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ENCOL - Arquitetura Empresarial
ENCOL - Arquitetura Empresarial
D , P R O
Empresarial
Dlreton a d s
'
Produto
DICE
APRESENTAO
Projetos Descoordenados
.6
.7
9
10
. . . . . .
. . . . . . . . . .
12
10
.13
. . . . . . .
13
Garagens
;
14
Fachadas .
. .
19
Circulaes
25
. .
27
29
V PRTICA DA ENCOL
v-T-
.30
Introduo
30
O Conceito de Parceria
31
A Escolha do Arquiteto
32
. . . . . . . . .
32
A Contratao Simultnea
Crnograms: s Projetos ho Tempo C e r t ^ i
. . . . . . . . . .
33
O C o n c e i t o de Faixa de F^ercado
34
37
. . . 39
40
43
45
Repetio de Projetos
. . . . 50
ANEXO I - Briefing
i
. . . . .
. . . . . . . . .
...
. v . . .61
. . . . .
i
ANEXO II - Informaes para o Comit de Projetos
. . 52
.63
.64
. . .
. .65
A Prtica d n
Bruprc'js'j
e a densidade de engenheiros nos postos de direo das empresas que compe o setor
ae construo habitacional;
* a natureza do segmento de mercado de origem e/ou atuao da empresa.
c
i
o
e, por consequncia, a empresa, de forma
a facilitar e otimizar a vendai
i
CorTi rejerjicia ao segum^^ item, a natureza do segmento de mercado de_origem^e/pu^
^tuao da empresa - obra por mprrtda, por admirilstr u pfpria - define^a
P a direo da organizao.
5
- "
A F'fiii,a cjj:>
Etnpn
| Natureza do Trabalho
Engenheiro
obra d s edifcio
residencial
Arquiteto
projeto de arquitetura de
edifcio residencial
Comprador
Raciocnio Empresarial
custo
prazo
qualidade de execuo
esttica
conforto ambiental
funcionalidade
esttica
custo
funcionalidade
conforto ambienta!
facilidade e execuo
durabilidade
conceito de esttica x
forma
integrao ao entorno
adequao ao pblico
alvo
menor preo
prazo de entrega
Quadro ^
j.
A hrtica
das
Empr:
j?ara facilitar ainda mais o entendimento, vamos considerar um caso prtico: a especificao
os materiais que compem a fachada de um empreendimento de padro mdio. Quando
arquiteto escolhe os materiais, normalmente adota a postura tcnica, ou seja, tende para
[jma preocupao forte com a esttica e apenas razovel com os custos dos materiais
^xemplo: pastilhas, vidros, esquadrias). Entretanto, o raciocnio que contempla a postura
Empresarial exige a considerao de um leque de variveis bem maior.
Dessa m a n e i r a , o processo decisrio torna-se mais completo e preciso. Paraesta postura,
ser levadas em conta as seguintes variveis:
peveriam
Cronogramas
em Desarmonia
A dinmica do mercado imobilirio, aliada
tecnologia de construo existente, faz com
que
ao
incio
das
obras,
o
engenheiro-administrador no conte com o
projeto completo sua disposio, mas
tenha plena condies de realizar o seu
trabalho. Este fator, que representa uma
grande vantagem em termos de otimizao
do custo do empreendimento, deve ser,
entretanto, muito bem administrado, para
que produza os benefcios esperados.
A realidade atual registra uma desarmonia
entre o c r o n o g r a m a de p r o j e t o s , o
cronograma de execuo da obra e o
cronograma de faturamento dos projetistas.
A Prtica cus
Empre
Temos vrios fornecedores conhecidos: Deca, Ideal Standard, Celite, Cidamar, Logasa,
entre outros. Vamos considerar apenas as alternativas da Deca, conforme o quadro:
*
Quadro 2
Atravs de clculos simples, conclumos que o nmero de combinaes, apenas da marca
Deca, chega a 675. incluindo as alternativas das outras marcas, o nmero alcana 3.375.
Se efetuarmos clculos utilizando outros grupos de materiais, vamos nos surpreender
novamente.
