elemento comparativo numero dois........................................................81
Figura 10.3:Elemento comparativo numero trs.........................................................82
Figura 10.4:Elemento comparativo numero quatro.....................................................84
Figura 10.5:Elemento comparativo numero cinco.......................................................85
LISTA DE TABELAS
AR
Aviso de Recebimento
ART
CONFEA
CUB
EMBRAESP
FIPE
IBAPE SP
IEL
RI
Registro de Imveis
SGII
ZN
ZP
LISTA DE SMBOLOS
COEFICIENTES E TAXAS
fi
Kp
Kr
Coeficiente de proporcionalidade(Atu/Att )
ESTATSTICAS
Li
Ls
xi
Elementos da amostra
Mdia aritmtica
Desvio-padro da populao
Fa
Fac
Fator de acabamento
Fat
Fc
Fator de condomnio
Fd
Ff
Fator de fonte
Fh
Fk
Fator de comercializao
Flj
Fp
Fator de profundidade
Fpd
Fator de pedologia
Fpj
Fator de projeto
Frl
Ft
Ftc
Ftm
Ftr
Fx
IDADE
Iap
ip
ir
Idade remanescente
MEDIDAS
rea
Acp
Ar
Frente de referencia
Att
Mmin
Profundidade mnima
pe
Profundidade equivalente
Pmax
Pmin
qm
rea do terreno
Tef
Tmin
Tmin
Tr
VALORES E CUSTOS
Cr
Custo de reproduo
Cub
Dp
Li
Lucro do incorporador
Lp
Mgd
Global de despesas
Pa
Pgv
Rlef
Rlo
Rlt
Vad
Valor adotado
Vb
Vd
Valor declarado
Vg
Vl
Valor lucrativo
Vr
Valor residual
Vti
Vtt
Yi
Yip
SUMRIO
INTRODUO...................................................................................................15
OBJETIVOS.......................................................................................................17
2.1 Objetivo Geral ...................................................................................................... 17
2.2 Objetivo Especfico ............................................................................................. 17
JUSTIFICATIVA ................................................................................................19
PERCIA.............................................................................................................51
6.1. Atividades de um perito. ................................................................................... 52
6.1.1Procedimentos na fase das diligencias ......................................................... 55
6.1.2 Requisitos para percias.........................................................................56
6.1.3 Percias especiais...................................................................................59
7 LAUDOPERICIAL...................................................................................................62
7.1 Honorrios.................................................................................................65
7.2 Audincia...................................................................................................65
8.ESTUDO DE CASO................................................................................................67
8.1 Descrio do imvel...................................................................................69
8.1.1 descrio do acabamento das rea comuns..........................................71
8.1.2 Descrio da unidade avaliada...............................................................73
9 CRITRIOS DE AVALIAO ................................................................................75
9.1 Avaliao do terreno..................................................................................75
10.CLCULO AVALITORIO PELO MTODO COMPARATIVO ...........................79
ANALISE....................................................................................................................88
CONCLUSO.............................................................................................................90
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS...........................................................................92
APENDICE.................................................................................................................95
15
1 INTRODUO
16
17
2 OBJETIVOS
18
3 METODOLOGIA DA PESQUISA
Pesquisa
bibliogrfica:
levantamento
de
dissertaes,
teses,
artigos
19
4 JUSTIFICATIVA
A metodologia para avaliao de imvel vai desde o clculo do valor do bem imvel
at a sua classificao, verificando-se em toda a rea tcnico-cientfica (Engenheira
Civil, Agronomia e Arquitetura), dando ao magistrado subsdios suficientes para
decidir judicialmente sobre as avaliaes tcnicas de ambientes habitveis urbanos
provenientes de desapropriao, inventrios etc.
A preferncia do tema foi para buscar conhecimento numa das reas da Engenharia
Civil, que pudesse vir a auxiliar nas decises forenses referente s avaliaes de
edificaes e de terrenos urbanos efetuados por peritos judiciais.
Em funo do destaque dado em eventos tcnicos, devido complexidade do tema
que exige procedimentos em consonncia com as normas vigentes no pas, alm de
outras, como as judiciais e econmicas, despertou aluna o interesse no
desenvolvimento da presente pesquisa.
Na percia judicial o que se considera interessante que o perito, escolhido pelo juiz,
tem que se colocar como destinador e agente determinante dos valores imobilirios
que esto em discusso (laudo), que dever servir de parmetro para que o juiz por
meio de um comparativo com o parecer de dois tcnicos judiciais das partes
envolvidas, sentencie com justia.
Nesse sentido, fundamental que as avaliaes do patrimnio imobilirio sejam
feitas criteriosamente, adotando-se normas e diretrizes, e ainda, de forma
quantitativa, motivo pelo qual foi desenvolvido esse trabalho. Com efeito, o perito
judicial tem como preocupao a realidade dos fatos, sem duplo sentido para que se
possa julgar a verdade ou a falsidade, evitando ambigidade.
Avaliaes imobilirias so trabalhos essencialmente tcnicos. Atualmente, essas
atividades esto normalizadas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas
(ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias (IBAPE), cujos preceitos
s podem ser executados por profissionais que possuem formao acadmica de
20
21
22
23
24
O valor do terreno decorre de seu potencial de uso conforme NBR 5676/89, no caso
de imveis urbanos, sendo quase sempre determinado pelo que se pode construir.
As edificaes tm valor pelas vantagens que oferece, e como no pode existir a
construo sem o terreno, o potencial deste tambm deve ser considerado nas
avaliaes (FIKER, 1996).
O conjunto terreno e construo ou terreno e benfeitorias representa um novo
imvel, e seu valor, na maioria dos casos, a soma dos valores do terreno e da
construo acrescida das vantagens decorrentes do bom aproveitamento do terreno
por um projeto arquitetnico ou por uma utilizao adequada. Este o conceito
citado pelo engenheiro Fiker, (1996).
A norma brasileira NBR 5676 (ABNT, 1989) trabalha com o conceito de que o valor
aquele fornecido para um dado instante, nico, no importando qual a finalidade da
avaliao. Esse valor corresponde ao preo que se definiria, para um determinado
imvel, em um mercado de concorrncia perfeito.
Na Engenharia de Avaliao se o terreno produz renda pelo seu aproveitamento,
sejam eles por meio de construo habitacional, comercial ou industrial, e se esse
aproveitamento est situado em locais adequados, conforme seu tipo de utilizao
ou dando nfase ao bairro, rua e quadra, distncia do centro comercial, influncias
geoeconmicas e das posturas municipais, deve-se considerar na avaliao do
imvel.
Para a sua aplicao determinam-se os custos unitrios por metro quadrado por
meio de dados obtidos por pesquisa do prprio avaliador ou fornecida por estudos e
trabalhos publicados em revistas tcnicas custos unitrios de edificaes e
atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos estaduais publicam mensalmente os
Custos Unitrios Bsicos (CUB), tendo o Sinduscon-SP dado a pblico a seguinte
tabela:
25
BAIXO
NORMAL
ALTO
BAIXO
NORMAL
ALTO
H01
986,71
1.123,14
1.232,06
832,49
939,85
1.036,52
H04
733,82
851,63
1.044,80
648,07
746,7
897,43
H08
716,82
834,44
1.021,51
623,14
724,66
876,54
H12
698,82
820,8
1.004,42
612,88
715,61
866,69
H16
719,77
845,42
1.034,56
631,29
737,06
892,72
H20
740,75
870,02
1.064,72
649,68
758,52
918,72
PAVIMENTO
H08-2N
N NDICE: 295,421 (Base Agosto/94=100)
VARIAO GLOBAL: 0,16%
VARIAO MATERIAL: 0,34%
PROJETO - PADRO COMERCIAL ANDARES LIVRES
R$/m2
Pavto.
Padro
Baixo
Normal
Alto
Baixo
Normal
Alto
CL
522,1
595,7
738,82
570,03
643,58
789,09
Pavto.
12
Padro
Baixo
Normal
Alto
Baixo
Normal
Alto
CL
519,79
589,96
725,64
499,78
571,06
697,27
16
Padro
Baixo
Normal
Alto
Baixo
Normal
Alto
CS
565,43
638,06
795,45
607,23
677,68
835,33
Pavto.
12
Padro
Baixo
Normal
Alto
Baixo
Normal
Alto
CS
558,67
624,88
774,99
539,34
604,21
748,69
16
CP1Q
348,31
592,56
Fonte Revista Pine Agosto de 2006 conforme site na Internet
26
O custo unitrio desta tabela deve ser multiplicado pela rea equivalente do edifcio,
isto , rea dos diversos pavimentos ponderados segundo seu valor.
de fundamental importncia que a escolha de terreno seja a mais parecida
possvel, com o terreno a ser avaliado. No se devem comparar terrenos
residenciais com os comerciais, ou terrenos em zona de residncias horizontais com
outros em zona de empreendimentos verticais (edifcio), ou ainda, terrenos grandes
com terrenos pequenos, etc.
rea construda no caso de imvel isolado:
A verificao do aproveitamento do terreno dever ser observada dentre os
permitidos pela postura municipal.
rea construda fsica real do imvel:
Obtida em planta, com p-direito livre mnimo que atenda ao disposto no Cdigo de
Edificaes dever se levar em conta eventuais reas livres existentes dentro desse
permetro, como sacadas cobertas ou descobertas, terraos, garagens, coberturas
de tanques.
