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Subproduto 7.

1: Reviso Final de Contedos e Consolidao dos Ajustes Recomendados ao


Projeto Urbanstico Especfico e do Plano de Urbanizao de ZEIS - Contedo Tcnico
NL_PUE_A3_T031_R00
Outubro de 2012
PROJETO NOVA LUZ
SO PAULO, BRASIL
3 Subproduto 7.1: Reviso Final de Contedos e Consolidao dos Ajustes Recomendados ao Projeto Urbanstico Especfico e do Plano de Urbanizao de ZEIS - Contedo Tcnico
SUMRIO EXECUTIVO
INTRODUO
Este documento apresenta o Projeto
Urbanstico Especfico da Nova Luz,
apresentando as solues para o espao
pblico e definindo as regras de ocupao
para o espao privado. Trata-se de um plano
de uso e ocupao do solo que tem como
principais objetivos:
Preservao e recuperao do patrimnio
histrico;
Incremento da rea destinada para o uso
residencial, propiciando o aumento da
densidade demogrfica com objetivo de
permitir que mais cidados possam
usufruir das vantagens locacionais deste
setor da cidade;
Consolidao da rea destinada a
habitao de interesse social e mercado
popular, indicada como ZEIS 3 no Plano
Diretor Estratgico, com a produo de
mais de 2.100 unidades habitacionais,
garantindo a produo de habitao de
interesse social na rea central da cidade;
Criao de uma rede de espaos pblicos
capazes de recepcionar melhor os
usurios da regio assim como moradores
e trabalhadores.
As intervenes para o espao pblico so
apresentadas com a indicao de
alternativas de acabamentos para
pavimentao, iluminao, paisagismo e
mobilirio urbano. Para o espao privado
so propostos parmetros de ocupao dos
novos lotes que somados s normas da
legislao urbana determinam a volumetria
final proposta pelo projeto, sendo
apresentada a aplicao destas regras.
Este produto tambm indica solues para a
infraestrutura local pautadas na integrao
dos diversos sistemas (saneamento,
drenagem, energia, lixo), tirando partido das
sinergias possveis.
RESUMO EXECUTIVO

Escopo do Subproduto
Este produto consolida as proposies
resultantes do processo de licenciamento,
define os imveis a serem objeto de
aplicao da concesso urbanstica, assim
como apresenta as intervenes previstas,
tanto para o espao pblico como para o
espao privado. So identificados tambm
os empreendimentos propostos, os
parmetros urbansticos aplicveis,
considerando a populao fixa e flutuante
previstas, bem como recursos, etapas e
prazos necessrios implementao da
interveno.
Partindo da compreenso da dinmica de
uso e ocupao atual da rea, o Projeto
Urbanstico Especfico aponta as
transformaes necessrias consecuo
dos objetivos previstos pela legislao
urbanstica aplicvel alm daqueles
estabelecidos no Termo de Referncia, para
a elaborao do Projeto Urbanstico
Especfico e Estudos Complementares,
explicitando a viso da rea transformada a
partir da proposio de:
Instrumentos de preservao das reas
protegidas pelos rgos de preservao
do patrimnio histrico, indicando quais
imveis devero ser objeto de restauro e
quais as regras para articulao entre as
novas reas edificadas e os bens
tombados e aqueles protegidos pelos
rgos de preservao;
Padres de ocupao, definindo a
localizao e os percentuais de distribuio
de usos residenciais e no residenciais para
as novas edificaes e para aquelas com
interveno prevista, discriminando as
interferncias programadas e o
parcelamento do solo resultante;
Indicao das edificaes a renovar por
substituio e as edificaes existentes a
serem reabilitadas, com a finalidade de
propiciar a implantao do projeto e a
obteno de incremento do nmero de
moradias e de postos de trabalho;
Parmetros de ocupao dos lotes e de
composio das edificaes, disposies
estas que se materializam nas volumetrias
que exemplificam as possibilidades de
projeto;
Intervenes em passeios e espaos
pblicos incluindo dimenses, materiais,
mobilirio urbano, iluminao pblica,
arborizao urbana, drenagem, redes de
infraestrutura propiciando condies
adequadas de acessibilidade a portadores
de mobilidade reduzida;
Alteraes virias e qualificao prioritria
em vias de acesso s redes de transporte
pblico coletivo com definio de plano de
mobilidade para a rea, hierarquizando a
circulao e os acessos de veculos e
pedestres;
Estratgias para implantao, no tempo,
do conjunto de intervenes previstas,
para as reas e imveis que sero objeto
de interveno, bem como as adequaes
necessrias s redes de infraestrutura,
incluindo equipamentos e espaos
pblicos.
Objeto de Anlise
O Projeto Urbanstico Especfico contm as
solues urbansticas previstas tanto para o
espao pblico como para o espao privado,
assim como define as estratgias para sua
viabilizao. As propostas apresentadas
consideram os ajustes e complementaes
recomendados na etapa de licenciamento,
definindo as solues tcnicas, de materiais,
de parmetros urbansticos e as reas
edificadas e no edificadas a serem objeto
de Concesso Urbanstica.
Descrio
O documento est estruturado em trs
sees:
1. Projeto Urbanstico Especfico;
2. Plano de Urbanizao de ZEIS;
3. Estudo de Viabilidade Econmica;
Primeira Seo
Na primeira seo, o primeiro captulo
aponta para a necessidade de entendimento
do futuro da Regio Metropolitana de So
Paulo, identificando os principais desafios
dos prximos quinze anos. A falta de rea
para expanso urbana e o desequilbrio
entre nmero de empregos e moradores so
as grandes questes a serem equacionadas
nas intervenes urbanas.
O segundo captulo apresenta o partido
urbanstico adotado com indicao das
diretrizes gerais de projeto relativas a:
sustentabilidade, criao de ncoras e
conexes, estrutura urbana e uso do solo.
ncoras so os setores, espaos livres e
edifcios especficos, como por exemplo, a
Sala So Paulo, que tem poder de atrao
para moradores e visitantes. Conexes so
elementos que os interligam, como os
passeios, avenidas e ruas. Tambm
indicada a estratgia de desenvolvimento
urbano, e as justificativas para a definio
das reas para renovao e manuteno.
O terceiro captulo est dedicado
descrio dos espaos pblicos e tambm
explicita a estratgia de mobilidade que
orienta as decises de projeto relativas
nova hierarquia viria, com ampliao das
caladas e criao de um conjunto de
4 Subproduto 7.1: Reviso Final de Contedos e Consolidao dos Ajustes Recomendados ao Projeto Urbanstico Especfico e do Plano de Urbanizao de ZEIS - Contedo Tcnico
entre elementos dos padres de
pavimentao, iluminao, vegetao e
mobilirio urbano. Para o espao privado,
foram definidas regras que orientam a
ocupao do lote combinando
principalmente as possibilidades trazidas
pela criao de uma volumetria alinhada
divisa do lote.
Concluses
O projeto aqui apresentado contm as
solues urbansticas tanto para o espao
pblico como para o espao privado,
elevando e valorizando a qualidade do
ambiente urbano na regio e ampliando o
uso habitacional da regio. Define tambm
as intervenes a serem realizadas pela
concesso urbanstica, as contrapartidas ao
poder pblico, os empreendimentos
propostos, bem como recursos, etapas e
prazos para sua implementao. Esta
interveno pretende ampliar o nmero de
habitantes na regio mantendo a populao
que nela vive atualmente, criando um bairro
heterogneo do ponto de vista da
composio social com a produo de
habitao para diferentes segmentos de
renda. Busca ainda diversificar os tipos de
emprego, dando condies de permanncia
queles que hoje trabalham e possibilitando
a criao de novos postos de trabalho.
tipologias para os espaos pblicos. A
ambientao do espao pblico feita
atravs da combinao de pavimentao,
iluminao, vegetao e mobilirio urbano.
Para cada um destes elementos proposta
uma paleta de alternativas de acabamentos
possibilita combinaes diferenciadas de
acordo com a situao urbana encontrada.
O quarto captulo aborda a soluo para
infraestrutura local e equipamentos sociais
pblicos. O conceito de infraestutura verde
tambm introduzido com a apresentao de
solues construtivas principalmente para os
denominadas cisternas verdes.
O quinto captulo apresenta as regras de
ocupao para o novo parcelamento
resultante. Estas regras so explicitadas na
forma de detalhamento das diferentes
situaes dos princpios geradores do
desenho urbano.
O sexto captulo apresenta as formas
propostas para tratamento da relao entre
os imveis existentes protegidos e os novos
empreendimentos propostos.
O stimo captulo descreve a dinmica de
transformao da rea com destaque para
as questes scio-econmicas e
habitacionais, como o incremento
populacional previsto e sua distribuio ao
longo do tempo.
O ltimo captulo descreve a estratgia de
implementao, identificando o cronograma
de implantao proposto e apontando
algumas consideraes sobre as
caractersticas das reas a serem
transformadas.
Seo Dois
A seo dois trata do Plano de Urbanizao
da ZEIS 3 C016 (S) e a caracterizao da
rea compreendida pelo permetro definido
no Plano Regional Estratgico da
Subprefeitura S - PRE-S (Lei
13.885/2004).
O Plano de Urbanizao da ZEIS 3 C016
(S) PUZEIS parte integrante do Projeto
Urbanstico Especfico e compreende uma
superfcie aproximada de 10 hectares,
distribuda entre as ruas Andradas e Triunfo
e as avenidas Duque de Caxias e Ipiranga e
entrecortadas pelas ruas General Osrio,
dos Gusmes, Vitria, Aurora e Timbiras.
A identidade da rea orienta a relao entre
os volumes existentes e os novos cujos
empreendimentos habitacionais de interesse
social (EHIS) propostos configuram as
possveis ocupaes por quadra e os
espaos livres previstos no interior das
mesmas. O estudo desenvolvido na escala
urbana leva em considerao a diversidade
tipolgica das unidades habitacionais em
funo do perfil e da renda familiar
(dimenses aproximadas de 37, 42, 50 e 65
m) e da ocupao no residencial dos
pavimentos trreos e primeiros pavimentos
de alguns empreendimentos.
A estimativa da populao futura e a
escassez da oferta de equipamentos
pblicos na rea orientam a proposta de um
conjunto de unidades nos setores de
educao, assistncia social, sade, cultura,
lazer, recreao e convivncia, localizadas
nas quadras 62, 67, 68, 75 e 76 e
dimensionadas com o apoio das secretarias
responsveis no Municpio de So Paulo.
Seo Trs
A seo trs destina-se a apresentar a
compatibilizao final dos estudos de
viabilidade econmica, mercadolgica e de
situao fundiria, de modo a eliminar
eventuais contradies e imperfeies em
relao ao Projeto Urbanstico Especfico,
Plano de Urbanizao da ZEIS e Estudo de
Impacto Ambiental.
Metodologia
As demandas identificadas nas reunies
realizadas ao longo do desenvolvimento do
projeto foram utilizadas na formulao do
modelo urbano proposto. A anlise das
sugestes e o avano na elaborao do
projeto permitem identificar algumas
questes relevantes:
A necessidade de integrar as solues de
infraestrutura considerando ainda a
adoo de medidas que proporcionem a
economia do consumo de recursos.;
Aumento da densidade demogrfica
superando os 400 hab/ha;
A necessidade de criao de mecanismos
que propiciem a manuteno na rea das
famlias com renda inferior a 3 salrios
mnimos, e o acesso destas s novas
habitaes de interesse social.
Estas questes, entre outras, foram
abordadas pelos estudos realizados para
embasar as discusses com os diferentes
grupos, que, igualmente, orientaram os
ajustes na proposta aqui apresentada.
Para a formulao do projeto dos espaos
pblico e privado foram definidas regras
para orientar a ambientao no primeiro
caso e as formas de ocupao dos lotes no
segundo. A ambientao do espao pblico
se faz por meio da criao de tipologias
urbansticas resultantes da combinao
7. CARACTERSTICAS DA REA TRANSFORMADA 137
CARACTERIZAO ECONMICA, SOCIAL E
HABITACIONAL DA REA A SER TRANSFORMADA ...........................................................................139
8. ESTRATGIA DE IMPLEMENTAO ..................................................147
PLANO DE GERENCIAMENTO, ETAPAS E
CRONOGRAMA DE IMPLANTAO .......................................................................................................149
SEO 2 PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS S-2
1. CARACTERIZAO DA REA 159
DELIMITAO DO POLGONO DO PUZEIS...................................................................................................161
CARACTERIZAO DA POPULAO RESIDENTE...............................................................................162
2. PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS 165
IMVEIS OBJETO DE INTERVENO...........................................................................................................167
IDENTIFICAO DAS REAS DESTINADAS A EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS DE
INTERESSE SOCIAL........................................................................................................................................170
ESPAOS NO RESIDENCIAIS.......................................................................................................................184
PARMETROS URBANSTICOS ADOTADOS...............................................................................................185
IDENTIFICAO DA POPULAO MORADORA DA ZEIS 3 C016 (S) .................................................185
POSSVEIS SOLUES DE IMPLANTAO DE TIPOLOGIAS CONSTRUTIVAS..................................187
EQUIPAMENTOS PBLICOS..........................................................................................................................189
ETAPAS DE EXECUO E PRIORIDADE DE IMPLANTAO DOS EHIS...............................................197
3. REFERNCIAS 199
4. ANEXOS 203
SUMRIO GERAL
SEO 1 PROJETO URBANSTICO ESPECFICO S-1
1. NOVA LUZ : HOJE E FUTURO 11
NOVA LUZ: HOJE .......................................................................................................................................13
NOVA LUZ: FUTURO ..................................................................................................................................15
2. PARTIDO URBANSTICO 19
CONCEITUAO ........................................................................................................................................21
PLANO ILUSTRATIVO ............................................................................................................................... 22
ESTRATGIA DE SUSTENTABILIDADE ................................................................................................... 23
PARTIDO DE PROJETO ............................................................................................................................ 26
ESTRATGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO ..................................................................................37
USO DO SOLO ............................................................................................................................................41
3. DIRETRIZES DO ESPAO PBLICO 47
MOBILIDADE ............................................................................................................................................. 49
ELEMENTOS DO ESPAO PBLICO ...................................................................................................... 55
TIPOLOGIAS DE ESPAOS PBLICOS .................................................................................................. 63
TIPOLOGIA DE ESPAOS LIVRES ............................................................................................................74
4. INFRAESTRUTURA E EQUIPAMENTOS PBLICOS 83
INFRAESTRUTURA .................................................................................................................................. 85
EQUIPAMENTOS PBLICOS ................................................................................................................... 94
5. DESENVOLVIMENTO URBANO: RENOVAO 99
ABORDAGEM ...........................................................................................................................................101
PARMETROS URBANSTICOS: LEGISLAO APLICVEL ...............................................................102
PARMETROS URBANSTICOS: DIRETRIZES PARA O ESPAO PRIVADO .....................................109
TABELA DE PARMETROS URBANSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMTRICO ..........124
QUADRO DE REAS DA CONCESSO URBANSTICA ........................................................................128
6. DESENVOLVIMENTO URBANO: PRESERVAO 129
PRESERVAO DO PATRIMNIO HISTRICO E
RECONSTRUO DA MEMRIA URBANA ............................................................................................131
QUADRAS REFERENCIAIS .....................................................................................................................135
TIPOLOGIA DAS QUADRAS ....................................................................................................................136
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SEO 3 ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA S-3
INTRODUO 239
1. PANORAMA GERAL DAS CONDIES ECONMICO-FINANCEIRAS 243
METODOLOGIA.................................................................................................................................................245
ESTIMATIVAS DOS VALORES DE IMVEIS A SEREM OFERECIDOS NA REGIO..............................247
2. REAS A ADQUIRIR 251
CUSTOS DE AQUISIO..................................................................................................................................253
CUSTOS DE DEMOLIO E REMOO........................................................................................................254
3. INTERVENES A IMPLANTAR 257
CUSTOS LIGADOS INFRAESTRUTURA E REAS VERDES.................................................................259
CUSTOS DE EQUIPAMENTOS PBLICOS...................................................................................................260
CUSTOS DE HABITAO SOCIAL..................................................................................................................261
CUSTOS DAS MEDIDAS MITIGADORAS E PROGRAMAS SOCIOAMBIENTAIS CONTIDAS NA
LICENA AMBIENTAL PRVIA........................................................................................................................263
4. ESTIMATIVAS DE RECEITAS 265
ESTIMATIVA DO VALOR GERAL DE VENDAS (VGV).................................................................................267
ESTIMATIVA DOS CUSTOS DE CONSTRUO PARA EFEITO DE CLCULO DOS PREOS DOS
TERRENOS........................................................................................................................................................271
ESTIMATIVAS DOS CUSTOS DE INCORPORAO PARA EFEITO DE CLCULO DOS PREOS DOS
TERRENOS........................................................................................................................................................273
ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE TERRENOS..............................................................................275
ESTIMATIVA DA RECEITA DECORRENTE DE IMPLANTAO DO PROJETO URBANSTICO...........278
ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE IMVEIS NO RESIDENCIAIS
DO PROGRAMA RENOVA LUZ.......................................................................................................................282
5. DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAO 283
DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS...................................................................................................285
SEGUROS E GARANTIAS.................................................................................................................................286
TRIBUTOS FEDERAIS.......................................................................................................................................286
DESPESAS DE REGULARIZAO DE IMVEIS...........................................................................................287
IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU)................................................................................287
6. CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO 289
IMPLANTAO E VALOR DOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS DO PUE E PU-ZEIS..................291
FLUXOS DE CAIXA DOS CENRIOS DE VALORIZAO IMOBILIRIA CONSIDERADOS...................295
FASEAMENTO DO PROJETO...........................................................................................................................304
CONSIDERAES FINAIS.................................................................................................................................305
S-1
PROJETO URBANSTICO ESPECFICO
Subproduto 7.1.1: PUE Nova Luz: Hoje e 2025 9
CONTEDO
6. DESENVOLVIMENTO URBANO: PRESERVAO 129
PRESERVAO DO PATRIMNIO HISTRICO E
RECONSTRUO DA MEMRIA URBANA 131
QUADRAS REFERENCIAIS 135
TIPOLOGIA DAS QUADRAS 136
7. CARACTERSTICAS DA REA TRANSFORMADA 137
CARACTERIZAO ECONMICA, SOCIAL E
HABITACIONAL DA REA A SER TRANSFORMADA 139
8. ESTRATGIA DE IMPLEMENTAO ..................................................147
PLANO DE GERENCIAMENTO, ETAPAS E
CRONOGRAMA DE IMPLANTAO 149
SEO 1 PROJETO URBANSTICO ESPECFICO S-1
1. NOVA LUZ : HOJE E FUTURO 11
NOVA LUZ: HOJ E 13
NOVA LUZ: FUTURO 15
2. PARTIDO URBANSTICO 19
CONCEITUAO 21
PLANO ILUSTRATIVO 22
ESTRATGIA DE SUSTENTABILIDADE 23
PARTIDO DE PROJ ETO 26
ESTRATGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO 37
USO DO SOLO 41
3. DIRETRIZES DO ESPAO PBLICO 47
MOBILIDADE 49
ELEMENTOS DO ESPAO PBLICO 55
TIPOLOGIAS DE ESPAOS PBLICOS 63
TIPOLOGIA DE ESPAOS LIVRES 74
4. INFRAESTRUTURA E EQUIPAMENTOS PBLICOS 83
INFRAESTRUTURA 85
EQUIPAMENTOS PBLICOS 94
5. DESENVOLVIMENTO URBANO: RENOVAO 99
ABORDAGEM 101
PARMETROS URBANSTICOS: LEGISLAO APLICVEL 102
PARMETROS URBANSTICOS: DIRETRIZES PARA O ESPAO PRIVADO 109
TABELA DE PARMETROS URBANSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMTRICO 124
QUADRO DE REAS DA CONCESSO URBANSTICA 128
1
NOVA LUZ : HOJE E FUTURO

Subproduto 7.1.1: PUE Nova Luz: Hoje e 2025 13
Projetos como o da Nova Luz so um exerccio de anteviso. Considerando
o horizonte de implantao de 15 anos, de supor que, algumas das
variveis que hoje pautam a organizao urbana possam sofrer alteraes
ao longo do tempo.
Este captulo tem como objetivo apresentar os principais desafios
existentes hoje na rea assim como aqueles imaginados para a metrpole
nos prximos anos. So destacados aqueles vinculados com o padro de
expanso urbana dispersa, onde a Nova Luz pode representar uma
primeira iniciativa para a construo de uma nova forma de organizao
espacial compacta e ambientalmente sustentvel.
DINMICAS SOCIOECONMICAS
A rea denominada Nova Luz constitui uma localizao desafiadora Testemunha de
diferentes perodos do desenvolvimento da cidade de So Paulo, sua estruturao urbana
determinada por sete dinmicas concomitantes, a saber:
1 A dinmica socioeconmica associada
s reas de entorno de estaes
ferrovirias comgrande circulao de
pessoas e profuso de hotis Esta
dinmica, presente no entorno das
estaes ferrovirias da Luz e J lio
Prestes, ainda reforada pela chegada
da estao rodoviria nos anos 1970 Este
conjunto de equipamentos, que atraiu um
pblico flutuante associado a estas
atividades, tambmcontribuiu ao processo
de desvalorizao imobiliria da regio;
2 A dinmica econmica associada ao
surgimento de umncleo relacionado
produo cinematogrfica acabou atraindo
empresas especializadas na
comercializao de equipamentos de som
e vdeo, consolidando umaglomerado
comercial e de servios especializados
Nos anos 70, este comrcio ganhou nova
feio, passando a comercializar tambm
eletrnicos;
3 A dinmica instituda pelos
investimentos feitos no complexo da
Estao da Luz, coma integrao da
estao da CPTM e do Metr,
concentrando o maior investimento em
transporte pblico paulistano, aumentando
a acessibilidade do local e atraindo um
pblico diverso proveniente dos diferentes
setores da cidade;
4 A dinmica instituda pelos
investimentos feitos no complexo cultural
da Luz, coma criao de museus e
teatros, atraindo umpblico variado para
esta parte da rea central;
NOVA LUZ: HOJE
1
5 A particular dinmica econmica criada
por dois ncleos de comrcio do tipo de
economias de aglomerao, localizados
nas ruas Santa Ifignia e General Osrio,
que fomentou umprocesso de valorizao
pontual daqueles espaos destinados para
o uso comercial e desestimulou a
presena do uso residencial;
6 A dinmica imobiliria associada
manuteno de grandes pores urbanas
de baixa utilizao comquantidade
expressiva de reas de estacionamentos
Este tipo de servio, na verdade, acaba
tambmpor se beneficiar desta
localizao, viabilizando sua expanso
sobre os outros usos H tambmuma
transformao de reas residenciais em
depsitos, imveis protegidos pelos
rgos de preservao em
estacionamentos, demolio de
edificaes para implementao de novos
estacionamentos, expulsando a populao
moradora e subaproveitando umsetor da
cidade comamplas vantagens locacionais
para o uso residencial;
7 A dinmica imobiliria estabelecida pela
legislao urbanstica de incentivo
produo habitacional na rea central,
associada s determinaes do Plano
Diretor Estratgico e do Plano Regional
Estratgico da Subprefeitura S, que
definiramumpermetro de ZEIS 3,
consolida a possibilidade de produo de
habitao de interesse social na rea
central associado a umprojeto de
transformao urbana por meio da
aplicao da Concesso Urbanstica, e
fazendo uso dos incentivos existentes
para o uso residencial e para a
restaurao dos imveis tombados
propiciados pela Operao Urbana
Centro
Subproduto 7.1.1: PUE Nova Luz: Hoje e 2025 14
Neste contexto importante destacar que a
exausto de espao adequado para
expanso urbana nesta ltima dcada,
associada a umconstante processo de
congestionamento, provocado pela
necessidade de longos deslocamentos
dirios, aponta para a necessidade de
utilizao de setores urbanos de baixa
ocupao comcapacidade de receber o
futuro acrscimo populacional vegetativo
Esta diretriz reforada pelas novas
polticas de mitigao e adaptao s
mudanas climticas, que se orientam
segundo o paradigma da cidade compacta,
comaumento das densidades demogrficas,
intensificao do uso do solo e reduo dos
deslocamentos dirios, aproximando a
populao do seu local de trabalho
A experincia internacional mostra que estas
situaes somente so revertidas quando
orientadas por umprojeto urbano com
capacidade de recriar a localizao e
quando lideradas por parcerias pblico-
privadas numperodo especfico de tempo
Vrios exemplos podemser citados:
Docklands emLondres, Kop Van Zuid em
Rotterdam, Puerto Madero emBuenos Aires
Todas estas experincias tmemcomuma
propriedade pblica da terra, representando
uma vantagemno processo de mobilizao
de recursos As experincias onde a terra
no pblica requerema utilizao de
mecanismos que permitama participao
dos proprietrios ou de parceiros privados
para viabilizar a transformao da rea,
como por exemplo o instrumento de
Concesso Urbanstica, proposto no Plano
Diretor Estratgico de So Paulo
NOVA LUZ: HOJE
NOVA LUZ COMO NOVA FRENTE DE DESENVOLVIMENTO URBANO
Subproduto 7.1.1: PUE Nova Luz: Hoje e 2025 15
EXPANSODAMANCHAURBANAPERODO2001-2008 PROJEODEEXPANSODAMANCHAURBANA2030
NOVA LUZ: FUTURO
De acordo comMarengo, Nobre et al (2010),
na publicao Vulnerabilidade das Mega-
cidades Brasileiras s Mudanas Climticas:
Regio Metropolitana de So Paulo,
projees indicamque, caso seja seguido o
padro histrico de expanso urbana, a
superfcie da Regio Metropolitana de So
Paulo (RMSP) em2030 ser o dobro da
atual, avanando sobre reas que hoje
contribuemde forma determinante para a
qualidade ambiental da regio As figuras
abaixo mostramesta realidade, indicando em
amarelo as reas a seremocupadas at
2030, consolidando os fragmentos de
ocupao perifrica O comprometimento do
SO PAULO FUTURO
saneamento ambiental da metrpole ser
inevitvel, exigindo investimentos vultosos
para viabilizar a produo de gua
Caso o padro de uso e ocupao do solo da
RMSP se perpetue da mesma forma como
vemacontecendo nas ltimas dcadas - com
esvaziamento populacional emreas dotadas
de infraestrutura e concentrao do
crescimento populacional nas reas
perifricas - a mancha urbana contnua se
expandir conforme figura abaixo
Desta forma, iniciativas no sentido de
impedir a expanso indefinida da mancha
urbana incentivando o uso do territrio
dotado de infraestrutura torna-se
fundamental na perspectiva da economia de
recursos e otimizao da produtividade
urbana
Fonte: Anlise de Andrea Young/INPE in Nobre ET al, 2010, Vulnerabilidade das Megacidades
Brasileiras s Mudanas Climticas:Regio Metropolitana de So Paulo
Subproduto 7.1.1: PUE Nova Luz: Hoje e 2025 16
GFS
Santa Isabel
Aruj
Mogi das
Cruzes
Itaquaquecetuba
Guarulhos
So Loureno da Serra
Cotia
So Paulo
So Bernardo do Campo
Itapecerica da Serra
Embu-Guau
Embu
Taboo
da Serra
Itapevi
Santana de Parnaba
Pirapra
do Bom
Jesus
Jandira Carapicuba
Barueri
Osasco
Cajamar
Ferraz de Vasconcelos
Mau
Franco da Rocha
Suzano
Po
So
Caetano
do Sul
Santo Andr
Ribeiro Pires
Rio Grande
da Serra
Francisco Morato
Diadema
Mairipor
Caieiras
30
5
10
15
20
25
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L
S
U
L
AN
H
A
N
G
U
E
R
A
CASTELO BRANCO
RAPOSO TAVARES
A
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C
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S
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O
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S
TE
DUTRA
DUTRA
RO
DOANEL SUL
R
O
D
O
AN
EL
S
U
L
RODOANEL SUL
300.000 310.000 320.000 330.000 340.000 350.000 360.000
7
.3
7
0
.000
7
.3
8
0
.000
7
.3
9
0
.000
7
.4
0
0
.000
7
.4
1
0
.000
7
.4
2
0
.000
0 2 4 6 8
Km
Projeo UTM Datum SAD-69
PROJETO NOVA LUZ
(
J
N
Cidade de So Paulo e Entorno
Data: Folha: 01/01 18 / 04 / 2011
Fontes:
- MDC, Mapa digital da Cidade, 2004 (adaptado)
- INPE, satlite-TERRA-MODIS1, Imagem Orbital de 13/06/2010 - Composio R2G4B3
Jardim Paulista Liberdade
Barra Funda
Bela Vista
Belm
BomRetiro
Brs
Cambuci
Casa Verde
Consolao
Ipiranga
Moema
Moca
Pari
Perdizes
Pinheiros
Repblica
Santa Ceclia
Santana
S
Vila Guilherme
Vila Mariana
1:250.000
PROJETO NOVA LUZ
Municpio
de So Paulo
Poligono da Nova Luz
Municpios
Subprefeituras
Raios de Distncia 5-5 Km
Principais Rodovias
Uso Interno
NOVA LUZ E A REGIO
METROPOLITANA
Polgono da Nova Luz
Raios de Distncia 5 Km
Subproduto 7.1.1: PUE Nova Luz: Hoje e 2025 17
LOCALIZAODOSFUTUROSPARQUES-FONTE:SVMA
TRAADO DO RODOANEL
Analisando as polticas pblicas presentes
na RMSP, podemos verificar algumas
iniciativas no sentido de uma urbanizao
adequada ao paradigma da cidade
compacta A atual poltica de implantao de
parques pblicos adotada pela Prefeitura de
So Paulo, combinada como traado do
Rodoanel, pode funcionar como uma
barreira fsica para a expanso da mancha
Trasporte coletivo Carro
CAPACIDADE DE MOBILIDADE NA PMSP
Fonte: O DNA DA MOBILIDADE NAS CIDADES- Fabio Casiroli / Urban age
AS POLTICAS PBLICAS E O FUTURO DA METRPOLE
RELAO EMPREGO/HABITANTES: POTENCIAL FUTURO (2025)
FONTE: PITU 2025
O Plano Integrado de Transporte Urbano
(PITU) 2025, comestudos para a RMSP
baseados emmodelo integrado de uso do
solo e transporte, destaca o desequilbrio
existente na distribuio de empregos na
cidade Verifica-se a existncia de reas
onde sobrame onde faltamempregos
Considerando que no perodo 20052025 a
populao evoluir de 19,1 para 23,0 milhes
de habitantes e sero gerados cerca de 2,1
NOVA LUZ: FUTURO
urbana, limitando o consumo de recursos
naturais e a expanso de infraestrutura
Neste contexto, as estratgias para abrigar o
acrscimo demogrfico metropolitano
devero estar focadas na procura de
alternativas locacionais para o adensamento
residencial nas reas interiores ao Rodoanel
norteando as polticas urbanas dos prximos
anos
milhes de novos empregos, de
fundamental importncia planejar a
localizao de moradias e postos de
trabalho Os mesmos estudos apontampara
ummelhor desempenho da aglomerao
urbana quando pensada uma aproximao
da populao ao emprego, comreduo de
5% a 9% na extenso e de 26% a 34% no
tempo total das viagens
Rodoanel Norte
Rodoanel Sul (implantado)
Rodoanel Leste
Principais Rodovias
Rodoanel Oeste(implantado)
Parques implantados - Estado
Futuros parques emplanejamento
Parques implantados - Prefeitura
Futuros parques emdesapropriao
EMPREGO/HABITANTES
Subproduto 7.1.1: PUE Nova Luz: Hoje e 2025 18
O uso e ocupao do solo urbano deve
tambmespelhar a transio para umnovo
modelo de desenvolvimento, comadoo de
padres eficientes de consumo do solo
urbano que permitamreduzir as
necessidades de deslocamentos
motorizados e comdensidades passveis de
alocar a totalidade da populao nas reas
dotadas de infraestrutura Vrios autores
como David Rudlin, Richard Rogers e Mike
J enks, entre os britnicos, tmescrito
artigos e livros sobre os benefcios da cidade
compacta Pormo mais amplo suporte vem
da sua utilizao como poltica por vrios
governos europeus Na Inglaterra, a poltica
nacional recomenda que, a partir de 2008,
60% das novas edificaes sejam
produzidas emreas de loteamentos
existentes ou a partir da reabilitao de
edificaes antigas Os argumentos
favorveis a esta poltica esto pautados nos
seguintes fatores:
Diminuio do nmero de viagens
motorizadas;
Facilitao das viagens a p ou de
bicicleta;
Uso eficiente do solo urbano;
Diminuio da emisso dos gases de
efeito estufa;
Acesso equitativo infraestrututra urbana;
Diminuio do avano da mancha urbana
sobre as reas prestadoras de servios
ambientais;
Aumento das densidades demogrficas
otimizando investimentos em
infraestrutura
Por outro lado, analisando a questo do
ponto de vista do aumento da produtividade
urbana, h necessidade de reduzir as
deseconomias causadas pelos
congestionamentos Segundo dados de
2008 da Secretaria de Estado dos
Transportes Metropolitanos, o trnsito da
Regio Metropolitana de So Paulo gera um
custo de R$ 4,1 bilhes por ano, o que
significa aproximadamente 5% do PIB
estadual A constatao temcomo base
estudos da Fundao Instituto de
Administrao da Universidade de So
Paulo (FIA/USP), do Instituto de Pesquisa
Econmica Aplicada (IPEA), e da Federal
Highway Administration (FHWA), que
convertememdinheiro o tempo gasto pelas
pessoas nos seus deslocamentos (R$ 3,6
bilhes/ano), almdo prejuzo causado pela
poluio atmosfrica (R$ 112 milhes/ano) e
comos acidentes de trnsito (R$ 312
milhes/ano) Iniciativas para reverter este
processo esto focadas emduas linhas: a
primeira, na criao de restries ao uso do
transporte individual, coma cobrana de
taxas pautadas no conceito poluidor/
pagador(embora esta restrio ainda no
seja aplicada no Brasil) e a segunda, na
intensificao do uso do solo nas reas
centrais da cidade
As novas Operaes Urbanas Consorciadas
localizadas ao longo dos trilhos do trem
constituemuma importante frente de
expanso urbana O Projeto Urbanstico
Especfico para a Nova Luz deve ser
encarado como uma tentativa de consolidar
umnovo padro de expanso urbana Tendo
como preceitos bsicos a melhor utilizao
de umsetor da cidade comamplas
vantagens locacionais associadas
infraestrutura de transporte, define-se como
diretriz inicial o aumento da densidade
demogrfica a partir da especificao de um
patamar mnimo de 350 hab/ha
Hoje a regio apresenta aproximadamente 2
empregos por habitante e concentra uma
populao residente comdensidade
demogrfica bruta equivalente a 220 hab/ha
O projeto a ser apresentado pretende
duplicar o nmero de habitantes, propiciando
que os atuais moradores permaneamna
regio e permitindo a entrada de novos
moradores, criando uma regio comperfis
socioeconmicos variados a partir da
produo de habitao para diferentes
segmentos de renda Este aumento de
densidades pode representar uma
diminuio da necessidade de
deslocamentos dirios aproximando a
populao do seu local de trabalho
Pretende-se tambmdiversificar os
empregos, criando espao para alocar
diferentes atividades no residenciais
permitindo a instalao de empresas de
porte variado coma atrao de
aproximadamente 20 mil novos postos de
trabalho Neste sentido, importante que a
anlise do projeto seja contextualizada no
mbito do novo cenrio de mudanas
climticas, sendo este compreendido como
umfator propulsor para a reduo gradual
do uso do carro, para a aproximao do local
de moradia ao emprego e para favorecer a
insero social
A CIDADE COMPACTA
INVENTRIODOSGASESDOEFEITOESTUFA/SOPAULO2005
FONTE:SVMA
76%
Uso direto de energia
11,986 Gg CO
2
eq
23%
Disposio de
resduos slidos
3.696 Gg CO
2
eq
1%
Setor
agropecurio
88%
Uso direto de
combustveis fsseis
10.562 Gg CO
2
eq
12%
Consumo de
energia eltrica
1.334 Gg CO
2
eq
A Lei n 14933 de 05 de junho de 2009, ao
estabelecer a poltica municipal de mudana
do clima, ratifica esta viso Commeta de
reduo de 30% das emisses de gases de
efeito estufa, aponta uma srie de diretrizes
embasadas no inventrio destes gases Este
estudo aponta que, 88% dos gases
produzidos pelo uso direto de energia, so
resultantes da queima de gasolina e diesel,
conforme figuras abaixo Isto significa que
qualquer iniciativa que pretenda reduzir a
emisso destes gases deve passar pela
NOVA LUZ: FUTURO
reduo no uso direto de combustveis
fsseis, e neste sentido, a poltica de
mudanas climticas aponta para uma
necessidade de alterao do padro de
deslocamento na cidade de So Paulo,
recomendando a aproximao da populao
do seu local de trabalho e indicando
estratgias de estmulo ao uso de meios de
transporte commenor potencial poluidor,
programas e incentivos para carona solidria
e transporte compartilhado, assimcomo
estmulo ao uso da bicicleta e
deslocamentos a p
USO DIRETO DE ENERGIA
2
PARTIDO URBANSTICO
2
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 21
A interveno proposta pretende resgatar a
regio do Projeto Nova Luz como ncleo
residencial da rea central da cidade de So
Paulo. A incorporao de novos usos, o
aumento da populao residente, a
ampliao e dinamizao dos usos
existentes e a adoo de conceitos urbanos
sustentveis serviro de suporte para a
requalificao desta rea da cidade.
A metodologia de planejamento para o
Projeto Nova Luz est baseada nos
seguintes objetivos:
Criao de uma interveno inclusiva com
oportunidades para todos os grupos socio-
econmicos;
Mistura de usos residenciais, comerciais,
de servios, culturais e de lazer;
Ligao combairros adjacentes para criar
umsetor urbano de uso misto;
Promoo de padres de desenvolvimento
sustentvel;
Atrao de uma ampla gama de faixas
etrias e estilos de vida na regio central
da cidade;
Facilitao das viagens a p ou de
bicicleta;
Uso eficiente do solo urbano;
Resgate do patrimnio histrico;
Aumento das reas verdes.
METODOLOGIA
Houve uma ampla anlise e pesquisa para
determinar as principais restries e
oportunidades encontradas na rea, levando
emconta estudos urbanos j realizados.
D-se especial nfase ao carter
arquitetnico, distribuio do uso do solo,
s reas livres e pblicas e avaliao das
principais rotas de circulao (pedestres e
veculos).
Por meio dessa abordagemanaltica, a
estrutura de planejamento prope uma
soluo que , a ums tempo, desafiadora e
dinmica, capaz de proporcionar mudanas
profundas para a regio do Projeto Nova Luz.
CONCEITUAO
A regio do Projeto Nova Luz uma rea com aproximadamente 50
hectares, localizada no corao da cidade de So Paulo, caracterizada
pela presena de muitos exemplares histricos. O patrimnio histrico
materializado na Estao da Luz, na Estao Jlio Prestes e no
conjunto de edifcios tombados, alm da vitalidade das reas
adjacentes (Repblica, Bom Retiro e S), moldaram o tecido urbano e
social desta regio ao longo dos anos e continuam a representar papis
cruciais na evoluo e na transformao da rea.
Entretanto, influncias adversas como o padro perifrico de expanso
urbana e o declnio do uso residencial no centro criaram um legado de
complexos problemas sociais e econmicos que vem contribuindo para
agravar a percepo negativa da regio por parte da populao de So
Paulo.
No obstante, a rea tem elevado potencial de requalificao devido a
sua localizao estratgica e dotao de infraestrutura. O Projeto Nova
Luz poder representar um importante precedente urbanstico para o
Pas.
Este captulo explicita o partido urbanstico desenvolvido para o
projeto, sintetizando os conceitos adotados para a formulao dos
espaos pblicos e tambm para os espaos privados.
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 22
PLANO ILUSTRATIVO
Vista area ilustrativa do permetro
denominado Nova Luz.
Novo sistema de reas verdes que se
relacionamcoma rea construda e
entorno emdiferentes escalas.
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 23
A estratgia de sustentabilidade para a Nova
Luz foi desenvolvida emresposta s
necessidades e requisitos da sociedade e do
Poder Pblico. As principais questes
ambientais consideradas so: intensidade do
trfego de veculos, qualidade do ar,
resduos slidos, oferta de reas verdes e
equipamentos sociais pblicos.
O conjunto de intervenes urbanas
estabelecido para a Nova Luz tempor
objetivo lidar comesses problemas e atingir
umconjunto de metas que consolidama
estratgia de sustentabilidade.
POLTICAS PBLICAS
Abaixo apontamos as principais polticas
pblicas que referenciamesta proposta.
Mudanas Climticas
Em2005, a Cidade de So Paulo
reconheceu formalmente a mudana
climtica como o mais grave problema
econmico, social e ambiental que o mundo
enfrenta e deu incio ao planejamento de
medidas para orientar o enfrentamento da
mudana climtica global no nvel local. A
Poltica Municipal de Mudanas Climticas
emSo Paulo (Lei n14.933) foi aprovada
em2009 e traz objetivos e estratgias
especficos comrelao a:
Reduzir as emisses de carbono;
Intensificar o uso do solo nas reas
dotadas de infraestrutura;
Melhorar o transporte pblico;
Incentivar a eficincia energtica;
Usar energia renovvel e prticas
sustentveis de projeto e construo;
Preservar reas verdes;
Promover a cultura da sustentabilidade
entre os cidados.
A estratgia de sustentabilidade para a Nova
Luz uma resposta direta aos objetivos e
estratgias dessa Poltica. O projeto
representa uma oportunidade singular de
indicar ferramentas e tcnicas para a
realizao das grandes ambies desta
poltica e contribuir para a consolio do
Plano Nacional Brasileiro para Mudanas
Climticas de 2008.
Agenda 2012
A Agenda 2012, formulada pelo Municpio de
So Paulo, tambmfoi considerada como
referncia de projeto. Essa iniciativa inter-
secretarial estabelece uma viso para So
Paulo ao longo dos seguintes eixos: uma
Cidade de Direitos, uma Cidade Sustentvel,
uma Cidade Criativa, Uma Cidade de
Oportunidades, uma Cidade Eficiente e uma
Cidade Inclusiva. O projeto da Nova Luz
consolida parte destas estratgias que sero
explicitadas a seguir:
Gesto da mobilidade;
Fomento ao uso da bicicleta;
Aumento das reas verdes;
Aumento das reas residenciais,
propiciando a proximidade das mesmas
aos locais de trabalho.
Processos de Certificao e
Etiquetagem Ambiental
O Brasil deu incio ao sistema Procel-Edifica,
que exige para todos os edifcios, a partir de
2012, a sua classificao emtermos de
eficincia energtica.
O projeto Nova Luz recomenda que todos os
edifcios da Nova Luz atinjama categoria B
do Procel-Edifica. Dado o volume de
construo programado para a Nova Luz,
haver excelentes oportunidades para
concretizar economias significativas de
energia por meio de edifcios (tanto
residenciais quanto comerciais) de alto
desempenho energtico.
Resultados obtidos
Grandes redues das emisses de carbono
foramobtidas pela municipalidade por meio
da captura do gs metano emdois dos seus
principais aterros sanitrios para converso
emenergia. Ainda so necessrias outras
estratgias para incentivar os moradores a
caminhar e usar bicicletas ou o transporte
pblico ao invs de automveis particulares,
a fimde reduzir realmente as emisses em
toda a cidade, melhorar a qualidade do ar e
tornar os bairros centrais mais atraentes
como ambientes residenciais e de trabalho.
A Nova Luz aborda estas questes,
principalmente atravs de suas estratgias
de mobilidade e reas pblicas.
O plano geral incorpora as boas prticas de
projeto e planejamento do espao pblico e
privado.
ESTRATGIA DE SUSTENTABILIDADE
ABORDAGEM METODOLOGIA
A estratgia de sustentabilidade
fundamental na orientao do projeto,
equilibrando medidas econmicas, sociais e
ambientais e abrange sete categorias:
energia nos edifcios, transporte, gua,
sade ambiental e social, edifcios verdes,
resduos slidos e construo. As metas, os
alvos e os objetivos de sustentabilidade
encontram-se resumidos na tabela a seguir,
estando as estratgias a eles associadas
detalhadas na medida do necessrio no
restante do documento.
Muitas dessas metas recomendadas
provavelmente sero implementadas
gradualmente medida emque amadurea
o mercado brasileiro para edifcios verdes,
iluminao eficiente, tecnologias de energia
renovvel, etc. Estas estratgias devero ser
atualizadas como passar do tempo, de
acordo comnovas leis e regras ou
alteraes das leis e regras vigentes (como
cdigos de construo, metas de reduo de
gases do efeito estufa ou metas de
desempenho energtico dos edifcios).
As estratgias de sustentabilidade
consolidamprincpios de projeto, como a
melhoria do espao pblico, criao de
praas, largos e infraestrutura para a
disseminao do uso da ciclovia. Cada
empreendimento a ser produzido na rea da
Nova Luz, no mbito da Concesso
Urbanstica, ter obrigao de apresentar
atestao ou certificao, tais como Procel
Edifica, Aqua, Selo Casa Azul, dentre outras,
fornecidas por instituies nacionais idneas
e reconhecidas no meio tcnico, de aumento
de eficincia do projeto do edifcio, no
mnimo, dos seguintes sistemas: recursos
hdricos e energticos, materiais e
processos construtivos. Esta estratgia de
sustentabilidade possibilitar que o projeto
atenda s metas estabelecidas na lei de
mudanas climticas.
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 24
SUSTENTABILIDADE: SETORES, METAS, OBJETIVOS E DIRETRIZES
SETOR METAS OBJ ETIVOS DIRETRIZES
Energia nos
Edifcios
Melhora da eficincia energtica dos edifcios,
reduo das emisses de carbono decorrentes do
uso de combustveis fsseis e maximizao da
oportunidade de uso de fontes de energia renovvel
na regio.
Reduzir o uso geral de energia emrelao s atuais
exigncias, exigir classificao B Procel-Edifica e
fornecer parte da demanda energtica da regio por
meio de energia renovvel gerada no local.
Reduzir a demanda energtica de edifcios novos e
significativamente reformados na regio para ajudar a atingir
a classificao B do Procel-Edificia;
Sugerir adoo de sistemas energeticamente eficientes de
aquecimento, ventilao e condicionamento de ar (HVAC)
para ajudar a atingir a classificao B Procel-Edifica.
Fornecer parte das necessidades energticas dos edifcios por
meio de gerao local;
Reduzir as demandas energticas de espaos pblicos;
Reduzir a exausto de oznio atmosfrico.
Transportes
Reduo do uso de automveis para viagens
dirias, especialmente comums ocupante,
reduzindo, assim, as emisses de carbono e os
impactos sobre a qualidade do ar.
Aumentar as participaes do transporte pblico, da
circulao de bicicletas e de pedestres, com
progressiva reduo da participao do automvel
na distribuio modal de viagens dirias.
Facilitar a locomoo a p atravs da melhoria das caladas;
Facilitar a locomoo interna por bicicleta na Nova Luz;
Reduzir o uso de veculos movidos a combustveis fsseis;
Reduzir o uso de caminhes pesados emtoda a rea.
gua
Reduo do uso de gua (especialmente potvel).
Melhora da gesto de gua de chuva e gua usada
e eliminao de alagamentos localizados.
Reduzir o uso interno de gua potvel e gerenciar
localmente at 100% das guas pluviais durante
precipitaes normais.
Reduzir o uso de gua potvel;
Aumentar o uso de guas pluviais para usos no-potveis.
Reduzir desperdcios de gua e ineficincias do sistema;
Reduzir o volume de guas pluviais (preveno contra
alagamentos) e melhorar sua qualidade.
Sade Social e
Ambiental
Consolidao da Nova Luz como uma regio que
sirva como exemplo para o resto da cidade por seus
elevados nveis de qualidade ambiental, urbanstica,
paisagstica refletidos na qualidade de vida local.
Aumentar a cobertura verde na regio e ampliar o
senso de comunidade, garantindo que todas as
residncias e empresas estejama 5-10 minutos de
caminhada de servios e instalaes pblicas
(parques, reas livres, escolas, espaos cvicos,
unidades de sade, etc).
Ampliar as reas livres pblicas, mantendo umpadro de
referncia de 1 m
2
por morador;
Melhorar a qualidade do ar e reduzir os efeitos das ilhas de
calor sobre a sade pblica;
Aumentar a biodiversidade e o nmero de espcies existentes
no distrito;
Distribuir equitativamente instalaes pblicas e servios da
mais alta qualidade;
Facilitar a locomoo dos pedestres nos deslocamentos
internos;
Fornecer ummix adequado e flexvel de tipos de moradia
para acomodar uma gama de faixas etrias, de renda e
composies familiares.
Instalar obras de arte pblicas no bairro;
Promover a interao e integrao (planejada e espontnea)
da comunidade;
Promover ligaes no-motorizadas cominstalaes culturais
e recreativas internas e prximas;
Melhorar a sade da comunidade emtodas as faixas etrias.
Aumentar a segurana.
Prdios e
Materiais
Verdes
Estabelecimento de elevado padro de desempenho
ambiental para os prdios (de baixo impacto e de
baixa manuteno).
Implantar edifcios que busquematender s mais
elevadas exigncias dos requisitos de materiais e
qualidade dos processos de certificao como
AQUA ou LEED.
Melhorar a qualidade do ar no interior dos edifcios;
Reduzir as emisses de carbono associadas produo e ao
transporte de materiais;
Conservar os recursos naturais.
Exigir separao e armazenagempara reciclagememtodos
os edifcios novos e significativamente reformados;
Melhorar o ciclo de vida dos edifcios.
Resduos
Slidos
Integrao de sistemas bemconcebidos de
armazenagem, separao, coleta e reciclagemde
todos os resduos no-perigosos, mantendo limpo o
espao pblico.
Eliminar o lixo emtodas as reas pblicas (ruas,
parques, praas, etc.), reduzir o envio do lixo gerado
a aterros, ampliar a reciclagem(papel, vidro,
alumnio e plstico) e a compostagem(resduos
alimentares e verdes).
Reduzir o encaminhamento de lixo alimentar e orgnico a
aterros;
Minimizar o lanamento de lixo nas ruas.
Desenvolver sistemas especiais de disposio e coleta de
resduos slidos para resduos de grande porte, perigosos e
eletrnicos.
Construo
Minimizao do impacto da demolio e construo
de edifcios e reas pblicas sobre o ambiente
natural e humano.
Reduzir o envio a aterros dos resduos de
construo, por meio de reuso e reciclagem.
Minimizar o encaminhamento de resduos de construo para
aterros.
Minimizar os resduos e a poluio do ar nos canteiros de obras.
As metas, os objetivos e as diretrizes constituemindicadores para orientar os rgos de certificao ambiental.
ESTRATGIA DE SUSTENTABILIDADE
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 25
VISO: RUA DE BAIRRO
PLANTA
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 26
Para estabelecer e alcanar umprojeto
urbano estruturado e coerente, alguns
princpios foramestabelecidos de forma a
incorporar no desenho solues
relacionadas s potencialidades e
oportunidades na rea.
Os princpios abaixo so a base das ideias
desenvolvidas no projeto urbano com
relao conectividade, espaos abertos e
definio do programa de usos para cada
edificao.
Valorizar a Malha Urbana
A malha urbana na forma de quadrcula
uma das principais caractersticas do bairro
que deve ser preservada. Os bulevares que
circundame cortama rea proporcionam
acessibilidade e conectividade como
entorno. Prope-se ummini-anel virio que
garanta acessibilidade ao interior da rea da
Nova Luz semcomprometer a qualidade
urbana emseu interior (ver Captulo 3 -
Mobilidade). Essa estratgia permite que a
rede remanescente possibilite formas mais
sustentveis de locomoo, como
caminhadas, ciclismo e transporte pblico.
Definir Portais
Reconhecer e acentuar os pontos de entrada
para a Nova Luz. Os pontos fundamentais de
acesso so destacados atravs da criao
de referncias urbanas que funcionamcomo
portais. Estes so definidos empontos
estratgicos para reforar a transio para
entrada na Nova Luz. Emalgumas reas, o
projeto vai melhorar e fortalecer essas
passagens urbanas, enfatizando edifcios e
valorizando os espaos pblicos.
Conectividade
Promover conexes francas como entorno,
melhorando a acessibilidade e
deslocamentos entre os setores, fomentando
caminhadas nas reas comerciais e de lazer.
Rede de espaos livres
Criar umsistema de espaos pblicos de
diferentes escalas associados aos
existentes, criando uma ampla gama de
funes e atividades para incentivar o uso
das reas pblicas e os investimentos na
regio.
Prope-se uma rede de novas praas,
espaos livres de uso pblico, ptios, jardins
de chuva, jardins elevados e ruas
arborizadas como objetivo de proporcionar
umambiente de qualidade que juntamente
aos novos empreendimentos criamum
senso de lugar e identidade. Esses espaos
e rotas reforamo padro da malha urbana.
Acessibilidade s Conexes da Cidade
Potencializar acessibilidade aos principais
pontos de conexo da cidade, proporcionada
pelo sistema de transporte pblico local.
Definio de Setores e ncoras
O projeto est estruturado atravs da
definio de quatro setores comusos mistos
e do estabelecimento de ncoras urbanas.
Para ajudar a construo de senso de
vizinhana, escala, orientao e legibilidade,
estas ncoras esto estrategicamente
localizadas e so capazes de atrair pblico
para atividades de lazer, culturais e
comerciais. So inseridas no projeto para
reforar as ligaes entre os bairros e
destinos, destacando visuais e aumentando
a identidade do lugar.
PRINCPIOS NORTEADORES
VALORIZAR A MALHA URBANA DEFINIR PORTAIS
ESTABELECER NCORAS URBANAS CONECTAR S OUTRAS REGIES DA CIDADE
FORTALECER AS CONEXES REDE DE ESPAOS LIVRES
PARTIDO DE PROJETO
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 27
Umclaro entendimento dos aspectos
climticos locais assegura que o projeto
potencialize aspectos de conforto ambiental
no desenvolvimento dos espaos pblicos.
Umambiente agradvel que propicie
caminhadas e melhore as condies de ilhas
de calor viabilizado atravs da
interpretao do microclima local.
A largura estreita de muitas ruas favorece o
sombreamento natural, indicando aquelas
adequadas para o uso do pedestre.
A estratgia de microclima foi utilizada como
premissa fundamental para orientar as
decises de projeto, permitindo que a Nova
Luz seja uma regio reconhecida como
sustentvel e combaixo consumo
energtico.
Princpios de Desenho
Proporcionar o sombreamento de ruas por
meio de elementos que funcionamcomo
filtros, como rvores e toldos;
Recomenda-se adoo de elementos
como brise-soleil, arcadas, sacadas e
toldos para facilitar o sombreamento nas
fachadas commaior incidncia de luz
solar possibilitando sombreamento de
fachadas a fimde minimizar o uso de
energia para resfriamento de edifcios;
Arborizao deve estar concentrada nas
fachadas noroeste e nordeste,
principalmente nas avenidas mais largas;
A implantao dos edifcios deve propiciar
a instalao de painis de energia solar na
cobertura;
Considerar o uso de coberturas verdes
como artifcio para melhorar o conforto
ambiental da edificao;
PARTIDO DE PROJETO
Dimensionar ptios para fornecer
sombreamento natural durante os horrios
mais quentes do dia;
As fachadas maiores dos edifcios mais
altos devemser orientadas para permitir
melhor gesto da incidncia solar.
ESTRATGIA DE MICROCLIMA
ESTRATGIA DE MICRO CLIMA
Ventos predominantes
Deslocamento solar
Proteger da incidncia solar
Aproveitar a incidncia solar
Rotas de pedestres sombreadas
Vias sombreadas ao longo do
mini anel
Espaos Livres
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 28
O Projeto Urbanstico Especfico est estruturado a partir da criao de umsistema
de ncoras e conexes, criando diferentes tipologias urbansticas comvariao de
escala, privacidade e ambientao. As ncoras propiciama criao de uma
hierarquia de espaos pblicos que permitemreceber diferentes tipos de usos,
atraindo usurios variados. As conexes privilegiama interligao entre as principais
ncoras atravs da criao de bulevares e ruas. A combinao entre ncoras e
conexes permite a criao de umgrande nmero de possibilidades para a recriao
do espao pblico.
NCORAS E CONEXES
NCORAS E CONEXES
PARTIDO DE PROJETO
ncoras
So criadas quatro ncoras:
Dois setores residenciais;
Centro de Entretenimento (Quadra 19);
Plo de comrcio e servios.
As ncoras criadas complementamas
existentes tais como Sala So Paulo, Parque
da Luz, Praa da Repblica, Largo do
Arouche, Praa Princesa Isabel e Largo
Paissand.
Conexes
As conexes so os elementos que
interligamas ncoras. Ser criada uma rede
hierarquizada de conexes, sendo a Rua
Vitria a principal conexo. A Avenida Rio
Branco a principal conexo comoutras
regies da cidade.
Espao livre existente
Equipamentocultural existente
Conexocomoutras regies da
cidade
Conexodepedestre
Conexoexclusivadepedestre
Culturaeentretenimento
CONEXES
NCORAS
Corredores comerciais
rearesidencial
Plodecomrcioeservios
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 29
ESPAOS LIVRES
A principal diretriz para o projeto dos
espaos livres a criao de umambiente
agradvel para o pedestre, que responda ao
clima e ao contexto local por meio de uma
sequncia beminstalada e cuidadosa de
espaos livres. Esta rede estruturada em
funo da criao de ncoras e conexes
apresentando reas para novas praas, e
espaos livres de uso pblico. Hoje a rea
apresenta menos de 0,5 ha de reas livres,
representando cerca de 0,3 m
2
por residente.
Especial ateno temsido dada para ampliar
esta proporo, distribuindo a rede de
espaos livres por toda a rea.
Uma hierarquia de espaos livres que variam
emescala e funo, agemcomo ncoras e
conexes no local, funcionando como pontos
de destino comdiversos tipos de atividades
distribudos pela malha urbana. Estes
espaos so distribudos ao longo da regio,
e se dividememduas categorias (local e de
bairro) combase emsua escala e no grau de
atividade potencial que elas podemgerar.
Conforme mostrado no diagrama, algumas
ncoras propostas so inteiramente novas
para o local, enquanto outras so
construdas aproveitando os espaos
existentes. Como exemplo, a quadra de
entretenimento representa uma ncora
criada pela interveno proposta para a
quadra, enquanto o cruzamento da Av. Rio
Branco coma Rua Vitria assume relevncia
a partir da ampliao de caladas propostas
e integrao coma Rua Vitria que passa a
assumir nova posio como eixo de
circulao para pedestres. Todas as
conexes so construdas aproveitando a
rede de ruas existentes.
Princpios para os Espaos Livres
Promoo de conexes francas como
entorno;
Criao de ncoras;
Requalificao dos espaos pblicos
existentes;
Criao de uma praa junto a cada setor
residencial;
Criao de reas de estar ao longo da
Rua Vitria;
Criao de ruas de pedestres que sirvam
como espaos de acolhimento do pblico
frequentador da regio.
PARTIDO DE PROJETO
ESPAOS LIVRES
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 30
VISO: LARGO GENERAL OSRIO
PLANTA
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 31
VISO: PASSEIO DA RUA VITRIA
PLANTA
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 32
A estrutura urbana desenvolvida para o
Projeto Nova Luz responde s
especificidades do local comrelao aos
fatores climticos, patrimnio histrico, uso
do solo e densidade (existente e proposta),
articulao como entorno e infraestrutura
existente, considerando os investimentos
pblicos j realizados na regio, objetivando
criar identidade e senso de lugar para esta
regio.
ESTRUTURA URBANA
ESTRUTURA URBANA
Princpios para a Estrutura Urbana
Malha Urbana
Respeitar a malha urbana da regio;
Concentrar a localizao dos maiores
empreendimentos de escritrios ao longo
das avenidas Duque de Caxias, Rio
Branco e Csper Libero.
Eixos, Vistas e Acessos
Reconhecer a Avenida Rio Branco
como principal eixo de acesso rea;
Concentrar a organizao do complexo de
escritrios propostos ao longo da Avenida
Rio Branco. Os prdios localizados neste
setor esto limitados a 60mde altura,
atendendo as diretrizes estabelecidas pelo
CONDEPHAAT;
A Rua Vitria o principal eixo de ligao
de pedestres, conectando a parte
sudoeste parte nordeste do projeto, do
Largo do Arouche Estao da Luz. Suas
entradas tornam-se importantes portais de
acesso rea;
Paralela Avenida Rio Branco est a Rua
Santa Ifignia, outro eixo comprioridade
ao pedestre que conecta o centro antigo
da cidade aos grandes equipamentos
culturais da rea.
Fachadas Contnuas
Criao de fachadas contnuas atravs da
construo de edificaes semrecuos ao
nvel do trreo;
Criao de fachadas ativas - trreos com
atividades comerciais voltadas para o
espao pblico - voltadas para as ruas e
para os ptios internos, gerando
permeabilidade visual e senso de
continuidade espacial;
Localizao das fachadas ativas ao longo dos
eixos comerciais, conforme diagrama ao lado.
Edifcios cones e Marcantes
O Projeto Urbano identifica e recomenda
locais para implantao de prdios que
configureme criemvisadas estratgicas e
referenciais para quemest dentro e fora
da rea de interveno. Os edifcio cones
criamreferncias reconhecveis desde
fora da rea da Nova Luz, e os edifcios
marcantes criamreferncias para quem
circula internamente rea. Esta
estratgia facilita o andar pela rea e
fortalece a identidade local.
Vistas
Privilegiar as principais vistas, maximizando
as perspectivas dos principais monumentos
existentes como marcos de orientao e de
identidade urbana.
PARTIDO DE PROJETO
Torres
Fachadas externas
Fachadas internas [quadras
permeveis]
Visadas estratgicas externas rea
Visadas estratgicas internas rea
Portais principais
Portais locais
Edifcios marcantes existentes
Edifcios cones
Edifcios marcantes
Espaos Livres
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 33
VISO: AVENIDA RIO BRANCO
PLANTA
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 34
A proposta urbanstica est estruturada em
torno de quatro setores, interligados entre
si, para os quais se objetiva potencializar
suas caractersticas, ampliando o senso de
pertencimento nos atuais e novos usurios
e moradores da regio. Os setores so
apresentados e caracterizados a seguir:
SETORES: IDENTIDADE
SETORES
habitaes atendema perfis variados de
renda, comenfoque emHabitao de
Interesse Social e Mercado Popular. Alm
disto, a rea receber umconjunto de
equipamentos sociais pblicos voltados a
assistncia social, cultura, educao e
sade. A Rua dos Andradas representa a
estrutura principal dentro da vizinhana,
reforando a conexo entre a ETEC e o
Teatro da Dana proposto pelo Governo do
Estado de So Paulo, junto avenida Duque
de Caxias.
Nbias
Est localizado na parte sudeste da rea do
Projeto Nova Luz. Nele sero produzidos
empreendimentos mistos residenciais e no
residenciais comptios internos de acesso
restrito, emuma rea comdistintos tipos de
comrcio, voltado ao atendimento de
necessidades cotidianas, e o comrcio
especializado, contando ainda comespaos
para atividades recreativas, tornando o setor
atrativo para profissionais e famlias jovens.
Na praa proposta entre as ruas Conselheiro
Nbias e Baro de Limeira (Praa Nbias)
ser produzido umconjunto de
apartamentos residenciais ao seu redor,
possibilitando a instalao de restaurantes e
cafs voltados para a praa. A Praa J lio
Mesquita, localizada ao final da Rua Vitria,
ser restaurada e interligada, atravs de
tratamento de piso, praa Nbias,
reforando o ncleo de atividades
comerciais j existentes neste trecho.
Mau
A Avenida Duque de Caxias, no seu trecho
de confluncia coma Rua Mau, funcionar
como uma via comespaos de apoio para
os usurios dos equipamentos culturais. O
novo paisagismo proporcionar melhor
configurao urbana para as edificaes
histricas e ummelhor ambiente para
permanncia do pblico emgeral. As
caladas requalificadas propiciamacesso
commaior conforto desde a Estao da Luz,
aos futuros empreendimentos do Teatro da
Dana e ao centro de entretenimento na
quadra 19, umconjunto de teatros, cafs e
restaurantes adjacentes nova estao de
metr.
O grande ptio interno localizado no centro
de entretenimento proporciona suporte para
a realizao de diversos eventos e
atividades, tais como feiras locais, pequenos
concertos, teatro ao ar livre, entre outros.
Rio Branco
A Avenida Rio Branco umdos principais
acessos rea. O projeto prope a reduo
do nmero de faixas de rolamento para
aumento de caladas e arborizao almda
melhoria na iluminao pblica,
transformando o eixo existente emum
endereo atrativo para circulao e
permanncia de pedestres.
A Avenida Rio Branco concentrar um
conjunto imobilirio de alto valor,
predominando a localizao de escritrios
comerciais comlajes de, no mnimo, 500m
2
.
Este setor engloba ainda trechos voltados s
avenidas commaior circulao de veculos
que definemo permetro da rea, como as
avenidas Duque de Caxias e Ipiranga, aptos
a receber edifcios destinados a atividades
de servios.
Triunfo
Neste setor predominar o uso residencial
nos pavimentos superiores das edificaes.
uma rea comforte presena de imveis
histricos protegidos pelos rgos de
preservao do patrimnio histrico. As
PARTIDO DE PROJETO
EXEMPLOS DE EDIFICAES
PARA SETOR RIO BRANCO
EXEMPLO DE UTILIZAO DE ESPAO PBLICO
EXEMPLOS DE EDIFICAES PARA SETOR RIO BRANCO (FOTO 1) E SETORES RESIDENCIAIS
FOTO 1
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 35
VISO: MAU CENTRO DE ENTRETENIMENTO
PLANTA
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 36
VISO: CENTRO DO SETOR NBIAS
PLANTA
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 37
ESTRATGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO
A Nova Luz agrega umconjunto de 45
quadras que perfazem352.417m
2
de rea de
terreno, com1.216.056m
2
de rea
construda existente. O projeto prev a
demolio de 270.609m
2
e a construo
total de 1.167.112m
2
, sendo 705.906m
computveis. Os imveis indicados para
interveno por meio da aplicao da
Concesso Urbanstica se distribuempor
diversas quadras, tendo sido identificados a
partir de critrios que consideramas
diretrizes da Lei 14.917/09 e da Lei
14.918/09. Estes critrios indicarama
permanncia de 77,7% da rea construda
existente.
A anlise realizada emrelao ao estoque
construdo foi realizada de forma
multidimensional considerando aspectos
referentes a:
Imveis protegidos por legislao de
preservao do patrimnio histrico e os
que complementama percepo do
conjunto arquitetnico-urbanstico j
protegido;
Imveis comcoeficiente de
aproveitamento prximo ou superior ao
mximo permitido emcada zona de uso
ou rea construda superior a 2.000m;
Imveis comnmero de unidades
habitacionais significativo.
CRITRIOS DE ANLISE PARA RENOVAO
Adicionalmente a estes critrios, foi
verificada ainda a relao entre as
edificaes existentes e as diretrizes
propostas pelo partido urbanstico, em
especial quanto aos espaos livres, na
busca de uma interveno cominsero
harmnica dos novos empreendimentos
junto aos imveis existentes. Foi considerado
ainda o potencial de transformao dos
imveis que, como no caso de diversos
imveis localizados ao longo da Rua Santa
Ifignia, possuemrestries emrelao
altura das novas edificaes que no
viabilizamesta transformao.
Adicionalmente os imveis indicados
transformao consideramdemandas
IMVEIS PROTEGIDOS: TOMBADOS OU EM PROCESSO DE TOMBAMENTO IMVEIS A MANTER COM N
O
DE UH SIGNIFICANTE
apresentadas pela sociedade civil ao longo
do processo de desenvolvimento do projeto.
Destacando-se a aplicao dos diversos
critrios empregados para a definio da
manuteno ou renovao de imveis na
Nova Luz tem-se, emsntese, umconjunto
de 532 imveis a renovar, de umtotal de 932
imveis existentes na rea objeto de estudo,
segundo levantamento PMSP.
Os imveis a manter na Nova Luz somam
400, dos quais 83 se localizamemZEIS.
Do total de 203 imveis classificados pelo
critrio de rea construda maior que 2.000
m ou coeficiente de aproveitamento maior
que 4, apenas 22 esto localizados em
ZEIS, rea caracterizada pela
horizontalidade da arquitetura que o
configura. [Mapa a seguir]
Emtodo o polgono da Nova Luz foram
localizados 95 imveis residenciais comum
nmero importante de unidades
habitacionais, dos quais, oito se localizam
emZEIS. [Mapa abaixo]
Do total de 96 imveis, sobre os quais incide
legislao de preservao do patrimnio
histrico, existentes na rea do projeto, 18
se localizamemZEIS. [Mapa a seguir]
Imveis protegidos (ZEPEC; CONPRESP;
CONDEPHAAT; IPHAN)
Imveis residenciais com 20 ou mais
unidades habitacionais
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 38
IMVEIS A MANTER COM CA MAIOR OU IGUAL AO MAXIMO DA ZONA DE USO
IMVEIS COM CARACTERSTICAS QUE COMPLEMENTAM A PERCEPO
DO CONJ UNTO ARQUITETNICO-URBANSTICO J PROTEGIDO
ESTRATGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO
Imveis com CA maior ou igual
ao mximo da zona de uso
Almdeste conjunto protegido, foram
identificados 13 edificaes, cujas
caractersticas complementama percepo
do conjunto arquitetnico-urbanstico j
protegido, e que no sero objeto de
interveno. [Mapa abaixo]
Estes imveis dividem-se emduas
categorias:
Edificaes que possuemcaractersticas
construtivas e formais similares aos imveis
que j se encontramtombados,
representativos do Ecletismo emarquitetura,
que se caracterizava pela combinao de
diferentes estilos histricos na mesma obra,
e que predominou no Brasil entre o final do
sculo XIX e a as primeiras dcadas do
sculo XX. No permetro da Nova Luz, o
repertrio ecltico foi utilizado tanto em
prdios, quanto emedificaes trreas ou
assobradadas, para usos comerciais,
residenciais e de servios.
Edificaes representativas de outros
momentos de ocupao do bairro, cujas
caractersticas construtivas e formais
seguiramtendncias de arquitetura vigentes
emseu momento e que se vinculavam
vertente racionalista do modernismo,
enquanto busca da renovao da linguagem
arquitetnica, afastando-se dos chamados
estilos histricos, emresposta s novas
tcnicas e demandas da sociedade
industrial. Na Nova Luz, ainda encontramos
exemplares que utilizaramos seguintes
vocabulrios:
a. Art Dco - manifestao alternativa ao
ecletismo e ao modernismo do incio do
sculo XX, caracterizou-se, sobretudo entre
os anos 1930-60, no Brasil, pelo predomnio
de linhas retas ou circulares estilizadas,
mesmo na ornamentao. Na Nova Luz,
manifestou-se, prinicpalmente, emsobrados
e edifcios altos residenciais comcomrcio
no trreo.
b. Proto-racionalismo - utilizao racional
dos recursos que se traduziu emformas
simples e geomtricas, semornamentao.
Na Nova Luz, os exemplos proto-
racionalistas so, emsua maioria, dos anos
1950-60, e consistem, principalmente, em
edifcios baixos, entre 3 e 5 pavimentos,
residenciais comvarandas retas e cantos
arredondados, e comrcio no trreo.
c. Moderno - utilizao racional dos recursos
materiais comformas simples e
geomtricas, semornamentao, que se
manifestam, no permetro da Nova Luz, em
sua maioria, emedifcios baixos, entre 3 e 4
pavimentos, comestrutura de concreto
armado aparente e independente da
vedao de vidro (andares superiores).
Consiste, principalmente, emtipologia
industrial dos anos 1950-70, utilizado para
uso industrial e/ou armazenagem.
Imveis a manter com caractersticas
de complemento
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 39
Imveis indicados Concesso Urbanstica
ESTRATGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 40
ESTRATGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 41
DEFINIO DO USO DO SOLO
USO DO SOLO
Segundo dados do IBGE, a rea da Nova Luz j teve uma populao de aproximadamente
40.000 residentes nos anos 1970. Atualmente, sua populao de aproximadamente 12.000
pessoas. Esta diminuio na populao torna a regio menos dinmica durante a noite. Um
fator contrastante o nmero de empregos no local, que umaspecto positivo e que deve
ser mantido e ampliado ao longo do processo de requalificao urbana.
O Projeto Nova Luz prope usos mistos comgrande oferta de empreendimentos
habitacionais. A rea construda computvel indicada pelo projeto considera os coeficientes
mximos de acordo coma legislao vigente (6 para uso residencial e 2,5 ou 4 para uso no
residencial) e outros parmetros urbansticos aplicveis taxa de ocupao, taxa de
permeabilidade e restries de gabarito , viabilizando a densidade recomendada para o
permetro.
As edificaes comusos comerciais no pavimento trreo continuaro disseminadas pela
rea, emespecial ao longo da Rua General Osrio e Rua Santa Ifignia, incorporando os
usos existentes. As vias prioritrias para pedestres podero abrigar usos comerciais
associados ao uso residencial. Os usos destinados para entretenimento e lazer so
agrupados juntamente Av. Duque de Caxias e Rua Mau e o Centro de Entretenimento na
quadra junto Avenida Csper Lbero. As reas recomendadas para uso de servios esto
concentradas ao longo da Avenida Rio Branco.
Apresentam-se a seguir os princpios de uso do solo propostos para a Nova Luz.
PRINCPIOS DE USO DO SOLO
Servios
As reas destinadas ao uso de servios
concentram-se nas vias que definemo
permetro do Projeto Nova Luz e ao longo
da Av. Rio Branco. Essas reas possuem
situaes e caractersticas adequadas
implantao de edifcios de escritrios
junto a vias de acesso a transporte
pblico;
Uma possvel localizao para sedes de
empresas encontra-se ao longo da
Avenida Rio Branco coma Rua dos
Timbiras. A alta visibilidade e a
oportunidade para edifcios de maior porte
e a proximidade ao transporte pblico so
adequados a este fim. O uso para
escritrios tambmse acomoda nos nveis
superiores da Rua General Osrio, como
complemento ao uso predominantemente
comercial.
Usos mistos - comercial eresidencial
Usos institucionais
Eixocomercial principal
Usos comerciais naRuaSta.
IfigniaeGal. Osrio
Eixocomercial secundrio,
viaquadras permeveis
Espaos livres
Eixodepedestre
readeentretenimentoecultura
Usos mistos - comerciais ede
servios naAv. RioBranco
Usos mistos - comerciais ede
servios
ncoracomercial
ncorapedestre
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 42
VISO: PTIO INTERIOR COMERCIAL
PLANTA
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 43
Edifcios mantidos
Institucional
Comercial
Patrimniohistrico
Residencial
USO DO SOLO: PAVIMENTO TRREO
Residencial
O uso residencial est concentrado em
dois setores: Triunfo e Nbias. Estas reas
residenciais esto situadas no centro de
cada setor, circundadas por ruas
prioritrias aos pedestres, o que garante
uma ambincia mais amena. O setor
Triunfo ser uma rea residencial
destinada predominantemente
Habitao de Interesse Social, enquanto o
setor Nbias ser uma rea voltada para a
produo de novas unidades residenciais
para faixas de renda e padres variados.
Comercial
Complementar ao uso predominantemente
comercial ao longo da Rua General Osrio
e da Rua Santa Ifignia, o circuito se
completa ao longo da Avenida Rio Branco,
criando umncleo comercial consolidado
no corao do setor. proposta a
instalao, nas quadras 55 e 73 de centros
comerciais voltados ao comrcio de auto e
moto peas e eletro-eletrnicos
respectivamente.
Cria-se umcircuito comercial secundrio
paralelo Rua General Osrio e Av. Rio
Branco por meio de uma srie de passeios
e ptios internos s quadras. Isso
representa uma oportunidade para
diversificao da oferta voltada para o
comrcio misto, comnfase emlojas de
varejo, cafs e restaurantes.
Eixo de Entretenimento e Cultura
O ncleo do Setor Mau localiza-se na
Quadra 19, adjacente estao de treme
metr. Os elevados nveis de
acessibilidade transformamesta rea
numa ncora por excelncia. Os usos
previstos incluemcinema, teatro, lojas e
escritrios, configurando destino-ncora
por excelncia que sustenta o eixo
cultural. A Av. Duque de Caxias em
conjunto coma Rua Mau funcionam
como rea de recepo aos usurios
frequentadores da Sala So Paulo e
Estao Pinacoteca.
USO DO SOLO
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 44
USO DO SOLO: PAVIMENTOS SUPERIORES
PAVIMENTO TRREO
PAVIMENTOS SUPERIORES
PLANO ILUSTRATIVO
Edifcios mantidos
Institucional
Entretenimento
Estacionamento
Comercial
Servios
Patrimniohistrico
Residencial
USO DO SOLO
Praa Princesa Isabel
Estao Pinacoteca
Estao da Luz
Praa Nbias
Praa Jlio Mesquita
Largo do Arouche
Poupa Tempo
Ex i st ent e Mant er Renovar Pr opost o* Cenr i o Fut uro
uso AC(m
2
) AC(m
2
) AC(m
2
) AC(m
2
) AC(m
2
)
Residencial 533.735 499.567 34.168 322.606 822.173
No residencial 682.321 445.880 236.441 383.300 829.180
Total 1.216.056 945.447 270.609 705.906 1.651.353
USO DO SOLO
PLANO ILUSTRATIVO - VISTA AREA
REA CONSTRUDA COMPUTVEL
Subproduto 7.1.1: PUE Partido Urbanstico 45
3
DIRETRIZES DO ESPAO PBLICO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 49
3
Criao de umminianel virio conformado
pelas Ruas General Osrio, Triunfo,
Timbiras e Conselheiro Nbias, permitindo
o acesso regio e evitando, ao mesmo
tempo, o trnsito indiscriminado de
automveis no interior das reas
residenciais (Nbias e Triunfo);
Ampliao dos passeios da Avenida Rio
Branco, comcaladas que podero
acomodar umamplo leque de usos
associados ao pedestre como bares,
restaurantes, livrarias, cafs, entre outros;
Coordenao do estacionamento de
veculos e acesso de servios a partir da
rede de acesso principal e o minianel
virio;
Criao de ciclovias e ciclofaixas,
incentivando o uso de bicicletas;
Utilizao das avenidas que formamo
limite do permetro como rede de
distribuio primria de veculos;
Localizao das novas atividades
comerciais commaior atrao de pblico
(consumidores oriundos de outras regies
da cidade) ao longo do minianel virio.