G -excesso de opes, alm de gerar problemas com a produtividade e os custos, desafia
os mais eficazes controles de qualidade disponveis. E praticamente impossvel manter
controle de qualidade sobre uma gama to grande de materiais.
Nos pases desenvolvidos, como Frana, Canad, Estados Unidos, o prprio governo
encarregou-se de estabelecer as linhas-mestras de padronizao a serem seguidas pelas
indstrias fornecedoras de materiais de construo. O caso do Japo curioso. L, logo
aps a guerra (1950), a comunidade cientfica reuniu-se, por iniciativa prpria, para definir
os padres que seriam propostos ao governo. Portanto, nesses pases, os arquitetos e
engenheiros trabalham com um alto nvel de padronizao que se origina ora via indstria,
ora via governo.
x
A Prlicn
(im
Empresa-
Sntese
Pode-se sintetizar a atual prtica de projetar pelas seguintes caractersticas:
1 - Os projetistas trabalham num nvel de integrao
abaixo do necessrio e suficiente, o que resulta em
projetos com muitos problemas de interao, que vo
refletir negativamente no custo, prazo, qualidade e
imagem da empresa junto ao ciiente;
O Cuxo
cus ucisus
Arq.MV' J;U
Arquitetnicas
As reas de fachada;
G Cull;
ar
bmr.UL-:
/rquii'jlnicnz
S^ragens^j
MmpoMncia do automvel na sociedade notria, representando quase que uma
lenso mecnica dos nossos corpos. medida que cresce o nmero oe carros que
c u i a m nas cidades, diminui a oierta de vagas pblicas, aumentando assim a importncia
i q a r a g e m privativa. A garagem privativa de um edifcio deve ser estudada com cautela,
jis eia incide de maneira muito representativa no custo da construo. Muitas vezes, as
ir aqenstornam-se unrlatordecisivo para a viabilizao comercia^ae um empreendimento.
; variveis que alteram os custos das garagens so as seguintes:
E
inclinao do terreno;
nvel d'gua;
tamanho do terreno;
Inclinao do Terreno
inclinao do terreno pode ou no favorecer o movimento de terra:
5 figura a seguir, a inclinao favorvel
}ssibilita compensao significativa
ure cortes e aterros.
Arquiivt.'uc:
terreno no rochoso
normal
alto
Quadro S
muito alto
Custo
Tipo de Terreno
Nvel D'gua
T i p o de Terreno -
Custo
normal
alto
muito alto
independncia
Arquitetnicas
Figura 4
i amanho do Terreno
srrtanho do terreno deve ser cuidadosamente analisado pela empresa de construo
nacional e pelo projetista, pois pode haver casos em que o empreendimento se
'' ^bilize devido a esse fator ou casos em que vantajosa a compra do terreno vizinho ao
' - n o j adquirido.
~ic :&mente podemos observar:
re.nos pequenos: apresentam como caracterstica alta densidade de construo e de
- necessrias. A soluo construir um nmero maior de pavimentos de garagens,
^-es ou em subsolos, resultando em custos mais elevados, pela maior incidncia de
- a o e rampas. (Figura 5).
O Custo
juraS
das vois:.
A'qmic'.;,;:.
Fiaura 6
: 2 gaem no subsolo:
Vimeiro subsolo ^rcximaciamente 60% do custo do tipo;
eoundo subsolo proximadamente 80% do custo do tipo;
areeiro
subsolo - 120% do custo do tipo.
Droximaaamente
Fiaura 8
Fiaura 9
AjquitctriicB
rj
Garagens
Concluso
^reas de fachadas
0 custo das fachadas definido por dois fatores principais:
a forma do edifcio;
o tipo dos materiais escolhidos para a sua composio (esquadrias, vidros,
revestimentos e demais elementos).
Ds arquitetos, de uma maneira geral, possuem um razovel domnio sobre a definio do
pipo dos materiais. No entanto, a importncia da forma na definio dos custos geralmente
ponhecida de modo bastante superficial. O quase desconhecimento desse fato leva os
pfquitetos a se preocuparem apenas com a especificao dos materiais, com grande
jdestaque para os revestimentos.