No caso de unidades autnomas de prdios em condomnio: a rea resultante do
somatrio da rea privativa da unidade, acrescida da rea de uso comum que lhe
couber, conforme estabelecido na ABNT 12721, e outras reas, cobertas ou
descobertas de uso privativo daquela unidade, situada em outros pavimentos.
rea non aedificandi: rea gravada por restries legais ou contratuais do
loteamento, desde que devidamente averbadas junto ao Registro de Imveis, onde
no permitido construir.
rea total de construo: resultante do somatrio da rea real privativa e comum
atribudas a uma unidade autnoma, definidas conforme ABNT 12721.
27
Grande extenso de terreno, passvel de receber obras de infraestrutura urbana, por sua localizao, seus aspectos fsicos, sua
destinao legal e existncia de mercado comprador (NB-899).
28
imobilirias,
administradoras
de
imveis,
corretoras,
empresa
construtoras,
29
Regies de
alto padro
Infra-estrutura
completa
Arquitetura
diferenciada
Media ou c/ elevador
alto renda
Alta renda c/ mais de
2 elevadores
Periferia
Padro popular
Baixa renda
8 Zn com. ou
servio
de padro mdio
Comercio com
muita
concentrao
Servio padro
Mdia renda
9 Zn comercio ou
Comercio em
bairros
de alto padro
Arquitetura
diferenciada
Padro elevado
servio de alto
padro
30
Vv =
Vt
FVA
0,5 + 0,5
A
n
...Eq. (1)
Onde
Vv = valor vista por metro quadrado do terreno da amostra
Vt = preo total por metro quadrado do terreno da amostra.
A = rea do terreno da amostra por metro quadrado (se a profundidade equivalente
for igual ou inferior usa-se a tabela 1)
FVA = fator de valor atual = 4,7665
0,5 = 50% e 50% em seis meses sem juros
n = nmeros de prestaes (meses) = 6
Substituindo os valores, tm-se:
Vv =
456000,00
4,7665
0,5 + 0,5
500
6
Vt = 818.254,00
31
Vt = 818.254,00 0,9
Eq. (2)
Vt = R$ 736.428,60 / m2
32
Pe =
S
Fe
PE =
187,5
8,15
Onde:
Pe = profundidade equivalente
S= rea
Pe = 23 m
Mencionando o exemplo anterior a profundidade efetiva :
Pe =
500
= 21,74
23
Pe = 21,74
Eq.(3)
33
34
Caractersticas e Recomendaes
Pmi
Pma
1 Zona
Residencial
"p"
Ce
no se
no se
no se
aplica
15
30
aplica
aplica
10
25
40
0,2
2)
rea
"p"
0,2
125
100-400
250
200-500
600
400-1000
2000
-1
1,1
1500
800-2.500
1,05
2500
1.2004.000
Horizontal Popular
2 Zona
Residencial
Horizontal Mdio
0,5
3 Zona
Residencial
15
30
60
16
0,15
0,5
no se aplica
Fr
Prof..mxima
Zona
Prof..Mnima
Frente de Referencia
Referencia
4 Zona
1,1
5 Zona
Incorporaes
16
Padro mdio
mnimo
no se aplica
mnimo
no se aplica
Padro Popular
Grupo II
Incorporaes
no se aplica
Horizontal Alto
6 Zona
Incorporaes
Padro alto
16
mnimo
35
Local: Rua da Graa, 1025 entre Avenida Euclides Pacheco e Rua Pedro de Lima.
Setor 05- quadra 26 - fator local 7875
rea 16m x 28m = 448 m2
Preo = R$ 328.500,00 vista
Fonte: EMBRAESP
O que se pretende pelo clculo de transposio saber o valor do terreno se
estivesse localizado na avenida Rio Branco Setor 8 Quadra 81 fator local 14579.
Vt =
Vt =
Vv Ftr
0,9
A F f
328.500,00 14576
0,9
448
7857
Eq.(4)
Vt = R$ 1.224,30/ m2
36
Fator de atualizao:
Em agosto de 1981 o ndice de custo de vida era de 3.480.000,00
Em outubro de 1981 o ndice de custo de vida era de 3.092.191,00
3.480.000,00
Vt = 1.225,40
3.092.191,00
E q (5)
Vt = R$ 1.379,08/ m2
37
O Mtodo involutivo definido pelo Engenheiro Fiker (2005) como valor de mercado
do bem alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo
de viabilidade tcnico-economica, mediante hipottico empreendimento compatvel
com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est
inserido,
considerando-se,
ainda,
cenrios
variveis
para
execuo
comercializao do produto.
Geralmente o mtodo utilizado para a avaliao da gleba bruta adicionando todas
as despesas, determinao e apurao da receita total mensurada na venda de
todas as unidades de projeto (hipottico ou no), cujo aproveitamento mximo,
deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos, ou seja, as benfeitorias, bem como
os respectivos lucros.
Exemplificando o mtodo involutivo seguem citaes abaixo:
Local com predominncia de edifcios, mas existe apenas uma casa, essa
perde o valor de mercado, pois seu aproveitamento inadequado e a
comercializao ser deficitria;
o mtodo que identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes
do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao de mercado, deve ser considerada
o Fator de Comercializao, preferencialmente medido por comparao no mercado.
(FIKER, 2005).
Obtm-se o valor do terreno a partir da diferena entre o valor total do imvel e o
valor da benfeitoria, levando-se em conta o fator de comercializao (FIKER, 1997).
38
Servido acessria: aquela necessria para que a principal possa surtir efeito:
39
O valor a ser determinado corresponde sempre a que, num dado instante, nico,
qualquer que seja a finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambm ao
preo que se definiria em mercado sendo o mtodo comparativo mais utilizado,
podendo, entretanto, em casos em que no haja na regio terrenos sem
benfeitorias, ser utilizado o mtodo residual.(SILVA, 2002).
Com relao ao conceito de preo, admite-se que este seja a expresso monetria
de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro pela qual uma determinada mercadoria
pode ser vendida. Portando, mesmo que dois imveis possuam valores de mercado
diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preo, o que ir determinar essa
desigualdade
ser
localizao,
tipo
de
zoneamento,
fator
testada,
fator
40
41
Pe 2
V = A vl
P min
Eq.(6)
42
Pe =
200 , 00
10 , 00
Eq. (7)
Pe = 20,00m ZN2
Assim
25,00
Pe 25,00m
2
20,00
VT = 200 1.200,00
25,00
1
2
Eq.(8)
Vt= R$ 214.660,00
43
13%
16%
21%
50%
44
M1
. Se a profundidade equivalente for superior mxima, s se desvaloriza at
2
trs vezes a mxima, isto o valor de Pe no pode ser maior que trs Ma. Neste
ltimo caso, a desvalorizao s atinge a rea que supera as profundidades
mximas, utilizadas.
Onde:
ar = frente de referencia
m1 = profundidade mnima(sempre desvalorizante)
ma = profundidade mxima
qm = valor unitrio mdio (qm = R$ 100,00/m2 / 20m a 40m)
S = rea do terreno
qm =
R$100,00 / m2
(origem de pesquisa valor)
20m
a 40m
Terreno de nmero 1
Figura.5.8 1 Mtodo matemtico de Haper
M1
Pe < M
2
Eq. (9)
45
Pe 2
V1 = q m S
M1
Eq. (10)
15 2
V1 = 100 100
20
V1 = R$ 12.990,00
qf =
12.990,00
= 86,60 / m2
150
Terreno dois
Figura 5.8.2 Mtodo matemtico de Haper
V2 = qm
xS
V2 = 100 x 300
V2 = R$ 30.000,00
30.000
300
eq(11)
46
qf = R$ 100.000,00/m2
Terreno trs
Figura 5. 8.3. Mtodo matemtico de Haper
M a < Pe < 3M a
P
v 3 = q m S ma
Pe
Pma Pma
+ 1
Pe Pe
40 40 40 0,50
V3 = 100 500 + 1
50 50 50
Eq (12)
48.944,00
qm =
500
qf = R$ 97,88
O Mtodo para fins de clculo matemtico acima elucida a influncia da
profundidade.
47
Avaliar o imvel tem algumas limitaes que deve ser considerado para no obter
resultados irreais (Ibape 2002), como:
48
conserv-lo,
melhor-lo
ou
embelez-lo,
nele
incorporados
benfeitorias
podem
ser
classificadas
como
necessrias
quando
so
Depreciao a perda de valor sofrida por um bem. E pode ser de ordem fsica ou
funcional (FIKER, 1997).