Para atingir as metas acima so definidos os
seguintes princpios:
Reduo do trfego de passagemde
veculos dentro da rea de projeto;
Aumento das condies de conectividade,
facilitando as caminhadas e percursos de
bicicleta;
Ampliao das caladas, incentivando a
circulao de pedestres, comdiminuio
do leito carrovel;
Reorganizao da hierarquia viria coma
identificao de reas destinadas
exclusivamente para pedestres e
bicicletas.
Utilizao de redutores de velocidade para
facilitar o convvio entre pedestres e
veculos.
Na regio do Projeto Nova Luz, um somatrio de espaos pblicos
persistem no tempo, desconectados e desarticulados entre si e com a
rea como um todo, como indicadores dos diferentes perodos de
urbanizao da regio. Dar um novo significado a estes espaos,
possibilitando o seu uso pleno, um dos objetivos do redesenho do
espao pblico, pautado pelo novo cenrio de mudanas climticas.
Se considerarmos o inventrio dos gases de efeito estufa do Municpio
de So Paulo, verificamos que 70% dos gases so resultantes da
queima de gasolina e diesel. Qualquer iniciativa de adaptao ao
cenrio de mudanas climticas deve passar pela alterao do padro
de deslocamento da cidade de So Paulo. Neste contexto, o projeto da
Nova Luz constitui uma oportunidade de formular alternativas urbanas
para incentivar a circulao de pedestres e o uso de bicicletas.
Este captulo apresenta:
Apropostadecirculaoviriadeacordocomosusoseatividades
pretendidos pelo Projeto;
Asprincipaisdiretrizesparaodesenhodosespaospblicos,
considerando as principais questes de mobilidade envolvidas no
redesenho dos espaos pblicos;
Ospadrespropostosparapavimentao,iluminao,paisagismoe
mobilirio urbano;
Astipologiasurbansticasresultantesdacombinaodasalternativas
propostas para pavimentao, iluminao, paisagismo e mobilirio
urbano.
PRINCPIOS
MOBILIDADE
METAS
As metas que orientama estratgia de
mobilidade do Projeto Nova Luz temcomo
referncia os seguintes objetivos:
Reduo do uso de automveis para
viagens dirias;
Reduo das emisses de carbono;
Aumento das viagens feitas a p e de
bicicleta sobre o total de viagens geradas
na regio;
ESTRATGIAS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 50
Sobre Trilhos:
Esta uma rea de grande acessibilidade da
Regio Metropolitana de So Paulo por meio
do transporte pblico sobre trilhos, coma
presena de duas grandes estaes
ferrovirias a Estao J lio Prestes e a
Estao da Luz. Esta ltima est integrada
ainda rede do sistema metrovirio
paulistano.
A CPTM possui quatro linhas de tremque
atendemdiretamente a rea: Linha 7 Rubi
comdestino a J undia, Linha 8 Diamante
comdestino a Itapevi, Linha 10 Turquesa
comdestino a Rio Grande da Serra e Linha
11 Coral comdestino a Estudantes. Soma-se
a isso mais trs linhas de Metr: Linha 1
Azul, Linha 3 Vermelha e Linha 4 Amarela.
Rtula e Contra-Rtula:
A rea denominada Nova Luz est
delimitada por trechos de vias que integram
dois importantes anis virios denominados
rtula e contra-rtula.
Viria:
As vias que delimitamo permetro
denominado Nova Luz, comexceo da Rua
Mau entre a Rua Gal. Couto de Magalhes
e a Av. Casper Lbero, e da Av. Casper
Lbero entre a Rua Mau e a Rua
Washington Luis, integrama Sistema Virio
Estrutural do Municpio de So Paulo.
A Avenida Rio Branco, no trecho que
atravessa a rea de projeto, tambmintegra
o Sistema Virio Estrutural.
Pedestres:
Os deslocamentos a p so os mais
utilizados para viagens de curta distncia,
at mesmo por usurios dos modos
motorizados de transporte. Assim, verifica-
se no local emestudo que as vias commaior
quantidade de pedestres so as mais
atendidas pelo transporte pblico. Tambm
se destaca a Rua Santa Ifignia, que
apresenta intensa movimentao emfuno
da atividade comercial.
Sobre Pneus:
A regio atendida por uma grande
quantidade e variedade de linhas de
transporte pblico por nibus. Circulampela
regio 115 linhas de nibus municipais,
principalmente pelos corredores de nibus
das Avenidas Rio Branco, So J oo e
Ipiranga.
MOBILIDADE
RTULA E CONTRA-RTULA
INFRAESTRUTURA EXISTENTE
Permetro Nova Luz
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 51
Uma das principais diretrizes do projeto a
intensificao do uso do solo, aproximando
residentes do seu local de trabalho com
reduo gradual do uso de automveis
particulares, incentivando a realizao de
percursos a p ou de bicicleta, por meio de:
1. Ampliao da largura das caladas;
2. Pedestrianizao da Rua Vitria;
3. Reorganizao do sistema de
circulao viria na regio;
4. Proposio de vias para trfego local,
comcirculao compartilhada de veculos
automotores e bicicletas.
5. Implantao de ciclovias e ciclofaixas;
NOVA HIERARQUIA
VIRIA
Virio Estrutural
As vias pertencentes ao sistema virio
estrutural possuemcirculao compartilhada
de nibus e automveis, comexceo das
Avenidas Rio Branco, So J oo e Ipiranga,
que possuemcorredores de nibus. Nessas
vias no ser permitido estacionamento no
meio fio.
Minianel Virio
A criao de umanel interno de circulao
possibilita o acesso de veculos rea de
forma racional evitando a circulao de
passagempelas ruas internas. O minianel
virio recebe todas as linhas de nibus que
j circulamna rea, tornando as ruas
internas mais seguras e menos poludas.
Recomenda-se que no sejamadicionadas
linhas de nibus no anel virio almdas
existentes.
PROPOSTAS
MOBILIDADE
Virio Secundrio
As vias secundrias daro suporte ao sistema
principal, auxiliando nas ligaes virias
externas ao sistema interno da Nova Luz.
Virio Prioritrio para Pedestre
So vias que constituemas ligaes internas
e no devero receber relevante fluxo de
veculos, sendo acessadas principalmente
por moradores e usurios dos equipamentos
locais. As caladas sero ampliadas, o
nmero de vagas nas ruas ser reduzido
comsentido nico de circulao.
Virio Exclusivo para Pedestre
Nestas vias, leito carrovel e passeios,
esto no mesmo nvel, permitindo a
circulao de pedestres por toda a largura
da via.Sero exclusivas para pedestres
interligando as diferentes reas da regio,
potencializando a utilizao das reas
pblicas de lazer, cultura e entretenimento,
proporcionando condies seguras e
confortveis para circulao de pedestres.
NOVA HIERARQUIA VIRIA
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 52
CIRCULAO DE PEDESTRES
Principais Recomendaes
Aumento do espao pblico destinado
circulao de pedestres;
Criao de fachadas ativas de modo a
aumentar o controle visual no espao
pblico;
Uso criterioso de vegetao, iluminao e
pavimentao para criar uma melhor
ambientao urbana que estimule a
caminhada.
O adensamento proposto coma duplicao
do nmero de habitantes promover o
aumento dos deslocamentos a p, de
bicicleta, transporte pblico coletivo e
individual. O projeto dever facilitar a
mobilidade na rea, proporcionando a
criao de rotas seguras e confortveis e, ao
mesmo tempo, minimizando o uso de
automveis no interior da rea do projeto.
As ruas Vitria e Santa Ifignia so as
principais vias de circulao de pedestres
que conectama regio ao entorno (os
bairros da Repblica, S, BomRetiro e Luz):
A Rua Vitria o principal eixo de ligao
entre os setores identificados no projeto.
Bemsombreada e iluminada, integra uma
srie de pequenos espaos, esquinas e
cruzamentos, almdos setores residenciais
(Nbias e Triunfo).
A Rua Santa Ifignia conecta o bairro da
Repblica ao bairro de Campos Elseos. Em
funo das atividades existentes ao longo
desta via, a circulao de pedestres muito
intensa no horrio comercial, desta forma
para reduzir conflitos na circulao de
pedestres e veculos, o projeto prope liberar
ao mximo a superfcie da rua para a
circulao de pedestres, por meio de:
Ampliao das caladas;
Retirada das vagas de estacionamento ao
longo da rua, permitindo somente paradas
para embarque e desembarque de
pessoas e mercadorias;
Plantio de rvores apenas prximo s
esquinas;
Recomendao de que se avalie um
sistema de gesto do trfego que permita
restringir a circulao de veculos nos
horrios de maior circulao de pessoas.
As vias consideradas como prioritrias para
pedestres apresentamcaladas mais largas
sombreadas e iluminadas, como o caso da
Rua Aurora.
CIRCULAO DE PEDESTRES
MOBILIDADE
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 53
O transporte ciclovirio de uso dirio, de
carter no s local mas tambmde longa
distncia, contribui para a locomoo de
pessoas e pequenas cargas dentro do
permetro urbano, melhorando a circulao
viria e a qualidade do ar.
O projeto prope uma rede cicloviria, com
espao adequados e seguros. O sistema se
divide emduas tipologias: faixa exclusiva
comseparadores (ciclovia) e faixa
compartilhada.
As ciclovias esto localizadas na Avenida
Rio Branco, emtrecho da Duque de Caxias
e na Rua Mau.
As vias comcirculao compartilhada entre
veculos e bicicletas esto localizadas nas
ruas internas da rea, devidamente
identificadas ao longo de seu percurso.
Para incentivar o uso de bicicletas sero
instalados paraciclos emvias onde a
circulao de bicicletas permitida,
preferencialmente prximo aos
estabelecimentos comerciais e institucionais.
CIRCULAO DE BICICLETAS
CIRCULAO DE BICICLETAS
MOBILIDADE
Principais Recomendaes
Instalao de umconjunto de paraciclos
por quadra, comno mnimo sete unidades;
Coordenar as propostas de
melhoramentos ciclovirios comoutras
que sejampropostas para a cidade;
Recomenda-se a proviso de paraciclos e
chuveiros nos novos empreendimentos
no residenciais, dimensionados para
atender pblico equivalente a 5% da
lotao mxima destes empreendimentos;
Recomenda-se a proviso de paraciclos
no interior dos empreendimentos
residenciais para 15% dos seus ocupantes
(mnimo).
Viaexclusivaparacirculaode
bicicletas
Viacompartilhadaparacirculaode
bicicletas
Espaos livres
Conexocomfaixadepedestres
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 54
TRANSPORTE COLETIVO
TRANSPORTE COLETIVO
MOBILIDADE
Estima-se que o sistema de transporte sobre
pneus receber grande aumento no nmero
de passageiros transportados, assimcomo
o metr e o trem. Os volumes esperados
para as viagens futuras (quando da
implementao do projeto) podero ser
supridos semdificuldades pela rede de
transportes, uma vez que a demanda ser
distribuda entre as diversas linhas que
circulampela regio e que atendema todas
as reas da cidade.
Quanto circulao dos nibus, foi avaliada
a necessidade de modificao nos trajetos
das linhas que passampor vias alteradas
pelo projeto da Nova Luz devido s
Circuitoprincipal denibus e
paradas propostas
Circuitosecundriodenibus e
paradas propostas
Sistemaferrovirioemetrovirio
readeinfllunciadaestaode
trem(400m/ menos desete
minutos dedeslocamentoap)
readeinflunciadotransporte
rodovirio(200m/ menos dedois
minutos dedeslocamentoap
Estaopropostaparao
expressoaeroporto
EstaodeMetr
EstaodeTrem
Espaos livres
mudanas de sentido nas vias e na
hierarquia viria, conforme diretrizes abaixo:
Sistema Virio Estrutural: poder receber
linhas de nibus, desde que no atinja a
saturao;
Minianel Virio: poder receber linhas de
nibus, desde que no atinja a saturao;
Sistema Virio Secundrio: poder
receber nibus empequena quantidade;
Vias de Circulao Prioritria para
Pedestres: a circulao de nibus deve ser
limitada.
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 55
Escala Humana
Os espaos pblicos so projetados tendo
como base a escala humana, permitindo a
realizao de eventos pblicos at o uso
individual, estruturando uma ampla gama de
escalas de usos.
Diversidade
Criar uma rede de espaos pblicos distintos
e variados permite a formao de
vizinhanas comcarter nico e permite que
as diferentes atividades ocorramem
diversas vias. Os espaos devemfomentar
atividades emuma variedade de escalas e
devematender e acolher as pessoas de
diferentes perfis socioculturais.
Projeto Especfico para o Local
A forma e o carter dos espaos propostos
devemresponder s condies culturais,
sociais e climticas do local. Todos os
esforos possveis devemser feitos para
preservar a cultura e a histria do local.
Sustentabilidasde
A sustentabilidade no mais uma opo
para o gerenciamento de nossas cidades,
mas uma abordagemnecessria para o
planejamento e projeto emqualquer
interveno.
O desenho do espao pblico da Nova Luz
est embasado emquatro objetivos centrais:
Habitabilidade
Melhorar a habitabilidade por meio do
planejamento e criao de amenidades que
possamatender s diversas necessidades,
dos residentes e empresas existentes e
futuros.
Conectividade
Promover de umconjunto de espaos
pblicos que facilitemdeslocamentos a p e
de bicicleta.
Senso de Lugar
Contextualizar as novas intervenes no
conjunto de elementos existentes que
caracterizama ambincia local.
Segurana
Promover a sensao de segurana atravs
do desenho urbano.
METODOLOGIA
O mtodo usado no processo do projeto
consiste principalmente na observao
rigorosa do local, juntamente coma
aplicao dos princpios de melhores
prticas que requalifiquemas condies j
existentes do local. A equipe realizou vrias
visitas ao local e fotografou os principais
espaos livres, ruas e caladas,
identificando os desafios existentes e as
reas que precisavamde ateno especial.
Osespaospblicossoaexpressofundamentaldasociedade
urbana. Simbolizam a vida social, econmica, cultural e poltica da
comunidade, permitindo que vrias idades, diferentes estratos sociais e
culturais possam conviver harmoniosamente num mesmo espao. Cada
poca produz e utiliza seus espaos urbanos de um modo diverso.
Compreender este modo de produo e utilizao passo fundamental
para o seu desenho.
Percorrer a cidade de So Paulo, hoje, significa encontrar uma rede de
logradouros pblicos que se sucedem testemunhando a passagem do
tempo. Muitos deles, agora destitudos de seus significados e valores
simblicosoriginais.AreadoprojetoNovaLuztestemunhaalguns
momentos desta evoluo, principalmente marcados pelo apogeu da
cafeicultura, o incio da imigrao europia e o aparecimento da
ferrovia.
OBJETIVOS
ELEMENTOS DO ESPAO PBLICO
PRINCPIOS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 56
P5 PC
P1
P2
P3 P3
P3
P3
P3
P4
PM
PE
asphalt
re-use of
construction
aggregate
painted bike
lanes
METODOLOGIA
A pavimentao pensada para transformar a identidade da regio, favorecendo a circulao
de pedestres, reforando a hierarquia viria, criando novos espaos pblicos, diferenciando
os caminhos de pedestres dos de veculos.
Os materiais propostos para a paleta de pisos baseiam-se de acordo comcinco princpios:
Sustentabilidade;
Matria-prima e materiais locais (mnimo recomendado de 20% adquiridos dentro de um
raio de 800km);
Reciclagemde materiais de refugo (mnimo recomendado de 20%);
Espao comusos apropriados (pedestres, ciclista, veculos ou reas compartilhadas,
almde acessos para deficientes);
Intenes de projeto (hierarquia de vias distintas e articulao de espaos
urbanos especiais).
Principais Recomendaes
Todos os pisos devero ser de origemlocal
e selecionados pela qualidade e
durabilidade dos materiais;
Pisos de concreto e asfalto das vias
devero reaproveitar material da
demolio, na medida do possvel;
Todos os pisos devero ser instalados em
base de cimento para minimizar
desplacamento, futura manuteno e
acidentes provocados pela irregularidade
de sua superfcie;
Os padres geomtricos de paginao de
piso devero obedecer uma unidade em
cada zona de pavimentao especfica. A
planta ilustrativa traz consigo sugestes a
seremseguidas para isso;
Superfcies compartilhadas por pedestres
e veculos devero utilizar-se de pisos de
dimenso mxima de 300x600mm, de
modo a evitar sua ruptura e/ou rachadura
do mateiral;
Pisos de cores mais escuras devero ser
utilizados emreas destinadas aos
veculos;
Concreto permevel de alta qualidade
dever ser utilizado emreas de praas;
PLANTA DE PAVIMENTAO
ZONA P5 ZONA CICLOVIA
ZONA P1
C
A
L

A
D
A
ZONA P2
ZONA P3
ZONA P4
PISO MANTIDO
PISO EXISTENTE A RECUPERAR EM PEDRA PORTUGUESA
R
U
A
S
C
A
L

A
D
A
R
U
A
S
C
A
L

A
D
A
R
U
A
S
C
A
L

A
D
A
Bloco
intertravado
de concreto;
Dimenses:
100mmx
200mmx
80mm
Placa de
concreto
pr-moldado;
Dimenses:
400mmx 400mm
x 60mm
Concreto
intertravado
drenante feito
de concreto
poroso;
Dimenses:
150x 300mm
Asfaltadas com
frisos para
reduo de
velocidade em
cruzamentos
Granito cinza
emcomposio
comGranito
escuro;
Dimenses:
300mx 600mx
20mm
Granito cinza;
Dimenses:
300mx 600mx
20mm
Asfalto
Asfalto
Bloco de
concreto
intertravado;
Dimenses:
100mmx
200mmx
60mm
PADRES: PAVIMENTOS
P
R
A

A
S
C
I
C
L
O
V
I
A
S
ZONA P1
pavimentao empedra
[rua e calada]
ZONA P2
pavimentao empedra
[calada] e asfalto na rua
ZONA P3
calada e rua emconcreto
ZONA P4
calada emconcreto e rua
emasfalto
ZONA P5
pavimentaoemconcreto
parapraas
ZONA PE
pavimentaoexistenteem
pedraprotuguesa
ZONA CICLOVIA
asfaltocomredutor de
velocidade
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 57
L1 L2
L3 L4
1,10m
,25m
6.5m
,25m
,36m
,22m
METODOLOGIA
A paleta de iluminao da Nova Luz pretende promover nveis adequados de visibilidade,
ampliando a sensao de segurana emtoda a regio, reforando a hierarquia das ruas e dos
espaos e ajudando a consagrar a rea como nica na cidade. Os postes histricos do
modelo So Paulo Antigo sero mantidos ao longo das principais avenidas e emalguns casos
realinhados para ajustar-se ao projeto geral das ruas. Como a maioria das vias estreita, foi
proposta uma iluminao para ambos os lados das caladas a partir de umnico ponto. Ruas
proeminentes (como por exemplo a Rua Vitria) e espaos urbanos como a Praa Nbias,
Largo General Osrio, etc. recebero emparte uma iluminao especial. A iluminao de
piso ser utilizada empraas para promover segurana adicional aos pedestres e destacar as
massas verdes de rvores e artes pblicas.
Os materiais selecionados para a paleta de iluminao so baseados em
quatro princpios:
Segurana e visibilidade de modo a minimizar a poluio visual e luminosa;
Desenho e funcionalidade de alta qualidade (baixo consumo de energia);
Apropriao coma hierarquia das ruas e dos espaos urbanos;
Durabilidade;
Adequao ao padres de Ilume.
Principais Recomendaes
Iluminao das vias (postes e luzes
provenientes da parte externa das
construes) dever ser projetada de
modo a direcionar o foco de luz para baixo
e evitar a poluio visual;
Lmpadas de baixo consumo de energia
devero ser utilizadas;
Emprego de LED ou tecnologia solar;
Recomenda-se a instalao de controles
inteligentes para monitorar e ajustar os
nveis de luz de acordo como ambiente
(controlado atravs de umsistema
central);
Luminrias So Paulo Antigo devero ser
reformadas para consumir menos energia,
e ter maior eficincia.
PLANTA DE ILUMINAO
ZONA L1
Luminria So Paulo Antigo
ZONA L2
Iluminao padro
ZONA L3
Iluminao caracterstica
ZONA L4
Iluminao especial
de praas
ZONA L1 LUMINRIA SO PAULO ANTIGO
Restaurao
das luminrias
e incorporao
no projeto
luminotcnico
Manuteno
das luminrias
nas principais
avenidas
Uso somente
emumdos
lados das
ruas
Alumnio
de alta
qualidade,
estrutura
emao
galvanizado
Eficincia
energtica
atravs de
lmpadas
de LED
ZONA L2 ILUMINAO PADRO
ZONA L3 ILUMINAO CARACTERSTICA
Destinada para
reas especiais
intercaladas
compostes de
iluminao
padro (L2)
Alumnio
de alta
qualidade,
estrutura
emao
inoxidvel
Eficincia
energtica
atravs de
lmpadas
de LED
Iluminao
embutida
no piso
Iluminao
para
passeios,
ou jardins
ZONA L4 ILUMINAO DE PRAAS
PADRES: ILUMINAO
EXEMPLO DE ILUMINAO EMBUTIDA NO PISO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 58
Cordia ecalyculata
(Caf-de-Bugre)
Maytenus evonymoides
(Cafezinho)
Erythroxylum deciduum
(Fruta de Pomba)
Dendropanax cuneatus
(Maria-Mole)
T3
T2
Vernonanthura discolor
(Vassouro-preto)
Handroanthus impetiginosus
(Ip Roxo de Bola)
Gochnatia polymorpha
(Vassouro branco)
Cordia trichotoma
(Louro Pardo)
Handroanthus heptaphyllus
(Ip Roxo)
Handroanthus vellosoi
(Ip Amarelo)
T1
Machaerium stipitatum
(marmeleiro-do-mato)
Clethra scabra
(Guaper)
Machaerium stipitatum
(Marmeleiro-do-mato)
T4
T5
METODOLOGIA
Compe-se de rvores nativas da cidade de So Paulo consideradas apropriadas s
condies urbanas e ao clima conforme a Portaria 61/SVMA (28 de maio de 2011). Isto ajuda
a maximizar a biodiversidade e os benefcios microclimticos, assimcomo a reduo da
necessidade de irrigao. Outro objetivo a melhoria do ambiente destinado aos pedestres,
trazendo conforto e sombra adicional ao espao, o que tambmajuda a melhorar o efeito de
ilha de calor.
A paleta de espcies indica qual escala e forma de rvore apropriada para cada regio,
baseando-se nas funes e dimenses das ruas. A relao das espcies que compe os
padres de vegetao foi baseada nos princpios abaixo:
Funo proeminente de cada via e numsentido geral para o espao pblico, como por
exemplo, ruas predominantemente comerciais ou residenciais;
Baixo uso de gua, dispensando irrigao;
Contribuio esttica para o ambiente urbano;
Adequao do Manual Tcnico de Arborizao Urbana do DEPAVE;
Para plantio deve-se utilizar DAP de 0,05 me altura entre 1,5 e 2,0 m.
Principais Recomendaes
Todas as plantas devero ser nativas da
regio de So Paulo ou regio comclima
similar;
A seleo das espcies emcada rua
dever considerar a biodiversidade total da
regio, assim, cada rua possuir diferentes
especificidades;
As espcies devero ser escolhidas de
acordo como comprimento e largura das
ruas;
As rvores devero ser plantadas sob
condies que garantamsua sade e
vivacidade;
Terrenos vagos prximo regio da Nova
Luz podero ser utilizados como viveiros
das mudas, buscando minimizar o
transporte de caminhes.
BULEVAR
MINIANEL VIRIO
PLANTA DE ARBORIZAO
ZONA T1: Bulevar
ZONA T2: Minianel Virio
ZONA T3: Rua Local Tipo A
ZONA T4: Rua Local Tipo B
ZONA T5: Espaos Livres
RUA LOCAL TIPO A
68maltura
na maturidade
56mcopa
812maltura
na maturidade
56 mcopa
1214m
altura na
maturidade
810mcopa
1012maltura
na maturidade
810mcopa
RUA LOCAL TIPO B
ESPAOS LIVRES
Qualquer tipo de vegetao das listadas acima +forrao
PADRES: ARBORIZAO
Tapirira guianensis
(Tapiri)
Cordia sellowiana
(Capito do Campo)
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 59
M1
M2
Principais Recomendaes
O padro do mobilirio para a Nova Luz deve ser nico ao longo de toda a
regio e coordenado emtermos de materiais, cores, acabamento e estilo,
como intuito de criar uma famlia de elementos esteticamente
relacionados;
Materiais devemser escolhidos de acordo comqualidade esttica, conforto
e durabilidade;
Preferncia pela utilizao de materiais que contenhamemsua
composio elementos reciclados, provenientes de umraio de at 500km
da rea.
METODOLOGIA
Os padres de mobilirio urbano refletemos parmetros adotados no desenho urbano para o
Projeto Nova Luz.
O padro de mobilirio urbano considera os seguintes princpios:
Padro nico, mas flexvel o bastante para lidar comumgrupo de usurios diversos;
Desenho inovador e materiais resistentes;
Facilidade de construo, implantao e manuteno.
Bancos sem
encosto devemser
usados emconjunto
comcisternas
verdes;
Bancos emao inox
emchapa perfurada
comtratamento de
cataforese e pintura
eletrosttica.
BANCO MODELO 1
BANCO MODELO 2
Bancos com
dimenses
adequadas s
larguras das
caladas da
Nova Luz;
Bancos modulares
promovem
flexibilidade em
tamanho e
disposio;
Bancos emao inox
emchapa perfurada
comtratamento de
cataforese e pintura
eletrosttica.
PADRES: MOBILIRIO URBANO
M3
Principais Recomendaes
Abrigos desenhados para proteo contra chuva, vento e sol;
Abrigos devempossuir assentos;
Abrigos duplos implantados somente ao longo da Avenida Rio Branco;
Abrigos podero incorporar painis solares;
Recomenda-se que os abrigos possuampainel cominformaes da rea da Nova Luz;
visor luminoso informando os horrios de chegada e partida dos nibus e telas de vdeo
para anncios especiais de segurana e/ou potencial receita publicitria.
ABRIGO DE PASSAGEIROS
620mm
1.085m
1.585m
7
8
5
m
m
500mm
1.085m
1.585m
3
8
5
m
m
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 60
.90m
.60m
.60m
.60m 1.10m
.15m
U3 U1
U2
U4
1m 1.5m
1m
1.5m
Estrutura emtubo de ao
galvanizado.
Corpo emchapa de ao
galvanizado furado para
escoamento de lquidos.
Sistema de afixao de saco
de lixo por aro interno.
Pintura a p epoxi na cor
padro cinza prata
Tampa superior para evitar
acmulo de gua de chuva
ACESSRIO 1: LIXEIRA
PLANTA ELEVAO
ACESSRIO 4: ARVOREIRAS
ACESSRIO 2: PARACICLO
Estrutura emao
galvanizado, com
deposio mnima
de Zinco de 480g/
m e pintado com
pintura eletrosttica
epxi (p) na cor
amarela do padro
CET.
Recomenda-se um
mnimo de 5
suportes para cada
500m de rea
construda ou 7
suportes por
quadra.
ACESSRIO 3: BALIZADOR
Devemser
executadas emferro
fundido ou concreto
pr-moldado
Balizadores devem
ser usados quando
necessrio para
separar pedestres
de trnsito de
veculos;
PLANTA
ELEVAO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 61
PADRES: INFRAESTRUTURA VERDE
high-quality
granite
stone
average
Xcm
V1
V2
Interrupes no meio-fio
permitema drenagemda
rua e calada para a
cisterna verde simples
Promover a mistura de solos com
permebilidade mdia facilitando o
processo de filtrao promovida
pelas razes
1.3mmin.
0.2mmin.
bidim
brita
Evitar o plantio de rvores nas cisternas verdes
simples devido a baixa estabilidade do solo
Combinao de Cisternas
Verdes para coleta de
guas pluviais
REDE DE INFRAESTRUTURA VERDE
Cisternas Verdes
CISTERNA VERDE SIMPLES
CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA
PRINCPIOS
Entendemos por infraestrutura verde um
sistema estruturado por reas que
potencializamas funes ecolgicas como
suporte aos sistemas tradicionais de
infraestrutura. No caso do projeto Nova Luz,
este sistema est organizado na forma de
cisternas verdes (ou bio-canaletas) que
funcionamcomo reservatrios de reteno e
infiltrao de guas pluviais, gerenciando
aproximadamente 30% das guas pluviais.
Este enfoque proposto de acordo comas
diretrizes do plano de ao s mudanas
climticas. O aumento das precipitaes, por
exemplo, temcolocado uma carga adicional
no sistema de drenagememparticular,
demandando umnovo enfoque pautado no:
abertura
meio-fio
razes
solo no
compactado
solo
compactado
solo no
compactado
Retardo da gua da chuva no local, antes
de seguir pela rede de drenagem;
Reteno de parte da gua no local
atravs da infiltrao passiva da gua no
solo, atravs da infraestrutura verde;
Associar drenagemcompaisagismo.
Foi estabelecido umtamanho mnimo (ver
Captulo 4) e quantidades para os jardins de
chuva (ou bio-canaletas) e cisternas verdes
a seremimplantados na rea de projeto de
acordo comas caractersticas de cada rua
da rea.
Principais Diretrizes
Utilizar infraestrutura verde emtodas as
vias comexceo daquelas que do
suporte para o Minianel Virio;
Potencializar a capacidade de reteno de
gua nas estruturas, criando volumes
superiores a 1 m
3
;
Potencializar a capacidade de infiltrao
passiva no solo, diminuindo sobrecarga do
sistema tradicional de drenagemprofunda.
METODOLOGIA
abertura
meio-fio
solo no
compactado
solo no
compactado
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 62
NOTAS
Considerando solo tipo B (ndice de infiltrao 25.4 mm/hr)

UTILIZAO DE INFRAESTRUTURA VERDE (CLCULO DE REDUO DO FLUXO) PROJETO E ANLISE
Foramavaliadas as condies de guas pluviais na rea e analisados os impactos positivos
que os sistemas de infra-estrutura verde podemter sobre os atuais sistemas de drenagem.
Os resultados a seguir sero atingidos atravs da execuo e utilizao apropriada das
cisternas verdes, especificados neste documento:
LOCALIZAO 5-ANOS,10-MINUTOSDECHUVA 5-ANOS,20-MINUTOSDECHUVA
Tipo de Rua / Nome das Ruas
Fluxo
calculado
seminfra-
estrutura
verde(m3/s)
Reduo de
fluxo nos
primeiros
10minutos
(m3/s)
Percentual
de reduo
do fluxo no
momento de
pico
Reduo
do fluxo
emchuva
contnua
(m3/s)
Percentual
de reduo
Fluxo
calculado
seminfra-
estrutura
verde(m3/s)
Reduo
de fluxo
nos
primeiros
20minutos
(m3/s)
Percentual
de reduo
do fluxo no
momento de
pico
Reduo
do fluxo
emchuva
contnua
(m3/s)
Percentual
de reduo
BULEVARINTERNO
Avenida Rio
Branco
1.10 0.81 73% 0.08 7% 1.27 0.44 35% 0.08 6%
BULEVARPERIFRICO
Avenida Duque de
Caxias
0.97 0.51 53% 0.04 5% 3.88 0.97 25% 0.15 4%
Avenida So J oo 0.88 0.46 53% 0.04 5% 1.12 0.28 25% 0.04 4%
Avenida Ipiranga 0.61 0.32 53% 0.03 5% 1.01 0.25 25% 0.04 4%
Rua Maua 0.42 0.22 53% 0.02 5% 0.70 0.18 25% 0.03 4%
Avenida Casper
Libero
0.49 0.26 53% 0.02 5% 0.48 0.12 25% 0.02 4%
RUASLOCAIS-MAIORESCALA
Alameda Baro de
Limeira
0.37 0.24 64% 0.01 4% 0.78 0.23 29% 0.03 3%
Rua Baro de
Campinas
0.17 0.11 64% 0.01 4% 0.43 0.13 29% 0.01 3%
Rua dos
Protestantes
0.13 0.09 64% 0.01 4% 0.19 0.06 29% 0.01 3%
RUASLOCAIS-MENORESCALA
Rua dos Andradas 0.31 0.33 100% 0.02 6% 1.47 0.70 48% 0.07 5%
Rua Guaianases 0.27 0.28 100% 0.02 6% 0.36 0.17 48% 0.02 5%
Rua Aurora 0.32 0.34 100% 0.02 6% 0.31 0.15 48% 0.02 5%
Rua dos Gusmes 0.36 0.38 100% 0.02 6% 0.37 0.18 48% 0.02 5%
TOTAL 6.41 4.34 68% 0.33 5% 12.40 3.85 31% 0.54 4%
Chuvas Tpicas na Nova Luz
As guas pluviais sero parcialmente
removidas do espao pblico e do sistema
de drenagemdurante chuvas tpicas e
durante tempestades leves.
Evento de Alagamento na Nova Luz
(perodo de retorno de cinco anos)
Para almdos 10 minutos iniciais, os
fluxos perdemvelocidade e reduzem-se
em4%-5% durante chuvas de grande
porte;
Sumrio
Benefcios da Gesto de guas Pluviais
Melhoria da qualidade da gua nas ruas,
no lenol fretico e rios;
Reduo de alagamentos incmodos na
Nova Luz e reas circunvizinhas;
Reduo dos fluxos de pico de guas
pluviais;
Melhorar a qualidade do espao pblico.
Benefcios Adicionais
A implementao de prticas que minimizam
o impacto ambiental pode:
Aumentar a recarga do lenol fretico;
Contribuir na diminuio da poluio
atmosfrica;
Reduzir o efeito de ilha de calorurbano e
sequestrar carbono.
EXEMPLOSDECISTERNASVERDES
Bulevar
PasseioCultural
Ruacomercial
especializada
Minianel virio
Ruas locais tipoA
Ruas locais tipoB
Ruas comsuperfcie
compartilhada
Espaos livres
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 63
TIPOLOGIAS URBANSTICAS
TIPOLOGIAS DE ESPAOS PBLICOS
TIPOLOGIAS DE ESPAOS PBLICOS
Os elementos principais na construo do espao pblico so as ruas e passeios pblicos
que delimitame interligama regio aos bairros adjacentes. Esses espaos pblicos sero
projetados comtamanho apropriado e devidamente equipados para garantir a consecuo
das metas do projeto de melhorar a circulao, a segurana dos pedestres, encorajar o
transporte no-veicular e melhorar a qualidade do ar e estabelecer a Nova Luz como uma
regio de referncia para So Paulo. Todas as ruas foramdesenhadas para maximizar o
espao para pedestres mantendo, ao mesmo tempo, fluxos adequados de trfego.
As ruas do projeto foramclassificadas segundo distintas tipologias virias apresentadas a
seguir. Foi designada para cada uma delas espaos para caminhada, rvores e mobilirio
urbano, bicicletas, estacionamento junto ao meio-fio, nibus e trfego de veculos.
os bulevares, sugerindo melhorias gerais
como reduo do fluxo de trnsito, eliminao
do estacionamento junto ao meio-fio,
ciclovias, novas rvores, melhores pontos de
nibus, bancos e iluminao aprimorada.
O estacionamento junto ao meio-fio foi
eliminado dos bulevares para expandir os
passeios pblicos e ampliar significativamente
a cobertura verde. Adota-se uma
pavimentao especial para eleger a Avenida
Rio Branco como umlugar singular e para
reduzir a velocidade do trnsito nos principais
cruzamentos.
Passeio Cultural
Para aproveitar ao mximo a tipologia de
bulevar, o trecho da Avenida Duque de Caxias
a leste da Avenida Rio Branco e da Rua Mau
at a ponte foi designada como Passeio
Cultural. A requalificao destes trechos de
via proporcionar uma grande ligao para
pedestres partindo dos principais
equipamentos culturais, como a Sala So
Paulo, a Estao Pinacoteca e o futuro
Complexo Cultural coma ponte Mau e o
novo centro de entretenimento imediatamente
ao sul da Estao da Luz. Ladeado por
abundante paisagismo, restaurantes ao ar
livre, praas e obras de arte pblicas, este
espao linear dever ser o ponto de encontro
entre cultura erudita e popular, formando um
plo social verdadeiramente diversificado.
Minianel Virio
As ruas General Osrio, Triunfo, Timbiras e
Nbias so voltadas para usos
majoritariamente comerciais e de servios
formando a principal rede interna de
circulao de nibus e automveis, o minianel
virio. As prioridades mximas so a
mobilidade e a gesto do trnsito de veculos,
o que levou eliminao do estacionamento
junto ao meio-fio. Os passeios pblicos sero
de porte adequado, comrvores e bancos
implantados cuidadosamente.
Rua Comercial Especializada
O forte carter comercial da Rua Santa
Ifignia ser ampliado por uma tipologia
viria a requalificao destes trechos de via
de veculos. O estacionamento junto ao
meio-fio ser limitado s zonas de embarque
e desembarque e todo o corredor ser
ladeado por iluminao pblica diferenciada
para enfatizar as vitrines no andar trreo e a
arquitetura histrica.
Rua Local
Essas vias predominantemente residenciais
foramsignificativamente aprimoradas por
meio do aumento do espao para pedestres,
ciclistas, vegetao e pela reduo para
uma s faixa de trfego de veculos. rvores
e cisternas verdes fornecemsombra, apelo
visual e oportunidades de gesto sustentvel
de guas pluviais. J unto combancos, esses
elementos ocorrero emespaos
intercalados comas reas para
estacionamento junto ao meio-fio. Essas
ruas formamuma rede interna segura e
agradvel para pedestres e ciclistas entre as
diversas instalaes pblicas e reas livres.
Rua com Superfcie Compartilhada
So superfcies contnuas, uniformes e
pavimentadas de fachada fachada. So
predominantemente para pedestres e
somente permitido o trfego de veculos de
emergncia. As vias adjacentes Praa
Nbias tempadres semelhantes aos
encontrados emoutros pontos da Rua
Conselheiro Nbias e da Alameda Baro de
Limeira, commecanismos para reduo de
velocidade de circulao de veculos.
Obstculos tanto permanentes quanto
mecnicos, como constamnos padres de
Mobilirio Urbano, sero usados para
proteger os pedestres do trnsito. A principal
via de pedestres a Vitria: umpasseio
pblico formando conexo de umquilmetro
entre as principais reas livres da Nova Luz.
Bulevar
Os cinco principais bulevares (Avenida
Duque de Caxias, Avenida Casper Lbero,
Avenida Ipiranga, Avenida So J oo e
Avenida Rio Branco) transportamos maiores
volumes de trfego emdireo rea.
Entretanto, sua grande escala e suas
caractersticas fornecemas melhores
oportunidades para a circulao de
pedestres.O conceito virio estabelecido
para a Avenida Rio Branco (a principal
ligao Norte-Sul que corta a Nova Luz)
serve como excelente exemplo para todos
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 64
TABELA COMPARATIVA DE CONDIES EXISTENTES E INTERVENES PROPOSTAS
Atual Proposto Atual Proposto Atual Proposto Atual Proposto
Rua Mau 30 22.9 21.4 2 2 6 5 Sim Sim
Reduo de uma faixa de rolamento
Ciclovia
Infraestrutura verde e arborizao
Virio estrutural
Av. Ipiranga 36.8 25.1 25.1 1 (direo So J oo) 1 (direo Av. So J oo) 4 4 Sim Sim Arborizao e infra estrutura verde Virio estrutural
Av. Rio Branco 43.9 30 27.0 2 2 8 7 Sim Sim
Pavimentao asfaltica entre Av. Ipiranga e Av. Duque de
Caxias, exceto corredor de nibus (pavimento rgido
padro)
Ciclovia
Arborizao e infra estrutura verde
Virio estrutural
Av. So J oo 30.7 12.5 12.5 2
1 (direo Av. Duque de
Caxias)
3 3 Sim Sim Arborizao e infra estrutura verde Virio estrutural
Rua Baro de Campinas 15.4 9.7 4.5 1 (direo Av. Ipiranga)
1 (direo Av. Duque de
Caxias)
2 1 Sim No
Reduo de uma faixa de rolamento
Ampliao de calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Virio prioritrio pedestre
Al. Baro de Limeira 21.9 14.3 7 2 1 (direo Av. Ipiranga) 5 2 Sim No
Reduo de trs faixas de rolamento
Superfcie compartilhada na entrada do Centro de
Entretenimento
Via compartilhada (carro/bicicleta) - trecho entre R. Aurora
e R. dos Gusmes
Ampliao de calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Virio prioritrio pedestre
Rua Conselheiro Nbias 13.4 7.1 7 1 (direo Av. Ipiranga)
1 (direo Av. Duque de
Caxias)
1 2 No Sim
Reduo de uma faixa de rolamento
Ampliao de calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Minianel virio
Rua Guaianases 13.5 8.2 4.5
1 (direo Av. Duque de
Caxias)
1 (direo Av. Ipiranga) 2 2 No No
Reduo de uma faixa de rolamento
Via compartilhada (carro/bicicleta) - trecho entre R. Aurora
e R. dos Gusmes
Ampliao de calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Virio prioritrio pedestre
Rua Santa Ifignia 12.8 9.3 4.5 1 (direo Av. Ipiranga) 1 (direo Av. Ipiranga) 3 1 No No
Reduo de duas faixas de rolamento
Pavimentao especial sem guia
Arborizao nas esquinas
Virio prioritrio pedestre
Rua dos Andradas 12.85 7.9 4.5 1 (direo Av. Ipiranga)
1 (direo Av. Duque de
Caxias)
3 1 No No
Reduo de duas faixa de rolamento
Via compartilhada (carro/bicicleta) - trecho entre R. Aurora
e Av. Duque de Caxias/R.Mau
Ampliao de calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Virio prioritrio pedestre
Rua do Triunfo 12.9 8.4 8.4
1 (direo Av. Duque de
Caxias)
1 (direo Av. Ipiranga) 1 2 No Sim
Mantido o traado devido s guias em pedra,
CONDEPHAAT
Ampliao de calada para receber arborizao
Minianel virio
Rua dos Protestantes 12.34 7.8 4.5 1 (direo Av. Ipiranga) 2 1 1 No No
Ampliao de calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Via compartilhada (carro/bicicleta) - trecho entre R. Vitria
e Av. Duque de Caxias/R.Mau
Virio prioritrio pedestre
Rua General Couto de
Magalhes
14.65 8.0 4.5 1 (direo Estao da Luz) 2 2 1 No No
Superfcie compartilhada com acesso limitado para carros
Via compartilhada (carro/bicicleta) - trecho entre R.
Washington Luis e Av. Duque de Caxias/R.Mau
Ampliao de calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Virio prioritrio pedestre
Av. Csper Lbero 29.9 22.0 8.5 2 1 (direo Estao da Luz) 6 2 Sim Sim
Reduo de quatro faixas de rolamento
Via compartilhada (carro/bicicleta)
Ampliao da calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Virio secundrio
Rua dos Timbiras 12.7 8.3 7 1 (direo Av. So J oo) 1 (direo Av. So J oo) 2 2 No Sim
Ampliao de calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Minianel virio
Rua Aurora 12.80 8.5 4.5 1 (direo Av. So J oo) 1 (direo Estao da Luz) 1 1 No No
Reduo de uma faixa de rolamento
Via compartilhada (carro/bicicleta)
Ampliao de calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Virio prioritrio pedestre
Rua Washington Lus 14 9.4 7 1 (direo Estao da Luz) 1 (direo Estao da Luz) 2 2 Sim Sim Reduo de faixa de rolamento Virio prioritrio pedestre
Rua Vitria 12.9 7 7 1 (direo Estao da Luz) 2 2 2 No No
Remoo de guias e pavimentao especial
Acesso veicular limitado no horrio noturno para servios
Virio exclusiva pedestre
Rua dos Gusmes 12.5 7.7 4.5 1 (direo Av. So J oo) 1 (direo Av. So J oo) 1 1 No No
Reduo de uma faixa de rolamento
Via compartilhada (carro/bicileta)
Ampliao de calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Virio prioririo pedestre
Rua General Osrio 12.4 8.0 7 1 (direo Av. So J oo) 1 (direo Estao da Luz) 3 2 No Sim
Reduo de uma faixa de rolamento
Ampliao da calada para receber infraestrutura verde e
arborizao
Nova iluminao
Minianel virio
Av. Duque de Caxias 34.4 23.8 23.8 2 2 6 5 Sim Sim
Reduo de uma faixa de rolamento
Trecho de ciclovia at Av. Rio Branco - sentido sul
Infraestrutura verde e arborizao
Virio estrutural
Rua do Boticrio 7.6 5.4 7.6 1 (direo Av. Ipiranga) 0 1 0 No No
Remoo de guias e pavimentao especial
Acesso veicular limitado no horrio noturno para servios
Virio exclusiva pedestre
Hierarquia viria proposta
Sentido nibus
Avenida/Rua Caixa
Tamanho da pista N de faixas de rolamento
Interveno proposta
[VER PROJETO BSICO]
NOVOLEITOCARROVEL
Metros
0 2 4 6 8
Metros
0 2 4 6 8
3,0m
8,5m
7,0m 9,8m
11,8m 3,1m 4,0m 2,6m
4,1m 4,5m
30,0m
30,0m
LOCALIZAO
1,6m
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 65
P4
L1
L2
T1
M1
U1
U4
U2
V1
LIXEIRA
ILUMINAO
ILUMINAO
ARVOREIRAS
PAVIMENTAO
BANCOS
CISTERNA VERDE SIMPLES
ARBORIZAO
PARACICLO
RUA MAU
|
PASSEIO CULTURAL
Criao de passeio cultural atravs da
reduo da caixa viria;
Intensificao da arborizao;
Implantao de ciclovias;
Restaurao das luminrias histricas;
Pavimentao de alta qualidade com
padres destacados nas ncoras;
Criao de ambientes externos para
cafs e restaurantes ao longo da
calada.
SOLUO PROPOSTA
CONDIO EXISTENTE
NOVOLEITOCARROVEL
12,5m 13,5m 7,3m 6,6m
4.6m 5,3m
4,0m
4,0m
43,9m
12,5m 10,5m 3,0m 2,0m 2,0m
43,9m
Metros
0 2,5 5 7,5 10
Metros
0 2,5 5 7,5 10
LOCALIZAO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 66
RIO BRANCO
|
BULEVAR
Reduo de trfego de automveis
Pavimentao especial da Rua Vitria se
estende pela Avenida Rio Branco,
favorecendo a conexo de pedestres
Intensificao da arborizao;
Implantao de ciclovia
Restaurao das luminrias histricas
Implantao de cisterna verde com
vegetao de pequeno e mdio porte,
ajudando no gerenciamento hdrico.
SOLUO PROPOSTA
CONDIO EXISTENTE
P1
L1
T1
V1
M1
U1
U4
U2
M4
P2
V2
LIXEIRA
ILUMINAO
ABRIGO DE PASSAGEIROS
ARVOREIRAS
PAVIMENTAO
BANCOS
CISTERNA VERDE SIMPLES
CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA
ARBORIZAO
PARACICLO
PAVIMENTAO
LOCALIZAO
14,25m
21,9m
21,9m
3,65m 4,0m
4,0m 6,2m 2,5m 7,0m 2,2m
Metros
0 2 4 6 8
Metros
0 2 4 6 8
LOCALIZAO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 67
LOCALIZAO
ALAMEDA BARO DE LIMEIRA
|
RUA LOCAL TIPO B
SOLUO PROPOSTA
CONDIO EXISTENTE
Reduo de faixas de rolamento;
Ampliao de caladas para arborizalo
e infraestrutura verde;
Implantao de cisternas verdes para
gerenciamento de guas pluviais;
Implantao de ciclofaixas;
Implantao de nova iluminao;
Implantao de sete biclicletrios por
quadra (mnimo).
P4
L2
V1
M2
V2
T4
U1
U2
U4
LIXEIRA
ILUMINAO
ARVOREIRAS
PAVIMENTAO
BANCOS
CISTERNA VERDE SIMPLES
CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA
ARBORIZAO
PARACICLO
NOVOLEITOCARROVEL
Metros
0 4,5 9 13,5 18
Metros
0 4,5 9 13,5 18
9,30m
4,5m
12,80m
12,80m
1,75m 1,75m
4,6m 3,7m
LOCALIZAO LOCALIZAO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 68
RUA SANTA IFIGNIA | RUA COMERCIAL ESPECIALIZADA
SOLUO PROPOSTA
CONDIO EXISTENTE
Pavimentao especial;
Arborizao nas esquinas;
Nova iluminao;
Mnimo de um conjunto de sete
biclicletrios por quadra;
P3
L3
L2
V2
T3
U2
ILUMINAO
ILUMINAO
PAVIMENTAO
CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA
ARBORIZAO
PARACICLO
NOVOLEITOCARROVEL
Alargamento das caladas com a
supresso do estacionamento ao longo
da via;
Espao equivalente a duas vagas por
quadra para carga e descarga.
LOCALIZAO
7,9m
4,5m 2,5m
2,30m 2,65m
2,65m 3,20m
12,85m
12,85m
LOCALIZAO
Metros
0 2,5 5 7,5 10
Metros
0 2,5 5 7,5 10
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 69
RUA DOS ANDRADAS
|
RUA LOCAL TIPO A
SOLUO PROPOSTA
CONDIO EXISTENTE
Ampliao de caladas para plantio de
rvores;
Implantao de Infraestrutura e cisternas
verdes;
Implantao de ciclofaixas;
Pavimentao especial;
Nova iluminao;
Implantao de sete paraciclos por
quadra (mnimo).
P4
L2
V1
M2
V2
T3
U4
U1
U2
LIXEIRA
ILUMINAO
ARVOREIRAS
PAVIMENTAO
BANCOS
CISTERNA VERDE SIMPLES
CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA
ARBORIZAO
PARACICLO
NOVOLEITOCARROVEL
NOVOLEITOCARROVEL
Metros
0 2 4 6 8
2,5m
3,0m 2,0m
29,9m
29,9m
9,6m 9,9m
8,5m
3,55m 4,35m
9,1m 7,3m
Metros
0 2 4 6 8
P3
L2
V1
V2
T1
U3
U4
U1 LIXEIRA
ILUMINAO
ARVOREIRAS
PAVIMENTAO
CISTERNA VERDE SIMPLES
CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA
ARBORIZAO
BALIZADOR
LOCALIZAO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 70
AVENIDA CSPER LBERO
|
BULEVAR
CONDIO EXISTENTE
Infraestrutura verde com jardins de
retardamento de gua de chuva;
Permitida a circulao de ciclistas para
interligao com estao da Luz / CPTM
e a linha amarela do Metr.
SOLUO PROPOSTA
NOVOLEITOCARROVEL
Metros
0 3 6 9 12
1,95m 2,45m
3,75m 1,95m
8,3m
7,0m
12,7m
12,7m
Metros
0 3 6 9 12
LOCALIZAO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 71
RUA DOS TIMBIRAS
|
MINIANEL VIRIO
P4
L2
V2
U1
U2
U4
T2
M1
LIXEIRA
ILUMINAO
ARVOREIRAS
PAVIMENTAO
BANCOS
CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA
ARBORIZAO
PARACICLO
Arborizao para sombreamento
Cisternas verdes para contribuio ao
sistema de drenagem
Nova iluminao
Ampliao das caladas;
Nova pavimentao.
SOLUO PROPOSTA
CONDIO EXISTENTE
LOCALIZAO
Metros
0 4,5 9 13,5 18
Metros
0 4,5 9 13,5 18
12,9m
12,9m
2,9m 3,0m 7,0m
12,9m
LOCALIZAO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 72
RUA VITRIA
|
SUPERFCIE COMPARTILHADA
SOLUO PROPOSTA
CONDIO EXISTENTE
Superfcie nica, com alteamento da
faixa de rolamento, ampliando o
territrio para uso de pedestres;
Criao de pequenas praas ao longo do
seu trajeto;
Cisternas verdes para gerenciamento
de guas pluviais;
Nova arborizao;
Acesso de veculos restrito.
P3
L3
M1
V2
T3
U2
U3
U4
U1 LIXEIRAS
ILUMINAO
ARVOREIRAS
PAVIMENTAO
BANCOS
CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA
ARBORIZAO
PARACICLO
BALIZADORES
LOCALIZAO
Metros
0 3 6 9 12
Metros
0 3 6 9 12
12,4m
12,4m
1,9m 2,5m
3,1m 2,3m
8,0m
7,0m
LOCALIZAO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 73
P4
L2
V2
U1
U2
U4
T2
M1
LIXEIRA
ILUMINAO
ARVOREIRAS
PAVIMENTAO
BANCOS
CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA
ARBORIZAO
PARACICLO
Plantio de rvores ao longo do seu lado
sul, favorecendo o sombreamento;
Cisternas verdes para gerenciamento
hdrico;
Nova iluminao;
Ampliao das caladas;
Nova pavimentao.
RUA GAL. OSRIO
|
MINIANEL VIRIO
SOLUO PROPOSTA
CONDIO EXISTENTE
NOVOLEITOCARROVEL
LOCALIZAO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 74
reas densamente urbanizadas exigemespecial ateno para o desenho de espaos livres.
Emprimeiro lugar, importante a definio de umsistema de espaos livres integrado por
diversos tipos de espaos que propiciemo encontro, o lazer, a prtica de esportes. Hoje a
rea de interveno apresenta apenas duas pequenas praas totalizando 0,36 ha. O projeto
temcomo proposta renovar estes dois espaos, integrando-os a umsistema de espaos
livres composto por diferentes elementos que sero descritos a seguir:
ESPAOS LIVRES
existente e sua vizinhana (Estao J lio
Prestes, Estao Pinacoteca e a nova escola
de bal proposta). O largo existente isolado
por ruas dentro de uma ilha triangular. O
projeto proposto conecta o largo a seu
entorno criando uma zona de pedestres e
estimulando atividades culturais e
comerciais.
Largo dos Protestantes
Este espao livre de uso pblico uma rea
que integra o calado da rua Vitria, o
espao da Praa de Entretenimento e os
equipamentos sociais pblicos de educao,
acolhendo usos como pequenos eventos e
estar emrea compredomnio de pisos
ladeado por arborizao.
Praa Julio Mesquita
A praa ser restaurada - luminrias, piso,
paisagismo e a bela fonte - e, atravs do
desenho de piso proposto para seu entorno
imediato, ser interligada coma nova Praa
Nbias e reforada como portal de entrada
para Rua Vitria.
reas de estar
Uma srie de espaos comerciais, como
cafs e pequenos restaurantes, se
distribuemao longo da Rua Vitria e formam
pontos de atividades que atraeme ao
mesmo tempo guiamos pedestres ao longo
deste importante eixo.
Praa Triunfo
Essa praa funciona como umespao
flexvel para pequenos eventos e atividades
de vizinhana, como recreao/
entretenimento de crianas.
Praa Nbias
A nova praa proposta permite mltiplas
atividades de lazer e cultura, garantindo ruas
mais ativas no seu entorno. Ocasionalmente,
esse espao tambmpoder ser usado para
eventos especiais ao ar livre.
Ptios
Emgrande parte das quadras so criados
espaos que, dependendo da localizao,
so de uso exclusivo dos moradores (quando
residencial) ou aberto ao pblico (quando
comerciais). Todos os ptios tmdomnio
privado e tmseu uso caracterizado por sua
condio urbana: os ptios ao longo da
Avenida Rio Branco possuemlojas e
escritrios, enquanto os patios no Setor
Nbias so reas de lazer exclusiva dos
moradores.
Terrao Jardim
Algumas das edificaes propostas
possuemcoberturas verdes como
prolongamento das reas de permanncia
encontradas no trreo (ptios).
Caracterizam-se como praa suspensas,
acessveis aos usurios das edifcaes,
para usos de lazer e contemplao. Em
outros casos, as coberturas verdes
simplesmente funcionamcomo jardins sem
acesso pblico, mas garantemos mesmos
benefcios ecolgicos (absoro de gua da
chuva, diminuio da temperatura nos
andares inferiores, aumento da eficincia
energtica do edifcio e melhoria da
qualidade do ar).
Centro de Entretenimento
O centro de entretenimento representa uma
importante ncora que pode ser usada para
uma variedade de eventos, desde feiras
semanais at grandes festivais. Essa praa
temcomo objetivo ser umespao com
atividades 24 horas: cafs, restaurantes e
cinemas ativamo espao e atraem
visitantes.
Largo General Osrio
O projeto proposto para o Largo General
Osrio fruto do aproveitamento do largo
TIPOLOGIA DE ESPAOS LIVRES
0 2 4 6 8
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 75
O centro de entretenimento constitui um
espao prprio para agregar um
conjunto de cinemas, cafs e
restaurantes ao ar livre, criando um
ambiente ativo durante o dia e a noite;
Desenhado para ser grande o suficiente
para eventos e festivais em mdia escala
e ao mesmo tempo restrito o suficiente
para permitir atividades do dia a dia,
criando um ambiente seguro e animado;
Uma srie de coberturas escalonadas
unificam o espao, fornecendo telas para
projeo e iluminao;
Pontos de nibus, txi e metr fornecem
meios seguros e convenientes para
chegar ao local.
T1
T3
V1
P5
P1
CISTERNA VERDE SIMPLES
PAVIMENTAO
(na praa)
ARBORIZAO
ARBORIZAO
PAVIMENTAO
(na calada)
LOCALIZAO
CENTRO DE ENTRETENIMENTO
P4
P5
L2
L4
V1
M2
M1
V2
T4
T5
U1
U2
U4
EXEMPLOS DE UTILIZAO DO ESPAO PBLICO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 76 Diretrizes do Espao Pblico 76
MESAS E CADERAS CAFE
ZONA PARA
ATIVIDADES
READERETENO
J ARDIM TOPOGRAFICO
BANCO
LOCALIZAO
LIXEIRAS
ILUMINAO
ILUMINAO
ARVOREIRA
PAVIMENTAO
PAVIMENTAO
BANCOS
CISTERNA VERDE SIMPLES
CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA
ARBORIZAO
PLANTIO RVORES E FORRAO
PARACICLO
Espao chave do sistema de reas
verdes para recreao ativa e passiva;
Criao de uma grande rea de reteno
que serve como dispositivo para
gerenciamento de guas pluviais assim
como amenidade visual;
Grande superfcie verde, gramada, que
permite uma variedade de usos desde
sentar com amigos at acomodar
eventos de mdia escala no pequeno
anfiteatro a ser criado;
rvores de grande porte fazem sombra e
do carter ao espao;
Um local para recreao criado no
setor nordeste;
No setor sudeste do parque, uma grande
alameda com espaos sombreados para
receber pequenos restaurantes e cafs;
Superfcies compartilhada so criadas
na rea contgua Rua Vitoria, retirando
a guia para expanso da rea de
pedestres.
DISTRIBUIO DE USOS - DIAGRAMA
INFRAESTRUTURA VERDE - DIAGRAMA
PRAA NBIAS
Metros
0 2 4 6 8
A
A
DRENAGEM MUNICIPAL
+1,6
1,7 m 2,5 m 3,0 m 20,8 m
10,4 m 10,4 m
16,4 m
150 cm
60 cm
40cm
20cm
12,6 m
+1,6
~3:1
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 77
CORTE A-A
CORTE ILUSTRATIVO DA
REA DE RETENO
ESCOAMENTO DE EXCESSO DE GUA
4:1 PROPORO DE
INCLINAO MXIMA
COLETA
FILTRO GEOTEXTIL
(MANTA DE BIDIN)
ARGILA COMPACTADA
ALAMEDA COLINA ALAMEDA ALAMEDA REA DE RETENO
rea de reteno calada
GRAMADO
desnvel
nvel
dgua
SOLO PARA CULTURA
PRAA NBIAS
SELEODEESPCIESPARAO
FUNCIONAMENTODAREADERETENO
Espcies nativas locais de rea de charco
e terrenos alagadios;
Devem ter tolerncia para variao de
nvel de gua, suportando tambm
momentos de estiagem (seca);
Razes fibrosas ou capilares para
aumentar a superfcie de contato,
potencializar atividade de
microorganismos e contato gua de
chuva coletada;
Porte da planta na maturidade que
garanta a cobertura completa da
superfcie ;
Irrigao artificial somente nos dois
primeiros anos aps o plantio;
Esta praa integra o corao do Setor
Triunfo, uma rea predominantemente de
habitao de interesse social.
Ponto de encontro associado ao
equipamento de promoo social
(Quadra 75), com espaos livres para
recreao e reas de permanncia
arborizadas;
O espao configura-se como uma praa
seca, pontuado por reas de atividade
especfica para crianas (playground e
rea gramada) e idosos;
Espaos livres pavimentados propiciam
usos mltiplos de carter pblico.
DISTRIBUIO DE USOS - DIAGRAMA
REA
GRAMADA
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 78
P5
M1
T5
U4
U1 LIXEIRA
ARVOREIRA
PAVIMENTAO
BANCOS
PLANTIO DE RVORES E FORRAO
V1
V2
CISTERNA VERDE SIMPLES
CISTERNA VERDE
COM ARVOREIRA
M2 BANCOS DE APOIO
Metros
0 2 4 6 8
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Diretrizes do Espao Pblico 78
PRAA TRIUNFO
LOCALIZAO
O projeto recupera o antigo largo da
Igreja dos Protestantes, presente nos
mapeamentos histricos da cidade;
Este largo recriado atravs de uma
praa seca, com arvoreiras e espao
para observao de filmes a serem
projetados nas paredes das escolas.
EXEMPLOS DE UTILIZAO DE PRAAS SECAS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 79
LARGO DOS PROTESTANTES
Metros
0 2 4 6 8
P5
L3 ILUMINAO
CONEXO COM
CENTRO DE
ENTRETENIMENTO
PAVIMENTAO
U4 ARVOREIRA
LOCALIZAO
EXEMPLOS DE UTILIZAO DO ESPAO PBLICO
P4
L3
L4
L2
M1
T5
U3
U4
U2
U1
BALIZADORES
LIXEIRAS
ILUMINAO
ILUMINAO
ILUMINAO
ARVOREIRA
PAVIMENTAO
BANCOS
PLANTIO RVORES
E FORRAO
PARACICLO
rvores mantidas
LOCALIZAO
Metros
0 2 4 6 8
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 80
R
u
a

M
a
u

J ARDIM
ESCULTURAS
Parte da Rua Mau ser ocupada por
caladas que se interligam com o Largo;
Um ponto de encontro adequado para
permanncia ao ar livre, defronte ao
passeio cultural;
Um local de sombra criado a partir de
farta arborizao, formando um osis
verde;
Um local para exibies e
intervenes artsticas permanentes e
temporrias.
Nova arborizao com manuteno da
existente
LARGO GENERAL OSRIO
DISTRIBUIO DE USOS - DIAGRAMA
PE
P4
L1
L2
V2
V1
T5
U2
U4
M2
T4
LOCALIZAO
FONTE PRAA J LIO MESQUITA
EXEMPLO DE UTILIZAO DO ESPAO PBLICO
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Espao Pblico 81
ILUMINAO
ILUMINAO
ARVOREIRA
PAVIMENTAO A
SER RECUPERADA
PAVIMENTAO
BANCOS
CISTERNA VERDE
COM ARVOREIRA
CISTERNA VERDE
SIMPLES
ARBORIZAO
ARBORIZAO
PARACICLO
ncora parte do eixo da Rua Vitria,
estabelece um portal de entrada para
essa importante rua;
As vias existentes ao norte da praa so
propostas como superfcies
compartilhadas, com maior nfase para
o uso de pedestres, com caladas mais
largas criando oportunidades para
restaurantes e cafs ao ar livre;
A fonte existente ser restaurada e
reintegrada a paisagem;
A pavimentao de pedra portuguesa
ser recuperada;
A iulminao histrica ser restaurada;
Arborizao complementar
PRAA JLIO MESQUITA
Metros
0 2 4 6 8
4
INFRAESTRUTURA E
EQUIPAMENTOS PBLICOS
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 85 Subproduto 7.1.1: PUE
4
Este captulo tem duplo objetivo, apresentar as
estratgias e solues de Infraestrutura e de
Equipamentos Comunitrios. Estas solues so
formuladas partindo-se da premissa que tanto a
populao residente como a flutuante duplicaro num
horizonte de 15 anos, chegando a, aproximadamente,
25 mil moradores e 40 mil postos de trabalho. Com
relao infraestrutura, baseia-se no pressuposto
que, ao longo do tempo, o Projeto Nova Luz gerar
economias no consumo de gua e energia eltrica,
reduzir a produo de efluentes, e tirar partido de
possveis sinergias propiciadas pela integrao entre
os sistemas de infraestrutura e pela introduo de
infraestrutura verde.
As intervenes propostas para as
redes de infraestrutura considerama
infraestrutura bsica existente frente ao
aumento da demanda projetada e define
uma estratgia para a sua adequao.
Esta estratgia est ancorada emtrs
premissas bsicas:
Anlise integrada entre os diversos
sistemas, tirando vantagemde
possveis sinergias, como o
aproveitando de guas pluviais e a
diminuio de efluentes finais
Introduo de infraestrutura verde,
utilizando processos naturais para
potencializar o desempenho das
infraestruturas tradicionais,
especialmente a de drenagem. A
utilizao de cisternas verdes, como
apoio rede de captao de guas
pluviais, permite que estas contribuam
para o retardamento das guas
pluviais. Nestas cisternas verdes,
devero ser utilizadas espcies
vegetais adequadas, que contribuam
infiltrao das guas pluviais
Gerao de economias de consumo
comreduo de perdas (reuso de
gua e energia solar, a longo prazo).
O cenrio de mudanas climticas, com
aumento significativo das precipitaes,
demanda umnovo enfoque para as
solues de infraestrutura, superando a
viso segmentada das concessionrias
de servios, que no possuem
cadastros integrados de redes, e muitas
vezes possuemcadastros
fragmentados.
Adicionalmente s intervenes diretas
emredes de infraestruturas propostas
pelo projeto, so sinteticamente
apresentadas no quadro ao lado, as
principais recomendaes.
INFRAESTRUTURA
Especialidade
Abrangncia do
estudo
Responsvel Principais recomendaes
Abastecimento
de gua
Distribuio de gua
potvel
SABESP /
Concessionrio
Implantao de rede complementar de
distribuio de gua
Uso racional
dispositivos
economizadores
Concessionrio /
proprietrio /
ocupante
Instalao dos dispositivos
economizadores soluo a ser
adotada no mbito do projeto de novos
empreendimento e nas edificaes
existentes
Sistema integrado
aproveitamento de
guas pluviais
Concessionrio
Implantao de sistema integrado de
gua predial (coleta, tratamento e
armazenamento, separao do sistema)
soluo a ser adotada no mbito do
projeto de novos empreendimentos, de
acordo comas normas ABNT-NBR
vigentes.
Esgotamento
sanitrio
Rede pblica coleta e
tratamento na ETE
Barueri
SABESP /
Concessionrio
Implantao de rede auxiliar de esgoto e
ordenamento da rede existente na rea
do projeto.
Sistema Integrado -
gua predial
Concessionrio
Sistema integrado de gua predial
adoo de soluo para tratamento in
lococomreuso no mbito do projeto de
novos empreendimentos. Atendimento
Lei Municipal (13.276/2002) de execuo
de reservatrio para as guas coletadas.
Drenagemurbana
Sistema superficial
PMSP / SIURB-
Proj 4 /
Concessionrio
Readequao do alinhamento horizontal
da geometria das vias, correo de
pontos baixos e implantao de novas
guias e sarjetas, mantendo-se, quando
possvel, as guias histricas.
Dispositivos
PMSP / SIURB-
Proj 4 /
Concessionrio
Manuteno de bocas de lobo;
Implantao de dispositivos usuais -
bocas de leo, e inovadores nas
caladas, compreendendo: piso
permevel e cisterna verde.
Sistema enterrado
PMSP / SIURB-
Proj 4 e
Concessionrio
Avaliao, na fase de projeto executivo,
da necessidade de redimensionar ou
substituir, tubulaes, eventualmente
danificadas, da rede subterrnea de
drenagem.
QUADRO 1 - DIRETRIZES DE DESENVOLVIMENTO DA INFRAESTRUTURA DO PROJ ETO NOVA LUZ.
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 86 Subproduto 7.1.1: PUE
Energia
Distribuio de energia
rede pblica
ELETROPAULO
/ Concessionrio
Adequao da alimentao,
ordenamento e ampliao da
capacidade das redes e distribuio de
energia no padro ELETROPAULO.
Gerao local de
energia
ELETROPAULO
/ Concessionrio
Gerao local de energia por meio de
painis fotovoltaicos nas coberturas dos
novos empreendimentos.
Sistema de conservao
e eficincia energtica
Concessionrio
Adoo de tcnicas e tecnologias
adequadas a programas de etiquetagem
ou certificao ambiental, no projeto de
novos empreendimentos.
Proprietrio
Recomenda-se a adoo de novas
tecnologias nas edificaes existentes.
Iluminao Pblica
Iluminao pblica
rede pblica
PMSP / ILUME /
Concessionrio
Fornecimento de
energia pela
ELETROPAULO
Adequao e ordenamento da
alimentao e ampliao do sistema de
iluminao pblica e utilizao de
postes/luminrias conforme padres
requeridos por ILUME coma utilizao
de LED.
Sinalizao viria
PMSP / SMT /
CET / SIURB /
Concessionrio
Adequao e ordenamento da
alimentao do sistema semafrico e da
sinalizao viria.
Telecomunicaes
rede de telefonia e
fibras ticas
Cabeamento telefnico
reas pblicas
Telefonica /
Concessionrio
Ordenamento das redes e ampliao da
capacidade.
Fibras ticas reas
pblicas
Empresas de
Telecom/
Concessionrio
Ordenamento das redes e ampliao da
capacidade.
Gs
Gs canalizado reas
pblicas
COMGS/
Concessionrio
Ordenamento das redes existentes e
remanejamento e implantao de novos
trechos, conforme padro da COMGS.
Gesto de resduos
Resduos domsticos
no reciclveis
PMSP/ SES/
LIMPURB
Concessionrio /
Proprietrio /
ocupante
Coleta e disposio dos resduos
conforme contrato vigente emLIMPURB
e implantao e uso de estratgia
otimizada para localizao de containers
Resduos domsticos
reciclveis
PMSP/ SES/
LIMPURB
Concessionrio /
Proprietrio /
ocupante
Coleta e disposio dos resduos
conforme contrato vigente emLIMPURB
e implantao e uso de estratgia
otimizada para localizao de containers
Resduos domsticos -
orgnicos
Concessionrio /
Proprietrio /
ocupante
Recomendao de implantao de
estratgia otimizada de coleta e
transporte para local de armazenamento
e compostagem.
Resduos de demolio
e construo civil
Concessionrio/
construtor
Implantao de Centro de triageme
processamento no canteiro de obras com
retorno dos materiais para uso na obra.
CONTINUAO DO QUADRO 1 DIRETRIZES DE DESENVOLVIMENTO DA INFRAESTRUTURA DO PROJ ETO NOVA LUZ.
Nos quadros abaixo, so destacadas as
estimativas mais significativas do partido
adotado.
QUADRO 2 - ESTIMATIVA DOS POTENCIAIS DE REDUES
DE CONSUMO DE GUA POTVEL COMA APLICAO DE
MEDIDAS ESTRUTURAIS.
QUADRO 4 - RESUMO DO POTENCIAL DA UTILIZAO DE
DISPOSITIVO INFRAESTRUTURA VERDE CISTERNA VERDE
QUADRO 3 - RESUMO DOS POTENCIAIS DE
GERAO DE ENERGIA NO LOCAL
Soluo
proposta
Incio de
Plano
Final de
Plano
Equipamentos
Economizadores
37,60% 37,60%
Aproveitamento
de gua de
Chuva
9,80% 4,00%
guas de Reuso 16,00% 16,00%
Total 63,40% 57,60%
Soluo
proposta
Incio de
Plano
Final de
Plano
Reduo do pico
de chuva coma
implantao de
cisterna verde
0% 28%
Painel Fotovoltico
A* B* C* D*
Produo
kWh/dia
34.806 34.033 36.353 16.243
Consumo
kWh/dia
594.000
Contrib.
(%)
5,9 5,7 6,1 2,7
Ordenamento das Redes
de Infraestrutura
A implantao do Projeto Nova Luz prev
intervenes empraticamente todo o
sistema virio da rea. Uma ao dessa
magnitude, aliada s caractersticas
verificadas nos sistemas bsicos de
intraestrutura, tais como: alto nvel de
interferncia entre as redes e ausncia de
ordenamento, dentre outros, criam
oportunidade para se propor uma renovao
e ordenamento das redes de distribuio de
gua, coleta de esgoto, distribuio de
energia, alimentao de iluminao pblica e
sinalizao vertical, telecomunicaes e gs.
O projeto prope, a partir de entendimentos
comas concessionrias de servios, a
manuteno das redes existentes com
complementaes emfuno do futuro
aumento de demanda.
Dado o nvel de interveno previsto no
sistema de circulao (caladas e vias),
deve-se buscar uma interlocuo comas
concessionrias, como objetivo de se obter
os acordos necessrios para que, no
mnimo, na execuo das intervenes se
busque umaprimoramento quanto ao
ordenamento de redes j proposto.
A extenso das intervenes poder,
eventualmente, ser otimizada durante a
implantao do projeto, na medida emque
levantamentos mais detalhados da
infraestrutura instalada podero estar
disponveis.
Emrelao ao sistema de drenagemde
guas pluviais, as informaes obtidas, at o
momento, indicama necessidade de
manuteno e limpeza das galerias na rea
do Projeto Nova Luz. No caso da rede de
energia, prev-se a manuteno da linha de
subtransmisso subterrnea que liga as
subestaes ETT Centro 1 (Al. Glete) e a
ETD Paula Souza (R. Mau).
Como ponto de partida e emconsonncia
comsugestes das concessionrias
consultadas, foi desenvolvida, como
proposta, uma seo tpica de ordenamento
*Comparativo de desempenho a partir de produtos
disponveis no mercado brasileiro.
das principais redes de infraestrutura a
seremexecutadas. Os princpios adotados
foram:
1. Distncias reduzidas entre pontos de
abastecimento e pontos atendidos para as
redes que requeremmais manuteno
gua e esgoto: h previso de redes
duplas para alinhamentos acima de 10 m
de largura, a fimde se evitar interferncias
comdemais redes de infraestrutura;
2. Drenagemnas posies usuais coleta
junto ao meio fio e galerias no eixo da rua,
predominantemente;
3. Cabeamentos de telefonia e fibra tica
localizados dentro de valas tcnicas
implantados sob as caladas para evitar
problemas de manuteno devido s
sees virias reduzidas.
4. Gs - segue os procedimentos adotados
pela COMGS, para a rea central da
cidade, coma implantao de rede nova
junto ao leito carrovel e manuteno da
rede existente nas caladas.
5. Energia, rede localizada na via pblica;
6. Iluminao pblica - localizada na calada,
prxima guia.
INFRAESTRUTURA
Especialidade
Abrangncia do
estudo
Responsvel Principais recomendaes
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 87 Subproduto 7.1.1: PUE
FIGURA 1 ORDENAMENTO DE REDES DE INFRAESTRUTURA PROPOSTO
Propostas de Ordenamento
de Redes de Infraestrutura
A proposta apresentada subsidiou o clculo
dos valores necessrios a sua implantao.
Os projetos executivos de infraestrutura
devero ser aprovados pelas respectivas
concessionrias que podero atualizar o
dimensionamento das redes propostas,
adequando s demandas previstas pelo
adensamento da regio s aquelas que
podero surgir ao longo do tempo,
respeitando as diretrizes do PUE.
Umaspecto adicional relativo importncia
do ordenamento, que vai almda sua
capacidade de suporte emface do uso e
ocupao futura, reside emse ter toda a
infraestrutura operando emconformidade e
comtoda a complexidade de redes
enterradas mapeadas (detalhada com
alinhamento horizontal, indicao de
profundidades e georreferenciada numa
mesma base cartogrfica). O ordenamento
de infraestrutura imprescindvel para que
todo o investimento que ser feito ao
implantar a qualidade urbana prevista no
Projeto Nova Luz perdure durante sua
operao.
Aps a implementao das obras caber ao
Concessionrio do Projeto Nova Luz a
elaborao de as-built completo de todas as
redes de servios pblicos.
Solues de Engenharia
Sistema de Abastecimento de
gua e Coleta de Esgoto na
rea do Projeto Nova Luz
A capacidade de atendimento atual do setor
definido pela SABESP, no qual est inserida
a rea denominada Nova Luz, considerada
suficiente e adequada aos incrementos
oriundos da proposta urbanstica. Segundo a
SABESP, concessionria responsvel pelo
abastecimento de gua e esgotamento
sanitrio do Municpio de So Paulo, o
atendimento regular e adequado, ainda que
haja majorao de demanda de consumo,
uma vez que a macro-infraestrutura instalada
neste setor de abastecimento foi
dimensionada para suportar ocupao
superior quela atualmente verificada na
regio. Almdisto, seguindo-se a
recomendao de associar o reuso de guas
servidas e aproveitamento de gua de chuva,
poder se reduzir o impacto sobre as redes
de abastecimento de gua.
Adicionalmente poder ser utilizada a gua
de reuso para determinados fins, oriunda de
sistemas que sejamdisponibilizados,
inclusive, pela prpria SABESP.
Sistema integrado de gua - Estimativa
das Demandas Residenciais de
gua na rea do Projeto Nova Luz
Uma forma de se quantificar a demanda de
gua de uma determinada regio relacionar
umperfil de consumo ao nmero de
habitantes residentes no local. No caso da
rea de influncia do Projeto Nova Luz, por
se tratar de regio de ocupao consolidada,
a concessionria detmconhecimento prvio
acerca do perfil de consumo na regio, o qual
traduzido na forma de consumo per capita:
volume dirio de gua consumido por cada
habitante da regio.
Dados fornecidos pela concessionria
demonstramconsumo per capita residencial
no setor Consolao de 196 l/ hab.dia,
INFRAESTRUTURA
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 88 Subproduto 7.1.1: PUE
QUADRO7 - VOLUMEDEGUADECHUVA DISPONVELPARA APROVEITAMENTO
Meses
Precipitao
(mm)
rea de
Captao
(m)
Volume
Mensal
de gua
Chuva
1