[Existem casos, e no so raros, em que essa definio se d na oportunidade da compra
Ps materiais, com a obra em fase adiantada de execuo. A bem da verdade, esse custo
pomea a ser definido, de maneira marcante, nos primeiros "traos" do estudo preliminar,
portanto, torna-se essencial que os arquitetos passem a se preocupar com o assunto que
p e expe a seguir e mesmo a domin-lo.
ii-J.i>n
Figura
Volume ;y-.
: Superfcie Total
Percentual de
Acrscimo em Relao
Esfera
Esfera
raio = 15,3m
15.000
2.491 m 2
1.00
Cilindro
raio = h = 16,8m
15.000
3.554m 2
1.21
Cubo
lado 24,7m
15.000
3.650m 2
1.24
Prisma
Art-1 com base
quadrada 17,3x17,3me
h = 50rn
15.000
4.0S0m2
* Prisma
Art-1 base 10x30m e
h = 50m
15.000
--
4.050m 2
1.38
//
1.56
]/
de:
= ndice de compacidade;
= permetro de um crculo de rea igual do pavimento-tjp 0;
= permetro das paredes externas, em planta, do pavirr(?ntotipo.
ranae importncia do ndice de compacidade a-sua inq^ao como fator de custo. O
to de construo inversamente proporcional ao4ndict d e compacidade.
mando Ap superfcie do pavimento tipo, podemos rrr,ejar a equao do ndice de
opacidade como se segue:
O Custo
das uoisi.:.
/,>quiiolni
Em outras palavras, o ndice de compacidade nos mostra o quanto estamos nos afastando
da relao vlida para o crculo, cujo ndice de compacidade igual a 100%.
No quadro abaixo, alguns ndices de compacidade para uma mesma rea de
pavimento-tipo:
Quadro 6
O Cu'Au dui
ccisoas
Arquit'j'.rticus
adro 7
sse quadro, podemos tirar as seguintes relaes, por padro.
xf : : /.V
Arquiutnics
J sabemos que as paredes externas custam mais e que o desenho delas define a forma
do edifcio. O ndice de compacidade indica o quanto esse desenho se afasta da forma
mais econmica, no que se refere diretamente ao custo das paredes externas. Entretanto,
medida que o ndice de compacidade decresce, outros aspectos normalmente so
afetados, o que vem contribuir para o aumento global do custo. A seguir, so citados alguns
aspectos:
x
Essas tendncias podem ser detectadas por meio dos seguintes ndices:
de densidade de paredes;
de esbeltez.
Densidade de paredes a diviso da rea das paredes apoiadas sobre uma laje-tipo pela
rea desta laje. Densidades excessivas so provocadas por recortes exagerados na
fachada e/ou internamente unidade, as quais podem resultar em desalinhamento de
paredes. ParedjSSjToj^nM
pesadas, quejjbraam o projstista
a adotar solues que provocam:
o existncia de lajes com vos grandes, muito acima dos vos econmicos;
e desbalanceamento da estrutura, com grandes lajes ao lado de lajes muito pequenas;
espessura mdia do concreto muito acima dos valores econmicos;
- n s i d a d e s de
E s q u e m a d e edifcios e m fila
c o m circulao verticaJ centralizada
e corredor interno de distribuio horizontal.
distribuir a circulao
vertical ao longo do edifcio.
Consequncia: reduz-se a
extenso dos corredores, mas
aumenta-se o nmero de
escadas e elevadores.
Fioura 11
Utilizando uma explicao simplificada, podemos dizer que a obra bruta composta de
tudo aquilo que~cTciienteno v e a obra fina de tudozaquilo que o cliente v
Quando restringimos o raciocnio apenas fase de concepo, verificamos que, na obra
^aigicilf[r^
para maior quanto para menor,
e
i cornparada corTips servios_gerais. infraestrutura e obra bruta. Essa flexibilidade, se no
trabalhada corretamente, torna-se um risco de custo bastante significativo e que pode ser
melhor avaliado quando estratificamos o oramento segundo planos horizontais e verticais
edifcio. Ver quadro 8, a seguir:
Quadro B
Anaiisando-se o quadro 8, conclui-se que os planos horizontais apresentam pouca
flexibilidade econmica em relao ao custo dos materiais de acabamento. Observamos
que dqsjO% de seupeso, 82% esto comprometidos com a parte horizontal~d^eMnrtufa
resistere (lajes, vigas e bocos d f und ao), contrapiso e cobertura.
