NDICE

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CRDITO HABITAO COMO CONTRATAR UM EMPRSTIMO HABITAO Quanto devo pedir emprestado? Que elementos de informao devem constar da FIN? Qual o prazo mais conveniente para pagar o emprstimo? Emprstimo a taxa xa ou a taxa varivel? O que o spread? Como comparar propostas alternativas para um emprstimo? Como formalizar o pedido de emprstimo? Que informao devo receber durante a vigncia do contrato? COMO REEMBOLSAR UM EMPRSTIMO HABITAO Que modalidade de reembolso devo escolher? Reembolso antecipado parcial Reembolso antecipado total COMO RENEGOCIAR AS CONDIES DO EMPRSTIMO Alterao do spread Alterao do prazo do indexante Alterao do regime de taxa de juro Alterao do prazo do emprstimo Alterao da modalidade de reembolso GLOSSRIO LEGISLAO E NORMAS: PRINCIPAIS REFERNCIAS

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Diplomas legislativos Normativos do Banco de Portugal

CRDITO HABITAO

CRDITO HABITAO
Comprar uma casa implica, na maioria das vezes, a contratao de um crdito habitao junto de um banco1 . Este provavelmente o compromisso nanceiro mais importante e duradouro da sua vida. Em ligao com o crdito habitao frequente a contratao, com o mesmo banco e garantido pela mesma hipoteca, de um crdito conexo, vulgarmente conhecido como multiusos ou multiopes, ao qual so aplicveis as mesmas regras de comercializao. Informe-se, aconselhe-se e estude com ateno as solues que os diferentes bancos lhe apresentam. H certamente uma opo que se adapta melhor ao seu caso. Esta publicao pretende ajud-lo a compreender e a reectir sobre a informao que os bancos lhe do nas diferentes fases do contrato, considerando, em particular, as regras aplicveis desde 1 de Novembro de 2010, que reforam os deveres de informao que os bancos so obrigados a cumprir no crdito habitao e no crdito conexo. Tem ainda como objectivo dar-lhe a conhecer os seus direitos quando decide contratar um emprstimo habitao e como deve proceder na comparao de propostas de crdito alternativas. Explica-lhe os seus direitos at ao momento
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da celebrao do contrato com o banco escolhido, bem como durante o perodo de reembolso do seu emprstimo. Ajuda-o tambm a analisar os custos e benefcios associados a uma eventual renegociao do seu emprstimo. Pretende igualmente chamar-lhe a ateno para os seus deveres, antes e durante a vida do seu contrato. E o primeiro dever estar bem informado. Leia com muita ateno todos os documentos que o banco lhe entregar e, se tiver dvidas, no hesite em pedir esclarecimentos ao funcionrio que o atende ao balco. Esta brochura responde s perguntas que certamente gostaria de fazer, utilizando, sempre que possvel, exemplos prticos. O Banco de Portugal est disponvel para o esclarecer sobre quaisquer outras dvidas remetidas atravs do Portal do Cliente Bancrio. Responder-lhe- indicando-lhe as reas do Portal onde pode encontrar os esclarecimentos que procura.

COMO CONTRATAR UM EMPRSTIMO HABITAO

Quanto devo pedir emprestado?
Analise, antes de mais, o impacto da prestao do emprstimo habitao em conjunto com outros encargos mensais que tenha (emprstimo do carro, carto

A palavra banco aqui utilizada para designar qualquer instituio de crdito autorizada a conceder crdito habitao.

de crdito ou outros) no seu rendimento mensal. Calcule a sua taxa de esforo. A taxa de esforo permite-lhe conhecer qual a percentagem do seu rendimento mensal que vai ser utilizada para fazer face aos seus compromissos nanceiros, dos quais passar a fazer parte o seu emprstimo habitao. Por exemplo, se o rendimento mensal do seu agregado familiar for de 1.800 euros e os encargos mensais associados aos emprstimos que tem ascenderem a 810 euros ms, a sua taxa de esforo ser de 45 por cento. Isto signica que quase metade do seu rendimento mensal est j partida gasto. Ateno, a vida reserva surpresas Infelizmente, podem ocorrer situaes imprevistas (desemprego, doena,...) que podem desequilibrar o seu oramento mensal e vir a dicultar o pagamento dos seus emprstimos. Se no pode prever todas as situaes, pode, pelo menos, calcular os efeitos de uma possvel subida da taxa de juro do seu emprstimo habitao, se este for a taxa varivel. certo que a taxa de juro tambm pode descer, mas mais vale prevenir. Antes de pedir um emprstimo para comprar casa, veja quais as consequncias de um eventual aumento da taxa de juro no seu oramento mensal.

Quando contrata um emprstimo a taxa varivel, o banco apresenta-lhe o valor das prestaes como se a taxa de juro nunca se alterasse no futuro. Esta hiptese nunca acontece: as taxas de juro sobem e descem ao longo da vida do seu emprstimo. Como, para si, o pior cenrio o de uma subida da taxa de juro, deve prever essa possibilidade analisando o seu impacto nas prestaes do seu emprstimo. Analise o valor da prestao numa perspectiva de longo prazo. Pondere riscos futuros como, por exemplo, a possvel subida da taxa de juro ou a reduo do seu rendimento familiar. O banco obrigado a apresentar-lhe um cenrio para as prestaes do seu emprstimo com as hipteses de subida de um e de dois pontos percentuais na taxa de juro. Pondere estas hipteses que so j em si signicativas. Recorde-se que entre Setembro de 2005 e Setembro de 2007 (em dois anos) a Euribor a seis meses aumentou cerca de 2,5 pontos percentuais. Os bancos devem ajud-lo a avaliar os encargos com o seu emprstimo e apresentar-lhe diferentes alternativas com as respectivas simulaes. Aquando da

Taxa de esforo = Encargos mensais / Rendimento x 100

CRDITO HABITAO

simulao de um emprstimo, realizada ao balco ou no stio da Internet, o banco obrigado a disponibilizar-lhe uma Ficha de Informao Normalizada (FIN) com a informao necessria para uma completa caracterizao da proposta de crdito. Compare sempre os encargos do emprstimo que constam de cada simulao com os valores das comisses que constam do Prerio do banco. Pode ainda usar o simulador de crdito habitao disponvel no Portal do Cliente Bancrio para conrmar o resultado das condies apresentadas pelo banco. O que importante que avalie os encargos e o risco destes poderem aumentar quando contratar um emprstimo habitao. Deve ter em conta que alguns bancos podero cobrar-lhe comisses pela anlise do pedido de emprstimo, mesmo que este no seja aprovado ou contratado. Essa informao deve constar da FIN que lhe apresentada quando zer a simulao do emprstimo. A cada alternativa de emprstimo corresponde uma simulao diferente com o respectivo plano nanceiro. Na fase inicial, a simulao realizada apenas com base nos elementos por si apresentados, entre os quais, o montante e prazo que pretende para o emprstimo, o regime de taxa de juro (xa ou varivel) e a modalidade de reembolso (veja como reembolsar o emprstimo

habitao). Tem ainda de disponibilizar

alguns dados pessoais e outros relativos ao imvel, como, por exemplo:
O seu rendimento mensal, prosso e vnculo prossional; A composio do seu agregado familiar; Se est a pedir emprstimo sozinho ou em conjunto com algum; Se apresenta ador; As suas poupanas e os encargos que j tem com outros emprstimos; Se tem pago a tempo e na totalidade as prestaes de outros emprstimos; A relao entre o montante do emprstimo e o valor de avaliao do imvel (Loan-to-Value (LTV)).