A depreciao de ordem fsica decorrente do desgaste nas partes constitutivas
desse bem. Esses desgastes podem ser resultado de avarias bruscas acidentais
como, um vendaval, uma coliso de um automvel, ou ainda o uso constante
durante anos provocando envelhecimento do material construtivo ou sua
decrepitude.(FIKER, 2005).
A depreciao de ordem funcional so aquelas provocadas, no caso de bens
imveis, por uma inadequao, superao ou anulao. D-se a inequao por falha
do projeto, ou na execuo em imveis populares que por no serem projetados,
adequadamente, falta corredor fazendo com que para ir a sala passar pro dentro de
outros cmodos. (FIKER, 1997).
A superao atribuda ao imvel antigo que por conseqncia surgem novas
tcnicas ficando assim superado como exemplo o surgimento de novos azulejos,
revestimentos modernos, esquadrias etc.
49
50
51
6 PERCIA
52
de
procedimentos
como:
exame
vistoria,
indagao,
investigao,
53
Quando o Perito Judicial, submeter petio ao Juiz sobre seus honorrios, por
meio de petio adotar a Tabela de Honorrios (item 2.5.1 da Resoluo n
857 NBC P2), considerando dentre outros os fatores da relevncia, do vulto,
do risco, da complexidade interprofissional inerentes elaborao do
trabalho; que ter que ser realizado, dentro do prazo estabelecido,
geralmente de cinco dias, recomendando-se a apresentao de um plano de
trabalho detalhado, estimando o nmero de horas previstas para a execuo
do trabalho, mediante avaliao de todas as atividades da vistoria, percia,
avaliao
arbitramento
que
dever
ser
objeto
de
Anotao
de
54
Havendo o acordo aps depsito dos Honorrios e Incio dos Trabalhos depsito total ou da parcela inicial dos honorrios, o perito ser intimado a
comparecer instalao da percia ou simplesmente ser intimado e retirar
(com carga de responsabilidade) o processo do Cartrio para o incio dos
trabalhos;
55
56
57
58
59
que
representa
frutos
direitos
seguros
ou
de
um
60
mesmo dia, com declarao no verso de que ela representa a efetiva situao
do fato naquele dia, reconhecendo a assinatura do profissional responsvel
em tabelionato da cidade, podendo ainda ser arquivada em Registro de
Ttulos e Documentos.
Percia
em
aes
possessrias
de
reintegrao
de
posse,
de
Situar os confrontantes;
61
Anlise
de
ttulos
aquisitivos,
indicado,
ainda
os
(reprodutivas
ou
no)
eventualmente
62
7 LAUDO PERICIAL
Laudo Pericial a pea concisa restrita somente ao assunto da percia que se insere
nos autos na qual o seu planejamento, execuo e redao so de responsabilidade
exclusiva do Perito do Juzo. O Laudo Pericial o produto final da percia que tem
por objetivo auxiliar as partes no entendimento e propiciar ao juiz a possibilidade de
fazer justia que observou como prova dos fatos que dependa de conhecimento
tcnico ou cientfico e d suas concluses ou avalia o valor de coisas ou direitos,
fundamentados.
O Perito judicial e os Peritos Assistentes Tcnicos devem evitar interferncia que
possa constrang-los no seu trabalho, no admitindo em nenhuma hiptese,
suborno na sua apreciao a qualquer fato ou situao que possa comprometer sua
independncia intelectual e profissional, cnscio de sua responsabilidade deve
cumprir os prazos processuais legais. Alem disso, devem zelar pelas suas
prerrogativas, observando o sigilo necessrio do que apurar ou souber.
A pontualidade na entrega do Laudo Pericial propiciar o andamento normal do
processo, no ensejado interesse em reter, retardar procrastinar o andamento.
Concludas as diligncias, o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Tcnicos
conferenciaro, reservadamente, nos termos do artigo 430, do CPC (cdigo de
Processo Civil), e havendo acordo, lavraro laudo unnime ou, se houver
divergncia, cada qual escrever o laudo separadamente, dando as razes em que
se fundamentar.
63
64
65
7.1 Honorrios
7.2 Audincia
66
Perito
Assistentes
Tcnicos
obrigatoriedade
de
prestar
os
esclarecimentos, unicamente quando forem notificados pelo menos com cinco dias
de antecedncia audincia.
67
8. ESTUDO DE CASO
68
Zoneamento: De acordo com a lei de zoneamento, tabela (1) que define o uso e
ocupao do solo, o imvel situa-se na zona Z-3, de uso predominante residencial e
comercial com densidade demogrfica alta. Permite a construo de edifcios
habitacionais, comerciais e servios locais.
A taxa de ocupao de 0,50, ou seja, as construes podem ocupar, no mximo,
50% da rea do terreno e o coeficiente mximo de aproveitamento de 2,5 a
referida rea.
Mapa
Fiscal:
Cadastramento
segundo
Planta
Genrica
de
valores
da
69
Terreno: O terreno possui formato retangular e topografia plana. O solo apresentase aparentemente bom e seco, prprio para construo civil.
Tabela 8.1 Medidas principais do terreno do imvel avaliado
26,67m
54,03m
rea total
1.441,00m2
70
71
72
unidade) interfone com chamada direta ao apartamento. Fiao para duas linhas de
telefone por unidade.
Tubulao para sistema de monitoramento de entrada de pessoal na portaria.
Cerca eltrica.
Lixeira externa ao edifcio
Uma Vaga de carro por apartamento
73
em chapa de ao localizada na
cozinha, os interruptores e tomadas so da linha Pial com soquetes nos tetos dos
dormitrios e banheiros cozinha e rea de servio.
Sala: Piso em carpete de madeira, em uma das paredes grafiato e nas demais
pintura ltex, no teto da sala a pintura em ltex sobre acabamento em gesso com
sanca e rebaixamento aberto, iluminao indireta, com lmpadas de croica e vitral
na rea da entrada e na rea da sala de televiso.
74
Vidros: so do tipo fantasia para as janelas dos banheiros, vidro temperado fum
para o banho Box e liso para os demais vos.
171,96m2
Sendo que:
rea til
83,90 m2
rea comum
88,06 m2
75
9 CRITRIOS DE AVALIAO
O terreno foi avaliado de acordo com as Normas para avaliao de imveis urbanos
e Normas para Avaliao de Imveis do IBAPE. Pelo mtodo comparativo direto
obtido mediante dados do mercado relativos a outros de caracteristicas similares por
tratamento tcnico de seus atributos a fim
de homogeneiz-los e torna-los
comparativos .
Segundo as referida Normas, consideram-se os seguintes fatores no clculo do valor
do imvel.
Fator Fonte Condies de pagamento vista ou a prazo admitindo que todas as
ofertas estejam superestimadas, deve-se proceder a um desgio de 10%
(elasticidade dos negcios), caso sejam transacionadas, o referido desconto no
ser considerado.
Para a perfeita aplicao deste mtodo, as caractersticas em que deve haver
semelhana, basicamente esto relacionadas com os seguintes aspectos:
Localizao
Tipo de Imvel
Dimenses
Padro Construtivo
Idade
Data da Oferta
76
Para
aplicao
do
Mtodo
Comparativo,
foi
adotado
processo
de
ROSS:
HEIDECKE
2
1 r x x
D = 1
+ 2
2 n n
D = A + (1 A) C
Eq. (13)
Eq. (14)
77
Onde:
D = depreciao
x = idade aparente
n = vida til (anos)
r = valor residual
A= Coeficiente de depreciao
Logo, para o clculo da depreciao fsica, utilizaremos a Tabela de Ross-Heidecke,
porque ajusta o estado de conservao do imvel com a idade em percentual de
vida til provvel, ou seja:
K=
X
N
Eq. (15)
Onde:
K = fator de depreciao
x = idade cronolgica
n = vida til estimada
Com a obteno do fator K por meio deste mtodo, o percentual da depreciao
fsica resulta na seguinte frmula:
100 K
D=
100
Eq. (16)
78
1,00
1,20
1,30
0,80
0,60
Planta baixa
0,85
1 e 2 andares
0,90
3 e 4 andares
0,95
5 e 6 andares
1,00
7 e 8 andares
1,10
1,15
79
Caracterstica do imvel:
80
Padro construtivo
1,90
= 0,95
2,00
Depreciao:
0,917
= 0,969
0,946
Eq(18)
Fator altura:
1,00
= 1,00
1,00
Eq(19)
Fator Panorama:
1,00
= 1,00
1,00
Eq(20)
Eq(17)
Valor do M2 homogeneizado
200.000,00
q1 =
0,90 0,95 0,969 1,00 1,00
97,00
Eq. (21)
81
Caracterstica do imvel:
Data: 07/2006
82
0,917
= 0,935
0,9810
Depreciao:
Eq(18)
Valor do M2 homogeneizado
200.000,00
q2 =
0,90 0,95 0,969 1,00 1,00
95,00
Eq. (21)
83
Caracterstica do imvel:
Data: 08/2004
Valor do M2 homogeneizado
180.000,00
q3 =
0,90 0,95 0,969 1,00 1,00
95,00
Eq. (21)
84
Caractersticas do imvel
Data: 05/2.004.
