ENGEBÊ

Empresa Brasileira de Engenharia Econômica Ltda

ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO-MERCADOLÓGICA

Caso Exemplo - Terreno em Zona de Incorporação

Área do Terreno 750.00 m²

Área Real Total Edificável 4,500.00 m²
Loja(s) 700.00 m²
Torre 3,800.00 m²
Área Equivalente de Construção 4,140.00 m²

Unitário do Terreno (Avaliação) 800.00 R$/m²

Custo Unitário de Construção 900.00 R$/m²
Unitário de Venda Lojas (Avaliação) 2,000.00 R$/m²
Unitário de Venda Torre (Avaliação) 1,650.00 R$/m²

Projetos Administração Comercialização

Percentuais -----> 3.00% 10.00% 6.00%

MONTANTES NOMINAIS
VALOR GLOBAL DE VENDA (VGV) 7,670,000 R$
CUSTO GLOBAL DO EMPREENDIMENTO
5,934,035
(CGE) R$
Custo do Terreno 600,000 R$
Custo das Obras 3,726,000 R$
Custo dos Projetos 111,780 R$
Custo da Administração 372,600 R$
Custo de Comercialização 460,200 R$
Custo Impostos Diferidos (PIS, COFINS...) 279,955 R$
s/CGE
Custo de Imposto de Renda 383,500 R$
LUCRO OPERACIONAL NOMINAL
29.25% 1,735,965 R$
Taxa de remuneração de capitais r 0.50 % ao mês
Taxa de risco do empreendimento w 0.45 % ao mês
Taxa global (remuneração + risco) r* 0.95 % ao mês
Descolamento do Custo de Obras (gradiente) 0.50 % ao mês
Impostos Diferidos (PIS, COFINS ...) 3.65% S/Rec Tot
Imposto de Renda (s/Receita Bruta) 5.00% S/Rec Tot

Período de Projeto 12 meses

Período de Obras 20 meses
Período de Comercialização 6 meses
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ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO-MERCADOLÓGICA

Caso Exemplo - Terreno em Zona de Incorporação
Parcela de unidades vendidas durante as obras 30 %
Período da comercialização, anterior ao término das obras 15 meses

FOLHA 2
FLUXO DE CAIXA (esboço)
Receitas com Vendas

0 12 17 32 38

Projetos Despesas
Vendas

Custo Despesas
Terreno Obras, Administração e Vendas

MONTANTES Capitalizados no Instante 32

TOTAL CUSTOS 6,754,657 R$
Custo Terreno r* 812,575 R$
Despesas com Projetos r* 142,415 R$
Despesas com Obras 14.77% r* 4,276,298 R$
Despesas com Administração r* 408,313 R$
Desp Comercialização durante obras r 142,998 R$
Desp Comercialização pós obras r 316,577 R$
Desp com Impostos Diferidos 276,590 R$
Desp com Imposto de Renda 378,891 R$
TOTAL RECEITAS 7,577,813 R$
Durante as obras r 2,383,306 R$
Após a conclusão r* s/CGE 5,194,506 R$
LUCRO OPERACIONAL LÍQUIDO12.19% 823,156 R$
TIRL - TAXA INTERNA DE RETORNO LÍQUIDA 0.36 % ao mês
INVIÁVEL

PERMUTA IDEAL DO TERRENO EM ÁREA CONSTRUÍDA

(para TIRL ideal de 0.50% ao mês)
SOMENTE EM LOJA 53.12% 371.84 m²
SOMENTE NA TORRE 11.86% 450.67 m²
GLOBAL 9.70% 436.29 m²