Que elementos de informao devem constar da FIN?

A FIN tem um formato igual para todos os bancos e encontra-se organizada em trs partes:
Na Parte I devem ser apresentadas as condies nanceiras do emprstimo, designadamente montante, prazo e modalidade de reembolso e as condies para o seu reembolso antecipado, as garantias exigidas, a taxa de juro e as comisses aplicveis, eventuais condies promocionais e/ou a possibilidade de adquirir outros produtos ou servios nanceiros ao mesmo tempo (vendas associadas facultativas).

Ficha de Informao Normalizada (FIN)

CRDITO HABITAO

Na Parte II devem ser apresentados o plano nanceiro do emprstimo e os planos nanceiros com a taxa de juro acrescida de um e de dois pontos percentuais (no caso dos emprstimos a taxa varivel), bem como o plano nanceiro do emprstimo padro (veja como reembolsar o emprstimo habitao). Na Parte III devem ser descritos, de forma sumria, os demais produtos de crdito habitao comercializados pelo banco e a documentao necessria para a aprovao do emprstimo e a celebrao do contrato.

Qual o prazo mais conveniente para pagar o emprstimo?

Uma vez mais tem de fazer contas. Mas no se esquea de que o seu banco pode ajud-lo, apresentando-lhe o resultado de diferentes prazos no valor da sua prestao mensal e no montante total de juros que ir pagar durante toda a vida do emprstimo. Deve ter em ateno que quanto mais curto o prazo para reembolsar o emprstimo, maior o valor da prestao mensal. Mas como amortiza o emprstimo mais depressa, no nal acaba por pagar um montante de juros mais pequeno. Pelo contrrio, num emprstimo com prazo mais longo, as prestaes mensais so mais pequenas, mas como leva mais tempo a pagar o emprstimo, acaba por pagar mais juros ao banco. Como pode ver no quadro da pgina seguinte, num emprstimo de 150.000 euros a 30 anos, com uma taxa de juro anual nominal (TAN) de 3 por cento, a prestao mensal de 632,41 euros. No nal do emprstimo ter pago 77.666,18 euros de juros. Se alargar o prazo para 50 anos, reduz a prestao para 482,97 euros, mas pagar 139.779,75 euros de juros no total. A diferena de 62.113,57 euros (139.779,75 - 77.666,18).

Caso lhe seja apresentada uma simulao com carncia de capital (e/ou de juros) e/ ou com diferimento de capital (veja como

reembolsar o emprstimo habitao),

a FIN deve apresentar sempre um plano nanceiro adicional desse emprstimo com reembolso, desde o incio, em prestaes constantes de capital e

juros. Pode assim comparar os custos totais do emprstimo com carncia e/ou com diferimento de capital e os do emprstimo reembolsado em prestaes constantes de capital e juros, desde o momento inicial. Pode tambm comparar o distinto perl temporal desses custos.

Conrme que a FIN apresenta com rigor toda a informao relevante para a escolha e contratao do seu emprstimo.

EMPRSTIMO DE 150.000 |TAXA DE JURO ANUAL NOMINAL (TAN) DE 3% Prazo do emprstimo (anos) 20 30 40 50 Prestao mensal 831,90 632,41 536,98 482,97 Total de juros 49.655,14 77.666,18 107.748,78 139.779,75

O prazo xado aquando da contratao do emprstimo, mas pode solicitar a sua alterao durante a vigncia do contrato, aumentando-o ou reduzindo-o. No se esquea, no entanto, que essa alterao, caso o banco a aceite, pode implicar alteraes noutras condies do seu emprstimo (veja como renegociar as condies do

emprstimo).

A taxa de juro Euribor o indexante utilizado nos contratos com taxa de juro varivel. A Euribor apresenta normalmente valores diferentes consoante o prazo a que se reporta, sendo a Euribor a trs meses e a Euribor a seis meses os indexantes mais utilizados nos emprstimos habitao. Mas h tambm quem escolha a Euribor a doze meses e mesmo outros prazos. Se o emprstimo for indexado Euribor a trs meses, a taxa de juro do emprstimo revista trimestralmente, pelo que o valor da prestao muda de trs em trs meses. Se o indexante for a Euribor a seis ou a doze meses, a taxa de juro utilizada para calcular o valor da prestao mensal revista semestral ou anualmente, respectivamente. Assim, consoante o prazo escolhido para a Euribor, o valor da taxa de juro do emprstimo pode mudar de trs em trs, de seis em seis ou de doze em doze meses. Quando o valor da Euribor revisto, a taxa de juro do emprstimo pode subir ou descer, o que signica que o valor da prestao aumenta ou diminui. S muito excepcionalmente o valor da Euribor no se altera.

Tudo o resto igual, se aumentar o prazo para pagar o seu emprstimo, pagar uma prestao mensal mais baixa. Contudo, no m do emprstimo ter pago mais juros.

Emprstimo a taxa xa ou a taxa varivel?

Nos emprstimos com taxa de juro varivel, a taxa de juro muda ao longo da vida do emprstimo, sempre que o valor do indexante se altera. E o indexante altera-se com uma periodicidade igual do prazo a que o mesmo se refere.

CRDITO HABITAO

Nos emprstimos contrados a taxa xa, a taxa de juro do emprstimo denida na data de celebrao do contrato e mantm-se inalterada durante o prazo que tenha sido acordado e que consta do contrato. Durante esses anos a prestao mensal mantm-se sempre igual. Quando o banco dene o valor para a taxa de juro xa toma como referncia a taxa xa que se pratica no mercado interbancrio para o mesmo prazo: a designada taxa de

Resumindo: quando contrata um emprstimo habitao, se quiser comear com a prestao mensal mais baixa e puder escolher entre a taxa Euribor a trs, a seis ou a doze meses, muito provavelmente a melhor opo a Euribor a trs meses. Se optar por uma taxa de juro xa a cinco anos, a prestao ser ainda mais elevada. A vantagem, neste ltimo caso, que sabe quanto ir pagar ao banco todos os meses durante os cinco anos. Contudo, se as taxas de curto prazo descerem, a opo pela taxa xa traduz-se num preo relativo cada vez mais elevado; em contrapartida, o preo relativo atenuar-se- se as taxas de juro de curto prazo subirem, podendo mesmo a escolha da taxa xa vir a revelar-se como a mais vantajosa no futuro, neste contexto.

swap. Por exemplo, na determinao da

taxa xa a cobrar ao cliente pelo prazo de cinco anos, o banco tem em ateno a taxa de juro xa que durante esses cinco anos ele prprio tem de pagar para obter os fundos que vai emprestar. Um emprstimo a taxa varivel permite beneciar de uma eventual descida das taxas Euribor, com a correspondente reduo da prestao mensal. Contudo, se as taxas Euribor subirem, o valor da prestao tambm aumenta. Num emprstimo a taxa xa, o valor da prestao no se altera, mas a taxa de juro , em princpio, mais elevada porque corresponde a prazos superiores a doze meses. Como em condies normais de mercado, quanto maior for o prazo a que se refere a taxa de juro, maior o seu valor, tambm quanto mais longo for o prazo a que se aplica a taxa de juro xa do emprstimo, maior ser o valor da prestao mensal.

