ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICO E FINANCEIRO Projecto de Construo de Condomnio Chingodzi Cidade de Tete

Encomendado por: Insumos Agricultura e Pecuria

Fevereiro de 2012

NOTA DE ENTREGA

Esta pesquisa foi elaborada ao abrigo do contrato de consultoria celebrado entre a empresa Insumos Agricultura e Pecuria e a sociedade de consultores O&IN Solues Organizacionais Limitada para o estudo de viabilidade do projeto de construo de um condomnio no Bairro Chingodzi, na Cidade de Tete. Deste modo, procedemos a entrega do relatrio da pesquisa realizada pelos nossos consultores. A equipa de consultores foi liderada por Osvaldo Nhampossa, Diretor Geral da firma, que contou com a colaborao de Ildio Simes, consultor administrativo, Adelina Nhampossa, analista de projetos, e Wilson Cossa, auditor financeiro. Na esperana de que este trabalho sirva de ferramenta vital em todas as fases de desenvolvimento do projeto de edificao do Condomnio do IAP, a Vs endereamos os nossos respeitosos cumprimentos.

Maputo, Fevereiro de 2012

O Diretor Geral

_____________________ Osvaldo M. S. Nhampossa

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

ndice:

Lista de Abreviaturas ........................................................................................................ 5 Lista de Tabelas ................................................................................................................ 6 Sumrio Executivo ........................................................................................................... 7 I Introduo....................................................................................................................... 8 II Anlise de Mercado ................................................................................................... 10
1. 2. 3. 4. 5. 6. Ambiente de Mercado ..................................................................................................... 10 Definio e caracterizao dos servios a oferecer ......................................................... 11 Identificao de potenciais clientes ................................................................................. 11 Anlise de competitividade do projecto .......................................................................... 13 Fornecedores ................................................................................................................... 13 Concorrncia ................................................................................................................... 14

III Plano de Vendas ........................................................................................................ 17

1. 2. 3. Estratgia Geral de Vendas ............................................................................................. 17 Anlise da atratividade do setor imobilirio na Cidade de Tete ...................................... 18 Canais de Distribuio .................................................................................................... 22 3.1 Vendas diretas ............................................................................................................... 22 3.2 Parceria com instituies bancrias ............................................................................... 22 3.3 4. Parcerias com agncias imobilirias........................................................................ 23

Poltica de Preos ............................................................................................................ 24 4.1 Cadeia de custos operacionais ....................................................................................... 24 4.2 Metas e expectativas de retorno do investimento .......................................................... 24 4.3 Atratividade do setor imobilirio na Cidade de Tete..................................................... 25

5.

Propaganda e Promoo .................................................................................................. 26

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

6.

Assistncia ps-vendas .................................................................................................... 27

V Estrutura Administrativa ............................................................................................. 28

1. 2. 3. 4. Consideraes Jurdico-legais ......................................................................................... 28 Estrutura Organizacional ................................................................................................. 28 Funes-chave e Actividades de Controle ...................................................................... 29 Recursos Humanos .......................................................................................................... 30

VII Anlise Econmica e Financeira .............................................................................. 32

1. Pressupostos da Anlise Financeira ............................................................................ 32

1.1 Vendas ........................................................................................................................... 32 1.2 Despesas com pessoal ................................................................................................... 33 1.3 Fornecimentos e Servios de Terceiros ................................................................... 33

1.4 Amortizaes................................................................................................................. 35 1.5 Financiamento Bancrio ................................................................................................ 35 2. 3. 4. Demonstrao de Resultados Previsional........................................................................ 36 Mapa Previsional de Fluxos de Tesouraria ..................................................................... 37 Valor do Projeto .............................................................................................................. 38

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

Lista de Abreviaturas
DUAT Direito de Uso e Aproveitamento de Terra FSE Fornecimentos e Servios de Terceiros IAP Insumos Agricultura e Pecuria INSS Instituto Nacional de Segurana Social IRPS Imposto sobre Rendimento de Pessoas Singulares LAM Linhas Aras de Moambique MZN Meticais SGVM Sociedade Gestora da Vila da Montanha TIR Taxa Interna de Retorno TV - Televisor VAL Valor Actual lquido

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

Lista de Tabelas
Tabela 1: Quadro de Preos de Alojamento na Cidade de Tete Tabela 2: Anlise de Atratividade da Indstria Tabela 3: Passos para a constituio da SGVM Tabela 4: Folha de Salrios da SGVM Tabela 4: Folha de Salrios Previsional da SGVM Tabela 5: Lista de Preos Tabela 6: Previso de Receitas Tabela 7: Previso de salrios e encargos sociais Tabela 8: Custos Estimados de Fornecimentos e Servios Externos Tabela 9: Mapa Resumo de Amortizaes Tabela 10: Condies de Financiamento Bancrio Tabela 11: Plano de Amortizao de Financiamento Bancrio Tabela 12: Demonstrao de Resultados Previsional Tabela 13: Mapa de Fluxos de Tesouraria Previsional Tabela 14: Mapa de Anlise do Valor do Projeto

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

Sumrio Executivo
O documento que se apresenta um Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro para a construo de um condomnio na zona de Chingodzi, na Cidade de Tete. O terreno situa-se numa regio estratgica a escassos metros de duas estradas de referncia. Por outro lado, encerra uma montanha rochosa que possibilita uma impressionante vista para a pista do Aeroporto de Tete e para extensos campos verdes ao seu redor. A empresa Insumos Agricultura e Pecuria, adiante designada por IAP obteve o Direito de Uso e Aproveitamento de Terra (DUAT) e uma Licena de Construo de um Condomnio numa extenso de 9,617 hectares. O projeto prev a construo de um restaurante, supermercado, duplex, bloco de refeitrios e um bloco de suites. No presente momento aguarda-se pela aprovao de uma emenda para que se possa incluir no espao um bloco de escritrios de trs pisos. A provncia de Tete tem se destacado no panorama econmico nacional pela explorao crescente de carvo mineral ali abundante. Como consequncia a Cidade de Tete tem conhecido um influxo desusado de pessoas oriundas de outros cantos do pas e do mundo, alguns ao servio do capital mineiro e outros em busca de novas oportunidades que os grandes projetos geram nas zonas de implantao. Todavia a Cidade de Tete no est ainda preparada para estes novos desafios. Nota-se um grande dfice de cobertura de toda a rede de infra-estruturas, com destaque para alojamento, restaurao e servios, tanto em quantidade como em qualidade. A inflao gerada pela procura excessiva para uma oferta to restrita e inflexvel associada ao poder de compra dos novos habitantes, representam uma verdadeira oportunidade de negcios para quem deseja investir em Tete. Um investimento significativo em torno da qualidade e diferenciao do produto, aliado a uma correta divulgao dos produtos e servios oferecidos so fundamentais para garantir altos volumes de vendas. No caso do projeto da IAP, dada a complexidade e especificidades dos processos de gesto do negcio proposto, haver necessidade de constituio da Sociedade Gestora da Vila da Montanha Limitada, doravante designada por SGVM, a ser detida maioritariamente pela IAP e com poderes para a tomada de decises em todos os aspectos de edificao e explorao das infra-estruturas. Pelo estudo de mercado efectuado na Cidade de Tete, pelos inquritos e entrevistas junto dos principais atores de mercado, foi-nos possvel constatar que o projeto oportuno e apresenta um considervel potencial de gerao de lucros. Contudo, imprescindvel que se aposte na qualidade, diferenciao e numa apresentao cuidadosa dos produtos oferecidos. O projeto revela-se rentvel e competitivo com taxas de retorno na ordem dos 23,92% e com um valor atual lquido de 11.290.236,05MZN.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

I Introduo
A IAP, sedeada no Municpio de Tete, obteve da respectiva edilidade a licena de contruo n 479/Const/10. O projecto aprovado compreende a construo das seguintes infra-estruturas: Restaurante; Supermercado; Duplex T3; Bloco de refeitrio; Bloco com suites; e Muro de vedao. Saliente-se que neste momento decorrem trabalhos visando incluso de um bloco de escritrios para arrendamento, composto por um edifcio de trs pisos. A infra-estrutura a ser implantada no Bairro Chingodzi, Unidade Albano, numa zona tambm conhecida por montanha, ocupar uma rea total de 9,617 hectares, dividos em seis blocos. As referidas infra-estruturas destinam-se ao arrendamento, podendo as mesmas ser vendidas parcialmente. Pretende-se que a Vila da Montanha venha a ser um lugar privilegiado, uma referncia na cidade pela sua localizao estratgica mesmo sada do Aeroporto de Chingodzi. Trata-se de um lugar notvel por se localizar entre o Centro da Cidade de Tete e o aeroporto local e pelo facto de encerrar uma montanha rochosa, em cima da qual a IAP edificou um restaurante com vista para a pista do aeroporto. Dos trabalhos j iniciados pela IAP na Vila da Montanha, encontram-se o Restaurante com duas componentes, ambas espaosas, frescas e com cobertura de capim, um bar aberto com uma forma circular e um salo rectangular fechado. Quatro casas de banho foram igualmente erguidas na parte exterior do restaurante. A IAP pretende ainda construir uma piscina por cima da referida rocha complementando a esplanada. Assim os utentes da piscina tero uma vista privilegiada para a pista do aeroporto de Chingodzi, por um lado, e para o resto das infra-estruturas que se pretende erguer volta da montanha, por outro. A construo do bloco das suites j iniciou. As mesmas localizam-se na parte traseira da rocha onde est implantado o restaurante. Cada uma das suites comporta um quarto amplo com cerca de 16 metros quadrados, um vestirio e uma casa de banho privativa.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