J cs planos verticais retratam uma situao de maior flexibilidade econmica para
adequao da especificao dos materiais de acabamentq;_Destacamos que, do total dos
elejinentos verticais, os acabamgntos_vgrticais (portas, ferragens, pintura, azulejos,
cei^rT^r^s l Jou^s,jevg^imento fachada e outros)^ somados, s esauadrias externas e
internas, repres^ntam^761. Logo, G
nossa ateno
quando estamos elabprando a especificao de uma obra.
Lcnamar a ateno para alguns ambientes, entre eles: varandas, banheiros, cozinha,
jeservio, etc, que so "habitar natural dos viles do custo no varejo. A^ reas
Lias por esses ambientes revestidos nas paredes e pisos com produtos cermicos
m e l h a d o s , denominamos de reas frias. Nessas reas esto presentes as louas,
jr^ancas, banheiras, etc, que, juntam entecom o revestimento cermico, tornamo
metro q u ^ ^ ^ d e b f a l l n i r c ^
150% maiorque o
r ^ a d r a d c T d a ^ r a t i n a dalPoj^Treas, chamadas oe quentes.
7
\ Sntese
Sr deve ser o denominador comum no julgamento dos benefcios gerados nos
por todos os aspectos e enfoques das decises arquitetnicas: esttica,
.ildade, durabilidade, conforto ambiental, forma e tcnicas construtivas.
.
fc
o aspecto custo nas decises arquitetnicas tem sido relegado a segundo plano
stormao acadmica dos arquitetos e ao baixo nvel de exigncia das empresas
S m no mercado em relao ao assunto.
ses arquitetnicas podem ser divididas em:
=ro-de cises: que tratam dos estudos de massa, na fase de estudo preliminar;
I
I
A Prtica da Ene o!
introduo
O objetivo da Encol a maximizao dos resultados, atendendo satisfao dos clientes
e assegurando a manuteno e o desenvolvimento dos recursos humanos.
O principal meio para atingir esse objetivo a viabilizao dos empreendimentos. Essa
viabilizao passa necessariamente pela postura das pessoas envolvidas no processo de
concepo, produo e venda dos empreendimentos. Contribuir para a viabilizao
admitir a postura de renunciar a determinados valores pessoais que influenciam as
decises, em favor dos valores da empresa e do cliente, procurando utilizar a maneira
holstica de pensar, que prioriza a viso do todo.
Assim, estaremos buscando o maior diferencial possvel entre a ponta da receita e a ponta
das despesas, com um padro de qualidade que atenda s exigncias do cliente. No que
se refere s receitas, no custa lembrar que estaremos sempre limitados pelo mercado, a
despeito do nosso poder de induo atravs das estratgias de marketing disponveis.
A flexibilidade de manobra concentra-se no campo das despesas. principalmente na
administrao dos custos de obra que a empresa pode se diferenciar atravs da sua
capacitao e competncia. Como j sabemos que grande parte desses custos origina-se
dos "traos" do arquiteto, deduz-se da ser da maior importncia a prtica de projetar,
buscando-se situar o projeto dentro de parmetros adequados de custo e qualidade.
A prtica da Encol de projetar e especificar visa a aproveitar melhor tticas jque vm sendo
adotadas pelas reas tecnolgica e industrial, tais como:
* a i nleaxao. vertical, atravs do processo de industrializao d o Grupo, g ue produz
hojg esquadrias, compensados, peiliiads de madeira (pisos, marcos, alizares,
^__jodaps]_eJintas;
c
D Conceito de Parceria
i Encol, por trs razes principais, sempre contratou escritrios externos para desenvolver
s projetos de arquitetura, estrutura e instalaes, a saber:
evitar a monotonia:
um escritrio prprio tende a gerar projetos com caractersticas muito semelhantes,
alm de.,_por questes de hierarquia, o arquiteto da prpria empresa ter reduzida_ua
jora_de_argumentao;
evitar o "inchao* na estrutura administrativa:
no seria recomendvel manter uma estrutura de projetos - necessariamente robusta
- face histrica inconstncia do mercado;
manter a velocidade de elaborao dos projetos compatvel com a demanda:
as oscilaes do mercado no permitem -que a estrutura interna tenha suficiente
flexibilidade para atender a abruptos aumentos da demanda de projetos, isto
comprometeria a velocidade de elaborao.