(m)
J aneiro 241,13 84.010 15.192,86
Fevereiro 215,41 84.010 13.572,34
Maro 164,69 84.010 10.376,49
Abril 70,59 84.010 4.447,55
Maio 59,83 84.010 3.769,67
J unho 51,09 84.010 3.219,10
J ulho 35,12 84.010 2.212,73
Agosto 39,98 84.010 2.518,87
Setembro 77,15 84.010 4.861,06
Outubro 114,54 84.010 7.216,83
Novembro 128,84 84.010 8.117,77
Dezembro 183,11 84.010 11.537,45
Total 1.381,47 87.042,72
QUADRO8 - REDUOPOTENCIAL DE CONSUMODE GUAPOTVELDECORRENTEDOAPROVEITAMENTODE GUADECHUVA
Fase do Projeto
Populao
Residente
(hab)
Demanda
(m/d)
Disponibilidade
(m/d)
Disponibilidade
per capita (l/
hab.d)
Reduo
Incio de Plano 11.680 2.289,30 238,50 20,40 10,4%
Final de Plano 25.000 4.900,00 238,50 9,54 4,90%
INFRAESTRUTURA
enquanto a mdia na Regio Metropolitana
de So Paulo (RMSP) de 146 l/hab.dia.
Quando so considerados os demais tipos de
uso da gua na regio, o consumo per capita
global no setor chega a 258 l/hab.d, contra
uma mdia de 178 l/hab.dia verificada para a
RMSP.
Desta forma, conhecendo-se o nmero atual
de habitantes e aquele previsto para final de
plano pelo projeto, podemser calculadas as
demandas residenciais de gua para a rea
de projeto. Levantamentos realizados
permitemestimar a atual populao residente
na rea de projeto em11.680 habitantes. J
para o final do plano, o Projeto Nova Luz
prev que a regio acomodar mais de 23 mil
habitantes. Empregando-se os nmeros de
habitantes atual e futuro previstos pelo
projeto (para efeito de clculo, majorado para
25 mil), juntamente como valor de consumo
per capita residencial da regio, informado
pela SABESP, foramcalculadas as
demandas residenciais de gua atual e futura
para rea de projeto, as quais so
apresentadas no Quadro 5.
Reduo de Consumo de gua
na rea do Projeto Nova Luz
Recomenda-se para o projeto de novos
empreendimentos e adequao das
edificaes existentes, a implementao de
aes que visemreduzir, significativamente,
o consumo per capita de gua na regio, dos
atuais 196 l/hab.dia para 110 l/hab.dia, valor
sugerido pela Organizao das Naes
Unidas (ONU). Para que seja alcanado este
objetivo, prope-se, dentre outras solues
possveis, a adoo de aes e o
Fase do
Projeto
Populao
Residente
(hab)
Consumo
per capita
(l/hab.d)
Demanda
(m/d)
Incio de
Plano
11.680 196 2.289,30
Final de
Plano
25.000 196 4.900,00
FONTE:DADOSDOPUE DE 03/03/2011, CONSUMOBASEADONO PIR EDEMANDAOBTIDA
POR CALCULOS PRPRIOS.
QUADRO5 - DEMANDAS RESIDENCIAISDE GUA POTVEL
ATUAL E DEMANDA FUTURA PARA REA DE INFLUNCIA
DO PROJ ETO NOVA LUZ.
estabelecimento de diretrizes de gesto do
uso da gua, as quais podemser agrupadas
da seguinte forma:
1. Aes para reduo e aumento da
eficincia no consumo de gua potvel
fornecida pela concessionria:
Instalao de equipamentos e dispositivos
economizadores;
Medio individualizada;
Setorizao de consumo de gua;
Controle de perdas fsicas de gua
(vazamentos);
Campanhas de uso racional da gua.
2. Busca por fontes alternativas de gua
para usos no potveis:
Aproveitamento de gua de chuva;
gua de Reuso.
Reduo Potencial do Consumo de
gua Alcanada com Instalao de
Equipamentos Economizadores
Existematualmente no mercado nacional,
diversos dispositivos que, ao serem
instalados emequipamentos sanitrios como
chuveiros, lavatrios, bacias sanitrias, pias
de cozinha, torneiras diversas, entre outros,
reduzemde forma significativa o consumo de
gua destes equipamentos. Simulando o
emprego de alguns dos equipamentos
economizadores, percebe-se ser plenamente
possvel reduzir o consumo per capita de
gua na rea de influncia do Projeto Nova
Luz dos atuais 196 l/hab.d para cerca de 122
l/hab.d, o que representa uma economia de
aproximadamente 38% da demanda de gua
potvel na rea, como mostra o Quadro 6.
Apesar de ser bastante significativa a
economia no consumo de gua potvel
passvel de ser atingida coma instalao de
equipamentos economizadores, ainda no
suficiente para que seja alcanada a meta de
reduzir o consumo per capita na rea de
projeto para 110 l/hab.d. Torna-se necessria
a adoo de outras medidas de conservao
de gua que resultememreduo de
consumo de, pelo menos, 6,4%.
QUADRO6 - REDUOPOTENCIAL NO CONSUMOPER CAPITADEGUA
ALCANADA COMA INSTALAO DE EQUIPAMENTOS ECONOMIZADORES
Setor da
Residncia
Consumo
per capita
de gua
(l/hab.d)
Reduo
Prevista
Consumo
per
capita
Reduzido
(l/hab.d)
Peso
baseado no
Consumo
per capita
Reduzido
Banheiro 133,28 42% 76,83 63,0%
Bacia
Sanitria
31,36 50% 15,68 13,0%
Lavatrio 17,05 40% 10,23 8,0%
Chuveiro 84,87 40% 50,92 42,0%
Cozinha 35,87 48% 18,65 15,0%
Pia de
Cozinha
35,87 48% 18,65 15,0%
rea de
Servio
26,85 0% 26,85 22,0%
Lavadora
de Roupa
18,23 0% 18,23 15,0%
Tanque 8,62 0% 8,62 7,0%
Total 196,00 37,6% 122,33 100,0%
Reduo Potencial do Consumo
de gua Alcanada com o
Aproveitamento de gua de Chuva
Observando o Quadro 6, percebe-se que
aproximadamente 35% do volume de gua
consumido emuma unidade habitacional
(bacia sanitria, lavadora de roupas e tanque)
poderia ser substitudo por gua no potvel
proveniente de outras fontes, como: a gua
de chuva coletada emtelhados e a gua de
reuso gerada nas edificaes, aps serem
submetidas ao devido tratamento e
condicionamento.
Devido simplicidade operacional e relativa
segurana sanitria, somado
obrigatoriedade de se construir reservatrio
de acumulao imposto pela Lei Municipal n.
13.276/2002 para empreendimentos cuja
rea impermeabilizada exceda 500 m, o
aproveitamento de gua de chuva, realizado
conforme as diretrizes da NBR 15.527 e suas
atualizaes, gua de chuva
Aproveitamento de coberturas emreas
urbanas para fins no potveis Requisitos,
torna-se uma interessante fonte alternativa
de gua para usos no potveis.
Combase nas recomendaes das normas
vigentes e considerando a rea de cobertura
(telhados) prevista na regio englobada pelo
Projeto Nova Luz, como tambm, os ndices
pluviomtricos mdios observados, entre os
anos de 1900 a 2004, no posto pluviomtrico
do DAEE n E-036 (Luz), pode-se estimar a
disponibilidade hdrica de gua de chuva para
aproveitamento, como mostra o Quadro 7.
Comparando-se as demandas de gua
apresentadas no Quadro 5 como volume de
gua de chuva disponvel para
aproveitamento mostrado no Quadro 7,
observa-se potencial de se reduzir o
consumo de gua potvel fornecida pela
concessionria emaproximadamente 10,4%,
para incio de plano, e 4,9%, para final de
plano, como mostra o Quadro 8.
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 89 Subproduto 7.1.1: PUE
Para se verificar a reduo de consumo de
gua passvel de ser alcanada, faz-se
necessrio estimar o volume de
armazenamento de gua (cisterna)
demandado pelo sistema. Para tanto, pode-
se empregar o Mtodo de RIPPL, que
consiste no clculo de volume de
armazenamento necessrio para equalizar
as demandas e disponibilidades de gua de
chuva. Para efeito de clculo, considerando
que todo o volume de gua de chuva
disponvel ser aproveitado, chega-se
demanda mensal de guas pluviais da
ordemde 7.253,60 m.
Combase nesta demanda, estima-se ser
necessria a implantao de
aproximadamente 22.529 m de cisternas na
rea de projeto para que sejamatingidos os
percentuais de reunio de consumo de gua
apresentados no Quadro 8. Apesar de til, o
Mtodo de RIPPL muitas vezes superestima
o potencial de aproveitamento de gua de
chuva, uma vez que nos clculos no
QUADRO10 - APLICAO DO MTODODA SIMULAODOS RESERVATRIOSPARA
CLCULO DO VOLUME DE CISTERNA PARA A REA DE PROJ ETO.
Meses
Disp. De
gua de
Chuva
(m)
Demanda
por gua
de Chuva
(m)
Volume
de gua
nas
Cisternas
no tempo
t-1 (m)
Volume de
gua nas
Cisternas
no tempo t
(m)
Extravaso
(m)
Suprimento
Externo
(m)
J aneiro 15.192,86 7.253,60 0,00 7.939,26 0,00 0,00
Fevereiro 13.572,34 7.253,60 7.939,26 14.258,00 0,00 0,00
Maro 10.376,49 7.253,60 14.258,00 17.380,89 0,00 0,00
Abril 4.447,55 7.253,60 17.380,89 14.574,84 0,00 0,00
Maio 3.769,67 7.253,60 14.574,84 11.090,91 0,00 0,00
J unho 3.219,10 7.253,60 11.090,91 7.056,40 0,00 0,00
J ulho 2.212,73 7.253,60 7.056,40 2.015,54 0,00 0,00
Agosto 2.518,87 7.253,60 2.015,54 -2.719,19 0,00 2.719,19
Setembro 4.861,06 7.253,60 0,00 -2.392,54 0,00 2.392,54
Outubro 7.216,83 7.253,60 0,00 -36,77 0,00 36,77
Novembro 8.117,77 7.253,60 0,00 864,17 0,00 0,00
Dezembro 11.537,45 7.253,60 864,17 5.148,02 0,00 0,00
Total de Suprimento Externo (m): 5.148,50
INFRAESTRUTURA
1
Nos clculos dos volumes mensais de gua de chuva coletados,
foi adotado coeficiente de runoff de 0,75 de forma a considerar,
simplificadamente, perdas inerentes ao sistema de tratamento
(retrolavagemde filtros) e o eventual descarte da primeira
descarga de gua, conhecida como first flush.
Meses
Disponibilidade de
gua de Chuva (m)
Demanda por gua
de Chuva (m)
Dif. Demanda e
Disponibilidade
(m)
Valores
Positivos
da Coluna
Anterior (m)
J aneiro 15.192,86 7.253,60 -7.939,26 0,00
Fevereiro 13.572,34 7.253,60 -6.318,74 0,00
Maro 10.376,49 7.253,60 -3.122,89 0,00
Abril 4.447,55 7.253,60 2.806,05 2.806,05
Maio 3.769,67 7.253,60 3.483,93 3.483,93
J unho 3.219,10 7.253,60 4.034,50 4.034,50
J ulho 2.212,73 7.253,60 5.040,87 5.040,87
Agosto 2.518,87 7.253,60 4.734,73 4.734,73
Setembro 4.861,06 7.253,60 2.392,54 2.392,54
Outubro 7.216,83 7.253,60 36,77 36,77
Novembro 8.117,77 7.253,60 -864,17 0,00
Dezembro 11.537,45 7.253,60 -4.283,85 0,00
Volume de Cisterna Necessrio (m): 22.529,00
QUADRO9 - APLICAODO MTODODE RIPPLPARA CLCULO DO
VOLUMEDE CISTERNAPARA A READEPROJETO(PISCININHAS)
QUADRO 11 - REDUO POTENCIAL DE CONSUMO DE GUA POTVEL DECORRENTE DO
APROVEITAMENTODE GUADECHUVA CONSIDERANDOA SAZONALIDADEDAS PRECIPITAES
Fase do
Projeto
Populao
Residente
Demanda
(m/d)
Disponibilidade
(m/d)
Disponibilidade
per capita (l/
hab.d) Reduo
Incio de
Plano
11.680 2.289,30 224,40 19,20 9,80%
Final de
Plano
25.000 4.900,00 224,40 9,00 4,00%
considerada a influncia da variao dos
volumes de gua disponveis para
aproveitamento decorrente da sazonalidade
dos ndices pluviomtricos. Ao se utilizar o
Mtodo da Simulao dos Reservatrios, o
qual considera a variao dos volumes de
gua disponveis a cada ms (Quadro 10),
percebe-se que o volume mximo
armazenado da ordemde 17.380 m e que
nos meses de agosto, setembro e outubro,
provavelmente, ser necessrio algum
suprimento externo de gua para
atendimento demanda considerada.
Observando o Quadro 10, conclui-se que a
implantao de cisternas, cujos volumes
somados excedamos cerca de 17.400 m,
no resultar emaumento de volume de
guas pluviais passvel de ser aproveitado e
que, devido sazonalidade dos eventos de
chuva, o potencial de reduo de consumo
de gua sofre pequena diminuio, como
mostra o quadro.
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 90 Subproduto 7.1.1: PUE
FONTE:DUNNETTANDCLAYDEN,2008
FIGURA 4 EXEMPLOS DE DISPOSITIVOS DE INFRAESTRUTURA VERDE E CISTERNAS VERDES
INFRAESTRUTURA
FIGURA 3 - ESQUEMA CISTERNAS VERDES
Reduo Potencial do Consumo de
gua Alcanada com o Reuso
O reuso local de guas consiste na
reciclagem, mediante devido tratamento das
guas provenientes de chuveiros, lavatrios,
lavadoras de roupa, tanques etc., para
utilizao ematividades que no necessitam
de gua potvel, como descarga de bacias
sanitrias, entre outros usos. Considerando
o reuso desta gua apenas para descarga
de bacias sanitrias, o percentual de
reduo do consumo per capita de gua
chega a aproximadamente 16%, ou 31,4 l/
hab.d, para unidades habitacionais que no
contamcomequipamentos economizadores.
Apesar deste grande potencial de economia
de gua potvel demonstrado no mbito dos
novos empreendimentos, o reuso destas
guas demanda cuidados especiais
relacionados seleo de tecnologia de
tratamento a ser empregada, de forma que a
gua de reuso produzida no apresente
risco sanitrio aos seus usurios.
Preferencialmente, deve-se optar por
sistema de tratamento composto por etapa
biolgica (aerbia ou anaerbia +aerbia),
seguida por etapa fsico-qumica de
polimento (filtrao emmeio granular ou em
filtros de cartucho ou membrana) e, por fim,
uma etapa de desinfeco.
Independentemente da tecnologia adotada
na etapa de desinfeco, recomenda-se, a
cargo dos proprietrios (moradores/usurios)
e responsveis pela operao dos novos
empreendimentos, que sejamaplicadas
dosagens de cloro ao efluente tratado para
que a gua de reuso produzida apresente
sempre concentraes residuais de cloro
livre, aumentando a segurana sanitria do
sistema.
Aplicando-se os percentuais de reduo
apresentados no Quadro 12 ao consumo per
capita de gua potvel atualmente registrado
na rea de projeto, percebe-se que a meta
estabelecida para o Projeto Nova Luz de se
reduzir o consumo per capita dos atuais 196
l/hab.d para 110 l/hab.d plenamente
factvel.
QUADRO 12 - RESUMO DOS POTENCIAIS DE REDUES DE
CONSUMO DE GUA POTVEL COMA APLICAO DE
MEDIDAS ESTRUTURAIS.
Fase do Projeto Incio de
Plano
Final de
Plano
Equipamentos
Economizadores
37,60% 37,60%
Aproveitamento de
gua de Chuva
9,80% 4,00%
guas de Reuso 16,00% 16,00%
Total 63,40% 57,60%
FIGURA 2 REDES DE DRENAGEM
EXISTENTES REA DE PROJ ETO
FONTE: EIA-RIMA - PROJ ETO NOVA LUZ
Redes de drenagem
existentes
ADA
Drenagem
A regio apresenta baixa declividade no
sentido da Estao da Luz, porm
diferentemente de outras regies paulistanas
onde a baixa declividade geralmente alvo
de alagamentos, os problemas ocorremem
rea externa ao limite do projeto Nova Luz.
As redes de drenagemexistentes dentro da
rea de projeto confluempara a Rua Mau e
seguempela Rua J os Paulino. Foram
identificados dois pontos de alagamentos
(Rua Prates x Rua Rodolfo Miranda e Rua
dos Bandeirantes e Rua J os Paulino com
Rua Silva Pinto), decorrente de galerias
insuficientes a jusante. A drenagemcompleta
da Rua Prates, segundo informaes
fornecidas por SIURBPROJ 4, temsoluo
prevista emprojeto, ainda no executado,
como objetivo de desafogar a regio da Rua
J os Paulino, seguindo at o seu lanamento
no Rio Tamanduate.
A soluo da drenagemlocal mescla a
utilizao de galerias de guas pluviais
convencionais comsolues denominadas
de infraestrutura verde, que so dispositivos
providos de solo poroso a medianamente
poroso, associados vegetao adequada.
Sua finalidade captar as guas pluviais das
vias pblicas, dos prprios passeios e de
outras reas pblicas e facilitar sua infiltrao
no solo. As solues de infraestrutura verde
podemter tratamentos e formas adequados,
caso a caso, tais como: telhados verdes,
fachadas verticais verdes, canteiros ou
cisternas verdes, pavimentos permeveis
para caladas e vias, canais de infiltrao,
entre outros. Ao lado, ilustram-se algumas
dessas possibilidades no conjunto de
exemplos (Figura 3 e 4).
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 91 Subproduto 7.1.1: PUE
O sistema de drenagemproposto para o
sistema virio do Projeto Nova Luz ser
complementado por bioretenes,
dispositivos tambmconhecidos como
cisternas verdes. Essas estruturas recebero
parte do escoamento superficial cujo
remanescente, aps ser amortecido
infiltrado emseu substrato e depois no solo
existente.
A utilizao dos dispositivos de
amortecimento do escoamento temefeito
significativo tanto sobre a quantidade quanto
sobre a qualidade das guas de chuva que
contribuempara o sistema convencional de
drenagem.
A reduo do pico instantneo de chuva da
ordemde 68% para uma chuva de durao
de 10 minutos e perodo de retorno de 5 anos
(Tr =5 anos).
Almdessa reduo expressiva do pico de
vazo, o aspecto mais relevante dessa
reteno o fato de que o sistema de
bioreteno - cisterna verde capta e retm
uma parte das primeiras guas mais
fortemente poludas do escoamento (first
flush), pela lavagemde ruas, telhados e
passeios, retirando das guas, que atingemo
sistema convencional de drenagem, a sua
pior carga de poluentes.
J para uma chuva de 20 minutos e Tr =5
anos, a reduo do pico se reduz para cerca
INFRAESTRUTURA
NOTAS: Considerando solo tipo B (ndice de infiltrao 25.4 mm/hr)
LOCALIZAO 5-ANOS,10MINUTOSDECHUVA 5-ANOS,20MINUTOSDECHUVA
Tio de Rua / Nome das Ruas
Fluxo
calculado
seminfra-
estrutura
verde (m3/s)
Reduo de
fluxo nos
primeiros
10minutos
(m3/s)
Percentual
de reduo
do fluxo no
momento de
pico
Reduo
do fluxo
emchuva
contnua
(m3/s)
Percentual
de reduo
Fluxo
calculado
seminfra-
estrutura
verde (m3/s)
Reduo
de fluxo
nos
primeiros
20minutos
(m3/s)
Percentual
de reduo
do fluxo no
momento de
pico
Reduo
do fluxo
emchuva
contnua
(m3/s)
Percentual
de reduo
BULEVAR INTERNO
Avenida Rio
Branco
1.10 0.81 73% 0.08 7% 1.27 0.44 35% 0.08 6%
BULEVARPERIFRICO
Avenida Duque
de Caxias
0.97 0.51 53% 0.04 5% 3.88 0.97 25% 0.15 4%
Avenida So
J oo
0.88 0.46 53% 0.04 5% 1.12 0.28 25% 0.04 4%
Avenida Ipiranga 0.61 0.32 53% 0.03 5% 1.01 0.25 25% 0.04 4%
Rua Maua 0.42 0.22 53% 0.02 5% 0.70 0.18 25% 0.03 4%
Avenida Casper
Libero
0.49 0.26 53% 0.02 5% 0.48 0.12 25% 0.02 4%
RUAS LOCAIS_MAIOR ESCALA
Alameda Baro
de Limeira
0.37 0.24 64% 0.01 4% 0.78 0.23 29% 0.03 3%
Rua Baro de
Campinas
0.17 0.11 64% 0.01 4% 0.43 0.13 29% 0.01 3%
Rua dos
Protestantes
0.13 0.09 64% 0.01 4% 0.19 0.06 29% 0.01 3%
RUAS LOCAIS_MENOR ESCALA
Rua dos
Andradas
0.31 0.33 100% 0.02 6% 1.47 0.70 48% 0.07 5%
Rua dos
Guainases
0.27 0.28 100% 0.02 6% 0.36 0.17 48% 0.02 5%
Rua Aurora 0.32 0.34 100% 0.02 6% 0.31 0.15 48% 0.02 5%
Rua dos
Gusmoes
0.36 0.38 100% 0.02 6% 0.37 0.18 48% 0.02 5%
TOTAL 6.41 4.34 68% 0.33 5% 12.40 3.85 31% 0.54 4%
QUADRO 13 - UTILIZAO DE INFRAESTRUTURA VERDE (CLCULO DE REDUO DO FLUXO)
FIGURA 5 SEOTPICADA VIA - SITUAOPROPOSTACOMCISTERNAVERDE
de 30%, ainda assimvalor bastante
relevante. Nesta condio, o aspecto
qualidade da gua sofre ainda uma melhora
adicional, visto que, aps a coleta e reteno
das guas de pior qualidade dos primeiros
10 minutos, a reteno continua ainda por
mais tempo, removendo ainda poluentes
resultantes do first flush(primeira descarga
de gua), commelhoria continuada das
guas que vo ao sistema convencional e,
deste, para os corpos receptores.
Tipicamente, a altura necessria para
armazenar este first flushfica emtorno de
12,7 a 25,4 mm(a 1 pol) de chuva sobre a
rea de drenagem. Para que as bioretenes
sejameficientes, este tipo de estrutura pode
ser projetada comumtamanho de
aproximadamente 5% da rea a ser drenada
(DAVIS &McCUEN, 2005). No presente
caso, as reas projetadas destinadas para
bioretenes aproximam-se deste valor.
Neste estudo foramfeitas anlises para
determinar a eficincia das bioretenes
projetadas para a rea de estudo no
amortecimento do escoamento pluvial
gerado pela precipitao de projeto sobre as
reas pblicas e as reas verdes conforme
demonstrado na Quadro 13. Tais parmetros
podemauxiliar no Projeto Executivo do
sistema de drenagem.
1.3mmin.
0.2mmin.
bidim
brita
abertura
meio-fio
solo no
compactado
solo no
compactado
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 92 Subproduto 7.1.1: PUE
Energia e Iluminao Pblica
A rea da Nova Luz conta comsistema de
Rede de Energia implantado, mas que deve
ser modernizado para atender a demanda
futura, segundo a concessionria AES
ELETROPAULO. Nos trechos julgados
insuficientes foi acrescentada uma nova
Rede de Dutos.
Comtais modificaes a rea de estudo
poder receber uma adequada alimentao,
ordenamento e ampliao da capacidade das
redes e distribuio de energia no padro
ELETROPAULO.
Na gerao local de energia, podero ser
adotadas tcnicas e tecnologias adequadas,
por meio de painis fotovoltaicos instalados
nas coberturas de novos empreendimentos.
A esse propsito, o municpio de So Paulo
tornou orbigatrio o uso de aquecedores
solares nas novas edificaes residenciais,
comerciais e industriais da cidade, nos
termos definidos nos seguintes instrumentos
legais:
Lei Municipal n. 14459, de 2002 -
Dispe sobre a instalao de sistema de
aquecimento de gua por energia solar
nas novas edificaes do municpio de
So Paulo, e Decreto N 49.148 -
Regulamenta a Lei 14.459;
Lei Estadual n. 326, de 2007 - Prev
que sejaminstalados sistemas de
aquecimento de gua por energia solar
emedificaes de natureza pblica, no
mbito do Estado de So Paulo.
A perspectiva de reduo do consumo
energtico no mbito das edificaes
conduziu a uma avaliao preliminar da
viabilidade de gerao local de energia
baseada emalternativas limpas, tomando-se
como referncia as possibilidades de
utilizao de Energia Solar.
Os principais fatores que influenciamnas
caractersticas eltricas de umpainel
fotovoltaico so a Intensidade Luminosa e a
Temperatura das Clulas. A corrente gerada
nos mdulos aumenta linearmente como
aumento da Intensidade luminosa. Por outro
lado, o aumento da temperatura na clula faz
comque a eficincia do mdulo caia,
abaixando assimos pontos de operao para
potncia mxima gerada. Os sistemas
utilizamgrandes nmeros de painis
fotovoltaicos e no utilizamarmazenamento
de energia, pois toda a gerao entregue
diretamente na rede. Este sistema representa
uma fonte complementar ao sistema eltrico
de grande porte ao qual est conectado.
Todo o arranjo conectado a inversores e,
logo emseguida, conectado diretamente
rede. Estes inversores devemsatisfazer as
exigncias de qualidade e segurana para
que a rede no seja afetada.
Dependendo da configurao instalada, da
capacidade de gerao do sistema local e do
contrato firmado coma empresa distribuidora
de eletricidade, essa energia utilizada na
edificao. A princpio, a recomendao da
Eletropaulo de que toda a energia gerada
seja consumida dentro do prprio sistema.
Como ponto de partida, apenas como
estimativa, o clculo leva emconta as reas
de cobertura destas edificaes, no se
preocupando como posicionamento das
placas emrelao ao sol e tambmsua
inclinao. Deve-se ainda evitar a instalao
dos mdulos emregies sombreadas devido
reduo da gerao do mdulo, o que
prejudicaria o desempenho do sistema. Uma
anlise mais sucinta do sombreamento de
caixas dguas e outras interferncias
encontradas nas coberturas das edificaes
dever ser realizada no futuro, otimizando a
gerao de energia solar.
Somando-se todas as reas disponveis para
instalaes de painis fotovoltaicos tem-se,
emnmeros aproximados:
Demanda Estimada* 66.000kVA
rea N-Zeis 50.000 kVA
rea Zeis 16.000 kVA
Demanda Estimada* 59.400kW
rea N-Zeis 45.00 kW
rea Zeis 14.400 kW
Energia Consumida 594.000kWh/dia
rea N-Zeis 450.000 kWh/dia
rea Zeis 144.000 kWh/dia
*Comparativo de desempenho a partir de produtos disponveis no mercado brasileiro.
Deve-se evitar a instalao de painis em
reas que permanecero sombreadas por
longos perodos de tempo. Para efeito de
clculo preliminar, sero considerados 20%
da cobertura sombreada. Comisso:
A demanda de consumo estimada para a
regio de:
Para o clculo da energia consumida
diariamente, sero consideradas 10 horas
de mdia de consumo por dia:
*Demanda em kVA (Quilo Volt Ampre)
*Demanda em kW (Quilo Watts)
* Energia em kWh (Quilo Watt Hora por dia)
Para a estimativa inicial do nmero de
painis e potncia gerada, ser assumido
que estes ocuparo uma rea de 75% da
rea til para sua instalao (50.406 m),
pois o restante da rea deve ser reservada
para circulao, para manuteno e para o
espaamento necessrio para evitar
sombreamento causado pelos prprios
painis, devido sua inclinao.
Tipos de Painel Fotovoltico
Caractersticas A B C D
Tipo Policristalino Policristalino Monocristalino Amorfo
Potncia (W) 190 200 120 64
Corrente (A) 9.32 6.8 6.7 3.78
Compr. (m) 1,335 1,600 1,293 1,366
Largura (m) 1,052 0,950 0,660 0,741
Eficincia(%) 13,5 13,2 14,1 6,3
Ser considerado, ainda, que a radiao mdia
para so Paulo seja de 5,5 kWh/m dia.
Comtodos estes dados, chegam-se aos
seguintes valores de energia produzida:
Estes valores representama mdia diria de
energia gerada pelo sistema, de forma a
contribuir como uma parcela da energia total
a ser consumida.
A B C D
rea Painel
(m)
1.41 1,52 0,85 1.01
N de Painis 35.749 33.162 59.301 49907
rea Total (m) 50.406
E (kWh/dia) 34.806,0 34.033,0 36.353,0 16.243,0
A B C D
Produo kWh/dia 34.806,0 34.033,0 36.353,0 16.243,0
Consumo kWh/dia 594.000,0
Contribuio (%) 5,9 5,7 6,1 2,7
A Rede de Iluminao Pblica, sob a responsabilidade de PMSP/
ILUME conta como fornecimento de energia pela Eletropaulo.
Para iluminao pblica, os mdulos a LED so projetados para
iluminao de grandes reas de uso pblico. Internamente, os mdulos
a LED de alta potncia temseu funcionamento independente. A falha
de ummdulo no afeta o funcionamento de outro, reduzindo ao
mnimo as possibilidades de blackout e, ainda, permitindo uma rpida
manuteno, semprejudicar o funcionamento do restante do conjunto.
Adota-se, como parmetros, quatro tipos de
painis fotovoltaicos:
reas de cobertura* (m) 84.010
Torres 70.176
Embasamento semtorres 5.232
Embasamento comtorres 8.602
*Dados do PUE
QUADRO 14 - REAS DE COBERTURA
reas disponveis de
cobertura* (m)
67.208
Torres 56.141
Embasamento semtorres 4.186
Embasamento comtorres 6.881
* Considerando 20% sombreados.
QUADRO15 - REASDISPONVEISDECOBERTURA
QUADRO18 TIPOSDE PAINISFOTOVOLTICOS
QUADRO 19 RESUMO DA ENERGIA PRODUZIDA
QUADRO20 BALANODA ENERGIA GERADA
QUADRO16 DEMANDA ESTIMADA(KVAEKW)
QUADRO17 ENERGIA CONSUMIDADIARIAMENTE
INFRAESTRUTURA
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 93 Subproduto 7.1.1: PUE
Rede de Telefonia e Fibra tica
proposta do Projeto Nova Luz o
ordenamento dos servios de
telecomunicaes coma utilizao de valas
tcnicas onde se acomodamos dutos que
recebemos cabeamentos metlicos ou fibras
ticas. Dever haver umdilogo para a
aprovao dos projetos nas concessionrias,
rgos e empresas responsveis por ocasio
do desenvolvimento dos projetos executivos,
a fimde adequar a soluo a ser adotada
para acomodar o cabeamento, dispositivos
de operao e manuteno, bemcomo a
definio da forma de gesto compartilhada.
Algumas recomendaes valemser
ressaltadas:
Nos pontos de concordncia como entorno,
quando necessrio, dever ser analisado
junto s concessionrias os possveis pontos
de descidas dos postes para as valas
tcnicas, para conexo do sistema antigo
como projetado. As valas tcnicas existentes
emtrechos das Avenidas Rio Branco, Duque
de Caxias, Csper Libero e Ipiranga e ruas
Mau, Aurora e General Couto de Magalhes
devero ser verificadas e complementadas;
A proposta de utilizar valas tcnicas duplas
seguemas caladas (uma de cada lado da
calada, onde necessrio) deve-se ao fato de
minimizar o nmero de cruzamentos no leito
carrovel e reduzir as possibilidades de
interferncias comtubulaes de outras
concessionrias e comas redes de
drenagem.
Nas etapas seguintes, aps interao prvia
comas concessionrias, dever ser
verificada tambma possibilidade de
otimizao da soluo apresentada visando:
reduo da quantidade de caixas, extenses
de valas, dimetro de dutos etc., e ainda,
conforme o uso e ocupao especficos,
verificar o nvel de demanda para
atendimento dos novos empreendimentos.
sugerida a instalao de rede de fibra tica
para toda a rea, como ummeio de viabilizar
maior rapidez no transporte de dados e
rpido acesso informao (via Internet),
podendo inclusive tornar possvel que
cabeamento para telefonia e TVs no sejam
mais necessrios.
Atualmente a rede de vala tcnica
projetada para atender cabos e fibras ticas
devido migrao de umsistema para outro
poder ocorrer a mdio prazo.
No futuro, a disponibilidade de Internet a
baixo custo, assimcomo seu acesso gratuito
podero ser parte de umprograma voltado
para as famlias e demais setores, como,
sade, educao, transporte, segurana,
dentre outros.
Rede de Gs
A anlise do nvel de atendimento na Regio
Nova Luz revelou a existncia de rede de gs
canalizado (Gs Natural) em100% (cempor
cento) da rea de projeto.
Foi verificado que 90% (noventa por cento)
das redes existentes so de material novo,
Polietileno. No restante da rea, h rede de
ferro fundido, que dever ser substituda por
ao carbono ou polietileno numfuturo
prximo.
Solues de Engenharia
Quaisquer adequaes necessrias sero de
responsabilidade da COMGS. Ressalta-se
que todas as aes para a implantao do
Projeto Nova Luz exigiro ateno especial
quando do envolvimento direto comeste tipo
de rede. Apesar da rede existente de gs, na
rea central da cidade So Paulo, estar
predominantemente na via pblica, coma
implantao do Projeto Nova Luz
recomenda-se que as tubulaes sejam
instaladas nas caladas.

Coleta e Disposio
de Resduos Slidos
O modelo de concesso dos servios de
limpeza pblica estabelecido pela Lei
Municipal 13.478 de 30 de dezembro de 2002,
determina que a limpeza urbana umservio
de responsabilidade da Secretaria Municipal
de Servios, por meio do Departamento de
Limpeza Pblica (LIMPURB). No
Agrupamento Noroeste, que engloba a rea
do projeto, esses servios so realizados pela
Logstica Ambiental de So Paulo S.A. - Loga,
empresa que venceu a licitao.
De acordo como que determina o contrato de
concesso, a Loga iniciou suas atividades em
13 de outubro de 2004 e prestar o servio
durante vinte anos, at 2024. Estar, portanto,
emoperao durante a maior parte do
perodo de implantao do Projeto Nova Luz.
Os servios de limpeza urbana realizados
pela Loga so aqueles vinculados s
atividades de coleta, transporte, tratamento e
destinao final dos resduos slidos
domiciliares e dos resduos de servios de
sade, incluindo os resduos gerados em
comunidades carentes e na regio central da
cidade. Na regio central, compreendida pela
Operao Centro, a coleta feita com
miniveculos que percorremas reas dos
calades emhorrios especiais.
importante que as melhorias operacionais e
de infraestrutura previstas para este servio
sejamimplementadas, dentre as quais
destaca-se:
Coleta de resduos slidos: implantao de
sistema de coleta de lixo domiciliar, em
conformidade coma legislao municipal
vigente;
Coleta seletiva: implantao de programas
para otimizar o processo, como coleta
diferenciada de resduos secos/inertes e
orgnicos, coleta seletiva de materiais
reciclveis, entre outros;
Reciclagem: implantao de centrais de
triagemcomoperao pelas cooperativas
de catadores e execuo de compostagem
nos condomnios locais.
INFRAESTRUTURA
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 94 Subproduto 7.1.1: PUE
EQUIPAMENTOS PBLICOS
EQUIPAMENTOS PBLICOS
A proposta de implantao de equipamentos
pblicos no mbito do Projeto Nova Luz tem
como objetivo principal tornar a regio
socialmente atrativa e umexemplo de incluso
social emuma rea de reconverso urbana. A
definio do conjunto desses equipamentos
teve como base a populao residente nas
diversas faixas etrias e uma projeo sobre a
populao futura que ser atrada pelo projeto.
A implementao das aes previstas se dar,
naturalmente, dentro da lgica de cada
secretaria da Prefeitura (instalao, operao
e manuteno) coma participao do
concessionrio urbanstico que ser
responsvel pelo custo das desapropriaes
dos imveis, realizao da demolio quando
indicada, construo da nova edificao ou
restaurao e adequao do edifcio ao uso
dos equipamentos pblicos propostos.
Apesar da populao futura estar estimada
empouco mais de 24 mil moradores, o
dimensionamento dos equipamentos
considerou uma margemde segurana e
estimou esta projeo emtorno de 25 mil
pessoas. Dessa forma, avalia-se que a oferta
de equipamentos pblicos dever atender a
todos moradores previstos na Nova Luz e um
possvel incremento, caso a dinmica de
ocupao da rea assimo direcione.
A definio de equipamentos pblicos voltados
assistncia social, cultura, educao e sade,
parte do princpio da identificao da rede de
atendimento existente, no somente na rea do
projeto, mas no seu entorno, considerando no
caso a distncia de 1 kmdas vias que
delimitama rea do projeto e da projeo da
sua populao futura.
Conforme observado na figura 1, h uma
oferta significativa de equipamentos de
sade, educao e assistncia social no
entorno emcontraste coma escassez dos
mesmos na Nova Luz, mesmo vivendo ali
uma populao de quase 12 mil pessoas.
Os equipamentos propostos esto agrupados
em: educao, assistncia social, sade, e
cultura, lazer, recreao e convivncia,
localizados nas quadras 62, 67, 68, 75 e 76 e
foramdimensionados como apoio das
secretarias responsveis no Municpio de So
Paulo, como a seguir se apresenta.
Os programas arquitetnicos dos
equipamentos sociais pblicos propostos pelo
Projeto para a rea da Nova Luz, devero ser
previamente reavaliados para perfeita
adequao da realidade de atendimento no
momento da sua implantao.
Educao
a) Centro de Educao Infantil (CEI)
Para atendimento das crianas na faixa de 0
a 3 anos, considerando a estimativa de
populao futura, dados da Fundao de
Desenvolvimento de Ensino (FDE), do Plano
Nacional de Educao, do Programa
Nacional de Reestruturao e Aparelhagem
da Rede Escolar Pblica de Educao
Infantil (PROINFNCIA) e da interao
havida coma Secretaria Municipal de
Educao de So Paulo, foi consolidada
proposta de implantao de trs Centros de
Educao Infantil, ora dimensionados para
atender 150 crianas por equipamento
(dentro do limite desejvel de capacidade
entre 100 e 180 crianas), almda oferta de
vagas para esta faixa etria no Centro
Municipal de Educao Infantil (CEMEI).
Cada Centro de Educao Infantil dever
dispor de cerca de 1.300 m de rea
construda, acrescido de ptio descoberto
comcerca de 260 m, segundo programa e
dimensionamento adotado pela Secretaria
Municipal de Educao de So Paulo:
Pedaggico: berrio, banho e troca, solrio,
lactrio, mini grupo, sanitrio; Vivncia:
refeitrio; Servios: cozinha (EMEI),
despensa, lavanderia; e Direo/
administrao: vestirio/ sanitrio, secretaria/
administrao, diretoria, coordenadoria, sala
de professores e copa, distribudos emcerca
de 1.000 m, acrescidos de 30% de
circulao. Ptio descoberto, para as
crianas maiores, complementa o programa
proposto.
Os Centros de Educao Infantil propostos
esto assimlocalizados:
i. fora do polgono da ZEIS 3 C016 (S):
quadra62 (nova construo, comno
mnimo 600 m de superfcie distribudos
em2 pavimentos, emterreno de 537 m,
comnmero de contribuinte
008.062.0093 a 008.062.0097,
008.062.0004 e 008.062.0006, situado na
rua Conselheiro Nbias, 433/427, 429 e
421);
quadra86, lote da rua Aurora, 525 com
rea de terreno de 1.200 m (SQL
008.086.0029); e
ii. na rea da ZEIS 3 C016 (S):
quadra67, a ser instalado emum
conjunto de trs imveis tombados a
seremrestaurados, situados rua dos
Gusmes, 202, 210 e 214 (SQL
008.067.0065 a 008.067.0067), que
possuememconjunto 906 m de rea de
terreno e 1260 m de rea construda;
na quadra76,emnova edificao, junto
coma EMEI a ser implantado emedifcio
a ser construdo, integrando, o Centro
Municipal de Educao Infantil (CEMEI).
b) Centro Municipal de Educao Infantil
(CEMEI)
Para atendimento das crianas na faixa de 4
a 5 anos, foi prevista a implantao de Escola
Municipal de Educao Infantil (EMEI).
Segundo orientao da Secretaria Municipal
de Educao de So Paulo, foi previsto que
esta EMEI pudesse dispor de espao para
atendimento de crianas na faixa de 0 a 3
anos, compondo uma unidade do tipo Centro
Municipal de Educao Infantil (CEMEI), a ser
implantado no edifcio a ser construdo na
quadra 76. Este centro deve ocupar uma rea
construda de aproximadamente 4.100 m.
A partir da orientao da Secretaria Municipal
de Educao de So Paulo, foi previsto o
seguinte programa arquitetnico para as
unidades do CEMEI: Pedaggico: 6 salas de
aula, sala de recuperao/reforo, sala de uso
mltiplo, sala de leitura, sala de informtica,
brinquedoteca, depsito de material didtico;
Vivncia: refeitrio; cozinha, despensa,
sanitrio, ptio coberto; Servio: depsito de
material de limpeza, sanitrio funcionrios,
refeitrio funcionrios, lavanderia; e Direo/
administrao: sanitrio professores,
secretaria, diretoria, coordenadoria pedaggica
e sala de professores. Ptio descoberto, para
as crianas maiores, complementa o programa
proposto.
c) Escola Municipal de Ensino
Fundamental (EMEF)
Visando propiciar a oferta de escola pblica
de educao infantil ou de ensino
fundamental mais prxima da sua residncia
a toda criana a partir dos 4 anos de idade,
prevista a implantao de uma Escola
Municipal de Ensino Fundamental (EMEF)
para atender s crianas na faixa etria de 6
a 14 anos, ainda que esta populao
apresenta maior facilidade de deslocamento,
emedifcio a ser construdo na quadra 76.
Considerando as discusses coma
Secretaria Municipal de Educao de So
Paulo, e prevendo a distribuio de 35 alunos
por sala de aula, a EMEF na Nova Luz deve
dispor de cerca de 4.406 m de rea
construda, acrescida de espao
multiesportivo, descoberto, comcerca de 600
m, como seguinte programa: Direo/
Administrao: secretaria, assessoria,
diretoria, vice-diretoria, sala dos professores,
almoxarifado, coordenao pedaggica,
sanitrio de professores feminino, sanitrio de
professores masculino, sanitrio de
professores PCD feminino (Pessoas com
deficincia), sanitrio de professores PCD
masculino; Pedaggico: salas de aula (35
alunos/ professor), SAP (Sala de Apoio
Pedaggico), sala de uso mltiplo, laboratrio
de cincias, sala de informtica, biblioteca/
leitura, sala de vdeo, brinquedoteca, depsito
de material didtico; Vivncia: ptio interno,
cozinha, despensa, galpo coberto, refeitrio,
cantina, depsito, sanitrio masculino,
feminino e PNE (portador de necessidade
especial), depsito de material de educao
fsica; e Servio: lavanderia, sanitrio de
funcionrios feminino, sanitrio de
funcionrios masculino, vestirio funcionrio,
refeitrio de funcionrios, deposito de material
de limpeza.
Segundo a Secretaria Municipal de Educao,
a EMEF funcionar, inicialmente, emmais de
umturno letivo. Sugere-se que na poca da
implantao da EMEF e mesmo aps sua
implantao, seja considerada a possibilidade
de que esta funcione emperodo integral.
d) Ensino Mdio/Ensino Tcnico
Na rea do Projeto est emimplantao uma
Escola Tcnica Estadual (ETEC), com
previso de incio de atividades em2013.
Nesta ETEC sero oferecidos cursos
tcnicos profissionalizantes na rea de
hotelaria, gastronomia, enologia e turismo, e
atender cerca de 2.500 alunos.
Esta unidade atende ao grupo da primeira
fase da juventude, entre 15 e 19 anos, bem
como se coloca como alternativa para grupos
de outra faixa etria que busquem
qualificao profissional.
Embora no seja uma proposta do projeto, a
ETEC Nova Luz antecipa os objetivos de
insero social da atual e futura populao
da ZEIS, antes mesmo do incio das obras de
reurbanizao previstas pelo projeto
e) Atividades complementares ao uso
Educacional
Considerando a populao estimada, as suas
demandas e a necessidade de se projetar
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 95 Subproduto 7.1.1: PUE
uma rea que detenha qualidade para a
residncia e o trabalho, sugere-se que,
poca do planejamento das edificaes
destinadas a receber os usos educacionais,
seja avaliada a possibilidade de incluir
espaos para instalao de auditrio pblico
que complemente as unidades educacionais
propostas na quadra 76. Este viria a
configurar umespao que articule emum
mesmo lugar o atendimento a todas as faixas
etrias, reforando a incluso social no novo
modelo urbanstico da Nova Luz, contribuindo
para o desenvolvimento no somente de
crianas e adolescentes, mas do ncleo
familiar e, dessa forma, promovendo a
integrao, para garantir melhor
desenvolvimento e oportunidades de incluso
social para todos.
Para implantao dos novos equipamentos
sociais pblicos na quadra 76, toma-se como
referncia umconjunto de volumes slidos
que deve nortear a soluo arquitetnica,
sendo possvel recortar ou moldar o edifcio
a partir desse. A ocupao desta quadra se
baseia na implantao de umespao livre
que configura umvazio que se articula com
os volumes slidos.
O espao livre proposto como praa pblica,
localizada na esquina das ruas dos Gusmes
e dos Protestantes, dever ter rea mnima
de aproximadamente 1.200 m com
dimenses que possibilitema inscrio de
umcrculo de 30 mde dimetro.
Recomenda-se, adicionalmente, que esta
praa possa se articular comas ruas Vitria
e do Triunfo por meio de passagens no nvel
do pavimento trreo do novo edifcio. A
manuteno de tais passagens,
caracterizadas como espaos de fruio
pblica, de responsabilidade do gestor do
equipamento pblico proposto. Como
orientaes se indicam: que estas passagens
possuamlargura mnima de 15 memseu
trecho mais estreito; que sua disposio no
solo e o seu desenho garantama visibilidade
direta entre a praa e as ruas conectadas.
O pequeno edifcio trreo (008.076.0004.00),
localizado na rua dos Protestantes,
condiciona a escala do novo edifcio neste
flanco. Assim, o novo edifcio, esquerda,
acompanha a altura deste imvel e direita,
o pavimento trreo do novo edifcio deve
manter o alinhamento da rua existente,
acompanhando a altura do pequeno prdio,
enquanto os pavimentos superiores devem
recuar no mnimo 3 mda divisa do lote.
O acesso nova construo pela rua do
Triunfo se d ao lado do imvel tombado
(008.076.0024.00). O edifcio proposto
dever ter, na face voltada rua do Triunfo,
altura entre 16 e 18 m(mxima) e recuo
mnimo de 12 memrelao ao paramento.
A nova construo voltada para a rua dos
Gusmes recua, no mnimo 3 mda lateral do
edifcio tombado (008.076.0019.00), sendo
permitido uma altura entre 16 me 18 m
(mxima).
A altura do edifcio localizado na esquina das
ruas Vitria e dos Protestantes define a altura
do novo edifcio comfachada para a rua
Vitria, podendo esta atingir, no mximo 18
m, quando se aproxima do edifcio de 11
pavimentos existente na esquina das ruas
Vitria e Triunfo.
Assistncia social
importante destacar a implantao do
Complexo Prates, na rua Prates, 1101, no
distrito do BomRetiro. Almde contar com
servios de proteo social, organizao e
coordenao da rede de servios
socioassistenciais, porta de entrada dos
usurios rede de sade pblica e
assistncia social no tratamento e
recuperao de dependentes qumicos, cujos
tratamentos esto destinados a pessoa em
situao de rua e vulnerabilidade social na
regio central de So Paulo. Trata-se de um
centro especial de acolhimento, dotado de
Espao de Convivncia Dia para Adultos,
abrigo para menores, Centro de Acolhida 24
horas, Centro de Ateno Psicossocial lcool
e Drogas e a Assistncia Mdica 24 horas e
atender a populao da Nova Luz, conforme
proposto pela Secretaria Municipal de
Assistncia e Desenvolvimento Social.
A Secretaria Municipal de Assistncia e
Desenvolvimento Social (SMADS) indicou
para esta regio, implantao de
equipamentos voltados ateno criana,
ao adolescente e ao idoso, por meio da
criao de umCentro para Crianas e
Adolescentes (CCA) e de umNcleo de
Convivncia de Idoso (NCI), a serem
localizados nas quadras 75 e 68,
respectivamente.
a) Centro para Crianas e Adolescentes
(CCA)
Este equipamento dever oferecer espaos
de convivncia a partir dos interesses,
demandas e potencialidades para o grupo na
faixa etria de 6 a 14 anos, atuando na
preveno de situaes de risco social.
O Centro para Crianas e Adolescentes
dever ser instalado emumedifcio tombado
localizado na rua dos Gusmes, 219/231,
com1.200 m de rea construda (SQL
008.0075.0034). Neste espao, as crianas e
os adolescentes podero vivenciar
experincias ldicas, culturais e esportivas
como formas de expresso, interao,
aprendizagem, sociabilidade e proteo
social, emconjunto comas famlias para o
fortalecimento de vnculos familiares e
sociais, visando a sua proteo e o seu
desenvolvimento.
b) Ncleo de Convivncia do Idoso (NCI)
O grupo situado na faixa de 60 anos ou mais,
que representa 9,8% da populao futura
estimada, passar a 2.450 pessoas como
aumento da populao moradora da rea,
comumincremento de 1.590 idosos,
considerando-se o grupo hoje estimado de
860 idosos. Para atend-los, prope-se a
instalao de Ncleo de Convivncia do
Idoso (NCI) que dever oferecer servios
assistenciais, atividades ldicas e de
formao de cooperativas para prestao de
servios comunitrios e que se instalar na
quadra 68, emdois prdios tombados,
localizados na esquina das ruas do Triunfo,
220/240 e dos Gusmes, 136/140/144, com
720 m de rea construda (SQL
008.068.0022 e 008.068.0023).
Sade
Considerando a oferta do conjunto dos
equipamentos de sade existentes na rea e
no seu entorno, bemcomo o incremento na
populao atual, foi proposta a implantao
de uma Unidade Bsica de Sade (UBS),
para atendimento primrio de sade da
populao moradora, acessvel por
deslocamento p. Tal proposta foi
entendida como adequada pela Secretaria
Municipal de Sade (SMS) e, por meio de
parmetros estabelecidos pelo Ministrio da
Sade, pela Agncia Nacional de Vigilncia
Sanitria e pela SMS, foi possvel estimar o
programa desta UBS, comespaos para:
Administrao: recepo, sala da
administrao, direo, auditrio, arquivo,
espera, sanitrio; Atendimento: acolhimento
(2), estudos tcnicos, vacina, nebulizao,
coleta de exames laboratoriais, repouso,
expurgo e esterilizao; e Apoio e servios:
depsito de resduos slidos, farmcia, copa,
depsito de material de limpeza e rouparia.
Combase neste programa, foramestimadas
as reas para a instalao da UBS e os
imveis aptos a receb-lo: umimvel
tombado da quadra 67, a ser restaurado (SQL
008.067.0068 Triunfo, 229/233), acrescido
de nova edificao que ocupa parte do lote
008.067.0068, com832 m e 650 m de rea
construda, respectivamente.
Cultura
O conjunto de equipamentos sociais
propostos, ao representar a ncora da
reconverso social para toda a Nova Luz e,
emparticular, para a ZEIS, se complementa
como atendimento cultura, ao lazer e
recreao por meio da oferta de cursos de
teatro, dana e msica. A partir de interaes
coma Secretaria Municipal de Cultura, se
consolidou a proposio de criao de uma
Escola Municipal de Iniciao Artstica -
EMIA, a ser instalada nos seguintes imveis
localizados na quadra 67:
i. General Osrio, 49/53 comsuperfcie
construda de 390 m (SQL
008.067.0016);
ii. General Osrio, 25/35 comsuperfcie
construda de 229 m (SQL
008.067.0014);
iii. Triunfo, 301/305 comsuperfcie
construda de 320 m (SQL
008.067.0012);
iv. Triunfo, 293 comsuperfcie construda de
300 m (SQL 008.067.0011); e
v. Triunfo, 285/289 comsuperfcie
construda de 1.000 m (SQL
008.067.0010).
vi. Est prevista ainda a ocupao de parte
do lote 008.067.0068 para construo de
auditrio.
A figura 2 apresenta de forma esquemtica a
distribuio dos equipamentos sociais
pblicos propostos.
EQUIPAMENTOS PBLICOS
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 96 Subproduto 7.1.1: PUE
EQUIPAMENTOS PBLICOS
EQUIPAMENTOS PBLICOS EXISTENTES E PROPOSTOS
FIGURA 1
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 97 Subproduto 7.1.1: PUE
EQUIPAMENTOS PBLICOS
5
6
1
7
8
9
10
11
Equipamentos
Pblicos
Propostos
ZEIS 3 C016(S)
CCA
Anexo UBS, CEI e Auditrio (novo imvel)
3 4
1
2
3
2
ZEIS 3 C016 (S)
67
75
76
68
4
CEMEI / EMEF
62
86
CEI Q62 / 86
EMIA
CEI 5 6 UBS 7 8 9 10 11
NCI
DISTRIBUIO DOS EQUIPAMENTOS PBLICOS NAS QUADRAS 67, 68, 75 E 76
FIGURA 2
Infraestrutura e Equipamentos Comunitrios 98 Subproduto 7.1.1: PUE
DEFINIO DE IMVEIS E DIMENSIONAMENTO ESTIMADO DOS EQUIPAMENTOS PBLICOS PROPOSTOS
EQUIPAMENTOS PBLICOS
QUADRO 1 DEFINIO DE IMVEIS E DIMENSIONAMENTO ESTIMADO DOS EQUIPAMENTOS PBLICOS PROPOSTOS
Natureza Qtd
Quadra
(008)
Endereo Lote Superfcie estimada
Centro de Educao
Infantil (CEI)
3
62
Conselheiro Nbias,
433/427, 429 e 421
0093 a 0097 Nova construo: 600 m
86 Aurora, 525 0029 Nova construo: 600 m
67
Gusmes, 202, 210 e
214
0065/
0066/0067
Imveis tombados (3) comrea construda de
1260 m
0068 (parcial) Nova construo: 600 m
Centro Municipal de
Educao Infantil (CEMEI)
1
76
0024/ 0026/
0030/ 0035/
0037/0005/
0011/ 0018/
0096/0099/
0036
Nova construo com4.406 m de rea
construda, acrescida de espao multiesportivo,
descoberto, com600 m
Escola Municipal de
Ensino Fundamental
(EMEF)
1
Nova construo com4.100 m de rea construda,
acrescida de espao multiesportivo, descoberto,
com600 m
Centro para Crianas e
Adolescentes (CCA)
1 75 Gusmes, 219/ 231 0034
Imvel tombado (1) com1.200 m de rea
construda
Ncleo de Convivncia do
Idoso (NCI)
1 68
Triunfo, 220/ 240
Gusmes, 136/ 140/ 144
0022/ 0023
Imveis tombados (2) com720 m de rea
construda
Unidade Bsica de Sade
(UBS)
1 67 Triunfo, 229/ 233 0068
Imvel tombado (1) com832 m de rea construda
Nova construo: 650 m
Escola Municipal de
Iniciao Artstica (EMIA)
3 67
General Osrio, 49/ 53 0016 Imvel tombado (1) com390 m de rea construda
General Osrio, 25/ 35 0014 Imvel tombado (1) com299 m de rea construda
Triunfo, 301/ 305 0012 Imvel tombado (1) com320 m de rea construda
Triunfo, 293 0011 Imvel tombado (1) com300 m de rea construda
Triunfo, 285/289 0010
Imvel tombado (1) com1.000 m de rea
construda
0068 (parcial) Nova construo: 3.300 m
5
DIRETRIZES DESENVOLVIMENTO
URBANO: RENOVAO
5
METODOLOGIA
Este captulo contmduas partes distintas e
complementares: a primeira apresenta os
ndices e parmetros previstos na legislao
de zoneamento, uso e ocupao do solo do
Municpio de So Paulo, que nortearama
elaborao do Projeto Urbanstico Especfico
(PUE) do Projeto Nova Luz.
A segunda parte retrata as diretrizes
urbansticas relacionadas composio
volumtrica, uso e ocupao das quadras
do projeto, que tempor objetivo assegurar
a manuteno da unidade do projeto,
independentemente do momento de sua
implementao ou dos futuros
empreendedores.
Essas diretrizes buscamassegurar que a
regio seja desenvolvida comunidade de
linguagem, coerncia formal e esttica, para
que cada parte possa contribuir para a
construo do todo.
PRINCPIOS
Preliminarmente descrio das regras,
importante consolidar os conceitos que
orientama interveno como umtodo:
Complementao da arquitetura existente,
levando emconta suas alturas, volumes e
aberturas;
Valorizao das esquinas reinterpretando
o conceito existente nas edificaes da
rea, atravs do uso de balces, aberturas
e escala diferenciada;
Implantao de ptios internos nas
quadras, privados e comacesso
Intervir na rea central exige um olhar diferenciado. A
particular forma urbana da rea no mais acolhida
pela legislao atual, que favorece a construo de
edifcios isolados no lote. Definir formas de ocupao
adequadas a esta realidade existente um desafio.
A proposta arquitetnica para as quadras do Projeto
Nova Luz dever seguir as diretrizes de desenho
urbano estabelecidas neste captulo. Essas diretrizes
daro forma volumetria e configurao dos
edifcios, ao desenho das ruas, aos espaos pblicos
e expresso da arquitetura.
controlado, que articulados possam
constituir espaos para lazer e
permanncia dos usurios ou rotas
alternativas para o pedestre no interior da
area do projeto;
Implantar as edificaes sema previso
de recuos, frontal e laterais, permitindo a
criao de uma fachada nica e linear
associada calada como o principal
elemento de ambientao urbana;
Implantao do pavimento trreo com
altura entre quatro e seis metros, para
possibilitar usos comerciais comgrandes
aberturas para a rua;
Aplicao de tratamentos diferenciados
para os volumes que compemas
edificaes de forma que se expresse
claramente sua composio:
embasamento, corpo e cobertura;
Modulao de grandes panos de fachada
para evitar uma superfcie homognea;
Possibilidade de instalao de atividades
atratoras de pblico (comrcio, cultura
preferencialmente no pavimento trreo);
Criao de fachadas transparentes, com
vitrines permitindo a ampliao do espao
pblico;
Previso de varandas como umelemento
de dilogo urbano comas edificaes
existentes ou coma rua, permitindo s
pessoas vereme seremvistas, e
aumentando a sensao de segurana;
Implantao de elementos junto s
fachadas que promovamambientao
urbana e proteo climtica como
marquises, coberturas e toldos.
ABORDAGEM
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 101
A Operao Urbana Centro foi instituda pela
Lei Municipal n 12.349/1997 (OU Centro) e
regula o conjunto de intervenes que
poder ser realizado no seu permetro com
vistas a melhorar, sob os aspectos
urbanstico e ambiental, a rea central da
Cidade de So Paulo. A OU Centro prev
uma srie de benefcios aos proprietrios de
imveis localizados no seu permetro,entre
os quais diferenciados coeficientes de
aproveitamento, alterao de ndices e
parmetros de uso e ocupao do solo,
transferncia do direito de construir, etc.
importante notar que a Lei Municipal n
14.918/2009, que autorizou a execuo do
Projeto Nova Luz, previu seremaplicveis ao
permetro do projeto os parmetros
urbansticos decorrentes de eventual adeso
OU Centro, exceto o art. 4, inc. I, e o art.
6, 1, da lei que instituiu a OU Centro, que
prevem, respectivamente, (i) a modificao
de ndices urbansticos, de caractersticas de
uso e ocupao do solo e de disposies do
Cdigo de Obras do Municpio (Lei Municipal
n 11.228/1992); e (ii) a possibilidade de
transferncia de potencial construtivo de
terrenos contidos no permetro da OU Centro
para imveis localizados fora de tal
permetro.
Especificamente transferncia do direito de
construir de imveis sujeitos preservao
por rgos de proteo do patrimnio
histrico, verifica-se a permisso da
transferncia de tal direito para outros
imveis localizados dentro do permetro da
OU Centro (art. 4, inc. II, da OUC Centro).

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1:10.000
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Lei 13.885/04de 25/08/2004
AIU - rea de Interveno Urbana
AIU-03 - Santa Ifignia - Requalificao Urbana
PEIU - Projeto Estratgico de Intereveno Urbana
PEIU-01 - Programa Monumenta Luz e,
PRIH - Plano de Reabilitao Integrada do Habitat Luz -
Requalificao Urbana
ZEIS-3- Zona Especial de Interesse Social
ZEIS-3 - C015
ZEIS-3 - C016
DUP - Decreto de Utilidade Pblica - Lei 48.349/07
Lei de Incentivos Seletivos - n 14.096/05de 08/12/2005
Requalificao Urbana Nova Luz - Lei 14.918/09 de 07/05/2009
PROJETO NOVA LUZ
Data: Folha: 01/01 13 / 05 / 2011
PROJETO NOVA LUZ
rea DiretamenteAfetada e entorno
PARMETROS URBANSTICOS: LEGISLAO APLICVEL
seguir, apresentamos as referncias e parmetros
legais de uso, ocupao e aproveitamento do solo
utilizados no Projeto Urbanstico Especfico para
materializao de sua volumetria e implantao:
(I) Operao Urbana Centro;
(II) Coeficiente de aproveitamento;
(III) Taxas de ocupao e de permeabilidade;
(IV) Largura das vias e usos admitidos ;
(V) Recuos;
(VI) Vagas de estacionamento e polos geradores
de trfego;
(VII) Gabaritos e restries de tombamento.
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Nova Luz
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Metros
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Fontes:
- MDC - Mapa Digital da Cidade, 2004
Brs
S
Pari
Moca
Perdizes
Cambuci
Jardim Paulista
Belm
Barra Funda
Bom Retiro
Liberdade
Consolao
Santa Ceclia
Bela Vista
Pinheiros Ipiranga
Repblica
Vila Mariana
Santana
Vila Guilherme
1:10.000
Projetos Colocalizados
Municpio
de So Paulo
S
Bom Reti ro
Repblica
Santa Ceclia
Consolao
Brs
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Repblica
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Bom Reti ro
Repblica
S
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Bom Reti ro
Repblica
S
Santa Ceclia
Bom Reti ro
PEIU
AIU
Lei de Incentivos Seletivos
D.U.P.
ZEIS
Lei 13.885/04de 25/08/2004
AIU - rea de Interveno Urbana
AIU-03 - Santa Ifignia - Requalificao Urbana
PEIU - Projeto Estratgico de Intereveno Urbana
PEIU-01 - Programa Monumenta Luz e,
PRIH - Plano de Reabilitao Integrada do Habitat Luz -
Requalificao Urbana
ZEIS-3- Zona Especial de Interesse Social
ZEIS-3 - C015
ZEIS-3 - C016
DUP - Decreto de Utilidade Pblica - Lei 48.349/07
Lei de Incentivos Seletivos - n 14.096/05de 08/12/2005
Requalificao Urbana Nova Luz - Lei 14.918/09 de 07/05/2009
PROJETO NOVA LUZ
Data: Folha: 01/01 13 / 05 / 2011
PROJETO NOVA LUZ
rea DiretamenteAfetada e entorno
48.349/07
- 03 Santa Ifignia
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 102
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MXIMO NAS QUADRAS
Portanto, a utilizao dos coeficientes de
aproveitamento mximo para o permetro do
Projeto Nova Luz deve ter como base as
Tabelas 1 e 2, das quais se verifica que, no
caso dos usos ali especificados, possvel
atingir o coeficiente de aproveitamento
mximo de rea computvel igual a seis.
Foramainda considerados no PUE os
seguintes incentivos previstos na Operao
Urbana Centro:
A dispensa de reserva de espao para
estacionamento de veculos, para o uso
R2-02;
A excluso para os efeitos do cmputo do
clculo do coeficiente de aproveitamento e
dispensadas tambmdas exigncias de
estacionamento, mesmo que conjugadas a
outras categorias de uso, as reas
destinadas a: Sales de Festas; Cinemas;
Teatros e Anfiteatros; Salas de
Espetculos; Auditrios para Convenes,
Congressos e Conferncias; Museus;
Creches; Educao e Cultura emgeral;
A excluso para os efeitos do cmputo do
clculo do coeficiente de aproveitamento
as reas de pavimentos destinadas
fruio pblica como circulao de
pedestres, localizadas no pavimento trreo.
Para as edificaes destinadas a uso misto
residencial e no residencial, a Resoluo n
105/2008 da Comisso de Edificao e Uso
do Solo (CEUSO) Secretaria Municipal de
Habitao define que devero ser indicadas
as parcelas de terrenos utilizadas no projeto
para as diferentes subcategorias de uso
sobre as quais devero ser aplicados os
parmetros legais correspondentes relativos
taxa de ocupao, coeficientes de
aproveitamento bsico e mximo e taxa de
permeabilidade.
O permetro do Projeto Nova Luz abrange as
seguintes zonas de uso: (i) Zona Especial de
Interesse Social 3 (ZEIS 3); (ii) Zona de
Centralidade Polar a(ZCPa); e (iii) Zona de
Centralidade Polar b(ZCPb). Para essas
zonas os seguintes coeficientes de
aproveitamento esto definidos nos Quadro
n 02/j anexo a Parte III da LUOS e no
Quadro 04 anexo ao Plano Regional da S:
Contudo, o permetro do Projeto Nova Luz
est inserido na rea da OU Centro, que
permite, como antes mencionado,
coeficientes de aproveitamento mximo
superiores queles indicados na Tabela 1.
Considerando que a OU Centro foi
expressamente recepcionada pelo PDE,
inclusive no que tange aos coeficientes de
aproveitamento mximo, continuamemvigor
os coeficientes previstos na OU Centro,
definidos emfuno do uso da edificao, a
saber:
Uso Coefciente Mximo
Uso residencial R2.02 6
Uso misto (residencial
R2.02
+ estacionamento)
6 (residencial R2.02);
6 (estacionamento)
Hotis 6 (instalaes
hoteleiras); 2
(servios); 4
(garagem)
Zona Coefciente
Mnimo
Coefciente
Bsico
Coefciente
Mximo
ZEIS 3 0,3 1 4
ZCPa 0,2 1 2,5
ZCPb 0,2 2 4
TABELA1
TABELA2
II. COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
LEGISLAO APLICVEL
ZCPa
ZCPb
ZEIS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 103
Ptio
interno
Lote do novo
empreendimento
Taxa de
permebilidade
mnima 15%
rea no edifcada
30% do lote
LEGISLAO APLICVEL
III. TAXAS DE OCUPAO E DE PERMEABILIDADE
Assimcomo ocorre comos coeficientes de
aproveitamento, as taxas de ocupao e
permeabilidade so estabelecidas pela Lei
13.885/04 e pelo Plano Regional da S.
Consoante o Quadro n 02/j anexo Lei
13.885/04 e o Quadro 04 anexo ao Plano
Regional da S, as seguintes taxas so
aplicveis s zonas abrangidas pelo
permetro do Projeto Nova Luz:
Para a taxa de permeabilidade, o PRE-S
estabelece, emseu art. 7, inc. II, ser diretriz
para a ocupao da rea minimizar a
ocorrncia de alagamentos por meio do
atendimento da taxa de permeabilidade
mnima do solo. A OU Centro, emsuas
diretrizes urbansticas definidas no
pargrafo nico do art.2 prev incentivo a
no impermeabilizao do solo e a
arborizao das reas no ocupadas.
Zona Taxa de
Ocupao
mxima
Taxa de
Permeabilidade
mnima
ZEIS 3 0,7 0,15
ZCPa 0,7 0,15
ZCPb 0,7 0,15
TABELA3
OCUPAO
PERMEABILIDADE
EXEMPLO DE USO DE PTIOS PERMEVEIS (SEM ESTACIONAMENTO
SUBTERRNEO)
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 104
LOCALIZAO DAS RESTRIES DE GABARITO
LEGISLAO APLICVEL