A escolha no fcil. Tem de ponderar bem as vantagens e desvantagens das vrias alternativas. Quando contratar o emprstimo, antes de escolher deve ter em ateno o nvel em que se encontram as taxas de juro de curto prazo e a relao entre o valor destas e o das taxas de mdio e longo prazo. Pense bem e coloque todas as suas dvidas ao banco. Durante a vida do emprstimo pode solicitar ao seu banco a alterao do regime da taxa de juro. Se no estiver j prevista, essa mudana corresponder a uma alterao ao contrato, pelo que necessrio que o banco a aceite. O banco pode no aceitar alterar essa condio do contrato ou, para a aceitar, pode propor outras alteraes nas condies do seu emprstimo (veja como

funo, designadamente, dos seus prprios custos de nanciamento no mercado interbancrio, do risco de crdito do cliente e da relao entre o montante do emprstimo e o valor do imvel (Loan-to-Value (LTV)) que o cliente pretende comprar e das garantias a prestar (por exemplo, hipoteca e ana). No se esquea que para um emprstimo com um prazo bastante longo provvel que o banco lhe proponha um spread mais alto do que para um emprstimo com um prazo mais curto. O mesmo se passa para um emprstimo em que o montante pretendido seja muito prximo do valor do imvel. Ao longo da vida do contrato pode pedir a reduo do spread. No entanto, como uma alterao ao contrato, o banco pode no aceitar esse pedido ou, caso o aceite, pode propor outras alteraes s condies do seu emprstimo (veja como renegociar

renegociar as condies do emprstimo).

A escolha de taxa de juro xa proporciona-lhe uma prestao de valor certo, ainda que mais alto partida, por comparao com a escolha de taxa varivel.

as condies do emprstimo).

Como comparar propostas alternativas para um emprstimo?

Os bancos apresentam nas simulaes das diferentes propostas de emprstimo o respectivo plano nanceiro. O plano nanceiro varia em funo do montante pretendido para o emprstimo, do prazo e modalidade de reembolso e do regime de taxa de juro.

O que o spread?
O spread uma componente da taxa de juro anual nominal (TAN) do emprstimo. O spread a margem que acresce ao valor do indexante escolhido. o banco que estabelece esse valor, contrato a contrato, em

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CRDITO HABITAO

A taxa de juro, seja ela xa ou varivel, apenas uma das componentes do preo a pagar pelo emprstimo. taxa de juro acrescem diversos outros encargos: as comisses cobradas no incio do contrato (por exemplo, de dossier e de avaliao); durante a vigncia do contrato (por exemplo, de processamento mensal) e no seu termo (por exemplo, comisso de distrate); as despesas (nomeadamente, impostos, emolumentos notariais e de registo) e os prmios dos seguros exigidos pelo banco. Pode sempre optar por contratar os seguros junto da seguradora da sua preferncia, desde que a aplice contemple as coberturas mnimas exigidas pelo banco para a celebrao do contrato de crdito. Neste caso, a FIN que o banco lhe entrega deve apresentar os prmios dos seguros que seriam suportados caso optasse por os contratar atravs do prprio banco. Pretende-se que tenha sempre em conta o impacto do encargo com os seguros no custo total do seu crdito habitao. A Taxa Anual Efectiva (TAE) a taxa que reecte, numa base anual, todos os custos associados ao emprstimo, incluindo os juros, comisses e prmios de seguros. Os impostos, emolumentos notariais e de registo no esto includos na TAE.

Mas estes custos associados ao seu emprstimo devem ser conhecidos antes de contratar o crdito para estar prevenido. Na escolha do emprstimo a contratar dever ter em ateno que o seu custo no depende apenas, por exemplo, do montante, indexante, prazo e do prprio

spread. Deve ter tambm em considerao

o valor das comisses e dos prmios dos seguros exigidos pelo banco.

O spread no a nica varivel relevante para comparar propostas de crdito alternativas; compare sempre as TAE e os custos totais das diferentes propostas.

A TAE, enquanto medida do custo total do crdito, deve ser utilizada para comparar propostas alternativas mas com idnticas condies, designadamente, montante, prazo e modalidade de reembolso, devendo optar pela proposta que apresente a TAE mais baixa. No exemplo seguinte, a proposta 2, embora com spread superior ao da proposta 1, apresenta uma TAE mais baixa. A diferena na TAE explicada pela diferena nas comisses e nos prmios dos seguros. A proposta 2 tem comisses e prmios dos seguros mais baixos do que a proposta 1.

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EMPRSTIMO DE 150.000 | INDEXANTE: EURIBOR 6 MESES (1,2%) | PRAZO DE 30 ANOS.

Proposta 1 Spread de 1,6% (TAN=2,8%) Comisses iniciais de 500 Comisses mensais de 2 Seguros mensais de 50 Comisso de distrate de 200 Prestao mensal (capital e juros) 616,34 Encargo mensal (prestao,
comisses. e seguros)

Proposta 2 Spread de 1,8% (TAN=3,0%) Comisses iniciais de 300 Comisses mensais de 1 Seguros mensais de 25 Comisso de distrate de 0 Custo total (montante,
juros e encargos)

TAE

Prestao mensal (capital e juros) 632,41

Encargo mensal (prestao,

comisses. e seguros)

Custo total TAE (montante, juros e encargos) 3,385% 238.252,58

668,42

3,524% 242.259,80

658,45

Se estiver a ponderar contrair um emprstimo com carncia ou diferimento de capital deve comparar o plano nanceiro deste emprstimo com o plano nanceiro na hiptese do emprstimo ser reembolsado, desde o incio, em prestaes constantes de capital e juros. No se esquea que esta modalidade de reembolso do emprstimo -lhe sempre disponibilizada na FIN. Deve depois comparar o custo total dessas modalidades alternativas e os seus planos nanceiros. No deve deixar de ponderar na sua escolha a totalidade de juros a pagar e o montante dos outros encargos devidos. Aquando de campanhas promocionais, o banco pode apresentar-lhe um spread mais reduzido apenas nas primeiras prestaes. Se assim for, compare o valor da TAE sem condies promocionais com a TAE com condies promocionais que incorpora esta promoo no custo total do emprstimo.

Esta comparao d-lhe uma medida, em pontos percentuais, do efeito nanceiro da promoo. Quando lhe propem, em simultneo com o crdito habitao, a aquisio de outros produtos ou servios nanceiros como condio para a reduo do spread, das comisses ou de outros encargos com o emprstimo, deve ter em conta o impacto do custo desses outros produtos ou servios nanceiros no custo total do emprstimo. Para tal deve comparar a TAE com a TAER (Taxa Anual Efectiva Revista) que os bancos so obrigados a calcular. A TAER a TAE do emprstimo com eventuais encargos associados contratao desses outros produtos ou servios nanceiros. No se esquea que esses produtos ou servios nanceiros so uma escolha sua, no lhe podem ser impostos pelo banco. Trata-se de vendas associadas facultativas (bundling).