A infra-estrutura ser erguida em blocos e a deciso de arrendamento ou venda parcial da mesma depender da disponibilidade de financiamento para a concluso do projecto e do consenso entre a IAP e os potenciais parceiros que se vierem juntar ao empreendimento. Actualmente, a Cidade de Tete em geral, e a regio de Chingodzi em particular apresentam um potencial considervel de tornar o negcio proposto rentvel. A cidade tem sido pequena para acolher um fluxo cada vez crescente de cidados nacionais e estrangeiros que para l se dirigem ao servio das companhias mineiras que se dedicam extrao do carvo mineral na provncia. O zona de Chingodzi, onde se situa o aeroporto e a Vila da Montanha, encontra-se precisamente no meio, tendo de um lado Moatize, epicentro da explorao mineira, e o centro da cidade capital da provncia. Ademais, a Vila da Montanha situa-se a escassos metros da estrada entrada da zona industrial da cidade. Em redor da zona industrial erguem-se compounds onde residem os tcnicos, que amides vezes percorrem longas distncias em busca de locais de laser e tambm para efectuarem suas compras. Uma vez erguido o empreendimento, a SGVM pretende arrendar as duplex, o bloco de escritrios, o supermercado e o restaurante numa base mensal. Por sua vez as suites sero arrendadas numa base diria. Parte das duplex ser colocada venda com vista a mobilizar fundos para as restantes fases do empreendimento, bem como para reduzir os encargos financeiros.

Viso Ser uma referncia nacional e regional no provimento de servios de alojamento, restaurao e comrcio geral de qualidade assinalvel, que torne a regio de Chingodzi um novo ponto a ter em conta a nvel local.

Misso Promover servios de alojamento, restaurao e comrcio geral com elevados padres de qualidade, segurana e conforto compatveis com a crescente importncia que a provncia assume no panorama econmico nacional.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

II Anlise de Mercado
1. Ambiente de Mercado
A provncia de Tete tem estado a registar um crescimento assinalvel devido explorao do carvo mineral. Duas grandes empresas, nomeadamente a Rio Tinto e a Vale, j iniciaram a explorao do carvo e espera-se que mais empresas multinacionais se juntem a este grupo. Desde o ano transato, a companhia Linhas Areas de Moambique (LAM) aumentou o nmero de voos semanais de quatro para dezassete. Estes voos juntam-se aos quatro da companhia sul africana Airlink totalizando deste modo vinte e um voos semanais a Tete. (AIM, 6 de Dezembro 2011) A vinda das empresas multinacionais Tete imprimiu uma nova dinmica na vida nas pessoas ali residentes. A cidade passou a ser pequena para albergar tantos cidados nacionais e estrangeiros que se encontram ao servio das mineradoras. Ademais, megaprojectos da dimenso dos da explorao do carvo, tm gerado a necessidade de instalao de outras empresas contratadas para o fornecimento de importantes bens e servios ao empreendimento. A procura desenfreada de bens e servios derivada do fluxo de pessoas cada vez crescente, a par de uma oferta limitada dos mesmos tem estado a contribuir para o aumento generalizado do nvel de preos, com maior destaque para o setor do alojamento e restaurao. A falta de lugares de hospedagem, restaurao e salas de lazer em Tete e, em particular na capital provincial constitui uma dor de cabea, uma situao que no acompanha o desenvolvimento da provncia. (Notcias, 25 de Novembro de 2010) O Portal do Governo sugere apenas doze locais de alojamento, dos quais apenas dois so hotis convencionais, um motel, sete penses e duas estalagens. O perfil destes estabelecimentos discutido abordado adiante no ponto II.6. De uma forma geral, os altos nveis de procura por parte de quem tem poder de compra permite que os estabelecimentos tenham uma procura elevada apesar dos preos crescentes. Embora a inflao represente maiores dificuldades de aquisio de bens e servios por parte da populao local, esta pode constituir um rol de oportunidades para quem deseja investir e vender seus produtos em Tete. Pela anlise efectuada, no que respeita s condies de alojamento, constatmos que os as diferenas de preos entre os diferentes estabelecimentos eram pouco expressivas, no obstante a diferena significativa da qualidade das instalaes e dos servios oferecidos. O mesmo cenrio verificmos no setor de restaurao.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

10

2. Definio e caracterizao dos servios a oferecer

Com a construo da Vila da Montanha, Tete poder dispor de um novo espao onde os utentes tero alojamento com excelentes condies de conforto, oportunidades para lazer, instalao de escritrios e de um supermercado onde podero efectuar as suas compras sem necessidade de se deslocar ao centro da cidade. Com efeito, na base da parte frontal da montanha, com vista para o Aeroporto de Chingodzi, sero instalados um edifcio de trs pisos, exclusivamente para aluguer de escritrios, e duplex tipo 3. As duplex com uma rea til de aproximadamente 160 metros quadrados (excluindo as garagens), contaro com duas casas de banho, duas salas, uma cozinha, duas varandas e um espao para estacionamento de quatro viaturas. A IAP aguarda a aprovao de uma emenda ao mesmo projecto por parte da edilidade de modo a incluir um edificio de trs pisos para arrendamento de escritrios. Trata-se de instalaes modernas onde o conforto e a beleza natural se associaro para proporcionar aos clientes o conforto e uma imagem compatvel com as suas metas empresariais. As suites, cujas primeiras doze unidades j esto a ser erguidas, localizam-se na parte traseira da montanha e destinam-se ao arrendamento. Cada uma das suites comporta um quarto amplo com cerca de 16 metros quadrados, um vestirio e uma casa de banho privativa. O supermercado com uma rea til projectada de aproximadamente 478,50 metros quadrados, ter um armazm, uma copa, um frigorfico, um escritrio e casas de banho. O estabelecimento abastecer a zona de produtos alimentares de primeira necessidade, frescos, congelados, conservas, bebidas diversas, artigos de limpeza e outros itens. Dos trabalhos j iniciados pela IAP na Vila da Montanha, encontram-se o Restaurante com duas componentes, ambas espaosas, frescas e com cobertura de capim, um bar aberto com uma forma circular e um salo rectangular fechado. Quatro casas de banho foram igualmente erguidas na parte exterior do restaurante. A IAP pretende ainda construir uma piscina por cima da referida rocha complementando a esplanada. Assim os utentes da piscina tero uma vista privilegiada para a pista do aeroporto de Chingodzi, por um lado, e para o resto das infra-estruturas que se pretende erguer volta da montanha, por outro.

3. Identificao de potenciais clientes

O complexo composto por casas, escritrios, supermercado e restaurante foi concebido a pensar nas necessidades de infra-estruturas modernas de uma cidade em expanso. O crescimento econmico da provncia tem atrado e estima-se que continuar atraindo muitos cidados nacionais e estrangeiros cidade. Os potenciais clientes deste empreendimento so:

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

11

Cidados nacionais e estrangeiros de classe mdia e alta, independentemente de residirem ou no na cidade de Tete; Empresas de diferentes setores que operam em Tete ou podero estender as suas actividades a Tete no mbito do desenvolvimento da explorao mineral; e Agncias imobilirias; A prtica de intermediao informal no setor imobilirio no ainda comum. Contudo, foi possvel inquirir trs jovens que se dedicam a esta prtica no centro da cidade que nos permitiram constatar duas realidades importantes: Tete est a registar nveis crescentes de especulao de casas para arrendamento, cuja base a procura crescente gerada pelos cidados nacionais e estrangeiros que afluem cidade devido explorao do carvo em Moatize; Os preos praticados estavam muitas vezes acima do valor real dos imveis, a julgar pela antiguidade e pelo estado de conservao em que muitas destas se encontram. Foram-nos relatados casos de jovens moambicanos que sacrificam o conforto e a privacidade, partilhando residncias como forma de minimizar o custo de habitao; Estruturando-se devidamente, a SGVM pode lograr abarcar um mercado cada vez crescente de pessoas no ainda insatisfeitas com as condies actualmente oferecidas e tornar-se uma referncia para os potenciais clientes que ainda afluiro cidade. Um estudo das condies oferecidas pelos hotis convencionais poder ajudar a SGVM a concentrar as suas atenes em aspectos que os clientes valorizam, a ttulo de exemplo temos: A qualidade dos materiais e do trabalho de acabamento; O atendimento personalizado; A higiene; Uma Casa de Banho privativa; gua quente; Ar condicionado; Segurana das instalaes; TV por satlite; Qualidade dos utenslios; e Ornamentao bsica interior e exterior;

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

12

Havendo reconhecimento e satisfao por parte dos clientes com a qualidade dos servios prestados e com beleza paisagstica volta do recinto, a Vila da Montanha certamente se torna uma referncia e um destino privilegiado das pessoas que futuramente escalaro a cidade.