IV. GABARITO
Aplicam-se diretrizes especficas relativas
proteo do patrimnio histrico, para
determinadas vias, que impactam
especialmente as exigncias concernentes
aos recuos e gabaritos:
Rua Santa Ifignia: volume inferior -
construo no alinhamento e altura
mxima de 15 metros; volume superior -
altura mxima de 30 metros e recuo frontal
obrigatrio de 15 metros;
Avenida Rio Branco, Avenida Ipiranga,
Avenida Csper Lbero: a altura mxima
de 60 metros;
Rua Mau e Largo General Osrio: altura
mxima de 15 metros, comexceo da
quadra 69, cuja altura mxima de 45
metros;
Na ruas internas ao permetroruas dos
Gusmes, Aurora, Vitria, do Triunfo,
General Osrio, Washington Luis, dos
Timbiras, Andradas, Protestantes, Couto
de Magalhes e Praa Alfredo Issa
altura mxima de 30 metros.
Mximo 60 metros de altura.
Mximo 45 metros de altura
Mximo 30 metros de altura
Mximo 15 metros de altura
Mximo 21,5 metros de altura
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 105
Os recuos frontal, laterais e de fundo, tal
como ocorre como coeficiente de
aproveitamento e comas taxas de ocupao
e permeabilidade, tambmso definidos
pela Lei 13.885/04 e pelo PRE- S.
Consoante o Quadro n 02/j anexo Lei
13.885/04 e o Quadro 04 anexo ao PRE-S,
os recuos solicitados so os seguintes:
A Lei 13.885/04 contmimportantes
complemantaes s regras acima
indicadas, que so utilizadas pelo Projeto
Nova Luz. Caso a construo no se encaixe
dentre os casos especiais, abaixo listados,
sero atendidos os recuos previstos na
tabela acima.
Nas ZCPs e nas ZEIS, o recuo mnimo de
frente no ser exigido quando no mnimo
50% da face de quadra emque se situa o
imvel esteja ocupada por edificaes no
alinhamento do logradouro, no levantamento
aerofotogramtrico do Municpio de So
Paulo, de 2000(art. 185 da Lei 13.885/04).
Emlotes que ocupemtoda a quadra, o recuo
de frente exigido apenas para duas das
frentes do lote, desde que o pavimento
trreo seja destinado s atividades no
residenciais de acesso pblico, no
exclusivo dos condminos ou ocupantes da
edificao, bemcomo circulao de
pedestres, entre as vias(art. 195, inc. III, da
Lei 13.885/04).
No obstante as regras acima referidas,
importante destacar que o Plano Regional
da S e a OU Centro contmdiretrizes
LEGISLAO APLICVEL
V. RECUOS
TABELA 4 - RECUOS
Zona Recuo
de
Frente
Recuos
Laterais e
de Fundos
(at 6 m
de altura)
Recuos
laterais e
de Fundos
(acima
de 6mde
altura)
ZEIS 3 5 m No exigido R= (h-6) /10
ZCPa 5m No exigido R=(h-6)/10
ZCPb 5m No exigido R=(h-6)/10
especficas para a rea na qual se insere o
Projeto Nova Luz, que acabampor impactar
especialmente as exigncias concernentes
aos recuos. Existem, tambm, diretrizes
especficas relativas proteo do
patrimnio histrico, compiladas emuma
manifestao por parte do Conselho de
Defesa do Patrimnio Histrico,
Arqueolgico, Artstico e Turstico do Estado
de So Paulo Condephaat.
O PRE-S define como sendo umdos
objetivos do desenvolvimento urbano da
regio central da cidade valorizar e
incentivar a preservao do patrimnio
histrico, cultural e ambiental urbano,
consolidando a identidade do centro
metropolitano(art. 2, inc. V). O referido
objetivo reiterado pelo art. 5, inc. III, do
Plano Regional da S: So objetivos do
Desenvolvimento urbano comQualidade
Ambiental: (...) III permitir a identificao,
leitura e apreenso da paisagem, garantindo
sempre que possvel a continuidade visual
dos referenciais histricos do centro da
cidade. Mais adiante, quando trata dos bens
integrantes do patrimnio histrico, o Plano
Regional da S destaca o seguinte: a
necessidade de manuteno de elementos
urbansticos de valor histrico e cultural tm
como objetivo a preservao dos seguintes
referenciais:
I a morfologia urbana;
II o traado urbano;
III a identidade do bairro a partir de
unidades urbansticas socialmente
apreendidas, seja pelo seu valor na
histria do bairro, seja pelo seu valor
esttico formal ou por seu valor de uso
social relacionado coma afetividade por
ele criada.
A OU Centro contmdiretrizes bastante
semelhantes quelas acima referidas
relativas ao Plano Regional da S. O art. 2,
pargrafo nico, inc. VI, define como sendo
uma das diretrizes urbansticas da OU
Centro a composio das faces das
quadras, de modo a valorizar os imveis
de interesse arquitetnico e a promover
a harmonizao do desenho urbano.
Destacamos tambmas recomendaes
dadas pela Lei Municipal n 8.844/1978,
expressamente recepcionada pela Lei
13.885/04. Os arts. 1 e 2 da referida lei
dispensaramas reformas, reconstrues e
as novas edificaes localizadas nas zonas
Z5-001
e Z5-002 das exigncias de recuos contidas
nas Leis Municipais n 8.001/1973 e
8.328/1973.
Acresam-se ainda os dispositivos do
Cdigo de Obras e Edificaes do Municpio,
cuja redao indicativa da necessidade de
que s construes localizadas no Centro de
So Paulo sejamgarantidos padres
de insolao e aerao diferenciados,
permitindo que as novas construes
preservema continuidade visual, a
identidade do centro metropolitano
e, assim, a prpria harmonizao do
desenho urbano:
Item10.10.2 do Cdigo de Obras e
Edificaes: As condies de aerao e
insolao naturais previstas nesta lei
podero ser aceitas de forma diversa pela
PMSP quando esta vier a elaborar plano
de revitalizao, reurbanizao ou
interveno emreas urbanas de especial
interesse social;
Item10.10.3 do Cdigo de Obras e
Edificaes: Quando o terreno, onde a
edificao a ser implantada, estiver
situado nos logradouros oficiais antigos,
cuja redao faz parte integrante do
Decreto n 9.558, de 12 de junho de 1971
(o qual, note-se, abrange as vias pblicas
do permetro do Projeto Nova Luz), e
houver edificao vizinha de grande porte
implantada sematendimento s normas
da Lei n 5.819, de 22 de junho de 1961, a
PMSP poder, a seu critrio, permitir a
justaposio da nova edificao
edificao lindeira, semprejuzo dos
ndices de ocupao e aproveitamento
previstos na LPUOS.
Complementarmente, por meio do Parecer
Tcnico UPPH n GCR-2496-2010, o
Condephaat informou quais seriamas
restries, relativas proteo do patrimnio
histrico, que impactariamo Projeto Nova
Luz no que tange aos elementos acima
descritos: Ao longo da Rua Santa Ifignia os
projetos para novas construes sero
analisados tendo emvista sua integrao
morfologia urbana pr-existente, de forma a
agregar valor ao conjunto da paisageme
ambincia dos bens culturais tombados.
Para tanto, devero respeitar o alinhamento
e a volumetria das construes existentes
tendo emvista evitar o surgimento de
empenas cegas e minimizar o impacto das
existentes. Todas as construes devero
obedecer ao alinhamento do lote at a altura
de 15 metros, ocupando o terreno de divisa
a divisa. O gabarito poder atingir 30m,
desde que obedecido o reco de 15mdo
alinhamento, gabarito bsico da maior parte
da rea descrita no Artigo 1.
Da anlise do mencionado parecer,
possvel verificar a preocupao do
Condephaat emgarantir que as construes
ao longo da Rua Santa Ifignia sejam
integradas morfologia urbana pr-
existente, dispensando-as, pois, da
necessidade de observncia de recuos
frontal e laterais. A aludida diretriz, note-se,
abrange apenas os imveis localizados ao
longo da Rua Santa Ifignia e no todo o
permetro do Projeto Nova Luz.
Como se verifica do acima exposto, h
diretrizes urbansticas e de proteo do
patrimnio histrico indicativas da
importncia de se preservar a identidade
da regio central e, assim, as principais
caractersticas das construes ali
existentes, incentivando a construo sem
recuos frontal e lateral.
Os nicos imveis que no ficam
dispensados de atender ao recuo frontal,
conforme levantamento aerofotogramtrico
de 2000, so aqueles localizados nas
Quadras 060, 073 e 092 do Setor Fiscal 008
da Planta Genrica de Valores.
Para aqueles lotes referidos no art. 195 da
Lei 13.885/04 (i.e., lotes cujo pavimento
trreo seja destinado s atividades no
residenciais de acesso pblico, no
exclusivo dos condminos ou ocupentes da
edificao, bemcomo circulao de
pedestres, entre as vias), o recuo mnimo
lateral e de fundo ser exigido apenas a
partir da altura de 12macima do perfil
natural do terreno.
O Cdigo de Obras e Edificaes reitera a
mesma recomendao dada para os recuos
frontais para os recuos laterais, permitindo
inclusive a justaposio das edificaes
lateralmente.
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 106
A regularidade de uma edificao tambm
est vinculada ao nmero de vagas por ela
oferecida. O nmero de vagas nas
edificaes destinadas a usos residenciais
definido pelo art. 190 da Lei 13.885/04. Com
relao aos usos no residenciais, o nmero
de vagas definido emfuno do uso
pretendido para a edificao, observados os
Quadros 02/c e 02/i, anexos Parte III da
Lei 13.885/04.
A OU Centro dispensou da exigncia de
estacionamento o uso residencial, categoria
R2.02 (equivalente, atualmente, ao R2v) e as
seguintes atividades no residenciais: sales
de festas, cinemas, teatros e anfiteatros,
salas de espetculos, auditrios para
convenes, congressos e conferncias,
museus, creches, e educao e cultura em
geral.
Contudo, para o uso residencial R2v, nos
casos que se opte pela construo de
estacionamento para veculos, a rea
destinada para esta finalidade no ser
computada para efeito de clculo do
coeficiente de aproveitamento at o limite
mximo igual a 6 (art. 3, inc. I, alneas, be
c, da OU Centro).
Aplica-se ao projeto, ainda, a Lei Municipal
no 8.844/1978, expressamente recepcionada
pela Lei 13.885/04 (art. 270), bemcomo o
Decreto Municipal n 15.763/1979, que a
regulamentou. Tais instrumentos normativos
excepcionaramas edificaes localizadas
emdeterminadas zonas da necessidade de
atendimento de vagas para estacionamento
de veculos, entre elas a Z5-002, que
abrange parte do permetro do Projeto Nova
Luz, como mostra o mapa emanexo.
LEGISLAO INCIDENTE SOBRE ESTACIONAMENTO
LEGISLAO APLICVEL
VI. VAGAS DE ESTACIONAMENTO E POLOS GERADORES DE TRFEGO
Lei 13.885/04
Lei 8.844/1978
ZEIS
Lei 13.885/04
ZCPa02/ ZCPb05
Lei 8.844/1978
Z5002
ZEIS 3(C015E C016
- LEI 13.885/04)
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 107
USO DO SOLO
Prdios mantidos
Institucional
Entretenimento
Estacionamento
Comercial
Servios
Patrimniohistrico
Residencial
LEGISLAO APLICVEL
VII. USOS ADMITIDOS
A permisso de usos e atividades emfuno
da largura da via e da zona de uso e as
condies e parmetros para o
funcionamento dessas atividades
relativamente a incomodidade, vagas de
estacionamento, horrios de funcionamento,
entre outros, so definidos para as ZCP ae
b, nos Quadros 4 e 2c anexos Parte III da
Lei 13.885/04.
As disposies do citado Quadro 4, no so
aplicveis s ZEIS e a uma significativa rea
do permetro do projeto Nova Luz descrita no
art. 178, incs. I e II, da Lei 13.885/04). Para a
definio de quais usos sero permitidos nas
ZEIS e na referida rea, observaram-se
apenas as exigncias contidas nos Quadros
2/c e 2/i, respectivamente, anexos Parte III
da Lei 13.885/2004. Para a rea no
abrangida pela ZEIS e pelo permetro acima
referido, foramatendidas as disposies do
Quadro 4, anexo Parte III da Lei 13.885/04.
Verifica-se que todas as ruas do permetro
do Projeto Nova Luz apresentamlargura
superior a 12m, portanto no h restries
de uso vinculadas largura, exceo feita
para as vias coletoras comlargura inferior a
20 metros, onde hospital uma atividade
proibida conforme nota 6 do Quadro 4 anexo
Parte III da Lei 13.885/04.
Ainda comrelao aos usos admitidos, vale
destacar a disposio do art. 7, 1, do
Decreto n 45.817/2005, segundo a qual os
conjuntos residenciais verticais podero
dispor de espaos cobertos destinados a
atividades pertencentes aos grupos de
atividades comrcio de abastecimento de
mbito local e servios pessoais, integrantes
da subcategoria de uso nR1,
correspondendo ao mximo de 2m (dois
metros quadrados) de rea construda por
habitao. Essas reas devero ser
consideradas para o clculo da taxa de
ocupao e do coeficiente de
aproveitamento, bemcomo devero ser
observados os parmetros de incomodidade
e as condies de instalao estabelecidas
para cada zona de uso. O mesmo decreto
contmoutras regras relativas implantao
de usos mistos emconjuntos residenciais
verticais, que podemimpactar na elaborao
do PUE.
Naturalmente, no caso da implantao de
usos mistos emumconjunto de edificaes,
todos devero ser atividades permitidas na
zona de uso correspondente.
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 108
Poupa Tempo
Sala So Paulo
Praa Princesa Isabel
Praa Nbias
PLANO ILUSTRATIVO - VISTA AREA
PARMETROS URBANSTICOS:
DIRETRIZES PARA O ESPAO PRIVADO
O projeto determina uma morfologia
urbana pela definio dos seguinte
elementos:
1. Criao de fachadas contnuas
atravs da construo de
edificaes semrecuo;
2. Criao de ptios internos,
delimitando claramente o espao
pblico do privado e determinando
quatro tipologias de quadra;
3. Criao de referncias urbanas
na forma de torres nas esquinas.
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 109
DIRETRIZES PROPOSTAS
O projeto Nova Luz adotou as seguintes
estratgias para a construo dos espaos
privados:
NewStreet Square Buildings, Bennetts Associates Architectes, Londres
1. Tipologia das quadras;
2. rea construda;
3. Uso do solo;
4. Articulao coma rua;
5. Ptios;
6. Articulao comos edifcios existentes;
7. Gabaritos;
8. Estratgia de microclima;
9. Estacionamentos.
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 110
DIRETRIZES PROPOSTAS
1. TIPOLOGIA DAS QUADRAS
As quadras classificam-se em:
Permevel: Quadras comusos
predominantemente no residenciais e
ptio de acesso pblico;
No Permevel: Quadras comusos
predominantemente residenciais e ptio
de acesso restrito;
Insero: Quadras comvrios
empreendimentos localizados emlotes
de menor insero urbana;
Especial: Quadras compredominncia
de atividades especiais como museus,
cinemas, teatros, ou situadas emlocais
estratgicos na rea.
Permevel
No permevel
Insero
Especial
Quadras mantidas
Espaos livres
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Ptio com
acesso
pblico
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Ptio com
acesso
restrito
Quadra Permevel
Quadra No Permevel
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 111
DIRETRIZES PROPOSTAS
As quadras permeveis devero apresentar
conexo entre si por meio de uma rede de vias
e ptios.
As aberturas das quadras, que do acesso
aos ptios internos, devero estar alinhadas
de forma a permitir ummovimento seqencial
entre uma quadra e outra, comvista contnua
ou interrompida.
A abertura de uma quadra dever estar
sempre tangente ao acesso da quadra oposta.
Caso no seja possvel, estas aberturas no
devemestar a mais de 10mde distncia do
centro do acesso da quadra oposta.
DIAGRAMA DE DESLOCAMENTO INTRA QUADRAS
VISTA CONTNUA
Permeabilidade entre as quadras
VISTA INTERROMPIDA
Vista do pto direcionada para uma edifcao relevante
que convida o usurio a adentrar ao espao
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 112
DIRETRIZES PROPOSTAS
RES
RES
4.635 m2
927 m2
RES
RES
15.806 m2
4.556 m2
RES
RES
12.556 m2
21.888 m2
RES
RES
22.886 m2
14.828 m2
RES
RES
5.717 m2
17.099 m2
RES
RES
0.00 m2
29.825 m2
RES
RES
9.680m2
2.116m2
RES
RES
0.00 m2
19.597 m2
RES
RES
2.453 m2
17.965 m2
RES
RES
0.00m2
6.646m2
RES
RES
11.190m2
2.459m2
RES
RES
6.107m2
3.575m2
RES
RES
7.236 m2
1.500 m2
RES
RES
4.214 m2
25.078 m2
RES
RES
0.00 m2
21.511 m2
RES
RES
9.602 m2
10.025 m2
RES
RES
21.516 m2
4.862 m2 RES
RES
4.296 m2
13.415 m2
RES
RES
20.602m2
1.708 m2
RES
RES
8.897 m2
555 m2
RES
RES
6.302 m2
429 m2
RES
RES
4.792 m2
522 m2
RES
RES
7.097 m2
295 m2
RES
RES
19.979 m2
1.696 m2
RES
RES
16.670 m2
5.700 m2
RES
RES
4.096 m2
6.869 m2
RES
RES
0.00 m2
6.203 m2
RES
RES
0.00 m2
19.105 m2
RES
RES
0.00 m2
21.200 m2
RES
RES
0.00 m2
26.738 m2
RES
RES
11.968m2
2.229m2
RES
RES
6.076m2
1.247 m2
RES
RES
25.147m2
5.638m2
RES
RES
17.372 m2
3.724m2
RES
RES
0.00 m2
54.908 m2
RES
RES
21.968m2
4.446m2
RES
RES
0.00 m2
7.733m2
RES
RES
10.974m2
600 m2
RES
RES
2.656 m2
379 m2
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
78
85
86
87
88
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95
94
93
92
91
79
80
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82
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71
72
73
74
75
76
77
19
26
53
As reas construdas totais, computveis e
no computveis, emcada lote criado devero
obedecer s diretrizes de projeto.
A rea construda computvel emcada lote
criado dever respeitar a rea mxima
indicada no grfico ao lado para cada uso,
coma possibilidade de variao de 5% para
menos.
2. REA CONSTRUDA
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 113
DIRETRIZES PROPOSTAS
3. USO DO SOLO
As novas edificaes devero seguir os usos e
atividades para os pavimentos trreos e
superiores indicadas nos mapas ao lado.
As reas construdas nos pavimentos trreos
podero ser integralmente destinadas a usos
no residenciais comexceo das reas
destinadas aos acessos aos pavimentos
superiores.
A rea construda destinada ao uso
institucional no poder ser reduzida, mas
poder ser relocada desde que na mesma
quadra.
As reas destinadas ao uso residencial
localizadas no pavimento trreo podero ser
relocadas desde que na mesma quadra.
PAVIMENTOS SUPERIORES
Edifcios mantidos
Institucional
Entretenimento
Estacionamento
Comercial
Servios
Patrimniohistrico
Residencial
PAVIMENTO TRREO
DIRETRIZES PROPOSTAS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 114
DIRETRIZES PROPOSTAS
FACHADA ATIVA
Fachadas ativas so entendidas como
fachadas que permiteminterao coma rua,
no nvel do acesso edificao, atravs da
ausncia de barreiras visuais.
O projeto prev, emgeral, a destinao do
pavimento trreo a usos de comrcio e
servios, que juntamente comos acessos de
pedestres proporcionammaior interao entre
os espaos pblicos e privados. Nas
edificaes destinadas a usos no residenciais
voltadas rua e aos ptios das quadras
premeveis devero ser criadas fachadas
ativas.
Para cada trecho de testada de lote dever ser
implantada fachada ativa emno mnimo 75%
de toda a sua extenso.
ESPAOS LIVRES
Tirar partido da relao comespaos livres
sejameles pblicos ou privados.
reas de estar e ptios podero ser
contabilizados na rea no edificada do lote
para fins de clculo da taxa de ocupao e de
permeailidade.
4. ARTICULAO COM A RUA
DIRETRIZES PROPOSTAS
Usos comerciais no trreo
O edifcio mais alto junto
Avenido Rio Branco
proporciona identidade e
visibilidade regio
Edifcios comgrandes lajes
livres a fimde proporcionar
espaos de escritrio
flexveis e eficientes
Edifcios mantidos
ao longo da
Avenida Ipiranga
Edifcios mantidos
ao longo da Rua
Santa Ifignia
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PD de 6mde piso a piso
no pavimento trreo
Ptio de acesso
Gabarito de 15mna Rua Santa
Ifignia
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b
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A
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 115
Dimenses do acesso de veculos: largura mnima de
6me altura mnima de 4,5m; devemestar integrados
fachada do edifcos.
ACESSOS
Os pontos de acesso devero ser visveis a
partir do espao pblico, comclara distino
entre acesso de pedestres e de servio.
Dever haver apenas umacesso de pedestres
aos ptios por rua, posicionado
preferencialmente prximo ao centro da
testada do lote (do empreendimento). O
acesso aos ptios deve ser feito por abertura
ou interrupo no pano da fachada, com
dimenses de no mnimo 3me no mximo
12mde largura e no mnimo 6mde altura.
Para os ptios de servio, deve haver apenas
umacesso por rua, por meio de abertura da
fachada cujas dimenses de acesso devero
ser de no mnimo 3mde largura e 4,5mde
altura. Recomenda-se que o acesso no se d
pelas vias que compemo mini anel virio.
Os acessos de servio e estacionamento
devero integrar-se fachada dos edifcios e
no podero se localizar nas vias no anel
virio.
Os pontos de acesso no devero coincidir
comos pontos de acesso da quadra oposta.
Acesso de pedestres: largura
mnima de 3me altura mnima de 6m
Rota de acesso de pedestres aos
espaos pblicos devempossuir
largura mxima de 12m
12mmx. 3mmn.
6mmn.
Acesso proibido
Acesso permitido
Acesso ao estacionamento e as reas de servio
se d apenas a partir de ruas secundrias
Primary street
Service/basement access points
Service / basement entry integrated within facade
Landscaping over
basement parking
Landscape roof for
above ground car parking
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Via estrutural
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Adelaide Wharf, Allford Hall Monaghan Morris, Londres
Primary street
Service/basement access points
Service / basement entry integrated within facade
Landscaping over
basement parking
Landscape roof for
above ground car parking
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6m
4,5m
DIRETRIZES PROPOSTAS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 116
ACESSOS AOS EMPREENDIMENTOS
Dever haver, no mnimo, umacesso aos
pavimentos superiores dos novos
empreendimentos, por face de quadra.
Nas quadras comptios recomenda-se que os
acessos aos pavimentos superiores dos novos
empreendimentos tambmse localizemno
interior dos ptios.
SALINCIAS
Promover articulao coma rua por meio da
utilizao de salincias proeminentes ou
engastadas emedificao, como varandas,
sacadas, balces, emespecial nas esquinas,
conferindo ritmo s fachadas, e auxiliando em
relao s questes de microclima.
Criar salincias na fachada da rua atravs da
subtrao do volume e embalano no interior
da quadra (ptio).
ESTACIONAMENTOS VERTICAIS
A estrutura dos estacionamentos ou das reas
de servios que so visveis a partir do espao
pblico poder ocupar mais de 25% da
extenso da face da quadra.
Acesso de servio
Acesso ao estacionamento
Acesso de pedestres
Ponto de acesso das
reas de servio e esta-
cionamento junto s ruas
secundrias
Clara distino entre
acessos de veculo e
de pedestres
rea do estacionamento
coberta comterrao jardim
rea relativa
ao ndice de
permeabilidade no
trreo
Acesso ao subsolo inte-
grado fachada
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6m
PassagemCoberta
15m 20m
30m
6
5
m
EXEMPLO DE POSICIONAMENTO DA
PORTARIA NO INTERIOR DA QUADRA
EXEMPLO DE POSICIONAMENTO DA PORTARIA
NO ALINHAMENTO DO LOTE COM A RUA
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6m
PassagemCoberta
PassagemCoberta
Portaria
Portaria comcorredor
de acesso
Acesso Ptio de Servios
15m
30m
6
5
m
81
81
DIRETRIZES PROPOSTAS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 117
5. PTIOS
Ptios so reas privadas, de acesso pblico ou
restrito, configurados a partir do posicionamento
da edificao junto ao alinhamento frontal dos
lotes.
Os ptios so espaos livres de edificao,
situados no nvel de acesso ao lote. O conjunto
de espaos livres no lote deve corresponder a
no mnimo 30% da rea do lote e apresentar no
mnimo 15% de rea permevel.
As dimenses dos ptios esto diretamente
relacionadas s alturas dos edifcios lindeiros a
eles, observando no mnimo a relao de 1:1 e
no mximo de 1:3 entre a altura mxima da
fachada lindeira ao ptio e a extenso do ptio
at a fachada do edifcio oposto. A rea dever
conter umcrculo inscrito comdimetro de no
mnimo 6 metros.
O acesso livre ao ptio das quadras permeveis
dever ser garantido no mnimo durante o
horrio comercial.
Projetar arcadas ao longo do permetro interno
do ptio, marcando a transio entre os espaos
de uso pblico e privado.
Proibir o acesso s reas de servio e
estacionamento a partir do interior do ptio.
No poder haver empena cega junto ao ptio.
Os ptios de acesso pblico devero apresentar
acesso direto a partir das atividades que
ocupamo trreo e no mnimo de 75% de
fachadas ativas.
As edificaes lindeiras aos ptios de acesso
restrito podero conter envasaduras voltadas a
eles, desde que no possibilitemacesso direto
ao ptio.
Ptio
interno
Taxa de
permeabilidade
mnima de 15%
rea no
edifcada - 30%
da rea do lote
Deutsche Bank Place, Norman Foster, Sydney
NewStreet Square Buildings, Bennetts Associates Architectes, Londres
Lote do
empreendimento
DIRETRIZES PROPOSTAS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 118
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0015.00
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0013.00
0012.00
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6
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15
%
+ 15
%
rea Livre Taxa de permeabilidade
mnima
PTIO DE SERVIO
Os ptios de servios so reas internas s
quadras destinadas a alojar os
equipamentos de apoio s instalaes
prediais.
Privilegiar a relao de
1:3 e no mximo 1:1
entre a altura mxima
da fachada lindeira ao
ptio e a extenso do
ptio at a fachada do
edifcio oposto.
DIRETRIZES PROPOSTAS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 119
6. ARTICULAO COM OS
EDIFCIOS EXISTENTES
As fachadas frontais das novas
edificaes devero estar alinhadas com
as fachadas frontais das edificaes
existentes, salvo excees previamente
indicadas.
As novas edificaes lindeiras a
edificaes existentes comat 15 metros
de altura devero obrigatoriamente alinhar-
se emaltura a elas.
Quando a nova edificao ultrapassar a
altura da edificao existente dever ser
observado umafastamento lateral de no
mnimo 3 metros para os pavimentos que
ultrapassama altura da edificao
existente. Neste caso a nova edificao
deve obrigatoriamente ter aberturas
voltadas para a edificao existente evitando a
criao de empenas cegas.
Quando a nova edificao for lindeira a
edificaes protegidas o seu alinhamento
dever acompanhar a altura inferior da
platibanda do imvel protegido.
Nas novas edificaes justapostas a bens
protegidos deve-se reforar a horizontalidade
atravs do alinhamento das lajes.
O recuo lateral poder ser suprimido desde
que a altura da nova edificao seja menor ou
igual altura da edificao existente lindeira.
No caso de ocorreremempenas cegas a nova
edificao dever se justapor
preferencialmente edificao existente.
Edificao protegida
Edificao existente
Fachada
Alinhada
FIGURA 1
Planta-baixa
Vista frontal
Manter
horizontalidade
FIGURA 2
Vista frontal
Manter
horizontalidade
Aberturas
laterais
3 a 5m
FIGURA 3
Planta-baixa Fachada
Alinhada
Insero
nova
edificao
Vista frontal
Aberturas
laterais
Corte A-A
No compromete o entendimento
da volumetria histrica
A
Nos ptios internos s quadras quando houver
empenas cegas ou muros de vedao de
outros lotes dever ser construda edificao
voltada para o ptio.
Nova construo no interior da quadra junto ao
ptio defronte fachada posterior de
edificao existente deve respeitar
afastamento de fundos exigido pela legislao.
Emintervenes junto a bens protegidos por
meio de construo de edifcio emsua parte
posterior, o novo edifcio dever ter gabarito
mximo de forma que o pedestre situado na
calada oposta no veja a nova edificao.
DIRETRIZES PROPOSTAS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 120
7. GABARITOS
Todas as construes devero, preferencialmente,
prever pavimento trreo comp direito de 6 metros.
A caracterstica da regio marcada pela presena
de elementos verticais isolados, como as torres das
estaes da Luz e J lio Prestes, dever ser
reforada atravs da implantao de edifcios com
alturas diferenciadas, que permitammltiplas
visuais, a partir dos espaos pblicos ou privados.
Os elementos verticais isolados tornam-se
referncias visuais e podero ser realizados atravs
da edificao de torres, preferencialmente nas
esquinas.
A localizao das torres existentes determinar a
implantao das novas torres, que devero situar-
se nas esquinas opostas ou justapostas s
existentes.
As torres devero ter gabarito mximo de 60
metros, contados a partir do nvel da rua.
So consideradas torres as edificaes acima de
45 metros de altura contados a partir do nvel da
rua.
As edificaes adjacentes Praa Nbias devero
possuir gabarito mximo de 21 metros contados a
partir do nvel da rua.
As edificaes contidas no permetro entre as
avenidas Rio Branco, Duque de Caxias, So J oo e
Ipiranga devero ter gabarito mximo de 30 metros,
contados a partir do nvel da rua; comexceo das
torres, das edificaes adjacentes Praa Nbias e
das novas edificaes na quadra 53 que devero
estar alinhadas s edificaes protegidas.
No Setor Nbias fica limitada a implantao de uma
torre por quadra, comexceo das quadras 55 e
63.
As edificaes novas da Avenida Rio Branco
devero ser constitudas de embasamento e torre.
O embasamento dever ter altura mxima de 22
metros e profundidade mnima de 25 metros e
mxima de 50 metros. A torre da edificao dever
ser recuada no mnimo 2 metros emrelao ao
embasamento.
Na Rua Santa Ifignia, o volume inferior deve seguir
o alinhamento e altura mxima de 15 metros; o
volume superior, altura mxima de 30 metros e
recuo frontal obrigatrio de 15 metros.

Mximo 60 metros de altura.
Mximo 45 metros de altura
Mximo 30 metros de altura
Mximo 15 metros de altura
Mximo 30 metros de altura
comtorres pontuais de no
mximo 60 metros de altura
Mximo 21,5 metros de altura
Mximo 21 metros de altura
DIRETRIZES PROPOSTAS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 121
West
East
Sunpath
Construes mais
altas nas esquinas
Coberturas
verdes / reas
semi cobertas
Diferena
no gabarito
da quadra
Edifcaes
alinhadas
calada
leste
oeste
V
IA
S
E
C
U
N
D

R
IA
V
IA
S
E
C
U
N
D

R
IA
V
IA
S
E
C
U
N
D

R
IA
V
IA
E
S
T
R
U
T
U
R
A
L Espao pblico
Ptio
Espao privado
A volumetria das edificaes configura
edifcios altos que proporcionamsombra nos
interior dos ptios e nos espaos pblicos,
outra forma de sombreamento obtida com
a implantao de arcadas e fachadas
recuadas no pavimento trreo.
Elementos arquitetnicos podero ser
utilizados como filtros, propiciando o
sombreamento das fachadas commaior
incidncia solar e minimizando o uso de
energia para o resfriamento dos edifcios,
entre eles brises, pergolados e elementos
translcidos.
Salincias como sacadas, balces e toldos,
tambmcontribuempara o sombreamento.
A circulao de ar garantida pela variao
de gabaritos das edificaes nas quadras.
A implantao dos edifcios deve propiciar a
instalao de painis de energia solar na
cobertura.
As edificaes podero conter coberturas
verdes como prolongamento das reas de
permanncia encontradas no trreo (ptios).
Caracterizam-se como praas suspensas,
acessveis aos usurios das edificaes,
para usos de lazer e contemplao. As
coberturas verdes podero funcionar
tambmcomo jardins semacesso pblico,
mas garantindo os mesmos benefcios
ambientais, como absoro de gua da
chuva, reduo da temperatura nos
pavimentos inferiores, aumento da eficincia
energtica no edifcio e melhoria da
qualidade do ar.
8. ESTRATGIA DE
MICROCLIMA
Solues para sombreamento
Elementos arquitetnicos que
fornecemsombra so projetados
quando necessrio. Coberturas
mais altas fornecemsombras s
ruas e aos ptios internos.
Arcada ou fachada recuada no
pavimento trreo proporcionam
sombras no espao pblico ou
no interior dos ptios.
Volumetria confgura edifcios altos
que proporcionamsombra no interior
dos ptios permeveis. Variao no
gabarito das quadras proporcionam
melhor circulao de ar.
Utilizao de pergolado ou elementos
translucidos para sombreamento.
Diagrama volumtrico tpico
DIRETRIZES PROPOSTAS
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 122
DIRETRIZES PROPOSTAS
O topo do lenol fretico na Nova Luz se
localiza a cerca de 3,5mde profundidade, o
que permite a execuo de umsubsolo sem
qualquer interferncia neste aqufero.
O atendimento s vagas de estacionamento
poder adotar solues comvagas em
sobressolo ou emsubsolo.
9. ESTACIONAMENTOS
Acesso de servio
Acesso ao estacionamento
Acesso de pedestres
Ponto de acesso das
reas de servio e
estacionamento junto
s ruas secundrias
Clara distino
entre acessos
de veculo e de
pedestres
rea do estacionamento
coberta comterrao jardim
rea relativa
ao ndice de
permeabilidade
no trreo
Acesso ao subsolo
integrado fachada
V
I
A
E
S
T
R
U
T
U
R
A
L
V
IA
S
E
C
U
N
D

R
IA
V
IA
S
E
C
U
N
D

R
IA
V
IA
S
E
C
U
N
D

R
IA
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 123
A partir da aplicao das
diretrizes de projeto foi
desenvolvida uma volumetria
de referncia, para a qual so
apresentados os parmetros
urbansticos resultantes.
TABELA DE PARMETROS URBANSTICOS
REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMTRICO
Farmetros rhanstIcos 8eferencIaIs do ModeIo oIumetrIco
rea de
Terreno (AT)
Trreo
ComerciaI
(1)
CA
Quadra Lote (m) (m) (%) (m) (%) (m)
(%) nr
terreo
MX.
RES
MX.
RES
UtIizado (m) Uso % Exigido (2) TotaI (1)
53 1 1.355 927 68% 203 15% 927 17% 6,0 4,0 4,1 4.635 RES 83%
927 RES 17%
5.562 TOTAL 19 46
54 2 1.360 299 22% 204 15% 299 5% 6,0 4,0 2,9 - RES 0%
4.002 RES 100%
4.002 TOTAL 112 129
3 2.773 1.297 47% 416 15% 196 2% 6,0 4,0 5,9 15.806 RES 97%
554 RES 3%
16.360 TOTAL 14 94
55 4 7.435 4.721 63% 1.115 15% 4.721 16% 6,0 4,0 4,6 12.556 RES 36%
21.888 RES 64%
34.444 TOTAL 585 613
56 5 7.627 4.567 60% 1.144 15% 4.567 15% 6,0 4,0 4,9 22.886 RES 61%
14.828 RES 39%
37.714 TOTAL 385 391
57 6 4.965 3.475 70% 745 15% 3.475 17% 6,0 4,0 3,6 5.717 RES 32%
11.937 RES 68%
17.654 TOTAL 311 338
7 1.271 685 54% 191 15% 685 13% 6,0 4,0 4,1 - RES 0%
5.262 RES 100%
5.262 TOTAL 144 301
58 8 7.996 4.873 61% 1.300 16% 4.873 15% 6,0 4,0 3,7 - RES 0%
29.825 RES 100%
29.825 TOTAL 810 978
59 9 2.690 1.880 70% 405 15% 1.880 17% 6,0 4,0 4,4 9.680 RES 82%
2.116 RES 18%
11.796 TOTAL 44 91
60 10 7.819 4.276 55% 1.500 19% 4.276 22% 6,0 2,5 2,5 - RES 0%
19.597 RES 100%
19.597 TOTAL 523 532
61 11 1.168 429 37% 175 15% 429 9% 6,0 4,0 5,8 6.302 RES 94%
429 RES 6%
6.731 TOTAL 9 20
62 12 1.705 1.098 64% 341 20% 555 8% 6,0 4,0 5,5 8.897 RES 94%
555 RES 6%
9.452 TOTAL 11 87
63 13 5.267 2.869 54% 778 15% 2.637 13% 6,0 4,0 5,0 21.516 RES 82%
4.862 RES 18%
26.378 TOTAL 116 179
64 14 4.349 2.342 54% 652 15% 2.342 13% 6,0 4,0 4,5 9.602 RES 49%
10.025 RES 51%
19.627 TOTAL 266 296
65 15 1.394 949 68% 209 15% 677 12% 6,0 4,0 4,0 - RES 0%
5.645 RES 100%
5.645 TOTAL 155 161
16 1.295 422 33% 194 15% 422 8% 6,0 4,0 3,6 - RES 0%
4.662 RES 100%
4.662 TOTAL 130 146
17 3.838 1.130 29% 576 15% 737 5% 6,0 4,0 2,9 - RES 0%
11.204 RES 100%
11.204 TOTAL 314 326
VAGAS
ESTACIONAMENTO (Un.)
AC ComputveI (m) TO (1) TP (1)
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 124
TABELA DE PARMETROS URBANSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMTRICO
Farmetros rhanstIcos 8eferencIaIs do ModeIo oIumetrIco
rea de
Terreno (AT)
Trreo
ComerciaI
(1)
CA
Quadra Lote (m) (m) (%) (m) (%) (m)
(%) nr
terreo
MX.
RES
MX.
RES
UtIizado (m) Uso % Exigido (2) TotaI (1)
VAGAS
ESTACIONAMENTO (Un.)
AC ComputveI (m) TO (1) TP (1)
66 18 288 200 69% 43 15% 200 17% 6,0 4,0 3,8 - RES 0%
1.100 RES 100%
1.100 TOTAL 30 33
19 360 219 61% 47 13% 219 15% 6,0 4,0 3,3 - RES 0%
1.200 RES 100%
1.200 TOTAL 32 41
20 902 450 50% 135 15% 720 20% 6,0 4,0 4,5 3.305 RES 82%
720 RES 18%
4.025 TOTAL 14 51
21 758 430 57% 0% 606 20% 6,0 4,0 4,5 2.802 RES 82%
606 RES 18%
3.408 TOTAL 12 43
67 22 3.074 2.150 70% 461 15% 2.150 28% 6,0 2,5 4,4 11.190 RES 82%
2.459 RES 18%
13.649 TOTAL 52 105
68 23 5.552 3.085 56% 833 15% 3.085 22% 6,0 2,5 3,7 2.453 RES 12%
17.965 RES 88%
20.418 TOTAL 487 629
70 24 904 620 69% 136 15% 522 14% 6,0 4,0 5,9 4.792 RES 90%
522 RES 10%
5.314 TOTAL 10 31
71 25 3.528 2.051 58% 529 15% 1.708 12% 6,0 4,0 5,8 18.838 RES 92%
1.708 RES 8%
20.545 TOTAL 34 120
26 320 198 62% 48 15% 0 0% 6,0 4,0 5,6 1.782 RES 100%
- RES 0%
1.782 TOTAL - -
72 27 4.385 2.276 52% 658 15% 2.124 12% 6,0 4,0 4,0 4.296 RES 24%
13.415 RES 76%
17.710 TOTAL 365 497
73 28 6.171 4.300 70% 1.129 18% 4.300 17% 6,0 4,0 3,9 RES 0%
24.120 RES 100%
24.120 TOTAL 652 705
29 1.354 947 70% 0 0% 947 17% 6,0 4,0 3,8 4.214 RES 81%
958 RES 19%
5.172 TOTAL 19 46
74 30 1.965 1.096 56% 295 15% 1.096 14% 6,0 4,0 4,4 7.236 RES 83%
1.500 RES 17%
8.736 TOTAL 33 67
75 31 4.130 2.891 70% 620 15% 2.891 28% 6,0 2,5 4,4 14.989 RES 82%
3.190 RES 18%
18.179 TOTAL 66 140
32 669 460 69% 100 15% 468 28% 6,0 2,5 4,4 2.383 RES 82%
534 RES 18%
2.917 TOTAL 11 23
78 33 1.415 610 43% 212 15% 295 5% 6,0 4,0 5,2 7.097 RES 96%
295 RES 4%
7.391 TOTAL 6 48
79 34 2.995 1.612 54% 449 15% 1.172 10% 6,0 4,0 5,8 16.310 RES 93%
1.172 RES 7%
17.482 TOTAL 23 102
35 751 524 70% 113 15% 524 17% 6,0 4,0 5,6 3.669 RES 87%
524 RES 13%
4.193 TOTAL 10 26
80 36 4.239 2.328 55% 666 16% 2.328 14% 6,0 4,0 5,3 16.670 RES 75%
5.700 RES 25%
22.370 TOTAL 143 144
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 125
TABELA DE PARMETROS URBANSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMTRICO
Farmetros rhanstIcos 8eferencIaIs do ModeIo oIumetrIco
rea de
Terreno (AT)
Trreo
ComerciaI
(1)
CA
Quadra Lote (m) (m) (%) (m) (%) (m)
(%) nr
terreo
MX.
RES
MX.
RES
UtIizado (m) Uso % Exigido (2) TotaI (1)
VAGAS
ESTACIONAMENTO (Un.)
AC ComputveI (m) TO (1) TP (1)
81 37 7.861 4.871 62% 1.179 15% 4.871 15% 6,0 4,0 3,4 - RES 0%
26.738 RES 100%
26.738 TOTAL 722 891
82 38 1.597 996 62% 240 15% 996 16% 6,0 4,0 5,6 7.696 RES 85%
1.318 RES 15%
9.014 TOTAL 29 54
39 2.817 1.899 67% 423 15% 1.950 17% 6,0 4,0 4,4 10.260 RES 82%
2.253 RES 18%
12.513 TOTAL 48 96
40 1.094 685 63% 164 15% 682 16% 6,0 4,0 4,5 4.012 RES 82%
875 RES 18%
4.887 TOTAL 19 37
83 41 3.349 2.153 64% 1.063 15% 2.344 17% 6,0 4,0 4,3 11.661 RES 81%
2.650 RES 19%
14.311 TOTAL 56 114
42 2.239 1.565 70% 336 15% 1.567 17% 6,0 4,0 4,4 8.134 RES 82%
1.790 RES 18%
9.924 TOTAL 38 76
43 479 270 56% 72 15% 335 17% 6,0 4,0 4,4 1.728 RES 82%
383 RES 18%
2.111 TOTAL 8 16
44 1.019 650 64% 153 15% 713 17% 6,0 4,0 4,4 3.624 RES 82%
815 RES 18%
4.439 TOTAL 17 35
85 45 518 362 70% 78 15% 362 17% 6,0 4,0 5,9 2.656 RES 88%
379 RES 13%
3.036 TOTAL 8 18
86 46 2.064 1.266 61% 310 15% 600 7% 6,0 4,0 5,6 10.974 RES 95%
600 RES 5%
11.574 TOTAL 12 70
87 47 796 557 70% 119 15% 434 14% 6,0 4,0 5,9 4.196 RES 90%
480 RES 10%
4.676 TOTAL 10 27
48 476 333 70% 71 15% 333 17% 6,0 4,0 3,8 - RES 0%
1.787 RES 100%
1.787 TOTAL 48 54
49 268 188 70% 40 15% 188 18% 6,0 4,0 4,0 RES 0%
1.072 RES 100%
1.072 TOTAL 29 30
50 906 634 70% 136 15% 634 17% 6,0 4,0 3,9 - RES 0%
3.530 RES 100%
3.530 TOTAL 95 103
88 51 5.496 3.847 70% 824 15% 3.847 17% 6,0 4,0 3,9 - RES 0%
21.200 RES 100%
21.200 TOTAL 573 623
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 126
TABELA DE PARMETROS URBANSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMTRICO
LOTES ZEIS
(1)PARMETROSDOMODELO
(2)PARMETROSDALEI
Farmetros rhanstIcos 8eferencIaIs do ModeIo oIumetrIco
rea de
Terreno (AT)
Trreo
ComerciaI
(1)
CA
Quadra Lote (m) (m) (%) (m) (%) (m)
(%) nr
terreo
MX.
RES
MX.
RES
UtIizado (m) Uso % Exigido (2) TotaI (1)
VAGAS
ESTACIONAMENTO (Un.)
AC ComputveI (m) TO (1) TP (1)
89 52 1.804 1.112 62% 271 15% 1.112 15% 6,0 4,0 4,4 6.876 RES 86%
1.112 RES 14%
7.988 TOTAL 22 61
53 1.399 978 70% 210 15% 979 17% 6,0 4,0 4,4 5.092 RES 82%
1.117 RES 18%
6.209 TOTAL 24 48
91 54 1.912 1.064 56% 287 15% 1.064 14% 6,0 4,0 4,0 RES 0%
7.733 RES 100%
7.733 TOTAL 212 217
92 55 1.596 1.022 64% 239 15% 747 12% 6,0 4,0 3,9 RES 0%
6.203 RES 100%
6.203 TOTAL 171 181
93 56 4.859 2.739 56% 729 15% 2.739 14% 6,0 4,0 3,9 RES 0%
19.105 RES 100%
19.105 TOTAL 522 551
26 57 1.424 950 67% 214 15% 950 27% 6,0 2,5 5,1 6.076 RES 83%
1.247 RES 17%
7.323 TOTAL 27 48
19 58 10.133 6.701 66% 1.520 15% 5.725 23% 6,0 2,5 2,4 RES 0%
24.457 RES 100%
24.457 TOTAL 650 689
59 12.666 8.866 70% 1.900 15% 7.144 23% 6,0 2,5 2,4 RES 0%
30.451 RES 100%
30.451 TOTAL 809 1056
rea de
Terreno (AT)
Trreo
ComerciaI
AC TOTAL AC ResidenciaI
AC No
ResidenciaI
No. Vagas
Exigidas
No. Vagas
TOTAL
174.839 99.368 705.906 322.606 383.300 10100 12672
***FRMULAPARACACOMUSOMISTO Lotes ZEIS
At=reanoLoteCriado/
Ar=reaResidencial/
Anr=reaConstruidaNoResidencial/
ACr=reaConstruidaResidencialTotal/
ACnr=reaConstruidaNoResidencial/
CAr=CoeficientedeAproveitamentoResidencial/
CAnr=Coef.deAproveitamentoNoResidencial/
At=Ar+AnrAnr=ACnr/CAnr
AnrAt=ArACr=ArxCAr
rea de Projeo
106.394
Taxa de
PermeabiIidade
27.198
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 127
Quadro de reas da Concesso Urbanstica
rea de
Terreno (AT)
Quadra Lote (m) (m) Uso
53 1 1.355 4.635 RES
927 RES
5.562 TOTAL
54 2 1.360 - RES
4.002 RES
4.002 TOTAL
3 2.773 15.806 RES
554 RES
16.360 TOTAL
55 4 7.435 12.556 RES
21.888 RES
34.444 TOTAL
56 5 7.627 22.886 RES
14.828 RES
37.714 TOTAL
57 6 4.965 5.717 RES
11.937 RES
17.654 TOTAL
7 1.271 - RES
5.262 RES
5.262 TOTAL
58 8 7.996 - RES
29.825 RES
29.825 TOTAL
59 9 2.690 9.680 RES
2.116 RES
11.796 TOTAL
60 10 7.819 - RES
19.597 RES
19.597 TOTAL
61 11 1.168 6.302 RES
429 RES
6.731 TOTAL
62 12 1.705 8.897 RES
555 RES
9.452 TOTAL
63 13 5.267 21.516 RES
4.862 RES
26.378 TOTAL
64 14 4.349 9.602 RES
10.025 RES
19.627 TOTAL
65 15 1.394 - RES
5.645 RES
5.645 TOTAL
16 1.295 - RES
4.662 RES
4.662 TOTAL
17 3.838 - RES
11.204 RES
11.204 TOTAL
AC Computvel (m)
Quadro de reas da Concesso Urbanstica
rea de
Terreno (AT)
Quadra Lote (m) (m) Uso
AC Computvel (m)
66 18 288 - RES
1.100 RES
1.100 TOTAL
19 360 - RES
1.200 RES
1.200 TOTAL
20 902 3.305 RES
720 RES
4.025 TOTAL
21 758 2.802 RES
606 RES
3.408 TOTAL
67 22 3.074 11.190 RES
2.459 RES
13.649 TOTAL
68 23 5.552 2.453 RES
17.965 RES
20.418 TOTAL
70 24 904 4.792 RES
522 RES
5.314 TOTAL
71 25 3.528 18.838 RES
1.708 RES
20.545 TOTAL
26 320 1.782 RES
- RES
1.782 TOTAL
72 27 4.385 4.296 RES
13.415 RES
17.710 TOTAL
73 28 6.171 RES
24.120 RES
24.120 TOTAL
29 1.354 4.214 RES
958 RES
5.172 TOTAL
74 30 1.965 7.236 RES
1.500 RES
8.736 TOTAL
75 31 4.130 14.989 RES
3.190 RES
18.179 TOTAL
32 669 2.383 RES
534 RES
2.917 TOTAL
78 33 1.415 7.097 RES
295 RES
7.391 TOTAL
Quadro de reas da Concesso Urbanstica
rea de
Terreno (AT)
Quadra Lote (m) (m) Uso
AC Computvel (m)
79 34 2.995 16.310 RES
1.172 RES
17.482 TOTAL
35 751 3.669 RES
524 RES
4.193 TOTAL
80 36 4.239 16.670 RES
5.700 RES
22.370 TOTAL
81 37 7.861 - RES
26.738 RES
26.738 TOTAL
82 38 1.597 7.696 RES
1.318 RES
9.014 TOTAL
39 2.817 10.260 RES
2.253 RES
12.513 TOTAL
40 1.094 4.012 RES
875 RES
4.887 TOTAL
83 41 3.349 11.661 RES
2.650 RES
14.311 TOTAL
42 2.239 8.134 RES
1.790 RES
9.924 TOTAL
43 479 1.728 RES
383 RES
2.111 TOTAL
44 1.019 3.624 RES
815 RES
4.439 TOTAL
85 45 518 2.656 RES
379 RES
3.036 TOTAL
86 46 2.064 10.974 RES
600 RES
11.574 TOTAL
87 47 796 4.196 RES
480 RES
4.676 TOTAL
48 476 - RES
1.787 RES
1.787 TOTAL
49 268 RES
1.072 RES
1.072 TOTAL
50 906 - RES
Quadro de reas da Concesso Urbanstica
rea de
Terreno (AT)
Quadra Lote (m) (m) Uso
AC Computvel (m)
3.530 RES
3.530 TOTAL
88 51 5.496 - RES
21.200 RES
21.200 TOTAL
89 52 1.804 6.876 RES
1.112 RES
7.988 TOTAL
53 1.399 5.092 RES
1.117 RES
6.209 TOTAL
91 54 1.912 - RES
7.733 RES
7.733 TOTAL
92 55 1.596 - RES
6.203 RES
6.203 TOTAL
93 56 4.859 - RES
19.105 RES
19.105 TOTAL
26 57 1.424 6.076 RES
1.247 RES
7.323 TOTAL
19 58 10.133 - RES
24.457 RES
24.457 TOTAL
59 12.666 - RES
30.451 RES
30.451 TOTAL
REA
TOTAL
rea de
Terreno
(AT)
AC TOTAL AC Residencial
174.839 705.906 322.606
QUADRO DE REAS DA CONCESSO URBANSTICA
LOTES ZEIS
Os empreendimentos
propostos devero ter como
referncia, emrelao s
reas construdas
computveis, as reas
mximas indicadas no quadro
a seguir, admitindo-se a
variao de 5% para menos.
Para a Taxa de Ocupao,
Taxa de Permeabilidade e o
nmero mnimo de vagas de
estacionamento, devero ser
observados os parmetros
aplicveis estabelecidos na
legislao vigente.
Subproduto 7.1.1: PUE Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovao 128
6
DESENVOLVIMENTO URBANO:
PRESERVAO
6
DESENVOLVIMENTO
URBANO: PRESERVAO
PRESERVAO DO PATRIMNIO HISTRICO
E RECONSTRUO DA MEMRIA URBANA
O Plano Regional Estratgico da
Subprefeitura S define como sendo umdos
objetivos do desenvolvimento urbano da
regio central da cidade valorizar e
incentivar a preservao do patrimnio
histrico, cultural e ambiental urbano,
consolidando a identidade do centro
metropolitano(artigo 2, inciso V). O
referido objetivo reiterado no artigo 5,
inciso III:
So objetivos do Desenvolvimento urbano
comQualidade Ambiental: (...) III permitir
a identificao, leitura e apreenso da
paisagem, garantindo sempre que possvel
a continuidade visual dos referenciais
histricos do centro da cidade.
Mais adiante, quando trata dos bens
integrantes do patrimnio histrico, o Plano
Regional Estratgico da S destaca o
seguinte:
Art. 31 A preservao, recuperao e
manuteno de elementos urbansticos de
valor histrico e cultural tmcomo objetivo a
preservao dos seguintes referenciais:
I a morfologia urbana;
II o traado urbano;
III a identidade do bairro a partir de
unidades urbansticas socialmente
apreendidas, seja pelo seu valor na
histria do bairro, seja pelo seu valor
esttico formal ou por seu valor de uso
social relacionado coma afetividade por
ele criada.
A lei da Operao Urbana Centro contm
diretrizes bastante semelhantes quelas
acima referidas. O artigo 2, pargrafo nico,
inciso VI da Lei 12.349/97, define como
sendo uma das diretrizes urbansticas da
Operao Urbana Centro a composio das
faces das quadras, de modo a valorizar os
imveis de interesse arquitetnico e a
promover a harmonizao do desenho
urbano. A necessidade de harmonizao do
desenho urbano e da volumetria das
construes quelas existentes reafirmada
mais adiante, no artigo 5, inciso V.
Diante deste contexto, a estratgia de
preservao considera a atual
vulnerabilidade das edificaes e busca,
antes de tudo, uma melhor compreenso do
papel desse parque edificado na estratgia
geral da Concesso Urbanstica.
Coma incidncia de proteo pelos rgos
de preservao do Patrimnio Histrico em
quase 10% do total de imveis - 96
edificaes comaproximadamente
110.000m de rea construda estes
imveis constituemgrupos relevantes para o
processo de regenerao da rea.
Entendendo a recuperao dos imveis
tombados pelos rgos do patrimnio
histrico como essencial para o processo de
requalificao da rea, todos os imveis
tombados faro parte da Concesso
Urbanstica para viabilizar o seu restauro
pelo futuro concessionrio urbanstico.
Os edifcios de esquina, particularmente
aqueles localizados na Rua Santa Ifignia,
constituemativos importantes para a criao
de uma identidade especfica para o bairro.
Os imveis tombados a seremrecuperados,
emespecial aqueles localizados nas
esquinas, constituemumcatalisador do
processo de recuperao de cada
quarteiro. Esquinas seguras, sombreadas e
iluminadas so umponto de partida
adequado instalao de pequenos
restaurantes e cafs, adotando uma
linguagemarquitetnica comumemseus
projetos de restauro.
Outro conjunto de destaque localiza-se no
entorno da Estao da Luz, representando
umimportante exemplo da arquitetura
residencial do final do sculo XIX. So
sobrados que compem, juntamente coma
Estao da Luz, uma importante evidncia
do ambiente urbano da poca emque a
Estao foi construda. Representam, por
causa do grande volume das pessoas em
circulao, uma excelente oportunidade para
a instalao de estabelecimentos comerciais
diversificados, enriquecendo o local e
tornando-o ambiente apropriado para
constituir-se no principal portal de entrada
no bairro.
No universo de imveis tombados,
predominamos imveis no residenciais.
So apenas 8 imveis residenciais numtotal
de 96 imveis protegidos pelos rgos de
preservao do Patrimnio Histrico, com
13.000m construdos e 260 unidades
residenciais.
A observao dos conjuntos de edificaes hoje existentes
na rea de projeto auxilia na compreenso da evoluo
urbana da cidade. Ali esto tipologias residenciais dos
diversos perodos histricos, dos sobrados do final do
sculo XIX, na Rua do Triunfo, aos primeiros edifcios de
apartamentos da Avenida So Joo, construdos no comeo
do sculo XX, alm das grandes estruturas ferrovirias ao
longo da Rua Mau: a Estao da Luz, de 1901; a Estao
Sorocabana, de 1914 e a Estao Jlio Prestes, de 1938.
So singularidades que compem um tecido urbano rico e
diverso, interligadas por uma marcante malha regular,
criando grupos de grande interesse que o projeto trata
como valores centrais no processo de recriao da
localidade. No que tange a regulamentao, concorrem, na
regio, disposies dos trs nveis de preservao:
municipal, estadual e federal.
CONJ UNTO DA LUZ ACIMA E, NO ALTO, PRDIOS DE ESQUINA
Subproduto 7.1.1: PUE Desenvolvimento Urbano: Preservao 131
Igreja
de So
Cri stvo
Parque da Luz
Estao e Praa
Jl io Prestes
Estao da Luz
Armazem Geral da
Estradade Ferro
(Antigo DOPS)
Pinacoteca
Remanescentes das Construes
Ori ginais do Bai rro de Vi la Buarque
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7
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6
.000
7
.3
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.500
PROJETO NOVA LUZ
Patrimnio Histrico
PATRIMNIO HISTRICO
Fontes:
- MDC, Mapa digital da Cidade, 2004 (adaptado)
- Subsdios para o Projeto Urbanisto Nova Luz - EMURB, 2006, 2007 e 2009
- TPCL, Cadastro Territorial e Predial de Conservao e Limpeza
- Projeto Urbano Especfico (PUE)
ADA - rea Diretamente Afetada
Quadras comExemplos Apresentados
BensTombadas no Entorno que afetam a rea
Bens Tombadas pelo IPHAN
Envoltorias CONDEPHAAT
Bens Tombadas pelo CONDEPHAAT
Bens Tombados na rea de Projeto
Grau de Proteo
Nvel 1
Nvel 2
Nvel 3
Processo
ZEPEC
Imvel em processo de tombamento
Imveis protegidos, por grau de preservao
IMVEIS PROTEGIDOS, POR GRAU DE PRESERVAO
Subproduto 7.1.1: PUE Desenvolvimento Urbano: Preservao 132
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Metros
PROJETO NOVA LUZ
(
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Patrimnio Histrico
PATRIMNIO HISTRICO
Fontes:
- MDC, Mapa digital da Cidade, 2004(adaptado)
- Subsdios para o Projeto Urbanisto Nova Luz - EMURB, 2006, 2007e 2009
- TPCL, Cadastro Territorial e Predial de Conservao e Limpeza
- Projeto Urbano Especfico (PUE)
Polgono ZEIS
ZEPEC
CONPRESP
CONDEPHAAT
CONPRESP/CONDEPHAAT
CONPRESP/CONDEHAAT/IPHAN
Imveis protegidos, por rgo de preservao
IMVEIS PROTEGIDOS, POR RGO DE PRESERVAO
Subproduto 7.1.1: PUE Desenvolvimento Urbano: Preservao 133
divisa. O gabarito poder atingir 30m,
desde que obedecido o recuo de 15mdo
alinhamento, gabarito bsico da maior
parte da rea descrita no Artigo 1 [];
2o - Ao longo das Avenida Rio Branco,
Avenida Ipiranga, Avenida Csper Lbero e
Rua Brigadeiro Tobias fica estabelecida a
altura mxima de 60 metros, conforme
mapa anexo, sendo os recuos de frente e
laterais examinados caso a caso;
3o Ao longo da Rua Mau e Largo
General Osrio as alteraes obedecero
as alturas mximas de 15 metros, com
exceo da quadra 69, cuja altura mxima
a ser obedecida de 45 metros, [] sendo
os recuos de frente e laterais examinados
caso a caso;
4o - Nas demais, ruas dos Gusmes,
Aurora, Vitria, do Triunfo, General Osrio,
Washington Luis, dos Timbiras, Andradas,
Protestantes, Couto de Magalhes e Praa
Alfredo Issa a altura mxima ser de 30
metros, sendo os recuos de frente e
laterais examinados caso a caso.
O CONDEPHAAT, emseu parecer,
preocupou-se emgarantir que as
construes ao longo da Rua Santa Ifignia
sejamintegradas morfologia urbana pr-
existente, dispensando-as, pois, da
necessidade de observncia de recuos
frontal e laterais. A ausncia de recuos
frontal, laterais e de fundo uma
caracterstica marcante de muitas
construes da regio central, caracterstica
essa que o projeto procurou preservar.
As demais restries impactam
principalmente o gabarito das novas
construes, e estabelecemuma hierarquia
para os eixos virios, valorizando as
avenidas que conformamo permetro da
rea, condio da qual o projeto se apropria
e tira partido.
A Transferncia de
Potencial Construtivo
Os imveis tombados permitema
transferncia do potencial construtivo. Este
instrumento, expresso na Operao Urbana
Centro e reafirmado no PDE, disponibiliza ao
proprietrio recursos para restaurar o imvel
tombado atravs da venda do potencial
construtivo, equivalente diferena entre o
potencial construtivo do lote e rea
construda nele existente.
Para esse clculo, a Lei 12.349/97
Operao Urbana Centro apresenta os
critrios aplicveis, ressaltando-se que todos
os imveis tombados existentes na rea
denominada Nova Luz possuemcoeficiente
de aproveitamento inferior a 7,5 vezes a rea
do lote.
Diretrizes de Tombamento
Existemdiretrizes urbansticas especficas
relativas proteo do patrimnio histrico,
decorrentes da Resoluo de Tombamento
do Bairro de Santa Ifignia, aprovada em
setembro de 2008 pelo CONDEPHAAT.
As restries que impactamo Projeto Nova
Luz esto sintetizadas abaixo:
1o - Ao longo da Rua Santa Ifignia os
projetos para novas construes sero
analisados tendo emvista sua integrao
morfologia urbana pr-existente, de
forma a agregar valor ao conjunto da
paisageme ambincia dos bens
culturais tombados. Para tanto, devero
respeitar o alinhamento e a volumetria das
construes existentes tendo emvista
evitar o surgimento de empenas cegas e
minimizar o impacto das existentes. Todas
as construes devero obedecer ao
alinhamento do lote at a altura de 15
metros, ocupando o terreno de divisa a
RESTRIES DE GABARITO CONFORME RESOLUO DE TOMBAMENTO DO BAIRRO DE SANTA IFIGNIA, APROVADA PELO CONDEPHAAT
Mximo 60 metros de altura.
Mximo 45 metros de altura
Mximo 30 metros de altura
Mximo 15 metros de altura
Mximo 21,5 metros de altura
Subproduto 7.1.1: PUE Desenvolvimento Urbano: Preservao 134
Nas quadras emque h imveis protegidos
pelos rgos do Patrimnio Histrico,
proposta a articulao entre novos
empreendimentos e imveis preservados ou
remanescentes existentes.
Algumas quadras guardamparticularidades na
forma da interveno e merecemumolhar
mais atento e criterioso por parte dos orgos
de patrimnio. Estas propostas especficas
(nas quadras 19 e 81) so consequncia da
morfologia proposta, onde reforada a
volumetria da quadra e o desenho da malha,
sendo criados patios internos na maior parte
das quadras.
Desta forma, na quadra 19, proposto para os
imveis tombados, situados na Rua General
Couto de Magalhes comnmero de
contribuinte 001.019.0309 e 001.019.0069,
sejamseccionados e suprimidos emsua parte
posterior para viabilizar a criao do ptio
interno. Emambas as edificaes, esta
interveno no prejudica a leitura das
volumetrias originais e tampouco seu
entendimento histrico (fig.1 e fig. 2).
O mesmo ocorre na quadra 81, onde o imvel
situado na Rua Vitria comnmero de
contribuinte 008.081.0026 temsua parte
posterior seccionada e alinhado ao imvel
tombado lindeiro, comnmero de contribuinte
008.081.0025. Neste caso, a interveno
prope a insero de uma nova edificao na
parte posterior para se somar ao conjunto
histrico.
Nestas duas quadras, as novas volumetrias se
harmonizamemescala comos prdios
mantidos, seguindo as diretrizes supra citadas
neste documento, referentes a gabarito,
horizontalidade e alinhamento de fachada.
FIGURA 2: LOTE SITO RUA GENERAL COUTO DE MAGALHES
N 358 (NO ALTO) E N 280 (ACIMA)
FIGURA 1: MAPA SARA BRASIL
QUADRAS REFERENCIAIS
Parte posterior a ser
seccionada e suprimida
Subproduto 7.1.1: PUE Desenvolvimento Urbano: Preservao 135
As diretrizes desenvolvidas para o desenho
das novas edificaes adjacentes aos
imveis tombados definemsua insero
como uma extenso do imvel existente, um
complemento formal fundamental para
potencializar a histria e o dilogo entre os
diferentes tempos.
A rigidez da malha urbana define o permetro
construdo de cada quadra e evidencia
claramente o espao pblico e o privado.
Nesta configurao urbana, as edificaes
obrigatoriamente se abrempara a rua,
o que estabelece umforte senso de
pertencimento aos moradores e usurios
da regio.
A diversidade construtiva observada na
regio, consequncia da aplicao de
sucessivas legislaes edilcias,
determinando ao longo dos anos diferentes
tipologias arquitetnicas comdiferentes
alturas. Esta ao gera uma grande
quantidade de empenas cegas, que emnada
contribuempara a harmonia do conjunto
arquitetnico e urbanstico da regio.
O projeto urbano proposto adota regras de
desenho para as novas edificaes de forma
a harmonizar sua insero comas
edificaes existentes e minimizar os
problemas identificados. A seguir, estas
regras so enumeradas:
A fachada frontal das novas edificaes
deve estar alinhada coma fachada frontal
do bemtombado prximo, tendo suas
proporesaberturas, ritmo dos
elementos constituintes da fachada,
linhas de composioemharmonia /
equivalncia como bemtombado.
A horizontalidade presente nos bens
tombados da regio deve ser reforada
quando da insero das novas edificaes
(fig. 1);
FIGURA4:CAIXAFRUM,MADRID:EXEMPLODEMUROVERDE
ESQUEMA PATRIMNIO
Edificao protegida
Edificao existente
Fachada
Alinhada
FIGURA1
Planta-baixa
Vista frontal
Manter
horizontalidade
FIGURA2
Vista frontal
Manter
horizontalidade
Aberturas
laterais
3 a 5m
FIGURA3
Planta-baixa Fachada
Alinhada
Insero
nova
edificao
Vista frontal
Aberturas
laterais
Corte A-A
No compromete o entendimento
da volumetria histrica
A
A
A altura das novas edificaes deve ser
equivalente platibanda da edificao
tombada prxima. Quando a edificao
proposta ultrapassar a altura da edificao
tombada, dever ser observado um
afastamento lateral de no mnimo 3 a 5
metros para os pavimentos que
ultrapassama altura do bemtombado.
Neste caso, a nova edificao deve,
obrigatoriamente, ter aberturas voltadas
para o bemtombado evitando assima
criao de empenas cegas (fig. 2);
Quando houver interveno emimvel
tombado na qual seja adicionado edifcio
anexo emsua parte posterior (fundo do
lote), o novo edifcio deve ter altura tal que
umobservador localizado na calada
oposta ao bemtombado no veja a nova
edificao (fig. 3);
TIPOLOGIA DAS QUADRAS: Diretrizes para Articulao entre Empreendimentos Propostos e Imveis Preservados / Existentes
Quando da demolio de edificaes
lindeiras a bens tombados ou
remanescentes, dever ser evitada a
criao de empenas cegas propondo-se
as seguintes medidas:
Submeter aos rgos de preservao a
proposta de abertura de vos nas
empenas das edificaes tombadas,
justificando-a emfuno do uso
proposto, das exigncias atuais de
aerao e insolao dos
compartimentos ou da implantao do
imvel;
Implantao de muro verdeatravs
de plantio de jardimao longo da
superfcie vertical remanescente
(fig. 4).
Subproduto 7.1.1: PUE Desenvolvimento Urbano: Preservao 136
7
CARACTERSTICAS
DA REA TRANSFORMADA
Caractersticas da rea Transformada 139 Subproduto 7.1.1: PUE
7
Tendo como diretriz inicial o aumento da densidade
demogrfica, a partir da especificao de um patamar
referencial de 350 habitantes por hectare, o projeto
pretende ampliar o nmero de habitantes da regio da Nova
Luz. Pretende-se que tal incremento ocorra mantendo os
atuais moradores e permitindo a entrada de novos, criando
um bairro com perfil habitacional variado a partir da
possibilidade de produo habitacional para diferentes
segmentos de renda. Alm disso, pretende-se tambm
diversificar os tipos de emprego, criando espao para
alocar setores econmicos diversos, permitindo, inclusive,
a instalao de empresas a serem beneficiadas pela Lei de
Incentivos Seletivos (Lei 14.096 de 08 de dezembro de
2005). O sucesso desta iniciativa depende de um correto
entendimento da funo social deste setor da cidade. Este
captulo pretende caracterizar os processos de
transformao demogrfica e econmica, destacando as
solues habitacionais contidas no projeto.
CARACTERIZAO DA
REA TRANSFORMADA
CARACTERIZAO ECONMICA, SOCIAL E
HABITACIONAL DA REA A SER TRANSFORMADA
A Dinmica de Transformao
A dinmica de transformao est sendo caracterizada a partir da anlise do espao a ser construdo no prazo de quinze anos. considerado
o cronograma de implementao do projeto nos imveis indicados Concesso Urbanstica como objetivo de compreender a dinmica de
transformao socioeconmica, analisando os acrscimos populacionais, tanto de residentes como da populao flutuante que a
implementao do projeto Nova Luz poder proporcionar. Esta anlise nos permite confirmar que os acrscimos previstos esto bem
distribudos no tempo, possibilitando, ao final dos quinze anos de implementao planejada, o ingresso de aproximadamente 13 mil moradores
e a atrao de aproximadamente 19 mil postos de trabalho.
* Esses nmeros representama rea computvel e circulao
Os clculos, ora apresentados, perfilamum
cenrio possvel dos incrementos
populacionais na regio da Nova Luz. Para o
clculo do acrscimo populacional
residencial foi considerada a rea residencial
a ser construda emcada fase (ver captulo
8) e as tipologias previstas. Para cada
unidade habitacional foi atribuda a mdia de
2,6 habitantes, vlida para a regio da Nova
Luz, segundo o Censo IBGE 2000, e, assim,
chegou-se ao nmero de cerca de 13 mil
novos moradores. Para o clculo do
acrscimo de populao flutuante, foi
considerado o nmero total de empregos
associado ao nmero total de
estabelecimentos, resultando numnmero
mdio de empregos por estabelecimento
(6,27 empregos por establecimento). Para a
identificao do nmero de
estabelecimentos novos foi considerada
rea futura destinada para o uso comercial,
sendo atribudo 50 m para cada
estabelecimento. Para o uso de servios foi
considerado 500 m para cada
estabelecimento. Dessa forma, chegou-se
a umtotal de 2.258 estabelecimentos
comerciais e 770 estabelecimentos para
escritrios e servios, possibilitando a
alocao de aproximadamente 19 mil novos
postos de trabalho na rea. Esta
metodologia simplificada permitiu chegar a
uma ordemde grandeza do incremento
populacional que o projeto possibilita, ao
intensificar o uso do solo e valorizar o uso
misto.
O projeto prev que esta nova populao se
somar aos atuais residentes e
trabalhadores da rea, totalizando uma
populao residente de aproximadamente 25
mil habitantes e uma populao flutuante de
cerca de 37 mil postos de trabalho. Os
trreos das novas edificaes devero
alocar a atividade comercial, reforando a
vocao da regio. Nos pavimentos
superiores, as reas sero destinadas a usos
diversos, comdestaque para o uso habitacional,
o que levar elevao da densidade
populacional da regio.
O projeto possibilita ainda a implementao de
empreendimentos habitacionais na Zona
Especial de Interesse Social ZEIS-3 C016 (S),
prevista no Plano Regional Estratgico da Sub-
prefeitura S, localizada no permetro da Nova
Luz. A implementao desta ZEIS refora o uso
habitacional na rea e garante a oferta
residencial para segmentos de renda mais baixa
na regio.
A sobreoferta de reas, tanto destinadas ao uso
residencial, quanto no-residencial, constitui um
dos principais atributos do projeto Nova Luz. A
implementao progressiva do projeto considera
a produo de umestoque inicial de reas
residenciais e no residenciais que poder
acomodar a populao afetada pela interveno
e permitir a manuteno dos residentes e das
atividades econmicas instaladas na rea.
FONTE: CONSRCIO NOVA LUZ
Incremento Populacional Projetado
rea
Construda
Residencial
Unidades
Habitacionais
Populao
Moradora
rea Construda
No Residencial
Estabelecimentos
Populao
Flutuante
Populao
Total
m % n
o
% n
o
% m % n
o
% n
o
% n
o
%
Situao Atual 533,735 100 7,131 100 11,679 100 682,321 100 3,723 100 23,374 100 35,053 100
Deslocamentos
previstos
34,168 6.4 321 4.5 577 4.9 236,441 34.7 881 23.7 5,531 23.7 6,108 17.4
Incremento projetado 387,127* 72.5 5,298 74.3 13,775 117.9 498,290* 73.0 3,028 81.3 18,985 81.2 32,760 93.5
Saldo projeto 352,959 66.1 4,977 69.8 13,198 113.0 261,849 38.4 2,147 57.7 13,454 57.6 26,652 76.0
SITUAO FUTURA 886,694 166.1 12,108 169.8 24,877 213.0 944,170 138.4 5,870 157.7 36,828 157.6 61,705 176.0
Caractersticas da rea Transformada 140 Subproduto 7.1.1: PUE
1
Conforme texto legal, unidade de HIS destinada a famlias com
renda mensal de at seis salrios mnimos. Tipologia deve contar no
mximo umsanitrio e uma vaga de garagem.
2
Conforme texto legal, unidade de HMP destinada a famlias com
renda mensal entre seis e dezesseis salrios mnimos. Tipologia deve
contar no mximo dois sanitrios e uma vaga de garagem.
A Dinmica Demogrfica futura

A distribuio da populao segundo os
diferentes perfis e faixas de renda tem
como finalidade modelar a proposta em
relao ao mercado imobilirio residencial,
na produo de tipologias. Fazer uma
estimativa ou uma projeo populacional
para a rea segundo faixas de renda envolve
uma srie de incertezas e mesmo modelos
sofisticados lanammo de pressupostos
questionveis. Decidiu-se, ento, como
uma alternativa adequada, utilizar como
referncia as propores estimadas pela
verso preliminar do Plano Municipal de
Habitao, por ser esta uma referncia
oficial e j referendada pela populao.
O PMH apresenta dois cenrios, umque
mantma distribuio de renda verificada em
2008 e outro que prev melhoria da renda
mensal domiciliar e melhoria na distribuio
de renda. Nos dois cenrios apresentados,
percebemos diferenas substanciais que
remetema realidades tambmdiversas.
Baseado nos indicadores recentes de
crescimento econmico e de reduo da
desigualdade, entendemos que o segundo
cenrio descrito representa o cenrio
tendencial para a cidade de So Paulo, se
mantidas as condies verificadas
atualmente. O que vemos, nesse sentido,
uma diminuio de cerca de cinco pontos
percentuais dos domiclios comrenda familiar
mensal at 3 salrios mnimos. Processo
diferente ocorre comos domiclios comrenda
familiar mensal entre 3 e 6 e entre 6 e 10
salrios mnimos, que crescemnominalmente,
mas menos do que o crescimento total e, por
isso, perdemparticipao. O grande
crescimento esperado, sempre segundo a
verso preliminar do Plano Municipal de
Habitao, se d na faixa comrenda acima
de 10 salrios mnimos que quase duplica em
termos absolutos e v a sua participao no
total de domiclios crescer de 20,4% para
28,5%.
Apontadas as dinmicas e dimensionadas do
ponto de vista qualitativo e quantitativo, cabe
ao planejamento dar conta de atender as
populaes que mais facilmente podemser
vitimadas por umprocesso de deslocamento,
emdecorrncia da valorizao da regio.
Considera-se que as unidades oferecidas
como Habitao de Interesse Social (HIS
1
) e
Habitao de Mercado Popular (HMP
2
)
podemdar conta das demandas assim
geradas, resta avaliar o pblico que ser
atrado para morar na Nova Luz.
Ao analisar experincias internacionais,
verificam-se alguns processos
socioeconmicos recorrentes nas
intervenes emreas centrais das
principais metrpoles mundiais:
1. Criao de novas centralidades
viabilizando a localizao de alguns
setores de direo da economia global e
centros de processamento de
informaes;
2. Criao de novos ncleos de uso misto
viabilizando local de moradia prximo ao
local de trabalho;
3. Atrao da denominada classe criativa,
tanto como novos moradores, quanto
como atividade econmica.
Certamente, os elementos deste processo
de transformao socioeconmica estaro
presentes no processo de ocupao da
Nova Luz. Entretanto, o grande diferencial
deste projeto est vinculado existncia e
efetiva implantao da j mencionada Zona
Especial de Interesse Social. Esta poro do
territrio destinada produo majoritria
de habitao social (HIS e HMP) dever
funcionar, emconjunto coma sobreoferta de
unidades habitacionais emtoda rea, como
medida mitigadora central de eventuais
processos de deslocamento.
Nesse sentido, o projeto prev a construo
de cerca de mais de 2.000 residncias na
ZEIS, das quais 80% no mnimo destinadas
a HIS, almde aproximadamente 400
unidades destinadas a HIS e HMP
viabilizadas por meio de reforma de edifcios
que atualmente se encontramvazios e que
j possuemDIS (Decreto de Desapropriao
de Interesse Social).
Renda
Domiciliar
Mensal
Participao
atual (2011)
Participao
Futura (2024)
1 a 3 SM 32,6% 27,9%
3 a 6 SM 28,0% 25,8%
6 a 10 SM 19,0% 17,8%
Acima de
10 SM
20,4% 28,5%
TABELA2:ESTIMATIVADEPERCENTUALDE DOMICLIOS
DOMUNICPIODE SOPAULO SEGUNDO FAIXAS DE
SALRIOSMNIMOSUSADASCOMOCRITRIOSDAS
POLTICASHABITACIONAIS- HIPTESEDE CRESCIMENTO
ECONMICO(MELHORIA DARENDAMENSAL DOMICILIAR
EMELHORIANADISTRIBUIODE RENDA
FONTE:PMH2009-2024
Essas unidades, destinadas populao
socialmente mais vulnervel, se somaro
produo habitacional de mercado
proporcionada pelo projeto totalizando cerca de
5.000 unidades adicionais. Assim, mitigam-se,
de forma antecipada, eventuais presses que
podero haver sobre os preos de imveis e
aluguis nas reas residenciais existentes.
Caractersticas da rea Transformada 141 Subproduto 7.1.1: PUE
A Dinmica Econmica Futura
O balano de reas comerciais considerando
trreos, sobrelojas e mezaninos mostra que
existe oferta suficiente para acomodar as
atividades que devero ser relocadas
durante a implementao do projeto. O
cronograma de execuo proposto foi
desenvolvido neste sentido, possibilitando
que seja gerado umestoque prvio de reas
no residenciais.
Adicionalmente s reas comvocao
comercial (especialmente trreos, sobrelojas
e mezaninos), o projeto prev, nos
pavimentos superiores dos edifcios, a
criao de reas no residenciais que
podero abrigar atividades econmicas
diversas. H previso tanto de edifcios com
lajes livres, que podero abrigar empresas
de maior porte, quanto de edifcios com
escritrios compartilhados, mais voltados a
pequenas e mdias empresas, profissionais
autnomos, etc.
A regio da Nova Luz amplamente
conhecida pelo comrcio especializado nas
imediaes das ruas Santa Ifignia e
General Osrio. O projeto reconhece essa
vocao da rea e tema inteno de
incentiv-la, tanto pela requalificao das
ruas e espaos pblicos, quanto pela
possibilidade de oferta de novas reas para
alocar atividades comerciais, inclusive no
interior das quadras.
Considerando a existncia de grandes
equipamentos culturais no entorno da regio
e a atrao regional e at nacional exercida
pelo comrcio especializado, a tendncia
pode ser atrair tambminvestimentos
relacionados ao entretenimento e ao turismo.
A lei de incentivos seletivos, ao oferecer uma
srie de benefcios a segmentos econmicos
especficos, constitui umestmulo adicional
para que a rea se consolide como plo de
servios especializados e atividades
vinculadas economia criativa.
relevante considerar o papel que hoje
exercemos grandes equipamentos pblicos
como museus e espaos para exposies no
entorno da rea do projeto. So
equipamentos de forte atrao turstica, que,
contudo, ainda desempenhampouca
interatividade cultural e de oferta de
emprego comos residentes na regio. Por
isto mesmo sugerema complementao de
atividades no interior da Nova Luz,
atividades prprias da dana, da msica, da
pintura e outras que delas derivam, como
potencial para uma inovadora oferta de
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Metros
PROJETO NOVA LUZ
(
J
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Estabelecimentos Afetados
ESTABELECIMENTOS AFETADOS
Polgono ZEIS
Estabelecimentos Afetados
1 - 5
6 - 10
11 - 15
16 - 20
21 - 35
QUADRA ESTAB
19 29
26 5
53 4
54 5
55 53
56 26
57 21
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72 18
73 45
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Estabelecimentos Afetados
1 - 5
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0 50 100 150 200
Metros
Projeo UTMDatumSAD-69
PROJETO NOVA LUZ
(
J
N
Data: 17 / 6 / 2011 Figura: 1
Estabelecimentos Afetados por Lote
Fontes:
- MDC - Mapa Digital da Cidade, 2004
- Pesquisa Cadastral, Levantamente de Campo, Maio, 2011
Brs
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BomRetiro
Barra Funda
Liberdade
Consolao
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Vila Mariana
Repblica
Vila Guilherme
Moema
1:4.000
ESTABELECIMENTOS
AFETADOS
PROJETO NOVA LUZ
Municpio
de So Paulo
QD ESTAB
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FIGURA 1 - LOTES A RENOVARCOMCONCENTRAODE ESTABELECIMENTOS
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Nova Luz
Lotes a Renovar
Quadra
Estabelecimentos Afetados
1 - 5
6 - 10
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0 50 100 150 200
Metros
Projeo UTMDatumSAD-69
PROJETO NOVA LUZ
(
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Data: 17 / 6 / 2011 Figura: 1
Estabelecimentos Afetados por Lote
Fontes:
- MDC - Mapa Digital da Cidade, 2004
- Pesquisa Cadastral, Levantamente de Campo, Maio, 2011
Brs
Moca
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Perdizes
Belm
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BomRetiro
Barra Funda
Liberdade
Consolao
Ipiranga
Santa Ceclia
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Bela Vista
Vila Mariana
Repblica
Vila Guilherme
Moema
1:4.000
ESTABELECIMENTOS
AFETADOS
PROJETO NOVA LUZ
Municpio
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empregos. Esta perspectiva implica emuma
provvel demanda para capacitao de
jovens e adultos nas atividades artsticas,
culturais e de informtica de modo a habilit-
los para o emprego. A requalificao da
regio promovida por meio do Projeto Nova
Luz pode contribuir sinergicamente para que
tais atividades se instalemnas imediaes.
importante que o projeto Nova Luz diminua
as disparidades inter-regionais na capital
paulista. Combase nos cenrios possveis
das transformaes urbanas que
proporcionaro a atrao de novos
investimentos podero se estabelecer
atividades econmicas diversificadas
aproximando trabalho e moradia.
Os dados declaratrios obtidos durante a
pesquisa de campo realizada entre os dias
11 de abril e 27 de maio de 2011, indicama
existncia de 23.374 empregos na rea
distribudos em3.723 estabelecimentos.
Coma implementao do projeto, estima-se
que possa ser criada rea para abrigar
aproximadamente 20 mil postos de trabalho,
resultando numacrscimo expressivo da
populao flutuante na rea. Esta populao
tambmconstituir umpblico potencial
para as novas unidades residenciais
ofertadas na regio.
Outro aspecto importante relativo ao perfil
dos empregos a seremcriados. Entre os
trabalhadores formais atualmente
empregados no permetro da Nova Luz, de
acordo coma RAIS 2007, cerca de 60%
recebementre 1 a 2 salrios mnimos. Com
a possibilidade de atrao de atividades
econmicas diversificadas, espera-se que
haja a gerao de empregos para diversos
perfis de qualificao profissional.
Acredita-se que as novas atividades
econmicas instaladas na regio tero um
papel complementar s atividades atuais,
contribuindo para a requalificao da rea,
ampliando a oferta de atividades que
serviro igualmente nova populao
flutuante e tambmao pblico habitual do
comrcio, fomentando umcrculo virtuoso e
de grande sinergia.
Caractersticas da rea Transformada 142 Subproduto 7.1.1: PUE
Os Novos Empreendimentos Habitacionais