85
0,917
= 0,943
0,972
Depreciao:
Eq(18)
Valor de homogeneizao
q4
200.000,00
0,90 0,95 0,943 1,00 1,00
92,00
Eq.(21)
86
Caractersticas do imvel:
Data: 09/2004.
q5 = q 4
200.000,00
87
Valor de homogeneizao
q1 = R$ 1.708,23 /m2
q2 = R$ 1.683,00/m2
q3 = R$ 1.692,90 /m2
q4 = R$ 1.752,75/m2
q5 = R$ 1.834,66/m2
= R$
8671,54
5
Ma = R$ 1.734,30/ m2
+ 30% = R$ 2.254,60/m2
- 30% = R$ 1.214,01/m2
qmf = R$ 1.734,30/m2
qmf = R$ 1.734,00 / m2
julho de 2.006
Com o valor unitrio supra e, obedecendo aos critrios apontados, o valor do imvel,
pelo mtodo comparativo direto, resulta em:
88
ANLISE
O estudo de caso para avaliao de imveis urbanos foi efetuado pelo mtodo
comparativo direto, ou seja, a elaborao de pesquisa realizada de valores bsicos
do mercado imobilirio onde se tentou buscar dados de imveis localizados na
mesma regio, porm com caractersticas diferentes para estabelecer um
comparativo.
Nesta pesquisa no foram identificados os terrenos, topografia e formas, embora o
conjunto terreno/construo e terreno/benfeitoria devam se sobrepor s vantagens
do imvel.
Foram utilizadas cinco fontes de referencia todas localizadas na mesma regio, onde
as vias de acesso so as mesmas, porm com caractersticas de padro diferentes.
Assim sendo, foram aplicados fatores corretivos, como fator elasticidade que trata do
desconto mnimo de dez por cento, admitindo-se super estimativa valorizante em
funo da comercializao e localizao.
O que foi observado no estudo de caso que foi necessrio todo levantamento do
imvel a ser analisado, iniciando por um levantamento da Regio, documentao e
estado em que se encontrava o imvel, e o levantamento da planta genrica que
deveria ser utilizada na avaliao dos outros imveis.
O imvel avaliado sofreu uma desvalorizao em relao a rua, que sem sada, e
em declive, embora o apartamento esteja em boas condies e com benfeitorias.
Foi desvalorizante tambm os albergues que constam na Avenida Celso Garcia e
uma transversal a ela, Rua Ivai, a existncia destes albergues trazem para as
proximidades moradoras de rua, tornando relevante para a desvalorizao do
imvel.
89
Outro fator encontrado foram os imveis comerciais sendo que muitos esto
desocupados.
O fator panorama tambm contribuiu para a desvalorizao do imvel. Tendo em
vista a sacada ser de frente da quadra poliesportiva.
Embora o valor dos imveis comparados esteja bem acima do imvel avaliado, foi
levado em conta que o mercado procura estar ajustado realidade de preo, local,
buscando uma homogeneizao dedutiva.
Uma vaga na garagem um fator desfavorvel em relao ao outros imveis em
funo dos mesmos possurem uma ou mais garagem
O primeiro imvel, avaliado no valor de duzentos mil reais, fica localizado prximo ao
shopping, tornando-se favorvel a venda e valorizando o imvel . Houve uma
supervalorizao aplicada ao fator de homogeneizao, fator altura e fator
panorama.
O segundo imvel, cujo valor informado de duzentos mil reais, alto padro . A rea
til bem acima do imvel avaliado com idade cronolgica bem abaixo do estudado.
O terceiro imvel situa-se numa rua onde o comrcio ativo, e de bom padro alem
de possuir duas vagas na garagem e rea til de oitenta e oito metros quadrados
com idade cronolgica de dois anos, portanto um imvel novo e cuja vida til de
sessenta anos.
O quarto imvel situado na Rua Serra de Japi com duas vagas na garagem, com
quatro anos de construo e vida til de sessenta anos.
O quinto imvel, no mesmo edifcio do imvel anterior, porem o fator altura do
pavimento foram fatores valorizante. Pois o estado de conservao esta precrio
embora tenha os mesmos padres construtivos.
90
16 CONCLUSES
Em funo de todas as anlises efetuadas para avaliao de imveis urbanos,
chegou-se a um valor de cento e quarenta e cinco mil reais, valor que em uma
percia judicial estaria coerente em funo de todos os dados apresentados que
comprova a desvalorizao do imvel em estudo.
Sendo assim, o trabalho de percia necessrio para dar o justo valor ao bem em
analise. Identificao de toda a metodologia utilizada num trabalho avaliatrio que
permita concluses coerentes.
Buscando fatores quantos forem necessrios para eliminar dvidas que surjam nos
processos de desapropriao, garantias reais, arbitramento de alugueis e
regulamentao de sinistros em percias judiciais etc.
O laudo pericial deve ser claro, objetivo, fundamentado e conclusivo. Todos os
dados e elementos que o perito julgar importantes e que possam contribuir
efetivamente para o convencimento do juiz devem ser levantados.
Portanto, o parecer tcnico pericial, dentre outros, deve ser precedido de dados de
medies corretos e dentro das tcnicas de avaliao, da anlise do dos dados
como da anlise das medidas de proteo adotadas e sua eficincia. Com todos
esses dados, o perito ir fundamentar seu parecer.
O perito deve mencionar em que se baseou para a elaborao da prova pericial
(critrio qualitativo, quantitativo).
de suma importncia os quesitos formulados pelas partes. O perito deve estudlos cuidadosamente antes de realizar a prova pericial e procurar respond-los de
maneira objetiva e fundamentada.
91
92
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
93
NB-613/80
NB-899/84
NB-900/84
NBR 8976
94
95
APNDICE
96
Art. 421 - O juiz nomear o perito, fixando de imediato o prazo para a entrega do laudo.
(Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.3: Art. 145, Perito - Auxiliares da justia - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
1 - Incumbe s partes, dentro em 5 (cinco) dias, contados da intimao do despacho de
nomeao do perito:
I - indicar o assistente tcnico;
II - apresentar quesitos.
obs.dji.grau.4: Litisconsorte; Prova Pericial; Quesitos
2 - Quando a natureza do fato o permitir, a percia poder consistir apenas na inquirio
pelo juiz do perito e dos assistentes, por ocasio da audincia de instruo e julgamento a
respeito das coisas que houverem informalmente examinado ou avaliado. (Alterado pela L008.455-1992)
Art. 422 - O perito cumprir escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido,
independentemente de termo de compromisso. Os assistentes tcnicos so de confiana da
parte, no sujeitos a impedimento ou suspeio. (Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Art. 423 - O perito pode escusar-se (Art. 146), ou ser recusado por impedimento ou
suspeio (Art. 138, III); ao aceitar a escusa ou julgar procedente a impugnao, o juiz
nomear novo perito. (Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.1: Art. 138, III, Impedimentos e suspeio - Juiz - CPC; Art. 146 e Art. 146,
Pargrafo nico, Perito - Auxiliares da justia - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Art. 424 - O perito pode ser substitudo quando: (Alterado pela L-008.455-1992)
I - carecer de conhecimento tcnico ou cientfico;
II - sem motivo legtimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe foi assinado.
obs.dji.grau.3: Art. 35, Despesas e multas - Deveres das partes e procuradores - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Pargrafo nico - No caso previsto no inciso II, o juiz comunicar a ocorrncia corporao
profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito, fixada tendo em vista o valor
da causa e o possvel prejuzo decorrente do atraso no processo. (Alterado pela L-008.4551992)
Art. 425 - Podero as partes apresentar, durante a diligncia, quesitos suplementares. Da
juntada dos quesitos aos autos dar o escrivo cincia parte contrria.
obs.dji.grau.4: Percia; Prova Pericial; Quesitos
97
98
Art. 434 - Quando o exame tiver por objeto a autenticidade ou a falsidade de documento, ou
for de natureza mdico-legal, o perito ser escolhido, de preferncia, entre os tcnicos dos
estabelecimentos oficiais especializados. O juiz autorizar a remessa dos autos, bem como
do material sujeito a exame, ao diretor do estabelecimento. (Alterado pela L-008.952-1994)
obs.dji.grau.3: Art. 392, Argio de falsidade - Prova documental - CPC
obs.dji.grau.4: Documento; Exame; Perito
Pargrafo nico - Quando o exame tiver por objeto a autenticidade da letra e firma, o perito
poder requisitar, para efeito de comparao, documentos existentes em reparties
pblicas; na falta destes, poder requerer ao juiz que a pessoa, a quem se atribuir a autoria
do documento, lance em folha de papel, por cpia, ou sob ditado, dizeres diferentes, para fins
de comparao.