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CRDITO HABITAO

Caso adquira outros produtos ou servios nanceiros para beneciar, por exemplo, de um spread mais reduzido, tenha em ateno que, se vier a desistir de algum deles, o banco pode aumentar o spread do seu emprstimo para o valor que este teria sem a compra desses produtos ou servios nanceiros. Esta reviso em alta do spread s pode ser feita pelo banco no prazo de um ano aps o momento em que cancelou esses outros produtos ou servios nanceiros. Se durante o perodo de um ano aps ter deixado de adquirir esses outros produtos ou servios nanceiros o banco no tiver revisto o seu

demonstrar e comprovar as suas condies nanceiras e as caractersticas do imvel que pretende adquirir (documentao indicada na Parte III da FIN que lhe foi disponibilizada com a simulao). Quando o banco aprovar o emprstimo, deve entregar-lhe uma nova FIN j com as condies finais aprovadas para o contrato, e tambm a minuta do contrato. A minuta dever reectir as condies que constam desta FIN. Faa uma leitura prvia e atenta da minuta do contrato, de forma a avaliar adequadamente o importante compromisso nanceiro que se prepara para assumir. Tenha presente que, quando solicita a aprovao do emprstimo, o banco vai proceder a uma avaliao do imvel que ir dar em garantia. A comisso de avaliao pode ser-lhe cobrada mesmo que o emprstimo no seja aprovado. Caso tenha pago essa avaliao, o respectivo relatrio deve ser-lhe disponibilizado pelo banco se o solicitar.

spread, deixa de poder faz-lo, pois esse

direito prescreve. As condies sobre as vendas associadas facultativas, como seja, a contrapartida em termos de reduo de custo do emprstimo e do seu eventual aumento se, mais tarde, vier a desistir desses produtos ou servios nanceiros, devem constar do contrato do seu emprstimo, cuja minuta deve ser entregue aquando da aprovao da operao de crdito. Deve ler atentamente a minuta do seu contrato.

Como formalizar o pedido de emprstimo?

Depois de analisar as vrias propostas e de escolher a que melhor se adapta s suas circunstncias, deve entregar no respectivo banco a documentao necessria para

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Que informao devo receber durante a vigncia do contrato?

Ao longo da vida do contrato o banco ter de lhe disponibilizar um extracto mensal, que inclua, pelo menos, as seguintes informaes:
Montante do capital em dvida data da emisso do extracto; Nmero, data de vencimento, valor e taxa de juro nominal da prxima prestao; Escalo e montante de bonicao de juro (se aplicvel) da prxima prestao; Comisses e despesas a pagar na prxima prestao.

No caso de ter incumprido com obrigaes contratuais (por exemplo, atraso no pagamento da prestao mensal), o banco deve inform-lo sobre as prestaes e outros valores em dvida data de emisso dessa informao, indicando a taxa aplicvel em caso de mora.

COMO REEMBOLSAR UM EMPRSTIMO HABITAO

No momento em que contrai o emprstimo habitao ca denida a forma como o ir pagar, ou seja, como ser feito o reembolso ao banco do dinheiro que pediu emprestado. Pode reembolsar o seu emprstimo em prestaes mensais constantes. Esta opo a mais habitual, sendo, por isso, chamada de modalidade padro. No se esquea, no entanto, que se o seu emprstimo for a taxa varivel, essas prestaes s so constantes durante o prazo a que se refere o indexante. Dado que, no incio do contrato, no se sabe como as taxas de juro vo evoluir, os planos nanceiros que o banco lhe apresenta admitem que as taxas variveis se mantm inalteradas at ao m do emprstimo, sendo as prestaes mensais sempre iguais, com

O extracto mensal permite-lhe acompanhar a evoluo do seu emprstimo e conhecer antecipadamente todas as alteraes que possam ocorrer no valor da prestao ou de outros encargos associados. Aquando da

prevista alterao do valor da taxa de juro, o montante da prxima prestao ser-lhe- comunicado pelo banco com pelo menos quinze dias de antecedncia, assim como, o nmero, data de vencimento, montante (capital mais juros) e o valor das componentes da taxa de juro nominal.

Analise atentamente todos os extractos que o seu banco lhe disponibiliza e conra os montantes que lhe vo ser cobrados.

base nesta hiptese simplicadora.

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CRDITO HABITAO

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Alm da modalidade padro, pode escolher outra modalidade de reembolso: com um perodo de carncia de capital, durante o qual s paga juros; ou com diferimento de capital, que implica reembolsar parte signicativa do capital no nal do prazo do emprstimo na ltima prestao. Com prestaes constantes, a componente da amortizao do capital crescente e a dos juros decrescente, porque o juro calculado sobre o capital em dvida, que se vai reduzindo ao longo da vida do emprstimo.

Que modalidade de reembolso devo escolher?

Tem vrias opes para reembolsar o seu emprstimo. Antes de escolher deve analisar com ateno cada uma dessas modalidades e quais as suas implicaes. Na modalidade de reembolso padro as prestaes so constantes, reembolsandose capital e pagando-se juros todos os meses desde a primeira prestao.

As prestaes so constantes, mas a componente de juros a pagar e a de capital a reembolsar no so necessariamente iguais. Nas primeiras prestaes, a componente de juros muito elevada, mas, ao longo do tempo, a componente de capital vai aumentando, enquanto a dos juros vai diminuindo, uma vez que o montante em dvida se vai reduzindo.

EVOLUO DAS PRESTAES MENSAIS NA MODALIDADE DE REEMBOLSO PADRO

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O emprstimo padro corresponde ao tipo mais simples de emprstimo, comercializado por todos os bancos, em regime de taxa de juro varivel indexada Euribor e com modalidade de reembolso padro (prestaes constantes de capital e juros, desde o incio). sempre por referncia a este emprstimo, com uma estrutura simples de custos, que deve comparar todas as alternativas de emprstimo que lhe sejam apresentadas. Na modalidade de reembolso com carncia de capital h um perodo inicial (perodo de carncia) em que so pagos apenas juros, no havendo amortizao de capital do emprstimo. Por isso, a prestao durante o perodo de carncia, composta s por juros, menor, por comparao com a modalidade de reembolso padro. Aps o perodo de carncia, as prestaes passam a ser de capital e juros, sendo por isso mais elevadas do que no perodo de carncia. So tambm mais elevadas do queas que teria de pagar se tivesse optado, desde o incio, por uma modalidade de reembolso padro, uma vez que o montante do emprstimo tem de ser pago num perodo de tempo mais curto. Tem de estar preparado para o salto brusco no valor da sua prestao, terminado o perodo de carncia. Quanto mais longo for o perodo de carncia, maior ser o agravamento da prestao a pagar logo que termine o perodo de carncia. O montante total de juros a pagar ser tambm maior comparando com a modalidade de reembolso padro.

EVOLUO DAS PRESTAES MENSAIS NA MODALIDADE DE REEMBOLSO COM CARNCIA DE CAPITAL

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CRDITO HABITAO

Como passa a ter que reembolsar parte do capital a prestao pode aumentar signicativamente. Nesta modalidade ir pagar um montante total de juros mais elevado do que na modalidade padro. H tambm modalidades de carncia em que no paga nem capital nem juros, assumindo a prestao, por isso, o valor de zero durante o perodo acordado. Mas neste caso, os juros no pagos vo sendo adicionados ao capital em dvida, que desta forma vai aumentando face ao valor inicial. Logo, durante a vida do seu emprstimo vai ter de pagar um montante total de juros mais elevado. Se escolher a modalidade de reembolso com diferimento de capital est a adiar o

reembolso de parte do capital (usualmente entre 10 a 30 por cento) para o nal do prazo do emprstimo, pelo que ter, com excepo da ltima, prestaes mais baixas quando comparadas com a modalidade de reembolso padro. Todavia, ter de pagar o capital diferido de uma s vez, juntamente com a ltima prestao. Tambm o montante total de juros a pagar ser maior por comparao com a modalidade de reembolso padro. Quanto maior o montante diferido para o m do emprstimo, maior ser o valor da ltima prestao, que inclui a amortizao do capital diferido. O montante total de juros a pagar maior por comparao com a modalidade de reembolso padro.