O Projeto Urbanstico Especfico prev a
instalao de aproximadamente 5 mil novas
unidades habitacionais emtoda a rea indicada
concesso urbanstica, incluindo a ZEIS- 3
C016 (S) totalizando cerca de 400 mil metros
quadrados de rea construda e mais de 300
mil metros de rea privativa. Construdas
numprazo de 15 anos, essas unidades
corresponderiama 1,03% da oferta de imveis
na cidade de So Paulo para 2010 332
unidades em32,3 mil. Almdestas, h previso
de viabilizao de cerca de 400 unidades
habitacionais a partir da reforma de edifcios
existentes que atualmente encontram-se vazios
e que possuemDIS (Programa Renova Luz).
O montante de unidades habitacionais
projetadas corresponde a cerca de 55% do
nmero de unidades lanadas nos ltimos dez
anos nas reas da Luz e regies prximas -
BomRetiro, S, Consolao, Santa Ceclia e
Barra Funda (9.405 unidades lanadas). Isso
significa que, para a regio central da cidade,
essa produo vai influenciar o mercado
imobilirio de forma considervel. Coma
oferta concentrada na regio, os preos dos
imveis no devemultrapassar os valores
das reas mais valorizadas do centro, mesmo
considerando que a Nova Luz receber
uma srie de melhoramentos que traro
efeito positivo sobre o preo dos imveis.
Para efeitos de estimativa, projetou-se que as
unidades habitacionais ofertadas na Nova Luz
fora do permetro da ZEIS tero, emmdia,
75 metros quadrados. Isto , poder haver
unidades de tamanhos variados. As tipologias
habitacionais a seremlanadas na regio
s sero efetivamente definidas quando do
detalhamento dos projetos para fins de execuo
dos empreendimentos. Como se trata de um
projeto de longo prazo, no caberia pr-definir
o que o mercado ofertar futuramente.
Fase UHs
ZEIS-HIS ZEIS-HMP
PUE UHs DIS
AC
RESIDENCIAL
AC NO
RESIDENCIAL
37m 42m 50m 42m 50m 65 m
1 849 - - - - - - 410 439 35,148 38,204
2 751 104 277 78 23 48 22 199 - 32,159 63,185
3 1.141 109 292 83 24 51 24 558 - 93,140 66,170
4 1.164 116 309 86 26 53 26 548 - 68,504 95,110
5 1.393 83 221 62 19 39 18 951 - 93,655 120,631
TOTAL 5.298 412 1.099 309 92 191 90 2.666 439 322,606 383,300
Caractersticas da rea Transformada 143 Subproduto 7.1.1: PUE
A produo de habitao em ZEIS
A Zona Especial de Interesse Social - ZEIS
3, tal como a define o inciso III do artigo 171
da lei n 13.430 (13/09/2002) consiste em
uma rea compredominncia de terrenos
ou edificaes subutilizadas, situada em
rea dotada de infraestrutura, servios
urbanos e oferta de empregos ou que esteja
recebendo investimentos dessa natureza,
onde haja investimento pblico na promoo
e manuteno de Habitao de Interesse
Social e de Habitao de Mercado Popular
e na melhoria das condies habitacionais
da populao moradora, que incluam
oferta de equipamentos sociais e culturais,
de espaos pblicos, e implantao de
comrcio e servios de carter local.
Esto localizados no permetro da Nova
Luz a ZEIS-3 C015 (S) e a ZEIS-3 C016
(S), cujos permetros de abrangncia
esto descritos no QUADRO 04C Zonas
Especiais de Interesse Social ZEIS
Permetros do livro IX Plano Regional
estratgico da Subprefeitura S PRE
S, Anexo Lei n 13.885/04, que dispe
sobre o zoneamento municipal. A ZEIS-3
C 015 (S) corresponde a apenas um
edifcio, localizado nas esquinas das ruas
Baro de Limeira e Vitria. J a ZEIS-3
C016 (S) corresponde a umconjunto de
imveis distribudos em11 quadras entre
as ruas Andradas e Triunfo, delimitadas
pelas avenidas Duque de Caxias e Ipiranga
e entrecortadas pelas ruas General
Osrio, Vitria, Aurora e Timbiras
Considerando as intervenes propostas,
o Plano de Urbanizao da ZEIS -3 C 016
(S), destina, no mnimo 80% das unidades
habitacionais produzidas, a Habitao de
Interesse Social e no mximo 20% para
Habitao de Mercado Popular. O uso misto
garantido pela presena de outros usos
emgeral no trreo dos novos edifcios. Est
prevista ainda a destinao de rea para
equipamentos sociais pblicos visando
atender a demanda que ser criada na rea.
O dimensionamento das unidades
habitacionais proposto usa como padro
unidades de aproximadamente 37, 42, 50
e 65 m. As unidades comsuperfcie de
37 m so, prioritariamente, destinadas
a HIS e ao atendimento de famlias
unipessoais, enquanto as com42 e 50 m
so destinadas tanto a famlias comperfil
de HIS como HMP, estando previstas ainda
unidades de 65 m destinadas a HMP.
Partindo deste dimensionamento,
chegou-se a umnmero de 2.193 novas
unidades habitacionais no permetro da
ZEIS, sendo 1.820 unidades HIS e 373
unidades HMP. Vale notar que se trata
de quantidades estimadas a partir da
aplicao dos parmetros colocados
pela legislao pertinente. O nmero de
unidades produzidas poder ser ampliada
por ocasio de elaborao dos projetos
arquitetnicos, nos termos previstos pelo
Plano de Urbanizao da ZEIS-3 C 016 (S).
A oferta de imveis na ZEIS praticamente
coincide como nmero atual de
moradores que pagamaluguel emtodo
o permetro da Nova Luz, sendo capaz
de atender aproximadamente 98% das
famlias que pagamaluguel atualmente,
que totalizam49,5% da populao,
enquanto que 42,0% da populao
atual j habita emcasa prpria.
O pblico alvo das unidades produzidas na
ZEIS-3 C 016 (S) considera, nos termos
do Plano de Urbanizao desta ZEIS,
prioritariamente a populao que reside
ou trabalha na rea, priorizando famlias
diretamente afetadas pela interveno que
residamemimveis que sero demolidos ou
tero mudana de uso a partir da aplicao
da Concesso Urbanstica; que residemem
imveis alugados; comrenda inferior a 3
salrios mnimos, dentre outras situaes.
A renovao de 321 unidades habitacionais
distrbudas em45 edifcios, sendo 43
a renovar e 2 por mudana de uso,
responsvel por abrigar o total da populao
a ser deslocada. No caso da ZEIS 3 C016,
os moradores de 80 unidades habitacionais
sero distribudos em10 imveis, sendo
9 a renovar e 1 por mudana de uso.
Caractersticas da rea Transformada 144 Subproduto 7.1.1: PUE
FIGURA 2 RENOVAODE UNIDADESHABITACIONAIS,POR QUADRAREVISOFASEAMENTO+DIS
Programa Renova Luz
Almdas unidades de interesse social
da ZEIS-3 C 016 (S) a produo de
residncias de interesse social dar-se-
tambmpor meio da reforma de edifcios
que atualmente encontram-se vazios e
declarados de interesse social. Esses
edifcios vinhamsendo prospectados pela
SEHAB no mbito do programa Renova
Centro, tendo sido publicado Decreto de
Interesse Social, foramincorporados ao
Projeto Nova Luz, sob a denominao
de Programa Renova Luz (programa de
reforma e recuperao de imveis para
fins de atendimento habitacional no mbito
do Projeto Nova Luz), porque possibilitam
a produo antecipada de unidades
habitacionais, sema necessidade de
deslocamento prvio de moradores. Esta
produo ocorrer na primeira fase da
Concesso Urbanstica, garantindo a oferta
de unidades habitacionais populao
diretamente afetada pela interveno, logo
no incio da interveno na Nova Luz.
Caractersticas da rea Transformada 145 Subproduto 7.1.1: PUE
Os estudos desenvolvidos pela SEHAB demonstrama possibilidade de produo de 439 unidades habitacionais, distribudas em7 edifcios:
Relao dos imveis com DIS, na Nova Luz
ID ENDEREO QUADRA
LOTE
(Setor008)
DIS AT(m) AC(m)
AC(m)
(TPCL)
UHs
estimadas
1 Avenida Rio Branco, 611 64 0295.00 52.597/11 162 2100 2100 30
2 Rua Conselheiro Nbias, 96, 100 e 120 86 0353.00 52.594/11 2113 18924 18924 138
3* Rua Aurora, 424 80 0000.06 52.595/11 1431 9500 9728 60
4 Avenida Ipiranga, 879 91 0002.00 52.592/11 474 3154 3154 62
5 Rua Conselheiro Nbias, 314 71 0068.00 52.593/11 326 2975 2975 84
6 Rua Aurora, 519 86 0003.00 52.470/11 352 2082 2082 34
7** Praa Princesa Isabel, 87 57 0000.04 50.701/09 342 1718 1718 31
TOTAL 5.200 40.453 40.681 439
Desta forma, os moradores dos 321
domiclios diretamente atingidos pelo
Projeto Nova Luz podero ocupar parte
das unidades habitacionais produzidas
por meio do Programa Renova Luz.
Os sete edifcios indicados no quadro
ao lado j so objeto do Decreto de
Interesse Social (DIS) - primeiro passo
no sentido da viabilizao da produo
das unidades habitacionais.
Vale notar que esses edifcios esto
localizados no permetro da Nova Luz,
entre as avenidas Rio Branco e So J oo,
o que possibilita a produo de unidades
habitacionais de interesse social almda
rea demarcada como ZEIS 3 C 016 (S).
A viabilizao destas unidades habitacionais
ser de responsabilidade do concessionrio,
que dever submeter previamente o projeto
SEHAB e entregar as unidades como
contrapartida da concesso Prefeitura
Municipal de So Paulo, no primeiro ano
da concesso, possibilitando assima oferta
de moradia para realocao definitiva
dos moradores diretamente afetados pela
interveno, como medida prioritria do
projeto da Concesso Urbanstica.
A SEHAB definir como essas unidades
habitacionais sero repassadas aos
moradores: programa de aluguel
proporcional renda ou aquisio que
coba futuro repasse, por comercializao,
das unidades habitacionais subsidiadas
para populao comrenda superior
quela a qual destinada.
*Lote 0000.06 - corresponde aos Lotes 0198, 0202 a 0249, 0252 a 0255, 0257
a 0260, 0262 a 0268, 0271, 0273 a 0331, 0333 a 0480, 0482 a 0616, 0618 a
0718, 0720 a 0736, 0738 a 0751, 0754 a 0763, 0765 a 0809, 0858 a 0872
**Lote 0000.04 - corresponde aos Lotes 0099 a 0103
8
ESTRATGIA DE IMPLEMENTAO
Estratgia de Implantao 149 Subproduto 7.1.1: PUE
8
O projeto prope uma estratgia de implantao das
intervenes previstas pela aplicao da Concesso
Urbanstica em um perodo de 15 anos divididos em
cinco fases. Esta estratgia leva em conta a execuo
planejada e progressiva do projeto, de forma a evitar,
durante o perodo das intervenes, o agravamento de
problemas sociais e minimizar os impactos transitrios
negativos delas decorrentes. Programa-se uma
interveno gradual orientada pela sobreoferta de reas
residenciais e no residenciais em todas as fases de
implantao, priorizando intervir em reas que, somadas
e interligadas, conduzam requalificao da regio,
desenvolvendo o escopo programtico completo do
Projeto Nova Luz: cultura, habitao social (ZEIS),
equipamentos pblicos, negcios (escritrios, lojas e
centros comerciais), lazer, residncias e infraestrutura
urbana (ruas e caladas, praas e parques). A seqncia
desta srie de intervenes est estruturada no tempo e
no espao de forma a permitir o reposicionamento e a
acomodao das atividades instaladas na regio ao
longo do perodo da concesso numa soluo de
continuidade.
O cronograma de implantao do PUE
concilia a oferta de novas reas
residenciais e no residenciais demanda
gerada pela interveno. Isto , o projeto
sempre permitir a produo antecipada de
espaos para acomodar os moradores e as
atividades econmicas da Nova Luz que
estejamlocalizados emreas de
renovao.
O faseamento proposto tambmvisa
regular o volume de obras emexecuo em
cada perodo, minimizando os impactos
transitrios negativos gerados pela
interveno. Assim, as cinco fases j
mencionadas foramescalonadas no tempo
de modo a evitar a coincidncia do perodo
de obras de cada uma delas.
As fases tmdurao de cinco anos, com
umperodo de sobreposio entre elas de
dois anos e meio. Isso porque o incio das
obras de cada fase antecedido por um
perodo de 30 meses para detalhamento
dos projetos e aprovaes legais,
negociao, aquisio de imveis e
remembramentos. Para cada etapa de
obras foi estipulado umperodo de 30
meses, totalizando desta forma 180 meses,
ou 15 anos, como ilustra o esquema abaixo.
Dentro de cada fase, o projeto se
materializa emduas grandes categorias,
quais sejamhabitao de interesse social e
equipamentos pblicos; e novos
empreendimentos privados. Cada uma
dessas categorias possui suas
particularidades dentro do processo de
implantao. Sua articulao, porm,
viabiliza umprocesso equilibrado ao longo
dos quinze anos de concesso, conforme
texto a seguir:
Infra-estrutura urbana
Sua execuo est concentrada nos
primeiros cinco anos da Concesso. A
implementao da infraestrutura emgeral
dever ser implantada levando emconta a
lgica de execuo de cada sistema (por
exemplo, a nova rede de drenagemser
executada de jusante para montante). Esta
orientao resultar na requalificao da
regio, abrindo possibilidade, a partir dos
primeiros anos da concesso, para novos
empreendimentos e criao de postos de
trabalho.
Habitao de Interesse Social e
Equipamentos Pblicos
A construo dos empreendimentos
habitacionais na ZEIS est distribuda ao
longo do perodo de concesso. Na
primeira fase esto previstas obras
concernentes proviso de unidades
ESTRATGIA
DE IMPLEMENTAO
PLANO DE GERENCIAMENTO, ETAPAS E CRONOGRAMA
DE IMPLANTAO DA INTERVENO
habitacionais de interesse social e mercado
popular pelo programa Renova Centro,
descrito no captulo anterior. Cerca de 50%
do total de unidades habitacionais de
interesse social (HIS) e mercado popular
(HMP) sero concludas dentro das trs
primeiras fases.
Os equipamentos sociais esto
concentrados prioritariamente no conjunto
de quadras 067, 068, 075 e 076 do Setor
008 da Planta Genrica de Valores,
incluindo uma Escola Municipal de Ensino
Fundamental, , umCentro Municipal de
Educao Infantil, umCentro de Educao
Infantil, uma Unidade Bsica de Sade, um
Ncleo de Convivncia do Idoso, Centro
para Crianas e Adolescentes. Os primeiros
equipamentos a seremconstrudos so os
de educao (CEMEI e EMEF), e os demais
na fase seguinte a estes. Esto previstas
ainda duas unidades de CEI a serem
implantadas nas quadras 062 e 086 do
Setor Fiscal 008 da Planta Genrica de
Valores.
Novos empreendimentos privados
A construo dos novos empreendimentos
privados previstos no PUE est distribuda
de maneira progressiva ao longo de toda a
durao da concesso. Isto , o volume de
empreendimentos menor na primeira fase
prazo para composio
amigvel comos proprietrios
aquisio, desenvolvimento
dos projetos e aprovaes
obras
Estratgia de Implantao 150 Subproduto 7.1.1: PUE
pblico para realizao da concesso
urbanstica da Nova Luz, cujos imveis
atuais sero adquiridos preferencialmente
por compra e alternativamente por
desapropriao.
b) Modalidade Voluntria: empreendimento
realizado pela totalidade dos proprietrios
dos imveis localizados nos terrenos
agrupados pelo PUE.
c) Modalidade Compartilhada:
empreendimento realizado emconjunto
pelo concessionrio contratado pelo poder
pblico para realizao da concesso
urbanstica da Nova Luz e pelos
proprietrios dos imveis localizados nos
terrenos agrupados pelo PUE nos termos
estabelecidos entre as partes. A adeso
dos proprietrios deve corresponder a, no
mnimo, 70% das unidades imobilirias
(identificadas por matrcula ou transcrio)
e 70% da rea de terreno envolvida no
empreendimento. Os imveis atuais cujos
proprietrios no optarempor participar do
empreendimento sero adquiridos pelo
concessionrio preferencialmente por
compra e alternativamente por
desapropriao.
As modalidades Voluntria e Compartilhada
privilegiama possibilidade de participao
da sociedade na implantao da concesso
urbanstica e representamo atendimento ao
pleito dos proprietrios emaudincias
pblicas e reunies setoriais realizadas no
decorrer do projeto, reduzindo o impacto da
transformao urbanstica nas atividades
econmicas instaladas no permetro.
Fase 1
A interveno nos espaos privados tem
incio nos sete edifcios dentro do Programa
Renova Luz. Emseguida, sero
transformadas quadras que apresentam
espaos disponveis para interveno, tais
quais estacionamentos, imveis semuso e/
ou comatividades instaladas pouco
expressivas do ponto de vista dos eixos de
e aumenta gradualmente de modo a
garantir a sobreoferta de reas residenciais
e no residenciais. A ncora de
entretenimento e cultura (quadra 19) ser
executada na fase 4, quando espera-se que
a regio j tenha umcontingente
populacional maior.
Imveis Tombados
Os imveis protegidos pelos rgos de
preservao do patrimnio histrico esto
indicados aplicao da Concesso
Urbanstica, estando previsto que at o 10
ano da Concesso Urbanstica, os
proprietrios de imveis tombados possam
promover a recuperao do bemde forma
voluntria, conforme orientao das
instncias competentes (Conpresp,
Condephaat e/ou Iphan), ou ainda em
parceria como concessionrio urbanstico,
ficando facultada a utilizao do
mecanismo previsto pela Operao Urbana
Centro, de transferncia do potencial
construtivo adicional gerada pela
preservao do bemtombado.
Aps esse perodo, caso o proprietrio no
tenha procedido recuperao do seu bem,
o concessionrio urbanstico fica obrigado
a executar as obras de recuperao,
podendo adquirir os imveis tombados
inclusive por meio de desapropriao,
quando necessrio, ficando facultada a
utilizao do mecanismo previsto pela
Operao Urbana Centro de transferncia
do potencial construtivo adicional.
Alternativas de Implantao da
Concesso Urbanstica
Cada empreendimento imobilirio previsto
pelo Projeto Urbanstico Especfico para o
permetro da Nova Luz ser realizado,
conforme manifestao de interesse dos
atuais proprietrios e coma devida
comprovao de domnio, emuma das trs
modalidades descritas a seguir.
a) Modalidade Exclusiva: empreendimento
realizado exclusivamente pelo
concessionrio contratado pelo poder
comrcio especializado da regio. O
nmero de famlias deslocadas tambmfoi
levado emconta na definio destas
primeiras reas. A sero edificados
empreendimentos de uso misto, que
podero acomodar atividades que venham
a ser deslocadas na fase subseqente.
Seguindo a lgica da execuo da rede de
drenagem(de jusante para montante), as
obras de infraestrutura temincio nesta
primeira fase da concesso. As
intervenes no sistema virio, ampliao
de passeios, implementao de ciclovias e
incremento de arborizao devero ser
concludas nos cinco primeiros anos da
Concesso Urbanstica.
Fase 2
Esta fase se caracteriza pela execuo das
principais praas e equipamentos pblicos
da Nova Luz: Praa Nbias, Praa Triunfo e
equipamentos pblicos de educao. Nela
tambmtemincio a construo de
empreendimentos habitacionais de
interesse social na ZEIS, coma previso de
aproximadamente 290 unidades
habitacionais, que devero ser entregues
concomitantemente concluso das
escolas previstas na Quadra 076 do Setor
Fiscal 008 da Planta Genrica de Valores,
almda CEI prevista para a Quadra 062 do
Setor Fiscal 008 da Planta Genrica de
Valores.
Os novos empreendimentos privados
previstos nesta fase concentram-se no Setor
Rio Branco. A, destaca-se a construo de
umCentro Comercial na quadra 58, que
poder potencializar a atividade comercial
ao longo do eixo Santa Ifignia e contribuir
para a dinamizao desta rea do projeto,
alocando atividades comerciais existentes e
novas. H ainda a construo de alguns
empreendimentos predominantemente
residenciais no Setor Nbias.
Fase 3
Nesta fase, a construo de
empreendimentos de uso misto ser
intensificada emtodos os setores, assim
Estratgia de Implantao 151 Subproduto 7.1.1: PUE
como a construo de empreendimentos
habitacionais de interesse social no setor
Triunfo, contemplando cerca de 616
unidades. Os equipamentos sociais
pblicos localizados nas quadras 067, 068,
075 e 086, que complementama oferta de
equipamentos sociais na rea, tambm
esto previstos para esta fase.
Fase 4
Nesta etapa, se consolida a implantao
do Setor Mau coma construo do
Centro de Entretenimento e Cultura na
Quadra 019 do Setor Fiscal 001 da Planta
Genrica de Valores, que possibilitar a
previso de espaos para galerias
comerciais, salas de cinema, teatro, lojas
e salas de escritrios. O grande fluxo de
novos moradores e usurios o que
determina a viabilidade e a implantao
deste equipamento nesta fase. A Rua
Santa Ifignia ser totalmente
reurbanizada nesta etapa, deixando os
transtornos provenientes da obra para as
ltimas etapas da Concesso Urbanstica,
provendo tempo suficiente s atividades
econmicas ali instaladas para se
planejaremvisando minimizar os impactos
negativos da interveno.
A construo de unidades habitacionais
na ZEIS continua expressiva nesta fase,
coma previso de entrega de cerca de
594 residncias (Setor Triunfo).
Fase 5
Nesta etapa so construdas as ltimas
quadras residenciais de ZEIS,
contabilizando mais 442 unidades
habitacionais.
Os Setores Rio Branco, Nbias e Triunfo
tema trasnformao concluda coma
construo dos empreendimentos
previstos para as quadras 056, 057, 063,
064, 081, 082, 088, 089 e 093 do Setor
Fiscal 008 da Planta Genrica de Valores.
Unidades habitacionais por fase
PERODO FASE QUADRA USO DO SOLO
REA
CONSTRUDA
PROPOSTA
REA
CONSTRUDA
DEMOLIR
1
1
65
Residencial - -
No Residencial 11.204 12.160
71
Residencial 18.838 2.761
No Residencial 1.708 4.739
73
Residencial - -
No Residencial 24.120 4.075
79
Residencial 16.310 -
No Residencial 1.172 1.760
TOTALFASE1
Residencial 35.148 2.761
No Residencial 38.204 22.734
2
53
Residencial 4.635 300
No Residencial 927 2.271
58
Residencial - 1.478
No Residencial 29.825 9.407
59
Residencial 9.680 745
No Residencial 2.116 4.373
62
Residencial - -
No Residencial - 411
66
Residencial 3.305 -
No Residencial 1.920 1.867
70
Residencial 4.792 1.532
No Residencial 522 2.637
71
Residencial 1.782 -
No Residencial - 650
72
Residencial 4.296 -
No Residencial 13.415 7.436
76
Residencial - 1.686
No Residencial - 4.695
79
Residencial 3.669 -
No Residencial 524 1.260
91
Residencial - -
No Residencial 7.733 2.027
92
Residencial - -
No Residencial 6.203 231
TOTAL FASE 2
Residencial 32.159 5.741
No Residencial 63.185 37.265
3
26
Residencial 6.076 236
No Residencial 1.247 1.557
54
Residencial - 551
No Residencial 4.002 705
60
Residencial - 3.616
No Residencial 19.597 6.550
61
Residencial 6.302 -
No Residencial 429 2.060
66
Residencial 2.802 -
No Residencial 1.706 1.405
67
Residencial 11.190 660
No Residencial 2.459 4.532
68
Residencial 2.453 -
No Residencial 17.965 8.396
75
Residencial 17.372 8.900
No Residencial 3.724 1.400
78
Residencial 7.097 -
No Residencial 295 1.578
80
Residencial 16.670 600
No Residencial 5.700 3.731
83
Residencial 5.352 -
No Residencial 1.198 1.660
84
Residencial - -
No Residencial - 3.943
85
Residencial 2.656 -
No Residencial 379 387
86
Residencial 10.974 -
No Residencial 600 4.125
87
Residencial 4.196 -
No Residencial 6.869 3.156
TOTAL FASE 3
Residencial 93.140 14.563
No Residencial 66.170 45.185
PERODO FASE QUADRA USO DO SOLO
REA
CONSTRUDA
PROPOSTA
REA
CONSTRUDA
DEMOLIR
2
4
19
Residencial - 378
No Residencial 54.908 26.665
54
Residencial 15.806 -
No Residencial 554 4.352
55
Residencial 12.556 2.702
No Residencial 21.888 11.279
62
Residencial 8.897 394
No Residencial 555 3.043
65
Residencial - -
No Residencial 10.307 4.084
73
Residencial 4.214 -
No Residencial 958 2.124
74
Residencial 7.236 -
No Residencial 1.500 3.943
83
Residencial 19.795 -
No Residencial 4.440 6.868
TOTALFASE4
Residencial 68.504 3.474
No Residencial 95.110 62.358
5
56
Residencial 22.886 2.731
No Residencial 14.828 7.571
57
Residencial 5.717 1.286
No Residencial 17.199 7.209
63
Residencial 21.516 1.502
No Residencial 4.862 7.791
64
Residencial 9.602 915
No Residencial 10.025 7.081
81
Residencial - -
No Residencial 26.738 11.587
82
Residencial 21.968 203
No Residencial 4.446 9.229
88
Residencial - -
No Residencial 21.200 5.798
89
Residencial 11.968 -
No Residencial 2.229 5.756
93
Residencial 992
No Residencial 19.105 6.877
TOTALFASE5
Residencial 93.655 7.629
No Residencial 120.631 68.899
TOTAL GERAL
Residencial 322.606 34.168
No Residencial 383.300 236.441
TOTAL GERAL ACUMULADO Residencial 705.906 270.609
FASE UHS TOTAL UHS ZEIS UHS PUE
1 849 849
2 751 552 199
3 1.141 583 558
4 1.164 616 548
5 1.393 442 951
TOTAL 5.298 2.193 3.105
Estratgia de Implantao 152 Subproduto 7.1.1: PUE
P
ca
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0 50 100 150 200
Metros
PROJETO NOVA LUZ
(
J
N
Mapa Gerakl
Planta do Faseamento
PLANTA DO FASEAMENTO
LEGENDA
Polgono ZEIS
Fundirio Novo
Fase 1
Fase 2
Fase 3
Fase 4
Fase 5
manter
ETAPAS DE IMPLANTAO
Imveis a manter
Mapa Geral
Etapas de Implantao
Estratgia de Implantao 153 Subproduto 7.1.1: PUE
NOVO FUNDIRIO
rea destinada a espaos livres
Estratgia de Implantao 154 Subproduto 7.1.1: PUE
Setor Quadra Lote Lotes existentes (atuais) Setor Quadra Lote Lotes existentes (atuais)
Quadro de Lotes existentes indicados a Novos empreendimentos
008 054 2 057,068,241 e 242
008 054 3 131,132,151,193,195,196,197,240,269 e 270
Setor Quadra Lote Lotes existentes (atuais)
008 053 1 002,005,006,007 e 008
008 057 6
016,017,018,019,020,021,022,027,028,029,038,039,040, 74
79,081,082,083,084
008 057 7 003,004,005,046 e 086
008 055 4
002,010,011,012,014,017,018,019,020,022, 68 96,
023,024,027,028,029,062,064,066,067,098
008 056 5
002,003,005,006,007,008,020,021,022,064,066,068,
069,073,074, 76 89, 093,094,168,170
008 060 10
019,020,021,022,026,027,028,029,030,031,034,035,038,039,
46 63, 64 a 66, 68, 69, 72,074,77 132, 133,134,135, 136, 137 e 138 140
008 061 11 045,046,047,050,051 e 116
008 058 8
006,007,015,016,032,048,049,058,059,
060,061,069,072,074,687,688 e 689
008 059 9 009,010,011,012,013,014,032,033,035 e 036
008 064 14
015,016,017,018,019,020,023,024,025,026,027,028,034,
037,038,042,044,047,048 e 262
008 065 15 019,020,021,022,023 e 024
008 062 12 003,004,006,010,013,066, 93 a 97
008 063 13
002,005,009,010,011,013,014,015,016,020,021, 103 107
029,032,033,034,035,040,102,143 e 144
008 066 18 034,035,036 e 037
008 066 19 012,013,014,015 e 167
008 065 16 011,012 e 013
008 065 17 036,037,038 e 041
008 067 22
017,018,019,020,023,024,025,026,027,028,031,032,033,045,046 e
047
008 068 23
001,002,005,010,011,012,013,014,016,017,
018,019,020,021,024,025,026,027,028,031 e 240
008 066
30 011,012,013,014,017,018,019,020 e 021
008 075 31
004,005,006,007,008,035,036,037,038,039,040,041,050, 66 e 67
051,052,053,054,055,056,057,058
008 073 28 020,036,099,100,101,102 e 124
008 073 29 005,006,007,008,009,010 e 011
20 008,009,010 e 011
008 066 21 169
008 071 26 090
008 072 27
008,009,018,023,036,039,040,041,042,043,044,045,046,047,048,
049,050 e 051
008 070 24 005,006 e 043
008 071 25 016 e 117
008 074
008 079 34 011,012,063 e 518
008 079 35 004,005,006 e 007
008 075 32 019,022 e 060
008 078 33 011,437,464 e 465
008 082 38 047 e 054
008 082 39 004,005,023,024,025,037 e 038
008 080 36 058,059,060,061,062,063,064,065, 066,067,089,199,873 e 874
008 081 001,007,008,009,010,023,024,025,026,027,028, 175 180,181,244 e 263 37
008 083 42 011,014,015,016,017,018,019,020,021,102,103,104,105,106 e 107
008 083 43 097
008 082
50 002,003,004 e 529
008 088 51 005,006,013,014,015,016,018,215,218,219,226,230,231 e 267
008 087 48 486
008 087 49 010
40 017,018,020,021,051 e 052
008 083 41 001,028,029,100 e 101
008 086 46 024,025 e 029
008 087 47 020,525 e 526
008 083 44 003
008 085 45 009
008 087
008 091 54 007,008,009,010,011 e 026
008 092 55 120
008 089 52 008,009,010,011,012 e 014
008 089 53 003,004,159 e 276
001 019 58
065,066,067,068,069,071,072,073,075,076,077,080,081,085,160, 308 e
345
001 019 59
011,012,015,016,017,023,024,025,026,027,028,029,030,031,032,
033,042,043,044,045,046,063,083,156,309 e 344
008 093 56 060,061,062,063,071,072,073,074,120,253,335 e 336
001 026 57 003,004,005,013 e 014
S.2
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
SUMRIO
SEO 2 PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS S-2
1. CARACTERIZAO DA REA 159
DELIMITAO DO POLGONO DO PUZEIS...................................................................................................161
CARACTERIZAO DA POPULAO RESIDENTE............................................................................... 162
2. PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS 165
IMVEIS OBJ ETO DE INTERVENO...........................................................................................................167
IDENTIFICAO DAS REAS DESTINADAS A EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS DE
INTERESSE SOCIAL.........................................................................................................................................170
ESPAOS NO RESIDENCIAIS.......................................................................................................................184
PARMETROS URBANSTICOS ADOTADOS...............................................................................................185
IDENTIFICAO DA POPULAO MORADORA DA ZEIS 3 C016 (S) ..................................................185
POSSVEIS SOLUES DE IMPLANTAO DE TIPOLOGIAS CONSTRUTIVAS...................................187
EQUIPAMENTOS PBLICOS...........................................................................................................................189
ETAPAS DE EXECUO E PRIORIDADE DE IMPLANTAO DOS EHIS...............................................197
3. REFERNCIAS 199
4. ANEXOS 203
Quadros
1 Imveis e superfcies da ZEIS 3 C016 (S)
2 Populao atual da Nova Luz (estimada)
por grupo de idade
3 Imveis da ZEIS 3 C 016 (S) a manter e
a renovar
4 Empreendimentos habitacionais de
interesse social da ZEIS 3 C016 (S)
5 Equipamentos pblicos propostos,
localizados na ZEIS 3 C016 (S), em
novas construes
6 Equipamentos pblicos propostos,
localizados na ZEIS 3 C016 (S) e na
quadra 68, emimveis existentes
7 HIS e HMP propostas na ZEIS 3 C016 (S)
8 Usos no residenciais nos novos
empreendimentos na ZEIS 3 C016 (S)
9 Espaos livres na ZEIS 3 C016 (S)
10 Principais parmetros urbansticos
alcanados na volumetria proposta para
a ZEIS 3 C016 (S)
11 Populao a deslocar por quadra
Figuras
1 Zonas Especiais de Interesse Social na
Nova Luz
2 Edifcios residenciais na ZEIS 3 C016 (S)
3 Imveis a manter e a renovar na ZEIS 3
C016 (S)
4 Imveis a renovar na ZEIS 3 C016 (S)
5 Imveis tombados ou emprocesso de
tombamento a manter na ZEIS 3 C016
(S)
6 Imveis residenciais com20 ou mais
unidades habitacionais a manter na ZEIS
3 C016 (S)
7 Imveis comrea construda maior que
2.000 m ou coeficiente de
aproveitamento maior que 4 a manter na
ZEIS 3 C016 (S)
8 Imveis comcaractersticas de
complemento percepo do conjunto
arquitetnico-urbanstico j protegido, a
manter na ZEIS 3 C016 (S)
9 Proposta de empreendimentos da ZEIS 3
C016 (S)
10 Modelo urbano quadra 59
11 Modelo urbano quadra 66
12 Modelo urbano quadra 67
13 Modelo urbano quadra 74
14 Modelo urbano quadra 75
15 Modelo urbano quadra 82
16 Modelo urbano quadra 83
17 Modelo urbano quadra 89
18 Perspectiva geral do modelo urbano
proposto
19 Quantidade de UH por tipologia em
relao faixa de renda e o perfil
familiar
20 Renovao de unidades habitacionais
por quadra
21 Composio familiar e tipo de unidade
habitacional
22 Hiptese de dimensionamento mnimo
de compartimentos
23 Possveis solues de tipologia
residencial
24 Equipamentos pblicos existentes
Educao
25 Equipamentos pblicos existentes
Sade
26 Equipamentos pblicos existentes
Assistncia Social
27 Equipamentos pblicos existentes e
propostos
28 Distribuio dos equipamentos pblicos
nas quadras 67, 68, 75 e 76
Grficos
1 ndice de escolaridade
2 Faixa de renda da atual populao
moradora da Nova Luz
3 Utilizao de equipamentos culturais nos
ltimos seis meses anteriores a
pesquisa (%)
Quadro
1 Definio de imveis e dimensionamento
estimado dos equipamentos pblicos
propostos
Esquemas
1 UHs futuras da ZEIS 3 C016 (S)
Anexos
Plano de Urbanizao da ZEIS 3 C016 (S)
aprovado por seu Conselho Gestor, em04
de abril de 2012.
1
CARACTERIZAO DA REA
CARACTERIZAO DA REA
1.1 DELIMITAO DO
POLGONO DO PUZEIS
A Zona Especial de Interesse Social - ZEIS 3
C016 (S), cujo permetro de abrangncia
est descrito na tabela 4C - Zonas Especiais
de Interesse Social ZEIS Permetros, do
Livro IX Plano Regional Estratgico da
Subprefeitura S PRE S, Anexo Lei
n 13.885/04 o objeto do presente Plano de
Urbanizao. Esta ZEIS est inscrita no
permetro denominado Nova Luz, definido no
pargrafo nico do artigo 1 da Lei 14.918/09.
A ZEIS 3 C016 (S) contm213 imveis
distribudos emonze quadras, sendo cinco
totalmente inseridas (quadras 67, 75, 76, 83
e 90 do Setor 008 da Planta Genrica de
Valores) e seis parcialmente inseridas (quadras
59, 66, 74, 82, 89 e 94 do Setor 008 da Planta
Genrica de Valores), no permetro da ZEIS.
No permetro denominado Nova Luz est
localizada ainda a ZEIS 3 C015 (S),
configurada por apenas umimvel,
localizado na quadra 61 do Setor 008 da
Planta Genrica de Valores, cujo imvel no
ser objeto de interveno por meio da
Concesso Urbanstica.
O Plano de Urbanizao da ZEIS 3 C016
(S), nos termos do documento aprovado pelo
Conselho Gestor da ZEIS 3 C016 (S) e da
legislao vigente aplicvel, compreende os
imveis sobre os quais se aplica exigncia de
destinao de, no mnimo, 80% (oitenta por
cento) do total de rea construda computvel
para Habitao de Interesse Social (HIS) e
Habitao de Mercado Popular (HMP).
Os lotes que do origemaos
Empreendimentos Habitacionais de
Interesse Social, no mbito do Plano de
Urbanizao da ZEIS 3 C016 (S), tm
como referncia aqueles indicados como a
renovar pelo Projeto Urbanstico Especfico
(PUE) da Nova Luz, segundo critrios
aplicveis toda a rea assimdenominada.
Os lotes enquadrados na definio de ZEIS,
localizados no Setor 008 da Planta Genrica
de Valores, e que sero objeto de
transformao so os seguintes:
Quadra 59: 0009 a 0014, 0032, 0035 e
0036;
Quadra 66: 0008 a 0011 e 0169;
Quadra 67: 0010 a 0012, 0014, 0016 a
0020, 0023 a 0028, 0031 a 0033, 0045
a 0047, 0049 a 0052 e 0065 a 0068;
Quadra 74: 0011 a 0014 e 0017 a 0021;
Quadra 75: 0004 a 0008, 0019, 0022,
0034 a 0041, 0050 a 0058, 0060, 0066
e 0067;
Quadra 76: 0005 a 0011, 0018, 0025,
0026, 0030 a 0037 e 0096 a 0099;
Quadra 82: 0004, 0005, 0017, 0018, 0020,
0021, 0023 a 0025, 0037, 0038, 0051 e
0052;
Quadra 83: 0001, 0003, 0011, 0014 a
0021, 0028, 0029, 0097 e 0100 a 0107;
Quadra 89: 0004, 0159 e 0276;
O lote 0033 da quadra 59 do Setor 008 da
Planta Genrica de Valores, embora no
esteja includo no permetro da ZEIS 3 C016
(S), descrito na tabela 4C do Livro IX PRE
S, Anexo Lei n 13.885/04, ser
incorporado aos Empreendimentos de
Habitao de Interesse Social e
Empreendimentos de Habitao de Mercado
Popular propostos para esta quadra, uma
vez que o imvel nele localizado foi indicado
como a renovar pelo Projeto Urbanstico
Especfico (PUE) da Nova Luz, e encontra-
se situado entre dois lotes inseridos no
permetro da ZEIS 3 C016 (S).
A figura 1, a seguir, retrata a localizao das
ZEIS na Nova Luz e as quadras do Plano de
Urbanizao da ZEIS 3 C016 (S), ora
apresentado.
FIGURA 1 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL NA NOVA LUZ
Fonte: Quadro 04C do Livro IX. Anexo a Lei n 13.885/04 do Plano Regional da Subprefeitura da S.
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 161
As superfcies de terreno e de construo dos imveis localizados na ZEIS 3 C016 (S)
esto representadas na tabela 1 a seguir:
TABELA 1 IMVEISESUPERFCIESDAZEIS3C016(S)
Quadras N de imveis
Superfcies
Terreno(m) Construo(m)
59 11
(1)
3.205 9.330
66 12 3.202 9.869
67 39 9.166 12.989
74 18 5.379 20.993
75 39 8.893 20.535
76 30 6.448 14.036
82 16 6.542 13.804
83 27 9.619 15.932
89 13 3.721 11.080
90 2 7.028 23.280
94 6 1.287 3.890
Total: 11 213 64.490 155.738
(1)
Inclui o lote 0033 da Quadra 59 do Setor 008 da Planta Genrica de Valores
Fonte: Quadro 04C do Livro IX. Anexo a Lei n 13.885/04 do Plano Regional da Subprefeitura da S.
EMURB. Subsdios para o Projeto Urbanstico. So Paulo, 2006 a 2009.
TPCL. Cadastro Territorial e Predial, de Conservao e Limpeza da Cidade de So Paulo.
MDC. Mapa Digital da Cidade de So Paulo.
1.2 CARACTERIZAO
DA POPULAO
RESIDENTE
Considerando a premissa definida no Plano
de Urbanizao da ZEIS 3 C016 (S)
aprovado pelo Conselho Gestor da ZEIS 3
C016 (S), de atendimento prioritrio
populao direta ou indiretamente afetada
pela implantao do Projeto Urbanstico
Especfico (PUE) da Nova Luz, so
identificados o perfil da atual populao
moradora na rea denominada Nova Luz e
na ZEIS 3 C016 (S)
1
.
1.2.1 Populao moradora na
rea denominada Nova Luz
a)Composiodapopulao
Os dados do Censo 2000, da Fundao
Seade (2009), mostramuma populao
residente na rea de ponderao da Santa
Ifignia de 14.279 habitantes e de 89.921
habitantes emtoda a Subprefeitura S.
Considerando que a rea de ponderao da
Santa Ifignia maior do que o permetro
da Nova Luz, para fins de clculo, foi
realizado o procedimento de extrao dos
dados populacionais do banco de dados
geogrfico, levando emconta somente os
setores censitrios que se encontram
dentro do polgono da Nova Luz. A partir
desse procedimento, obteve-se uma
populao de 11.679 pessoas, distribudas
em7.131 domiclios, comuma mdia de 1,6
pessoas por domiclio, caso todos os
domiclios existentes estivessemocupados.
Mdia bastante inferior a 2,6 habitantes por
domiclio, indicada no Censo 2000 para a
rea, inferior mdia da cidade de So
Paulo, que de 3,1 pessoas por domiclio.
1
A identificao da atual populao moradora teve como base a
PesquisaSocioeconmica(agosto/2010), oArrolamento(agosto/2010)
eoCadastroSocioeconmico(abril/2011), elaborados peloConsrcio
Nova Luz. A identificao da atual populao moradora na ZEIS
3 C016 (S) teve como base os dados parciais do Cadastro em
elaborao pela Secretaria Municipal de Habitao - SEHAB (incio
emsetembro de 2011) .
A diferena entre a mdia obtida pela
distribuio da populao total no conjunto
dos domiclios existentes e a mdia apontada
pelo Censo 2000 indica a existncia de um
estoque construdo ocioso, ou seja, nemtodos
os domiclios existentes esto ocupados.
Os domiclios emSanta Ifignia so, emgeral,
menores do que a mdia paulistana: nesta
regio, h 3,9cmodos por domiclio contra 5,5
na mdia da cidade. O Cadastro
Socioeconmico, abril/2011, que aqui ser
denominado de Cadastro, revelou uma
mudana significativa no nmero de cmodos
por domiclio emrelao aos dados fornecidos
pelo Censo 2000: 54% dos entrevistados
residememdomiclios com1 e 2 cmodos.
Ainda segundo a mesma pesquisa, a maioria
dos domiclios composta por 1 e 2 pessoas
(56%), embora a mdia observada seja de 3
pessoas por domiclio, contra 3,1 apontada
pelo Censo 2000.
O Arrolamento realizado contribuiu para a
compreenso da realidade da rea quando
demonstra que a maioria dos domiclios se
caracteriza por habitaes unifamiliares, ou
seja, 91% dos domiclios so habitados por
1 nica famlia (apenas 9% tmmais de 1
famlia), tendncia que se confirma no
Cadastro quando este valor sobe para 98%,
dados que no diferemda mdia de ocupao
de domiclios da cidade de So Paulo.
Pela informao do Censo 2000, 47% do
nmero de famlias de Santa Ifignia habitavam
emimvel alugado, enquanto a mdia de So
Paulo, na mesma situao, era de apenas 21%.
Segundo o Cadastro, levando-se emconta a
rea do projeto, este percentual fica em49,5%
2
.
importante considerar que esse percentual
representa a populao cominteresse
prioritrio na ocupao dos empreendimentos
de HIS e HMP produzidos na ZEIS.
Ainda na caracterizao social da populao,
importante ressaltar que segundo o
Cadastro, 9% dos domiclios tmmoradores
que esto inscritos ou j forambeneficiados
por programas habitacionais governamentais.
2
SegundoinformaodoArrolamentoovalor mdiodoaluguel de
566reais, muitoprximodoobtidopeloCadastroigual a553,15reais.
b)Populaoedistribuioetria
A estimativa da atual populao moradora por
faixa etria e a projeo da futura populao
moradora na ZEIS adotou como referncia,
emumprimeiro momento, a distribuio da
populao da Subprefeitura S, cujos distritos
de Santa Ifignia e Repblica apresentamo
mesmo percentual por grupo de faixa etria.
Entretanto, os estudos e as propostas do
PUZEIS consideramos novos percentuais
contidos no Cadastro, conforme os nmeros
por grupo de idade apresentados 2.
TABELA 2 POPULAO ATUAL DA NOVA
LUZ(ESTIMADA)PORGRUPODEIDADE
Idade(anos) Total %
0 a 4 806 6,9
5 a 9 665 5,7
10 a 14 652 5,58
15 a 19 733 6,28
20 a 24 1340 11,47
25 a 29 1425 12,2
30 a 34 1189 10,18
35 a 39 986 8,44
40 a 44 829 7,1
45 a 49 736 6,3
50 a 54 629 5,39
55 a 59 544 4,66
60 a 64 317 2,71
65 a 69 325 2,78
70 a 74 214 1,83
75 e mais 289 2,48
Total 11.679 100
Fonte: Pesquisa Socioeconmica (agosto/2010),
Arrolamento (agosto/2010) e Cadastro
Socioeconmico (abril/2011), elaborados pelo
Consrcio Nova Luz.
Legenda
Maioria da populao por faixa etria:
20 a 39 anos: 42,29%
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 162
CARACTERIZAO DA REA
c)Escolaridadedapopulao
Pelo Cadastro realizado, 33,5% da
populao entrevistada tmo Ensino Mdio
completo, taxa seguramente superior
mdia da cidade de So Paulo. Isto talvez
seja resultado da faixa etria elevada
residente na regio. J os habitantes com
Ensino Fundamental I incompleto
representam, segundo a amostra, 21,1% do
universo pesquisado. importante destacar
o percentual significativo de habitantes que
tmo Ensino Superior completo: 10,3%, uma
taxa tambmalta, comparando-se coma
cidade de So Paulo.
GRFICO 1 NDICE DE ESCOLARIDADE
3
Comexceo do ndice de populao com
Fundamental I incompleto, os dados da
distribuio da escolaridade na populao
indicamuma base de formao bastante
razovel, precisando de umreforo de
profissionalizao para se atingir um
patamar mais elevado de disputa pelo
mercado de trabalho.
3
Cadastro Socioecmico. Abril/ 2011.
d)Faixaderendadapopulao
Os dados tabulados a partir do Censo
apontamque o rendimento mdio das
famlias era de 1,6 mil reais em2000, o que
corresponde a 75% do rendimento das
famlias paulistanas. De acordo como
Cadastro, atualmente, 44,39% das famlias
recebementre 0 e 3 salrios mnimos, o que
representa o estrato mais expressivo na
aferio de renda. O segundo maior
percentual, 36,99%, situa-se entre 3,1 e 6
salrios mnimos; o terceiro grupo, 15,14%,
temuma renda entre 6,1 e 12 salrios mnimos
e o quarto grupo empercentual, 3,48%, o
que recebe mais de 12 salrios mnimos
(sendo 1,93% os que recebementre 12 e 16
SM e 1,55% para os que recebemmais de 16
SM).
Aplicando-se estes valores ao total de 4.492
famlias estimadas na rea (11.679 divididos
por 2,6 pessoas por domiclio) tem-se que
1.993 famlias tmrendimento entre 0 e 3 SM;
1.662 recebementre mais de 3 e 6 SM; 680
recebementre mais de 6 e 12 SM e apenas
157 famlias tmrenda maior que 12 SM.
GRFICO 2 FAIXA DE RENDA DA ATUAL
POPULAO MORADORA DA NOVA LUZ
Fonte: Cadastro Socioecnomico, realizado pelo
Consrcio Nova Luz. Abril/2011, comvalores
atualizados segundo o SM vigente (622,00 reais).
e)Percepodapopulao
Muito importante para projetar a nova
realidade no permetro do projeto perceber
o sentimento da populao emrelao s
suas condies de habitabilidade e vivncia
scio-cultural no bairro.
Pelo Arrolamento, constata-se que 61%
esto satisfeitos como bairro e 70% como
domiclio emque residem; no entanto,
tambmso considerveis as crticas feitas
sobre as condies de vida da regio,
destacando-se as questes da segurana
pblica e da limpeza urbana e a carncia de
reas verdes, de lazer e equipamentos
pblicos de sade e educao. A populao
entrevistada, cita, ainda, commuita nfase,
a proliferao de vetores transmissveis de
doenas, como baratas e ratos.
Emrelao ao tecido social da rea, o
destaque para a questo dos usurios e o
trfico de drogas, os moradores de rua e a
deteriorao dos imveis abandonados.
Entre as qualidades ressaltadas destacam-
se o comrcio disponvel, os servios
prximos moradia e a disponibilidade do
transporte pblico. importante ressaltar
nesta percepo dos moradores que,
embora a maioria esteja satisfeita e no
deseje mudar, umpercentual de 20%
declara a inteno de sair do Centro.
Ainda sobre o grau de sociabilidade,
significativo o percentual dos entrevistados
que afirma ter frequentado os grandes
equipamentos culturais e tursticos existentes
no entorno da Nova Luz: nos ltimos 6 meses
que antecederamao Arrolamento, 25% dizem
ter frequentado a Pinacoteca, 19% estiveram
no Museu da Lngua Portuguesa e 16% na
Sala So Paulo. Semdvida, frequncia no
muito diferente da mdia da cidade de So
Paulo. Isto implica que os equipamentos
mencionados podero servir de ncoras para
projetos voltados para a populao local.
GRFICO 3 UTILIZAO DE
EQUIPAMENTOS CULTURAIS NOS LTIMOS
SEISMESESANTERIORESAPESQUISA(%)
1.2.2 Populao moradora
na ZEIS 3 C016 (S)
a)Caracterizaodasresidncias
Segundo cadastro realizado em2011, pela
Secretaria Municipal de Habitao, a ZEIS 3
C016 (S) possui 296 unidades
habitacionais ocupadas e 44 vazias. A
anlise do tempo de residncia no bairro
mostra grande rotatividade das famlias
residentes, visto que 114 delas residem, no
mximo, h dois anos, embora 52 declaram
morar nesta rea h mais de 10 anos.
Nos 258 imveis cadastrados residem612
pessoas. Das 258 famlias cadastradas, 124
residememdomiclios do tipo studio, 88 em
imveis de umdormitrio, 42 emimveis de
2 dormitrios e somente 4 famlias moram
emimveis com3 ou mais dormitrios.
Emrelao ao regime de ocupao das
unidades habitacionais, a maioria alugada
(186) e 53 so prprias. O valor mdio de
aluguel cobrado de 537,60 reais.
Observou-se que 167 famlias tmcusto
comtaxas condominiais, cujo valor mdio
pago de 248,88 reais.
Ensino Fundamental I incompleto
Ensino Fundamental I completo/
Fundamental II incompleto
Ensino Fundamental II completo/
Mdio incompleto
Ensino mdio completo /
uinversitrio incompleto
Universitrio completo
33,5%
10,3%
21,1%
17,0%
18,1%


1,55
1,93
15,14
36,99
44,39
>R$ 9.952(maior 16 SM)
De R$ 7.464 a R$9.952 (12 a 16 SM)
De R$ 3.732 a R$7.464 (6 a 12 SM)
De R$ 1.866 a R$3.732 (3 a 6SM)
At R$ 1.866 (3 SM)

25
19
16
Pinacoteca
Museu da Lngua Portuguesa
Sala So Paulo
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 163
CARACTERIZAO DA REA
b) Caracterizao das famlias quanto ao
nmero de membros
predominante a presena de famlias
unipessoais entre as cadastradas: 105 das
famlias so compostas somente de uma
pessoa e outras 55 por duas pessoas; 51
comtrs pessoas e 40 com4 a 6 pessoas e
apenas 7 famlias so compostas por mais
de 6 pessoas.
c) Caracterizao das famlias quanto a
renda familiar
A renda mdia per capita das famlias
cadastradas de 1.108,30 reais, quase 2
salrios mnimos por pessoa na famlia e
apenas oito das famlias cadastradas tm
renda per capita inferior a meio salrio
mnimo. A renda de 31 famlias oscila entre
trs e seis salrios mnimos, enquanto 7
famlias possuemrenda acima de seis
salrios mnimos.
Apenas 4 famlias se declarambeneficirias
de programas governamentais de
transferncia de renda, ou seja, do Programa
Bolsa Famlia e do Programa Renda Mnima,
o que compatvel coma renda familiar mdia
per capita observada na rea de estudo.
d) Caracterizaodosmoradoresquanto
aogneroeafaixaetria
A distribuio da populao por sexo mostra,
dentre os moradores, maior participao de
homens (332) emrelao s mulheres (280
pessoas).
A composio desta populao, por grupos
de idade, revela grande participao de
moradores emidade ativa, principalmente,
entre 20 e 29 anos (146 pessoas). Crianas
de 0 a 9 anos (78) representamapenas 13%
da populao e a participao de idosos de
60 anos ou mais baixa (46 pessoas), e
representa 7,5% do total.
Foramidentificadas ainda, 27 pessoas
portadoras de necessidades especiais, cuja
maior incidncia de deficincia fsica.
e) Escolaridade e acesso ao emprego
Na anlise do grau de escolaridade,
considerando-se a populao de 15 anos ou
mais; 131 pessoas tmEnsino Fundamental
incompleto; 53 completaramo Ensino
Fundamental; 49 tmEnsino Mdio
incompleto; 178 concluramo Ensino Mdio;
34 iniciaramo Ensino Superior, enquanto 39
finalizaramo Ensino Superior. insignificante
a presena de pessoas analfabetas, visto que
somente 18 nunca estudaramou no sabem
ler e escrever. A populao commenos de 18
anos (92 pessoas) frequenta a escola e quase
a totalidade das crianas e adolescentes entre
6 e 14 anos (49 pessoas) estudante.
Os dados relativos situao de estudo e
trabalho da populao residente de 10 a 24
anos revelamque 67 pessoas s trabalham;
51 s estudam; 18 no estudamnem
trabalhame 4 estudame trabalham.
A maioria da populao com14 anos ou
mais est ocupada no mercado de trabalho
(385 pessoas) e apenas 13 encontram-se
desocupadas, a procura de trabalho.
Quanto ao tipo de vnculo empregatcio,
constata-se que 184 pessoas trabalham
como autnomas; 165 so trabalhadores
assalariados, sendo 135 do setor privado
comcarteira assinada, 21 do setor privado
semcarteira assinada e 9 do setor pblico;
15 so empregadores; 6 so empregados
domsticos; e 11 esto emoutra situao.
O rendimento mdio dos moradores
masculinos de 1.336,62 reais e de 993,44
reais para as mulheres.
1.2.3 Moradia atual na ZEIS 3 C016 (S)
Segundo o Arrolamento (agosto de 2010) e
as visitas tcnicas rea (notadamente as
de 12 de outubro e 17 de novembro de
2010), no permetro da Nova Luz foram
identificados 187 imveis, commoradores
emuma ou mais de suas unidades
habitacionais, dos quais 27 esto localizados
no polgono da ZEIS 3 C016 (S). Foram
identificados, tambm, 1 imvel habitacional
sendo construdo pela Coopamare (rua
Vitria, 100/106, quadra 75), com27
unidades habitacionais e destinadas s
famlias de catadores de papel e 2 projetos
habitacionais da CDHU (rua dos Gusmes,
FIGURA2EDIFCIOSRESIDENCIAISNAZEIS3C016(S)
195/199 e 222 a 248, quadra 75),
respectivamente, com57 e 54 unidades
habitacionais. Esses edifcios contm7.131
unidades habitacionais, sendo 583
distribudas na ZEIS 3 C016 (S). Este
nmero inclui o imvel que est sendo
construdo pela Coopamare e os 2 projetos
habitacionais da CDHU.
A figura a seguir retrata a localizao dos
edifcios residenciais na ZEIS 3 C016 (S),
distribudos emtodas as suas quadras, exceto
na 90, onde est sendo construdo o Centro
Paula Souza/Escola Tcnica Nova Luz..
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 164
CARACTERIZAO DA REA
2
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 165
2.1 IMVEIS OBJETO DE INTERVENO
No mbito de aplicao do instrumento de Concesso Urbanstica na rea denominada Nova
Luz, foramdefinidos critrios, aplicveis a toda a rea, que permitiramidentificar os imveis a
manter e a renovar, resultando na figura a seguir.
Os imveis a manter resultamda aplicao dos seguintes critrios: imveis protegidos,
tombados ou emprocesso de tombamento; imveis comrea construda maior que 2.000 m
ou coeficiente de aproveitamento maior que 4; edifcios residenciais commais de 20 unidades
habitacionais; imveis comcaractersticas que complementama percepo do conjunto
arquitetnico-urbanstico j protegido.
FIGURA3IMVEISAMANTEREARENOVARNAZEIS3C016(S)
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS

A partir da aplicao dos diversos critrios definidos pelo PUE e empregados para a definio
da manuteno ou renovao de imveis na ZEIS 3 C016 (S), tm-se 130 imveis passveis
de substituio, do total de 213 imveis existentes.
FIGURA4IMVEISARENOVARNAZEIS3C016(S)
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 167
As figuras 5, 6, 7 e 8, a seguir, apresentama aplicao dos critrios de definio de imveis
sujeitos transformao por meio da aplicao da Concesso Urbanstica, no mbito da ZEIS
3 C016 (S).
Do total de imveis protegidos, tombados ou emprocesso de tombamento existentes na Nova
Luz, 18 esto distribudos no polgono da ZEIS, como se observa na figura a seguir.
FIGURA 5 IMVEIS TOMBADOS OU EM PROCESSO DE TOMBAMENTO A MANTER NA ZEIS 3
C016(S)
Dos imveis residenciais localizados na Nova Luz com20 ou mais unidades habitacionais, 8
esto inseridos no polgono da ZEIS, segundo retratado na figura a seguir.
FIGURA6IMVEISRESIDENCIAISCOM20OUMAISUNIDADESHABITACIONAISAMANTER
NAZEIS3C016(S):
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 168
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Do total de imveis localizados na Nova Luz comcaractersticas que complementama
percepo do conjunto arquitetnico-urbanstico j protegido, 13 esto inseridos no polgono
da ZEIS, como revela a figura a seguir.
FIGURA8IMVEISCOMCARACTERSTICASQUECOMPLEMENTAMAPERCEPODO
CONJUNTOARQUITETNICO-URBANSTICOJPROTEGIDO,AMANTERNAZEIS3C016(S)
FIGURA7IMVEISCOMREACONSTRUDAMAIORQUE2.000MOUCOEFICIENTEDE
APROVEITAMENTOMAIORQUE4AMANTERNAZEIS3C016(S)
Do total de imveis classificados pelo critrio de rea construda maior que 2.000 m ou
coeficiente de aproveitamento maior que 4 na Nova Luz, 22 imveis esto inseridos no
polgono da ZEIS, rea caracterizada pela horizontalidade da arquitetura que a configura,
como demonstrado na figura a seguir.
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 169
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
A Quadro 3, a seguir, retrata a sntese dos imveis a manter e a renovar inseridos no
permetro da ZEIS 3 C016 (S).
TABELA 3 IMVEISDAZEIS3C016(S)AMANTEREARENOVAR
Quadras
Quantidadedeimveis(unid.) readeterreno(m) reaconstruda(m)
Total Manter Renovar Total Manter Renovar Total Manter Renovar
59 11
(1)
1 10 3.205 515 2.690 9.330 4.212 5.118
66 12 7 5 3.202 1.542 1.660 9.869 7.275 2.594
67 39 19 20 9.166 4.349 4.817 12.989 6.436 6.553
74 18 9 9 5.379 3.414 1.965 20.993 17.050 3.943
75 39 14 25 8.893 4.094 4.799 20.535 10.235 10.300
76 30 8 22 6.448 2.103 4.345 14.036 7.655 6.381
82 16 3 13 6.542 2.631 3.911 13.804 7.218 6.586
83 27 5 22 9.619 2.533 7.086 15.932 7.404 8.528
89 13 9 4 3.721 2.322 1.399 11.080 8.867 2.213
90
(2)
2 2 0 7.028 7.028 0 23.280 23.280 0
94 6 6 0 1.287 1.287 0 3.890 3.890 0
Total: 11 213 83 130 64.490 31.818 32.672 155.738 103.522 52.216
(1)
Inclui o lote 0033 da quadra 59 do Setor 008 da Planta Genrica de Valores
(2)
Na quadra 90, os imveis demolidos deramorigemao terreno onde est sendo concludo o
Centro Paula Souza / ETEC. A rea de construo total da quadra equivale a soma das reas
de construo do imvel existente (2.280 m) e da nova construo (estimada em21.000 m).
Fonte:
EMURB. Subsdios para o Projeto Urbanstico. So Paulo, 2006 a 2009.
TPCL. Cadastro Territorial e Predial, de Conservao e Limpeza da Cidade de So Paulo.
MDC. Mapa Digital da Cidade de So Paulo.
2.2 IDENTIFICAO DAS
REAS DESTINADAS A
EMPREENDIMENTOS
HABITACIONAIS DE
INTERESSE SOCIAL
A definio dos Empreendimentos
Habitacionais de Interesse Social (EHIS)
temcomo ponto de partida as reas
identificadas como a renovar, segundo os
critrios estabelecidos pelo PUE para toda a
rea de interveno, resultando na definio
das condies de moradia para que a
populao de baixa renda possa desfrutar
de uma rea de excelente localizao e de
uma qualidade de desenho urbano de um
conjunto de quadras que representa,
aproximadamente, 25% do total das
existentes na rea do Projeto Nova Luz.
A interveno emimveis localizados no
polgono da ZEIS 3 C016 (S) apresenta
especificidades sociais e legais que,
naturalmente, a distingue do restante da Nova
Luz e acrescenta uma complexidade adicional
requalificao da rea. O desenho
urbanstico e arquitetnico proposto deve
seguir as mesmas diretrizes adotadas para o
restante da rea e incorporar, de forma natural,
os condicionantes particulares a ZEIS.
Os conceitos definidos para o PUE, a
legislao urbanstica que rege o uso e a
ocupao do solo no Municpio de So
Paulo, as legislaes especficas que
orientama elaborao da urbanizao das
Zonas Especiais de Interesse Social e as
diretrizes aprovadas no Conselho Gestor,
almdos elementos de desenho urbano,
foramos instrumentos manuseados na
elaborao do Plano de Urbanizao de
ZEIS.
Do exerccio da aplicao destes
instrumentos resulta o plano de massa
contendo: o desenho dos espaos
construdos e livres, estabelecendo a relao
entre os volumes construdos novos e existentes; a definio das unidades
habitacionais a seremdisponibilizadas para a populao de baixa renda, atual
ou futura moradora da Nova Luz; os equipamentos pblicos e a definio dos
espaos de uso no residencial desejvel para a diversidade funcional que se
planeja incrementar na rea.
As premissas projetuais que orientama volumetria dos novos edifcios levam
emconsiderao a necessidade de criao de espaos urbanos adequados
diversidade social e o amplo acesso aos equipamentos pblicos, onde a
possvel e desejvel mistura de usos orientou a composio das quadras de
maneira a reservar os pavimentos trreos a usos no residenciais.
Assim, atinge-se umequilbrio de ocupao e utilizao dos espaos pblicos e
infraestruturas emuma ampla faixa horria, fruto da complementaridade entre os
usos previstos, preservando ainda as caractersticas de comrcio de rua
existente.
O limite de 20% da rea construda computvel para usos no residenciais
fornece umelemento importante ao desenho das quadras e dos edifcios, ao
manter a atual dinmica comercial da rea, cuja mistura desejvel pela
prpria localizao estratgica do polgono da ZEIS 3 C016 (S): prximo a
estaes de transporte pblico e a outros equipamentos que induzema
intensa circulao de pedestres.
Outro elemento fundamental da proposta diz respeito criao de novos
espaos livres e verdes, seja comfoco no conforto ambiental, seja destinado
ao ganho de respiros urbanos, e nfase de perspectivas desejadas,
qualificando o uso habitacional.
Considerando que a proporo e a localizao dos espaos livres mais
importante do que sua escala, proposta, emconjunto como PUE, a criao
de pequenas praas como umelemento de balanceamento dos espaos
abertos lineares definidos pela trama urbana histrica, que atualmente sugere
mais passageme menos permanncia. Os espaos no edificados se
concentramno centro das quadras, atendendo premissa geral de reforar o
traado original do bairro e de criar reas de ventilao e aerao para as
habitaes.
A identidade atual da rea orienta o desenvolvimento da proposta, de modo
que esta se d de forma natural e orgnica ao longo dos anos de
implementao do plano. A grande diversidade tipolgica dos edifcios, com
alturas e pocas de construo distintas, permite uma paisagemplural e
heterognea, que deve ser mantida pelas novas tipologias. As intervenes
propostas devero valer-se dessa caracterstica e estimular novos arranjos
volumtricos e espaciais, valorizando as vistas, enquadramentos e elementos
referenciais existentes na paisagemlocal.
So condicionantes adicionais para o desenho das novas quadras a busca
por insolao adequada para as unidades habitacionais propostas e
sombreamento para o espao pblico, conforme diretriz do PUE, bemcomo a
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 170
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
visibilidade dos edifcios histricos e a
harmoniosa relao dos novos edifcios comos
mantidos, sejamde carter histrico ou no.
Os novos objetos arquitetnicos devematentar
para as restries aplicveis de altura e
visibilidade no entorno dos edifcios histricos e,
almdisso, a sua implantao deve observar as
relaes espaciais, visuais e volumtricas com
estes edifcios, buscando a compatibilidade com
o entorno, atravs da transio de alturas e
manuteno dos alinhamentos dominantes para
que haja uma adequada valorizao dos imveis
histricos e uma insero harmoniosa no tecido
urbano existente.
a)Objetivosespecficos
O modelo urbano proposto temcomo referncia
os seguintes objetivos especficos:
i. orientar-se pelas regras de desenho urbano
propostas no PUE;
ii. buscar atingir o mximo de aproveitamento
do lote para usos residenciais;
iii. observar a rea mxima do terreno do
empreendimento de 10.000 m e o mximo
de 300 unidades habitacionais;
iv. indicar o nmero de empreendimentos por
quadra;
v. indicar o nmero referencial de unidades
habitacionais de interesse social e mercado
popular por empreendimento;
vi. destinar no mnimo de 80% do total de rea
construda computvel para habitao de
interesse social e de mercado popular; e
vii. destinar no mnimo 80% do total de unidades
habitacionais produzidas para HIS e no
mximo 20% para HMP.
b)Condicionantes
Aos objetivos especficos adicionam-se
condicionantes geradores do partido urbanstico
e arquitetnico adotado, que podemser assim
resumidos:
i. reforar a compreenso da trama urbana
tradicional atravs do respeito aos
alinhamentos e perspectivas geradas, e
manter a diversidade tipolgica dos edifcios
quanto altura e largura;
ii. equilibrar a grande diversidade tipolgica
comelementos de conexo horizontal entre
os edifcios, ao nvel da rua, de forma a dar
ao pedestre a compreenso de conjunto;
iii. priorizar a circulao de pedestres e criar as
condies para o funcionamento das
atividades no residenciais: concentrar usos
no residenciais no pavimento trreo
(complementados, quando necessrio, pela
ocupao de parte ou todo do primeiro
pavimento), reservando aos pavimentos
superiores e aos espaos internos das
quadras os usos residenciais;
iv. criar rede de praas e espaos livres, de
acordo comas premissas estabelecidas pelo
PUE, aumentando, consideravelmente, a
quantidade de espaos livres, permeveis e
verdes. Esses espaos podemser
identificados como pequenas praas ou
jardins de uso coletivo internos s quadras; e
v. utilizar o desenho urbano do espao pblico
como meio de garantir a qualidade de vida
que oferecer a Nova Luz.
O estudo desenvolvido na escala urbana
configura as volumetrias dos novos edifcios e
dos espaos livres previstos. A definio de
tipologias arquitetnicas mais precisas, da
adequao ventilao e insolao, dos
acessos e do refinamento da relao entre o
construdo e o espao livre, ser objeto do
projeto arquitetnico a ser elaborado,
posteriormente, durante a implementao da
Concesso Urbanstica.
c)Modelourbano
Para ilustrar as premissas que guiamo futuro
desenvolvimento da arquitetura de cada
empreendimento e tambmquantificar a
capacidade de adensamento, so apresentados
volumes esquemticos que retratamas
possveis ocupaes por quadra. So fatores
determinantes para a configurao destes: os
cdigos e normas aplicveis (ex. iluminao e
ventilao, dimensionamento de espaos
abertos, etc.); as restries urbansticas legais
(ex. coeficiente mximo de aproveitamento,
nmero mximo de unidades por
empreendimento, proporo entre usos etc.); as
propostas do Conselho Gestor da ZEIS 3 C016
(S); e as restries dos rgos de preservao
do patrimnio histrico e das legislaes
relacionadas s ZEIS.
A volumetria apresentada busca utilizar o
coeficiente de aproveitamento (CA) mximo de
modo a acomodar maior quantidade de
habitantes nessa rea. Dos 20% de CA
reservados a usos no residenciais, utiliza-se
como critrio aproveitar os trreos e
eventualmente os primeiros pavimentos dos
edifcios residenciais. Tais usos, geralmente
comerciais e de servios, so fundamentais
para dinamizar a regio, mantendo a atividade
econmica e a presena de postos de trabalho.
Das reas passveis de renovao resultam
lotes de caractersticas diversificadas, que
condicionarama volumetria proposta para cada
quadra:
i. lotes nicos ou resultantes de pequenos
remembramentos, normalmente envolvidos
por edifcios mantidos, que so ocupados
por edifcios compactos;
ii. espaos de geometria complexa, de grande
e pequena escala, onde o melhor
aproveitamento sugere a implantao de
edifcios separados emdois ou mais blocos
a fimde valorizar as reas livres e a
qualidade ambiental da nova implantao;
iii. espaos lineares, condicionando a
construo de edifcios laminares, que
podemter vrios acessos para evitar longas
circulaes horizontais; e
iv. espaos generosos, que permitemuma
liberdade maior de implantao de novos
edifcios.
Foi considerada, ainda, na elaborao do plano
de massa, a prpria compreenso das tipologias
das unidades habitacionais, cuja metragem
mxima determina a profundidade e largura dos
imveis, sendo propostos edifcios de laje de
dimenses reduzidas ou edifcios laminares, que
permitemcondies mais adequadas de
iluminao e ventilao. Estes ltimos, quando
futuramente projetados, devematentar s
premissas do PUE que tratamda leitura vertical
e fragmentao das fachadas, evitando-se o
aspecto de grandes planos uniformes e
contnuos que ameaariama pluralidade
existente e a ser mantida para o conjunto da
Nova Luz.
A composio volumtrica proposta atende aos
seguintes critrios gerais:
i. compromisso coma heterogeneidade de
alturas dos edifcios, possibilitando desenho
futuro que ressalte o embasamento, o corpo
e o coroamento;
ii. implantao que crie tratamentos especiais
das esquinas, a exemplo de edifcios
mantidos;
iii. criao de espaos livres e verdes internos
s quadras - mais prximos de jardins do
que de praas, mesmo nos poucos casos
emque h possibilidade de passagemde
pedestres pelo miolo da quadra - atentando
para que sua escala seja compatvel comos
espaos eminentemente pblicos propostos
e existentes nas proximidades;
iv. criao de fachadas ativas, onde a
diversidade e atividades nos vrios nveis do
edifcio mantenhamumcarter de contnua
ocupao e visualizao do espao pblico;
v. detalhamento do projeto deve privilegiar um
desenho arquitetnico que evite grande
homogeneidade e ritmo muito rgido de
fachada, mesmo quando se opte por
volumes de fachada contnua emfuno de
caractersticas especficas de cada lote. A
premissa de no conflitar coma identidade
dos pequenos edifcios hoje existentes, e com
a gradual transformao da rea ao longo do
ciclo de implantao do projeto como umtodo;
vi. criao de pavimentos trreos de alturas
compatveis aos vizinhos imediatos. A ideia
acentuar as frentes de rua profundidade -
tornando-as generosas e permeveis de
maneira a ampliar o espao reduzido das ruas
existentes;
vii. implantao de solues que promovamo
sombreamento e a proteo da chuva em
alguns trechos de cada rua, garantindo ao
pedestre umuso mais confortvel do espao
pblico. Para tanto, marquises e circulaes
internas ao pavimento trreo (loggia), sem
quebrar o alinhamento dominante, so
elementos arquitetnicos importantes;
viii. ateno incorporao das empenas cegas
remanescentes, bemcomo evitar grandes
empenas nos novos edifcios atravs de
escalonamentos de volumes, justaposio de
empenas, empenas verdes e/ou tratadas com
arte urbana; e
ix. dispensa da obrigatoriedade de recuos, nos
termos previstos na legislao urbanstica
vigente, desde que atendidas s regras de
aerao e insolao do Cdigo de Obras e
Edificaes.
Da elaborao do plano de massa para nove
quadras
4
, conforme detalhamento nas figuras a
seguir, os novos empreendimentos na ZEIS 3
C016 (S) resultam146.626 m de rea construda
computvel, e 13.055,90 m dos equipamentos
pblicos, distribudas emuma rea de terreno de
32.672 m. Do total a ser edificado, 96.095,90 m
corresponde rea a ser construda para as
habitaes de interesse social e de mercado
popular.
4
Na quadra 90 est sendo construdo o Centro Paula Souza e a Escola
Tcnica Nova Luz e na quadra 94 os imveis localizados no polgono da
ZEIS, emnmero de seis, so mantidos.
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 171
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
FIGURA9PROPOSTADEEMPREENDIMENTOSDAZEIS3C016(S)
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 172
FIGURA10MODELOURBANOQUADRA59
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 173
FIGURA11MODELOURBANOQUADRA66
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 174
FIGURA12MODELOURBANOQUADRA67
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 175
FIGURA13MODELOURBANOQUADRA74
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 176
FIGURA14MODELOURBANOQUADRA75
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 177
FIGURA15MODELOURBANOQUADRA82
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 178
FIGURA16MODELOURBANOQUADRA83
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 179
FIGURA17MODELOURBANOQUADRA89
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 180
FIGURA18PERSPECTIVAGERALDOMODELOURBANOPROPOSTO
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 181
As Quadros a seguir retratamas superfcies dos novos empreendimentos resultantes do
modelo urbano proposto, tanto para os empreendimentos habitacionais de interesse social
quanto para os equipamentos pblicos.
TABELA4EMPREENDIMENTOSHABITACIONAISDEINTERESSESOCIALDAZEIS3C016(S)
QUADRA EHIS
AT
(m)
NO
RESIDENCIAL
(m)
RESIDENCIAL
(m)
CIRCULAO
(m)
ESTAC.
(m)
A.C.
COMPUTVEL
(m)
59 59.1 2690 2115,8 9680 2975,2 1060 14771
66
66.1 902 720 3304,8 1015,2 450 5040
66.2 758 606 2802 860 600 4268
67 67.1 3074 2459,2 11190 3470 1540 17119,2
74 74.1 1965 1500 7235,6 2204,6 1100 10940,2
75
75.1 669 534 2383 736 460 3653
75.2 2284 1717 8194,2 2502,8 1800 12414
75.3 1846 1473,6 6795 2086,4 1200 10355
82
82.1 1094 875,2 4012 1164,5 685 6051,7
82.2 2817 2253 10260 3160 1900 15673
83
83.1 3349 2650 11661 3614 2155 17925
83.2 2239 1790 8134 2506 1200 12430
83.3 479 383 1728 540 270 2651
84.4 1019 815 3624 1120 650 5559
89 89.1 1399 1116,8 5092,3 1566,8 980 7775,9
TOTAL 15 26584 21008,6 96095,9 29521,5 16050 146626
Obs: a superfcie do terreno (26.584 m) corresponde ao solo dos empreendimentos habitacionais
excludos o terreno dos usos institucionais (5.871 m) e o espao livre pblico da quadra 67 (217 m),
cujo total de 32.672 m.
Almdos equipamentos pblicos emnova construo, proposta a utilizao de imveis
existentes comas atividades que complementama oferta de servios pblicos populao
moradora da rea, distribudos nas quadras 67, 75 e 76. Apesar de no localizada no polgono
da ZEIS 3 C016 (S) a quadra 68 abriga o Ncleo de Convivncia de Idoso. A proximidade
fsica entre estas quadras e a complementaridade entre os equipamentos nelas propostos
leva a incluir a quadra 68 na relao de localizao dos equipamentos pblicos, conforme
demonstrado no Quadro a seguir.
TABELA 5 EQUIPAMENTOSPBLICOSPROPOSTOS,LOCALIZADOSNAZEIS3C016(S),EMNOVASCONSTRUES
QUADRA LOTE
SUPERFCIE
NATUREZA DO
EQUIP.
ESTAC.
(m)
A.C.TOTAL
(m)
AT(m) AC(m)
67
(1)
0068 1.743 3500
Auditrio
1.050 4.550 67 Anexo UBS
67 Anexo CEI
76
0024/0026
0030/0035
0037/0005
0011/0018
0096/0099
0036
4.345 6.645,9 CEMEI e EMEF 1.860 8.505,9
TOTAL Diversos 6.088 10.145,9 2.910 13,055,9
(1)
Esto previstas edificaes anexas aos imveis existentes, para instalaes da CEI, EMIA e UBS, que ocupamo lote
008.067.0068. A exata diviso fundiria deste lote dever ser feita emfuno dos estudos arquitetnicos da CEI, da EMIA e da
UBS.
TABELA6EQUIPAMENTOSPBLICOSPROPOSTOS,LOCALIZADOSNAZEIS3C016(S)ENAQUADRA68,EM
IMVEIS EXISTENTES
QUADRA LOTE
SUPERFCIE
NATUREZA DO
EQUIPAMENTO AT(m) AC(m)
67
0016.00 153 390
Escola Municipal de Iniciao
Artstica (EMIA)
0014.00 100 299
0012.00 206 320
0011.00 207 300
0010.00 440 1000
0068.00 440 832 Unidade Bsica de Sade (UBS)
0066.00/0067.00 577 810
Centro de Educao Infantil (CEI)
0065.00 329 450
68
0022.00 260 400
Ncleo de Convivncia de Idoso
(NCI)
0023.00 229 320
75 0034.00 702 1200
Centro para Crianas e
Adolescente (CCA)
TOTAL Diversos 3.643 6.321
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 182
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
d)Dimensionamentodasunidadeshabitacionais
A partir da superfcie destinada habitao, no modelo urbano, foramestimadas as unidades
habitacionais para a ZEIS 3 C016 (S), conforme se observa no Quadro a seguir.
TABELA7HISEHMPPROPOSTASNAZEIS3C016(S)
QuadroresumoUHsporEHIS(15empreendimentos)
Total
EHISpor
quadra
Quadra EHIS
reahab.
(m)
HIS(80%)
m
HMP
(20%)
m
HIS HMP
37m
(20%)
42m
(60%)
50m
(20%)
42m
(20%)
50m
(50%)
65m
(30%)
59 59.1 9680,0 7744,0 1936,0 42 111 31 9 19 9 221 221
66
66.1 3304,8 2643,8 661,0 14 38 11 3 7 3 76
141
66.2 2802,0 2241,6 560,4 12 32 9 3 6 3 65
67 67.1 11190,0 8952,0 2238,0 48 128 36 11 22 10 255 255
74 74.1 7235,6 5788,5 1447,1 31 83 23 7 14 7 165 165
75
75.1 2383,0 1906,4 476,6 10 27 8 2 5 2 54
396 75.2 8194,2 6555,4 1638,8 35 94 26 8 16 8 187
75.3 6795,0 5436,0 1359,0 29 78 22 6 14 6 155
82
82.1 4012,0 3209,6 802,4 17 46 13 4 8 4 92
326
82.2 10260,0 8208,0 2052,0 44 117 33 10 21 9 234
83
83.1 11661,0 9328,8 2332,2 50 133 37 11 23 11 265
573
83.2 8134,0 6507,2 1626,8 35 93 26 8 16 8 186
83.3 1728,0 1382,4 345,6 7 20 6 2 3 2 40
83.4 3624,0 2899,2 724,8 16 41 12 3 7 3 82
89 89.1 5092,3 4073,9 1018,5 22 58 16 5 10 5 116 116
Total 1 15EHIS 96095,9 76876,7 19219,2 412 1099 309 92 191 90 2193 2193
Total 2 96095,9 96095,9 1820 373
2193
Total Geral 96095,9 2193
Os empreendimentos habitacionais de interesse social retratados na figura 9 podem, eventualmente, ser
desenvolvidos emmaior nmero, emlotes de menor dimenso, emfuno de oportunidades de implementao
e de atendimento da demanda, desde que se mantenha o mnimo de 80% do total de unidades habitacionais
produzidas para HIS e o mximo de 20% para HMP e o nmero mnimo de unidades ora proposto.
A definio da quantidade de imveis de
interesse social a ser ofertada na ZEIS 3 C
016 (S) a partir da proposta da sociedade
civil no Conselho Gestor desta ZEIS de que
as unidades destinadas a HIS no seja
inferior a 80% do total de unidades
produzidas, leva emconsiderao o perfil da
futura populao moradora da ZEIS 3 C016
(S), que se confunde coma atual
populao moradora da Nova Luz, nas
caractersticas de renda e de regime de uso
dos imveis.
Os dados colhidos no Cadastro, realizado
em2011, indicamque 2.224 famlias na
Nova Luz pagamaluguel. Somando-se a
este grupo aquelas que habitamimveis
emprestados ou cedidos (252) e ocupao
(118) tem-se umtotal de 2.594 famlias com
perfil para o programa de habitao de
interesse social da rea. Na hiptese de que
as famlias de menor renda incluam-se neste
grupo, estima-se que as 2.193 novas
unidades habitacionais estimadas para a
ZEIS 3 C016 (S) representam84,5% das
atuais demandas habitacionais da Nova Luz,
considerando 83% deste total a ser
destinado a HIS (unidades de 37 m; 42 m e
50 m) e 17% destinado a HMP (42 m, 50
m e 65 m). Emrelao s unidades de
HMP prope-se que 12,8% tenham
superfcie de 50 e 65 m, de modo a atender,
tambm, famlias comummaior nmero de
membros.
Cabe aqui apontar que a demanda no
contemplada na rea de ZEIS, poder ser
atendida ainda emEmpreendimentos de HIS
e HMP localizados fora do permetro de
ZEIS, nas unidades a seremproduzidas no
Programa ReNova Luz, cuja produo
estimada em439 unidades habitacionais.
Outro aspecto a ser considerado no
dimensionamento das unidades
habitacionais a superfcie mxima por
unidade definida nas legislaes sobre o
tema. Entretanto, a adequao como estudo
de viabilidade econmica, a definio de
possveis solues de tipologias construtivas
e as sugestes incorporadas do processo de
participao da sociedade e de
representantes dos rgos pblicos
municipais e estaduais levama indicar as
unidades habitacionais comdistintas
dimenses tendo como padro unidades de
aproximadamente 37, 42, 50 e 65 m. As
unidades comsuperfcie de 37 m so,
prioritariamente, destinadas a HIS e ao
atendimento de famlias unipessoais,
enquanto as com42 e 50 m so destinadas
tanto a famlias comperfil de HIS como
HMP, estando previstas ainda unidades de
65 m destinadas a HMP. A oferta de
unidades habitacionais deve ser adequada
demanda de usurios, sendo sugerida a
seguinte distribuio, representada no
esquema da figura a seguir.
FIGURA19QUANTIDADEDEUHPORTIPOLOGIAEMRELAO
FAIXA DE RENDA E O PERFIL FAMILIAR
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 183
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Emsntese, os empreendimentos de HIS
consomem76.876,7 m da superfcie total
ofertada para a habitao de interesse social
(96.095,9 m), enquanto as HMP se
viabilizamcoma superfcie restante de
19.219,2 m.
e)Estacionamentonosempreendimentos
habitacionaisdeinteressesocial
A proposta de oferecer 18.960 m de
superfcie total destinada a estacionamentos,
dimensionados para cada EHIS e distribudos
emtodos os empreendimentos da ZEIS 3
C016 (S), est de acordo coma legislao
aplicvel.
Estas vagas de estacionamento localizadas
nos subsolos das quadras da ZEIS visam
atender grande demanda das reas
comerciais e de equipamentos culturais
existentes e previstos emtoda a rea e,
eventualmente, podemauxiliar no custeio
das unidades HIS ou na manuteno dos
condomnios dos empreendimentos
habitacionais de interesse social.
Considerando a superfcie proposta indicada
no modelo urbano para estacionamento e
tomando-se como referncia a rea de 30 m
utilizada para cada vaga de veculo e 5 m
para moto (incluem, almda vaga, as reas
de circulao e manobra), estima-se uma
oferta de 540 vagas incluindo as destinadas
s motos e aos portadores de necessidades
especiais e idosos.
A partir da definio para a rea da Nova
Luz de redes destinadas circulao de
bicicletas emciclovias localizadas nas
avenidas Rio Branco, Duque de Caxias e
Mau e ciclofaixas distribudas nas ruas
internas, proposto que nos espaos livres
privados de cada EHIS sejamimplantados
paraciclos para, no mnimo, 7 bicicletas ou
nmero de vagas equivalente a 5% da
populao locada nos empreendimentos
no residenciais propostos e 15% da
populao moradora.
2.3 ESPAOS NO RESIDENCIAIS
As superfcies destinadas a usos no residenciais, complementares s unidades habitacionais,
so definidas considerando-se o percentual mximo permitido de 20% emcada EHIS.
Destaque particular para a ocupao das quadras 67 e 76 que aproveita a significativa
quantidade de imveis tombados e reas passveis de renovao para concentrar parte dos
equipamentos sociais propostos de apoio habitao, complementados por espaos livres.
Os usos no residenciais destinados a comrcio e servios devemocupar os pavimentos
trreos e primeiros pavimentos de alguns empreendimentos.
TABELA8USOSNORESIDENCIAISNOSNOVOSEMPREENDIMENTOSNAZEIS3C016(S)
Quadra EHIS
Superfciesusosnoresidenciais(m)
Total por
quadra
no residencial Institucional Estacionamento Total
59 59,1 2115,8 0 1060 3.175,8 3.175,8
66
66.1 720 0 450 1.170
2.376
66.2 606 0 600 1.206
67
67.1 2459,2 0 1.540 3.999,2
8.549,2
67.A 0 3.500 1050 4.550
74 74.1 1500 0 1100 2.600 2.600
75
75.1 534 0 460 994
7.184,6 75.2 1717 0 1800 3.517
75.3 1473,6 0 1.200 2.673,6
76 76.A 0 6645,9 1.860 8.505,9 8.505,9
82
82.1 875,2 0 685 1.560,2
5.713,2
82.2 2253 0 1.900 4.153
83
83.1 2650 0 2.155 4.805
9.913
83.2 1790 0 1.200 2.990
83.3 383 0 270 653
83.4 815 0 650 1.465
89 89.1 1116,8 0 980 2.096,8 2.096,8
Total 17 21.008,6 10.145,9 18.960 50.114,5 50.114,5
A superfcie da volumetria de referncia ora apresentada equivale a 61,8% de taxa de ocupao e, consequentemente, o
dimensionamento dos espaos livres representa 38,2% da rea de terreno das quadras e configura a relao de espao
livre e construdo do modelo urbano proposto, que se representa no Quadro a seguir. Destaca-se que 15% da superfcie
do terreno so destinado ao solo permevel, conforme legislao aplicvel, e que os futuros empreendimentos podero
alcanar taxas de ocupao maiores, limitadas ao mximo permitido pela legislao de uso e ocupao do solo.
TABELA9ESPAOSLIVRESNAZEIS3C016(S)
Quadra EHIS AT
Superfciespavimentotrreo(m)
por empreendimento
Taxadeocupao
Espao livre por
quadra%
AC TO(%) E Livre EL(%) TO EL
59 59.1 2.690 1.880 69,9% 810 30,1% 69,9% 30,1%
66
66.1 902 450 49,9% 452 50,1%
53,0% 47,0%
66.2 758 430 56,7% 328 43,3%
67
67.1 3.074 2.150 69,9% 924 30,1%
70,0% 30,0%
67.A 1.743 1.220 70,0% 523 30,0%
74 74.1 1.965 1.095,6 55,8% 869,4 44,2% 55,8% 44,2%
75
75.1 669 460,0 68,8% 209 31,2%
68,2% 31,8% 75.2 2.284 1.595,0 69,8% 689 30,2%
75.3 1.846 1.216,0 65,9% 630 34,1%
76 76.A 4.345 1.506,1 34,7% 2.838,9 65,3% 34,7% 65,3%
82
82.1 1.094 685 62,6% 409 37,4%
66,1% 33,9%
82.2 2.817 1.900 67,4% 917 32,6%
83
83.1 3.349 2.155 64,3% 1.194 35,7%
65,5% 34,5%
83.2 2.239 1.565 69,9% 674 30,1%
83.3 479 270 56,4% 209 43,6%
83.4 1.019 650 63,8% 369 36,2%
89 89.1 1.399 978 69,9% 421 30,1% 69,9% 30,1%
Total 32.672 20.205,7 61,8% 12466,3 38,2% 61,8% 38,2%
Legenda:
TO: Taxa de Ocupao
EL: Espao Livre
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 184
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
2.4 PARMETROS URBANSTICOS ADOTADOS 2.5 IDENTIFICAO DA POPULAO
MORADORA DA ZEIS 3 C016 (S)
Considerando-se que a legislao urbanstica
do Municpio de So Paulo indica uma rea de
ocupao prioritria para a habitao de
interesse social e de mercado popular
equivalente a quase 25% da superfcie total da
rea do Projeto Nova Luz e que o acesso e a
permanncia da populao de baixa renda no
corao da metrpole paulista, favorece, em
umfuturo prximo, a convivncia de distintas
classes sociais no mesmo espao urbano da
metrpole, se estima, no final de implantao
do Plano de Urbanizao da ZEIS 3 C016
(S) uma populao moradora de 5.990
habitantes na rea, o que significa um
crescimento de cerca de 450% emrelao
populao residente atual (1.085 pessoas).
a)Futurapopulaomoradoranosnovos
empreendimentosdaZEIS3C016(S)
Como observado no itemIdentificao das
reas destinadas a empreendimentos
habitacionais de interesse social foram
obtidas 2.193 unidades habitacionais que
podemabrigar uma populao de 5.043
habitantes, considerando-se uma mdia de
2,6 habitantes por domiclio para as 1.781
UHs comsuperfcie entre 42 e 65 m e de 1
morador para as 412 unidades com
superfcie de 37 m.
As unidades habitacionais propostas so
capazes de atender 98,6% das famlias que
pagamaluguel atualmente, que totalizam
49,50% da populao, enquanto que 42% da
populao atual j habita emcasa prpria.
importante considerar tambmque estes
49,5% de famlias que pagamaluguel,
podemcoincidir comos 44,4% de famlias
cuja renda se situa entre 0 e 3 SM,
constituindo umgrupo relevante para oferta
de habitao de interesse social.