obs.dji.grau.4: Documento; Perito; Prova Pericial
Art. 435 - A parte, que desejar esclarecimento do perito e do assistente tcnico, requerer ao
juiz que mande intim-lo a comparecer audincia, formulando desde logo as perguntas, sob
forma de quesitos.
obs.dji.grau.2: Art. 452, I, Instruo e julgamento - Audincia - CPC
obs.dji.grau.4: Audincia; Audincia de instruo e julgamento; Prova Pericial; Provas;
Quesitos
Pargrafo nico - O perito e o assistente tcnico s estaro obrigados a prestar os
esclarecimentos a que se refere este artigo, quando intimados 5 (cinco) dias antes da
audincia.
obs.dji.grau.4: Audincia; Percia; Prova Pericial
Art. 436 - O juiz no est adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convico com
outros elementos ou fatos provados nos autos.
obs.dji.grau.4: Juiz; Prova Pericial; Quesitos
Art. 437 - O juiz poder determinar, de ofcio ou a requerimento da parte, a realizao de
nova percia, quando a matria no lhe parecer suficientemente esclarecida.
obs.dji.grau.3: Art. 439 e Art. 439, pargrafo nico, Prova Pericial - CPC
obs.dji.grau.4: Juiz; Prova Pericial; Quesitos
obs.dji.grau.5: Execuo - Avaliao - Repetio - Determinao ex officio
Art. 438 - A segunda percia tem por objeto os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira e
destina-se a corrigir eventual omisso ou inexatido dos resultados a que esta conduziu.
obs.dji.grau.4: Prova Pericial; Quesitos
Art. 439 - A segunda percia rege-se pelas disposies estabelecidas para a primeira.
99
100
c) o seu cnjuge ou qualquer parente seu, consangneo ou afim, em linha reta, ou em linha
colateral at o segundo grau, estiver postulando no processo;
d) tiver interesse, direto ou indireto, imediato ou mediato, por si ou qualquer de seus parentes,
consangneos ou afins, em linha reta ou em linha colateral at o segundo grau, no resultado
do trabalho pericial;
101
II - os lotes tero rea mnima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente
mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal determinar
maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou
edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos
rgos pblicos competentes;
III - ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias,
ferrovias e dutos, ser obrigatria a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze)
metros de cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica;
II - as curvas de nvel a distncia adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
102
II
103
III
104
105
3 Caso se constate, a qualquer tempo, que a certido da matrcula apresentada como atual
no tem mais correspondncia com os registros e averbaes cartorrias do tempo da sua
apresentao, alm das conseqncias penais cabveis, sero consideradas insubsistentes tanto as
diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovaes conseqentes. (Includo pela Lei n 9.785,
29.1.99)
CAPTULO
Do Projeto de Desmembramento
IV
106
VI
Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador dever submetlo ao Registro Imobilirio dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovao,
acompanhado dos seguintes documentos:
I - ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula, ressalvado o disposto nos 4 e 5;
(NR) (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
II - histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 (vinte) anos,
acompanhado dos respectivos comprovantes;
III - certides negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imvel;
b) de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 (dez) anos;
c) de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a Administrao Pblica;
IV - certides:
107
a) dos Cartrios de Protestos de Ttulos, em nome do loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
b) de aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
c) de nus reais relativos ao imvel;
d) de aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela
Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execuo das obras exigidas por legislao
municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao
dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da, aprovao de
um cronograma, com a durao mxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento
de garantia para a execuo das obras; (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
VI - exemplar do contrato-padro de promessa de venda, ou de cesso ou de promessa de
cesso, do qual constaro obrigatoriamente as indicaes previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declarao do cnjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
1 - Os perodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomaro por base a data do pedido
de registro do loteamento, devendo todas elas ser extradas em nome daqueles que, nos
mencionados perodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imvel.
2 - A existncia de protestos, de aes pessoais ou de aes penais, exceto as referentes a
crime contra o patrimnio e contra a administrao, no impedir o registro do loteamento se o
requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar os adquirentes dos
lotes. Se o oficial do registro de imveis julgar insuficiente a comprovao feita, suscitar a dvida
perante o juiz competente.
3 - A declarao a que se refere o inciso VII deste artigo no dispensar o consentimento do
declarante para os atos de alienao ou promessa de alienao de lotes, ou de direitos a eles
relativos, que venham a ser praticados pelo seu cnjuge.
4 O ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de parcelamento popular,
destinado as classes de menor renda, em imvel declarao de utilidade pblica, com processo de
desapropriao judicial em curso e imisso provisria na posse, desde que promovido pela Unio,
Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar
projetos de habitao. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
5 No caso de que trata o 4, o pedido de registro do parcelamento, alm dos documentos
mencionados nos incisos V e VI deste artigo, ser instrudo com cpias autnticas da deciso que
tenha concedido a imisso provisria na posse, do decreto de desapropriao, do comprovante de
sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criao e
de seus atos constitutivos. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 19 - Examinada a documentao e encontrada em ordem, o oficial do registro de imveis
encaminhar comunicao Prefeitura e far publicar, em resumo e com pequeno desenho de
localizao da rea, edital do pedido de registro em 3 (trs) dias consecutivos, podendo este ser
impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da ltima publicao.
1 - Findo o prazo sem impugnao, ser feito imediatamente o registro. Se houver
impugnao de terceiros, o oficial do registro de imveis intimar o requerente e a Prefeitura
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5
108
(cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestaes o processo ser
enviado ao juiz competente para deciso.
2 - Ouvido o Ministrio Pblico no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidir de plano ou aps
instruo sumria, devendo remeter ao interessado as vias ordinrias caso a matria exija maior
indagao.
3 - Nas capitais, a publicao do edital se far no Dirio Oficial do Estado e num dos jornais
de circulao diria. Nos demais Municpios, a publicao se far apenas num dos jornais locais, se
houver, ou, no havendo, em jornal da regio.
4 - O oficial do registro de imveis que efetuar o registro em desacordo com as exigncias
desta Lei ficar sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para
o registro, na poca em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartrio, sem prejuzo
das sanes penais e administrativas cabveis.
5 - Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicar, por certido, o seu registro
Prefeitura.
Art. 20 - O registro do loteamento ser feito, por extrato, no livro prprio.
Pargrafo nico. No Registro de Imveis far-se- o registro do loteamento, com uma indicao
para cada lote, a averbao das alteraes, a abertura de ruas e praas e as reas destinadas a
espaos livres ou a equipamentos urbanos.
Art. 21 - Quando a rea loteada estiver situada em mais de uma circunscrio imobiliria, o
registro ser requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da rea
loteada. Procedido o registro nessa circunscrio, o interessado requerer, sucessivamente, o
registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado
na anterior, at que o loteamento seja registrado em todas. Denegado o registro em qualquer das
circunscries, essa deciso ser comunicada, pelo oficial do registro de imveis, s demais para
efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hiptese prevista no 4 deste artigo.
1 - Nenhum lote poder situar-se em mais de uma circunscrio.
2 - defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscries,
pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infrao a esta
norma.
3 - Enquanto no procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se- o
loteamento como no registrado para os efeitos desta Lei.
4 - O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrio no determinar o
cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela no se estender
rea situada sob a competncia desta, e desde que o interessado requeira a manuteno do
registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovao prvia perante a
Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.
Art. 22 - Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domnio do Municpio as
vias e praas, os espaos, livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
Art. 23 - O registro do loteamento s poder ser cancelado:
I - por deciso judicial;
109
VII
110
1 - O contrato dever ser firmado em trs vias ou extrado em trs traslados, sendo um para
cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobilirio, aps o registro e anotaes devidas.
2 - Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, ser
obrigatrio o arquivamento da procurao no Registro Imobilirio.
3 Admite-se, nos parcelamentos populares, a cesso da posse em que estiverem
provisoriamente imitidas a Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios e suas entidades delegadas, o
que poder ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, carter
de escritura pblica, no se aplicando a disposio do inciso II do art. 134 do Cdigo Civil. (Includo
pela Lei n 9.785, 29.1.99)
4 A cesso da posse referida no 3, cumpridas as obrigaes do cessionrio, constitui
crdito contra o expropriante, de aceitao obrigatria em garantia de contratos de financiamentos
habitacionais. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
5 Com o registro da sentena que, em processo de desapropriao, fixar o valor da
indenizao, a posse referida no 3 converter-se- em propriedade e a sua cesso, em
compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigaes a cumprir ou estejam
elas cumpridas, circunstncia que, demonstradas ao Registro de Imveis, sero averbadas na
matrcula relativa ao lote. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
6 Os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de cesso valero como
ttulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de
quitao. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 27 - Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cesso no
cumprir a obrigao, o credor poder notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de
impugnao no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pr contrato,
passando as relaes entre as partes a serem regidas pelo contrato-padro.