EVOLUO DAS PRESTAES MENSAIS NA MODALIDADE DE REEMBOLSO COM DIFERIMENTO DE CAPITAL

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EMPRSTIMO DE 150.000 | TAXA DE JURO ANUAL NOMINAL DE 3%| PRAZO DE 30 ANOS

Modalidade de reembolso Padro Carncia de Capital (12 meses) Diferimento de Capital (30%)

Prestao mensal 632,41 No perodo de carncia 375,00 Prestao (n. 1 a 359) 555,18 Ps-carncia 645,89 ltima prestao (n. 360) 45.555,18

Total de juros 77.666,18 79.270,06

94.866,32

No exemplo acima, para um emprstimo de 150.000 euros, com taxa de juro de 3 por cento e prazo de 30 anos, contratar um perodo com carncia de capital de doze meses implica pagar mais 1.603,88 euros de juros. O diferimento de 30 por cento do capital (45.000) para o nal do prazo, neste exemplo, envolve o pagamento de mais 17.200,14 euros de juros relativamente modalidade de reembolso padro.

Reembolso antecipado parcial

Pode reembolsar uma parte do capital em dvida, fazendo uma amortizao parcial do emprstimo. Se o zer, a sua prestao mensal passa a ser mais baixa e no nal do emprstimo ter pago no total menos juros. Os bancos so obrigados a aceitar que reembolse parcialmente o seu emprstimo. A nica condio que lhe pode ser imposta que faa o reembolso na data que coincide com o pagamento da sua prestao mensal e que avise o banco com uma antecedncia de pelo menos sete dias teis. O reembolso antecipado tem, no entanto, um preo: os banco podem cobrar uma comisso para esse efeito. Nos contratos com taxa de juro varivel os bancos no podem cobrar uma comisso de valor superior a 0,5 por cento do capital que pretende reembolsar. Nos contratos com taxa de juro xa, o valor da comisso no pode ultrapassar o montante equivalente a 2 por cento do capital que reembolsado.

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CRDITO HABITAO

EMPRSTIMO DE 150.000 | TAXA DE JURO ANUAL NOMINAL DE 3%| PRAZO DE 30 ANOS

Prestao mensal Previsto no incio do contrato Aps a amortizao de 5.000 Aps a amortizao de 10.000 632,41 608,70 584,98

Total de juros 77.666,18 75.553,01 73.439,84

Comisso reembolso antecipado Contrato a taxa varivel 25 50 Contrato a taxa xa 100 200

Amortizao parcial decorridos 5 anos

No exemplo anterior, uma amortizao de 5.000 euros permitir-lhe- uma poupana de 2.113,17 euros em juros (77.666,18 75.553,01); se amortizar 10.000 euros, a poupana duplicar, ascendendo a 4.226,34 euros (77.666,18 - 73.439,84).

juro xa, o equivalente a 2 por cento do capital que reembolsado. Aquando do reembolso antecipado os bancos no podem cobrar quaisquer outros encargos, por exemplo, despesas de deslocao ou comisso pela emisso de distrate para o cancelamento de hipoteca. Podem apenas exigir ao cliente o pagamento de despesas que tenham suportado em nome do cliente, em Conservatrias e Cartrios Notariais ou que tenham natureza scal. Neste caso, tm de apresentar os documentos comprovativos. No exemplo seguinte, para um emprstimo de 150.000 euros, com taxa de juro de 3 por cento e prazo de 30 anos, se, decorridos os primeiros 5 anos, decidir reembols-lo na totalidade, paga uma comisso de 666,80 euros, se o emprstimo for a taxa varivel, ou de 2.667,19 euros, se for a taxa xa. Se proceder ao reembolso total 20 anos depois, paga uma comisso de 327,47 euros, se o emprstimo for a taxa varivel, ou de 1309,86 euros, se for a taxa xa.

Reembolso antecipado total

Pode tambm reembolsar a totalidade do emprstimo antes do prazo previsto, seja porque tem capacidade nanceira para o fazer, ou porque quer transferir o emprstimo para outro banco. Os bancos so obrigados a aceitar o reembolso total do emprstimo em qualquer altura, desde que avisados com, pelo menos, dez dias teis de antecedncia. Contudo, nessa altura, os bancos podem cobrar uma comisso pelo reembolso antecipado, uma taxa igual cobrada em caso de reembolso antecipado parcial. Assim, nos contratos com taxa de juro varivel, essa comisso no poder exceder o equivalente a 0,5 por cento do capital que reembolsado e nos contratos com taxa de

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EMPRSTIMO DE 150.000 | TAXA DE JURO ANUAL NOMINAL DE 3%| PRAZO DE 30 ANOS

Comisso Capital em dvida Decorridos 5 anos Decorridos 20 anos 133.359,55 65.493,08 Contrato taxa Contrato taxa varivel xa 666,80 327,47 2667,19 1.309,86

Valor total a pagar Contrato taxa varivel 134.026,34 65.820,54 Contrato taxa xa 136.026,74 66.802,94

Reembolso total

COMO RENEGOCIAR AS CONDIES DO EMPRSTIMO

Ao longo da vida do seu emprstimo pode pretender alterar uma ou mais condies do seu emprstimo. Todavia, isso signica que pretende rever os termos do contrato de emprstimo que assinou com o seu banco. Por isso, a renegociao de um emprstimo requer que o banco esteja de acordo em efectuar essas alteraes. O banco tambm no lhe pode alterar unilateralmente as condies que vigoram no seu emprstimo. A renegociao do contrato pressupe o acordo de ambas as partes que o assinaram: cliente e banco. As condies nanceiras que pode querer alterar so, por exemplo, o spread que acresce ao valor do indexante, o prazo do indexante (passar, por exemplo, de Euribor a trs meses para Euribor a seis meses), o regime da taxa de juro (de varivel para xa ou vice-versa), o prazo do emprstimo ou a prpria modalidade de reembolso.

comisso pelas alteraes ao contrato. O banco tambm no pode fazer depender a renegociao das condies do emprstimo da aquisio de outros produtos ou servios nanceiros.

Pode a qualquer momento pedir a renegociao do seu contrato. No entanto, alterar as condies do seu emprstimo pressupe o acordo de ambas as partes: cliente e banco.

Caso no consiga chegar a acordo com o banco para a renegociao do seu emprstimo, pode procurar obter melhores condies junto de outro banco, transferindo para este o seu emprstimo. Pondere, contudo, as vantagens das novas condies face ao custo da transferncia do emprstimo (veja

reembolso antecipado total).

Alterao do spread
A reduo do spread implica, se tudo o

Caso o banco d o seu acordo renegociao, no lhe pode vir a cobrar qualquer

resto se mantiver constante, a diminuio da sua prestao mensal.