4. Anlise de competitividade do projecto

A Cidade de Tete est a registar um grande influxo de pessoas oriundas de outros cantos do pas e do mundo devido abundncia dos recursos carbonferos. Para alm das pessoas que se dirigem a Tete para trabalhar para as grandes companhias mineradoras, importante notar que os mega-projectos geram importantes aumentos de volume de negcios de empresas que prestam servios s grandes empresas. Trata-se de empresas de aluguer de equipamento, servios de catering, transportes, manuteno de edifcios e equipamento, diversos, entre outras empresas de fornecimento de bens e servios diversos. Amides vezes, o volume de negcios gerado pelas empresas sub-contratadas justifica a movimentao de suas unidades e recursos humanos para as zonas onde se localizam os mega-projectos. H enormes necessidades de prover, a um nmero cada vez crescente de visitantes, servios de alojamento, aluguer de escritrios, lazer, entre outros. Na fase actual da explorao do carvo de Tete, a cidade apresenta um conjunto de necessidades de infra-estruturas. Espera-se um incremento de tais necessidades nas fases seguintes de desenvolvimento dos projectos de explorao de carvo. Um investimento cuidadoso e devidamente calculado, aliando a localizao estratgica do empreendimento aos padres de qualidade pode gerar importantes lucros para o investidor.

5. Fornecedores
Os maiores provedores de servios com os quais se espera que a SGVM venha a transacionar com frequncia so basicamente empresas encarregues de assegurar que os imveis ofeream conforto, segurana e qualidade que tornem os produtos apetecveis pelos potenciais clientes, nomeadamente: a) Empresas de construo civil Realizaro trabalhos pontuais de pintura e reparao da estrutura dos edifcios; b) Servios de jardinagem Podero garantir um espao verde devidamente tratado no complexo, sobretudo nas unidades destinadas ao arrendamento. Estes custos podem ser atenuados com recurso pavimentao dos espaos exteriores. c) Servios de limpeza A SGVM dever contratar trabalhadores efectivos e eventuais encarregues de executar trabalhos de limpeza. Uma estrutura complexa pode ser evitada atravs da contratao de empresas especializadas.
Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

13

Contudo, a deciso deve depender da alternativa que oferece melhores resultados do ponto de vista econmico; d) Empresas de segurana privada recomendvel que a SGVM contrate servios de segurana privada para serem alocadas a todas as unidades, excepo das duplex destinadas venda, uma vez que a segurana torna-se uma responsabilidade do novo proprietrio; e) Empresas de manuteno de sistemas de frio Um sistema de refrigerao que funcione devidamente um bom indicador do nvel de conforto e de qualidade de servios de alojamento e de arrendamento de escritrios. Uma vez que todas as unidades precisam estar equipadas com aparelhos de ar condicionado, os custos com a manuteno dos sistemas de frio podero ser recorrentes; f) Empresas de manuteno de geradores semelhana das unidades hoteiras convencionais, as unidades destinadas ao arrendamento precisam estar preparadas para precaver-se de interrupes no fornecimento de energia elctrica. Embora no se espere que a sua manuteno seja frequente, importante que a SGVM pondere incorrer nestes custos ao longo do perodo de explorao do empreendimento; g) Provedores de TV por satlite e Internet - embora no seja um custo significativo importante notar que as suites e as duplex destinadas a arrendamento devem ter TV com acesso a canais internacionais e acesso internet;

6. Concorrncia
Conforme mencionmos em linhas anteriores, o Portal do Governo apresenta apenas doze estabelecimentos para alojamento na cidade. Das obras em curso, destaca-se o Grupo VIP que est neste momento a edificar um novo hotel de quatro estrelas, composto por 200 quartos, piscina, sala de congressos e sala de reunies que se espera que venha a estar concludo em finais de 2013. (notcias, 2 de Fevereiro de 2011) Na pesquisa de mercado que efectumos, adicionmos lista obtida no Portal do Governo um estabelecimento de pequenas dimenses recm inaugurado denominado Smart Naira Hotel.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

14

Tabela 1: Quadro de Preos de Alojamento na Cidade de Tete

Preo em MZN Estabelecimento Estalagem Zinapipia Hotel Kassuende Penso Alves Hotel Zambeze Estalagem Nharinga Hotel Nhungue Motel Tete Penso Univendas Smart Naira Hotel Penso Baobab Penso Quicalo Penso Guimares Penso Kampango Minimo Mximo 1.000,00 1.500,00 800,00 3.000,00 1.000,00 1.800,00 2.500,00 9.500,00 2.000,00 4.000,00 3.600,00 4.900,00 (a) 1.300,00 2.500,00 1.500,00 3.250,00 1.500,00 3.500,00 (b) (b) (b)

de notar que nesta pesquisa (a) no nos foram fornecidos dados sobre o Motel Tete, em virtude de a companhia mineira Vale ter reservado o estabelecimento na sua mxima capacidade, e que (b) as Penses Quicalo, Guimares e Kampango foram deliberadamente excludas desta pesquisa por se dedicarem basicamente ao aluguer de quartos numa base horria, factos que colocam estes estabelecimento fora do conceito de concorrncia usados nesta anlise. Deste modo, a nossa anlise acerca das condies de alojamento oferecidas na Cidade de Tete incidiu sobre apenas nove estabelecimentos. Dos inquritos efectuados com vista a avaliar as condies de conforto oferecidas nestes estabelecimentos, apurmos os seguintes dados: a) Capacidade de alojamento apenas um estabelecimento possui entre 1 e 10 quartos, seis possuem entre 11 e 25 quartos, um estabelecimento tem entre 25 e 50 quartos, e apenas um possui mais de 50 quartos; b) Localizao Apenas um estabelecimento localiza-se nos arredores da cidade, os restante oito concentram-se no centro da cidade de Tete. c) Disposio dos pisos Seis estabelecimentos tem os quartos dispostos em piso nico e os restantes trs possuem dois ou mais pisos; d) Existncia de casas de banho privativa Trs estabelecimentos possuem casas de banho privativas na totalidada dos quartos, cinco estabelecimentos possuem em apenas alguns quartos e apenas um no dispe sequer de um quarto com casa de banho privativa;

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

15

e) Cobertura Seis estabelecimentos possuem cobertura de laje e os restantes trs esto cobertos por teto falso; f) Estacionamento Quatro estabelecimentos possuem estacionamento no interior do recinto e os restante cinco no dispoem de parque de estacionamento; g) Segurana Apenas quatro estabelecimentos so protegidos por segurana privada, os restantes cinco possuem um guarda assalariado no seu quadro de pessoal; h) gua quente - Quatro estabelecimentos possuem gua quente na totalidade dos seus quartos, trs em apenas algumas casas de banho e dois afirmaram no dispor de nenhuma casa de banho com gua quente; i) Pequeno almoo Cinco estabelecimentos oferecem pequeno almoo nos seus pacotes e os restantes quatro no incluem esta componente no seu rol de servios; j) Restaurante e Bar Cinco estabelecimentos possuem Restaurante e Bar no seu recinto e os restantes quatro no dispoem destas unidades; k) TV Privativa Sete dos estabelecimentos analisados possuem TV privativa nos seus quartos e dois confirmaram dispor de TV privativa em apenas alguns quartos; l) TV por satlite Cinco estabelecimentos possuem TV por satlite e nos restantes quatro o sinal captado com recurso a pequenas antenas; m) Ar condicionado Sete estabelecimentos possuem aparelhos de ar condicionado em todos os quartos e dois revelaram dispor destes equipamentos em apenas alguns quartos; Importa salientar que esta anlise deixa de lado aspectos qualitativos tais como ambiente ao redor dos estabelecimentos, idade e estado de conservao dos edifcios, entre outros. Trata-se de aspectos que podem ser fortemente explorados pela SGVM tornando as suas instalaes mais atrativas comparativamente s dos potenciais concorrentes.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

16

III Plano de Vendas

1. Estratgia Geral de Vendas
De uma forma geral, pode se dizer que a natureza conferiu significativas vantagens Vila da Montanha, pela sua localizao estratgica e pela sua beleza paisagstica. Contudo, a administrao do condomnio deve rentabilizar as vantagens concedidas pela natureza e maximizar os seus ganhos investindo seriamente na qualidade dos servios prestados. fundamental que as infra-estruturas projectadas sejam concebidas com elevados padres de qualidade. A Vila da Montanha deve assumir o desafio de mudar a dinmica da zona de Chingodzi atraindo a todos os cidados que buscam servios de alojamento e escritrios repletos de conforto e de bem gosto. O restaurante da Vila da Montanha deve ser conhecido pela capacidade de oferecer pratos e bebidas tpicas de ambientes multiculturais. Todas as instalaes devem apresentar materiais de acabamento de boa qualidade. Chama-se especial ateno para alguns detalhes a ter em conta nas seguintes unidades: a) Suites As suites destinam-se ao arrendamento. Sendo cada unidade constituda por um quarto amplo, um vestirio e uma casa-de-banho, a administrao do condomnio dever apetrech-la com o rigor pelas modernas unidades hoteleiras. Assim, o mesmo dever conter: uma cama casal confortvel com mesinhas de cabeceira com belos candeeiros, cortinado moderno, uma escrivaninha, um aparelho de ar condicionado, uma pequena geleira, gua quente e TV por satlite. O recinto volta deve ser revestido de relva e plantas ornamentais correctamente tratadas. A iluminao interior e exterior deve ser de boa qualidade e de uma tonalidade compatvel com o ambiente interior e exterior. e b) Duplex As duplex destinadas ao arrendamento ou venda devero marcar a diferena por combinar o conforto interior com a riqueza paisagstica exterior. Estas unidades devem possuir gua quente, aparelhos de ar condicionado e TV por satlite. O princpio-bsico que deve ser tomado em conta, que os utentes das duplex para arrendamento so potencialmente clientes que necessitam de maior espao para alojamento. Assim os compartimentos devem apresentar-se devidamente limpos e atrativos no seu espao interior e exterior. No espao exterior, a relva e as plantas ornamentais devem ser devidamente cuidadas. No caso destas unidades, por se destinarem ao arrendamento, possivelmente a cidados no locais, a gesto do condomnio deve ponderar cuidadosamente a possibilidade de equipar as unidades com mobilirio bsico.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