1 - Para fins deste artigo, tero o mesmo valor de pr-contrato a promessa de cesso, a
proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a manifestao
da vontade das partes, a indicao do lote, o preo e modo de pagamento, e a promessa de
contratar.
2 - O registro de que trata este artigo no ser procedido se a parte que o requereu no
comprovar haver cumprido a sua prestao, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda no
exigvel.
3 - Havendo impugnao daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se- o
disposto nos artigos 639 e 640 do Cdigo de Processo Civil.
Art. 28 - Qualquer alterao ou cancelamento parcial do loteamento registrado depender de
acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alterao, bem como da aprovao
pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no
Registro de Imveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbao.
Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucesso
causa mortis, suceder o transmitente em todos os seus direitos e obrigaes, ficando obrigado a
respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cesso, em todas as suas
clusulas, sendo nula qualquer disposio em contrrio, ressalvado o direito do herdeiro ou legatrio
de renunciar herana ou ao legado.
111
112
VIII
113
2 - As importncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for
o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso no sejam integralmente
ressarcidas conforme o disposto no pargrafo anterior, sero exigidas na parte faltante do loteador,
aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
3 - No caso de o loteador no cumprir o estabelecido no pargrafo anterior, a Prefeitura
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poder receber as prestaes dos adquirentes, at
o valor devido.
4 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a
regularizao do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de
importncias despendidas, ou a despender, poder promover judicialmente os procedimentos
cautelares necessrios aos fins colimados.
5 A regularizao de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando
for o caso, no poder contrariar o disposto nos arts. 3 e 4 desta Lei, ressalvado o disposto no 1
desse ltimo. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 41 - Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo
Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depsito de todas as
prestaes do preo avenado, poder obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo
para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.
Art. 42 - Nas desapropriaes no sero considerados como loteados ou loteveis, para fins de
indenizao, os terrenos ainda no vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou
desmembramento no registrado.
Art. 43 - Ocorrendo a execuo de loteamento no aprovado, a destinao de reas pblicas
exigidas no inciso I do art. 4 desta Lei no se poder alterar sem prejuzo da aplicao das sanes
administrativas, civis e criminais previstas.
Pargrafo nico. Neste caso, o loteador ressarcir a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal
quando for o caso, em pecnia ou em rea equivalente, no dobro da diferena entre o total das reas
pblicas exigidas e as efetivamente destinadas. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 44 - O Municpio, o Distrito Federal e o Estado podero expropriar reas urbanas ou de
expanso urbana para reloteamento, demolio, reconstruo e incorporao, ressalvada a
preferncia dos expropriados para a aquisio de novas unidades.
Art. 45 - O loteador, ainda que j tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, so partes
legtimas para promover ao destinada a impedir construo em desacordo com restries legais ou
contratuais.
Art. 46 - O loteador no poder fundamentar qualquer ao ou defesa na presente Lei sem
apresentao dos registros e contratos a que ela se refere.
Art. 47 - Se o loteador integrar grupo econmico ou financeiro, qualquer pessoa fsica ou jurdica
desse grupo, beneficiria de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, ser
solidariamente responsvel pelos prejuzos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder
Pblico.
Art. 48 - O foro competente para os procedimentos judiciais previstos nesta Lei ser sempre o da
comarca da situao do lote.
114
Art. 49 - As intimaes e notificaes previstas nesta Lei devero ser feitas pessoalmente ao
intimado ou notificado, que assinar o comprovante do recebimento, e podero igualmente ser
promovidas por meio dos Cartrios de Registro de Ttulos e Documentos da comarca da situao do
imvel ou do domiclio de quem deva receb-las.
1 - Se o destinatrio se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for
desconhecido o seu paradeiro, o funcionrio incumbido da diligncia informar esta circunstncia ao
oficial competente que a certificar, sob sua responsabilidade.
2 - Certificada a ocorrncia dos fatos mencionados no pargrafo anterior, a intimao ou
notificao ser feita por edital na forma desta Lei, comeando o prazo a correr 10 (dez) dias aps a
ltima publicao.
CAPTULO
Disposies Penais
IX
115
Pena: Deteno, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqenta) vezes o maior
salrio mnimo vigente no Pas, sem prejuzo das sanes administrativas cabveis.
CAPTULO
Disposies Finais
Art. 53 - Todas as alteraes de uso do solo rural para fins urbanos dependero de prvia
audincia do Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria - INCRA, do rgo Metropolitano,
se houver, onde se localiza o Municpio, e da aprovao da Prefeitura Municipal, ou do Distrito
Federal quando for o caso, segundo as exigncias da legislao pertinente.
Art. 53-A. So considerados de interesse pblico os parcelamentos vinculados a planos ou
programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades
autorizadas por lei, em especial as regularizaes de parcelamentos e de assentamentos. (Includo
pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Pargrafo nico. s aes e intervenes de que trata este artigo no ser exigvel
documentao que no seja a mnima necessria e indispensvel aos registros no cartrio
competente, inclusive sob a forma de certides, vedadas as exigncias e as sanes pertinentes aos
particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realizao de obras e servios, ou que
visem prevenir questes de domnio de glebas, que se presumiro asseguradas pelo Poder Pblico
respectivo." (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 54 - Esta Lei entrar em vigor na data de sua publicao.
Art. 55 - Revogam-se as disposies em contrrio.
Braslia, 19 de dezembro de 1979; 158 da Independncia e 91 da Repblica.
JOO BAPTISTA DE OLIVEIRA FIGUEIREDO
Petrnio Portella
Mrio David Andreazza
Angelo Amaury Stbile
* Nota: Texto redigitado e sujeito a correes.
Este texto no substitui o publicado no D.O.U. de 20.12.1979
116
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119
Art . 18. As alteraes do projeto ou plano original s podero ser feitas pelo profissional que o
tenha elaborado.
Pargrafo nico. Estando impedido ou recusando-se o autor do projeto ou plano original a
prestar sua colaborao profissional, comprovada a solicitao, as alteraes ou modificaes dles
podero ser feitas por outro profissional habilitado, a quem caber a responsabilidade pelo projeto ou
plano modificado.
Art . 19. Quando a concepo geral que caracteriza um plano ou, projeto fr elaborada em
conjunto por profissionais legalmente habilitados, todos sero considerados co-autores do projeto,
com os direitos e deveres correspondentes.
Art . 20. Os profissionais ou organizaes de tcnicos especializados que colaborarem numa
parte do projeto, devero ser mencionados explicitamente como autores da parte que lhes tiver sido
confiada, tornando-se mister que todos os documentos, como plantas, desenhos, clculos, pareceres,
relatrios, anlises, normas, especificaes e outros documentos relativos ao projeto, sejam por les
assinados.
Pargrafo nico. A responsabilidade tcnica pela ampliao, prosseguimento ou concluso de
qualquer empreendimento de engenharia, arquitetura ou agronomia caber ao profissional ou
entidade registrada que aceitar sse encargo, sendo-lhe, tambm, atribuda a responsabilidade das
obras, devendo o Conselho Federal dotar resoluo quanto s responsabilidades das partes j
executadas ou concludas por outros profissionais.
Art . 21. Sempre que o autor do projeto convocar, para o desempenho do seu encargo, o
concurso de profissionais da organizao de profissionais, especializados e legalmente habilitados,
sero stes havidos como co-responsveis na parte que lhes diga respeito.
Art . 22. Ao autor do projeto ou a seus prepostos assegurado o direito de acompanhar a
execuo da obra, de modo a garantir a sua realizao de acrdo com as condies, especificaes
e demais pormenores tcnicos nle estabelecidos.
Pargrafo nico. Tero o direito assegurado neste artigo, ao autor do projeto, na parte que lhes
diga respeito, os profissionais especializados que participarem, como co-responsveis, na sua
elaborao.
Art . 23. Os Conselhos Regionais criaro registros de autoria de planos e projetos, para
salvaguarda dos direitos autorais dos profissionais que o desejarem.
TTULO II
Da fiscalizao do exerccio das profisses
CAPTULO I
Dos rgos fiscalizadores
Art . 24. A aplicao do que dispe esta lei, a verificao e fiscalizao do exerccio e atividades
das profisses nela reguladas sero exercidas por um Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia (CONFEA) e Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA),
organizados de forma a assegurarem unidade de ao.
Art . 25. Mantidos os j existentes, o Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
promover a instalao, nos Estados, Distrito Federal e Territrios Federais, dos Conselhos
120
Regionais necessrios execuo desta lei, podendo, a ao de qualquer dles, estender-se a mais
de um Estado.
1 A proposta de criao de novos Conselhos Regionais ser feita pela maioria das entidades
de classe e escolas ou faculdades com sede na nova Regio, cabendo aos Conselhos atingidos pela
iniciativa opinar e encaminhar a proposta aprovao do Conselho Federal.