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CRDITO HABITAO

EMPRSTIMO DE 150.000 | INDEXANTE: EURIBOR 6 MESES (1,2%) | PRAZO DE 30 ANOS

Incio do contrato Spread de 1,8% (TAN=3%) Prestao mensal 632,41

Decorridos 2 anos Spread de 1,5% (TAN=2,7%) Prestao mensal 609,73

No exemplo acima, para um emprstimo de 150.000 euros a 30 anos, indexado Euribor a seis meses (por exemplo, de 1,2 por cento), ao renegociar uma reduo de

juro e, alm disso, necessrio que o banco concorde em mudar o prazo do indexante. Como o emprstimo por um perodo de tempo muito longo, no balano nal a escolha do prazo do indexante pode ser relativamente indiferente, embora no curto prazo possa fazer toda a diferena na prestao a pagar.

spread de 1,8 por cento para 1,5 por cento,

diminui a prestao mensal em 22,68 euros (632,41 609,73).

Alterao do prazo do indexante

Pode tambm acordar com o seu banco a alterao do prazo do indexante, passando, por exemplo, a taxa de juro do emprstimo a estar indexada Euribor a trs meses, em vez da Euribor a seis meses. Uma alterao deste tipo implica uma reviso mais frequente da taxa de juro do emprstimo. Neste caso, as variaes na taxa Euribor reectem-se mais rapidamente na prestao mensal. Pelo contrrio, se mudar de uma Euribor a trs meses para uma Euribor a seis meses, a prestao mensal passa a ser alterada de seis em seis meses, ao invs de trs em trs meses. Quando as taxas Euribor esto a descer os clientes preferem ter os seus emprstimos indexados aos prazos mais curtos da Euribor, por exemplo, trs meses. J quando as taxas Euribor esto a subir preferem ter os emprstimos indexados aos prazos mais longos da Euribor, por exemplo, doze meses. S que no fcil antecipar a evoluo das taxas de

Alterao do regime de taxa de juro

Pode ainda negociar com o seu banco a passagem do emprstimo de taxa de juro varivel para taxa de juro xa ou vice-versa, ou seja, alterar o regime da taxa de juro. Caso tenha, por exemplo, um emprstimo indexado Euribor a trs meses e queira passar a ter um emprstimo com taxa xa a cinco anos, a sua prestao passar a ser igual durante cinco anos, deixando de se alterar de trs em trs meses. Numa altura em que as taxas de juro estejam a subir, pode querer alterar o regime de taxa de juro do seu emprstimo, passando de taxa varivel para taxa xa, e o contrrio quando o movimento de descida das taxas de juro (veja emprstimo a taxa xa ou a taxa varivel). Contudo, no se esquea que esta mudana uma renegociao que depender sempre do acordo do seu banco, uma vez que uma alterao aos termos do contrato que ambos assinaram.

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Alterao do prazo do emprstimo

Face a diculdades nanceiras, pode vir a ponderar prolongar o prazo do seu emprstimo. Se, por exemplo, negociar com o seu banco que, em vez de reembolsar o emprstimo em 30 anos, como inicialmente acordado, o far em 40 anos, estar a prolongar o prazo de amortizao do emprstimo em 10 anos. Prolongar o prazo do emprstimo, se tudo o resto se mantiver constante, proporciona uma prestao mensal mais baixa. Mas, como aumenta o nmero das prestaes, no nal do emprstimo pagar um montante total de juros mais elevado. Pelo contrrio, ao reduzir o prazo de reembolso do emprstimo, e se mais nenhuma condio do seu emprstimo se alterar, a sua prestao mensal aumenta, mas, em contrapartida, no nal do emprstimo ter pago no total menos juros. No exemplo abaixo, num emprstimo de 150.000 euros, a 30 anos, com taxa de juro anual nominal de 3 por cento, se, decorridos os primeiros cinco anos, pretender prolongar o prazo em mais dez anos, a sua prestao mensal reduz-se em 119,18 euros, mas o

montante total de juros a pagar aumentar em 25.836,66 euros. Pelo contrrio, se reduzir o prazo do seu emprstimo em dez anos, a sua prestao mensal aumenta em 288,55 euros, mas o montante total de juros a pagar reduzir-se- em 23.949,64 euros.

Alterao da modalidade de reembolso

Pode ainda acordar com o seu banco a alterao da modalidade de reembolso. Embora a modalidade de reembolso padro (amortizao do emprstimo, desde o incio, em prestaes constantes de capital e juros) seja a mais comum, pode solicitar ao seu banco um perodo de carncia de capital. Se o banco concordar, durante o prazo acordado (seis, doze ou mais meses), deixar de amortizar capital, pagando apenas juros, o que lhe proporciona, durante esse perodo de carncia, uma prestao mais reduzida. No entanto, tenha em ateno que, uma vez terminado o perodo de carncia, se tudo o resto se mantiver constante, a prestao sobe e ser mais alta do que aquela que estava a pagar quando tinha a modalidade de reembolso padro (veja como reembolsar um emprstimo habitao).

EMPRSTIMO DE 150.000 | TAXA DE JURO ANUAL NOMINAL DE 3%| PRAZO DE 30 ANOS

No incio Prestao mensal 632,41 Total de Juros 77.666,18

Renegociao do prazo do emprstimo passado 5 anos Aumento do prazo em 10 anos Prestao mensal 513,23 (-119,18) Reduo do prazo em 10 anos Total de Juros 53.716,54 (-23.949,64)

Total de Juros Prestao mensal 103.502,84 (25.836,66) 920,96 (288,55)

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CRDITO HABITAO

GLOSSRIO
Carncia de capital Perodo durante o qual as prestaes apenas so compostas por juros, mantendo-se o capital em dvida inalterado. Carncia de capital e juros Perodo durante o qual no h pagamento de prestaes, sendo o valor dos juros somado ao capital em dvida. No nal do perodo de carncia de capital e juros o montante em dvida corresponde quele em dvida no incio do perodo de carncia acrescido dos juros no pagos durante este perodo. Comisses Importncias exigveis ao cliente pelo banco como retribuio pelos servios prestados, ou subcontratados a terceiros, no mbito da negociao, celebrao e vigncia dos emprstimos. Crdito habitao Contrato de crdito para aquisio, construo e realizao de obras em habitao prpria permanente, secundria ou para arrendamento, bem como para aquisio de terrenos para construo de habitao prpria. Crdito conexo Contrato de crdito garantido por hipoteca que incide, total ou parcialmente, sobre um imvel que simultaneamente garante um contrato de crdito habitao celebrado com o mesmo banco.

Despesas Outras importncias suportadas pelo banco perante terceiros, e repercutveis no cliente, nomeadamente os pagamentos a Conservatrias, Cartrios Notariais ou que tenham natureza scal. Diferimento de capital Adiamento da amortizao de parte do capital (normalmente entre 10 a 30 por cento) para o nal do prazo do emprstimo, reembolsando esse montante com a ltima prestao. Emprstimo Qualquer contrato de crdito habitao ou de crdito conexo. Emprstimo padro Emprstimo comercializado numa base regular, que congura, face a opes de nanciamento alternativas, a modalidade mais simples (plain

vanilla), reembolsado, desde o incio, em prestaes constantes de capital e juros, com taxa de juro varivel indexada Euribor, qual acresce o spread base atribudo ao cliente. Euribor (Euro Interbank Offered Rate) Uma das principais taxas de referncia do mercado monetrio da zona euro que indica a taxa de juro mdia dos depsitos interbancrios da zona euro, cujo clculo considera as taxas dos 64 principais bancos europeus. A Euribor arredondada at 3. casa decimal. A Euribor cotada para vrios prazos, designadamente, trs, seis e doze meses.