-nte dessa realidade, a Encol decidiu investir nas "parcerias11 com arquitetos, calculistas
instaladores. A parceria consiste em trabalhar com profissionais de reconhecida
apetncia, que se disponham a projetar com-base nas diretrizes da empresa,
'idamente negociadas. Em contrapartida, a empresa procurar compreender e respeitar
, :2
o individual.de cada projetista quanto criatividade e processo de trabalho de seu
-ritrio. - -
ku
r 'T.a forma prtica, podemos sintetizar que a parceria se d na sua plenitude quando
I :ntsresses de parte a parte so conciliados. -
Quadro 9
A Escolha do Arquiteto
Todo profissional tem preferncia por determinadas tarefas. Os arquitetos no fogem
regra. Da mesma forma que os mdicos se direcionam para reas de maior identificao
com sua vocao, os arquitetos voltam-se, preferencialmente para um determinado tipo de
projeto, muitas vezes tornando-se especialistas. Uns gostam de projetar casas, outros,
prdios comerciais, outros, prdios residenciais. claro que a dedicao e o compromisso
com a perfeio so muito mais fortes quando as pessoas tm vocao e gostam daquilo
que esto fazendo.
A escolha errada constitui um risco que pode ser refletido nos inaicaaores de resultado.
Portanto, necessrio que exista por parte da empresa a preocupao em contratar o
profissional certo. Por outro lado, convm que o projetista faa uma avaliao realstica de
suas prprias potencialidades, a fim de evitar desenvolver projetos que no se coadunem
com a sua vocao.
A Contratao Simultnea
Logo aps escolhido e contratado o arquiteto - com vocao para o programa escolhido
para o empreendimento - devem ser contratados os demais projetistas (estrutura,
instalaes e outros). Lembramos que estamos montando uma equipe que vai interagir
durante um bom perodo de tempo. Portanto, a qualidade final dos projetos reflete no s
a competncia especfica de cada projetista, mas principalmente a interao facilitada pelo
nvel de relacionamento entre eles. Quanto melhor este nvel, melhor a produtividade e a
possibiiidade de realizao profissional.
A quase simultaneidade na contratao dos projetistas de arquitetura, estrutura, instalaes
ejoutros vai peniylir_gue_as definies e decises de projeto sejam tomadas em conjunto^
de forma harmnica e integrada. Nasce da o que a empresa est c h a m a n d o de "Projeto
Haura 12
COMENTRIO:
Numa situao como a da figura 12, h vrias alternativas para o desenvolvimento da
estrutura (principal determinante da trajetria da obra). Destacamos duas:
AJternativa 2
Alternativa 1
fundaes e estrutura da torre A
periferias C, D e E
periferias C e E
periferia D
Area da unidade - a rea que o cliente efetivamente compra. Inclui, alm da rea interna
da_ju3iriade. as vagas de garagem e eventuais escaninhos e/ou
jd&gsitqs.
"
Programa - entende-se por programa a composio das caractersticas essenciais do
empreendimento, que diferenciam, de maneira marcante, um empreendimento
de outro na linguagem do mercado. No programa so expressos o nmero de
quartos (Q), surtes (s), dependncias de empregada (d), se h ou no varandas
(v), vagas de garagens (g), nmero de unidades por andar e nmero de
pavimentos. Assim, 4Q2sdv2g/02-20 exprime um apartamento de quatro
quartos, sendo duas sutes, com dependncias completas de empregada,
varanda, duas vagas de garagem/dois apartamentos por andar-20 pavimentos.
'-mpreendimento),
fico 2
sralmente, as faixas AA, A, C e D tm seus limites bem definidos. As dvidas surgem nos
jpreendimentos FM B. em que a variao do programa, de preos de venda e de
-pecificaes mais extensa. Acresa-se o fato de que a majoria de nossos
preendimntos situa-se na faixa.B. A soluo foi dividr lalxa B em trs 'sub-fatxas8^ .