A legislao urbanstica que rege o uso e a
ocupao do solo no Municpio de So
Paulo representa o ponto de referncia dos
instrumentos manuseados na elaborao
do Plano de Urbanizao da ZEIS 3 C016
(S) e da definio das novas unidades de
HIS e HMP.
A volumetria ora apresentada representa um
dos resultados possveis a partir da utilizao
dos parmetros previstos na legislao para a
ZEIS, que definema distribuio entre usos
residenciais e no residenciais de 80% e 20%,
respectivamente, e o coeficiente de
aproveitamento (CA) mximo igual a 4, alm
do incentivo dado pela Operao Centro que
permite o CA mximo igual a 6 para usos
residenciais. A utilizao conjunta do CA
mximo para usos no Residenciais na ZEIS
e do CA permitido para usos residenciais na
rea da Operao Urbana Centro possibilita
alcanar umCA de 5,6 (pela combinao
proporcional de terreno para usos residenciais
e no residenciais), ampliando o nmero de
unidades habitacionais a ser oferecido na
ZEIS 3 C016 (S). A Quadro a seguir retrata
os principais parmetros urbansticos
referenciais da volumetria apresentada.
TABELA 10 PRINCIPAIS PARMETROS URBANSTICOS ALCANADOS NA VOLUMETRIA
PROPOSTAPARAAZEIS3C016(S)
Quadra EHIS CA Pavimentos TO(%)
59 59.1 5,5 Subsolo +Trreo +9 69,9
66
66.1 5,6 Subsolo +Trreo +9 49,9
66.2 5,6 Subsolo +Trreo +9 56,7
67
67.1 5,6 Subsolo +Trreo +9 69,9
67.A _ Subsolo +trreo +2 70
74 74.1 5,6 Subsolo +Trreo +9 55,8
75
75.1 5,5 Subsolo +trreo +9 68,8
75.2 5,4 Subsolo +trreo +8 69,8
75.3 5,6 Subsolo +trreo +9 65,9
76 76.A Subsolo +trreo +4 34,7
82
82.1 5,6 Subsolo +trreo +8 62,6
82.2 5,6 Subsolo +trreo +9 67,4
83
83.1 5,4 Subsolo +trreo +9 64,3
83.2 5,6 Subsolo +trreo +8 69,9
83.3 5,5 Subsolo +trreo +9 56,4
83.4 5,5 Subsolo +trreo +9 63,8
89 89.1 5,6 Subsolo +trreo +8 69,9
Legenda:
TO: Taxa de Ocupao (mximo de 70%)
ZEIS NOVA LUZ, SUA POPULAO ATUAL E FUTURA
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 185
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Assimsendo, considerando a disponibilidade
de 2.193 novas unidades habitacionais,
identifica-se na atual populao moradora, o
pblico potencial morador dos
empreendimentos de interesse social da
ZEIS 3 C016 (S).
b) Populao deslocada dos imveis
habitacionaisarenovar
Estima-se que 138 pessoas sero
deslocadas da ZEIS 3 C016 (S), moradoras
de 80 unidades habitacionais, distribudas
em10 imveis (sendo 9 a renovar e 1 por
mudana de uso), conforme se observa na
tabela e figura a seguir.
TABELA 11 POPULAO A SER
DESLOCADA POR QUADRA
QUADRA
Deslocamento
UHs Pop.
59 16 26
66 0 0
67 48 77
74 0 0
75 1 2
76 12 29
82 3 4
83 0 0
89 0 0
Total 80 138
FIGURA20RENOVAODEUNIDADESHABITACIONAISPORQUADRA
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 186
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
A atual populao moradora na ZEIS 3 C016
(S) e no restante do permetro denominado
Nova Luz, que residememimveis
diretamente afetados pela interveno,
podero ocupar as unidades habitacionais
ofertadas pelo Programa ReNova Luz
(programa de reforma e recuperao de
imveis para fins de atendimento
habitacional no mbito do Projeto Nova Luz),
possibilitando, assim, a produo antecipada
de unidades habitacionais. Esta produo
ocorrer na primeira fase da Concesso
Urbanstica, garantindo a oferta de unidades
habitacionais de interesse social e mercado
popular logo no incio da interveno.
Os edifcios contemplados pelo Programa
ReNova Luz esto localizados no permetro
da Nova Luz, entre as avenidas Rio Branco e
So J oo, o que possibilita a produo de
empreendimentos habitacionais de interesse
social almda rea demarcada como ZEIS 3
C 016 (S).
A viabilizao destas unidades habitacionais
ser de responsabilidade do concessionrio
urbanstico, que dever submeter
previamente o projeto SEHAB e entregar
as unidades como contrapartida da
Concesso Urbanstica Prefeitura
Municipal de So Paulo, na primeira fase da
sua implantao, possibilitando assima
oferta de moradia para realocao definitiva
dos moradores diretamente afetados pela
interveno, como medida prioritria do
Projeto Nova Luz.
A SEHAB definir como essas unidades
habitacionais sero repassadas aos
moradores, conforme poltica habitacional do
Municpio.
A futura populao moradora estimada para
a ZEIS 3 C016 (S) resulta, portanto, da
somatria da atual populao moradora das
unidades habitacionais existentes a manter e
da populao moradora das novas unidades
habitacionais propostas.
2.6 POSSVEIS SOLUES DE IMPLANTAO
DE TIPOLOGIAS CONSTRUTIVAS
Este itemprocura avaliar quais as tipologias adequadas s habitaes destinadas a HIS e
HMP, emnmero de 2.193 unidades habitacionais, sendo 1.820 unidades de HIS e 373 de
HMP, e prospectar a diversidade de tipologias que a vida contempornea exige.
Este estudo se limita exemplificao tipolgica e considera que a arquitetura ir, durante o
detalhamento dos empreendimentos, desenhar as unidades habitacionais como manuseio
dos instrumentos que lhe so peculiares, como, entre outros, o conhecimento da composio
familiar e hbitos dos usurios, frente a situaes concretas.
Os elementos usuais da discusso contempornea da arquitetura habitacional, a
conceituao terica da desejvel diversidade tipolgica dos novos empreendimentos e as
normativas de construo que regema qualidade do parque edificado do Municpio de So
Paulo foramos instrumentos manuseados na elaborao do item. Do exerccio da aplicao
destes instrumentos resulta umconjunto de alternativas de tipologias meramente ilustrativas
sobre as possibilidades que o parque habitacional da ZEIS 3 C016 (S) poder desfrutar.
O desenvolvimento do itemcontou comos seguintes objetivos especficos:
i. desejvel diversidade tipolgica;
ii. definio de opes adequadas aos diversos perfis de moradores; e
iii. diversidade de modelos de habitao que atenda aos diversos perfis de renda e
composio familiar, contemplando os seguintes aspectos: esquema de funcionamento da
unidade habitacional, rea mnima, nmero de cmodos, distribuio de reas comuns,
estacionamento privado de veculos, entre outros.
A proposta desenvolvida visa ilustrar os condicionantes tcnicos elementares aplicveis s
reas privativas das unidades de HIS e HMP. Pretende, tambm, oferecer exemplos de
diversidade tipolgica conforme caractersticas quantitativas e qualitativas das possveis
famlias que devero ocupar a ZEIS no Projeto Nova Luz.
Apesar do tradicional ncleo familiar de 4 ou 5 pessoas ser, ainda, considerado a regra,
fundamental alargar-se a compreenso dos potenciais usurios desses imveis. notria a
transformao das caractersticas familiares e do comportamento das populaes urbanas,
principalmente, no que tange reestruturao da pirmide demogrfica, atualmente mais
vertical.
Isoladamente, a pirmide sugere trs pontos de reflexo imediata: primeiro, que os ncleos
familiares esto mais reduzidos, ou seja, h menos filhos por famlia; segundo, que h uma
maior quantidade de idosos, proporcionalmente faixa etria mdia; e emterceiro, a camada
da populao economicamente ativa hoje maior, ainda que relativamente jovem.
Como consequncia h, hoje, maior quantidade de idosos que podemviver sozinhos, almde
jovens que priorizamestudos e carreira profissional emdetrimento de casamento ou de filhos,
ESQUEMA1UHSFUTURASDAZEIS3C016(S)
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 187
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
e/ou que se deslocampara locais distintos
dos de moradia dos pais e que optampor
morar sozinhos.
Almdesses exemplos, h diversas outras
composies familiares atuais menos
evidentes h algumas dcadas, mas que
correspondema umcontingente expressivo
nos grandes centros urbanos e devemser
visualizados dentro da oferta habitacional:
divorciados sozinhos ou comfilhos, segundo
casamento semfilhos, homossexuais sozinhos
ou unidos, etc., como procura exemplificar o
esquema apresentado na figura a seguir.
A tipologia habitacional para atender essa
demanda diverge do padro familiar
tradicional e deve ser atendida de maneira
alternativa ao apartamento comumde dois
quartos.
Assim, o exerccio aqui proposto busca
mostrar alternativas de unidades
habitacionais para umpblico diversificado
emquantidade de pessoas por habitao e
qualidade de vida, aspiraes e rotina. Os
exemplos a seguir buscamatender
realidade urbana especfica da Nova Luz
quanto aos tipos de lotes disponveis e
edifcios existentes.
So considerados como condicionantes
fundamentais a existncia de uma qualidade
urbana superior emtermos de espaos
pblicos, oferta de equipamentos e servios
de insero social e econmica da
populao de baixa renda. Consideram-se,
da mesma forma, elementos tcnicos e
legais diversos que orientaro a formatao
das unidades expostas, constituindo o
atendimento de umnvel de habitabilidade
adequado.
Emseguida, as figuras 22 e 23 ilustram,
respectivamente, os esquemas de
dimensionamento mnimo de
compartimentos e as possveis solues de
tipologia residencial desenvolvidos para a
produo de unidades habitacionais de HIS
e HMP, que devematender a padres
mnimos como retratados a seguir:
FIGURA22HIPTESEDEDIMENSIONAMENTOMNIMODECOMPARTIMENTOS
FIGURA21COMPOSIOFAMILIARETIPODEUNIDADEHABITACIONAL
Quarto solteiro
A=6.00m
2
Quarto casal
A=6.90m
2
Cozinha (integrada ou isolada)
A=3.68m
2 Lavanderia
A=1.05m / 2.3m
Copa (integrada)
A=1.00m / 1.70m
Banheiro
A=2.04m
rea de estudo
(integrada a
outro ambiente)
A=1.3m Copa (integrada)
A=3.30m / 4.62m
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 188
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
FIGURA23-POSSVEISSOLUESDETIPOLOGIARESIDENCIAL
2.7 EQUIPAMENTOS
PBLICOS
Para o nvel mnimo de habitabilidade,
adicionalmente aos espaos de uso privado
e de uso comum, existentes nos edifcios,
contribui a oferta de espaos e
equipamentos urbanos adequados
insero funcional e social dos moradores,
como sejam: espao urbano de qualidade,
democrtico, inclusivo e seguro; acesso a
equipamentos pblicos de sade, de
educao emdiversos nveis (infantil,
fundamental, mdio, tcnico e superior), de
cultura (museus, cinemas, teatros etc.), de
lazer (espaos livres, esportes, recreao); e
acesso a comrcio e servios de
proximidade ou vizinhana (padaria,
farmcia, mercado, feira, lanchonete/
restaurante etc.).
A proposta de implantao de equipamentos
pblicos no mbito do Projeto Nova Luz tem
como objetivo principal tornar a regio
socialmente atrativa e umexemplo de incluso
social emuma rea de reconverso urbana. A
definio do conjunto desses equipamentos
teve como base a populao residente nas
diversas faixas etrias e uma projeo sobre
a populao futura que ser atrada pelo
projeto. A implementao das aes previstas
se dar, naturalmente, dentro da lgica de
cada secretaria da Prefeitura (instalao,
operao e manuteno) coma participao
do concessionrio urbanstico que ser
responsvel pelo custo das desapropriaes
dos imveis, realizao da demolio quando
indicada, construo da nova edificao ou
restaurao e adequao do edifcio ao uso
dos equipamentos pblicos propostos.
Apesar da populao futura estar estimada
empouco mais de 24 mil moradores, o
dimensionamento dos equipamentos
considerou uma margemde segurana e
estimou esta projeo emtorno de 25 mil
pessoas. Dessa forma, avalia-se que a oferta
de equipamentos pblicos dever atender a
todos moradores previstos na Nova Luz e um
possvel incremento, caso a dinmica de
ocupao da rea assimo direcione.
A definio de equipamentos pblicos voltados
assistncia social, cultura, educao e
sade, parte do princpio da identificao da
rede de atendimento existente, no somente
na rea do projeto, mas no seu entorno,
considerando no caso a distncia de 1 kmdas
vias que delimitama rea do projeto e da
projeo da sua populao futura.
Conforme observado nas figuras a seguir, h
uma oferta significativa de equipamentos de
sade, educao e assistncia social no
entorno emcontraste coma escassez dos
mesmos na Nova Luz, mesmo vivendo ali
uma populao de quase 12 mil pessoas.
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 189
FIGURA24-EQUIPAMENTOSPBLICOSEXISTENTESEDUCAO
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 190
FIGURA 25 - EQUIPAMENTOS PBLICOS EXISTENTES SADE
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 191
FIGURA26-EQUIPAMENTOSPBLICOSEXISTENTESASSISTNCIASOCIAL
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 192
Os equipamentos propostos esto agrupados
em: educao, assistncia social, sade, e
cultura, lazer, recreao e convivncia,
localizados nas quadras 62, 67, 68, 75 e 76 e
foramdimensionados como apoio das
secretarias responsveis no Municpio de
So Paulo, como a seguir se apresenta.
Os programas arquitetnicos dos
equipamentos sociais pblicos propostos pelo
Projeto para a rea da Nova Luz, devero ser
previamente reavaliados para perfeita
adequao da realidade de atendimento no
momento da sua implantao.
2.7.1 Educao
a)CentrodeEducaoInfantil(CEI)
Para atendimento das crianas na faixa de
0 a 3 anos, considerando a estimativa de
populao futura, dados da Fundao de
Desenvolvimento de Ensino (FDE), do
Plano Nacional de Educao, do Programa
Nacional de Reestruturao e Aparelhagem
da Rede Escolar Pblica de Educao
Infantil (PROINFNCIA) e da interao
havida coma Secretaria Municipal de
Educao de So Paulo, foi consolidada
proposta de implantao de trs Centros de
Educao Infantil, ora dimensionados para
atender 150 crianas por equipamento
(dentro do limite desejvel de capacidade
entre 100 e 180 crianas), almda oferta de
vagas para esta faixa etria no Centro
Municipal de Educao Infantil (CEMEI).
Cada Centro de Educao Infantil dever
dispor de cerca de 1.300 m de rea
construda, acrescido de ptio descoberto
comcerca de 260 m, segundo programa e
dimensionamento adotado pela Secretaria
Municipal de Educao de So Paulo:
Pedaggico: berrio, banho e troca,
solrio, lactrio, mini grupo, sanitrio;
Vivncia: refeitrio; Servios: cozinha
(EMEI), despensa, lavanderia; e Direo/
administrao: vestirio/ sanitrio,
secretaria/ administrao, diretoria,
coordenadoria, sala de professores e copa,
distribudos emcerca de 1.000 m,
acrescidos de 30% de circulao. Ptio
descoberto, para as crianas maiores,
complementa o programa proposto.
Os Centros de Educao Infantil propostos
esto assimlocalizados:
i. fora do polgono da ZEIS 3 C016 (S):
quadra62 (nova construo, comno
mnimo 600 m de superfcie distribudos
em2 pavimentos, emterreno de 537 m,
comnmero de contribuinte
008.062.0093 a 008.062.0097,
008.062.0004 e 008.062.0006, situado
na rua Conselheiro Nbias, 433/427, 429
e 421);
quadra86, lote da rua Aurora, 525 com
rea de terreno de 1.200 m (SQL
008.086.0029); e
ii. na rea da ZEIS 3 C016 (S):
quadra67, a ser instalado emum
conjunto de trs imveis tombados a
seremrestaurados, situados rua dos
Gusmes, 202, 210 e 214 (SQL
008.067.0065 a 008.067.0067), que
possuememconjunto 906 m de rea de
terreno e 1260 m de rea construda;
na quadra76,emnova edificao, junto
coma EMEI a ser implantado emedifcio
a ser construdo, integrando, o Centro
Municipal de Educao Infantil (CEMEI).
b)CentroMunicipaldeEducaoInfantil
(CEMEI)
Para atendimento das crianas na faixa de 4
a 5 anos, foi prevista a implantao de
Escola Municipal de Educao Infantil
(EMEI).
Segundo orientao da Secretaria Municipal
de Educao de So Paulo, foi previsto que
esta EMEI pudesse dispor de espao para
atendimento de crianas na faixa de 0 a 3
anos, compondo uma unidade do tipo Centro
Municipal de Educao Infantil (CEMEI), a ser
implantado no edifcio a ser construdo na
quadra 76. Este centro deve ocupar uma rea
construda de aproximadamente 4.100 m.
A partir da orientao da Secretaria Municipal
de Educao de So Paulo, foi previsto o
seguinte programa arquitetnico para as
unidades do CEMEI: Pedaggico: 6 salas de
aula, sala de recuperao/reforo, sala de uso
mltiplo, sala de leitura, sala de informtica,
brinquedoteca, depsito de material didtico;
Vivncia: refeitrio; cozinha, despensa,
sanitrio, ptio coberto; Servio: depsito de
material de limpeza, sanitrio funcionrios,
refeitrio funcionrios, lavanderia; e Direo/
administrao: sanitrio professores,
secretaria, diretoria, coordenadoria
pedaggica e sala de professores, Ptio
descoberto, para as crianas maiores,
complementa o programa proposto.
c)EscolaMunicipaldeEnsino
Fundamental(EMEF)
Visando propiciar a oferta de escola pblica
de educao infantil ou de ensino
fundamental mais prxima da sua residncia
a toda criana a partir dos 4 anos de idade,
prevista a implantao de uma Escola
Municipal de Ensino Fundamental (EMEF)
para atender s crianas na faixa etria de 6
a 14 anos, ainda que esta populao
apresenta maior facilidade de deslocamento,
emedifcio a ser construdo na quadra 76.
Considerando as discusses coma
Secretaria Municipal de Educao de So
Paulo, e prevendo a distribuio de 35 alunos
por sala de aula, a EMEF na Nova Luz deve
dispor de cerca de 4.406 m de rea
construda, acrescida de espao
multiesportivo, descoberto, comcerca de
600 m, como seguinte programa: Direo/
Administrao: secretaria, assessoria,
diretoria, vice-diretoria, sala dos professores,
almoxarifado, coordenao pedaggica,
sanitrio de professores feminino, sanitrio
de professores masculino, sanitrio de
professores PCD feminino (Pessoas com
deficincia), sanitrio de professores PCD
masculino; Pedaggico: salas de aula (35
alunos/ professor), SAP (Sala de Apoio
Pedaggico), sala de uso mltiplo, laboratrio
de cincias, sala de informtica, biblioteca/
leitura, sala de vdeo, brinquedoteca,
depsito de material didtico; Vivncia: ptio
interno, cozinha, despensa, galpo coberto,
refeitrio, cantina, depsito, sanitrio
masculino, feminino e PNE (portador de
necessidade especial), depsito de material
de educao fsica; e Servio: lavanderia,
sanitrio de funcionrios feminino, sanitrio
de funcionrios masculino, vestirio
funcionrio, refeitrio de funcionrios,
deposito de material de limpeza.
Segundo a Secretaria Municipal de Educao,
a EMEF funcionar, inicialmente, emmais de
umturno letivo. Sugere-se que na poca da
implantao da EMEF e mesmo aps sua
implantao, seja considerada a possibilidade
de que esta funcione emperodo integral.
d)EnsinoMdio/EnsinoTcnico
Na rea do Projeto est emimplantao
uma Escola Tcnica Estadual (ETEC), com
previso de incio de atividades em2013.
Nesta ETEC sero oferecidos cursos
tcnicos profissionalizantes na rea de
hotelaria, gastronomia, enologia e turismo, e
atender cerca de 2.500 alunos.
Esta unidade atende ao grupo da primeira
fase da juventude, entre 15 e 19 anos, bem
como se coloca como alternativa para
grupos de outra faixa etria que busquem
qualificao profissional.
Embora no seja uma proposta do projeto, a
ETEC Nova Luz antecipa os objetivos de
insero social da atual e futura populao
da ZEIS, antes mesmo do incio das obras
de reurbanizao previstas pelo projeto
e)Atividadescomplementaresaouso
Educacional
Considerando a populao estimada, as
suas demandas e a necessidade de se
projetar uma rea que detenha qualidade
para a residncia e o trabalho, sugere-se
que, poca do planejamento das
edificaes destinadas a receber os usos
educacionais, seja avaliada a possibilidade
de incluir espaos para instalao de
auditrio pblico que complemente as
unidades educacionais propostas na quadra
76. Este viria a configurar umespao que
articule emummesmo lugar o atendimento a
todas as faixas etrias, reforando a incluso
social no novo modelo urbanstico da Nova
Luz, contribuindo para o desenvolvimento
no somente de crianas e adolescentes,
mas do ncleo familiar e, dessa forma,
promovendo a integrao, para garantir
melhor desenvolvimento e oportunidades de
incluso social para todos.
Para implantao dos novos equipamentos
sociais pblicos na quadra 76, toma-se
como referncia umconjunto de volumes
slidos que deve nortear a soluo
arquitetnica, sendo possvel recortar ou
moldar o edifcio a partir desse. A ocupao
desta quadra se baseia na implantao de
umespao livre que configura umvazio que
se articula comos volumes slidos.
O espao livre proposto como praa pblica,
localizada na esquina das ruas dos
Gusmes e dos Protestantes, dever ter
dimenses mnimas que possibilitama
inscrio de umcrculo de 30 mde dimetro.
Recomenda-se, adicionalmente, que esta
praa possa se articular comas ruas Vitria
e do Triunfo por meio de passagens no nvel
do pavimento trreo do novo edifcio. A
manuteno de tais passagens,
caracterizadas como espaos de fruio
pblica, de responsabilidade do gestor do
equipamento pblico proposto. Como
orientaes se indicam: que estas
passagens possuamlargura mnima de 15 m
emseu trecho mais estreito; que sua
disposio no solo e o seu desenho
garantama visibilidade direta entre a praa e
as ruas conectadas.
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 193
O pequeno edifcio trreo (008.076.0004.00),
localizado na rua dos Protestantes,
condiciona a escala do novo edifcio neste
flanco. Assim, o novo edifcio, esquerda,
acompanha a altura deste imvel e direita,
o pavimento trreo do novo edifcio deve
manter o alinhamento da rua existente,
acompanhando a altura do pequeno prdio,
enquanto os pavimentos superiores devem
recuar no mnimo 3 mda divisa do lote.
O acesso nova construo pela rua do
Triunfo se d ao lado do imvel tombado
(008.076.0024.00). O edifcio proposto
dever ter, na face voltada rua do Triunfo,
altura entre 16 e 18 m(mxima) e recuo
mnimo de 12 memrelao ao paramento.
A nova construo voltada para a rua dos
Gusmes recua, no mnimo 3 mda lateral do
edifcio tombado (008.076.0019.00), sendo
permitido uma altura entre 16 me 18 m
(mxima).
A altura do edifcio localizado na esquina das
ruas Vitria e dos Protestantes define a
altura do novo edifcio comfachada para a
rua Vitria, podendo esta atingir, no mximo
18 m, quando se aproxima do edifcio de 11
pavimentos existente na esquina das ruas
Vitria e Triunfo.
2.7.2 Assistncia social
importante destacar a implantao do
Complexo Prates, na rua Prates, 1101, no
distrito do BomRetiro. Almde contar com
servios de proteo social, organizao e
coordenao da rede de servios
socioassistenciais, porta de entrada dos
usurios rede de sade pblica e
assistncia social no tratamento e
recuperao de dependentes qumicos,
cujos tratamentos esto destinados a
pessoa emsituao de rua e vulnerabilidade
social na regio central de So Paulo. Trata-
se de umcentro especial de acolhimento,
dotado de Espao de Convivncia Dia para
Adultos, abrigo para menores, Centro de
Acolhida 24 horas, Centro de Ateno
Psicossocial lcool e Drogas e a Assistncia
Mdica 24 horas e atender a populao da
Nova Luz, conforme proposto pela
Secretaria Municipal de Assistncia e
Desenvolvimento Social.
A Secretaria Municipal de Assistncia e
Desenvolvimento Social (SMADS) indicou
para esta regio, implantao de
equipamentos voltados ateno criana,
ao adolescente e ao idoso, por meio da
criao de umCentro para Crianas e
Adolescentes (CCA) e de umNcleo de
Convivncia de Idoso (NCI), a serem
localizados nas quadras 75 e 68,
respectivamente.
a)CentroparaCrianaseAdolescentes
(CCA)
Este equipamento dever oferecer espaos
de convivncia a partir dos interesses,
demandas e potencialidades para o grupo na
faixa etria de 6 a 14 anos, atuando na
preveno de situaes de risco social.
O Centro para Crianas e Adolescentes
dever ser instalado emumedifcio tombado
localizado na rua dos Gusmes, 219/231,
com1.200 m de rea construda (SQL
008.0075.0034). Neste espao, as crianas
e os adolescentes podero vivenciar
experincias ldicas, culturais e esportivas
como formas de expresso, interao,
aprendizagem, sociabilidade e proteo
social, emconjunto comas famlias para o
fortalecimento de vnculos familiares e
sociais, visando a sua proteo e o seu
desenvolvimento.
b)NcleodeConvivnciadoIdoso
O grupo situado na faixa de 60 anos ou
mais, que representa 9,8% da populao
futura estimada, passar a 2.450 pessoas
como aumento da populao moradora da
rea, comumincremento de 1.590 idosos,
considerando-se o grupo hoje estimado de
860 idosos. Para atend-los, prope-se a
instalao de Ncleo de Convivncia do
Idoso (NCI) que dever oferecer servios
assistenciais, atividades ldicas e de
formao de cooperativas para prestao de
servios comunitrios e que se instalar na
quadra 68, emdois prdios tombados,
localizados na esquina das ruas do Triunfo,
220/240 e dos Gusmes, 136/140/144, com
720 m de rea construda (SQL
008.068.0022 e 008.068.0023).
2.7.3 Sade
Considerando a oferta do conjunto dos
equipamentos de sade existentes na rea e
no seu entorno, bemcomo o incremento na
populao atual, foi proposta a implantao
de uma Unidade Bsica de Sade (UBS),
para atendimento primrio de sade da
populao moradora, acessvel por
deslocamento p. Tal proposta foi
entendida como adequada pela Secretaria
Municipal de Sade (SMS) e, por meio de
parmetros estabelecidos pelo Ministrio da
Sade, pela Agncia Nacional de Vigilncia
Sanitria e pela SMS, foi possvel estimar o
programa desta UBS, comespaos para:
Administrao: recepo, sala da
administrao, direo, auditrio, arquivo,
espera, sanitrio; Atendimento: acolhimento
(2), estudos tcnicos, vacina, nebulizao,
coleta de exames laboratoriais, repouso,
expurgo e esterilizao; e Apoio e servios:
depsito de resduos slidos, farmcia,
copa, depsito de material de limpeza e
rouparia. Combase neste programa, foram
estimadas as reas para a instalao da
UBS e os imveis aptos a receb-lo: um
imvel tombado da quadra 67, a ser
restaurado (SQL 008.067.0068 Triunfo,
229/233), acrescido de nova edificao que
ocupa parte do lote 008.067.0068, com832
m e 650 m de rea construda,
respectivamente.
2.7.4 Cultura
O conjunto de equipamentos sociais
propostos, ao representar a ncora da
reconverso social para toda a Nova Luz e,
emparticular, para a ZEIS, se complementa
como atendimento cultura, ao lazer e
recreao por meio da oferta de cursos de
teatro, dana e msica. A partir de
interaes coma Secretaria Municipal de
Cultura, se consolidou a proposio de
criao de uma Escola Municipal de
Iniciao Artstica - EMIA, a ser instalada
nos seguintes imveis localizados na quadra
67:
i. General Osrio, 49/53 comsuperfcie
construda de 390 m (SQL
008.067.0016);
ii. General Osrio, 25/35 comsuperfcie
construda de 229 m (SQL
008.067.0014);
iii. Triunfo, 301/305 comsuperfcie
construda de 320 m (SQL
008.067.0012);
iv. Triunfo, 293 comsuperfcie construda de
300 m (SQL 008.067.0011); e
v. Triunfo, 285/289 comsuperfcie
construda de 1.000 m (SQL
008.067.0010).
vi. Est prevista ainda a ocupao de parte
do lote 008.067.0068 para construo de
auditrio.
A figura 27 apresenta de forma esquemtica
a distribuio dos equipamentos sociais
pblicos propostos, enquanto a figura 28
versa sobre a identificao dos usos
pretendidos. O detalhamento nas quadras
67, 68, 75 e 76 e o quadro seguinte
contemplama sntese do dimensionamento
das unidades propostas.
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 194
FIGURA27EQUIPAMENTOSPBLICOSEXISTENTESEPROPOSTOS
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 195
FIGURA28DISTRIBUIODOSEQUIPAMENTOSPBLICOSNASQUADRAS67,68,75E76
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
5
6
1
7
8
9
10
11
Equipamentos
Pblicos
Propostos
ZEIS 3C016(S)
CCA
AnexoUBS, CEI eAuditrio(novoimvel)
3 4
1
2
3
2
ZEIS 3 C016 (S)
67
75
76
68
4
CEMEI / EMEF
62
86
CEI Q62 / 86
EMIA
CEI 5 6 UBS 7 8 9 10 11
NCI
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 196
QUADRO 1 DEFINIO DE IMVEIS E DIMENSIONAMENTO ESTIMADO DOS EQUIPAMENTOS PBLICOS PROPOSTOS
Natureza Qtd
Quadra
(008)
Endereo Lote Superfcie estimada
Centro de Educao
Infantil (CEI)
3
62
Conselheiro Nbias,
433/427, 429 e 421
0093 a 0097 Nova construo: 600 m
86 Aurora, 525 0029 Nova construo: 600 m
67
Gusmes, 202, 210 e
214
0065/
0066/0067
Imveis tombados (3) comrea construda de
1260 m
0068 (parcial) Nova construo: 600 m
Centro Municipal de
Educao Infantil (CEMEI)
1
76
0024/ 0026/
0030/ 0035/
0037/0005/
0011/ 0018/
0096/0099/
0036
Nova construo com4.406 m de rea
construda, acrescida de espao multiesportivo,
descoberto, com600 m
Escola Municipal de
Ensino Fundamental
(EMEF)
1
Nova construo com4.100 m de rea construda,
acrescida de espao multiesportivo, descoberto,
com600 m
Centro para Crianas e
Adolescentes (CCA)
1 75 Gusmes, 219/ 231 0034
Imvel tombado (1) com1.200 m de rea
construda
Ncleo de Convivncia do
Idoso (NCI)
1 68
Triunfo, 220/ 240
Gusmes, 136/ 140/ 144
0022/ 0023
Imveis tombados (2) com720 m de rea
construda
Unidade Bsica de Sade
(UBS)
1 67 Triunfo, 229/ 233 0068
Imvel tombado (1) com832 m de rea construda
Nova construo: 650 m
Escola Municipal de
Iniciao Artstica (EMIA)
3 67
General Osrio, 49/ 53 0016 Imvel tombado (1) com390 m de rea construda
General Osrio, 25/ 35 0014 Imvel tombado (1) com299 m de rea construda
Triunfo, 301/ 305 0012 Imvel tombado (1) com320 m de rea construda
Triunfo, 293 0011 Imvel tombado (1) com300 m de rea construda
Triunfo, 285/289 0010
Imvel tombado (1) com1.000 m de rea
construda
0068 (parcial) Nova construo: 3.300 m
2.8 ETAPAS DE EXECUO
E PRIORIDADE DE
IMPLANTAO DOS EHIS
Na ZEIS-3 C016 (S) esto localizados 28
edifcios residenciais nos quais se distribui
umtotal de 583 unidades habitacionais.
Destas, 80 unidades habitacionais,
distribudas em10 imveis, sero objeto de
interveno pela aplicao da Concesso
Urbanstica. Seus ocupantes compema
populao de atendimento prioritrio nas
novas unidades habitacionais e/ou
programas de atendimento.
A prioridade de implantao dos
empreendimentos de interesse social, deve
ocorrer de forma articulada previso de
oferta prvia de rea construda para acolher
usos residenciais e no residenciais emtoda
a rea denominada Nova Luz, de forma que
somente haja demolio de imveis aps a
oferta de imvel para relocao de
moradores.
As unidades habitacionais dos imveis do
Programa ReNova Luz atendero,
prioritariamente, populao diretamente
afetada pela interveno.
As intervenes, por meio da aplicao da
Concesso Urbanstica nos imveis
inseridos no permetro da ZEIS-3 C 016 (S)
devemseguir o cronograma de implantao
do Projeto Nova Luz.
Devero ainda ser observadas as
disposies previstas no Plano de
Urbanizao da ZEIS-3 C 016 (S).
PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 197
3
REFERNCIAS
LEGISLAO
AJ UNTAMENT DE BARCELONA.
Ordenana Metropolitana de Reabilitaci,
Barcelona, 1985
BRASIL. Estatuto da Cidade. Guia para
implementao pelos Municpios e
Cidados. Cmara dos Deputados. Braslia:
Centro de Documentao e Informao.
Coordenao de Publicaes, 2002.
. Lei n 597/2007 Altera o art. 25 da
Lei n 9.394, de 20 de dezembro de 1996,
que Estabelece as diretrizes e bases da
educao nacional.
. Medida provisria n 459. Dispe
sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida -
PMCMV, a regularizao fundiria de
assentamentos localizados emreas
urbanas, e d outras providncias, 25 de
maro de 2009.
. Resoluo RDC n 50 de 2002.
Regulamento Tcnico para planejamento,
programao, elaborao e avaliao de
projetos fsicos de estabelecimentos
assistenciais de sade.
SO PAULO. (Estado) Notificao do
CONDEPHAAT sobre reviso da deciso de
tombamento dos imveis no Bairro Santa
Ifignia. Dirio Oficial [do Estado de So
Paulo], So Paulo, 09 fevereiro 2010.
SO PAULO (Cidade) Decreto n 44.667 de
26 de abril de 2004 Dispe sobre HIS e HMP
emZEIS.
. Decreto n 45.127 de 13 de agosto
2004, altera disposies do Decreto n
44.667, de 26 de abril de 2004, que dispe
sobre Zonas Especiais de Interesse Social e
seus respectivos Planos de Urbanizao,
produo de Empreendimentos de
Habitao de Interesse Social, Habitao de
Interesse Social e Habitao do Mercado
Popular; regulamenta os artigos 4 e 5 da
Lei n 13.657, de 31 de outubro de 2003, que
concedemiseno de taxas incidentes sobre
as edificaes que discrimina; prev a
dispensa do pagamento de preos pblicos
nas hipteses que especifica; e estabelece
normas de competncia.
. Decreto n 47.702, de 19 de
setembro de 2006, D nova redao aos
artigos 31 e 52 do Decreto n 44.667, de 26
de abril de 2004, bemcomo dispe sobre as
edificaes de Habitao de Interesse Social
- HIS e de Habitao de Mercado Popular -
HMP implantadas fora dos permetros das
Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS.
. Decreto n 51.277, de 4 de fevereiro
de 2010, regulamenta a emisso e demais
caractersticas dos Certificados de Potencial
Adicional de Construo, previstos no artigo
34 da Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de
2001, e no artigo 230 da Lei Municipal n
13.430, de 13 de setembro de 2002.
. Lei n 10.928 de 08 de janeiro de
1991 Lei Moura. Regula e garante as
condies de moradia e direitos dos
moradores de cortio. So Paulo, 1992.
. Lei Municipal No 11.228/92.
Cdigo de Obras e Edificaes COE.
. Lei n 12.316 de 16 de abril de
1997. Dispe sobre a obrigatoriedade do
poder pblico municipal a prestar
atendimento populao de rua na Cidade
de So Paulo. (Projeto de Lei n. 207/94, da
Vereadora Aldaza Sposati).
. Lei Municipal n 12.349. Operao
Urbana Consorciada Centro. Estabelece
melhorias para a rea central da cidade e
cria incentivos para a sua implantao, 1997.
. Lei Municipal n 12.350. Incentivo
Fiscal para recuperao de Imveis, 1997.
. Lei Municipal n 13.259/01 -
Disciplina a dao empagamento de bens
imveis como forma de extino da
obrigao tributria: Os crditos tributrios
inscritos na dvida ativa do Municpio de So
Paulo podero ser extintos pelo devedor,
pessoa fsica ou jurdica, parcial ou
integralmente, mediante dao em
pagamento de bemimvel
(comprovadamente livres e desembaraados
de quaisquer nus ou dvidas).
. Lei Municipal No 13.430. Plano
Diretor Estratgico de So Paulo, 2002.
. Lei 13.736/2004. Incentivos para
deduo de dbitos na aquisio de imveis
de habitao popular.
. Lei 13.885/2004. Estabelece
normas complementares ao Plano Diretor,
institui os Planos Regionais, dispes sobre o
parcelamento, disciplina e ordena o Uso e
Ocupao do Solo do Municpio de So
Paulo.
. Lei n. 14.096/2005 de 8 de
dezembro de 2005. Dispe sobra a criao
do Programa de Incentivos Seletivos para a
regio adjacente a Estao da Luz.
. Lei n. 14.918/2009. Concesso
Urbanstica da Nova Luz.
. Plano Municipal de Habitao
2009/2014.
. Portaria 42/2010/SMADS. Dispe
sobre a tipificao da rede socioassitencial
do Municpio de So Paulo e a regulao de
parceria operada por meio de convnio.
. Resoluo CAEHIS Dispe
sobre HIS e HMP e remete ao artigo 186 da
LUOS (13.885/04).
. Resoluo CFMH Conselho do
Fundo Municipal de Habitao N. 23, de 12
de junho de 2002. Programa de Locao
Social e Instruo Normativa SEHAB 01/03.
Regulamenta o Programa de Locao
Social, em07 de maio de 2003.
. Resoluo CMH n 15, de 07-12-
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06/09/2012.
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http://www.prefeitura.sp.gov.br/portal/a_
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de Sade da S.Depoimento. [27 de
setembro, 2010]. So Paulo. Conferencia
telefnica.
TAVARES, Fernando. Diviso Tcnica de
Projetos. EDIF. [18 de junho de 2012]. So
Paulo. Atendimento na EDIF.
SIGLAS
CDHU Companhia de Desenvolvimento
Habitacional Urbano
COE Cdigo de Obras e Edificaes de
So Paulo
COHAB Companhia Metropolitana de
Habitao
EDIF - Departamento de Edificaes
ETEC - Escola Tcnica Estadual
EHIS Empreendimento Habitacional de
Interesse Social
EIA-RIMA - Estudo de Impacto Ambiental e
respectivo Relatrio de Impacto
Ambiental
EVEMSF - Estudos de Viabilidade
Econmica, Mercadolgica e de Situao
Fundiria
FDE Fundao para o Desenvolvimento da
Educao
HIS Habitao de Interesse Social
HMP Habitao de Mercado Popular
IPHAN Instituto do Patrimnio Histrico e
Artstico Nacional
ONG - Organizao no Governamental
PAR Programa de Arrendamento
Residencial
PLANHAB- Plano Nacional de Habitao
de Interesse Social
PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida
PRIH- Permetros de Reabilitao Integrada
do Habitat
PROINFNCIA Programa Nacional de
Reestruturao e Aparelhagemda Rede
Escolar Pblica de Educao Infantil
PUE - Projeto Urbanstico Especfico
PUZEIS - Plano de Urbanizao de ZEIS
SABESP Companhia de Saneamento
Bsico do Estado de So Paulo
SEHAB Secretaria Municipal de Habitao
SMADS Secretaria Municipal de
Assistncia e Desenvolvimento Social do
Municpio de So Paulo
SMC - Secretaria Municipal de Cultura
SMDU Secretaria Municipal de
Desenvolvimento Urbano
SM- Salrio Mnimo
UH Unidade Habitacional
VGV Valor Geral de Venda
ZEIS Zona Especial de Interesse Social
REFERNCIAS, continuao
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 202
4
ANEXOS
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 205
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 206
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 207
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 208
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 209
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 210
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 211
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 212
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 213
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 214
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 215
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 216
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 217
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 218
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 219
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 220
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 221
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 222
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 223
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 224
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 225
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 226
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 227
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 228
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 229
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 230
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 231
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 232
Subproduto 7.1: Pue Consolidado Plano de Urbanizao de ZEIS 233
S.3
ESTUDOS DE VIABILIDADE ECONMICA,
MERCADOLGICA E DE SITUAO FUNDIRIA
SUMRIO
SEO 3 ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA S-3
INTRODUO 239
1. PANORAMA GERAL DAS CONDIES ECONMICO-FINANCEIRAS 243
METODOLOGIA.................................................................................................................................................245
ESTIMATIVAS DOS VALORES DE IMVEIS A SEREM OFERECIDOS NA REGIO..............................247
2. REAS A ADQUIRIR 251
CUSTOS DE AQUISIO..................................................................................................................................253
CUSTOS DE DEMOLIO E REMOO........................................................................................................254
3. INTERVENES A IMPLANTAR 257
CUSTOS LIGADOS INFRAESTRUTURA E REAS VERDES.................................................................259
CUSTOS DE EQUIPAMENTOS PBLICOS...................................................................................................260
CUSTOS DE HABITAO SOCIAL..................................................................................................................261
CUSTOS DAS MEDIDAS MITIGADORAS E PROGRAMAS SOCIOAMBIENTAIS CONTIDAS NA
LICENA AMBIENTAL PRVIA........................................................................................................................263
4. ESTIMATIVAS DE RECEITAS 265
ESTIMATIVA DO VALOR GERAL DE VENDAS (VGV).................................................................................267
ESTIMATIVA DOS CUSTOS DE CONSTRUO PARA EFEITO DE CLCULO DOS PREOS DOS
TERRENOS........................................................................................................................................................271
ESTIMATIVAS DOS CUSTOS DE INCORPORAO PARA EFEITO DE CLCULO DOS PREOS DOS
TERRENOS........................................................................................................................................................273
ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE TERRENOS..............................................................................275
ESTIMATIVA DA RECEITA DECORRENTE DE IMPLANTAO DO PROJ ETO URBANSTICO...........278
ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE IMVEIS NO RESIDENCIAIS
DO PROGRAMA RENOVA LUZ.......................................................................................................................282
5. DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAO 283
DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS...................................................................................................285
SEGUROS E GARANTIAS.................................................................................................................................286
TRIBUTOS FEDERAIS.......................................................................................................................................286
DESPESAS DE REGULARIZAO DE IMVEIS...........................................................................................287
IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU)................................................................................287
6. CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO 289
IMPLANTAO E VALOR DOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS DO PUE E PU-ZEIS..................291
FLUXOS DE CAIXA DOS CENRIOS DE VALORIZAO IMOBILIRIA CONSIDERADOS...................295
FASEAMENTO DO PROJ ETO...........................................................................................................................304
CONSIDERAES FINAIS.................................................................................................................................305
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 239
Neste relatrio, as expresses e siglas abaixo tero o significado de acordo coma descrio
a seguir, exceto se de outra forma indicar o contexto.
INTRODUO
O presente Relatrio destina-se a
apresentar a compatibilizao
final dos estudos de viabilidade
econmica, mercadolgica e de
situao fundiria, de modo a
eliminar eventuais contradies e
imperfeies em relao ao Plano
Urbanstico Especfico, Plano de
Urbanizao das ZEIS e Estudo de
Impacto Ambiental, em
conformidade com o Termo de
Referncia do Edital 001/2009
(Prefeitura de So Paulo) e aos
compromissos do Processo
Administrativo 2009-0.209.264-9 e
Contrato 02/2010/SMDU.
APRESENTAO
DEFINIES
rea bruta a rea total de umdeterminado territrio, inclusive logradouros, reas verdes
e institucionais.
rea computvel a soma das reas construdas cobertas de todos os pavimentos de uma
edificao, que so consideradas para o clculo do coeficiente de aproveitamento.
rea no computvel a soma das reas construdas cobertas de uma edificao no
consideradas para o clculo do coeficiente de aproveitamento, nos termos dispostos na
legislao pertinente.
rea construda total a soma das reas cobertas de todos os pavimentos de uma
edificao.
BDI Benefcios e despesas indiretas.
CEBRAP Centro Brasileiro de Anlise e Planejamento.
Coeficiente de aproveitamento a relao entre a rea edificada computvel e a rea
do lote.
COFINS Contribuio para Financiamento da Seguridade Social.
Concesso Urbanstica A Concesso Urbanstica e umcontrato administrativo por
meio do qual o Municpio, por meio de licitao, transfere a pessoa(s) jurdica(s) a execuo de
obras de urbanizao ou reurbanizao de interesse pblico, obras estas a serem executadas
por conta e risco da(s) pessoa(s) jurdica(s) ento contratadas, combase emprojeto urbanstico
especfico previamente definido pelo Poder Pblico Municipal.lico Municipal.
Concessionria Refere-se SPE, a ser criada pela pessoa jurdica ou consrcio de
empresas vencedor de licitao para outorga da Concesso Urbanstica Nova Luz, responsvel
pelo conjunto de intervenes urbansticas necessrias para a execuo de projeto urbanstico
especfico no permetro definido pelas Avenidas Csper Lbero, Ipiranga, So J oo, Duque de
Caxias e Rua Mau, no Distrito da Repblica.
Consrcio Conjunto de empresas vencedor do certame licitatrio definido pelo Edital
001/2009 (Prefeitura de So Paulo), Processo Administrativo 2009-0.209.264-9 e Contrato
02/2010/SMDU, formado pelas empresas ConcrematEngenharia, Cia.City, AECOM Technology
Corporation e Fundao Getlio Vargas. O Consrcio e responsvel pela elaborao de projeto
urbanstico especfico e estudos complementares para fins de realizao de Concesso
Urbanstica na rea delimitada pelo permetro da Nova Luz, definido pelas Avenidas Csper
Lbero, Ipiranga, So J oo, Duque de Caxias e rua Mau, no Distrito da Repblica, no municpio
de So Paulo.
CSLL Contribuio Social sobre o Lucro Lquido.
CUB Custo Unitrio Bsico, calculado e divulgado mensalmente pelo SindusCon-SP.
EIA-RIMA Estudo de Impacto Ambiental Relatrio de Impacto Ambiental.
EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio S/C Ltda.
FGV Fundao Getulio Vargas
Fundo de comrcio Representa umconjunto de atributos imateriais do comerciante e
possui uma natureza equivalente a de umativo intangvel, que confere empresa o potencial
de gerao de resultados futuros. Esse potencial normalmente est associado clientela
(popularidade do estabelecimento), s condies geogrficas (localizao privilegiada),
administrao (elevada capacidade gerencial do empresrio), etc, e possibilita empresa a
gerao de resultados que no seriampossveis de alguma outra forma.
Habitao de Interesse Social HIS aquela que se destina a famlias com renda
igual ou inferior a 6 (seis) salrios mnimos, de promoo pblica ou a ela vinculada, com
padro de unidade habitacional comumsanitrio, ate uma vaga de garageme rea privativa
de no mximo 50 m (cinquenta metros quadrados), compossibilidade de ampliao quando as
famlias beneficiadas estiveremenvolvidas diretamente na produo das moradias.
Habitao de Mercado Popular HMP aquela que se destina a famlias de renda igual
ou inferior a 16 (dezesseis) salrios mnimos ou capacidade de pagamento a ser definida emlei
especfica, de promoo privada, compadro de unidade habitacional comate dois sanitrios,
ate uma vaga de garageme rea privativa de no mximo 70m (setenta metros quadrados).
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica.
IGP-DI ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna, calculado e divulgado pela FGV.
INCC ndice Nacional da Construo Civil, calculado e divulgado pela FGV.
IPCA ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo, calculado e divulgado mensalmente
pelo IBGE.
IR Imposto de Renda.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 240
DEFINIES
ISS Imposto Sobre Servios de Qualquer Natureza.
Mtodo involutivo Conforme definido na NBR 14653-2, o metodo involutivo consiste
emdeterminar o preo de umterreno considerando umaproveitamento eficiente, mediante
hipotetico empreendimento compatvel comas caractersticas do beme comas condies do
mercado vigentes.
Outorga onerosa do direito de construir a concesso, pelo Poder Pblico, de potencial
construtivo adicional acima do resultante da aplicao do Coeficiente de Aproveitamento
Bsico, ate o limite estabelecido pelo Coeficiente de Aproveitamento Mximo, de alterao de
uso e parmetros urbansticos, mediante pagamento de contrapartida financeira.
PAIC Pesquisa Anual da Indstria da Construo.
Payback Expressa o tempo necessrio para que a renda lquida acumulada do
empreendimento iguale o total do investimento realizado.
PIS Contribuio para o Programa de Integrao Social.
PMSP Prefeitura Municipal de So Paulo.
Potencial construtivo o produto resultante da multiplicao da rea de um lote pelo
coeficiente de aproveitamento.
PUE Projeto Urbanstico Especfico.
PUZEIS Plano de Urbanizao de ZEIS.
Retrofit Reforma e adaptao de edifcio antigo comou semmudana de uso.
SINDUSCON-SP Sindicato da Indstria da Construo Civil de So Paulo.
SPE Sociedade de Propsito Especfico.
SQL Cdigo nmero que representa o Setor, Quadra e Lote de umimvel.
Termo de Referncia Termo de Referncia do Edital 001/2009 (Prefeitura de So Paulo)
para contratao de empresa ou consrcio para a elaborao de projeto urbanstico especfico e
estudos complementares para fins de realizao de Concesso Urbanstica na rea delimitada
pelo permetro da Nova Luz, definido pelas avenidas Casper Lbero, Ipiranga, So J oo, Duque
de Caxias e rua Mau , no distrito da Repblica, no municpio de So Paulo.
TIR Taxa Interna de Retorno. A TIR expressa a taxa de desconto que anula o valor presente
lquido de umfluxo de caixa projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do
investimento a realizar. A frmula matemtica para determinao da TIR e: , na
qual: FCt e o fluxo de caixa lquido na data t; t e umperodo de tempo medido emdias, meses,
anos etc.; n e o nmero total de perodos de tempo utilizado na anlise do investimento;
e TIR e a taxa interna de retorno do projeto. A taxa interna de retorno e encontrada por
meio do metodo de tentativas e erros, onde se substitui uma taxa qualquer na varivel TIR
da equao acima, e e verificado se o resultado e igual a zero. Emcaso positivo, a taxa
interna de retorno foi encontrada, caso contrrio substitui-se outra taxa na varivel TIR e
se repete o procedimento ate que o resultado seja igualado a zero. Um empreendimento
ser considerado vivel quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior taxa de
desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.
TPCL Cadastro Territorial Predial de Conservao e Limpeza, que constitui a base de
dados imobilirios da Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico da Prefeitura
Municipal de So Paulo.O TPCL fornece informaes relativas : i) nmero de identificao
do imvel (cdigo SQL-CD); ii) rea do lote; iii) tipo de lote; iv) rea construda do lote; v) uso
da edificao; vi) ano de construo da edificao; vii) padro da construo; viii) cdigo do
logradouro e endereo fiscal do lote; e ix) nmero de pavimentos da edificao.
Transferncia de potencial construtivo o instrumento que permite transferir o
potencial construtivo no utilizado no lote ou potencial construtivo virtual de lote ou gleba ou
potencial construtivo correspondente ao valor do imvel ou parte deste, no caso de doao,
para outros lotes.
VGV Valor Geral de Venda e equivale ao total de unidades (no residenciais e residenciais)
potenciais de lanamento, multiplicado pelo preo medio de venda estimado da unidade (no
residenciais e residenciais).
VPL Valor Presente Lquido. O VPL do fluxo de caixa de umprojeto corresponde soma
algebrica de todos os recebimentos e pagamentos descontados combase emuma taxa de
desconto. A frmula matemtica para determinao do VPL e: , na qual: i e a taxa
de desconto; n e o nmero total de perodos de tempo utilizado na anlise do investimento;
FCt e o fluxo de caixa lquido na data t; e t e umperodo de tempo medido emdias, meses,
anos etc. No caso emanlise, a taxa de desconto a ser adotada para trazer a valor presente
o fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade da concessionria, considerando-se
o nvel de risco da concesso.
De uma forma geral, umprojeto ser considerado vivel quando o seu valor presente lquido
for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual
risco.
WACC Custo Medio Ponderado de Capital.
ZEIS Zona Especial de Interesse Social.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 241
O objetivo deste relatrio, emconformidade
como estabelecido no Termo de
Referncia do Edital 001/2009 e na
Ordemde Incio de Servio n 006/2010/
SMDU.NOVALUZ, e apresentar a reviso
e compatibilizao final dos estudos de
viabilidade econmica, mercadolgica e
de situao fundiria, de modo a eliminar
eventuais contradies e imperfeies
emrelao ao Plano Urbanstico
Especfico, Plano de Urbanizao das
ZEIS e Estudo de Impacto Ambiental.
O objetivo final dos estudos de viabilidade
econmica, mercadolgica e de situao
fundiria continua sendo avaliar e delinear
as condies necessrias para que as
premissas e diretrizes estabelecidas pela
Municipalidade, consubstanciadas no
Plano Urbanstico Especfico, possam
ser concretizadas sema necessidade de
aporte de recursos pblicos oramentrios
ou, emcaso contrrio, indicar o montante
necessrio do patrocnio da PMSP
para que a Concesso Urbanstica na
rea da Nova Luz seja vivel do ponto
de vista econmico e financeiro.
fundamental esclarecer que cada
empreendimento imobilirio previsto
pelo projeto urbanstico especfico para
o permetro da Nova Luz ser realizado,
conforme manifestao de interesse
de seus proprietrios e coma devida
comprovao de domnio, nos termos
especificados no edital de licitao da
Concesso Urbanstica, emuma das
trs modalidades descritas a seguir:
a) Modalidade exclusiva:
empreendimento realizado exclusivamente
pelo concessionrio da Nova Luz,
cujos imveis atuais sero adquiridos
preferencialmente por compra e,
alternativamente, por desapropriao;
b) Modalidade voluntria:
empreendimento realizado pela
totalidade dos proprietrios dos imveis
localizados nos terrenos agrupados
pelo Plano Urbanstico Especfico; e
c) Modalidade compartilhada:
empreendimento realizado emconjunto
pelo concessionrio e pelos proprietrios,
nos termos estabelecidos entre as
partes. A adeso dos proprietrios deve
corresponder a, no mnimo, 70% das
unidades imobilirias (identificadas por
matrcula ou transcrio) e 70% da rea
de terreno envolvida no empreendimento.
Os imveis atuais cujos proprietrios no
optarempor participar do empreendimento
sero adquiridos pelo concessionrio
preferencialmente por compra e,
alternativamente, por desapropriao.
No entanto, para fins de anlise da
viabilidade econmico-financeira da
Concesso Urbanstica na Nova Luz,
este estudo considerou que a realizao
da totalidade dos empreendimentos
previstos no Plano Urbanstico
Especfico ser feita unicamente
atraves da modalidade exclusiva.
Cabe destacar que, enquanto o processo
de desenvolvimento imobilirio remunera
uma atividade econmica comciclo bem
definido, que se inicia coma compra de
terrenos e termina coma venda dos imveis
resultantes para o mercado, o negcio da
concesso urbanstica envolve umperodo
de aproximadamente 15 anos, composto
pela implantao de todas as obras pblicas,
entrega das unidades HIS, gesto dos
programas socioambientais e viabilizao
dos empreendimentos imobilirios. Desta
maneira, a remunerao do concessionrio
se d pelo valor adicional que decorre da
implantao do projeto urbanstico. Este
valor adicional, refletido na explorao dos
empreendimentos imobilirios, se transfere
para o valor dos terrenos da regio.
Para determinao deste valor, o modelo
tememsi implcito o conceito de que o
valor do terreno captura os ganhos gerados
coma incorporao e desenvolvimento
imobilirio. O modelo utiliza o metodo
involutivo para estimar o valor do terreno,
que parte de umempreendimento
paradigma seguindo as diretrizes
de cada quadra definidas no PUE, e
calcula o valor possvel a ser atribudo
a ele, partindo da receita de venda das
unidades imobilirias, subtraindo todos
os custos de construo, incorporao
e o resultado imobilirio, de forma que o
empreendimento seja economicamente
vivel. A diferena entre o valor atual
do terreno e o valor atribudo a ele pelo
metodo involutivo e o valor decorrente
da implantao do projeto, valor este
a ser capturado pelo concessionrio.
Desta maneira, a receita estimada
do concessionrio urbanstico, que e
composta pela receita das unidades
comerciais do Programa Renova Luz
e do valor decorrente da implantao
do projeto, deveria ser suficiente para
fazer frente aos custos das obras e
intervenes previstas no PUE e PU-
ZEIS, bemcomo para remunerar o seu
capital investido. Como este valor no
e suficiente, o presente estudo estima o
patrocnio do municpio necessrio para
compor a receita do concessionrio.
1 Isto no significa que, quando da efetiva realizao dos empreendimentos imobilirios, as modalidades voluntria e compartilhada no podero ser realizadas.
SUMRIO EXECUTIVO
R$ 0
R$ 200
R$ 400
R$ 600
R$ 800
R$ 1.000
R$ 1.200
R$ 1.400
R$ 1.600
Valor para Aquisio de Terrenos Valor de Terrenos sema
Implantao do Projeto
Valor Decorrente da Implantao
do Projeto
M
ilh

e
s
GRFICO1 - ESTIMATIVA DOVALORDECORRENTEDA IMPLANTAO DOPROJETO(VALORES EM
JULHO/2012)
FONTE:CONSRCIONOVALUZ.
A figura abaixo ilustra sinteticamente
as obrigaes do concessionrio e sua
relao coma Prefeitura de So Paulo.
Esta, por meio de processo licitatrio,
delega a obrigao da implantao do
PUE, PUZEIS e servios para umente
privado o concessionrio, que obtem
sua remunerao por meio da explorao
dos empreendimentos imobilirios
j previamente definidos e regrados
no projeto urbanstico especfico.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 242
Como se pode observar na tabela acima, o
valor da contraprestao pblica a ser
aportado na concesso urbanstica, de
acordo comas alternativas e cenrios
analisados, pode variar de R$ 162,4 milhes
a R$ 491,1 milhes. Esses valores mostram
como a estimativa da contraprestao
pblica e sensvel nesta etapa do projeto.
Entende-se que, combase nesse estudo,
caber ao municpio estabelecer umvalor
mximo de referncia da contraprestao
para balizar a concorrncia emprocesso
licitatrio.
OBRIGAESDOCONCESSIONRIO
FONTE:CONSRCIONOVALUZ.
importante destacar que os dados
considerados neste trabalho foram
analisados emdois cenrios distintos: um
deles, definido como cenrio base,
considera o prmio de imagem atual da
regio para os imveis no residenciais; o
outro, definido como cenrio alternativo,
considera uma melhoria do prmio de
imagemdos imveis no residenciais. Alem
disso, no que diz respeito aos imveis
residenciais, alemda valorizao direta
obtida pela instalao de amenidades na
rea, h uma melhoria da imagemda
regio nos dois cenrios (a rea passaria a
ser vista como semelhante emvalor s
reas da Bela Vista e Consolao). Ou
seja, diante do conjunto de investimentos e
intervenes que sero realizadas pela
futura concessionria, espera-se que
ocorra uma melhoria significativa daquele
espao urbano e, provavelmente, uma
melhoria da qualidade de vida na regio.
Cabe ressaltar tambemque as anlises e
as concluses contidas neste Relatrio
basearam-se emdiversas premissas
adotadas de projees operacionais
futuras, tais como: volume de unidades
habitacionais a seremoferecidas, custos
de aquisio e demolio, valor geral de
vendas, custos de incorporao, custos de
construo, receita de vendas de terrenos,
recolhimento de impostos, volume de
investimentos, margens operacionais, etc.
Assim, a condio futura da concessionria
emrelao situao financeira e
resultados operacionais poder apresentar
diferena significativa se comparada
quela expressa ou sugerida nas projees
e concluses contidas neste Relatrio.
Muitos dos fatores que determinaro esses
resultados e valores esto alemde nossa
capacidade de controle ou previso.
Nesse sentido, as palavras acredita,
pode, ir, estima, antecipa,
pretende, espera, entendee outras
comsignificado semelhantes tmpor
objetivo identificar estimativas e projees.
Declaraes futuras envolvemriscos,
incertezas e premissas, pois se referema
eventos futuros e, portanto, dependemde
circunstncias que podemou no ocorrer.
2 Entende-se por prmio de imagemo adicional de valor que e
dado aos imveis emcerta regio emcomparao comoutras
comas mesmas amenidades e tipologia de imveis.
3 Amenidades so umconjunto de caractersticas especficas
de uma localidade comcontribuio positiva ou negativa para a
satisfao dos indivduos que habitamessa localidade e,
normalmente, dizemrespeito a caractersticas naturais, como
reas verdes, praias (onde for o caso), etc., assimcomo os bens
gerados pela atividade humana, como oferta de entretenimento,
segurana, servios, etc.
Resultados das anlises
O Tabela 1 abaixo apresenta o resultado do empreendimento Nova Luz consolidado. Neste
caso, esto includas todas as despesas administrativas para gerenciamento do
empreendimento, bemcomo os programas e compensaes exigidas no licenciamento
socioambiental.
TABELA 1 - ESTIMATIVA DOS RESULTADOS DOSEMPREENDIMENTOSDANOVA LUZ CONSOLIDADO
(VALORES R$ MILHESDE EMJULHO/2012)
* Somatrio dos 15 anos.
** As despesas da concessionria incluemas despesas de operao da concessionria e investimentos eminfraestrutura,
equipamentos pblicos e habitao social, alemdas compensaes e programas socioambientais.
Fonte: Consrcio Nova Luz.
Emrazo da inviabilidade da implantao do projeto por meio do instrumento da concesso
urbanstica semaporte de contraprestao publica, so apresentadas na Tabela 2 abaixo
alternativas de encaixe de contraprestaes emdois diferentes cenrios de valorizao.
A alternativa A considera que o aporte de recursos pblicos se d numa nica prestao no
incio do projeto. A alternativa B considera contraprestaes emcinco parcelas anuais
constantes. Por fim, a alternativa C considera que as contraprestaes so liberadas
conforme o cronograma de entrega das obrigaes contratuais do concessionrio. Cabe
destacar que emtodos os clculos realizados o aporte da contraprestao foi estimado de
forma a se atingir uma TIR de 10,2% ao ano emtermos reais (acima da inflao).
TABELA 2 ESTIMATIVAS DA CONTRAPRESTAO
PBLICA EMDIFERENTES CENRIOS DE
VALORIZAO IMOBILIRIA (VALORES R$ DE EM
J ULHO/2012)
Alternativa
Cenrio
Base
Cenrio
Alternativo
Parcelanica 384,3 162,4
ParcelasFixasem
5 anos
423,8 207,5
Proporcionals
Obrigaes
491,1 249,6
Fonte: Consrcio Nova Luz.
1-RECEITADACONCESSIONRIA 508,12
1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantao do Projeto Urbanstico 350,90
1.2 - Venda de Unidades No Residencias do Renova Luz 157,22
2 - TRIBUTOS SOBRE A RECEITA (14,32)
3 - RECEITA LQUIDA 493,80
4 - DESPESAS DA CONCESSIONRIA (554,10)
4.1 - Sistema Virio e reas Verdes (96,02)
4.2 - Unidades Residenciais do Renova Luz (110,04)
4.3 - Equipamentos Pblicos (92,06)
4.4 - Compensaes e Programas Socioambientais (6,82)
4.5 - Despesas Gerais, Administrativas e de Operao e Manuteno (152,41)
4.6 - Viabilizao das Unidades No Residenciais do Renova Luz (88,71)
4.7 - Seguros e Garantias (8,04)
5 - TRIBUTOS SOBRE LUCRO (49,83)
6 - RESULTADO FINAL ANTES DA CONTRAPARTIDA (110,13)
1
PANORAMA GERAL DAS CONDIES ECONMICO-
FINANCEIRAS
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 245
1. PANORAMA GERAL DAS CONDIES ECONMICO-FINANCEIRAS
1.1 METODOLOGIA
Como apresentado nos Produtos 1.5, 2.6 e
5.6, a anlise quantitativa desenvolvida
neste estudo passou pelas seguintes
etapas:
Montageme consolidao das bases
de dados Embraesp e Cebrap;
Estimao estatstica da influncia dos
atributos do imvel, da proximidade a
amenidades e da regio nos preos de
imveis residenciais e no residenciais;
Clculo dos ndices de valorizao
dos preos de imveis;
Clculo dos prmios de localizao
nos preos dos imveis;
Os valores calculados nesses modelos so
empregados para estimar os valores
imobilirios de aquisio e valorizao, que
so parmetros da anlise de viabilidade
econmica.
1.1.1 Montagem e consolidao
das bases de dados
O primeiro passo da atividade consistiu em
montar as bases estatsticas mensais em
trs grandes bancos de dados que renem
as informaes de: (i) lanamentos
residenciais; (ii) lanamentos no
residenciais; e (iii) licenas para construir
imveis no residenciais. O perodo de
As variveis que compemo grupo de
atributos do imvel so: (i) logaritmo natural
da metragemdo imvel; (ii) nmero de
dormitrios; (iii) nmero de garagens; (iv)
nmero de elevadores; (v) existncia de
cobertura; (vi) nmero de blocos; (vii)
nmero de unidades por andar; (viii)
nmero de andares; (ix) relao entre rea
construda e rea privativa; (x) relao
entre rea do terreno e rea privativa.
As variveis que compemo grupo de
proximidade a amenidades e bens pblicos
so: (i) comercio automotivo; (ii) posto de
combustvel; (iii) padarias; (iv) aougue,
verduras e frutas; (v) comercio de vesturio
e tecidos; (vi) farmcias; (vii)
hipermercados; (viii) supermercados; (ix)
vendas e lojas de convenincia; (x) bares e
restaurantes; (xi) hotel; (xii) hotel com
menos de 3 estrelas; (xiii) correios; (xiv)
vdeo locadoras; (xv) servios para
empresas - categoria 1; (xvi) servios para
empresas categoria 2; (xvii) cinemas;
(xviii) teatros; (xix) servios pessoais; (xx)
agncia bancria; (xxi) ensino fundamental;
(xxii) ensino medio; (xxiii) ensino superior;
(xxiv) hospitais; (xxv) posto de sade; (xxvi)
estacionamento; (xxvii) Metro. Para todas
as variveis, exceto Metro, foi considerado
valor umno caso de haver a amenidade
no CEP do imvel, ou zero, no caso de
no haver. A proximidade ao Metro foi
medida emtermos de logaritmo natural da
distncia emmetros da estao mais
prxima
4
.
emque p
it
e o preo por metro quadrado
do imvel i no instante t; a
it
e a parcela do
preo associada ao local do imvel e ao
perodo emque ele foi ofertado; X
it
e o
conjunto de atributos que influenciamo
preo do imvel (rea e garagens, por
exemplo); Z
it
e o conjunto de variveis que
indicama proximidade do imvel a
diferentes amenidades e bens pblicos
(padarias, escolas, Metr, por exemplo); e
m
it
e a parte do preo por metro quadrado
do imvel que no pode ser prevista por
fatores objetivos.
Combase nessa equao, define-se o
preo estimado do imvel (p*
it
), dado pela
expresso abaixo. Esse e o preo que deve
ser utilizado para efeito comparaes entre
regies e na anlise de evoluo temporal.
p*
it
=a
it
+b.X
it
+l.Z
it
As variveis que compemo grupo
espao-tempo empregadas para estimar o
preo por m
2
dos imveis residenciais na
cidade de So Paulo so (i) o ms de
lanamento e (ii) a localizao. O CEP (5
dgitos) substitui as zonas de valor da
Embraesp, as quais foramutilizadas no
relatrio anterior. Essa alternativa forneceu
estimativas muito mais precisas e
detalhadas, uma vez que ela permite
capturar diferenas regulares de preos
entre ruas de uma mesma rea de valor.
4 Servios da categoria 1 so: escritrios de advocacia;
assessorias e consultorias; e escritrios de engenharia e
arquitetura. Servios da categoria 2 so: informtica,
propaganda e marketing; terceirizao (limpeza e segurana).
O objetivo deste captulo e apresentar as
estimativas de valores de negcios
potenciais para a rea de concesso da
Nova Luz, de forma a fornecer elementos
quantitativos para a anlise de viabilidade
econmico-financeira. A simulao dos
valores de imveis residenciais e no
residenciais a seremoferecidos na Nova
Luz tomou por referncia os estudos
atualizados sobre a valorizao imobiliria
na cidade de So Paulo nos ltimos dez
anos, de acordo como apresentado nos
Produtos 1.5, 2.6 e 5.6.
A seo 1.1 apresenta a metodologia geral
empregada nas anlises do mercado
imobilirio. A seo seguinte apresenta as
estimativas de valores dos imveis
residenciais e no residenciais e de
valorizao imobiliria que sero
empregados no modelo econmico-
financeiro de avaliao do projeto Nova
Luz.
anlise compreende informaes de janeiro
de 2000 a junho de 2010. Para fins de
anlise das tendncias emregies
selecionadas da cidade, que complementa
a anlise global do mercado realizada no
relatrio referente ao Produto 1.5, os
preos de lanamento dos imveis
residenciais e no residenciais foram
corrigidos pelo IPC da Regio
Metropolitana de So Paulo, calculado pelo
IBGE. Na anlise dos preos, contudo,
foramempregados os preos correntes,
cuja variao no tempo indica a valorizao
imobiliria.
1.1.2 Influncia de atributos
dos imveis, da proximidade a
amenidades e a bens pblicos
e da regio nos preos
Como apresentado no relatrio referente
ao Produto 1.5, o estudo empregou uma
equao linearizada para relacionar o
preo por m2 dos imveis ofertados na
cidade de So Paulo e suas caractersticas
objetivas. As caractersticas dos imveis
so subdivididas emtrs grupos: (i)
atributos do imvel; (ii) proximidade a
amenidades; e (iii) espao e tempo. A
relao dos preos comessas variveis e
expressa pela equao abaixo, que traz a
separao do preo emduas componentes
(a parte explicada e o erro aleatrio).

p
it
=a
it
+b.X
it
+l.Z
it
+m
it
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 246
So Paulo so (i) o ms de lanamento e (ii)
a localizao CEP de 5 dgitos. As
variveis que compemo grupo de
proximidade a amenidades e bens pblicos
so as mesmas da anlise dos preos
residenciais.
As estimativas dos coeficientes para o
modelo de regresso de imveis no
residenciais tambemforamapresentadas no
Produto 5.6. Neste caso, as variveis
selecionadas explicam99,6% das diferenas
de preo de m2 dos empreendimentos
imobilirios no residenciais da cidade de
So Paulo lanados entre janeiro de 2000 e
junho de 2010. Das quarenta variveis
explicativas dos preos dos imveis no
residenciais, apenas cinco no tem
influncia significativa. So elas: nmero de
coberturas, presena de hotel, de vdeo
locadora, de comercio de tecido e de
agncia bancria. Os coeficientes
associados ao grupo de atributos dos
imveis so quase todos significativos e
apresentamcoeficientes como sinal
esperado.
importante notar que para o estudo de
valorizao da rea da Nova Luz essas
medidas de sensibilidade so fundamentais,
porque o projeto emsi traz uma
transformao profunda emtermos de
equipamentos pblicos e amenidades que
estaro presentes no local. Parte expressiva
da valorizao patrimonial dos imveis no
residenciais vir do efeito positivo da
presena de escritrios, hoteis,
estabelecimentos culturais e comercio na
rea.
1.1.3 Clculo dos ndices de
valorizao dos preos de imveis
A anlise da evoluo histrica do preo no
m2 emSo Paulo baseou-se no clculo do
valor de umimvel padro ao longo do
perodo analisado. No caso do mercado
residencial, o preo por m2 do imvel foi
construdo a partir dos seguintes
parmetros: trata-se de umapartamento de
68 m2 comdois dormitrios, umbanheiro,
comgaragem, numpredio de doze andares
embloco nico, comdois elevadores, sem
cobertura, comquatro apartamentos por
andar numlocal que e o ponto medio dos
lanamentos ocorridos na cidade de So
Paulo de 2000 para c. As relaes entre
(i) rea construda e rea privativa e (ii)
rea do terreno e rea privativa so as
medias do municpio.
No caso do mercado no residencial, o
preo por m2 do imvel foi construdo a
partir dos seguintes parmetros: o imvel
tpico e umescritrio de 48 m2, comum
lavabo, duas vagas de garagem, num
predio com15 andares, 3 elevadores, sem
cobertura, 4 unidades por andar e uma
copa coletiva por andar. O local e o ponto
medio dos lanamentos no residenciais
da cidade de So Paulo de 2000 para c,
assimcomo as relaes entre (i) rea
construda e rea privativa e (ii) rea do
terreno e rea privativa so medias no
perodo. Os ndices de valorizao
nominais dos imveis residenciais e no
residenciais na cidade de So Paulo foram
considerados nas anlises de cenrios de
valorizao durante o perodo de
concesso.
Outra abordagemempregada para estimar
a curva de valorizao imobiliria parte da
comparao da evoluo histrica dos
custos de construo e da taxa de inflao.
A premissa e a de que, comcustos
indiretos e margens constantes, o preo
dos imveis residenciais ou no
residenciais deve crescer na mesma
proporo que os custos diretos de
construo. Nesse caso, a valorizao dos
imveis seria estimada pelas diferenas
sistemticas entre a evoluo dos custos
da construo e da taxa de inflao. Em
geral, toma-se como referncia de
evoluo dos custos de construo o ndice
Nacional dos Custos da Construo
(INCC), calculado pela FGV, e como
referncia da inflao o ndice Preos ao
Consumidor Ampliado (IPCA) ou o ndice
Nacional de Preos ao Consumidor (INPC),
ambos calculados pelo IBGE.
PANORAMA GERAL DAS CONDIES ECONMICO-FINANCEIRAS
As estimativas dos coeficientes a, b e l
do modelo de determinao do preo de
imveis residenciais na cidade de So Paulo
foramapresentadas no Produto 5.6.
importante salientar que as variveis
selecionadas explicam96,2% das diferenas
de preo de m2 dos empreendimentos
imobilirios residenciais da cidade de So
Paulo lanados entre janeiro de 2000 e
junho de 2010. Das quarenta variveis
explicativas do preo dos imveis
residenciais, cinco no tminfluncia
significativa: aougue, verduras e frutas;
vdeo locadoras; hipermercados; ensino
fundamental; e estacionamento. Os
coeficientes associados ao grupo de
atributos dos imveis so todos significativos
e apresentamcoeficientes como sinal
esperado.
As variveis empregadas para estimar o
preo por m2 dos imveis no residenciais
na cidade de So Paulo so as seguintes: (i)
logaritmo natural da metragemdo imvel; (ii)
nmero de copas; (iii) nmero de lavabos;
(iv) existncia de vagas de garagem; (iv)
nmero de elevadores; (v) nmero de
coberturas; (vi) nmero de blocos; (vii)
nmero de conjuntos por andar; (viii) nmero
de andares; (ix) relao entre rea
construda e rea privativa; (x) relao entre
rea do terreno e rea privativa. As variveis
que compemo grupo espao-tempo
empregadas para estimar o preo por m2
dos imveis no residenciais na cidade de
1.1.4 Clculo dos prmios
de localizao
O prmio de localizao do mercado
residencial usou umimvel padro idntico
ao descrito anteriormente. As referncias
geogrficas so o CEP de 5 dgitos
associado ao imvel. As nicas duas
diferenas so que (i) o perodo refere-se a
junho de 2009 e (ii) cada zona de valor da
cidade recebeu umvalor distinto conforme
os coeficientes estimados pelo modelo
estatstico.