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Ficha de Informao Normalizada (FIN) Documento de contedo e formato idntico para todos os bancos, disponibilizado ao cliente e do qual devem constar, pelo menos, os seguintes elementos: identicao das partes, condies do emprstimo, regime de taxa de juro, taxa de juro nominal, TAE, montante do crdito concedido, prazo do contrato, nmero, periodicidade e montante das prestaes, custos iniciais, seguros, condies para o reembolso antecipado e respectivas comisses mximas, planos nanceiros do emprstimo, com as hipteses da taxa de juro varivel poder vir a subir 1 e 2 pontos percentuais e plano nanceiro do emprstimo padro. Folheto de Comisses e Despesas Componente do Prerio que contm os valores mximos de todas as comisses e o valor indicativo das principais despesas exigveis ao cliente no mbito da comercializao dos produtos e servios nanceiros pelo banco, bem como a informao respeitante ao Fundo de Garantia de Depsitos e a informao complementar relativa a datas-valor e datas de disponibilizao de valores creditados em contas de depsito. Folheto de Taxas de Juro Componente do Prerio que incorpora a informao relativa s taxas representativas praticadas pelo banco nas operaes mais habituais, bem como a informao complementar relativa s convenes subjacentes ao clculo dos juros e aos critrios de arredondamento das taxas de juro.

Indexante Taxa de juro utilizada como referncia nos emprstimos a taxa varivel. O juro a pagar pelo cliente calculado a partir da taxa de juro nominal que corresponde soma do valor do indexante com o spread. A Euribor o indexante utilizado, devendo o cliente escolher o respectivo prazo. O valor do indexante revisto com uma periodicidade igual do prazo a que o mesmo se refere.

Loan-to-Value (LTV)
Relao entre o montante do emprstimo e o valor de avaliao do imvel. Modalidade de reembolso Opo de amortizao do emprstimo, podendo ser, designadamente, de forma padro, com carncia de capital ou com diferimento de capital. Prerio Conjunto de informao, permanentemente actualizada, relativa s condies gerais com efeitos patrimoniais dos produtos e servios nanceiros, disponibilizado ao cliente pelo banco e composto pelo Folheto de Comisses e Despesas e pelo Folheto de Taxas de Juro. Plano nanceiro Quadro de amortizao que apresenta o total de encargos do emprstimo, desagregados, nomeadamente, nas seguintes componentes: valor da prestao (amortizao de capital e juros), seguros e comisses, detalhando em especial o primeiro ano de vida do emprstimo.

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CRDITO HABITAO

Spread
Componente da taxa de juro, denida pelo banco, contrato a contrato, quando concede um nanciamento. O spread varia, nomeadamente, em funo dos prprios custos de nanciamento do banco no mercado interbancrio, do risco de crdito do cliente e do loan-to-value do emprstimo. Taxa Anual Efectiva (TAE) Taxa que mede, em termos anuais, todos os custos associados ao emprstimo, incluindo, para alm dos juros, outros encargos associados, nomeadamente comisses e seguros exigidos. Taxa Anual Efectiva Revista (TAER) Corresponde TAE do emprstimo com os eventuais custos associados aquisio facultativa, em simultneo com o emprstimo, de outros produtos e servios nanceiros. Taxa de esforo Proporo do rendimento do agregado familiar afecto ao pagamento dos emprstimos. Permite ao cliente conhecer qual a percentagem do seu rendimento mensal que vai ser utilizada para fazer face aos seus compromissos nanceiros. Taxa de juro anual nominal (TAN) Taxa de juro anual do emprstimo que corresponde, no caso do emprstimo a taxa varivel, ao valor do indexante mais o spread.

Taxa de juro xa Taxa de juro que se mantm inalterada durante o prazo previsto no contrato. Taxa de juro varivel Taxa de juro que vai variando ao longo da vida do contrato, de acordo com as alteraes vericadas no valor do indexante, que varia, por sua vez em funo do respectivo prazo de referncia. Vendas associadas facultativas Venda de outros produtos ou servios nanceiros que o banco prope ao cliente em associao com a concesso do emprstimo, como contrapartida para a reduo do seu custo (por exemplo, o spread). A aquisio destes outros produtos ou servios nanceiros sempre facultativa, devendo o banco apresentar ao cliente as condies para o mesmo emprstimo sem a sua aquisio.

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LEGISLAO E NORMAS: PRINCIPAIS REFERNCIAS2

Diplomas legislativos
Decreto-Lei n. 222/2009, de 11 de Setembro Estabelece um conjunto de medidas que visam proteger os muturios de crdito habitao na sua relao com a instituio de crdito e com a empresa de seguros, assegurando uma maior transparncia no processo de formao desses contratos, uma maior adequao dos mesmos nalidade de garantia do emprstimo e o reforo da informao ao consumidor. Em especial, estabelece que os bancos devem calcular a TAE (Taxa Anual Efectiva) com os respectivos prmios de seguro, mesmo quando o cliente opte por celebrar o referido contrato de seguro com uma seguradora fora do grupo nanceiro a que a instituio de crdito pertence. Mais estabelece que, na execuo do contrato de crdito, os bancos devem informar as seguradoras sobre a evoluo do capital em dvida no crdito habitao para efeitos de actualizao dos respectivos prmios. Decreto-Lei n. 192/2009, de 17 de Agosto Estende o regime que consta do Decreto-Lei n. 51/2007, de 7 de Maro, aos contratos de crdito garantidos pelo mesmo imvel que serve de garantia ao contrato de crdito habitao, vulgarmente designados por contratos de crdito paralelos, multiusos ou multiopes. A estes contratos passa a aplicar-se tambm o Decreto-Lei n. 171/2008, de 26 de Agosto que, entre outras disposies, impede a cobrana de comisses na renegociao do emprstimo
2

e de a fazer depender da aquisio de outros produtos nanceiros. O diploma obriga ainda os bancos a apresentar a Taxa Anual Efectiva Revista (TAER) sempre que proponham outros produtos ao cliente para reduo dos custos do emprstimo. A TAER corresponde TAE do emprstimo com os eventuais custos associados aquisio de outros produtos contratados com o emprstimo habitao. Mais estabelece o diploma que o direito das instituies a exigirem o cumprimento de eventuais condies de contratao de produtos, como contrapartida na negociao de condies mais favorveis para os emprstimos, prescreve ao m de um ano aps a no vericao daquelas condies. Decreto-Lei n. 171/2008, de 26 de Agosto Estabelece a proibio dos bancos cobrarem comisses pela anlise da renegociao das condies do crdito habitao, nomeadamente do spread ou do prazo de durao do contrato de mtuo. Veda tambm aos bancos fazer depender, isto , associar renegociao do crdito habitao, a aquisio de outros produtos ou servios nanceiros. Decreto-Lei n. 88/2008, de 29 de Maio Altera o Decreto-Lei n. 51/2007, de 7 de Maro, adoptando a conveno de clculo de juros de 30/360 em articulao com o indexante (Euribor), que tambm deve assumir um ano de 360 dias. Estabelece que, no caso de reembolso antecipado com vista transferncia do crdito, deve a instituio de crdito do cliente que pretende efectuar a transferncia do crdito facultar no prazo de 10 dias teis, nova instituio de crdito, todas as informaes e elementos necessrios

Publicao elaborada tendo como referncia a legislao em vigor em 1 de Novembro de 2010.