2 Cada unidade da Federao s poder ficar na jurisdio de um Conselho Regional.
3 A sede dos Conselhos Regionais ser no Distrito Federal, em capital de Estado ou de
Territrio Federal.
Das penalidades
Art . 71. As penalidades aplicveis por infrao da presente lei so as seguintes, de acrdo com
a gravidade da falta:
a) advertncia reservada;
b) censura pblica;
c) multa;
d) suspenso temporria do exerccio profissional;
e) cancelamento definitivo do registro.
Pargrafo nico. As penalidades para cada grupo profissional sero impostas pelas respectivas
Cmaras Especializadas ou, na falta destas, pelos Conselhos Regionais.
Art . 72. As penas de advertncia reservada e de censura pblica so aplicveis aos
profissionais que deixarem de cumprir disposies do Cdigo de tica, tendo em vista a gravidade da
falta e os casos de reincidncia, a critrio das respectivas Cmaras Especializas.
Art . 73. As multas so estabelecidas em funo do maior salrio-mnimo vigente no Pas e tero
os seguintes valres, desprezadas as fraes de mil cruzeiros:
a) multas de um a trs dcimos do salro-mmino, aos infratores dos artigos 17 e 58 e das
disposies para as quais no haja indicao expressa de penalidade;
b) multas de trs a seis dcimos do salrio-mnimo s pessoas fsicas, por infrao da alnea " b
" do artigo 6, dos artigos 13, 14 e 55 ou do pargrafo nico do artigo 64;
c) multas de meio a um salrio-mnimo s pessoas jurdicas, por infrao dos artigos 13, 14,
59/60 e pargrafo nico do artigo 64;
d) multa de meio a um salrio-mnimo s pessoa fsicas por infrao das alneas " a ", " c " e " d "
do artigo 6;
e) multas de meio a trs salrios-mnimos s pessoas jurdicas, por infrao do artigo 6.
Pargrafo nico. As multas referidas neste artigo sero aplicadas em dbro nos casos de
reincidncia.
121
Art . 74. Nos casos de nova reincidncia das infraes previstas no artigo anterior, alneas "c",
"d" e " e" , ser imposta, a critrio das Cmaras Especializadas, suspenso temporria do exerccio
profissional, por prazos variveis de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos e, pelos Conselhos Regionais em
pleno, de 2 (dois) a 5 (cinco) anos.
Art . 75. O cancelamento do registro ser efetuado por m conduta pblica e escndalos
praticados pelo profissional ou sua condenao definitiva por crime considerado infamante.
Art . 76. As pessoas no habilitadas que exercerem as profisses reguladas nesta lei,
independentemente da multa estabelecida, esto sujeitas s penalidades previstas na Lei de
Contravenes Penais.
Art . 77. So competentes para lavrar autos de infrao das disposies a que se refere a
presente lei, os funcionrios designados para sse fim pelos Conselhos Regionais de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia nas respectivas Regies.
Art . 78. Das penalidades impostas pelas Cmaras especializadas, poder o interessado, dentro
do prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data da notificao, interpor recurso que ter efeito
suspensivo, para o Conselho Regional e, no mesmo prazo, dste para o Conselho Federal.
1 No se efetuando o pagamento das multas, amigvelmente, estas sero cobradas por via
executiva.
2 Os autros de infrao, depois de julgados definitivamente contra o infrator, constituem ttulos
de dvida lquida e certa.
Art . 79. O profissional punido por falta de registro no poder obter a carteira profissional, sem
antes efetuar o pagamento das multas em que houver incorrido.
TTULO V
Das disposies gerais
Art . 80. Os Conselhos Federal e Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, autarquias
dotadas de personalidade jurdica de direito pblico, constituem servio pblico federal, gozando os
seus bens, rendas e servios de imunidade tributria total (art. 31, inciso V, alnea a da Constituio
Federal) e franquia postal e telegrfica.
Art . 81. Nenhum profissional poder exercer funes eletivas em Conselhos por mais de dois
perodos sucessivos.
Art . 82. VETADO
Art . 84. O graduado por estabelecimento de ensino agrcola, ou industrial de grau mdio, oficial
ou reconhecido, cujo diploma ou certificado esteja registrado nas reparties competentes, s poder
exercer suas funes ou atividades aps registro nos Conselhos Regionais.
Pargrafo nico. As atribuies do graduado referido neste artigo sero regulamentadas pelo
Conselho Federal, tendo em vista seus currculos e graus de escolaridade.
Art . 85. As entidades que contratarem profissionais nos trmos da alnea " c " do artigo 2 so
obrigadas a manter, junto a les, um assistente brasileiro do ramo profissional respectivo.
TTULO VI
122
123
Em 1971 foi aprovado por lei o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (PDDI), dele decorrendo
a Lei de Zoneamento (Lei no 7805 complementada no ano seguinte pela Lei no 8001). Os usos do
solo foram classificados em classes com caractersticas pr-determinadas de aproveitamento e
ocupao, a serem permitidas nas 8 categorias de zonas de uso em que foi ento classificado o
territrio do Municpio. Alm das zonas delimitadas por permetros foram criados os corredores de
zoneamento, principalmente ao longo de vias com trnsito mais intenso que as tornava inadequadas
para o uso estritamente residencial.
As zonas mais densas e abertas aos usos comerciais e de servios seriam as servidas por transporte
pblico coletivo (nibus e metr) e as menos densas (predominantemente residenciais) foram
definidas junto s faixas pelas quais passavam as diretrizes dos sistemas de vias expressas e
arteriais a servirem a metrpole. Embora o sistema de vias expressas nunca tivesse sido implantado
conforme os planos elaborados na poca, o zoneamento estabelecido em funo do mesmo
permaneceu vigindo por vrias dcadas.
Novas leis foram aos poucos modificando a lei de 1972 nos aspectos referentes ao zoneamento,
aumentando o nmero de zonas prescritas pelo PDDI, reformulando os permetros e as
caractersticas das zonas e dos usos. A legislao referente s edificaes foi objeto de um novo
cdigo, aprovado posteriormente (Cdigo de Edificaes).
Convm observar que, paralelamente s leis municipais, continuaram surgindo leis oriundas de outros
nveis de governo (em princpio baseadas na distribuio de competncias estabelecida na
Constituio). Normas referentes a loteamentos foram aprovadas no nvel federal pela lei 6766/79. Os
projetos de loteamento, depois de aprovados pelos rgos pblicos teriam um prazo de 180 dias para
serem submetidos ao Registro Imobilirio, sob pena de caducidade da aprovao.
Somente seria admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas de expanso
urbana definidas pelo Municpio. Foram fixadas dimenses mnimas para os lotes urbanos rea de
125 m2 e frente de 5m, as quais, entretanto, poderiam ser ultrapassadas no caso de habitaes de
interesse social. Foi proibido parcelamento do solo em terrenos inadequados para edificao por
razes geolgicas, e tambm em terrenos alagadios, sujeitos a inundaes, aterrados com materiais
nocivos sade pblica, e tambm em locais com declividades iguais ou superiores a 30%, ou
situados em reas de preservao ecolgica ou onde a poluio criasse problemas sanitrios. O
aproveitamento desses terrenos foi condicionado a uma prvia correo de tais condies. As reas
pblicas, destinadas ao sistema de circulao, implantao de equipamentos pblicos e
comunitrios (destinados a educao, cultura, sade, lazer e similares), bem como a espaos livres
de uso pblico, passaram a ser proporcionais densidade de ocupao prevista, e a sua
percentagem em relao ao total da gleba no poderia ser inferior a 35%, salvo nos loteamentos
destinados ao uso industrial com lotes superiores a 15.000m2.
124
Posteriormente a lei 9785/99 introduziu diversas modificaes no texto original da lei 6766/79, dando
nfase s diretrizes a serem estabelecidas pelos Planos Diretores dos Municpios. Passou a ser
considerado lote s o terreno servido de infra-estrutura bsica (equipamentos urbanos de
escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sani trio e abastecimento de
gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar, e as vias de circulao, pavimentadas ou no)
atendendo aos ndices urbansticos definidos pelo Plano Diretor ou outra lei municipal para essa rea.
Para as reas de proteo aos mananciais na Regio Metropolitana de So Paulo, o Governo
Estadual criou uma legislao prpria para aprovao de usos do solo, a ser obedecida em
sobreposio legislao municipal. Para atender a aspectos especficos surgiram normas paralelas
(como normas de segurana contra incndios, e outras). Desta forma, os processos de aprovao
dos parcelamentos, dos usos e da ocupao do solo, e das edificaes a serem construdas, se
tornavam cada vez mais complexos e morosos, causando
empreendedores imobilirios como aos rgos pblicos incumbidos do controle da evoluo urbana.