PROJETO NOVA LUZ
Subproduto 7.1 Reviso Final de Contedos e Consolidao dos Ajustes Recomendados ao Projeto Urbanstico Especfico
e Plano de Urbanizao de ZEIS 7.1.3
17
Os valores calculados nesses modelos so empregados para estimar os valores
imobilirios de aquisio e valorizao, que so parmetros da anlise de viabilidade
econmica.


1.1.1. Montagem e consolidao das bases de dados

O primeiro passo da atividade consistiu em montar as bases estatsticas mensais em
trs grandes bancos de dados que renem as informaes de: (i) lanamentos
residenciais; (ii) lanamentos no residenciais; e (iii) licenas para construir imveis
no residenciais. O perodo de anlise compreende informaes de janeiro de 2000
a junho de 2010. Para fins de anlise das tendncias em regies selecionadas da
cidade, que complementa a anlise global do mercado realizada no relatrio
referente ao Produto 1.5, os preos de lanamento dos imveis residenciais e no
residenciais foram corrigidos pelo IPC da Regio Metropolitana de So Paulo,
calculado pelo IBGE. Na anlise dos preos, contudo, foram empregados os preos
correntes, cuja variao no tempo indica a valorizao imobiliria.


1.1.2. Influncia de atributos dos imveis, da proximidade a amenidades e a
bens pblicos e da regio nos preos

Como apresentado no relatrio referente ao Produto 1.5, o estudo empregou uma
equao linearizada para relacionar o preo por m
2
dos imveis ofertados na cidade
de So Paulo e suas caractersticas objetivas. As caractersticas dos imveis so
subdivididas em trs grupos: (i) atributos do imvel; (ii) proximidade a amenidades; e
(iii) espao e tempo. A relao dos preos com essas variveis expressa pela
equao abaixo, que traz a separao do preo em duas componentes (a parte
explicada e o erro aleatrio).

pit =it +.Xit +.Zit +it
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 247
1.2 ESTIMATIVAS
DOS VALORES DE
IMVEIS A SEREM
OFERECIDOS NA REGIO
1.2.1 Potencial de
valorizao patrimonial
A estimao do potencial de valorizao dos
imveis foi feita combase nos coeficientes
do modelo de preo de imveis. Foi gerado
umpreo por metro quadrado para cada tipo
de empreendimento proposto no Plano
Urbanstico Especfico e no PUZEIS
residencial HMP residencial abertoe no
residencial. Nesse processo, considerou-se
o seguinte conjunto de premissas:
Tipologia das unidades;
Valorizao real no tempo;
Implantao das amenidades; e
Valorizao potencial da rea em
diferentes cenrios.
Dada a rea de cada edificao no Plano
Urbanstico Especfico e no PUZEIS,
calculou-se o nmero de unidades
potenciais de cada tipo de empreendimento:
HMP (42m
2
), HMP (50m
2
), HMP (65m
2
),
outros residenciais (80m
2
), escritrio bsico
(50 m
2
), loja de rua (50 m
2
) e loja emcentro
comercial ou galeria (50 m
2
). A tipologia dos
imveis seguiu a proposta do Plano
Urbanstico Especfico e do PUZEIS. As
tabelas a seguir definemos parmetros
utilizados para clculo do valor potencial
desses imveis. No caso de lojas emcentro
comercial ou galeria foramutilizados os
mesmos padres da loja de rua, coma
distino de valor condicionada
localizao.
PANORAMA GERAL DAS CONDIES ECONMICO-FINANCEIRAS
Fonte: Consrcio Nova Luz
Fonte: Consrcio Nova Luz
Fonte: Consrcio Nova Luz
Parte da valorizao imobiliria da regio
vemdo conjunto de amenidades que ser
instalado no local e das transformaes de
uso que esto contidas no Plano
Urbanstico Especfico. O aumento de
cinemas, postos de sade, escolas e
faculdades na rea, por exemplo, temum
efeito sobre os imveis residenciais.
Outra parte da valorizao residencial vem
da mudana de imagem, uma dimenso
que est relacionada percepo que os
consumidores e empresrios tmdas
vantagens e desvantagens da rea. Nesse
aspecto emparticular, levaram-se em
considerao dois cenrios: cenrio de
base e cenrio alternativo.
No que diz respeito aos imveis
residenciais, alemda valorizao direta
obtida pela possibilidade de instalao de
amenidades na rea, h uma melhoria da
imagemda regio nos dois cenrios.
Nesse caso, a rea passaria a ser vista
como semelhante emvalor s reas da
Bela Vista e Consolao. Essas regies
foramescolhidas como referncia porque
esto prximas ao centro, tmumparque
bomde amenidades e boa oferta de
imveis residenciais. Alemdisso, nessas
reas a composio social e mista e a
segurana pblica e relativamente boa. No
que diz respeito aos imveis no
residenciais, o prmio de imageme o atual
no cenrio de base. No cenrio alternativo,
h ganhos no valor do metro quadrado em
relao aos valores correntes daquele
mercado, atingindo o patamar da regio da
Bela Vista.
Os valores dos imveis foramobtidos com
base na metodologia apresentada em
valores de junho 2010 conforme
apresentado nos produtos 2.6 e 5.6. Neste
relatrio, houve uma atualizao dos
valores para julho/2012 pelo ndice FIPE/
ZAP, no caso dos imveis residenciais e
pela variao do INCC, no caso dos
imveis no residenciais. As tipologias
Centro Comercial e Galeria
5
temtambem
como base o preo de Shopping
6
que teve
uma correo de 15,3%.
A tabela 1.2.1.3 traz os valores medios dos
empreendimentos residenciais. Os valores
medios estimados de imveis HMP de
42m
2
, 50m
2
e 65m
2
so de,
respectivamente, R$ 202 mil, R$ 241 mil e
R$ 309 mil. Os imveis de padro mais
elevado (80m
2
) atingemo valor de R$ 402
mil. Destaque-se que os preos iniciais de
referncia emambos os cenrios
analisados so os mesmos, tanto para
imveis residenciais como para imveis
no residenciais. A diferenciao de preos
entre os cenrios ocorrer no futuro em
funo da aplicao de diferentes curvas
de valorizao emcada umdos cenrios.
Tabela 1.2.1.1 Padres de Imveis Residenciais
Tabela 1.2.1.3 Preos de referncia
dos empreendimentos residenciais e no
residenciais (em R$ de julho/2012)
Tabela. 1.2.1.2 - Padres de imveis no residenciais
Tipologias
HMP
(42m2)
HMP
(50m2)
HMP
(65m2)
Demais
(80m2)
rea privativa 42 50 65 80
N de dormitrios 2 2 3 3
N de banheiros 1 1 2 2
Vagas de garagem 0 0 1 1
N de elevadores 2 2 2 3
Presena de cobertura 0 0 0 1
N de blocos 1 1 1 1
N de unidades por andar 8 8 8 4
N de andares 9 9 9 12
rea construda / rea privativa 1.70 1.70 1.70 1.70
rea do terreno / rea privativa 0.23 0.23 0.23 0.25
Tipologia Preosporm PreoTpico
Mercado 80 m2 5,031 402,475
HMP 65 m2 4,752 308,863
HMP 50 m2 4,827 241,367
HMP 42 m2 4,820 202,439
Escritrios 7,794 389,714
Escritrios Andar Livre 8,545 -
Loja de rua 7,530 376,504
Galeria 9,641 482,069
Centro comercial 11,753 587,634
Parmetros Escritrio
Escritrio
AndarLivre
Loja DIS
rea privativa 50 700 50 52.597/11
N de copas 0 1 0 52.594/11
N de lavabos 1 2 1 52.595/11
Vagas de garagem 2 6 0 52.592/11
N de elevadores 3 3 0 52.593/11
Presena de cobertura 0 0 0 52.470/11
N de blocos 1 1 0 50.701/09
Laje ou conjunto 0 1 0
N de unidades por andar 6 1 6
N de andares 15 15 1
rea construda / rea privativa 1.61 1.52 1.41
rea do terreno / rea privativa 0.34 0.03 0.24
5 Equivalemrespectivamente media do preo do Shopping e
Loja e preo do Centro Comercial e Loja.
6 Estimado pelo metodo da renda comdados da ABRASCE-
Associao Brasileira de Shopping Centers.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 248
Essa valorizao esperada delimita o pblico
que ter condies de adquirir esses
imveis. Para alojar famlias de menor poder
aquisitivo nessas reas, ser exigido do
concessionrio a construo e repasse para
a Prefeitura de todas as unidades previstas
de HIS na regio de ZEIS e no Renova Luz.
J para os imveis no residenciais, o valor
medio estimado dos escritrios e de R$ 7,8
mil por m. J os valores medios estimados
das lojas de rua so de R$ 7,5 mil por m. Os
valores estimados para as lojas emgaleria e
centro comercial foramde R$ 9,6 mil por m2
e R$ 11,7 mil por m
2
, respectivamente.
1.2.2 Valorizao imobiliria durante o
perodo de concesso
Referncias histricas
A anlise da evoluo histrica do preo do
m2 do imvel emSo Paulo baseou-se no
clculo do valor de umimvel padro ao
longo do perodo analisado. No caso do
mercado residencial, o preo por m2 do
imvel foi construdo a partir dos seguintes
parmetros: trata-se de umapartamento de
68 m2 comdois dormitrios, umbanheiro,
comgaragem, numpredio de doze andares
embloco nico, comdois elevadores, sem
cobertura, comquatro apartamentos por
andar numlocal que e o ponto medio dos
lanamentos ocorridos na cidade de So
Paulo de 2000 para c. As relaes entre (i)
rea construda e rea privativa e (ii) rea do
terreno e rea privativa so as medias do
municpio.
O ndice de valorizao nominal do imvel
residencial padro da cidade de So Paulo
foi de 11,5% ao ano de 2000 a 2010.
Considerando a variao do IGP-DI no
perodo, a valorizao imobiliria residencial
na cidade de So Paulo foi de 2,8% em
termos reais. Tomando por referncia a
evoluo dos custos de construo no
perodo, medidos pelo ndice Nacional dos
Custos da Construo (INCC), da FGV, o
preo dos imveis residenciais cresceu 2,4%
emtermos reais. Esses valores sero
considerados nas anlises de cenrios de
valorizao.
No caso do mercado no residencial, o
preo por m2 do imvel foi construdo a
partir dos seguintes parmetros: o imvel
tpico e umescritrio de 48 m2, comum
lavabo, duas vagas de garagem, numpredio
com15 andares, 3 elevadores, sem
cobertura, 4 unidades por andar e uma copa
coletiva por andar. O local e o ponto medio
dos lanamentos no residenciais da cidade
de So Paulo de 2000 para c, assimcomo
as relaes entre (i) rea construda e rea
privativa e (ii) rea do terreno e rea
privativa so medias no perodo.
As estimativas indicamque o preo do
imvel tpico selecionado para esta anlise
passou de R$ 125 mil emjaneiro de 2001
para R$ 400 mil emjunho de 2010. Esse
fato indica uma valorizao media de
12,4% ao ano do valor dos imveis no
residenciais na cidade de So Paulo. Em
termos reais, tomando por base a variao
do IGP-DI, a valorizao verificada foi de
3,6% ao ano, umndice bastante
expressivo. Tendo como referncia a
evoluo dos custos de construo no
perodo, medidos pelo INCC da FGV, o
preo dos imveis cresceu 3,2% emtermos
reais. Essas variaes sero consideradas
como referncias para estimar a curva de
valorizao nas anlises de cenrios.
Outra abordagemempregada para estimar
a curva de valorizao imobiliria parte da
comparao da evoluo histrica dos
custos de construo e da taxa de inflao.
A premissa e a de que, comcustos
indiretos e margens constantes, o preo
dos imveis residenciais ou no
residenciais deve crescer na mesma
proporo que os custos diretos de
construo. Nesse caso, a valorizao dos
imveis seria estimada pelas diferenas
sistemticas entre a evoluo dos custos
da construo e da taxa de inflao.
Tomando como referncia a evoluo,
entre dezembro de 1999 e junho de 2010,
dos custos de construo o ndice Nacional
dos Custos da Construo (INCC),
calculado pela FGV, e como referncia da
inflao nesse perodo a evoluo do
ndice Preos ao Consumidor Ampliado
(IPCA), calculado pelo IBGE, a valorizao
dos imveis seria de 2,1% ao ano. Se a
referncia de inflao fosse o ndice
Nacional de Preos ao Consumidor (INPC),
tambemdo IBGE, a valorizao seria de
1,8% ao ano. Esses valores sero
referncia para umposicionamento mais
conservador de valorizao imobiliria.
Curvas de valorizao
Conforme relatado no itemanterior, a
valorizao imobiliria residencial e no
residencial na cidade de So Paulo no
perodo considerado foi de,
respectivamente, 2,8% e 3,6% ao ano em
termos reais (acima do IGP-DI). A projeo
dos preos dos imveis na regio da Nova
Luz durante o perodo de concesso levou
emconsiderao uma perspectiva de
valorizao de 3% ao ano emtermos reais.
Essa valorizao imobiliria equivale a uma
variao de 1% ao ano acima da variao
dos custos de construo medidos pelo
INCC, o qual, como visto, fica regularmente
2 pontos percentuais acima da inflao de
preos ao consumidor.
Alemdisso, a projeo dos valores dos
imveis na Nova Luz considerou dois
patamares de preos, umno perodo inicial,
compreos estabilizados numpatamar de
incentivo, e outro no perodo final, que
ocorreria aps a consolidao do mercado
imobilirio na rea. O patamar inicial
permaneceria inalterado ate o ano 3,
quando ocorreria uma evoluo gradual
dos preos ate atingir, no ano 9, o patamar
de mercado consolidado.
Combase nesses patamares de preos,
calculou-se, emcada umdos cenrios
analisados, as curvas de valorizao
imobiliria por tipologia para a regio que
prev umajuste de preos pela evoluo
esperada do INCC ao longo dos prximos
anos. Essa curva considerou uma
valorizao imobiliria real de 1% ao ano
sobre os preos base acima do INCC. Os
percentuais das curvas de valorizao por
tipologia comajuste pela evoluo
esperada do INCC so apresentados nas
Tabelas 1.2.2.2.1 e 1.2.2.2.2, que tratam
dos cenrios base e alternativo,
respectivamente.
PANORAMA GERAL DAS CONDIES ECONMICO-FINANCEIRAS
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 249
Essas curvas de valorizao, emambos os
cenrios, partemdos mesmos valores
iniciais de referncia por tipologia e
consideramuma perspectiva de mudana
de patamares de preos na regio, partindo
do patamar inicial no ano 3 ate atingir j no
ano 9 o patamar de preos consolidados.
Alemdisso, a curva de valorizao do
cenrio alternativo considera que os preos
dos imveis da regio apresentariamuma
valorizao mais agressiva a partir do ano
3, quando os preos dos imveis migrariam
para umnovo nvel de preos que
considera a alterao do prmio de
imagemda regio (para os imveis no
residenciais, o prmio se alteraria para
aquele da regio da Bela Vista e, para os
imveis residenciais, se alteraria para
aquele da regio da Bela Vista /
Consolao).
Destaque-se que as curvas de valorizao
imobiliria foramutilizadas tanto para se
projetar os preos dos novos imveis a
seremoferecidos no permetro da Nova
Luz quanto para se projetar os preos de
aquisio dos imveis j existentes na rea
e que foramindicados no Plano Urbanstico
Especfico e PUZEIS como parte do
processo de renovao. Ou seja, na
anlise de viabilidade econmica e
financeira da concesso, adotou-se a
premissa de que os preos dos imveis na
regio, que seriamadquiridos pela
concessionria para fins de implantao do
projeto urbanstico especfico,
apresentariam, dentro de cada umdos
cenrios analisados, a mesma curva de
valorizao imobiliria esperada ao longo
do perodo da concesso apresentada na
tabela 1.2.2.2.1.
PANORAMA GERAL DAS CONDIES ECONMICO-FINANCEIRAS
Fonte: Consrcio Nova Luz
Fonte: Consrcio Nova Luz
Tabela 1.2.2.2.1 Curvas de valorizao por tipologia com ajuste pela evoluo esperada do INCC, cenrio base
Tabela 1.2.2.2.2 Curvas de valorizao por tipologia com ajuste pela evoluo esperada do INCC, cenrio alternativo
Ano
Mercado80
m2
HMP65m2 HMP50m2 HMP42m2
Escritrios50
m2
Lojas50m2
Centro
comercial
Lojasem
galeria
1 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0%
2 5.1% 5.1% 5.1% 5.1% 5.1% 5.1% 5.1% 5.1%
3 7.2% 7.2% 7.2% 7.2% 7.2% 7.2% 7.2% 7.2%
4 11.7% 11.7% 11.7% 11.7% 11.7% 11.7% 11.7% 11.7%
5 16.3% 16.3% 16.3% 16.3% 16.3% 16.3% 16.3% 16.3%
6 21.0% 21.0% 21.0% 21.0% 21.0% 21.0% 21.0% 21.0%
7 25.9% 25.9% 25.9% 25.9% 25.9% 25.9% 25.9% 25.9%
8 31.0% 31.0% 31.0% 31.0% 31.0% 31.0% 31.0% 31.0%
9 36.2% 36.2% 36.2% 36.2% 36.2% 36.2% 36.2% 36.2%
10 41.5% 41.5% 41.5% 41.5% 41.5% 41.5% 41.5% 41.5%
11 44.4% 44.4% 44.4% 44.4% 44.4% 44.4% 44.4% 44.4%
12 47.2% 47.2% 47.2% 47.2% 47.2% 47.2% 47.2% 47.2%
13 50.2% 50.2% 50.2% 50.2% 50.2% 50.2% 50.2% 50.2%
14 53.2% 53.2% 53.2% 53.2% 53.2% 53.2% 53.2% 53.2%
15 56.3% 56.3% 56.3% 56.3% 56.3% 56.3% 56.3% 56.3%
Ano
Mercado80
m2
HMP65m2 HMP50m2 HMP42m2
Escritrios50
m2
Lojas50m2
Centro
comercial
Lojasem
galeria
1 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0%
2 5.1% 5.1% 5.1% 5.1% 5.1% 5.1% 5.1% 5.1%
3 7.2% 7.2% 7.2% 7.2% 7.2% 7.2% 7.2% 7.2%
4 16.5% 16.5% 16.5% 16.5% 12.6% 12.6% 12.1% 12.3%
5 25.9% 25.9% 25.9% 25.9% 18.1% 18.1% 17.0% 17.3%
6 35.2% 35.2% 35.2% 35.2% 23.5% 23.5% 21.9% 22.4%
7 44.6% 44.6% 44.6% 44.6% 29.0% 29.0% 26.8% 27.5%
8 53.9% 53.9% 53.9% 53.9% 34.4% 34.4% 31.7% 32.6%
9 63.3% 63.3% 63.3% 63.3% 39.9% 39.9% 36.6% 37.6%
10 72.7% 72.7% 72.7% 72.7% 45.3% 45.3% 41.5% 42.7%
11 76.1% 76.1% 76.1% 76.1% 48.2% 48.2% 44.4% 45.6%
12 79.6% 79.6% 79.6% 79.6% 51.2% 51.2% 47.2% 48.5%
13 83.2% 83.2% 83.2% 83.2% 54.2% 54.2% 50.2% 51.4%
14 86.9% 86.9% 86.9% 86.9% 57.3% 57.3% 53.2% 54.5%
15 90.6% 90.6% 90.6% 90.6% 60.4% 60.4% 56.3% 57.6%
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 250
Nos grficos a seguir apresentam-
se, para cada uma das tipologias
propostas para a regio, as curvas
de valorizao imobiliria nos
diferentes cenrios analisados.
PANORAMA GERAL DAS CONDIES ECONMICO-FINANCEIRAS
R$ 4.000
R$ 5.000
R$ 6.000
R$ 7.000
R$ 8.000
M
ilh

e
s
R$ 0
R$ 1.000
R$ 2.000
R$ 3.000
Preo de Venda dos
Terrenos
Custos de Construo Custos de Incorporao VGV
Curvas de valorizao para a tipologia residencial HMP de 42 m
2
, preo projetado em R$ / m
2
R$ 4,000
R$ 5,000
R$ 6,000
R$ 7,000
R$ 8,000
R$ 9,000
R$ 10,000
R$ 11,000
R$ 12,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Cenrio Base Cenrio Alternativo
Grfico 1.2.2.2.7 Curvas de valorizao para a tipologia loja 50 m
2
, preo projetado em R$ / m
2
R$ 7,000
R$ 8,000
R$ 9,000
R$ 10,000
R$ 11,000
R$ 12,000
R$ 13,000
R$ 14,000
R$ 15,000
R$ 16,000
R$ 17,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Cenrio Base Cenrio Alternativo
R$ 4.000,00
R$ 5.000,00
R$ 6.000,00
R$ 7.000,00
R$ 8.000,00
M
ilh

e
s
R$ 0,00
R$ 1.000,00
R$ 2.000,00
R$ 3.000,00
Preo de Venda dos
Terrenos
Custos de Construo Custos de Incorporao VGV
Grfico 1.2.2.2.5 Curvas de valorizao para a tipologia escritrio de 50 m
2
, preo projetado em R$ / m
2
R$ 7,000
R$ 8,000
R$ 9,000
R$ 10,000
R$ 11,000
R$ 12,000
R$ 13,000
R$ 14,000
R$ 15,000
R$ 16,000
R$ 17,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Cenrio Base Cenrio Alternativo
Grfico 1.2.2.2.8 Curvas de valorizao para a tipologia galeria, preo projetado em R$ / m
2
R$ 9,000
R$ 10,000
R$ 11,000
R$ 12,000
R$ 13,000
R$ 14,000
R$ 15,000
R$ 16,000
R$ 17,000
R$ 18,000
R$ 19,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Cenrio Base Cenrio Alternativo
Grfico 1.2.2.2.3 Curvas de valorizao para a tipologia residencial HMP de 50 m
2
, preo projetado em R$ / m
2
R$ 4,000
R$ 5,000
R$ 6,000
R$ 7,000
R$ 8,000
R$ 9,000
R$ 10,000
R$ 11,000
R$ 12,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Cenrio Base Cenrio Alternativo
Grfico 1.2.2.2.6 Curvas de valorizao para a tipologia escritrio andar livre, preo projetado em R$ / m
2
R$ 7
R$ 8
R$ 9
R$ 10
R$ 11
R$ 12
R$ 13
R$ 14
R$ 15
R$ 16
R$ 17
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
T
h
o
u
s
a
n
d
s

Cenrio Base Cenrio Alternativo
Grfico 1.2.2.2.8 Curvas de valorizao para a tipologia centro comercial, preo projetado em R$ / m
2
R$ 9,000
R$ 10,000
R$ 11,000
R$ 12,000
R$ 13,000
R$ 14,000
R$ 15,000
R$ 16,000
R$ 17,000
R$ 18,000
R$ 19,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Cenrio Base Cenrio Alternativo
GRFICO1.2.2.2.1 CURVASDE VALORIZAOPARA A TIPOLOGIARESIDENCIAL
DE80 M2,PREOPROJETADOEMR$/M2
GRFICO1.2.2.2.4 CURVAS DE VALORIZAOPARA A TIPOLOGIARESIDENCIAL
HMP DE 42 M2,PREOPROJETADOEM R$/M2
GRFICO1.2.2.2.7 CURVAS DE VALORIZAO PARA A TIPOLOGIALOJA DERUA
50 M2,PREOPROJETADOEMR$/M2
GRFICO1.2.2.2.2 CURVAS DE VALORIZAO PARA A TIPOLOGIARESIDENCIAL
HMP DE 65 M2,PREOPROJETADOEM R$/M2
GRFICO1.2.2.2.5 CURVAS DE VALORIZAOPARA A TIPOLOGIAESCRITRIO
DE50M2,PREOPROJETADOEMR$/M2
GRFICO1.2.2.2.8 CURVAS DE VALORIZAOPARA A TIPOLOGIALOJA EM
GALERIA, PREOPROJETADOEMR$/M2
GRFICO1.2.2.2.3 CURVAS DE VALORIZAOPARA A TIPOLOGIARESIDENCIAL
HMP DE 50M2,PREOPROJETADOEMR$/M2
GRFICO1.2.2.2.6 CURVAS DE VALORIZAOPARA A TIPOLOGIAESCRITRIO
ANDARLIVRE,PREOPROJETADOEMR$/M2
GRFICO1.2.2.2.9 CURVAS DE VALORIZAO PARA A TIPOLOGIALOJA EM
CENTROCOMERCIAL, PREOPROJETADOEM R$/M2
2
REAS A ADQUIRIR
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 253
2. REAS A ADQUIRIR
O item2.1 apresenta o tratamento dado ao
levantamento dos custos de aquisio de
terrenos no modelo de avaliao da
viabilidade econmico-financeira da
Concesso Urbanstica. J o item2.2 trata
das estimativas dos desembolsos com
limpeza dos terrenos, notadamente os
custos de demolio e remoo.
Cabe frisar que o Termo de Referncia
pede para que sejamapresentadas as
reas a Desapropriar e seus respectivos
custos. Contudo, a desapropriao e
apenas umdos instrumentos de que a
concessionria poder lanar mo quando
da efetiva implantao do projeto
urbanstico especfico. Ou seja, entende-se
que a desapropriao somente ocorrer de
fato depois de frustradas todas as formas
de composio amigvel entre a
concessionria e os proprietrios de
imveis na regio. Portanto, quando o
Termo de Referncia menciona reas a
Desapropriar, o presente relatrio
apresenta como reas a Adquirir.
2.1 CUSTOS DE
AQUISIO
Na modelagemda anlise de viabilidade
econmica e financeira da concesso,
considerou-se que a concessionria obter
os terrenos, necessrios para a
implantao do projeto urbanstico
especfico adquirindo os imveis a preo
de mercado. Assim, foi estimada a verba
de aquisio, que corresponde ao
montante necessrio para adquirir, a
preos de mercado, os imveis indicados
no Plano Urbanstico Especfico como a
renovar emfuno da requalificao
pretendida para a regio. Como se pode
verificar abaixo, os desembolsos coma
aquisio de imveis so os de maior valor
entre aqueles previstos para a implantao
do projeto urbanstico especfico pela
concessionria.
Os valores levantados para a verba de
aquisio de imveis so estimativas
preliminares e esto sujeitas variaes,
para mais ou para menos, quando se
comparar ao efetivo montante a ser
desembolsado pela concessionria. Alem
disso, os valores efetivos de indenizao
pela eventual desapropriao dos imveis
somente sero calculados aps a emisso
do decreto de utilidade pblica da rea,
obtidos combase emvalores de mercado,
avaliados imvel a imvel, de acordo com
metodologia usualmente adotada pelo
Poder J udicirio.
Neste relatrio, para se estimar os custos
comas aquisies, conforme apresentado
no Produto 1.5, utilizou-se a metodologia
de precificao de mercado para chegar ao
valor de mercado do m2 da regio da Nova
Luz. Ou seja, combase nos coeficientes de
determinao de preos de imveis fez-se
a estimao do preo de mercado dos
imveis que sero objeto de aquisio.
Alemdisso, conforme apresentado no
Produto 5.6, o valor medio
7
estimado para
a aquisio dos imveis indicados no Plano
Urbanstico Especfico como a entrar na
concesso e de aproximadamente R$
3.020,00 por metro quadrado de rea
construda, emmoeda de junho de 2010.
A metodologia utilizada para o clculo do
custo de aquisio de terrenos
compreendeu as seguintes etapas de
trabalho:
Definio dos imveis para aquisio;
Classificao dos imveis para
aquisio emresidenciais e no
residenciais segundo dados do TPCL;
Ajustes das tipologias segundo dados
do TPCL;
Clculo do valor de mercado por m2 de
rea privativa;
Estimativa do montante da verba de
aquisio de imveis;
Segregao do montante da verba para
aquisio de terrenos de acordo comos
diferentes usos propostos.
Fonte: Consrcio Nova Luz
7 O valor medio equivale diviso do montante total estimado
para aquisio de imveis calculado no ano 0 dividido pela rea
total, constante do TPCL, dos imveis que entrampara a
concesso.
8 Cabe ressaltar que os clculos apresentados incluemos
imveis protegidos das quadras 081 e 019 que faro parte dos
empreendimentos propostos no Plano Urbanstico Especfico e
no incluemas quadras 69 e 77, por se trataremde imveis de
propriedade da PMSP.
2.1.1 Estimativa do montante da
verba para aquisio dos imveis
De acordo comas premissas e clculos
realizados, o valor total estimado dos
custos comaquisio dos imveis definidos
como a fazer parte da concesso
8
alcana
o montante de aproximadamente R$ 827
milhes, emmoeda de julho/2012.
O montante estimado dos custos com
aquisio de imveis inclui reas cuja
destinao prevista na Concesso
Urbanstica, de acordo como Plano
Urbanstico Especfico e PUZEIS, seria
para novos desenvolvimentos imobilirios,
para a implantao de reas verdes e
melhorias no sistema virio e para a
construo de equipamentos pblicos.
Assim, visando a adequada quantificao
dos desembolsos comcada uma dessas
categorias, a tabela 2.1.1.1 apresenta os
custos comaquisio de imveis
separados pelas categorias citadas e por
fase da concesso.
Tabela 2.1.1.1 Estimativa da verba de aquisio de imveis por categoria de interveno (base julho/2012)
Fase
readeTerrenos
aAdquirir
(emm2)
reaConstrudaa
Adquirir
(emm2)
Novos
Desenvolvimentos
Imobilirios
(ExectoHIS)
(emR$)
Novos
Desenvolvimentos
ImobiliriosHIS
(emR$)
RenovaLuz
(emR$)
reas Verdes e
Sistema Virio
(emR$)
Equipamentos
Pblicos
(emR$)
CustoTotalde
Aquisiode
Imveis
(emR$)
1 21.732 66.268 61.280.905 - 98.038.224 - - 61.280.905
2 32.863 46.852 87.403.264 10.485.150 - 7.963.249 16.647.507 122.499.169
3 44.176 63.452 132.585.339 33.895.575 - - 20.409.647 186.890.560
4 43.979 64.763 172.887.520 22.674.053 - - 470.197 196.031.770
5 50.406 78.867 227.503.111 32.955.684 - - - 260.458.795
TOTAL 193.156 320.202 681.660.139 100.010.462 98.038.224 7.963.249 37.527.351 827.161.201
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 254
2.1.2 Fundo de comrcio
Como apresentado no Produto 5.6,
entende-se que a maior parte dos
comerciantes impactados pelas
intervenes definidas no Plano
Urbanstico Especfico tero a opo de
seremrealocados na prpria regio. Ou
seja, coma oferta progressiva de novas
reas comercias na regio e na medida em
que cada fase for implementada, haver
uma grande tendncia de composio
amigvel entre as partes, o que evitar a
indenizao pela perda de fundo de
comercio.
No entanto, de uma forma conservadora,
na modelagemde viabilidade econmica e
financeira da concesso estimou-se uma
verba de indenizao pela perda de fundo
de comercio para 100% dos comerciantes
que seriamimpactados pela implantao
do projeto urbanstico especfico. Essa
estimativa da verba para indenizao pela
perda de fundo de comercio levou em
considerao as seguintes premissas:
O faturamento anual total das atividades
empresariais desenvolvidas no permetro
da Nova Luz e de R$ 804.153.731,79,
(oitocentos e quatro milhes, cento e
cinquenta e trs mil, setecentos e trinta e
umreais e setenta e nove centavos) obtido
combase emdados fornecidos pela PMSP
relativos arrecadao de ISS e ICMS na
regio durante o ano de 2010. Esse valor
atualizado pelo IPCA para julho/2012
equivale a 904.188.588,67 (novecentos e
quatro milhes, cento e oitenta e oito mil,
quinhentos e oitenta e oito reais e sessenta
e sete centavos);
A rea construda total comatividades
econmicas na regio, segundo o TPCL, e
de 748.386 m2, o que significa um
faturamento medio anual / m2 construdo
de R$ 1.208,18;
O percentual medio de lucro bruto das
atividades comerciais da regio foi
estimado em18,39%, obtido combase na
REAS A ADQUIRIR
PAC-2008
9
e a proporo de imveis
ocupados comatividades comerciais,
conforme caracterizao das atividades
econmicas apresentadas no Produto E2,
o que significa umlucro medio anual / m2
construdo de R$ 1.208,18 x 18,39%, ou
seja, R$ 222,19;
O clculo da verba de indenizao pela
perda de fundo de comercio foi estimado
considerando que seriamindenizados 5
anos de lucro anual dos comerciantes;
Todos os comerciantes cujos imveis
ocupados seriamdesapropriados para a
implantao de reas institucionais ou
reas verdes seriamintegralmente
indenizados. A rea construda total dos
imveis ocupados por esses comerciantes
e de 14.763 m2, de acordo como TPCL; e
Para os demais comerciantes,
considerou-se que 100% deles no
aceitariam, coma implantao do Plano
Urbanstico Especfico, seremrealocados
na regio e tambemteriamdireito a pleitear
indenizao pela perda do fundo de
comercio. Comisso, considerando 260.656
m2 de rea construda no residencial a
renovar na regio, tem-se 260.656 m2 de
rea no residencial a indenizar pela perda
do fundo de comercio nesses casos.
Comisso, o total estimado da verba de
indenizao pela perda de fundo de
comercio e de aproximadamente R$ 290
milhes, emmoeda de julho/2012.
Destaque-se que, para fins de anlise de
viabilidade econmica e financeira da
concesso, excluiu-se esse custo como
uma das obrigaes da concessionria por
se tratar de uma estimativa incerta.
Entende-se que esse custo, emfuno dos
riscos envolvidos, poder ser futuramente
compartilhado coma PMSP.
9 A Pesquisa Anual de Comercio e parte integrante do Sistema
de Estatsticas Econmicas do IBGE e levanta, emempresas
selecionadas, informaes que permitemestimar as variveis
receita, pessoal ocupado, gastos compessoal, despesas,
lucro, entre outras. O objetivo da pesquisa e descrever as
caractersticas estruturais bsicas do segmento empresarial
do comercio atacadista e varejista no Pas.
10 A Pesquisa Anual da Indstria da Construo, parte
integrante do Sistema de Estatsticas Econmicas do IBGE,
levanta, emempresas selecionadas, informaes referentes a
pessoal ocupado, salrios e retiradas, custos e despesas,
valor das incorporaes e construes executadas, valor bruto
da produo, valor adicionado, entre outras variveis.
2.2 CUSTOS DE
DEMOLIO E
REMOO
As estimativas de custos de demolio e
remoo, a seguir detalhados, referem-se
aos custos a seremincorridos pela
concessionria coma demolio dos
imveis definidos como a demolir no Plano
Urbanstico Especfico e no PUZEIS e
posterior remoo do entulho (bota-fora).
Para o clculo das estimativas dos custos de
demolio e remoo, partiu-se dos preos
unitrios de diversos servios divulgados
mensalmente na Revista Guia da
Construo, conforme apresentado na
Tabela 2.2.1.
Destaque-se que esses custos unitrios
referem-se apenas a custos de mo-de-
obra, no incluindo despesas indiretas,
como servios de terceiros, impostos e
margemde lucro do empresrio. Ou seja,
nos custos unitrios apresentados na Tabela
2.2.1 e preciso incluir uma parcela de custo
que, agregada ao custo direto dos servios,
Tabela 2.2.1 Custos unitrios de mo-de-obra de demolio (base julho/2012)
Item Descrio Unidade
Custo
Unitrio
1 MO Demolio - Alvenaria de tijolos m3 R$ 34,27
2 MO Demolio - Cobertura telhas de cimento m2 R$ 6,85
3 MO Demolio - Concreto armado m3 R$ 137,08
4 MO Demolio - Piso cermico m2 R$ 8,00
5 MO Demolio - Retirada de esquadrias m2 R$ 5,71
6 MO Demolio - Revestimento de argamassa m2 R$ 5,71
7 MO Demolio - Revestimento de azulejos ou pedras m2 R$ 28,56
Fonte: Guia da Construo PINI
permite apurar o custo total. Essas
despesas indiretas so comumente
expressas empercentual relativamente ao
custo direto e, no presente caso, foram
calculadas combase no percentual de
116%. Esse percentual foi obtido a partir da
Pesquisa Anual da Indstria da Construo
(PAIC 2008)
10
, considerando a totalidade
das empresas que atuamna regio
Metropolitana de So Paulo.
Para fins de determinao do custo total de
demolio por m e preciso estimar a
quantidade dos diversos servios a
executar. Para tanto, dada a grande
diversidade de tipologias dos imveis
existentes na regio da Nova Luz e que
devemser demolidos, agruparam-se os
imveis emtrs tipos: imveis terreos,
imveis com2 a 6 andares e imveis a
partir de 7 andares. Para os dois ltimos
tipos, apurou-se que imveis desses tipos
tm, emmedia, 3 e 10 andares,
respectivamente (ou seja, por exemplo,
para os imveis que se enquadraramno
segundo tipo, para estimar o custo total de
demolio por m adotou-se que a
estimativa desse grupo equivale aos custos
de demolio de umpredio de 3 andares).
Alemdisso, apurou-se que a rea
construda media desses trs tipos de
imveis na regio da Nova Luz e de,
respectivamente, 130 m, 640 m e 3.600
m.
Comisso, foi possvel estimar os custos de
demolio e remoo por m de rea
construda para cada umdos trs tipos de
imveis considerados, conforme
apresentado na Tabela 2.2.2. Destaque-se
que para os imveis considerados como
tipo 2 e 3 tambemse estimou os custos
comequipamentos para demolio.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 255
REAS A ADQUIRIR
TABELA 10 - ESTIMATIVA DOS CUSTOS DE DEMOLIO E REMOO POR M
2
DE REA CONSTRUDA
(BASE JULHO/2012)
Tabela 2.2.2 Estimativa dos custos de demolio e remoo por m2 de rea construda (base julho/2012)
Item Descrio Unidade ImvelTipo1Trreo
ImvelTipo2
de2a6andares
(equivalentea3andares)
ImvelTipo3
apartirde7andares
(equivalentea10andares)
Custo Unitrio
Quant.
(emm)
Custo
(emR$)
Custo Unitrio
Quant.
(emm)
Custo
(emR$)
Custo Unitrio
Quant.
(emm)
Custo
(emR$)
1 MO Demolio - Alvenaria de tijolos m3 R$ 34,27 97,5 R$ 3.341,33 R$ 34,27 480,0 R$ 16.449,60 R$ 34,27 2.700,0 R$ 92.529,00
2
MO Demolio - Cobertura telhas de
cimento
m2 R$ 6,85 130,0 R$ 890,50 R$ 6,85 300,0 R$ 2.055,00 R$ 6,85 300,0 R$ 2.055,00
3 MO Demolio - Concreto armado m3 R$ 137,08 59,8 R$ 8.197,38 R$ 137,08 198,4 R$ 27.196,67 R$ 137,08 1.116,0 R$ 152.981,28
4 MO Demolio - Retirada de esquadrias m2 R$ 5,71 45,5 R$ 259,81 R$ 5,71 224,0 R$ 1.279,04 R$ 5,71 1.260,0 R$ 7.194,60
5 Remoo do entulho m3 R$ 33,05 196,6 R$ 6.497,59 R$ 44,85 848,0 R$ 38.032,80 R$ 50,75 4.770,0 R$ 242.077,50
6
Despesas Indiretas, Servios de
Terceiros, Impostos e Margem
0,90 R$ 17.267,94 1,16 R$ 98.275,16 1,16 R$ 574.344,01
CUSTO TOTAL R$36.454,55 R$183.288,27 R$1.071.181,39
REA CONSTRUDA 130,00 640,00 3.600,00
CUSTO POR M DE
REA CONSTRUDA
R$280,42 R$286,39 R$297,55
Fonte: Guia da Construo PINI e Consrcio Nova Luz. Elaborao: Consrcio Nova Luz.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 256
Fonte: Consrcio da Nova Luz
REAS A ADQUIRIR
Tabela 2.2.4 Estimativa custos de demolio e remoo
por categoria de interveno (base julho/2012)
Fase
Novos
Desenvolvimentos
Imobilirios
(emR$)
Novos
Desenvolvimentos
ImobiliriosHIS
(emR$)
reas Verdes
e Sistema
Virio
(emR$)
Equipamentos
Pblicos
(emR$)
CustoTotal
deDemolio
e Remoo
(emR$)
1 7.325.480 - - - 7.325.480
2 9.008.374 1.193.350 821.789 1.822.855 12.846.368
3 12.703.667 3.368.551 - 118.024 16.190.241
4 15.882.493 2.076.939 - 40.281 17.999.713
5 19.511.206 2.861.293 - - 22.372.499
TOTAL 64.431.219 9.500.133 821.789 1.981.160 76.734.301
Tabela 2.2.3 Estimativa dos custos de demolio e remoo por fase (base julho/2012)
Fase
reaConstrudaaDemolir
(m)
CustoTotaldeDemolioeRemoo
(emR$)
1 25.587 7.325.480
2 46.632 12.846.368
3 56.690 16.190.241
4 63.400 17.999.713
5 78.307 22.372.499
TOTAL 270.616 76.734.301
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Ou seja, para os imveis terreos, o custo
de demolio e remoo estimado e de R$
280,42 (duzentos e oitenta reais e quarenta
e dois centavos) por m2. Para os imveis
commais de 2 andares, esse custo e de
R$ 286,39 (duzentos e oitenta e seis reais
e trinta e nove centavos) por m2 para
aqueles entre 2 e 6 andares e de R$ 297,55
(duzentos e noventa e sete reais e
cinquenta e cinco centavos) por m2 para
aqueles commais de 7 andares.
Cabe destacar que esses custos de
demolio por m2 de rea construda foram
calculados considerando que:
O custo unitrio do servio de
demolio de concreto armado foi reduzido
em20% emrelao quela estimativa
indicada na Revista Guia da Construo,
pois considera demolio mecanizada.
Alemdisso, considera 0,31 mde altura de
laje para estimar as quantidades e, para os
imveis terreos, considera tambema
demolio do piso comuma espessura de
0,15 m;
As quantidades estimadas do servio
de remoo considerama somatria do
volume demolido de alvenaria de tijolos e
de concreto armado, mais 25% de
empolamento (expanso volumetrica do
material demolido emfuno do aumento
de vazios entre as partes slidas);
O custo do servio de demolio de
piso cermico est includo no custo de
demolio de concreto armado;
Os custos dos servios de demolio de
revestimento de argamassa e demolio do
revestimento de azulejos esto includos no
custo de demolio de alvenaria de tijolos;
A estimativa das despesas indiretas,
servios de terceiros, impostos e margem
para os imveis do tipo I (terreos) considera
o percentual de 90%, pois se entende que
os servios de demolio desses imveis
requeremuma menor utilizao de
equipamentos de segurana.
Comisso e combase na rea construda
11

de cada umdos imveis definidos no Plano
Urbanstico Especfico e no PUZEIS como
passveis de demolio, foi possvel estimar
os custos totais de demolio e remoo
desses imveis. A rea construda dos
imveis a demolir foi retirada do TPCL
Cadastro Territorial e Predial de
Conservao e Limpeza.
Esses custos foramestimados lote a lote e,
para fins de apresentao de resultados a
Tabela 2.2.3 a seguir apresenta a
estimativa desses custos agrupados por
fase da regio da Nova Luz.
De acordo comos clculos realizados, o
valor total estimado dos custos com
demolio definidos no Plano Urbanstico
Especfico e no PUZEIS alcana o
montante de aproximadamente R$ 77
milhes, emmoeda de julho/2012.
O montante estimado dos custos com
demolio de imveis, apresentado acima,
inclui a demolio de reas cuja destinao
prevista na Concesso Urbanstica, de
acordo como Plano Urbanstico Especfico
e PUZEIS, seria para novos
desenvolvimentos imobilirios, para a
implantao de reas verdes e melhorias
no sistema virio e para a construo de
equipamentos pblicos. Assim, visando a
adequada quantificao dos desembolsos
comcada uma dessas categorias, a tabela
2.2.4 apresenta os custos de demolio e
remoo separados pelas categorias
citadas e por fase da concesso.
11 Considera a soma da rea construda dos imveis
indicados no Plano Urbanstico Especfico como a renovar.
3
INTERVENES A IMPLANTAR
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 259
3. INTERVENES A IMPLANTAR
Do ponto de vista do modelo de avaliao
da viabilidade econmico-financeira do
empreendimento, as intervenes previstas
no Plano Urbanstico Especfico e no
PUZEIS so de 2 tipos: i) a construo dos
edifcios de todos os tipos e ii) as obras e
servios de renovao da infraestrutura,
de construo de habitao social e de
construo de espaos pblicos (praas,
reas verdes, equipamentos pblicos, etc.),
alemdas medidas mitigadoras e programas
socioambientais da Licena Ambiental
Previa (LAP). As do primeiro grupo foram
empregadas para o clculo da valorizao
dos terrenos resultante da implantao do
projeto, emconformidade como metodo
involutivo, enquanto que as do segundo
grupo correspondema desembolsos
da concessionria para a implantao
do projeto urbanstico especfico.
Dessa forma, esta seo trata da
estimativa dos custos do segundo grupo
de intervenes pblicas previstas no
projeto: as construes de reas verdes
e equipamentos pblicos, as alteraes
de infraestrutura e demais intervenes
previstas no Plano Urbanstico Especfico
e no PUZEIS, a construo de habitao
social e tambemas medidas mitigadoras
e programas socioambientais, contidas
na Licena Ambiental Previa (LAP).
Assim, a fimde facilitar a apresentao
das estimativas dos custos das
intervenes pblicas a implantar
considerados na modelagemda anlise
de viabilidade econmica e financeira
da Concesso Urbanstica Nova Luz,
separou-os nos seguintes itens:
Custos ligados infraestrutura
e reas verdes;
Custos de equipamentos pblicos;
Custos de habitao social (construo
dos imveis HIS na rea de ZEIS e reforma
dos edifcios do Programa Renova Luz); e
Custos das medidas mitigadoras e
programas socioambientais contidas
na Licena Ambiental Previa (LAP).
Alemdisso, e obrigao do concessionrio
garantir que os imveis protegidos contidos
emtodo o permetro da concesso
urbanstica sejamrestaurados. Diante da
incerteza decorrente da estimativa destes
custos que dependemdas obrigaes
impostas pelos rgos competentes
e da realizao de projetos emnvel
bsico e premissa deste estudo que
a valorizao imobiliria decorrente da
sua recuperao e restauro, viabilizando
a transferncia de potencial construtivo
dentro da operao urbana centro, seja
suficiente para a aquisio e custeio do
restauro de todas as edificaes protegidas
pelos rgos do patrimnio histrico.
A seguir passa-se a descrever
cada umdesses custos gerais de
implantao identificados.
3.1 CUSTOS LIGADOS
INFRAESTRUTURA
E REAS VERDES
De acordo como Plano Urbanstico
Especfico, a infraestrutura viria da regio
da Nova Luz dever sofrer grandes e
profundas modificaes. Espera-se que
a futura concessionria faa grandes
investimentos para a melhoria e adequao
do sistema virio, incluindo todos os
servios relativos pavimentao de vias,
reposicionamento de guias e sarjetas,
calamento, aterramento de viao eletrica
e paisagismo. Alemdisso, est previsto
tambema implantao de reas verdes
pblicas (praas arborizadas) na regio.
A tabela 3.1.1 a seguir apresenta um
oramento simplificado
12
desses os
custos, incluindo todos os servios
envolvidos, como os gastos com
projetos, mo-de-obra, materiais,
equipamentos e paisagismo. 4
Emmoeda de janeiro/2012, o valor
total estimado dos custos ligados
infraestrutura viria (remodelagemde
vias) e implantao de reas verdes
13

(praas arborizadas), considerados como
investimentos adicionais da concessionria
na regio objeto da Concesso
Urbanstica, alcana o montante de,
aproximadamente, R$ 82 milhes. Esse
valor, trazido para a moeda de julho/2012
pela variao do CUB no perodo, equivale
a, aproximadamente, R$ 87 milhes.
Alemdisso, para a construo das reas
verdes ser necessrio a aquisio
de terrenos no permetro da Nova
Luz, cujo custo total foi estimado em
R$ 9,1 milhes
14
, incluindo o custo de
aquisio de imveis mais os custos de
demolio, remoo e regularizao.
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 3.1.1 Estimativa dos custos ligados
infraestrutura e reas verdes (base janeiro/2012)
Item Servios R$preototal %
1 DRENAGEM 4.545.137,64 5,5%
2 VALA TCNICA 9.888.789,93 12,1%
3 GS 982.700,21 1,2%
4 ENERGIA 13.294.409,88 16,2%
5 ESGOTO 7.315.841,17 8,9%
6 SINALIZAO 903.315,70 1,1%
7 URBANIZAO 28.908.085,37 35,3%
8 PAVIMENTAO 7.093.183,92 8,7%
9 ILUMINAO 3.019.731,19 3,7%
10 PROJ ETOS 5.957.806,91 7,3%
TotalGeral 81.909.001,92 100,0%
12 Para efeitos da anlise apresentada no presente relatrio
considerou-se que os custos ligados infraestrutura e reas
verdes ocorremde forma concentrada nos trs primeiros anos
da concesso segundo a distribuio de 38%no primeiro ano,
30%no segundo ano e 32%no terceiro ano.
13 Cabe frisar que os custos de implantao de reas verdes
privadas, como as reas internas de determinados
empreendimentos imobilirios previstos no Plano Urbanstico
Especfico, esto considerados nos custos totais de
construo e incorporao desses empreendimentos.
14 Este valor considera a expectativa de valorizao dos
imveis ao longo do perodo de concesso, conforme
apresentado anteriormente.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 260
3.2 CUSTOS DE
EQUIPAMENTOS
PBLICOS
Os custos os equipamentos pblicos,
considerados como investimentos adicionais
da concessionria na regio objeto da
Concesso Urbanstica, referem-se
predominantemente construo e
renovao dos imveis das quadras que
concentraro os equipamentos sociais da
rea previstos no Plano Urbanstico
Especfico e detalhados no PUZEIS.
De acordo como Plano Urbanstico
Especfico e PUZEIS, esto previstas a
construo e renovao de cerca de 20 mil
m2 (quatorze mil metros quadrados) voltados
para equipamentos sociais. Os
equipamentos propostos esto agrupados
em(i) educao e cultura, (ii) assistncia
social, (iii) sade e (iv) cultura, lazer,
recreao e convivncia e foram
dimensionados como apoio das secretarias
setoriais do municpio de So Paulo, como a
seguir se apresenta.
A fimde se determinar o montante desses
custos, na modelagemda anlise de
viabilidade econmica e financeira da
Concesso Urbanstica Nova Luz adotou-se
o custo de construo de reas novas como
igual ao preo estimado para a construo
da tipologia lojas
15
, conforme metodologia
apresentada no item4.2 e para os
equipamentos emimveis protegidos,
adotou-se o custo para o retrofit com
restauro
16
. Esses valores incluemtodos os
gastos envolvidos na implantao dessas
reas, como os gastos comprojetos, mo-
de-obra, materiais e equipamentos.
A Tabela 3.2.1 a seguir apresenta a
estimativa desses custos.
Fonte: SindusCon-SP e Concrejato. Elaborao: Consrcio Nova Luz.
INTERVENES A IMPLANTAR
15 Para a tipologia Loja, o CUB adotado corresponde ao padro construtivo CSL-8N, portanto, o custo direto de construo desses
imveis e equivalente R$ 1.013,09 por m2. Alemdos custos diretos, e parte do preo da construtora os custos indiretos, os
servios de terceiros e outras despesas e a margem. Para estimar os custos totais de construo adotou-se o percentual de
209,80%sobre o custo direto de construo por m2 de rea privativa. Para estimar o preo por rea construda utilizou-se a relao
entre rea construda e rea privativa de 1,23.
16 O valor de Retrofit comRestauro utilizado como referncia e o mesmo adotado pela empresa Concrejato emintervenes
similares atualizado para julho de 2012 pela variao do CUB.
Tabela 3.2.1 Estimativa dos custos de construo dos equipamentos pblicos (base julho/2012)
Equipamento Imvel Tipologia
reaConstruda
Proposta
(m2)
CustoUnitrio
(emR$porm2)
Total
(emR$)
Creche(CEI)-RuadosGusmes Gusmes, 202, 210 e 214 PUZEIS Protegido 450 3.960 1.782.138
Creche(CEI)-RuadosGusmes Gusmes, 202, 210 e 214 PUZEIS Protegido 810 3.960 3.207.848
EscolaMunicipaldeEducaoArtstica(EMIA) General Osrio, 49/53 PUZEIS Protegido 390 3.960 1.544.519
EscolaMunicipaldeEducaoArtstica(EMIA) General Osrio, 25/35 PUZEISProtegido 299 3.960 1.184.131
EscolaMunicipaldeEducaoArtstica(EMIA) Triunfo, 301/305 PUZEIS Protegido 320 3.960 1.267.298
EscolaMunicipaldeEducaoArtstica(EMIA) Triunfo, 293 PUZEIS Protegido 300 3.960 1.188.092
EscolaMunicipaldeEducaoArtstica(EMIA) Triunfo, 285/289 PUZEIS Protegido 1.000 3.960 3.960.306
UnidadeBsicadeSade(UBS) Triunfo, 229/233 PUZEIS Protegido 832 3.960 3.294.974
NcleodeConvivnciadeIdoso(NCI)
Triunfo, 220/240 e Gusmes,
136/140/144
PUZEIS Protegido 400 3.960 1.584.122
NcleodeConvivnciadeIdoso(NCI)
Triunfo, 220/240 e Gusmes,
136/140/144
PUZEIS Protegido 320 3.960 1.267.298
CentrodaCrianaedoAdolescente Gusmes, 219 PUZEIS Protegido 1.200 3.960 4.752.367
Creche(CEI)-RuaConselheiroNbias
Conselheiro Nebias, 433/427,
429 e 421
PUE Novo 600 1.824 1.094.374
Creche(CEI)-RuaAurora Aurora, 525 PUE Novo 600 1.824 1.094.374
Auditrio/AnexoUBS/AnexoCreche Quadra 67 PUZEIS Novo 4.550 1.824 8.299.003
CentroMun.deEd.Inf.(CEMEI)eEsc.Mun.deEns.
Fund.(EMEF)
Quadra 76 PUZEIS Novo 8.506 1.824 15.514.394
Total 20.577 51.035.238
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 261
3.3 CUSTOS DE
HABITAO SOCIAL
De acordo como Plano Urbanstico
Especfico, no permetro da Nova Luz est
previsto a construo de imveis HIS na
rea de ZEIS e a reforma de edifcios
includos no Programa Renova Luz. Em
ambos os casos, para fins de anlise de
viabilidade econmica e financeira da
concesso, considerou-se que as unidades
residenciais seriamconstrudas ou
reformadas pela concessionria e entregues
PMSP semcusto algum, que as destinaria
populao de acordo comas polticas
pblicas de habitao vigentes.
Assim, no caso dos imveis HIS na rea de
ZEIS, os custos totais incorridos pela
aquisio dos terrenos (custos de aquisio
dos imveis mais os custos comdemolio e
remoo) e pela construo das unidades
(cujas estimativas foramdescritas no
Produto 5.6, comas devidas atualizaes
apresentadas no item4.2 do presente
relatrio) seriamintegralmente cobertos pela
concessionria.
Convemdestacar que, como os
empreendimentos imobilirios comHIS
representam80% da rea residencial dos
empreendimentos residenciais apresentados
no PUZEIS, adotou-se essa proporo para
se estimar o montante da verba de aquisio
dos imveis a renovar classificados como
HIS. Alemdisso, o custo total de construo
foi estimado considerando a rea privativa
total de projeto dessas unidades.
A tabela 3.3.1 apresenta a estimativa dos
custos totais de construo das unidades
HIS.
Ou seja, o valor total estimado dos custos de
construo de unidades HIS definidas no
PUZEIS alcana o montante de,
aproximadamente, R$ 296 milhes, em
moeda de julho/2012.
Alemdas unidades de interesse social
definidas na rea de ZEIS
17
, a produo de
residncias de interesse social se dar
tambempor meio da reforma de edifcios
que atualmente encontram-se vazios. Esses
edifcios vinhamsendo prospectados pela
SEHAB, no mbito do programa Renova
Centro, e foramincorporados ao projeto
Nova Luz sob a denominao de Programa
Renova Luz, justamente porque possibilitam
a produo antecipada de unidades
habitacionais sema necessidade de
deslocamento previo de moradores. Esta
produo ocorrer nos trs primeiros anos
da Concesso Urbanstica, garantindo a
ampla oferta de unidades habitacionais de
interesse social e mercado popular logo no
incio da interveno na rea da Nova Luz.
Os estudos desenvolvidos pela SEHAB
demonstrama possibilidade de produo de
439 unidades, distribudas em7 edifcios,
conforme indicado na tabela 3.3.2 a seguir.
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Fonte: Consrcio da Nova Luz
INTERVENES A IMPLANTAR
Tabela 3.3.1 Estimativa dos custos totais de construo das unidades HIS (valores em R$ de julho/2012)
Tabela 3.3.2 Relao dos imveis includos no Programa Renova Luz
Quadra Lotes
Unidades
ResidenciaisHIS
Previstas
CustodeAquisodos
Terrenos
(emR$)
Custo de
Construo
(emR$)
CustoTotaldasUnidades
Residenciais(HIS)
(emR$)
059 9 184 9.540.828 15.999.376 25.540.205
066 20 e 21 116 6.171.711 10.136.897 16.308.608
067 22 212 10.740.423 18.521.069 29.261.492
074 30 137 9.115.200 11.989.937 21.105.136
075 31 e 32 329 21.517.044 28.718.148 50.235.192
082 39 e 40 270 15.585.757 23.571.375 39.157.132
083 41, 42, 43 e 44 476 19.290.604 41.636.703 60.927.307
089 53 96 5.267.786 8.419.596 13.687.382
082* 38 146 6.856.854 12.616.476 19.473.330
089* 52 130 9.424.808 11.272.205 20.697.013
TOTAL 2.096 113.511.014 182.881.783 296.392.797
Empreendimento Endereo Setor Quadra Lote rea total reaconstruda UHestimadas
(emm2) (emm2)
Residencial.064 Avenida Rio Branco, 611 8 64 295 162 2.100 30
Residencial.086
Rua Conselheiro Nebias,
96, 100 e 120
8 86 353 2.113 18.924 138
Residencial.080 Rua Aurora, 424 8 80 0000.06 1.431 9.500 60
Residencial.091 Avenida Ipiranga, 879 8 91 2 474 3.154 62
Residencial.071
Rua Conselheiro Nebias,
314
8 71 68 327 2.975 84
Residencial.086 Rua Aurora, 519 8 86 3 352 2.082 34
Residencial.057 Praa Princesa Isabel, 87 8 57 0000.04 342 1.718 31
Total 5.200 40.453 439
Na quadra 82, alm das unidades dos lotes 39 e 40, foi levado em considerao as unidades de um terceiro empreendimento no lote 38. O mesmo ocorreu com a quadra
89, na qual alm das unidades previstas do empreendimento do lote 53, tambm foi levado em considerao as unidades de um segundo empreendimento no lote 52.
Para estimar as unidades habitacionais dos lotes 38 e 52 considerou-se a destinao de 80%da rea computvel residencial para HIS e desse montante 20%, 60%e 20%
para as unidades de HIS de 37m2, 42m2 e 50m2, respectivamente.
17 Incluindo os empreendimentos 82.A e 89.A localizados em
reas adjacentes ao permetro da ZEIS.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 262
A viabilizao destas unidades habitacionais
ser de inteira responsabilidade do
concessionrio, que dever submeter
previamente o projeto SEHAB e entregar
essas unidades como contrapartida da
concesso PMSP logo nos primeiros trs
anos da concesso, possibilitando, assim, a
oferta de moradia para realocao definitiva
dos moradores diretamente afetados pela
interveno, como medida prioritria da
Concesso Urbanstica.
A tabela 3.3.3 apresenta a estimativa dos
custos totais de reforma das unidades
residenciais do Programa Renova Luz.
Ou seja, os custos totais de reforma das
unidades residenciais do Programa Renova
Luz foramestimados em, aproximadamente,
R$ 110 milhes, emmoeda de julho/2012.
importante destacar que, enquanto as
reas residenciais dos edifcios includos no
Programa Renova Luz devero ser
transferidas para PMSP como
contrapartida da concesso, as reas
comerciais desses edifcios sero vendidas
a mercado
18
. Ou seja, os pequenos
estabelecimentos de comercio e servios
afetados na primeira fase de implantao da
concesso urbanstica recebero oferta de
realocao (primeira oferta) nos terreos dos
edifcios que atualmente encontram-se
vazios e sero reformados para fins de
atendimento habitacional (Programa Renova
Luz).
Fonte: Consrcio da Nova Luz
INTERVENES A IMPLANTAR
Tabela 3.3.3 Estimativa dos custos totais de reforma das unidades residenciais do Programa Renova Luz (valores em R$ de julho/2012)
Empreendimento Endereo
reaPrivativa
Residencial
(emm2)
reaConstruda
Residencial
(emm2)
Custodeaquisiodos
imveis
(emR$)
CustodereformadasUnidades
Residenciais
(emR$)
Custo total
(emR$)
Residencial.064 Rio Branco, 605 - 611 1.018 1.449 4.335.497 2.534.143 6.869.640
Residencial.086 Cons. Nebias, 96 1.186 1.656 3.929.677 2.807.970 6.737.647
Residencial.080 Aurora, 424 3.079 3.841 6.389.705 7.360.964 13.750.668
Residencial.091 Ipiranga, 879 1.281 1.823 4.405.831 3.173.902 7.579.733
Residencial.071 Cons. Nebias, 314 3.133 4.910 26.573.933 7.435.644 34.009.577
Residencial.086 Aurora, 515 - 519 6.120 6.981 10.573.358 14.714.460 25.287.817
Residencial.057 Princesa Isabel, 87 2.617 3.179 9.533.033 6.270.635 15.803.668
Total 18.434 23.840 65.741.032 44.297.718 110.038.750
18 A estimativa dessas receitas est apresentada no item4
Estimativa de Receitas.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 263
Emreunio do Conselho Municipal do Meio
Ambiente e Desenvolvimento Sustentvel
(CADES), realizada em01/08/2012, foi
concedida a Licena Ambiental Previa (LAP)
para o projeto Nova Luz. Ou seja, aps a
anlise do Projeto Nova Luz, atraves do EIA-
RIMA e do PUE, o CADES aprovou o
licenciamento referente ao Projeto Nova Luz.
Os impactos ambientais foramidentificados
no Estudo de Impacto Ambiental (EIA)
elaborado para o projeto, bemcomo
apresentadas as medidas visando sua
mitigao, as quais foramagrupadas em
programas socioambientais, a seguir
apresentados. Umdos principais objetivos
da proposio de medidas mitigadoras e
programas socioambientais e estabelecer os
procedimentos mais adequados ou mesmo
recomendaes especficas que visem
minimizar os efeitos e impactos negativos e
adversos e ainda, potencializar os efeitos
positivos verificados nos estudos ambientais.
Cabe destacar que o PARECER TCNICO
N 032/DECONT-2/2012 tratou de forma
detalhada das questes relativas aos
impactos decorrentes da implantao do
projeto, de como tais questes podemou
no impactar o ambiente local, das
dificuldades que os impactos positivos
podero encontrar para sua implementao
e das medidas necessrias para evitar ou
mitigar os impactos negativos.
INTERVENES A IMPLANTAR
Para os fins de anlise da viabilidade
econmica e financeira da concesso, as
medidas mitigadoras e programas
socioambientais, sob responsabilidade da
concessionria, devemser quantificadas e
a previso de seus custos devemser
inseridos no fluxo de caixa projetado da
concesso. Ou seja, na anlise da
viabilidade econmica e financeira da
concesso as medidas mitigadoras e
programas socioambientais representam
desembolsos adicionais de caixa a serem
suportados pela concessionria pela
implantao do projeto urbanstico
especfico.
Portanto, nesta seo sero elencadas as
medidas e programas socioambientais,
apresentadas no Estudo de Impacto
Ambiental e consideradas na Licena
Ambiental Previa, visando destacar e
quantificar aqueles de responsabilidade da
concessionria e inseri-los na anlise da
viabilidade econmica e financeira da
concesso, conforme apresentado na
tabela 3.4.1 a seguir. Cabe frisar que o
Estudo de Impacto Ambiental apresentou
uma descrio aprofundada de cada um
deles, inclusive comas premissas
utilizadas para os clculos das estimativas
desses custos.
Tabela 3.4.1 Programas e Subprogramas Ambientais
Categoria Programa/Subprograma
Programas
vinculados
diretamente s
obras
Programa de Gesto e Controle Ambiental das Obras
Subprograma de Segurana no Trabalho e Sade Ocupacional
Subprograma de Preveno de Riscos Ambientais e Preparao para Emergncias
Subprograma de Gerenciamento de Emisses Atmosfericas
Subprograma de Gerenciamento de Rudos
Subprograma para Implantao de Canteiro de Obras Eficiente
Programa de Gerenciamento dos Resduos Slidos
Programa de Gerenciamento de reas e Materiais Contaminados
Programa de Ao de Intervenes no Subsolo
Programas de
Monitoramento e
Controle
Programa de Gesto para Sustentabilidade
Plano de Arborizao Urbana
Subprograma de Conservao da Arborizao e reas Verdes
Subprograma de Incremento da Avifauna Urbana
Subprograma de Gesto de Resduos Slidos Domesticos
Subprograma de Incluso Social dos Catadores
Subprograma de Educao para a Sustentabilidade
Subprograma de Educao para a Reciclagem
Programa de Apoio Sade e Assistncia Social
Programa de Gesto do Patrimnio Arqueolgico
Plano de Prospeces Arqueolgicas Sistemticas
Plano de Monitoramento Tecnico Arqueolgico
Plano de Preservao e Resgate Cientfico Arqueolgico
Plano de Educao Patrimonial
Programa de Levantamento e Cadastro do Patrimnio Imaterial
Programa de Monitoramento e Acompanhamento Socioambiental
Programas
Compensatrios
Programa de Compensao Ambiental pela Supresso de Vegetao de Porte Arbreo
Programa de Apoio Realocao e Adaptao da Populao Residente e Atividades
Produtivas no Contexto do Processo de Reurbanizao
Subprograma de Formao de Estoque de Imveis Residenciais e Definio e
Operacionalizao dos Mecanismos de Acesso
Subprograma de Formao de Estoque Previo de Imveis Comerciais e Definio e
Operacionalizao dos Mecanismos de Acesso
Subprograma de Definio e Operacionalizao dos Mecanismos de Acesso aos
Imveis de Interesse Social - ZEIS
Subprograma de Implantao de Escritrio de Assistncia J urdica
Compensao Ambiental
Fonte: Consrcio da Nova Luz
3.4. CUSTOS DAS MEDIDAS
MITIGADORAS E PROGRAMAS
SOCIOAMBIENTAIS CONTIDAS NA LAP
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 264
INTERVENES A IMPLANTAR
Assim, considerando as medidas
mitigadoras e programas socioambientais
de responsabilidade direta da
concessionria, o total estimado para a
execuo dessas atividades ao longo do
perodo de concesso alcana o montante
de cerca de R$ 5,9 milhes, conforme
apresentado na tabela 3.4.2 a seguir.
A estimativa apresentada na tabela anterior
temcomo base o levantamento realizado
para o subproduto 5.4 e foram
apresentadas no subproduto 5.6. Para a
atualizao das estimativas para julho de
2012 foi utilizado o IPCA - ndice Nacional
de Preos ao Consumidor Amplo,
calculado e divulgado mensalmente pelo
IBGE.
Comrelao aos programas Programa de
Gerenciamento de reas e Materiais
Contaminados, Programa de Gesto para
Sustentabilidade, Plano de Arborizao
Urbana, Subprograma de Incremento da
Avifauna Urbana, Subprograma de
Educao para a Sustentabilidade,
Programa de Levantamento e Cadastro do
Patrimnio Imaterial, Programa de
Monitoramento e Acompanhamento
Socioambiental, Programa de Apoio
Realocao e Adaptao da Populao
Residente e Atividades Produtivas no
Contexto do Processo de Reurbanizao,
Subprograma de Formao de Estoque de
Imveis Residenciais e Definio e
Operacionalizao dos Mecanismos de
Acesso, Subprograma de Formao de
Estoque Previo de Imveis Comerciais e
Definio e Operacionalizao dos
Mecanismos de Acesso, Subprograma de
Definio e Operacionalizao dos
Mecanismos de Acesso aos Imveis de
Interesse Social ZEIS e Subprograma de
Implantao de Escritrio de Assistncia
J urdica, majoritariamente Programas
Compensatrios e Programas de
Monitoramento e Controle, entende-se que
Tabela 3.4.2 Estimativa das medidas mitigadoras e dos programas socioambientais de responsabilidade da concessionria
Categoria Programa
Custoanualprevisto
noprojeto
Custoanualquecabe
ao concessionrio
Custoinicialprevisto
noprojeto
Custoinicialquecabe
ao concessionrio
Durao
Custo total dos
programas
Programas vinculados
diretamente s obras
Programa de Gerenciamento
dos Resduos Slidos
No se aplica No se aplica 650.000,00 No se aplica 15 anos 650.000,00
Programas de
Monitoramento e Controle
Subprograma de Gesto de
Resduos Slidos Domesticos
120.000,00 120.000,00 200.000,00 200.000,00 2,5 anos 500.000,00
Programas de
Monitoramento e Controle
Subprograma de Incluso
Social dos Catadores
120.000,00 120.000,00 200.000,00 200.000,00 5 anos 800.000,00
Programas de
Monitoramento e Controle
Subprograma de Educao
para a Reciclagem
180.000,00 180.000,00 300.000,00 300.000,00 15 anos 3.000.000,00
Programas
Compensatrios
Programa de Compensao
Ambiental pela Supresso de
Vegetao de Porte Arbreo
No se aplica No se aplica 964.526,55 964.526,55 No se aplica 964.526,55
TOTAL 5.914.526,55
Fonte: Consrcio da Nova Luz
se trata de atividades que fazemparte
diretamente da operao da
concessionria e, nestes casos, os custos
previstos foramincludos como despesas
operacionais da concessionria (mais
especificamente como despesas com
pessoal) na anlise da viabilidade
econmica e financeira da concesso. Por
essa razo essas despesas no foram
destacadas no presente item.
Alemdisso, a Licena Previa Ambiental
estabeleceu uma compensao ambiental
equivalente a 0,17% do somatrio dos
investimentos necessrios para
implantao do projeto, no includos os
investimentos referentes aos planos,
projetos e programas exigidos no
Licenciamento Ambiental. Assim,
considerando que os investimentos
necessrios para a implantao do projeto
referem-se aos gastos com(i) remodelao
da infraestrutura urbana, (ii) construo de
equipamentos pblicos, (iii) aquisio,
construo e demolio dos imveis que
entramna concesso e (iv) reforma dos
edifcios includos no programa Renova
Luz, a compensao ambiental seria
equivalente a, aproximadamente, R$ 6,8
milhes, a ser desembolsada ao longo da
execuo do projeto de acordo coma
realizao desses investimentos.
4
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 267
4. ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Para fins de anlise da viabilidade
econmico-financeira da Concesso
Urbanstica na Nova Luz, este estudo
considerou que a realizao da totalidade
dos empreendimentos previstos no
Plano Urbanstico Especfico ser feita
unicamente atraves da modalidade
exclusiva. Dessa forma, como
remunerao pela implantao do projeto
urbanstico especfico, a concessionria
ter a faculdade de obter receitas
por meio da explorao imobiliria
nas reas a seremtransformadas,
destinados a usos privados, ou seja,
pelo seu desenvolvimento imobilirio.
importante destacar que enquanto o
processo de desenvolvimento imobilirio
remunera uma atividade econmica com
ciclo bemdefinido, que se inicia coma
compra de terrenos e termina coma venda
dos imveis resultantes para o mercado,
o negcio da concesso urbanstica
envolve umperodo de aproximadamente
15 anos, composto pela implantao de
todas as obras pblicas, entrega das
unidades HIS, gesto dos programas
socioambientais e viabilizao dos
empreendimentos imobilirios. Desta
maneira, a remunerao do concessionrio
se d pelo valor adicional que decorre da
implantao do projeto urbanstico. Este
valor adicional, refletido na explorao dos
empreendimentos imobilirios, se transfere
para o valor dos terrenos da regio.
Alemdisso, cabe destacar tambemque o
fluxo de caixa de cada empreendimento
imobilirio foi segregado do ambiente
da concesso e a remunerao do
concessionrio se dar por meio de
participao na sociedade de cada
empreendimento imobilirio (por meio de
uma SPE, por exemplo), apropriando-se de
parte do valor que decorre da implantao
do projeto urbanstico, de acordo com
o percentual de sua participao em
cada SPE. No caso da modalidade
exclusiva, como a concessionria seria
a nica responsvel pela realizao dos
empreendimentos imobilirios, ela se
apropriaria da totalidade desse valor.
Dessa forma, para efeitos de avaliao
econmica e financeira, a estimativa
do valor que decorre da implantao
do projeto urbanstico e incorporada ao
fluxo de caixa da concessionria livre
de tributao (a tributao ocorre nas
SPEs emregime de lucro presumido).
Para determinao deste valor, o modelo
tememsi implcito o conceito de que o
valor do terreno captura os ganhos gerados
coma incorporao e desenvolvimento
imobilirio. O modelo utiliza o metodo
involutivo para estimar o valor do terreno,
que parte de umempreendimento
paradigma seguindo as diretrizes
de cada quadra definidas no PUE, e
calcula o valor possvel a ser atribudo
a ele, partindo da receita de venda das
unidades imobilirias, subtraindo todos
os custos de construo, incorporao
e o resultado imobilirio, de forma que o
empreendimento seja economicamente
vivel. A diferena entre o valor atual
do terreno e o valor atribudo a ele pelo
metodo involutivo e o valor decorrente
da implantao do projeto, valor este
a ser capturado pelo concessionrio.
Desta maneira, a receita estimada
do concessionrio urbanstico, que e
composta pela receita das unidades
comerciais do Programa Renova Luz
e do valor decorrente da implantao
do projeto, deveria ser suficiente para
fazer frente aos custos das obras e
intervenes previstas no PUE e PU-
ZEIS, bemcomo remunerar o seu capital
investido. Como este valor no e suficiente,
o presente estudo estima o patrocnio
do municpio necessrio para compor a
receita do concessionrio, e o discute
comos valores estimados de implantao
apresentados na seo anterior.
Convemfrisar que, como mencionado,
foi considerada como receita da
concessionria a venda das unidades
no residenciais dos imveis includos
no Programa Renova Luz. Isto significa
que, alemda receita decorrente da
implantao do projeto urbanstico e de
eventual patrocnio por parte da PMSP,
a concessionria ter a possibilidade de
obter receitas coma venda das unidades
imobilirias no residenciais nos predios
includos no Programa Renova Luz.
4.1 ESTIMATIVA DO
VALOR GERAL DE
VENDAS (VGV)
A estimativa do valor geral de vendas
(VGV) e de suma importncia para se obter
a receita provvel que seria obtida coma
comercializao das unidades imobilirias
definidas no projeto urbanstico especfico.
E, de acordo como metodo involutivo, a
receita de venda dos terrenos ir resultar
como o resduo dessa provvel receita da
comercializao das unidades imobilirias.
Ressalte-se que todas as referncias
ao VGV se relacionamcomo valor total
obtido ou que poderia ser obtido por
meio das vendas de todas as unidades
(no residenciais e residenciais) dos
empreendimentos imobilirios previstos
no Plano Urbanstico Especfico e no
PUZEIS, lanadas a umpreo pre-
determinado. Dessa forma, o VGV
estimado a seguir pode no ser alcanado
ou pode ser superado, podendo variar
de forma significativa quando da efetiva
realizao das vendas, visto que o total de
unidades (no residenciais e residenciais)
efetivamente vendidas pode ser inferior,
ou superior, ao nmero de unidades
previstas nesses planos, e/ou o valor
efetivamente contratado de cada unidade
(no residencial e residencial) pode ser
inferior, ou superior, ao preo estimado.
No presente caso, para o clculo do VGV
potencial da Concesso Urbanstica Nova
Luz, estimou-se o valor por m de rea
privativa dos empreendimentos, tanto no
residenciais quanto residenciais, de acordo
coma metodologia de decomposio
de preos apresentada na seo 1.1. De
acordo comessa metodologia, os cenrios
de valorizao dos empreendimentos
imobilirios levamemconta trs aspectos:
a mudana da configurao dos edifcios
da regio, a mudana na quantidade e
localizao das amenidades da regio
e a melhoria da imagemda regio.
Comisso, de acordo como banco
de terrenos (landbank), cujos lotes
seriamadquiridos conforme definio
do Plano Urbanstico Especfico e do
PUZEIS, estimou-se umVGV potencial
de R$ 6,57 bilhes no cenrio base,
emmoeda de julho/2012, para toda
a rea de interveno, incluindo
tanto empreendimentos residenciais
quanto no-residenciais.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 268
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Quando se decompe esse VGV
potencial entre os empreendimentos
no-residenciais e residenciais,
verifica-se que os empreendimentos
no residenciais representam78%
desse valor (R$ 5,14 bilhes combase
julho/2012), enquanto os empreendimentos
residenciais representam22% do valor
(R$ 1,43 bilhes combase julho/2012),
conforme a tabela 4.1.1 a seguir.
No cenrio alternativo, estimou-
se umVGV potencial de R$ 7,21
bilhes, emmoeda de julho/2012,
para toda a rea de interveno,
incluindo tanto empreendimentos no
residenciais quanto residenciais.
Tabela 4.1.1 Estimativa do VGV potencial no cenrio base (preos de julho/2012)
Tipologias
Valor
estimado do
mderea
privativa
(emR$)
Valor
estimado
da unidade
imobiliria
(emR$)
Valor Geral
de Vendas
(emR$1.000)
rea
Construda
(emm)
rea
Construda
Computvel
(emm)
rea
Privativa
(emm)
Unidades
imobilirias
residenciais
Residencial bsico (80 m2) 5.031 402.475 1.280.422 325.888 211.938 191.463 2.666
HMP (65 m2) 4.752 308.863 43.470 11.338 6.640 6.661 90
HMP (50 m2) 4.827 241.367 73.602 18.897 11.067 11.102 191
HMP (42m2) 4.820 202.439 29.396 7.559 4.427 4.441 92
HIS (50m2) - - - 22.454 17.707 17.545 309
HIS (42m2) - - - 67.361 53.121 52.634 1.099
HIS (37m2) - - - 22.454 17.707 17.545 412
ResidencialTotal 1.426.890 475.951 322.606 301.392 4.859
Escritrio Bsico (50 m2) 7.794 389.714 1.716.713 268.190 148.361 166.386 -
Escritrio Andar Livre 8.545 - 552.281 66.106 38.246 43.532 -
Loja (50 m2) 7.530 376.504 1.139.627 160.956 94.681 114.400 -
Centro Comercial (50 m2) 11.753 587.634 879.583 76.653 36.599 52.883 -
Galeria (50 m2) 9.641 482.069 852.675 119.257 65.414 67.082 -
NoResidencialTotal 5.140.878 691.162 383.300 444.283 -
NovaLuzTotal 6.567.767 1.167.113 705.906 745.675 4.859
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 269
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Quando se decompe esse VGV
potencial entre os empreendimentos
no residenciais e residenciais, verifica-
se que os empreendimentos no
residenciais representam76% desse valor
(R$ 5,5 bilhes combase julho/2012),
enquanto que os empreendimentos
residenciais representam24% do valor
(R$ 1,7 bilhes combase julho/2012),
conforme a tabela 4.1.2 a seguir.
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.1.2 Estimativa do VGV potencial no cenrio alternativo (preos de julho/2012)
Tipologias
"Valor
estimado do
m2derea
til
(emR$)"
"Valor
estimado
da unidade
imobiliria
(emR$)"
"Valor Geral
de Vendas
(emR$
1.000)"
"rea
Construda
(emm2)"
rea
Construda
Computvel
(emm2)
"rea
Privativa
(emm2)"
Unidades
imobilirias
residenciais
Residencial bsico (80 m2) 6.259 500.708 1.520.313 325.888 211.938 191.463 2.666
HMP (65 m2) 5.796 376.719 51.659 11.338 6.640 6.661 90
HMP (50 m2) 5.888 294.395 87.468 18.897 11.067 11.102 191
HMP (42m2) 5.879 246.912 34.934 7.559 4.427 4.441 92
HIS (50m2) - - - 22.454 17.707 17.545 309
HIS (42m2) - - - 67.361 53.121 52.634 1.099
HIS (37m2) - - - 22.454 17.707 17.545 412
ResidencialTotal 1.694.374 475.951 322.606 301.392 4.859
Escritrio Bsico (50 m2) 7.701 385.035 1.704.302 268.190 148.361 166.386 -
Escritrio Andar Livre 7.163 - 465.747 66.106 38.246 43.532 -
Loja (50 m2) 7.670 383.525 1.159.915 160.956 94.681 114.400 -
Centro Comercial (50 m2) 15.975 798.765 1.195.607 76.653 36.599 52.883 -
Galeria (50 m2) 11.823 591.145 992.034 119.257 65.414 67.082 -
NoResidencialTotal 5.517.605 691.162 383.300 444.283 -
NovaLuzTotal 7.211.979 1.167.113 705.906 745.675 4.859
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 270
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
A Tabela 4.1.3 apresenta o VGV potencial
para toda a rea de interveno, tanto para
os empreendimentos residenciais e no
residenciais, agrupados por fase da regio
da Nova Luz de acordo como cenrio
base. J a Tabela 4.1.4 apresenta o VGV
potencial para toda a rea de interveno,
como mesmo nvel de agregao,
considerando o cenrio alternativo.
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.1.3 Estimativa do VGV potencial no cenrio base por fase (preos de julho/2012)
Tabela 4.1.4 Estimativa do VGV potencial no cenrio alternativo por fase (preos de julho/2012)
Fase
reaConstruda
(emm2)
reaPrivativa
(emm2)
VGV
(emR$)
Residencial
No
Residencial
Total Residencial
No
Residencial
Total Residencial
No
Residencial
Total
1 49.059 50.084 99.144 28.823 30.500 59.323 152.257.043 266.867.590 419.124.633
2 44.805 119.466 164.271 28.884 74.887 103.771 108.396.617 688.663.760 797.060.377
3 130.343 116.947 247.290 83.817 81.493 165.310 354.050.653 800.400.000 1.154.450.653
4 113.658 196.029 309.687 72.109 126.115 198.224 355.070.371 1.728.394.819 2.083.465.190
5 138.085 210.559 348.645 87.758 132.655 220.414 457.114.969 1.656.551.365 2.113.666.334
TOTAL 475.951 693.085 1.169.036 301.392 445.649 747.041 1.426.889.654 5.140.877.534 6.567.767.188
Fase
reaConstruda
(emm2)
reaPrivativa
(emm2)
VGV
(emR$)
Residencial
No
Residencial
Total Residencial
No
Residencial
Total Residencial
No
Residencial
Total
1 49.059 50.084 99.144 28.823 30.500 59.323 151.535.084 266.867.590 418.402.674
2 44.805 119.466 164.271 28.884 74.887 103.771 117.900.702 698.284.048 816.184.750
3 130.343 116.947 247.290 83.817 81.493 165.310 419.809.866 807.143.588 1.226.953.454
4 113.658 196.029 309.687 72.109 126.115 198.224 437.636.169 2.093.940.038 2.531.576.207
5 138.085 210.559 348.645 87.758 132.655 220.414 567.492.258 1.651.369.300 2.218.861.558
TOTAL 475.951 693.085 1.169.036 301.392 445.649 747.041 1.694.374.080 5.517.604.564 7.211.978.644
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 271
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Para o clculo das estimativas dos custos
diretos de construo, partiu-se do CUB
(Custo Unitrio Bsico), calculado e
divulgado mensalmente pelo SindusCon-
SP e pela FGV. O Custo Unitrio Bsico
e, de acordo como item3.9 da Norma
Brasileira ABNT NBR 12.721:2006, o custo
por metro quadrado de construo do
projeto-padro considerado, calculado de
acordo coma metodologia estabelecida
em8.3, pelos Sindicatos da Indstria
da Construo Civil, ematendimento ao
disposto no artigo 54 da Lei n 4.591/64 e
que serve de base para avaliao de parte
dos custos de construo das edificaes.
A Tabela 4.2.1 a seguir apresenta os
diversos CUB para cada umdos padres
construtivos, calculados pelo SindusCon-
SP combase emdados de julho/2012.
Cabe destacar que os valores divulgados
para cada umdos CUBs no incluem
todos os custos de construo de um
empreendimento. O CUB inclui apenas
parte dos custos diretos de construo
de umempreendimento, de forma
que no fazemparte dessa estimativa
as parcelas adicionais referentes a
todos os elementos ou condies no
includas nas relaes quantitativamente
discriminadas de materiais e mo-de-
obra correspondentes a cada umdos
projetos-padro, tais como: fundaes
especiais, elevadores, equipamentos e
instalaes, playground, obras e servios
complementares e outros servios.
Alemdisso, no inclui outras despesas
indiretas, impostos, taxas e emolumentos
cartorrios, gastos comprojetos, parcela
de remunerao do construtor e parcela
de remunerao do incorporador.
Para a avaliao da viabilidade econmica
e financeira dos empreendimentos
propostos no Plano Urbanstico Especfico
e no PUZEIS, escolheram-se os CUBs
mais representativos de cada uma
das categorias para o Estado de So
Paulo. Assim, para a estimativa do
custo direto de construo adotaram-
se diferentes CUBs, de acordo comas
tipologias dos imveis residenciais e no
residenciais, conforme abaixo indicado:
Residencial
HMP (65 m2) e residencial bsico
(80 m2) o CUB adotado corresponde
ao padro construtivo R16-N
19
, o
que significa que o custo direto de
construo desses imveis e equivalente
R$ 989,04 por m2, base julho/2012,
conforme apresentado na Tabela 4.2.1;
HMP e HIS (tanto para os imveis de
42m2 quanto para os imveis de 50 m2)
para essas tipologias, adotou que o custo
bsico seria equivalente a 89% do R16-N,
que e o padro construtivo utilizado para
o restante dos imveis residenciais na
Nova Luz. Isso significa que o custo direto
de construo desses imveis equivale
a R$ 868,20 por m2, base julho/2012,
conforme apresentado na Tabela 4.2.1;
No residencial
Escritrio bsico (50 m2), Centro
Comercial e Lojas emGaleria o
CUB adotado corresponde ao padro
construtivo CSL-16N
20
, o que significa
que o custo direto de construo desses
imveis e equivalente R$ 1.351,14
por m2, base julho/2012, conforme
apresentado na Tabela 4.2.1;
Escritrio Andar Livre o CUB adotado
corresponde ao padro construtivo CAL-
8N
21
, o que significa que o custo direto de
construo desses imveis e equivalente
R$ 1.174,29 por m2, base julho/2012,
conforme apresentado na Tabela 4.2.1; e
Loja (50 m2) para essa tipologia, o CUB
adotado corresponde ao padro construtivo
CSL-8N
22
, portanto, o custo direto de
construo desses imveis e equivalente
R$ 1.013,09 por m2, base julho/2012,
conforme apresentado na Tabela 4.2.1.
A partir dos custos diretos de construo,
estimou os custos totais de construo
que incluem, alemdos custos diretos,
os custos indiretos, os servios de
terceiros e outras despesas e a margem
da construtora. Para estimar os custos
totais de construo, na modelagem
da anlise de viabilidade econmica e
financeira da Concesso, adotou-se o
percentual de 209,80% (duzentos e nove
inteiros e oitenta centesimos por cento),
calculado combase nos custos diretos
de construo de cada empreendimento
imobilirio. Esse percentual foi obtido a
partir da Pesquisa Anual da Indstria da
Construo (PAIC 2008)
23
, considerando
a totalidade das construtoras que atuam
na regio Metropolitana de So Paulo.
Os custos totais de construo
24