17

2. Anlise da atratividade do setor imobilirio na Cidade de Tete

A anlise que efectumos do setor imobilirio, em geral, e dos produtos a serem disponibilizados pela SGVM, em particular, leva-nos a crer que o projecto apresenta um potencial considervel de gerar retornos satisfatrios aos investidores. Para alm da bela vista proporcionada pela montanha, a Vila da Montanha situa-se na regio de Chingodzi, junto ao cruzamento entre duas estradas de referncia a escassos metros do Aeroporto local. Trata-se de uma zona estratgica, localizada entre o aeroporto de Tete e o centro da cidade, para onde se dirige parte significativa dos visitantes da cidade. Por outro lado, Chingodzi separa a regio carbonfera de Moatize, epicentro da explorao mineira do centro da cidade de Tete, junto ao aeroporto que a porta de entrada dos vrios visitantes que todos os dias afluem cidade por motivos de negcios. Com a nova dinmica da economia local, o nmero de pessoas vivendo em Tete e tambm o parque automvel aumentaram significativamente, todavia, o acesso ao centro da cidade feito por meio de uma ponte, com uma faixa para cada sentido. Embora a cobertura seja ainda deficitria, no centro da cidade de Tete onde se localiza a maior parte dos estabelecimentos para alojamento, restaurao e lazer. A Vila da Montanha surge assim, como um aprazvel alternativa para descongestionar o centro da cidade. Foi na base destes pressupostos que elabormos a matriz de anlise da atratividade da indstria em que o projecto Vila da Montanha se enquadra. A quadro abaixo ilustra a percepo dos consultores acerca do potencial de gerao de resultados satisfatrios no investimento em cada um dos produtos propostos pelo projecto.

Tabela 2: Anlise de Atratividade da Indstria

Fora Potencial de novas entradas Presso de Produtos substitutos Poder negocial dos fornecedores Poder negocial dos clientes Rivalidade entre os concorrentes Atratividade da indstria Unidades Suites Elevado Moderada/ Elevada Moderado Moderado/ Elevado Baixa Moderada Escritrios Baixo/ Moderado Baixa Moderado Baixo Baixo Elevada Duplex Baixo/ Moderado Baixa Moderado Baixo Moderado Moderada/ Elevada Restaurante Baixo Baixa Baixo Moderado Baixo Elevada Supermercado Baixo Baixa Moderado Moderado Baixo Moderada

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

18

De seguida apresentamos os pressupostos que contriburam para as classificaes acima ilustradas, bem como de algumas recomendaes a respeito dos factores que julgamos que quando tomados em conta, podem ajudar a manter o projecto competivo: a) Suites Atratividade moderada Trata-se de um produto perfeitamente substituvel pelos servios convencionais de hotelaria. Concorrem directamente com este produto os hotis, residenciais e penses operando na Cidade de Tete. fundamental que se tenha em conta as obras de construo de infra-estruturas tursticas que despontam na cidade e arredores, que uma vez em funcionamento integraro o grupo de concorrentes da Vila da Montanha. A Vila da Montanha pode apresentar preos similares ou ligeiramente superiores aos praticados pela concorrentes melhor posicionados no mercado. Para tal, a SGVM deve apostar na diferenciao do seu produto, realando as caractersticas especficas da Vila da Montanha e assegurando que o cliente disponha das mesmos mveis e equipamentos oferecidos por outras unidades concorrentes. Uma aposta cuidadosa na imagem que se projecta a respeito do condomnio fundamental para que o potenciais clientes, com poder de compra se possam identificar com o produto e sentir-se confortveis. Os canais de divulgao dos produtos devem ser criteriosamente escolhidos. Os materiais de acabamento e o recheio das suites devem ser de boa qualidade, e os equipamentos como aparelhos de ar condicionado, termo acumulador e TV por satlite instalados em cada unidade devem ser periodicamente inspecionados e funcionar plenamente. A gerncia da SGVM deve encetar esforos para assegurar que os servios associados, tais como jardinagem, limpeza, lavandaria e segurana funcionam devidamente. Sendo um produto alternativo aos oferecidos pelas unidades hoteleiras localizadas no centro da cidade, o seu ambiente exterior deve transmitir aconchego, tranquilidade e segurana. b) Escritrios Atratividade elevada Pela pesquisa efectuada, encontrmos uma cidade disprovida de edifcios exclusivamente destinados ao arrendamento de escritrios. As empresas de servios tradicionais encontram-se sedeadas no centro da urbe, normalmente ocupam apartamentos e moradias familiares. Contudo na zona industrial de Chingodzi esto a ser erguidas unidades semiindustriais e unidades para armazenagem. Os mega-projectos, tais como os de explorao de carvo, tm a capacidade de elevar significativamente o volume de negcios de pequenas e mdias empresas que prestam servios
Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

19

complementares. Tais negcios, amides vezes justificam a instalao de filiais nas proximidades do empreendimento. A explorao de minerais em Tete ainda no atingiu o seu pico. Recentemente comeou o processo de transporte dos primeiros carregamentos de carvo das zonas carbonferas para o porto de embarque por via ferroviria. Espera-se que nos prximos anos haja um incremento cada vez maior da atividade empresarial em Tete. O bloco de escritrios da Vila da Montanha deve apresentar-se como soluo para este vazio do mercado imobilirio. Uma aposta em acabamentos de boa qualidade, com casas de banho condignas, iluminao, refrigerao, espaos para estacionamento que contribuem para maior conforto e segurana dos utentes do bloco. Estes factores, aliados a uma correcta e criteriosa seleo de meios de divulgao do produto podem permitir SGVM praticar preos que garantam o retorno dos investimentos efectuados sem prejudicar a sua competitividade. c) Duplex Atratividade moderada/ elevada Estas casas foram idealizadas para servir para arrendamento, conferindo aos utentes um ambiente mais familiar, seguro e aconchegante. As moradias de boa qualidade e conforto so arrendadas no centro da Cidade de Tete a preos atrativos. Em parte, consideramos as duplex produtos de atratividade moderada pelo facto de as unidades acarretarem significativos investimentos e o tempo que cada unidade fica desocupada pode custar elevadas despesas de manuteno sem contrapartida em receitas para a SGVM. Contudo, a sociedade pode contornar o risco apostando em campanhas publicitrias de qualidade reconhecida ainda na fase de construo dos edifcios. Os interessados podero assim manifestar o seu interesse em celebrar contratatos de arrendamento ou de compra e venda das duplex ainda na fase de construo. Para alm da qualidade dos materiais de acabamento, do requinte interior e exterior e dos servios auxiliares, importa referir duas estratgias-chave que podero ser usadas para tornar clere as vendas das unidades contidas neste bloco e evitar custos de subaproveitamento. Primeiro, o projecto da venda das casas deve obedecer a padres de apresentao de boa qualidade, que possibilitem o potencial cliente visualizar antecipadamente como ser a sua futura habitao ou,

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

20

alternativamente, s empresas potenciais compradoras encontrar no projecto habitao com padres de qualidade altura de acolher seus quadros. Segundo, o envolvimento dos bancos comerciais no processo de venda das casas fundamental para garantir a celeridade do processo. Trata-se de uma medida que ajudar a reduzir o tempo e os procedimentos burocrticos que normalmente envolvem o processo de transferncia de propriedades, dos quais so exemplos a avaliao dos imveis, a celebrao de contratopromessa e outros procedimentos que conduzem hipoteca do imvel. d) Restaurante atratividade elevada O Restaurante da Vila da Montanha um verdadeiro carto de visitas ao complexo. Possui um elevado potencial de atrao de clientes oriundos de outro pontos da cidade de Tete, cidados em trnsito e dos prprios moradores da Vila. Trata-se de um lugar que se distingue pela sua vista privilegiada para a pista do Aeroporto de Chingodzi, para a estrada que passa pelo bloco onde esto projectadas a construo de duplex e do edifcio de escritrios e, no menos importante, para o espao verde volta da montanha. composto por duas partes, ambas situadas exactamente no cume da montanha rochosa, uma parte coberta e outra composta por uma extensa esplanada circular. Ainda no mesmo espao projecta-se a construo de uma piscina e espera-se que a mesma, devido ao seu aspecto natural, venha a tornar-se uma verdadeira paragem obrigatria para que visita Tete. A tranquilidade, a localizao estratgica e a beleza natural da montanha devem ser devidamente aproveitados como factores de diferenciao. So estas caractersticas que devem fazer com que seja melhor estar no restaurante da Vila da Montanha em relao a outros localizados na cidade e arredores. As caractersticas naturais do lugar geram um potencial de receitas de explorao que permite que a SGVM cobre aos gestores do restaurante preos que garantam retorno satisfatrio aos investidores. e) Supermercado Atratividade moderada Conforme caracterizmos em linhas anteriores o projecto da Vila da Montanha uma iniciativa que se espera que venha criar uma nova dinmica na Cidade de Tete, em geral, e na regio de Chingodzi, em particular. A zona est a registar uma espanso considervel de estabelecimentos industriais e de residncias. A Vila da Montanha para alm de atrair pessoas pelas caractersticas do restaurante, tem potencial para ser um lugar privilegiado para os cidados e visitantes de Tete efectuarem as suas