Os arruamentos e loteamentos foram tambm objeto de uma nova lei municipal (Lei de Parcelamento
do Solo No 9413 / 1981), em parte vigente at hoje. Esta lei extinguiu, em funo do crescimento
alcanado pela cidade dentro do territrio do Municpio, a idia de zona de expanso urbana, at
ento adotada, e dividiu o territrio municipal apenas em zona urbana e zona rural. Nos loteamentos,
a rea destinada s ruas deve se restringir a 20% da rea do loteamento, os mnimos para as reas
verdes (15%) e para os equipamentos urbanos reas institucionais - (5%) completando o total de
40% estabelecido para as reas pblicas.
Vrias das disposies destas leis foram modificadas ultimamente. Entre os novos regulamentos,
muitos foram criados com base nas disposies estabelecidas pela Lei Federal nmero 10.257/2001,
denominada Estatuto da Cidade, contendo diretrizes e normas para a poltica do desenvolvimento
das funes sociais da cidade e da propriedade urbana.
Uma nova Lei Municipal de Zoneamento foi aprovada em 2004 em funo do novo Plano Diretor que
foi elaborado para a cidade (Lei 13885).
O territrio municipal foi dividido em duas Macro-Zonas: Macro-Zona de Proteo Ambiental e Macro Zona de Estruturao e Qualificao Urbana.
A primeira se subdivide em 7 classes de zonas de uso (Zona Mista de Proteo Ambiental ZMp,
Zona de Proteo e Desenvolvimento Sustentvel ZPDS, Zona de Lazer e Turismo ZLT, Zona
Exclusivamente Residencial de Proteo Ambiental ZERp, Zona Especial de Preservao ZEP,
Zona Centralidade Polar de Proteo Ambiental ZCPp, e Zona Centralidade Linear de Proteo
Ambiental ZCLp). Nessa macro-zona no permitido ultrapassar o potencial construtivo bsico, no
se aplicando para os imveis contidos na mesma a outorga onerosa ou a recepo de potencial
construtivo virtua .
A segunda Macro-zona de Estruturao e Qualificao Urbana - se subdivide em 8 classes bsicas
de zonas (Zonas Exclusivamente Residenciais, de densidade demogrfica baixa, mdia e alta ZER1, ZER-2 e ZER-3; Zona Predominantemente Industrial ZPI; Zonas Mistas, de densidade
demogrfica e construtiva baixa, mdia e alta ZM-1, ZM-2 e ZM-3, esta ltima subdividida ainda
125
em ZM-3a e ZM-3b; Zona Centralidade Polar ZCP, subdividida em ZCPa e ZCPb; Zona
Centralidade Linear ZCL, subdividida em ZCLa e ZCLb; Zonas Centralidade Linear lindeira ou
interna a ZER ZCLz, subdividida em ZCLz-I e ZCLz-II; Zona de Transio Linear da ZER, ZER
ZTLz, subdividida em ZER-ZTLz- I e ZER-ZTLz-2; e Zona de Ocupao Especial ZOE.
H, ainda, as Zonas Especiais - ZE, pores do territrio com diferentes caractersticas ou com
destinao especfica, possuindo normas prprias de uso e ocupao do solo e edilcias, situadas em
qualquer macro-zona do Municpio, compreendendo as seguintes classes: Zona Especial de
Preservao Ambiental ZEPAM; Zona Especial de Preservao Cultural ZEPAC; Zona Especial
de Produo Agrcola e de extrao mineral ZEPAG; Zona Especial de Interesse Social ZEIS;
Zona Especial de Preservao ZEP; e Zona de Ocupao Especial ZOE.
Ao todo, a lei atual tem 275 artigos, cuja compreenso no fcil para a populao em geral.
Observe-se que, em funo principalmente das enormes diferenas de renda entre as vrias classes
sociais, a maior parte da populao no tem condies de contratar profissionais especializados na
construo civil para implantar as edificaes. Na auto-construo, uma legislao complexa
dificilmente ser verificada e obedecida. Assim, a situao atual, com mais de 70% dos imveis
sendo considerados irregulares em relao legislao existente, tem poucas possibilidades de ser
revertida nas reas urbanas em expanso.
As construes irregulares da periferia e a adaptao a curto prazo de espaos atravs da construo
rpida de barracos, contrastam com os edifcios de escritrios ou apartamentos e residncias de luxo.
Mas constituem apenas as formas extremas de aproveitamento de recursos disponveis, de acordo
com as possibilidades monetrias e organizacionais dos usurios.
OS MERCADOS INFORMAIS
Populaes de baixa renda, para solucionar os seus problemas de moradia ocupam espaos criados
informalmente atravs de construes clandestinas em loteamentos novos; ou em prdios j
existentes, aproveitando edificaes obsoletas, de baixo valor no mercado, na forma de cortios; ou
nas favelas, em terrenos que no lhes pertencem.
Paralelamente aos mercados formais, legalme nte reconhecidos e documentados, surgem assim
mercados informais. Terrenos, particulares ou pblicos, e edificaes, deterioradas ou em ltimas
fases de construo, so invadidos e ocupados, e eventualmente repassados a terceiros mediante
pagamento de valores estipulados pelos ocupantes clandestinos que controlam os espaos. So
ignorados os impostos imobilirios e os correspondentes a repassagem de propriedade. Servios e
infra-estruturas deixam de ser pagas, reduzindo ainda mais os gastos com os imveis utilizados.
As construes clandestinas so executadas sem auxlio de profissionais especializados, sem
pagamento de taxas e impostos exigidos pelo governo, no obedecem a restries existentes em
normas legais. Isto tudo torna as construes mais baratas, mais prximas das possibilidades de
investimento das camadas populacionais de baixa renda, solucionando alguns dos problemas
enfrentados pela pobreza, mas criando situaes de risco, por vezes graves, para os prprios
moradores e para as suas vizinhanas. Tais formas de utilizao do solo urbano so resultado de
estruturaes
ou
re-estruturaes
scio-econmicas
que
refletem
graves
distores
no
126
desenvolvimento das naes. Porm criam problemas para as administraes pblicas, e para a
cidade como um todo, constituindo reas extensas, impondo, pela sua informalidade, novas
necessidades em termos de servios e controles, com riscos crescentes de desorganizao,
insegurana, aes ilegais, corrupo, impunidade e abusos de poder.
O CUB a sigla de custo unitrio bsico da construo, que reflete a variao mensal dos custos de
materiais e mo-de-obra, atravs de metodologia prpria estabelecida em norma brasileira editada
pela ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas.
A lei 4.591/64, que dispe sobre as incorporaes imobilirias, autorizou o ento BNH Banco
Nacional da Habitao a firmar um convnio com a ABNT, no sentido de ser elaborada uma norma
que estabelecesse critrios para definir, quantificar e precificar as unidades habitacionais.
No ano seguinte, 1965, surgiu a NB-140, norma que estabelecia os critrios para avaliao de custos
unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcio em condomnio, que
ditou os critrios de clculo do CUB.
partir de ento, cada Sindicato da Indstria da Construo Civil (SINDUSCON), em sua regio de
abrangncia, passou a calcular e divulgar este ndice, at o dia 5 de cada ms, como determina a
legislao em vigor.
Este custo originalmente contemplava apenas as unidades habitacionais, de 2 e 3 dormitrios,
divididos em projetos-padro de um, quatro, oito e doze pavimentos, denominados, respectivamente,
H1, H4, H8 e H12.
Quanto ao padro de acabamento, este se encontra dividido em baixo, normal e alto, assim, o ndice
referente ao projeto-padro H82N, que considerado por alguns como o CUB padro, indica que
trata-se de uma unidade habitacional com oito pavimentos, dois dormitrios e padro normal.
No ano de 2000 foi publicada pela ABNT a Emenda n 1 da NBR 12.721, que substituiu a primitiva
NB-140 em 1993, ampliando a abrangncia dos projetos-padro, que, alm das unidades
habitacionais j citadas, passou tambm a adotar as comerciais salas (CS), comerciais andares livres
(CL), galpo industrial (CG) e casa popular (CP1Q).
A metodologia de clculo do CUB parte dos projetos completos para cada tipo de edificao, onde
mensalmente os SINDUSCONs elaboram criteriosa pesquisa, cujos dados recebem tratamento
estatstico atravs de programa especfico, desenvolvido com base na NBR 12.721 da ABNT, sendo
ento publicado no ms corrente o CUB do ms anterior.
Cabe apenas uma ressalva quanto aos valores apurados, que representam um custo parcial da obra,
haja vista no estarem includos encargos adicionais de uma obra, tais como elevadores, fundaes
especiais, instalaes prediais, honorrios, dentre outros.
Planejamento imobilirio e em qualquer outra atividade relacionada ao mercado imobilirio e De todo
o exposto, fica claro a importncia deste ndice como o parmetro mais confivel para determinao
dos custos da construo, apresentando um largo campo de aplicaes, seja na elaborao de
oramento, engenharia de avaliaes, planejamento na construo civil.