^m
/\A
?es Especficas:
Quadro 10
Por aproximao,pode-se enquadrar cada novo empreendimento em sua devida FM, com
razovel segurana, j que todos os fatores esto contemplados.
E
Concluso:
Cada regional poder estabelecer um quadro de faixas de valores de preos de vend2,
reas e programas, visando a auxiliar na definio da FM de seus empreendimentos, como
mostrado a seguir:
Quadro 11
:ada novo empreendimento seria enquadrado nessas faixas, resuttando dai a sua FM.
A Prtica
da
Encol
|concepo
Sondagem
E importante que sejam conhecidos pelo projetista os relatrios de sondagem, que vo
auxiliar de maneira decisiva na soluo das garagens, alm de permitir a deciso de
concentrar ou no uma carga maior por bloco de fundao.
Levantamento Planiaitimtrico
imprescindvel que o projeto seja desenvolvido com base em um levantamento
planiaitimtrico confivel, que deve ser detalhado e conter as seguintes caractersticas:
legendas padronizadas;
curvas de nvel;
norte magntico.
escala 1/200;
O projetista deve visitar o local da obra logo que esteja de posse do contrato do projeto.
Uma vez que as entradas completas ^stejam com o arquiteto parceiro, haver reais
condies de serem gerados os estudos preliminares: de arquitetura, estrutura e
instalaes.
~
_ :.
produto
A hrUcu
/ ,rji
Funcionamento
A nova postura - tratar os projetos de forma harmnica e coordenada - tende a gerar estudos
preliminares de projetos tambm harmnicos e coordenados. Quando concluda a proposta
de estudo preliminar, resultado da interao das idias da equipe de projetistas- Arquiteto,
Calculista e Instalador - e analisada peia rea de produto da regional (COMPE 1 e COMPE
2), eia deve ser encaminhada ao COfvlPE-ftz, constando da seguinte documentao:
E
Arquitetura:
e planta baixa humanizada do apartamento-tipo - escala 1:50;
planta baixa do pavimento tipo - escala 1:100;
planta baixa da garagem - escala 1:100;
e planta baixa do pavimento de uso comum - escala 1:100;
planta de situao - escala 1:200;
corte esquemtico - escala 1:100 ou 1:50;
perspectiva (mostrando especificao de materiais de acabamento);
planilhas "Briefing", "informaes para o Comit de Projetos (ICP)" e "Fachada (Custo
e Cor)", (ver anexos II e III);
e Especificao bsica.
Estrutura (pr-lanamento):- Planta de forma do pavimento tipo - escala 1:50; Planta de um dos nveis do embasamento - escala 1:50;
^Preencher ndices estruturais da ficha
Infraestrutura:
e Responder ao questionrio da ficha "ICP";
Laudo de sondagem.
Instalaes:
o Preencher Briefing;
c Plantas do tipo, PUC e sub-so!o com lanamento das intalaes (pontos) - escala 1:50;
c Mostrar solues dadas com relao a e s p a o s : reservatrios subterrneos, colunas,
prumadas, medidores.
Gerai:
e Estudo de viabilidade para compra do terreno(antigo estudo para compra do terreno),
c Soluo de elevadores.
j Poltica prpria de padronizar traz no seu bojo trs principais vantagens: qualidade,
j -duo de custos e produtividade.
A Pratica
oa
Grfico 3
Para que a poltica de padronizao tenha xito, convm compreender os materiais
conforme sua natureza. Dividimos os materiais de acabamento em dois grupos: os materiais
naturais e os ditos industrEJizados. ^ i - i T '
Materiais naturais so aauelesujos componentes foram extrados de florestas e jazidas e
cujo beneficiamento manteve-as caractersticas naturais do material, como cor, textura,
dureza, brilho. Ex.: granito, mrmore, pedras decorativas, madeira. Como os mtodos de
transformao so simples e exigem pouco Investimento inicial; o mercado f o r n e c e d o r - d o s
Encol
1 Ga
_t
"
_____
....
rea Privativa:
Fiaura 13
Quadro 12
r e a Equivalente:
c C o n c e i t o de Equivalncia: duas grandezas so equivalntes quando possvel
e s t a b e l e c e r um denominador comum entre elas, permitindo operaes e
comparaes. Por exemplo, para somar fraes com denominadores diferentes,
precisamos, antes, estabelecer um denominador comum que as torne equivalentes e,
por conseguinte, nos permita proceder s operaes aritmticas. No caso das reas
de um empreendimento, no podemos somar simplesmente reas de pavimento tipo,
de PUC, de garagem, sem antes estabelecer para elas um denominador comum.