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

21

compras, fora dos mercados convencionais e sem necessidade de se deslocarem ao centro da cidade. Contudo, para que o supermercado seja um lugar de eleio, necessrio que seja apetrechado de produtos cuidadosamente selecionados, que faam com que as necessidades bsicas das pessoas vivendo na zona de Chingodzi sejam satisfeitas. importante notar que os compounds que surgem na zona de Chingodzi representam um excelente mercado potencial de pessoas que, uma vez operando o supermercado, no necessitam de se deslocar ao centro da cidade. Por outro lado, a Vila da Montanha localiza-se numa regio intermdia entre os campos carbonferos de Moatize e o centro da cidade de Tete. Considermos uma atratividade moderada, na medida em que um fluxo considervel de clientes ao supermercado depende do estado das vias da acesso ao mesmo. Por outro lado, os compounds que esto a ser erguidos na zona industrial de Chingodzi no esto ainda a ser habitados na sua plena capacidade. Caso o fluxo de pessoas ao supermercado seja baixo, a gerncia de ter dificuldades de cobrar valores elevados pelo arrendamento do espao. Esta fraqueza pode ser colmatada atravz da implantao de placas indicadoras da existncia do supermercado na Vila da Montanha, nas estradas prximas.

3. Canais de Distribuio
3.1 Vendas diretas Os contratos de compra e venda bem como de arrendamento dos imveis implantados na Vila da Montanha sero administrados pela SGVM, cujas instalaes sero implantadas no mesmo local.

3.2 Parceria com instituies bancrias A SGVM deve apostar na celebrao de contratos de parceria com instituies financeiras para facilitar o processo de venda das unidades destinadas a este fim. Esta estratgia possibilitar aos compradores individuais de classe mdia e alta que desejam adquirir casas no complexo por via do crdito bancrio. Esta parceria permitir que os clientes interessados se dirijam aos bancos em busca de crdito habitao. Por um lado, o banco tem a vantagem de ceder crdito (uma vez reunidas as condies por si exigidas) para a compra de um bem cujo ttulo de propriedade detido por por
Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

22

uma sociedade com a qual existe uma parceria, no caso presente a SGVM. Assim, o conhecimento do valor do imvel, a flexibilidade com que se podem celebrar os contratos para a hipoteca do imvel so factores que permitiro reduzir o tempo de espera entre o pedido de crdito e desembolso. Para a SGVM, espera-se que esta parceria permita que os valores referentes ao crdito habitao celebrados entre o potencial cliente e a referida instituio bancria sejam transferidos directamente para a conta da SGVM. Deste modo evita-se que os imveis sejam vendidos em prestaes, com riscos de incumprimento por parte do comprador. O comprador (caso rena os requisitos exigidos pelo banco), por sua vez, beneficia de um crdito cujo processo e relativamente menos burocratizado quando comparado com a compra de outros imveis. A SGVM ser igualmente responsvel pela manuteno dos edifcios e por assegurar o pleno fornecimento de servios bsicos aos utentes do complexo. Deste modo, caber a esta empresa garantir que as unidades implantadas no complexo estejam devidamente apetrechadas, os equipamentos ali instalados funcionam devidamente, que os servios de limpeza, jardinagem e segurana estejam a ser providenciados luz dos contratos celebrados.

3.3 Parcerias com agncias imobilirias A SGVM deve divulgar seus produtos junto das agncias imobilirias no s operando em Tete, mas tambm noutros pontos do pas. Na Cidade de Maputo, operam inmeras agncias imobilirias, legais e informais, com diferentes dimenses e formas de actuao. As agncias de maiores dimenses investem avultadas somas de dinheiro na construo de imveis destinados venda ou arrendamento. Por sua vez, as de menores dimenses amides vezes singem-se ao servio de intermediao, conectando locadores a locatrios, vendedores a compradores. Os agentes possuem conhecimentos relevantes acerca das necessidades e de ofertas de produtos no setor imobilirio, desde as especificaes dos imveis aos preos potenciais. Usualmente so usados para acelerar o processo de vendas ou de arrendamento nas melhores condies de mercado. Neste contexto, recomenda-se que a SGVM prepare uma apresentao minuciosa do seu projecto imobilirio em formato electrnico e envie para as referidas agncias. Caso estas se manifestem interesse, a SGVM pode fornecer dados adicionais sobre o projecto, os moldes e as condies de compensao para o estabelecimento da parceria. de salientar que na intermediao de contratos de arrendamento, o locador compromete-se a pagar o valor equivalente a um ms de renda lquida de impostos aplicveis ao agente. Nos casos de venda do imvel, o valor da comisso de intermediao fixado em funo de uma percentagem do valor total da transao.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

23

Embora seja uma alternativa onerosa, por implicar pagamento de comisses de intermediao, esta alternativa apresenta como vantagens a flexibilidade dos processo e o facto de as vendas decorrerem nas melhores condies de mercado. A SGVM pode contornar o impacto dos custos de comisses de intermediao ajustando em alta os preos iniciais mnimos de modo a que aps a deduo do valor da comisso as receitas esperadas no sejam afectadas. No caso das vendas das duplex, o preo mnimo exigido pela venda dos imveis deve incorporar o valor da comisso. Por sua vez, no processo de arrendamento das duplex, do supermercado e do restaurante, o preo mnimo deve ser ajustado de modo a que o custo da comisso seja redistribudo equitativamente em cada ms da vigncia do contrato de arrendamento.

4. Poltica de Preos
Os preos a serem praticados devem ser determinados com base na anlise de um conjunto de factores, nomeadamente: a cadeia de custos operacionais, as metas e expectativas de retorno do investimento, a atratividade do setor e outros factores julgados relevantes.

4.1 Cadeia de custos operacionais Os preos a serem praticados devem observar um conjunto de pressupostos de natureza financeira. Os mapas de explorao concebidos para auxlio tomada de decises gesto devem ser usados para o apuramento de custos operacionais reais. Estes documentos devem fazer uma segregao de custos directos e indirectos. A lgica subjacente a este modelo de gesto do empreendimento que a SGVM deve estar a todo o momento habilitada a estimar o custo de manuteno de cada uma das unidades, esteja esta ocupada ou no. De seguida, a partir do apuramento dos custos indirectos, os gestores estaro altura de determinar as margens com que cada unidade deve contribuir para suportar os custos gerais do condomnio tais como a segurana, salrios dos trabalhadores, manuteno geral dos espaos comuns, etc. Um trabalho exaustivo de apuramento e classificao de custos numa perspectiva previsional permitir a SGMV determinar os preos mnimos a praticar de modo a suportar os custos operacionais e gerar margens de lucro que compensem o investidor.

4.2 Metas e expectativas de retorno do investimento Embora o critrio base para a fixao de preos de venda seja o custo real de operao, importante que a SGVM tome em conta os resultados previsionais que possibilitam ao investidor recuperar o capital investido num determinado espao de tempo.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

24

Sendo este um ambiente concorrencial, em que actuam outros intervenientes, os preos cobrados no arrendamento e venda dos imveis no devem ser demasiado altos quando comparados com os dos outros intervenientes no mercado ao ponto de os produtos oferecidos pela SGVM serem menos atrativos. O retorno esperado neste investimento deve buscar um equilbrio entre os custos reais incorridos na manuteno do condomnio e preos que o mercado potencial pode pagar, atendendo e considerando os preos dos produtos substitutos disponveis no mercado. fundamental notar que se a SGVM praticar preos baixos pode enfrentar dificuldades para garantir a manuteno dos imveis e suportar resultados sistematicamente negativos. Caso consiga, o investidor demorar tempo mais do que o necessrio para recuperar o capital investido. Por outro lado, se os preos forem demasiado altos e os concorrentes em Tete oferecerem produtos similares e com boa qualidade, a SGVM pode enfrentar dificuldades em encontrar inquilinos e compradores, e ainda suportar custos de manuteno dos imveis. Deste modo, o retorno ser lento e os custos de manuteno dos imveis que no esto em explorao levar contrao dos resultados da empresa. A taxa de retorno deve ser a melhor possvel uma vez ponderado todo o conjunto de factores que influenciam as vendas da sociedade.