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CRDITO HABITAO

realizao desta operao, de emprstimo j decorrido.

designadamente o

Decreto-Lei n. 349/98, de 11 de Novembro Regula a concesso de crdito aquisio, construo e realizao de obras de conservao ordinria, extraordinria e de beneciao de habitao prpria permanente, secundria ou para arrendamento e aquisio de terreno para construo de habitao prpria permanente.

valor do capital em dvida e o perodo de tempo

Decreto-Lei n. 51/2007, de 7 de Maro Fixa uma comisso mxima por reembolso antecipado, parcial ou total, no valor correspondente a 0,5 por cento do capital que reembolsado, no caso de emprstimos a taxa varivel, e em 2 por cento do capital que reembolsado, no caso de taxa xa. Estabelece que a taxa anual efectiva (TAE) passa a ter de reectir todas as condies promocionais oferecidas, durante e aps o perodo promocional. Probe, ainda, a cobrana de quaisquer encargos adicionais associados ao reembolso antecipado, bem como a prtica de vendas associadas atravs das quais os bancos faam depender a celebrao de contratos de crdito habitao da aquisio de outros produtos ou servios nanceiros. Decreto-Lei n. 240/2006, de 22 de Dezembro Estabelece que o valor da Euribor, enquanto indexante de um emprstimo habitao, deve resultar da mdia aritmtica simples das suas cotaes dirias no ms de calendrio anterior ao perodo de contagem de juros. Estabelece ainda que o arredondamento do indexante deve ser efectuado milsima, por excesso ou por defeito, em funo do valor da 4 casa decimal. Institui, tambm, o dever da instituio de crdito informar claramente os seus clientes sobre a forma como efectuado o arredondamento, a taxa de juro e o mtodo de clculo do respectivo indexante, obrigao extensvel s simulaes disponibilizadas atravs da Internet.

Normativos do Banco de Portugal

Carta Circular n. 33/2010, de 14 de Outubro Transmite o entendimento do Banco de Portugal relativamente disponibilizao do relatrio de avaliao do imvel oferecido em garantia no processo de concesso de crdito habitao. Aviso n. 2/2010, de 16 de Abril Refora os deveres mnimos de informao dos bancos na negociao e celebrao de contratos de crdito habitao e de crdito conexo e estabelece deveres de informao na vigncia desses contratos. Incrementa-se, assim, a transparncia, qualidade e rigor da informao a ser prestada aos clientes bancrios e promove-se a comparabilidade entre diferentes alternativas de nanciamento. Instruo n. 10/2010, de 16 de Abril Estabelece os deveres de informao a observar pelos bancos junto dos seus clientes na negociao, celebrao e vigncia de contratos de crdito habitao e de crdito conexo. Dene o modelo da Ficha de Informao Normalizada de Crdito Habitao e de Crdito Conexo.

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Aviso n. 8/2009, de 12 de Outubro Estabelece os requisitos mnimos de informao que devem ser satisfeitos pelas instituies de crdito e sociedades nanceiras na divulgao ao pblico das comisses, taxas de juro e outras condies gerais com efeitos patrimoniais aplicveis aos produtos e servios nanceiros por elas disponibilizados. O Prerio composto pelo Folheto de Comisses e Despesas e pelo Folheto de Taxas de Juro. Carta Circular n. 47/2009, de 20 de Maio Transmite o entendimento do Banco de Portugal quanto proibio dos bancos cobrarem qualquer comisso pela anlise da renegociao das condies do crdito habitao (por exemplo,

O clculo do valor a ser reembolsado pelo cliente deve ter por referncia, o capital em dvida aps a ltima prestao vencida e paga, ao qual acresce somente os juros devidos at data do reembolso antecipado, conforme estabelecido nos termos do n. 2 do artigo 5. do Decreto-Lei n. 51/2007, de 7 de Maro. Carta Circular n. 10/2009, de 14 de Janeiro Transmite o entendimento do Banco de Portugal acerca das comisses pagas, aquando do reembolso antecipado total de crdito habitao, as quais devem observar os limites denidos no n. 1 do artigo 6. do Decreto-Lei n. 51/2007, de 7 de Maro, ou seja, 0,5% ou 2% do capital reembolsado, conforme se trate de regime de taxa varivel ou de regime de taxa xa, respectivamente. Aviso n. 10/2008, de 22 de Dezembro Estabelece os deveres de informao e transparncia a serem observados pelas instituies de crdito e sociedades nanceiras na publicidade de produtos e servios nanceiros e xa as dimenses mnimas dos caracteres a usar na publicidade a produtos e servios nanceiros atravs de diferentes meios de difuso. Carta Circular n. 61/2008, de 30 de Setembro Transmite o entendimento do Banco de Portugal quanto proibio de cobrana, por parte dos bancos, de comisses associadas ao processo de reviso das condies do contrato de crdito, desde a anlise at respectiva formalizao da renegociao. Exclui-se, todavia, os custos suportados pelas instituies junto de terceiros

spread e/ou prazo do contrato), dependendo

tal alterao do acordo prvio entre o cliente bancrio e a instituio. Tambm esto abrangidos por esta proibio de cobrana de comisses os casos em que a renegociao tenha em vista a alterao do regime de taxa de juro dos contratos. Est ainda vedado aos bancos fazer depender a renegociao do crdito da aquisio de outros produtos ou servios nanceiros. Reitera-se o entendimento do Banco de Portugal transmitido pela Carta-Circular n 61/2008, especicando que, a alterao de companhia seguradora est abrangida pela proibio de cobrana de comisses associadas ao processo de reviso das condies do crdito. Carta Circular n. 19/2009, de 3 de Fevereiro Transmite o entendimento do Banco de Portugal acerca da cobrana de juros aps o reembolso antecipado total de crdito habitao.

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CRDITO HABITAO

por conta do cliente, designadamente perante Conservatrias e Cartrios Notariais, ou que tenham natureza scal, mediante justicao documental ao cliente. Carta Circular n. 1/2008, de 9 de Janeiro Transmite o entendimento do Banco de Portugal relativamente periodicidade de reviso do indexante, esclarecendo que no permitido que os bancos procedam reviso do indexante com uma periodicidade diferente a que o mesmo se reporta. Carta Circular n. 93/2007, de 31 de Outubro Reitera a Carta Circular n. 41/2007 do Banco de Portugal, esclarecendo que no permitida a cobrana de encargos adicionais por parte dos bancos para efeitos de reembolso antecipado do crdito habitao ou da transferncia deste para outro banco, com excepo dos custos suportados perante Conservatrias e Cartrios Notariais ou que tenham natureza scal, mediante justicao documental ao cliente. Esta proibio igualmente aplicvel exigncia de devoluo de qualquer quantia que o banco tenha entendido suportar por conta do cliente aquando da celebrao do contrato de crdito ou, posteriormente, em resultado de qualquer alterao contratual. Carta Circular n. 41/2007, de 23 de Maio Transmite o entendimento do Banco de Portugal relativamente proibio de cobrana de despesas ou comisses aquando do reembolso antecipado do crdito ou da sua transferncia para outro banco, com excepo dos custos suportados perante terceiros, mediante justicao documental.