Nesse caso, o denominador comum eleito foi o custo de construo. Como o custo
do pavimento tipo o mais representativo dentro de um empreendimento padro, ele
TTtmd" como base e~ssim todos^os d i m i l s ^ v m e n t s podem ser referidos a
, jleT ~
"
'
'
A seguir vamos exemplificar de forma prtica como determinar a rea equivalente a
partir d o custo das reas reais de um empreendimento.
A figura a seguir mostra um empreendimento tpico, ressaltando suas caractersticas
bsicas.
Pavimento
; (1'>real
Area
(2)
Custo
,
(3)
Area Equiv.
(4)
Coef.
1 sub-solo
800
14.400
480
0.60
2 o sub-solo
800
19.200
640
0.B0
pilotis echado
200
3.600
120
0.60
pilotis aberto
200
3.600
120
0.60
1 tipo
400
12.000
400
1.00
2 o tipo
400
1ZOOO
400
1.00
3 o tipo
400
12.000
400
1.00
4 o tipo
400
12.000
400
1.00
5 o tipo
400
12.000
400
1.00
6 o tipo
400
12.000
400
1.00
7 o tipo
400
12.000
400
1.00
8 tipo
400
12.000
400
1.00
cobertura fechada
privativa
200
6.000
200
1.00
cobertura aberta
200
1.800
60
0.30
caixa d'gua
30
630
21
0.70
casa de mq.
40
840
28
0.70
5570
146.070
4.869
Total
Quadro 13
Para calcular a rea equivalente de uma obra, devem-se percorrer os seguintes passos:
1 - calcular a rea real de cada pavimento (coluna 1);
2 - orar todos os pavimento da obra (coluna 2).
Para o exemplo do quadro 13, consideramos calculados os custos e as reas reais (1a e
2a c o j u n a s ) ^ " 5 : ^ ^
..
Logo, 60 m
Quadro-sntese
Tipo de rea
Finaiic ade
Parmetro de
anlise
Natureza
de domnio pleno do
proprietrio do imvel
privativa
equivalente
quantificar a remurao do
trabalho dos projetistas
real
custo de obra
custo de
projetos
Quadro 14
Repetio de Projetos
Como j vimos, os terrenos condicionaram o mercado a elaborar um projeto exclusivo para
cada empreendimento. Alm disso, no se procura adequar aos terrenos os projetos
existentes, ou mesmo optar, quando possvel, por terrenos que sejam ideais para o
aproveitamento dos referidos projetos. Acreditamos que essa situao perdure por dois
motivos principais: o primeiro, devido presso da rea de marketing, que v na inovao
um fim e o segundo, peia presso dos projetistas que, na sua maioria, relutam em aceitar
o que foi concebido por terceiros ou receiam perder seu mercado de trabalho. Ambas as
preocupaes, tanto do pessoal de marketing quanto dos projetistas so vlidas e
compreensveis. Entretanto, esses fatores devem estar a servio da produtividade do capital
de giro da empresa.
Imaginemos que os terrenos fossem todos iguais e os clientes se contentassem com
projetos absolutamente iguais na forma e no visual. Nesse caso, a empresa poderia elaborar
apenas um projeto repeti-lo indefinidamente. As consequncias positivas seriam duas: a
primeira,-ma-poptatias receitas, com a antecipao de entradas, proporcionada pela
velocidade tios' lanamentos e a segunda, na ponta dos custos, proporcionada pela
padronizao dos materiais e processo construtivo.
Entretanto, a realidade outra bem diferente, visto que os terrenos so efetivamente
A Pitica
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