4.3 Atratividade do setor imobilirio na Cidade de Tete Conforme apresentmos com maior detalhe em III. 2, cada produto proposto neste projecto apresenta um potencial especfico de captao da procura e de gerao de receitas. Na determinao de preos de venda, a SGVM deve ter em conta at que ponto um preo ambicioso pode ser aceite pelo mercado ou, sendo rejeitado, fazer com que o complexo fique com unidades no exploradas. A ttulo de exemplo, a alta atratividade do bloco dos escritrios e do supermercado permite que a empresa, uma vez criadas as condies necessrias e aplicadas as recomendaes deixadas pelos consultores, pratique preos acima da mdia em virtude de existir um enorme potencial no explorado no mercado. Contudo, a atratividade moderada dos restantes produtos obriga a SGVM a empenhar-se seriamente na busca da qualidade e em evidenciar os factores de diferenciao. Ademais, havendo produtos substitutos no mercado, os preos a praticar no devem diferir excessivamente dos praticados pela concorrncia em produtos similares.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

25

5. Propaganda e Promoo
A SGVM dever apostar na produo grfica de folhetos promocionais de qualidade aceitvel que serviro de suporte nas vendas directas. Neste processo, os gestores devem estar altura de promover a venda ou arrendamento de qualquer unidade contida no projecto aos potenciais interessados que se dirijam aos seus escritrios. Divulgar os produtos da Vila da Montanha junto das instituies pblicas tais como o governo e as vrias direes provinciais setoriais pode ser um importante mecanismo para que no futuro as pessoas que se dirigem cidade por via das do Estado possam se hospedar no complexo. A propaganda pode tambm ser acelerada atravez da divulgao dos produtos por meio de apresentaes sintetizadas e devidamente elaboradas em exposies no formato PDF ou powerpoint, posteriormente enviadas para emails de indivduos e entidades potenciais interessados no projecto, tais como agncias imobilirias, empresas mineradoras e agncias de viagem. Uma vez que Tete tem estado a projectar a sua imagem alm fronteiras como um dos principais destinos de quem busca oportunidades de negcio em Moambique, importante que se a Vila da Montanha tenha uma pgina na internet onde os seus produtos so divulgados em lngua portuguesa e inglesa. Tal facto permitir aos potenciais interessados obter informaes mais importantes sobre os produtos oferecidos em qualquer canto do mundo. No caso dos contratos de compra e venda, a SGVM deve celebrar contratos de parceria com as instituies bancrias, sobretudo com o Banco financiador do projecto, no sentido de garantir que, uma vez que os compradores individuais renam todos os requisitos exigidos pelo banco, o processo de desembolso do crdito decorra com maior celeridade possvel, que se demorre menos tempo entre a data de pedido de crdito e a entrada dos valores na conta bancria da SGVM. O recurso intermediao dos agentes imobilirios, embora seja uma alternativa onerosa, uma estratgia que pode acelerar o processo de expanso das vendas. Tratase de envolver no processo pessoas conhecedoras das necessidades especficas da procura, que dispem de mecanismos apropriados de divulgao e de pesquisa de potenciais interessados. As suas comisses so determinadas com base no valor mensal da renda ou numa percentagem previamente acordada do valor da venda do imvel. Estas compensaes tornam necessrio o ajustamento dos preos iniciais de modo a que os retornos esperados em cada pela SGVM no sejam afectados. Os operadores de taxi baseados no aeroporto de Chingodzi podem exercer um papel bastante importante na divulgao do bloco de suites para arrendamento e do restaurante como alternativa aos estabelecimentos de alojamento e restaurao localizados no centro da cidade. Espera-se que uma divulgao directa

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

26

A SGVM deve tirar proveito da sua localizao estratgica, colocando placas indicadoras ao longo da estrada que mostrem a direo a ser tomada para se chegar Vila da Montanha.

6. Assistncia ps-vendas
de extrema importncia que os clientes da Vila da Montanha reconheam a SGVM como exmia cumpridora de termos contratuais. A impresso positiva que um cliente tenha dos produtos e servios oferecidos pela gesto do complexo tm a capacidade de despertar novas vendas e novos interesses pelo projecto por parte de outros interessados. Servios prestados com zelo e flexibilidade, podem valer mais e ter um impacto maior do que grandes campanhas publicitrias tradicionais, contribuirem para o prestgio do projecto e, em ltima estncia, para o incrememento das vendas. A nvel dos contratos de arrendamento, devero estar devidamente clarificados os direitos e deveres entre as partes contratantes. No que respeita manuteno dos imveis, a sociedade gestora do empreendimento dever ser bastante flexvel com vista a intervir e garantir conforto aos clientes. Os servios de segurana, jardinagem, limpeza, lavandaria, entre outros associados, devem estar ao servio do cliente com excelentes padres de qualidade e em tempo til. A SGVM ter especial responsabilidade sobre a manuteno de um ambiente exterior acolhedor, limpo e seguro.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

27

V Estrutura Administrativa
1. Consideraes Jurdico-legais
A Sociedade Gestora da Vila da Montanha Limitada seguir os procedimentos abaixo discriminados para a sua constituio:

Tabela 3: Passos para a constituio da SGVM

Procedimento Reserva de Nome Reconhecimento Notarial do Pacto Social Publicao dos Estatutos no Boletim da Repblica Obteno de Alvar Obteno de NUIT Declarao de Incio de Atividades Escolha de Logotipo da Sociedade Encomenda de Carimbos Declarao de Incio de Atividades Entidade pblica responsvel Conservatria de Registo das Entidades Legais Conservatria de Registo das Entidades Legais Imprensa Nacional Direo Provincial de Indstria e Comrcio Direo Provincial de Finanas Direo Provincial de Finanas Especialista em Desenho Artstico Loja de Carimbos Direo Provincial de Finanas

2. Estrutura Organizacional
Pela natureza das tarefas que se prev que venham a estar associadas gesto diria da Vila da Montanha, propusemos o organigrama abaixo se se segue:

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

28

Figura 1: Organigrama da SGVM

Diretor Geral

Diretor para Administrao e Finanas

Diretor Comercial

Diretor para Logstica e Servios

Assistente de R.H

Oficial de Segurana

Tesoureiro

Tecn. Man AC

Contabilista Financeiro

Economato

Pessoal de Limpeza

Pessoal de Jardinagem

Pessoal de Lavandaria

3. Funes-chave e Actividades de Controle

Do esquema atrs apresentado, descrevemos em seguida as linhas gerais das competncias de cada um dos membros do corpo gerente da sociedade. a) Diretor Geral Responsvel mximo pela administrao do complexo com poder de representar a organizao perante terceiras partes; b) Diretor para Administrao e Finanas Superintende as reas de gesto de recursos humanos, tesouraria e contabilidade financeira; c) Diretor Comercial Responsvel pela manuteno dos contratos de venda e arrendamento das diversas unidades do projeto e pela gesto das suites;

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

29

d) Diretor para Logstica e Servios Com responsabilidade de cordenar todas as tarefas e subcontratos ligadas manuteno da Vila da Montanha tais como segurana, Manuteno de aparelhos de Ar Condicionado, economato, limpeza, jardinagem e lavandaria.

4. Recursos Humanos
O modelo de estrutura administrativa da SGVM requerer um total de trinta e trs trabalhadores efectivos sendo quatro no corpo gerente, trs ligados ao suporte administrativo e os restantes vinte e seis aos servios diversos de manuteno do complexo. Apresentamos em seguida a proposta de folha de salrios, detalhando as posies que sero criadas no quadro de pessoal da empresa. No tocante ao Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

30

Tabela 4: Folha de Salrios Previsional da SGVM

Posio Diretor Geral Diretor para Adm. e Finanas Diretor Comercial Diretor para Logstica e Servios Tcnico de Recursos Humanos Tesoureiro Contabilista Oficial de Segurana Tcnico de manuteno de Ar Cond. Responsvel do Economato Empregada de lavandaria 1 Empregada de lavandaria 2 Empregado de Limpeza 1 Empregado de Limpeza 2 Empregado de Limpeza 3 Empregado de Limpeza 4 Empregado de Limpeza 5 Empregado de Limpeza 6 Empregado de Limpeza 7 Empregado de Limpeza 8 Empregado de Limpeza 9 Empregado de Limpeza 10 Empregado de Limpeza 11 Empregado de Limpeza 12 Empregado de Limpeza 13 Jardineiro 1 Jardineiro 2 Jardineiro 3 Jardineiro 4 Jardineiro 5 Jardineiro 6 Jardineiro 7 Jardineiro 8 Total Salrio Bruto 70.000,00 61.600,00 56.000,00 56.000,00 33.600,00 33.600,00 33.600,00 15.000,00 15.000,00 8.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 520.400,00 18% INSS Total Salrio IRPS 3% 4% Dedues Lquido 12.600,00 2.100,00 2.800,00 14.700,00 55.300,00 11.088,00 1.848,00 2.464,00 12.936,00 48.664,00 10.080,00 1.680,00 2.240,00 11.760,00 44.240,00 10.080,00 1.680,00 2.240,00 11.760,00 44.240,00 6.048,00 1.008,00 1.344,00 7.056,00 26.544,00 6.048,00 1.008,00 1.344,00 7.056,00 26.544,00 6.048,00 1.008,00 1.344,00 7.056,00 26.544,00 2.700,00 2.700,00 1.440,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 1.080,00 93.672,00 450,00 450,00 240,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 15.612,00 600,00 600,00 320,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 240,00 20.816,00 3.150,00 3.150,00 1.680,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 109.284,00 11.850,00 11.850,00 6.320,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 4.740,00 411.116,00

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

31

VII Anlise Econmica e Financeira

1. Pressupostos da Anlise Financeira
1.1 Vendas luz do princpio da prudncia, afetumos a nossa anlise financeira assumindo que no haver aumento dos preos de venda ao longo do perodo em anlise e que os custos consideram-se crescentes a uma taxa fixa de 5% por ano. Devido rotao de clientes que usam as suites, estimamos que a taxa mdia de ocupao das mesmas ser de 70% durante todo o perodo de anlise, ou seja, que cada suite estar ociosa em mdia durante dois dias por semana. No caso dos escritrios prev-se que as taxas mdias de ocupao sero de 38% no primeiro ano, 75% no segundo, 88% no terceiro e finalmente de 100% no quarto e quinto anos. Abaixo apresentamos a tabela de preos de arrendamento e de venda das unidades contidas no projeto:

Tabela 5: Lista de Preos

Unidade Suites Duplex para arrendamento Duplex para venda Escritrios Supermercado Restaurante Preo (MZN) 7.200,00 126.000,00 6.860.000,00 106.400,00 114.092,50 146.000,00 Periodicidade Diria Mensal nica Mensal Mensal Mensal

As primeiras duplex a serem contrudas destinar-se-o venda, de modo a que se possa gerar liquidez necessria para dar continuidade ao projeto com recurso aos fundos prprios. Assim prev-se que ser vendida apenas uma casa no primeiro ano, duas casas no segundo e as restantes duas no terceiro ano. No que respeita s duplex para arrendamento, espera-se no haja nenhuma receita de arrendamento no primeiro ano e nos restantes anos todas as quatro duplex j estejam arrendadas. O supermercado apenas dever estar pronto a explorar no segundo ano. Em apenas metade do referido ano estar a gerar receita depois, nos restantes trs anos, o supermercado estar a ser explorado na sua plena capacidade. Uma vez que o restaurante j se encontra na fase de acabamentos, estimmos que a sua explorao ocorra em apenas metade do primeiro ano e que nos anos seguintes o mesmo esteja em plena atividade.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

32

Tabela 6: Previso de Receitas

Unidades
Suites Duplex para arrendamento Escritrios Supermercado Restaurante Sub-total Receita de Venda da Duplex Custo de Construo da Duplex Amortizaes acumuladas Mais Valia da Venda de Duplex Proveitos totais 3.560.000,00 10.131.872,00 876.000,00 6.571.872,00 6.860.000,00 3.300.000,00 3.881.472,00

Ano 1
1.814.400,00

Ano 2
1.814.400,00 4.536.000,00 7.660.800,00 684.555,00 1.752.000,00 16.447.755,00 13.720.000,00 6.600.000,00 660.000,00 6.460.000,00 22.907.755,00

Ano 3
1.814.400,00 6.048.000,00 8.988.672,00 1.369.110,00 1.752.000,00 19.972.182,00 13.720.000,00 6.600.000,00 1.320.000,00 5.800.000,00 25.772.182,00

Ano 4
1.814.400,00 6.048.000,00 10.214.400,00 1.369.110,00 1.752.000,00 21.197.910,00 21.197.910,00

Ano 5
1.814.400,00 6.048.000,00 10.214.400,00 1.369.110,00 1.752.000,00 21.197.910,00 21.197.910,00

1.2 Despesas com pessoal As despesas com pessoal, minuciosamente abordadas no Ponto V.4., foram previstas assumindo um crescimento anual de 5%. Os encargos sociais referem-se exclusivamente s previses de despesas de contribuio da entidade para a segurana social do trabalhador.

Tabela 7: Previso de salrios e encargos sociais

Categoria
Salrios Encargos Sociais Total

Ano 1
520.400,00 20.816,00 541.216,00

Ano 2
546.420,00 21.856,80 568.276,80

Ano 3
573.741,00 22.949,64 596.690,64

Ano 4
602.428,05 24.097,12 626.525,17

Ano 5
632.549,45 25.301,98 657.851,43

1.3 Fornecimentos e Servios de Terceiros Na base das especificidades deste negcio, desenhmos projetmos o volume de encargos com fornecimentos e servios externos que se espera que a empresa venha a incorrer na fase de explorao.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

33

Tabela 8: Custos Estimados de Fornecimentos e Servios Externos

Fornecimentos e Servios Externos Combustveis e Lubrificantes Material de Escritrio Artigos de limpeza Agua Electricidade Comunicaes (Inclui TV e Internet) Seguros Assistencia Tcnica Segurana de Instalaes Outros FSE Total Ano 1 72.000,00 87.600,00 242.220,00 238.560,00 334.200,00 492.000,00 3.600,00 50.000,00 768.000,00 22.881,80 2.311.061,80 Ano 2 75.600,00 91.980,00 254.331,00 250.488,00 350.910,00 516.600,00 3.780,00 52.500,00 806.400,00 48.051,78 2.450.640,78 Ano 3 79.380,00 96.579,00 267.047,55 263.012,40 368.455,50 542.430,00 3.969,00 55.125,00 846.720,00 50.454,37 2.573.172,82 Ano 4 83.349,00 101.407,95 280.399,93 276.163,02 386.878,28 569.551,50 4.167,45 57.881,25 889.056,00 52.977,09 2.701.831,46 Ano 5 87.516,45 106.478,35 294.419,92 289.971,17 406.222,19 598.029,08 4.375,82 60.775,31 933.508,80 55.625,94 2.836.923,03

Mais uma vez, assumimos que os custos crescero a uma taxa anual mdia de 5%. Abaixo descrevemos em breves linhas os aspectos que determinaram as nossas estimativas: a) Combustveis e lubrificantes - Estimmos que a SGVM precisar de adquirir uma viatura todo o terreno, de caixa aberta para o suporte das suas actividades e que a mesma consumir combustvel no valor de 6.000,00MZN em cada ms; b) Artigos de limpeza Prev-se que todos os meses, cada uma das vinte e oito suites e cada um dos nove escritrios de necessite de 385,00MZN para artigos de limpeza e de 180,00MZN para a compra de artigos de higiene pessoal; c) gua Assumimos um custo mensal de 710,00MZN por cada uma das vinte e oito suites, uma vez que a rega dos jardineiros pode contribuir para elevados consumos; d) Electricidade Acreditmos que em cada ms os custos de electricidade podero atingir 9.650,00MZN nos espaos comuns e 650,00MZN em cada uma das suites. Nos espaos arrendados, estas despesas sero por conta do locatrio; e) Comunicaes Integram esta categoria os custos com telefones, Internet e TV por satlite. De acordo com as nossas previses, haver necessidade de instalar em cada uma das suites pontos de TV, o restaurante necessitar de dois pontos de TV na parte coberta. O custo mnimo estimado de 1.200,00MZN por ms, a este junta-se uma previso de custos com telefones para o escritrio central no valor de 5,000.00MZN; f) Segurana de Instalaes As nossas estimativas a acerca dos custos com a fora de segurana privada encarregue de proteger as instalaes apontam para a necessidade de mobilizar um efetivo de cerca de 12 agentes. Cada um destes ter um custo mdio de 8.000,00MZN por agente a cada ms, sendo os mesmos distribudos por reas, trs no bloco das suites, dois nas duplex arrendadas, dois no bloco de escritrios, um na rea do supermercado, dois no restaurante e os restantes dois nos espaos comuns; e

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

34

e) Outros FSE Assumimos que os restantes fornecimentos e servios de terceiros no excedero 1% dos restantes FSE.

1.4 Amortizaes As taxas de amortizaes dos ativos imobilizados variam consoante a categoria dos mesmos. Com efeito, as construes sero depreciadas a uma taxa de 16.67 porcento, os equipamentos a 25 porcento, o imobilizado incorpreo em 33 porcento. No tocante s construes, fundamental perceber que a sequncia das etapas de construo do prioridade construo das primeiras cinco duplex destinadas venda. com estas receitas que a SGVM poder financiar as restantes unidades do projeto. Prev-se que no primeiro ano pelo menos cinco destas unidades estejam concludas e que uma seja vendida no mesmo perodo, seguindo-se duas no segundo ano e as restantes duas no terceiro ano. Devido venda, os custos com amortizaes destes imveis cessam no ano da alienao, resultando no decrscimo de custos anuais de depreciao. Anexmos o mapa previsional de depreciao dos ativos imobilizados detalhado. Abaixo apresentmos de forma resumida os custos esperados de depreciao por categoria de imobilizado.

Tabela 9: Mapa Resumo de Amortizaes

Amortizaes
Construes Equipamento Goodwill Total

Ano 1
5.522.145,88 623.875,00 9.129.450,00 15.275.470,88

Ano 2
7.502.750,25 623.875,00 9.129.450,00 17.256.075,25

Ano 3
6.494.215,25 623.875,00 9.129.450,00 16.247.540,25

Ano 4
6.494.215,25 623.875,00 7.118.090,25

Ano 5
6.494.215,25 6.494.215,25

1.5 Financiamento Bancrio A SGVM necessitar de mobilizar capitais alheios para a operacionalizao deste projecto. Na nossa anlise, avalimos as prestaes de capital e servio da dvida inerentes ao financiamento em milhares de Meticais. Procedemos anlise do impacto do financiamento bancrio luz dos pressupostos que se seguem:

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

35

Tabela 10: Condies de Financiamento Bancrio

Pressupostos do Emprstimo Durao do Emprstimo Periodicidade das prestaes Taxa de Juro Media Anual Forma de Amortizao 15 anos Mensal 23% Capital fixo e Juros decrescentes

Assim, a partir de um Plano de Amortizao detalhado numa base mensal, sintetizmos os movimentos de encargos financeiros, capital e das prestaes, numa base anual, conforme se abaixo se apresenta:

Tabela 11: Plano de Amortizao de Financiamento Bancrio

(Valores em `000MZN)

Perodo Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12 Ano 13 Ano 14 Ano 15 Total

Juros 8.918,89 8.305,56 7.692,22 7.078,89 6.465,56 5.852,22 5.238,89 4.625,56 4.012,22 3.398,89 2.785,56 2.172,22 1.558,89 945,56 332,22 69.383,33

Capital 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 2.666,67 40.000,00

Prestaes 11.585,56 10.972,22 10.358,89 9.745,56 9.132,22 8.518,89 7.905,56 7.292,22 6.678,89 6.065,56 5.452,22 4.838,89 4.225,56 3.612,22 2.998,89 109.383,33

Saldo 40.000,00 37.333,33 34.666,67 32.000,00 29.333,33 26.666,67 24.000,00 21.333,33 18.666,67 16.000,00 13.333,33 10.666,67 8.000,00 5.333,33 2.666,67 -

2. Demonstrao de Resultados Previsional

Da anlise dos pressupostos apresentados em VII. 1, elabormos a demonstrao de resultados previsional que se pode ver abaixo.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

36

Tabela 12: Demonstrao de Resultados Previsional

Demonstrao de Resultados Proveitos totais - Rendas - Mais valia de venda de duplex Custos Operacionais - Encargos com Pessoal - Fornecimentos e Serv Externos - Amortizaes - Encargos Financeiros Resultado Antes dos Impostos Proviso para IRPC (32%) Resultado Lquido Ano 1 10.131.872,00 6.571.872,00 3.560.000,00 18.127.748,68 541.216,00 2.311.061,80 15.275.470,88 8.918.888,89 7.995.876,68 7.995.876,68 Ano 2 22.907.755,00 16.447.755,00 6.460.000,00 20.274.992,83 568.276,80 2.450.640,78 17.256.075,25 8.305.555,56 2.632.762,17 842.483,89 1.790.278,28 Ano 3 25.772.182,00 19.972.182,00 5.800.000,00 19.417.403,71 596.690,64 2.573.172,82 16.247.540,25 7.692.222,22 6.354.778,29 2.033.529,05 4.321.249,24 Ano 4 21.197.910,00 21.197.910,00 10.446.446,88 626.525,17 2.701.831,46 7.118.090,25 7.078.888,89 10.751.463,12 3.440.468,20 7.310.994,92 Ano 5 21.197.910,00 21.197.910,00 9.988.989,71 657.851,43 2.836.923,03 6.494.215,25 6.465.555,56 11.208.920,29 3.586.854,49 7.622.065,79

de salientar que espera-se que no primeiro ano de atividades a SGVM venha a registar um prejuzo na ordem dos 7,99 milhes de Meticais. O mesmo deve-se ao facto de a empresa suportar pesados encargos de depreciao numa fase em que o empreendimento est a ser explorado num nvel abaixo da sua capacidade.

3. Mapa Previsional de Fluxos de Tesouraria

Na preparao do Mapa Previsional de Fluxos de Tesouraria, assumimos que todos os custos desembolsveis sero efetivamente pagos no exerccio a que correspondem e que os as rendas sero igualmente recebidas no perodo da faturao. Assim pode-se notar que as depreciaes constituem um custo signicativo na estrutura de custos. Contudo, uma vez que os mesmos no so desembolsveis representam uma importante reserva de liquidez para a empresa.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

37

Tabela 13: Mapa de Fluxos de Tesouraria Previsional

Mapa de Fluxos de Tesouraria

Resultados do Exerccio Ajustamentos: - Depreciao do Exerccio Atividades operacionais - Pagamento de Fornecedores - Recebimento de Clientes - Pagamento de Juros Bancrios - Pagamento de Encargos com Pessoal - Pagamento de Impostos (INSS+IRPS) Fluxo de Caixa das Atividades Operacionais Atividades de Investimento - Construo de Imveis - Mais Valia da Venda de Imveis Fluxo de Caixa das Atividades de Investimento Atividades de Financiamento - Obteno de Crdito Bancrio - Reembolso de Capital de Emprstimo Bancrio Fluxo de Caixa das Atividades de Financiamento Fluxos de Caixa Lquido do Exerccio Saldo Inicial de Caixa e Equivalentes Saldo Final de Caixa e Equivalentes

Ano 1
-7.995.876,68 15.275.470,88

Ano 2
1.790.278,28 17.256.075,25

Ano 3
4.321.249,24 16.247.540,25

Ano 4
7.310.994,92 7.118.090,25

Ano 5
7.622.065,79 6.494.215,25

-2.311.061,80 6.571.872,00 -8.918.888,89 -520.400,00 -20.816,00 -5.199.294,69 -40.033.000,00 3.560.000,00 -36.473.000,00 40.000.000,00 -2.666.666,67 37.333.333,33 2.940.632,84 0,00 2.940.632,84

-2.450.640,78 16.447.755,00 -8.305.555,56 -546.420,00 -864.340,69 4.280.797,97 -16.545.000,00 6.460.000,00 -10.085.000,00 0,00 -2.666.666,67 -2.666.666,67 10.575.484,83 2.940.632,84 13.516.117,67

-2.573.172,82 19.972.182,00 -7.692.222,22 -573.741,00 -2.056.478,69 7.076.567,27 0,00 5.800.000,00 5.800.000,00 0,00 -2.666.666,67 -2.666.666,67 30.778.690,09 13.516.117,67 44.294.807,76

-2.701.831,46 21.197.910,00 -7.078.888,89 -602.428,05 -3.464.565,32 7.350.196,28 0,00 0,00 0,00 0,00 -2.666.666,67 -2.666.666,67 19.112.614,78 44.294.807,76 63.407.422,55

-2.836.923,03 21.197.910,00 -6.465.555,56 -632.549,45 -3.612.156,47 7.650.725,49 0,00 0,00 0,00 0,00 -2.666.666,67 -2.666.666,67 19.100.339,87 63.407.422,55 82.507.762,41

4. Valor do Projeto
Analismos o valor atual do projeto num intervalo de cinco anos e constatmos que a taxa que desconta fluxos financeiros no mesmo perodo, de tal forma que os encaixes financeiros igualem o valor do investimento em ativos fixos de 23,92%. Isto significa que o investidor ter, ao longo deste perodo, um retorno similar ao de um depsito bancrio cuja taxa de juro 29,9%, assumindo que a Lei obriga o banco comercial a reter 20% dos juros ganhos em depsitos. Restringindo a nossa anlise a um intervalo de cinco anos, conclumos que Valor Atual Lquido do projeto de 11.290.236,05MZN. Para tal, assumimos que a melhor aplicao alternativa para o investidor caso no optasse por investir no projeto da Vila da Montanha seria um depsito bancrio. Usamos o pressuposto segundo o qual o banco ofereceria uma taxa de 17% e que depois de retido o imposto sobre o juro ganho pelo investidor, a taxa real seria de 13,6%. O valor atual dos fluxos financeiros previstos para os prximos cinco anos que o investidor perderia, caso optasse pelo depsito bancrio em detrimento do presente projeto seria de 11.290.236,05MZN.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

38

Tabela 14: Mapa de Anlise do Valor do Projeto

Valor do Projeto Resultado Lquido Depreciaes Investimento de Ativos Fixos Cash Flow VAL (13,6%) TIR Ano 0 -40.033.000,00 -40.033.000,00 11.290.236,05 23,92% Ano 1 -7.995.876,68 15.275.470,88 7.279.594,20 Ano 2 1.790.278,28 17.256.075,25 19.046.353,53 Ano 3 4.321.249,24 16.247.540,25 20.568.789,49 Ano 4 7.310.994,92 7.118.090,25 14.429.085,17 Ano 5 7.622.065,79 6.494.215,25 14.116.281,04

Usamos os mesmos pressupostos anteriormente apresentados e estendemos o universo temporal para 15 anos, que o perodo proposto para o crdito bancrio. Mais uma vez usmos a taxa de juro real de 13,6% como retorno do investimento alternativo. Assumimos ainda que aps os cinco primeiros anos os lucros lquidos seriam constantes e que aps dez anos, os custos de depreciao cessariam. Pela conjugao destes dados e pressupostos, conclumos que a taxa interna de retorno para os fluxos financeiros descontados passou a ser de 34,54% e o valor do projeto ascendeu a 44.536.297,72MZN. Assim, pela conjugao de potencialidades que o projeto apresenta, recomendamos o a sua implementao.

Estudo de Viabilidade Econmico e Financeiro Condomnio Vila da Montanha

39