correspondemaos valores que
normalmente so pagos s
construtoras pela realizao dos
servios de construo de determinado
empreendimento imobilirio.
A partir da determinao dos custos totais
de construo, foi possvel estimar:
Custos indiretos esses custos referem-
se aqueles no diretamente ligados
execuo dos servios e obras e,
normalmente, dizemrespeito aos gastos
compessoal administrativo das obras,
instalao e operao dos canteiros de
obras, aos gastos referentes mobilizao
e desmobilizao dos equipamentos, aos
impostos e taxas incidentes diretamente
sobre as obras, aos materiais de consumo,
aos gastos coma administrao central,
s despesas financeiras, etc. Esses
custos foramestimados combase no
percentual de 20,05% (vinte inteiros e cinco
centesimos por cento), aplicado sobre
o custo total de construo e tambem
foi obtido a partir da Pesquisa Anual da
Indstria da Construo (PAIC 2008);
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.2.1 Custo Unitrio Bsico (CUB) para
cada padro construtivo (base julho/2012)
Padro Cdigo Codigo/Padro Descrio CUB/m2
Normal R16 R16-N Residncia Multifamiliar R$ 989,04
Normal CAL-8 CAL-8N Comercial Andar Livre R$ 1.174,29
Normal CSL-8 CSL-8N Comercial Salas e Lojas R$ 1.013,09
Normal CSL-16 CSL-16N Comercial Salas e Lojas R$ 1.351,14
ZEIS NL NLZEIS NLZEIS ZEIS Nova Luz* R$ 868,20
19 O Padro Residencial R16N do CUB equivale a uma
unidade comas seguintes caractersticas: Unidade
multifamiliar, padro normal: Garagem, pilotis e 16 pavimentos-
tipo. Garagem: Escada, elevadores, 128 vagas de garagem
cobertas, cmodo de lixo depsito e instalao sanitria.
Pilotis: Escada, elevadores, hall de entrada, salo de festas,
copa, 2 banheiros, central gs e guarita. Pavimento-tipo: Hall
de circulao, escada, elevadores e 4 apartamentos por andar,
c/ 3 dormitrios, sendo umsute, sala de estar/jantar, banheiro
social, cozinha e rea de servio c/ banheiro e varanda. rea
real: 10.562,07 m; rea equivalente: 8.224,50 m.
20 O padro comercial CSL16N equivale a uma unidade com
as seguintes caractersticas: garagem, pavimento terreo e 16
pavimentos-tipo; garagem: escada, elevadores, 128 vagas de
garagemcoberta, cmoda de lixo, depsito e instalao
sanitria; pavimento terreo: escada, elevadores, hall de
entrada e lojas; pavimento-tipo: halls de circulao, escada,
elevadores e oito salas comsanitrio privativo por andar. rea
real: 9.140,57 m; rea equivalente: 5.734,46 m.

21 O padro comercial CAL8N equivale a uma unidade comas
seguintes caractersticas: garagem, pavimento terreo e oito
pavimentos-tipo; garagem: escada, elevadores, 64 vagas de
garagemcoberta, cmoda de lixo, depsito e instalao
sanitria; pavimento terreo: escada, elevadores, hall de
entrada e lojas; pavimento-tipo: halls de circulao, escada,
elevadores e oito andares corridos comsanitrio privativo por
andar; rea real: 5.290,62 m; rea equivalente: 3.096,09 m.
22 O padro comercial CSL8N equivale a uma unidade com
as seguintes caractersticas: garagem, pavimento terreo e oito
pavimentos-tipo; garagem: escada, elevadores, 64 vagas de
garagemcoberta, cmoda de lixo, depsito e instalao
sanitria; pavimento terreo: escada, elevadores, hall de
entrada e lojas; pavimento-tipo: halls de circulao, escada,
elevadores e oito salas c/ sanitrio privativo por andar; rea
real: 5.942,94 m; rea equivalente: 3.921,55 m.
23 A Pesquisa Anual da Indstria da Construo, parte
integrante do Sistema de Estatsticas Econmicas do IBGE,
levanta, emempresas selecionadas, informaes referentes a
pessoal ocupado, salrios e retiradas, custos e despesas,
valor das incorporaes e construes executadas, valor
bruto da produo, valor adicionado, entre outras variveis.

24 Esses custos incidemsobre a rea construda equivalente,
obtida segundo as recomendaes contidas na NBR 12721 -
Avaliao de custos de construo para incorporao
imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios.
Neste estudo, a rea construda equivalente foi obtida
considerando 100%da rea computvel, 75%de rea de
garageme 50%da rea de circulao.
4.2. ESTIMATIVA DOS CUSTOS DE
CONSTRUO PARA EFEITO DE CLCULO
DOS PREOS DOS TERRENOS
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 272
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Fonte: SindusCon-SP e PAIC-2008 (IBGE).
Fonte: SindusCon-SP e PAIC-2008 (IBGE).
Custos dos servios de terceiros e
outras despesas referem-se aos
demais custos e despesas de construo
no includos nos custos diretos e
indiretos. Na modelagemda Concesso
Urbanstica Nova Luz, esses custos foram
estimados combase no percentual de
14,73% (catorze inteiros e setenta e trs
centesimos por cento), calculado sobre
o custo total de construo e tambem
foi obtido a partir da Pesquisa Anual da
Indstria da Construo (PAIC 2008);
Custo total da obra corresponde
soma dos custos diretos de construo
(calculados combase no CUB de cada
padro construtivo) comos custos
indiretos e os custos dos servios
de terceiros e outras despesas; e
Margemda construtora corresponde
a margembruta de lucro da construtora
e foi obtida pela diferena entre o
Tabela 4.2.2 Decomposio do custo total de construo dos imveis residenciais (base julho/2012)
Discriminao ValoresemR$/m2
Em % do custo total de
construo
Em % do custo direto de construo
(CUB)
Custos diretos de
construo (CUB)
989,04 47,66% 100,00%
Serv. terceiros e outras
despesas
305,68 14,73% 30,91%
Custos indiretos 415,96 20,05% 42,06%
Custo total da obra 1.710,68 82,44% 172,96%
Margemda Construtora 364,35 17,56% 36,84%
Custo total de construo
(preoconstrutora)
2.075,02 100,00% 209,80%
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.2.3 Estimativa dos custos totais de construo por fase (base julho/2012)
Fase Residencial NoResidencial Total
rea Construda
(m2)
rea Privativa
(m2)
Custo Total de Construo
(emR$)
rea Construda
(m2)
"rea Privativa
(m2)"
"Custo Total de Construo
(emR$)"
rea Construda
(m2)
rea Privativa
(m2)
Custo Total de
Construo
(emR$)
1 49.059 28.823 90.024.447 50.084 30.500 122.860.971 99.144 59.323 212.885.419
2 44.805 28.884 74.414.786 119.466 74.887 270.119.743 164.271 103.771 344.534.529
3 130.343 83.817 216.157.185 116.947 81.493 222.013.763 247.290 165.310 438.170.947
4 113.658 72.109 186.657.069 196.029 126.115 460.269.151 309.687 198.224 646.926.220
5 138.085 87.758 223.619.613 210.559 132.655 475.579.610 348.645 220.414 699.199.223
TOTAL 475.951 301.392 790.873.100 693.085 445.649 1.550.843.237 1.169.036 747.041 2.341.716.337
25 O custo total de construo dos empreendimentos no
residenciais incluema tipologia Loja (retrofit). O custo total
unitrio de construo adotado para essa categoria foi de R$
3.500 por metro quadrado de rea construda combase em
junho de 2010, e refere-se a Retrofit comRestauro adotado
pela empresa Concrejato emintervenes similares. Esse
valor foi atualizado para julho de 2012 pela variao do CUB.
custo total de construo (preo da
construtora) e o custo total da obra.
Dessa forma, por exemplo, para os imveis
residenciais a seremconstrudos, cujo
custo direto de construo corresponde ao
CUB R16-N (equivalente a R$ 989,04 por
m2), o custo total de construo estimado
desses imveis foi de R$ 2.075,02 por m2,
base julho/2012. A Tabela 4.2.2 a seguir
apresenta a decomposio do custo total
de construo dos imveis residenciais, de
acordo como apresentado anteriormente.
Por fim, a partir desses dados e com
base na rea construda de cada umdos
empreendimentos definidos no Plano
Urbanstico Especfico e no PUZEIS,
foi possvel estimar os custos totais de
construo desses empreendimentos
25
.
A Tabela 4.2.3 a seguir apresenta a
estimativa desses custos para os imveis
a construir residenciais e no residenciais,
agrupados por fase da regio da Nova Luz.
Ou seja, de acordo comos clculos
realizados, o valor total estimado dos
custos totais de construo dos novos
empreendimentos imobilirios definidos
no Plano Urbanstico Especfico e no
PUZEIS alcana o montante de R$ 2,34
bilhes, emmoeda de julho/2012.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 273
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Os custos de incorporao imobiliria
so compostos por diversos itens e
incluemos custos de administrao dos
empreendimentos imobilirios, custos com
mo-de-obra prpria e terceirizada, custos
comprojetos, custos comveiculao e
comercializao das unidades imobilirias,
entre outros. Na anlise de viabilidade
econmica e financeira da Concesso
Urbanstica Nova Luz, os custos de
incorporao imobiliria representam
a parcela mais significativa dos custos
totais previstos da Concesso.
Para estimar os custos de incorporao
imobiliria, na modelagemda anlise de
viabilidade econmica e financeira da
Concesso, adotou-se o percentual de
42,18% (quarenta e dois inteiros e dezoito
centesimos por cento), calculado combase
no VGV potencial de cada empreendimento
imobilirio
26
. Esse percentual foi obtido
a partir da Pesquisa Anual da Indstria
da Construo (PAIC) e da Pesquisa
Anual dos Servios (PAS), considerando
a totalidade das incorporadoras que
atuamna regio Metropolitana de
So Paulo. A tabela 4.3.1 a seguir
traz o detalhamento de cada umdos
componentes da parcela de incorporao.
Assim, foi possvel estimar os custos
de incorporao dos empreendimentos
imobilirios definidos no Plano Urbanstico
Especfico e no PUZEIS. A Tabela 4.3.2
apresenta a estimativa desses custos
para os imveis a construir residenciais
e no residenciais
27
, agrupados por fase
da regio da Nova Luz, considerando
o cenrio base. J a Tabela 4.3.3
apresenta a estimativa dos custos de
incorporao no cenrio alternativo.
Ou seja, no cenrio base, de acordo
comos clculos realizados, o valor total
estimado dos custos de incorporao
imobiliria dos novos empreendimentos
imobilirios definidos no Plano Urbanstico
Especfico e no PUZEIS alcana o
montante total de aproximadamente R$
2.765 milhes, emmoeda de julho/2012.
J no cenrio alternativo, de acordo
comos clculos realizados, o valor total
estimado dos custos de incorporao
imobiliria dos novos empreendimentos
imobilirios definidos no Plano Urbanstico
Especfico e no PUZEIS alcana o
montante total de aproximadamente R$
3.037 milhes, emmoeda de julho/2012.
Fonte: Pesquisa Anual dos Servios (PAS) e Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC), IBGE Ano fiscal de 2008;
Empresas da Regio Metropolitana de So Paulo
Tabela 4.3.1 Decomposio dos Custos de Incorporao
Componentes (%)naparceladoincorporador (%)nopreodevendadosimveis
Gastos compessoal 16,0% 6,7%
Salrios, retiradas e outras
remuneraes
11,6% 4,9%
Contribuies para a Previdncia
Social
2,1% 0,9%
FGTS 0,6% 0,3%
Contribuies para a previdncia
privada
0,2% 0,1%
Indenizaes por dispensa 0,4% 0,2%
Benefcios concedidos aos
empregados
1,0% 0,4%
Despesas operacionais 27,1% 11,4%
Mercadorias, materiais de consumo e
de reposio
2,8% 1,2%
Combustveis e lubrificantes 0,6% 0,3%
Servios prestados por terceiros 1,8% 0,8%
Alugueis de imveis, veculos,
mquinas e equipamentos
2,3% 1,0%
Prmios de seguros 0,1% 0,1%
Marketing 13,4% 5,6%
Energia eletrica, gs, gua e esgoto 0,7% 0,3%
Outros custos e despesas operacionais 5,3% 2,2%
Margembruta do incorporador 56,9% 24,0%
Totaldaparceladeincorporao 100,0% 42,2%
26 A parcela de incorporao considerada para a tipologia
Loja (retrofit) foi de 5,6%, equivalente s despesas de
marketing segundo apresentado na tabela 4.3.1
Decomposio dos Custos de Incorporao.
27 O custo de incorporao dos empreendimentos no
residenciais incluema tipologia Loja (retrofit).
4.3. ESTIMATIVAS DOS CUSTOS DE
INCORPORAO PARA EFEITO DE CLCULO
DOS PREOS DOS TERRENOS
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 274
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.3.2 Estimativa dos custos de incorporao imobiliria por fase, considerando o cenrio base (em julho/2012)
Tabela 4.3.3 Estimativa dos custos de incorporao imobiliria por fase, considerando o cenrio alternativo (em julho/2012)
Fase Residencial NoResidencial Total
rea Construda
(m2)"
rea Privativa
(m2)
Custos de Incorporao
(emR$)
rea Construda
(m2)
rea Privativa
(m2)
Custos de Incorporao
(emR$)
rea Construda
(m2)
rea Privativa
(m2)
Custos de Incorporao
(emR$)
1 49.059 28.823 64.230.974 50.084 30.500 112.580.441 99.144 59.323 176.811.415
2 44.805 28.884 45.728.067 119.466 74.887 290.518.867 164.271 103.771 336.246.934
3 130.343 83.817 149.359.384 116.947 81.493 337.655.783 247.290 165.310 487.015.167
4 113.658 72.109 149.789.561 196.029 126.115 725.290.068 309.687 198.224 875.079.629
5 138.085 87.758 192.837.972 210.559 132.655 697.217.960 348.645 220.414 890.055.932
TOTAL 475.951 301.392 601.945.957 693.085 445.649 2.163.263.120 1.169.036 747.041 2.765.209.077
Fase Residencial NoResidencial Total
rea Construda
(m2)
rea Privativa
(m2)
Custos de Incorporao
(emR$)
rea Construda
(m2)
rea Privativa
(m2)
Custos de Incorporao
(emR$)
rea Construda
(m2)
rea Privativa
(m2)
Custos de Incorporao
(emR$)
1 49.059 28.823 63.926.409 50.084 30.500 112.580.441 99.144 59.323 176.506.850
2 44.805 28.884 49.737.449 119.466 74.887 294.577.271 164.271 103.771 344.314.719
3 130.343 83.817 177.100.487 116.947 81.493 340.500.625 247.290 165.310 517.601.112
4 113.658 72.109 184.620.669 196.029 126.115 879.426.766 309.687 198.224 1.064.047.435
5 138.085 87.758 239.401.603 210.559 132.655 695.001.783 348.645 220.414 934.403.386
TOTAL 475.951 301.392 714.786.616 693.085 445.649 2.322.086.886 1.169.036 747.041 3.036.873.503
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 275
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
4.4. ESTIMATIVA DA
RECEITA DE VENDA
DE TERRENOS
Como mencionado, a receita de venda
de terrenos, a ser obtida por cada SPE
no desenvolvimento imobilirio de
cada empreendimento e segregada do
ambiente da concesso, e a base para
se estimar o valor que a ser obtido com
a explorao imobiliria na regio.
R$ 4.000,00
R$ 5.000,00
R$ 6.000,00
R$ 7.000,00
R$ 8.000,00
M
i
l
h

e
s
R$ 0,00
R$ 1.000,00
R$ 2.000,00
R$ 3.000,00
Preo de Venda dos
Terrenos
Custos de Construo Custos de Incorporao VGV
R$ 4.000
R$ 5.000
R$ 6.000
R$ 7.000
R$ 8.000
M
i
l
h

e
s
R$ 0
R$ 1.000
R$ 2.000
R$ 3.000
Preo de Venda dos
Terrenos
Custos de Construo Custos de Incorporao VGV
GRFICO 1 - ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE TERRENOS, CONSIDERANDO O
CENRIO BASE (VALORES EM JULHO/2012)
GRFICO 2 - ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE TERRENOS, CONSIDERANDO O
CENRIO ALTERNATIVO (VALORES EM JULHO/2012)
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 276
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.4.1 Estimativa da receita de venda de terrenos, considerando o cenrio base (valores em julho/2012)
Tabela 4.4.2 Estimativa da receita de venda de terrenos, considerando cenrio alternativo (valores julho/2012)
Fase
VGV
(emR$1.000)
CustoTotaldeConstruo
(emR$1.000)
CustoTotaldeIncorporao
(emR$1.000)
ReceitadeVendadeTerrenos
(emR$1.000)
1 419.125 212.885 176.811 29.428
2 797.060 344.535 336.247 116.279
3 1.154.451 438.171 487.015 229.265
4 2.083.465 646.926 875.080 561.459
5 2.113.666 699.199 890.056 524.411
TOTAL 6.567.767 2.341.716 2.765.209 1.460.842
Fase
VGV
(emR$1.000)
CustoTotaldeConstruo
(emR$1.000)
CustoTotaldeIncorporao
(emR$1.000)
ReceitadeVendadeTerrenos
(emR$1.000)
1 418.403 212.885 176.507 29.010
2 816.185 344.535 344.315 127.336
3 1.226.953 438.171 517.601 271.181
4 2.531.576 646.926 1.064.047 820.603
5 2.218.862 699.199 934.403 585.259
TOTAL 7.211.979 2.341.716 3.036.874 1.833.389
Para se estimar o valor da receita de
venda de terrenos, partiu-se do VGV dos
diversos empreendimentos imobilirios
definidos no Plano Urbanstico Especfico
e no PUZEIS, subtraindo-se os custos
de construo e incorporao desses
empreendimentos para se obter o possvel
valor de venda dos terrenos, conforme
demonstrado nos grficos 4.4.1 e 4.4.2
e commais detalhes nas Tabelas 4.4.1 e
4.4.2 para os cenrios base e alternativo.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 277
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
A Tabela 4.4.3, apresentada a seguir,
mostra uma comparao entre o custo total
de aquisio dos terrenos (considerando
tambemos custos de demolio,
regularizao e fundo de comercio) e
a estimativa da receita de venda de
terrenos, de acordo como cenrio base.
Ou seja, a receita estimada coma venda
dos terrenos, emmoeda de julho/2012,
e de R$ 1,46 bilhes e o custo total de
aquisio de terrenos e de R$ 898 milhes.
J a Tabela 4.4.4, apresentada a seguir,
mostra uma comparao entre o custo
de aquisio dos terrenos (considerando
tambemos custos de demolio e
remoo) e a estimativa da receita de
venda de terrenos no cenrio alternativo.
Ou seja, nesse caso a receita estimada
coma venda dos terrenos e de R$ 1,83
bilhes e o custo total de aquisio
dos terrenos e de R$ 898 milhes.
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.4.3 Comparao entre o custo de aquisio dos terrenos e a estimativa da receita de venda de terrenos, considerando o cenrio base (em julho/2012)
Tabela 4.4.4 Comparao entre o custo de aquisio dos terrenos e a estimativa da receita de
venda de terrenos, considerando o cenrio alternativo (em julho/2012)
Fase
rea de
Terrenos
(m2)
Custo de
Aquisiode
Terrenos
(emR$1.000)
Custo de
Demolioe
Remoo
(emR$1.000)
Custo de
Regularizaoe
Impostossobre
Propriedade
(emR$1.000)
Custos de
Compensaso
Ambiental
(emR$1.000)
CustoTotalde
Aquisiodos
Terrenos
(emR$1.000)
Custo do
Terreno
(emR$/m2)
Receita de
Venda de
Terrenos
(emR$1.000)
Receita de Venda de
Terrenos
(emR$/m2)
[a] [b] [c] [d] [e] [f] [f=c+d+e] [g=d/b] [h] [i=h/b]
1 21.732 61.281 7.325 3.013 479 72.098 3.318 29.428 1.354
2 30.534 85.782 9.104 4.295 747 99.928 3.273 116.279 3.808
3 44.176 166.481 16.072 8.128 1.449 192.129 4.349 229.265 5.190
4 46.308 207.668 19.058 9.715 1.544 237.985 5.139 561.459 12.124
5 50.406 260.459 22.372 11.761 1.217 295.809 5.869 524.411 10.404
TOTAL 193.156 781.671 73.931 36.912 5.435 897.949 4.649 1.460.842 7.563
Fase
rea de
Terrenos
(m2)
Custo de
Aquisiode
Terrenos
(emR$1.000)
Custo de
Demolioe
Remoo
(emR$1.000)
Custo de
Regularizaoe
Impostossobre
Propriedade
(emR$1.000)
Custos de
Compensaso
Ambiental
(emR$1.000)
CustoTotalde
Aquisiodos
Terrenos
(emR$1.000)
Custo do
Terreno
(emR$/m2)
Receita de
Venda de
Terrenos
(emR$1.000)
Receita de Venda de
Terrenos
(emR$/m2)
[a] [b] [c] [d] [e] [f] [f=c+d+e] [g=d/b] [h] [i=h/b]
1 21.732 61.281 7.325 3.013 479 72.098 3.318 29.010 1.335
2 30.534 85.782 9.104 4.295 747 99.928 3.273 127.336 4.170
3 44.176 166.481 16.072 8.128 1.449 192.129 4.349 271.181 6.139
4 46.308 207.668 19.058 9.715 1.544 237.985 5.139 820.603 17.721
5 50.406 260.459 22.372 11.761 1.217 295.809 5.869 585.259 11.611
TOTAL 193.156 781.671 73.931 36.912 5.435 897.949 4.649 1.833.389 9.492
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 278
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
4.5. ESTIMATIVA DA
RECEITA DECORRENTE
DE IMPLANTAO DO
PROJETO URBANSTICO
As Tabelas 4.5.1 e 4.5.2 apresentam
a estimativa da receita decorrente de
implantao do projeto urbanstico por
ano, nos cenrios base e alternativo
de valorizao imobiliria. Emambas
as tabelas, apresenta-se o resultado
do empreendimento Nova Luz
consolidado, ou seja, considerando
tanto os empreendimentos definidos
no PUE quanto no PU-ZEIS.
Cabe lembrar que essa receita
decorrente de implantao do projeto
urbanstico foi obtida a partir da receita
de venda de terrenos, descontados os
tributos incidentes emregime de lucro
presumido, os custos de aquisio
desses terrenos e todos os custos
a seremincorridos decorrentes da
posse e regularizao dos imveis.
importante destacar ainda que, para
fins de anlise econmica e financeira
da concesso, considerou-se que
essa receita decorrente do resultado
da implantao do projeto urbanstico
entraria no caixa da concessionria ao
final do perodo de desenvolvimento
imobilirio, ou seja, aps a aquisio de
terrenos, demolio e limpeza, construo
e entrega das novas unidades.
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.5.1 Demonstrativo de resultados e fluxo de caixa da receita decorrente de implantao do projeto urbanstico por ano, no cenrio base (em R$ de julho/2012)
RESULTADODASPE ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1 - RECEITA - 29 - 52 64 - 104 125 88 389 85 145 198 181 - 1.461
1.1 - Valor Geral de Vendas (VGV) - 419 - 409 388 - 405 750 449 1.142 493 608 836 670 - 6.568
1.2 - Custos de Construo - 213 - 185 160 - 130 309 172 272 203 208 285 206 - 2.342
1.3 - Custos de Incorporao - 177 - 173 163 - 171 316 189 482 204 255 352 283 - 2.765
2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO) - 4 - 8 9 - 15 18 13 56 12 21 29 26 - 212
2.1 - IR 15% - 2 - 4 5 - 8 10 7 31 7 12 16 14 - 117
2.2 - CSLL 9% - 1 - 2 2 - 3 4 3 11 2 4 6 5 - 42
2.3 - COFINS 3% - 1 - 2 2 - 3 4 3 12 3 4 6 5 - 44
2.4 - PIS 0,65% - 0 - 0 0 - 1 1 1 3 1 1 1 1 - 9
3 - RECEITA LQUIDA DE VENDA DE
TERRENOS
- 25 - 45 55 - 89 107 75 332 73 124 169 155 - 1.249
4 - AQUISIO E LIMPEZA DOS
TERRENOS
- 72 - 53 47 - 52 139 62 101 75 61 140 96 - 898
4.1 - Custo de Aquisio do Imvel - 61 - 45 40 - 45 121 54 88 65 53 123 84 - 782
4.2 - Custo de Demolio e Remoo - 7 - 5 5 - 4 12 5 8 6 5 10 7 - 74
4.3 - Custo de Regularizao de
Terrenos
- 2 - 2 2 - 2 5 2 4 3 2 5 3 - 31
4.4 - Custo de Compensao
Ambiental
- 0 - 0 0 - 0 1 0 1 0 0 1 1 - 5
4.5 - IPTU - 1 - 0 0 - 0 1 0 1 0 0 1 0 - 6
5 - RESULTADO OPERACIONAL
BRUTO
- (47) - (8) 8 - 37 (33) 13 231 (2) 63 30 59 - 351
FLUXODECAIXADASPE ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1 - RECEITA LQUIDA - 25 - 45 55 - 89 107 75 332 73 124 169 155 - 1.249
2 - CUSTO DE AQUISIO E
LIMPEZA DOS TERRENOS
64 8 48 47 5 48 131 69 98 77 62 134 99 8 - 898
2.1 - Custo de Aquisio do Imvel 61 - 45 40 - 45 121 54 88 65 53 123 84 - - 782
2.2 - Custo de Demolio e Remoo - 7 - 5 5 - 4 12 5 8 6 5 10 7 - 74
2.3 - Custo de Regularizao de
Terrenos
2 - 2 2 - 2 5 2 4 3 2 5 3 - - 31
2.4 - Custo de Compensao
Ambiental
0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 1 1 1 0 - 6
2.5 - IPTU 1 - 0 0 - 0 1 0 1 0 0 1 0 - - 6
3 - SALDO DE CAIXA (64) 17 (48) (3) 50 (48) (42) 37 (23) 255 11 (10) 70 147 - 351
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 279
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.5.2 Demonstrativo de resultados e fluxo de caixa da receita decorrente de implantao do projeto urbanstico por ano, no cenrio alternativo (em R$ de julho/2012)
RESULTADODASPE ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1 - RECEITA - 29 - 57 70 - 115 156 129 569 122 180 212 193 - 1.833
1.1 - Valor Geral de Vendas (VGV) - 418 - 418 398 - 423 804 520 1.455 556 669 860 690 - 7.212
1.2 - Custos de Construo - 213 - 185 160 - 130 309 172 272 203 208 285 206 - 2.342
1.3 - Custos de Incorporao - 177 - 176 168 - 178 339 220 614 231 281 363 291 - 3.037
2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO) - 4 - 8 10 - 17 23 19 83 18 26 31 28 - 266
2.1 - IR 15% - 2 - 5 6 - 9 12 10 46 10 14 17 15 - 146
2.2 - CSLL 9% - 1 - 2 2 - 3 5 4 16 4 5 6 6 - 53
2.3 - COFINS 3% - 1 - 2 2 - 3 5 4 17 4 5 6 6 - 55
2.4 - PIS 0,65% - 0 - 0 0 - 1 1 1 4 1 1 1 1 - 12
3 - RECEITA LQUIDA DE VENDA DE
TERRENOS
- 25 - 49 60 - 98 134 110 487 105 154 181 165 - 1.567
4 - AQUISIO E LIMPEZA DOS
TERRENOS
- 72 - 53 47 - 52 139 62 101 75 61 140 96 - 898
4.1 - Custo de Aquisio do Imvel - 61 - 45 40 - 45 121 54 88 65 53 123 84 - 782
4.2 - Custo de Demolio e Remoo - 7 - 5 5 - 4 12 5 8 6 5 10 7 - 74
4.3 - Custo de Regularizao de
Terrenos
- 2 - 2 2 - 2 5 2 4 3 2 5 3 - 31
4.4 - Custo de Compensao
Ambiental
- 0 - 0 0 - 0 1 0 1 0 0 1 1 - 5
4.5 - IPTU - 1 - 0 0 - 0 1 0 1 0 0 1 0 - 6
5 - RESULTADO OPERACIONAL
BRUTO
- (47) - (4) 13 - 46 (6) 48 386 30 93 42 69 - 669
FLUXODECAIXADASPE ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1 - RECEITA LQUIDA - 25 - 49 60 - 98 134 110 487 105 154 181 165 - 1.567
2 - CUSTO DE AQUISIO E
LIMPEZA DOS TERRENOS
64 8 48 47 5 48 131 69 98 77 62 134 99 8 - 898
2.1 - Custo de Aquisio do Imvel 61 - 45 40 - 45 121 54 88 65 53 123 84 - - 782
2.2 - Custo de Demolio e Remoo - 7 - 5 5 - 4 12 5 8 6 5 10 7 - 74
2.3 - Custo de Regularizao de
Terrenos
2 - 2 2 - 2 5 2 4 3 2 5 3 - - 31
2.4 - Custo de Compensao
Ambiental
0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 1 1 1 0 - 6
2.5 - IPTU 1 - 0 0 - 0 1 0 1 0 0 1 0 - - 6
3 - SALDO DE CAIXA (64) 17 (48) 1 55 (48) (33) 64 12 410 42 20 82 157 - 669
Fonte: Consrcio da Nova Luz
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 280
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
J as Tabelas 4.5.3 e 4.5.4 abaixo
apresentam, separadamente, os
resultados dos empreendimentos
PUE e PU-ZEIS nos cenrios base e
alternativo de valorizao imobiliria.
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.5.3 Demonstrativo de resultados dos empreendimentos do PUE e PU-ZEIS da receita decorrente de implantao do projeto urbanstico, no cenrio base (em R$ de julho/2012)
RESULTADODASPE-ZEIS ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1 - RECEITA - - - (6) - - - (11) - - (5) - (0) - - (23)
2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO)* - - - (1) - - - (1) - - (1) - (0) - - (3)
2.4 - PIS 0,65% - - - (0) - - - (0) - - (0) - (0) - - (0)
3 - RECEITA LQUIDA DE VENDA DE
TERRENOS
- - - (5) - - - (10) - - (5) - (0) - - (20)
4 - AQUISIO E LIMPEZA DOS
TERRENOS
- - - 20 - - - 61 - - 39 - 59 - - 179
4.1 - Custo de Aquisio do Imvel - - - 17 - - - 53 - - 34 - 51 - - 156
4.2 - Custo de Demolio e Remoo - - - 2 - - - 5 - - 3 - 4 - - 15
4.3 - Custo de Regularizao de
Terrenos
- - - 1 - - - 2 - - 1 - 2 - - 6
4.4 - Custo de Compensao Ambiental - - - 0 - - - 0 - - 0 - 0 - - 1
4.5 - IPTU - - - 0 - - - 0 - - 0 - 0 - - 1
5 - RESULTADO OPERACIONAL
BRUTO
- - - (26) - - - (70) - - (44) - (59) - - (199)
* A anlise do projeto leva emconta todo o Projeto Nova Luz. Devido a uma forma de apresentao do resultado separado por PU-Zeis e PUE optou-se por apresentar os valores negativos dos impostos como forma de
representar a compensao que ocorre quando toda rea e avaliada emconjunto.
RESULTADODASPE-PUE ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1 - RECEITA - 29 - 58 64 - 104 136 88 389 91 145 199 181 - 1.483
2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO) - 4 - 8 9 - 15 19 13 56 13 21 29 26 - 215
3 - RECEITA LQUIDA DE VENDA DE
TERRENOS
- 25 - 50 55 - 89 116 75 332 78 124 170 155 - 1.269
4 - AQUISIO E LIMPEZA DOS
TERRENOS
- 72 - 32 47 - 52 78 62 101 35 61 81 96 - 719
4.1 - Custo de Aquisio do Imvel - 61 - 28 40 - 45 68 54 88 31 53 72 84 - 625
4.2 - Custo de Demolio e Remoo - 7 - 3 5 - 4 7 5 8 3 5 6 7 - 59
4.3 - Custo de Regularizao de
Terrenos
- 2 - 1 2 - 2 3 2 4 1 2 3 3 - 25
4.4 - Custo de Compensao Ambiental - 0 - 0 0 - 0 0 0 1 0 0 0 1 - 5
4.5 - IPTU - 1 - 0 0 - 0 0 0 1 0 0 1 0 - 5
5 - RESULTADO OPERACIONAL
BRUTO
- (47) - 17 8 - 37 38 13 231 43 63 89 59 - 550
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 281
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 4.5.4 Demonstrativo de resultados dos empreendimentos do PUE e PU-ZEIS da receita decorrente de
implantao do projeto urbanstico, no cenrio alternativo (em R$ de julho/2012)
RESULTADODASPE-ZEIS ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1 - RECEITA - - - (6) - - - (5) - - 0 - 7 - - (4)
2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO)* - - - (1) - - - (1) - - 0 - 1 - - (0)
3 - RECEITA LQUIDA DE VENDA DE
TERRENOS
- - - (5) - - - (4) - - 0 - 6 - - (3)
4 - AQUISIO E LIMPEZA DOS
TERRENOS
- - - 20 - - - 61 - - 39 - 59 - - 179
4.1 - Custo de Aquisio do Imvel - - - 17 - - - 53 - - 34 - 51 - - 156
4.2 - Custo de Demolio e Remoo - - - 2 - - - 5 - - 3 - 4 - - 15
4.3 - Custo de Regularizao de
Terrenos
- - - 1 - - - 2 - - 1 - 2 - - 6
4.4 - Custo de Compensao Ambiental - - - 0 - - - 0 - - 0 - 0 - - 1
4.5 - IPTU - - - 0 - - - 0 - - 0 - 0 - - 1
5 - RESULTADO OPERACIONAL
BRUTO
- - - (25) - - - (65) - - (39) - (53) - - (183)
* A anlise do projeto leva emconta todo o Projeto Nova Luz. Devido a uma forma de apresentao do resultado separado por PU-Zeis e PUE optou-se por apresentar os valores negativos dos impostos como forma de
representar a compensao que ocorre quando toda rea e avaliada emconjunto.
RESULTADODASPE-PUE ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1 - RECEITA - 29 - 62 70 - 115 161 129 569 122 180 206 193 - 1.837
2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO) - 4 - 9 10 - 17 23 19 83 18 26 30 28 - 266
3 - RECEITA LQUIDA DE VENDA DE
TERRENOS
- 25 - 54 60 - 98 138 110 487 104 154 176 165 - 1.571
4 - AQUISIO E LIMPEZA DOS
TERRENOS
- 72 - 32 47 - 52 78 62 101 35 61 81 96 - 719
4.1 - Custo de Aquisio do Imvel - 61 - 28 40 - 45 68 54 88 31 53 72 84 - 625
4.2 - Custo de Demolio e Remoo - 7 - 3 5 - 4 7 5 8 3 5 6 7 - 59
4.3 - Custo de Regularizao de
Terrenos
- 2 - 1 2 - 2 3 2 4 1 2 3 3 - 25
4.4 - Custo de Compensao Ambiental - 0 - 0 0 - 0 0 0 1 0 0 0 1 - 5
4.5 - IPTU - 1 - 0 0 - 0 0 0 1 0 0 1 0 - 5
5 - RESULTADO OPERACIONAL
BRUTO
- (47) - 21 13 - 46 60 48 386 69 93 94 69 - 852
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Destaque-se que essa receita decorrente
da implantao do projeto urbanstico,
juntamente coma receita de venda dos
imveis no residenciais do Renova
Luz e eventual patrocnio da PMSP,
deve ser suficiente para, ao longo do
perodo da concesso, amortizar todos
os investimentos eminfraestrutura
(sistema virio, reas verdes, etc.),
construir os imveis HIS na rea de ZEIS
e reformar os edifcios do Programa
Renova Luz, cobrir os custos associados
s medidas mitigadoras e programas
socioambientais contidas na Licena
Ambiental Previa, alemde cobrir as
despesas operacionais da empresa e
obter uma margemde lucro, conforme
o risco assumido pela concessionria.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 282
ESTIMATIVAS DE RECEITAS
Como mencionado, para fins de anlise
da viabilidade econmico-financeira da
concesso, foi considerada como receita
da concessionria a venda das unidades
no residenciais dos imveis includos
no Programa Renova Luz. A Tabela 4.6.1
apresenta a estimativa dessa receita.
Nesse caso, como o concessionrio
vender diretamente as unidades no
residenciais, a receita a ser obtida
corresponde ao prprio VGV. O valor
atribudo rea privativa resultante foi
o mesmo do utilizado para as lojas no
restante da rea. Coma considerao
dessa receita adicional, espera-se
amortizar parte dos custos necessrios
para a viabilizao das unidades
residenciais, que conforme mencionado
anteriormente, sero repassados
PMSP a preo zero, ou seja, sem
custos para a municipalidade.
Tabela 4.6.1 Estimativa da receita de venda de imveis no residenciais do Programa Renova Luz (em R$ de julho/2012)
Empreendimento Endereo
reaPrivativa
(emm2)
reaConstruda
(emm2)
Valordom2dereatil
(emR$/m2)
VGV
(emR$)
No Residencial.064 Rio Branco, 605 - 611 105,00 149,41 7.530,07 815.615,91
No Residencial.091 Ipiranga, 879 536,00 668,70 7.530,07 4.163.525,03
No Residencial.086 Aurora, 515 - 519 245,00 348,72 7.530,07 1.903.103,79
No Residencial.086 Cons. Nebias, 96-100 rea Coml. 19.156,00 21.851,75 7.530,07 148.799.413,02
No Residencial.071 Cons. Nebias, 314 198,00 240,55 7.530,07 1.538.018,57
Total 38.674,00 47.099,00 157.219.676,32
Fonte: Consrcio da Nova Luz
4.6. ESTIMATIVA DA RECEITA DE
VENDA DE IMVEIS NO RESIDENCIAIS
DO PROGRAMA RENOVA LUZ
5
DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAO
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 285
5. DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAO
Alemdos custos j discriminados, a
concessionria, para auferir as receitas
coma explorao dos servios objeto da
concesso, ir incorrer emdiversos outros
custos, aqui identificados como despesas
gerais de implantao. Acredita-se que
essas despesas correspondemaos gastos
a seremincorridos pela concessionria
para viabilizar a implantao do projeto
urbanstico especfico e incluem
despesas gerais e administrativas,
seguros, pagamento de tributos, etc.
A fimde facilitar a apresentao das
despesas gerais de implantao
identificadas e consideradas
na modelagemda anlise de
viabilidade econmica e financeira
da Concesso Urbanstica Nova Luz,
separou-os nos seguintes itens:
Despesas gerais e administrativas;
Seguros e garantias; e
Tributos federais (IRPJ ,
CSLL, PIS e COFINS).
Alemdisso, cabe destacar que, como
o fluxo de desenvolvimento dos
empreendimentos imobilirios do plano
urbanstico foi segregado do ambiente da
concesso e transferido para o ambiente
das SPEs, h despesas adicionais de
responsabilidade da entidade que tiver
a posse e domnio dos imveis. Na
anlise de viabilidade realizada, essas
despesas incluemo pagamento de:
Despesas de regularizao de imveis;
Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU).
A seguir passa-se a descrever cada um
dessas despesas gerais identificadas.
5.1. DESPESAS GERAIS
E ADMINISTRATIVAS
Os gastos estimados comdespesas
gerais e administrativas referem-se
aos desembolsos compessoal prprio
(remunerao dos empregados e encargos
sociais) da concessionria, servios
de terceiros (auditoria, consultoria,
honorrios advocatcios e outros), aluguel e
conservao, manuteno de instalaes e
telecomunicaes, despesas comservios
de gua, luz e telefonia, entre outras.
No modelo de anlise de viabilidade
econmica e financeira da Concesso
Urbanstica Nova Luz, a fimde se calcular
as despesas gerais e administrativas,
estimou-se as despesas compessoal
a partir da definio de umquadro de
pessoal necessrio para operacionalizar
as atividades da futura concessionria.
Adicionalmente, aplicou-se umpercentual
sobre essas despesas para cobrir as demais
despesas administrativas da concessionria.
Assim, a Tabela 5.1.1 a seguir apresenta
as estimativas das despesas compessoal
administrativo. Para se obter o total anual
dessas despesas, considerou-se, alem
do salrio base de cada umdos cargos
definidos, umpercentual adicional de
100% relativo ao pagamento dos encargos
trabalhistas. Comisso, o total anual
estimado das despesas compessoal foi de
R$ 6,48 milhes, emmoeda de julho/2012.
Tabela 5.1.1 Estimativa das despesas com pessoal administrativo (base julho/2012)
Cargo/Funo
Nde
pessoas
Salrio base
(emR$)
Encargos
trabalhistas
DespesaAnual
(emR$)
1-DIRETORIAGERAL 5 1.934.064,00
1.1 - Diretor Presidente 1 51.959,00 100% 1.247.016,00
1.2 - Secretaria 1 7.359,00 100% 176.616,00
1.3 - Gerente Comercial 1 11.048,00 100% 265.152,00
1.4 - Analista Econmico Financeiro 2 5.110,00 100% 245.280,00
2-DIRETORIAADMINISTRATIVO-FINANCEIRA 16 2.075.256,00
2.1 - Diretor administrativo-financeiro 1 24.248,00 100% 581.952,00
2.2 - Auxiliar Servios Gerais 4 1.439,00 100% 138.144,00
2.3 - Gerente Administrativo-Financeiro 1 7.618,00 100% 182.832,00
2.4 - Assistente de Tesouraria 1 4.016,00 100% 96.384,00
2.5 - Auxiliar Tesouraria 1 2.174,00 100% 52.176,00
2.6 - Gerente RH 1 9.637,00 100% 231.288,00
2.7 - Assistente RH 1 2.325,00 100% 55.800,00
2.8 - Assistente de Folha de Pagamento 1 2.325,00 100% 55.800,00
2.9 - Gerente Contabilidade 1 11.526,00 100% 276.624,00
2.10 - Assistente Contbil 1 1.909,00 100% 45.816,00
2.11 - Auxiliar Contbil 1 1.508,00 100% 36.192,00
2.12 - Gerente TI 1 11.157,00 100% 267.768,00
2.13 - Assistente TI 1 2.270,00 100% 54.480,00
3-GERNCIADEOPERAES 11 1.574.904,00
3.1 - Diretor de Operaes 1 15.134,00 100% 363.216,00
3.2 - Gerente de Projetos 1 13.787,00 100% 330.888,00
3.3 - Arquiteto 1 5.153,00 100% 123.672,00
3.4 - Engenheiro Civil Sr. 1 11.348,00 100% 272.352,00
3.5 - Auxiliar Operaes 2 1.194,00 100% 57.312,00
3.6 - Chefe de Manuteno 1 5.371,00 100% 128.904,00
3.7 - Auxiliar Manuteno 2 1.194,00 100% 57.312,00
3.12 - Chefe de Meio Ambiente 1 5.153,00 100% 123.672,00
3.13 - Chefe de rea Social 1 4.899,00 100% 117.576,00
4-GERNCIAJURDICA 5 895.728,00
4.1 - Gerente J urdico 1 14.946,00 100% 358.704,00
4.2 - Advogado Sr. 1 9.749,00 100% 233.976,00
4.3 - Advogado Pl. 1 6.503,00 100% 156.072,00
4.5 - Auxiliar J urdico 1 1.738,00 100% 41.712,00
4.6 - Assessor J urdico 1 4.386,00 100% 105.264,00
5-TOTALGERAL 37 6.479.952,00
Fonte: Datafolha. Elaborao: Consrcio Nova Luz.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 286
DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAO
Considerou-se tambemo desembolso
de recursos para o pagamento de
pessoal responsvel pela zeladoria da
rea, conforme apresentado na Tabela
5.1.2. O total anual das despesas com
zeladoria foi estimado emR$ 1,99
milhes, emmoeda de julho/2012.
Alemdisso, considerou-se tambem
umpercentual adicional de 20%,
calculado combase no total das
despesas compessoal administrativo,
relativo s despesas gerais (servios de
terceiros, manuteno de instalaes
e telecomunicaes, despesas com
servios de gua, luz e telefonia, entre
outras). Assim, o total anual estimado
dessas outras despesas foi de R$ 1,3
milho, emmoeda de julho/2012.
Tabela 5.1.2 Estimativa das despesas com zeladoria (base julho/2012)
Cargo/Funo
Nde
pessoas
Salrio base
(emR$)
Encargos
trabalhistas
DespesaAnual
(emR$)
1 - ZELADORIA 69 1.987.464,00
1.1 - Chefe de
Zeladoria
1 4.853,00 100% 116.472,00
1.2 - Zeladores 45 1.224,00 100% 1.321.920,00
1.3 - Chefe de
Limpeza
1 2.748,00 100% 65.952,00
1.4 - Faxineiro 22 915,00 100% 483.120,00
2-TOTALGERAL 69 1.987.464,00
Fonte: Datafolha. Elaborao: Consrcio Nova Luz.
5.2. SEGUROS E
GARANTIAS
Entende-se que a concessionria dever
manter emvigor, durante todo o prazo
de durao da concesso, aplices
de seguro emvalor suficiente para
garantir a efetiva cobertura dos riscos
inerentes execuo das atividades
pertinentes concesso. Dessa forma,
considerou-se que a concessionria
dever manter emvigor durante a vigncia
da concesso seguro de danos morais
e seguro de responsabilidade civil.
Alemdisso, entende-se que a
concessionria dever manter, em
favor da PMSP, como garantia do bom
cumprimento das obrigaes contratuais,
garantia de execuo do contrato de
concesso. Entende-se que essa garantia
poderia ser executada pela PMSP na
ocorrncia de algumas hipteses, tais
como: quando a concessionria no
proceder ao pagamento das multas que
lhe foremaplicadas, na forma prevista
no contrato de concesso; quando a
concessionria no efetuar no prazo devido
o pagamento da parcela do nus fixo da
concesso; nas demais hipteses a serem
definidas no contrato de concesso.
Na anlise da viabilidade econmica e
financeira da concesso, o desembolso
de recursos referentes ao pagamento de
prmios pelos seguros e garantias a serem
exigidos da concessionria foi estimado
emR$ 8 milhes, emmoeda de julho/2012,
a ser pago ao longo do prazo contratual.
5.3. TRIBUTOS
FEDERAIS
Para efeito de clculo dos tributos
federais incidentes sobre as atividades
da concessionria, na modelagemda
anlise de viabilidade econmica e
financeira da concesso adotou-se a
premissa de que parte dos resultados da
empresa seriamtributados sob a forma
do regime de lucro presumido e parte
sob a forma do regime de lucro real.
Assim, o valor decorrente da implantao
do projeto urbanstico no permetro da Nova
Luz seria tributado sob a forma do regime
de lucro presumido. Essa e a receita a ser
obtida no ambiente das SPEs, responsveis
pelo desenvolvimento imobilirio da regio,
e transferida para a concessionria livre de
tributao. Neste caso, a base de clculo
dos tributos foi obtida a partir da aplicao
do percentual de 32% (trinta e dois por
cento) sobre a parcela correspondente de
receita bruta no perodo de apurao.
sobre essa base de clculo que se aplica as
alquotas do IRPJ e CSLL a seguir detalhada.
Alemdisso, as outras receitas operacionais
da concessionria, como aquela obtida com
a venda dos imveis no residenciais do
Programa Renova Luz e eventual patrocnio
por parte da PMSP, seriamtributadas sob
a forma do regime de lucro real. Neste
caso, a base de clculo do IRPJ e CSLL
decorre do lucro real, que e o resultado
do perodo de apurao, ajustado pelas
adies, excluses e compensaes
prescritas ou autorizadas pela legislao
aplicvel. J a base de clculo da COFINS
e PIS leva emconta a receita tributvel
da concessionria sob esse regime.
Emambos os regimes de tributao, dadas
as atividades a seremdesempenhadas
pela concessionria, haveria a incidncia
dos seguintes tributos federais:
Imposto de Renda da Pessoa J urdica
(IRPJ ) a alquota do imposto de renda,
emvigor desde o ano-calendrio 1996, e
de 15% (quinze por cento) sobre o lucro
real, presumido ou arbitrado apurado pelas
pessoas jurdicas emgeral, seja comercial
ou civil o seu objeto. A parcela do lucro
real que exceder ao valor resultante da
multiplicao de R$ 20.000,00 (vinte
mil reais) pelo nmero de meses do
respectivo perodo de apurao, sujeita-
se incidncia de adicional de imposto
alquota de 10% (dez por cento);
Contribuio Social sobre o Lucro
Lquido (CSLL) aplicam-se CSLL
as mesmas normas de apurao e de
pagamento estabelecidas para o imposto
de renda das pessoas jurdicas. A alquota
da CSLL, emvigor desde fevereiro
de 2000, e de 9% (nove por cento);
Contribuio para o Programa de
Integrao Social (PIS) e Contribuio para
o Financiamento da Seguridade Social
(COFINS) todas as receitas auferidas
pela concessionria estaro sujeitas
incidncia do PIS e da COFINS. Na anlise
da viabilidade econmica e financeira da
concesso adotou-se a premissa de que
a receita decorrente da implantao do
projeto urbanstico seria tributada sob o
regime de incidncia cumulativa e as outras
receitas operacionais da concessionria,
como os valores oriundos da venda dos
imveis do Renova Luz e de eventual
patrocnio da PMSP, seriamtributadas sob
o regime de incidncia no cumulativa.
Assim, para fins da projeo dos
desembolsos anuais como pagamento
dessas contribuies, sob o regime
de incidncia cumulativa aplicam-se
as alquotas de 0,65% e 3% sobre
a receita estimada emcada ano do
perodo de concesso para se estimar
o valor das contribuies para o PIS
e COFINS, respectivamente. E, sob o
regime de incidncia no cumulativa,
considerou-se a aplicao das alquotas
de 1,65% e 7,6% sobre a seguinte base
de clculo: outras receitas operacionais
(receita Renova Luz +patrocnio da
PMSP) creditos (seguros e garantias
+outras despesas operacionais).
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 287
DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAO
5.4. DESPESAS DE
REGULARIZAO
DE IMVEIS
Alemdos custos de compra e limpeza
dos terrenos, haver desembolsos com
regularizao dos terrenos adquiridos.
Esses desembolsos dizemrespeito
s taxas referentes documentao
necessria para fazer o registro do bem.
No modelo de anlise de viabilidade
econmica e financeira da Concesso
Urbanstica Nova Luz, adotou-se o
percentual 4% (quatro por cento) para o
clculo dessas despesas, tendo como
base o valor de compra (aquisio) dos
terrenos. Assim, o total das despesas
comregularizao de imveis foi
estimado emR$ 31 milhes, emmoeda
de julho/2012. Alemdisso, adotou-se que
o desembolso desses recursos ocorreria
conforme o pagamento das aquisies.
5.5. IMPOSTO PREDIAL
E TERRITORIAL
URBANO (IPTU)
Constitui fato gerador do IPTU a
propriedade, o domnio til ou a posse
de bemimvel construdo ou no
construdo, localizado na zona urbana
do Municpio. Alemdisso, de acordo
coma legislao que regulamenta o
imposto, o contribuinte e o proprietrio
do imvel, o titular do seu domnio til
ou o seu possuidor a qualquer ttulo.
Dessa forma, comvistas anlise da
viabilidade econmica e financeira da
concesso, adotou-se a premissa de
que a posse dos terrenos e edificaes,
adquiridos para fins de execuo do projeto
urbanstico especfico, passaria s SPEs
no momento emque ocorresse a aquisio
dos imveis. Assim, as SPEs seriam
responsveis pelo pagamento do IPTU
desde o ano emque houver a aquisio ate
o ano emque houver a venda do terreno.
Alemdisso, na anlise da viabilidade
econmica e financeira da concesso,
para fins da projeo dos desembolsos
anuais, adotou-se a premissa de que o valor
devido anualmente a ttulo de IPTU seria
o mesmo valor devido desses imveis no
ano de 2010, atualizado para julho/2012.
Assim, considerando essa premissa, os
gastos totais estimados compagamento de
IPTU ao longo do perodo da concesso foi
de R$ 6 milhes, emmoeda de julho/2012.
6
CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO
PROJETO
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 291
6. CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO
O objetivo deste relatrio, conforme
explicitado no Sumrio Executivo, e avaliar
e delinear as condies necessrias para
que as premissas e diretrizes estabelecidas
pela Municipalidade, consubstanciadas
no PUE, possamser concretizadas sem
a necessidade de aporte de recursos
pblicos oramentrios ou, emcaso
contrrio, indicar o montante necessrio de
patrocnio da PMSP para que a Concesso
Urbanstica na rea da Nova Luz seja vivel
do ponto de vista econmico e financeiro.
Para tanto, os dados considerados neste
trabalho foramanalisados emdois cenrios
distintos: umdeles, definido como cenrio
base, considera como prmio de imagem
para os imveis no residenciais o atual
da regio; o outro, definido como cenrio
alternativo, considera uma melhoria
do prmio de imagemdos imveis no
residenciais. Alemdisso, no que diz
respeito aos imveis residenciais, alemda
valorizao direta obtida pela instalao de
amenidades na rea, h uma melhoria da
imagemda regio nos dois cenrios (a rea
passaria a ser vista como semelhante em
valor s reas da Bela Vista e consolao).
Alemdisso, na modelagemda anlise
de viabilidade econmica e financeira da
concesso, adotou-se a metodologia de
fluxo de caixa descontado, segundo a qual
o valor de umprojeto de investimento,
ou mesmo de uma empresa, est
relacionado como valor presente dos
fluxos de caixa esperados para este ativo,
utilizando taxas de desconto que levam
emconsiderao o valor do dinheiro no
tempo e o risco do ativo. Essa metodologia
busca revelar de maneira efetiva a
capacidade de gerao de riqueza do
empreendimento, ou da empresa, para
os seus investidores, sejameles da
iniciativa privada ou do poder pblico.
Destaque-se que umdos principais
componentes de modelos que utilizamo
fluxo de caixa descontado e o chamado
fluxo de caixa livre
28
, que e a expectativa
da quantia monetria que e de propriedade
dos investidores nos projetos, e representa
os benefcios financeiros provenientes
do projeto. Assim, quando so realizadas
alteraes nos componentes do projeto
urbanstico especfico, mudando-se,
por exemplo, a quantidade de edifcios
residenciais e no-residenciais, as
receitas previstas, bemcomo os custos de
implantao do projeto, sero afetados,
pois as expectativas de preos desses
imveis so distintas. Como consequncia,
sero afetados os fluxos de caixa livre
do projeto, e assimo fluxo de caixa
descontado (valor presente dos fluxos
de caixa), que representa a estimativa do
valor do empreendimento, ser afetado,
tanto para mais como para menos, em
funo das modificaes propostas.
Portanto, entende-se ainda que a
viabilidade econmica e financeira do
empreendimento est relacionada com
os fluxos de caixa esperados ao longo do
perodo de concesso. Ou seja, o retorno
esperado ser obtido caso os fluxos de
caixa projetados se confirmarem.
Outro ponto que merece destaque e que,
na modelagemda anlise de viabilidade
econmica e financeira da Concesso,
adotou-se a premissa de que a principal
fonte de receita da concessionria seria
aquela decorrente da implantao do
projeto urbanstico, que se reflete sobre
o valor dos terrenos da regio. Para
determinao dessa receita, o modelo tem
emsi implcito o conceito de que o valor do
terreno captura os ganhos gerados coma
incorporao e desenvolvimento imobilirio.
O modelo utiliza o metodo involutivo para
estimar o valor do terreno, que parte de um
empreendimento paradigma seguindo as
diretrizes de cada quadra definidas no PUE,
e calcula o valor possvel a ser atribudo
a ele, partindo da receita de venda das
unidades imobilirias, subtraindo todos
os custos de construo, incorporao e
o resultado imobilirio, de forma a tornar
o empreendimento economicamente
vivel. A diferena entre o valor atual
do terreno e o valor atribudo a ele pelo
metodo involutivo e o valor decorrente
da implantao do projeto, valor este
a ser capturado pelo concessionrio.
Desta maneira, a receita estimada
do concessionrio urbanstico, que e
composta pela receita das unidades
comerciais do Programa Renova Luz e do
valor decorrente da implantao do projeto,
deve ser suficiente para fazer frente aos
custos das obras e intervenes previstas
no PUE e PU-ZEIS, bemcomo remunerar
o seu capital investido. Como este valor
no e suficiente, o presente estudo estima
o patrocnio do municpio necessrio para
compor a receita do concessionrio.
6.1. IMPLANTAO
E VALOR DOS
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIRIOS DO
PUE E PU-ZEIS
A tabela 6.1.1 traz os valores medios
dos empreendimentos residenciais. Os
valores medios estimados de imveis
HMP de 42 m2, 50 m2 e 65 m2 so de,
respectivamente, R$ 202 mil, R$ 241
mil e R$ 309 mil. Os imveis de padro
mais elevado (80 m2) atingemo valor
de R$ 402 mil. Destaque-se que os
preos iniciais de referncia emambos
os cenrios analisados so os mesmos,
tanto para imveis residenciais como para
imveis no residenciais. A diferenciao
de preos ocorrer no futuro emfuno
da aplicao de diferentes curvas de
valorizao emcada umdos cenrios.
Tabela 6.1.1 Preos de referncia dos empreendimentos
residenciais e no residenciais (em R$ de julho/2012)
Tipologia Preosporm2 PreoTpico
Mercado 80 m2 5.031 402.475
HMP 65 m2 4.752 308.863
HMP 50 m2 4.827 241.367
HMP 42 m2 4.820 202.439
Escritrios 7.794 389.714
Escritrios Andar Livre 8.545 -
Loja de rua 7.530 376.504
Galeria 9.641 482.069
Centro comercial 11.753 587.634
Fonte: Consrcio da Nova Luz
28 O fluxo de caixa livre e apurado aps se deduzir das
receitas do empreendimento, o pagamento de todos os custos,
despesas operacionais, impostos, alemdos desembolsos
realizados por conta de acrescimos no investimento
operacional emcapital de giro e comimobilizaes.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 292
CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO
Essa valorizao delimita o pblico
que ter condies de adquirir esses
imveis. Para alojar famlias de menor
poder aquisitivo nessas reas, ser
exigido do concessionrio a construo
e repasse para a Prefeitura de todas
as unidades previstas de HIS para a
regio. Dessa forma o projeto se torna
acessvel para famlias comrenda menor.
J para os imveis no residenciais, o
valor medio estimado dos escritrios
e de R$ 7,8 mil por m2. J os valores
medios estimados das lojas de rua
so de R$ 7,5 mil por m2. Os valores
estimados para as lojas emgaleria e centro
comercial foramde R$ 9,6 mil por m2 e
R$ 11,7 mil por m2, respectivamente.
No caso dos empreendimentos no
residenciais, o cenrio base e conservador,
visto que a valorizao depende mais
do conjunto de amenidades que ser
instalado e da abertura de uma rea nova
de comercio e escritrios na cidade. Ainda
assim, as reas e valores so condizentes
como mercado paulistano. Os preos
por m2 projetados para escritrios e lojas
de 50 m2 esto prximos aos praticados
epoca da pesquisa na regio da Bela
Vista (R$ 6,5 mil por m2 e R$ 7,4 mil
por m2) e esto abaixo das referncias
de alto padro do mercado paulistano
R$ 7,0 mil por m2 e R$ 9,0 mil por m2,
respectivamente. A valorizao dos imveis
no residenciais e maior devido ao fato de
o PUE prever a instalao de umgrande
volume de empresas de servios, cuja
presena na regio valoriza os imveis.
Tabela 6.1.2 reas novas a ofertar de por fase de implantao do projeto Nova Luz (inclui ZEIS)
Tabela 6.1.3 reas novas a ofertar no permetro de ZEIS por fase de implantao do projeto Nova
Luz (a rea residencial inclui os imveis HMP e HIS a serem entregues PMSP)
Fase Residencial NoResidencial Total
rea Construda
(m2)
rea Computvel
(m2)
rea Privativa
(m2)
rea Construda
(m2)
rea Computvel
(m2)
rea Privativa
(m2)
rea Construda
(m2)
rea Computvel
(m2)
rea Privativa
(m2)
1 49.059 35.148 28.823 50.084 38.204 30.500 99.144 73.352 59.323
2 44.805 32.159 28.884 119.466 63.185 74.887 164.271 95.344 103.771
3 130.343 93.140 83.817 116.947 66.170 81.493 247.290 159.310 165.310
4 113.658 68.504 72.109 194.666 95.110 125.146 308.324 163.614 197.255
5 138.085 93.655 87.758 209.999 120.631 132.257 348.085 214.286 220.016
TOTAL 475.951 322.606 301.392 691.162 383.300 444.283 1.167.113 705.906 745.675
Fase Residencial NoResidencial Total
rea Construda
(m2)
rea Computvel
(m2)
rea Privativa
(m2)
rea Construda
(m2)
rea Computvel
(m2)
rea Privativa
(m2)
rea Construda
(m2)
rea Computvel
(m2)
rea Privativa
(m2)
1 - - - - - - - - -
2 17.265 12.985 12.985 4.056 2.836 2.836 21.321 15.821 15.821
3 49.940 36.716 36.716 12.599 7.987 7.987 62.539 44.703 44.703
4 36.614 27.031 27.031 9.136 5.940 5.940 45.750 32.971 32.971
5 26.317 19.364 19.364 6.749 4.245 4.245 33.066 23.609 23.609
TOTAL 130.135 96.096 96.096 32.540 21.008 21.008 162.675 117.104 117.104
Fonte: Consrcio da Nova Luz * No Residencial inclui os institucionais novos. A rea Construda apresentada inclui o estacionamento no subsolo.
* No Residencial inclui os institucionais novos. A rea Construda apresentada inclui o estacionamento no subsolo. Fonte: Consrcio da Nova Luz
O PUE, incluindo o PU-ZEIS, prev a
instalao de aproximadamente 4,9 mil
novas unidades habitacionais que totalizam
cerca de 475 mil metros quadrados de
rea construda, cerca de 323 mil metros
quadrados de rea computvel e cerca
de 301 mil metros de rea privativa. Alem
das unidades residenciais, so ainda
previstos 691 mil m de rea construda
de reas no residenciais para comercio e
servios
29
. A Tabela 6.1.2 abaixo apresenta
a distribuio desta oferta por fase de
29 No inclui rea institucional, destinada aos equipamentos
sociais.
implantao do Projeto Nova Luz.
J a Tabela 6.1.3 apresenta a distribuio
da oferta no permetro de ZEIS por fase
de implantao do projeto Nova Luz.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 293
CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO
O potencial de gerao de receita
por tipologia de empreendimento e
apresentado na Tabela 6.1.4, que
trata da estimativa do valor geral de
vendas (VGV) no cenrio base.
Tabela 6.1.4 Estimativa do VGV potencial no cenrio base (preos de julho/2012)
Tipologias
Valorestimadodom2
dereaprivativa
(emR$)
Valor estimado da
unidade imobiliria
(emR$)
Valor Geral de
Vendas
(emR$1.000)
reaConstruda
(emm2)
reaConstruda
Computvel
(emm2)
reaPrivativa
(emm2)
Unidades
imobilirias
residenciais
Residencial bsico (80 m2) 5.031 402.475 1.280.422 325.888 211.938 191.463 2.666
HMP (65 m2) 4.752 308.863 43.470 11.338 6.640 6.661 90
HMP (50 m2) 4.827 241.367 73.602 18.897 11.067 11.102 191
HMP (42m2) 4.820 202.439 29.396 7.559 4.427 4.441 92
HIS (50m2) - - - 22.454 17.707 17.545 309
HIS (42m2) - - - 67.361 53.121 52.634 1.099
HIS (37m2) - - - 22.454 17.707 17.545 412
Residencial Total 1.426.890 475.951 322.606 301.392 4.859
Escritrio Bsico (50 m2) 7.794 389.714 1.716.713 268.190 148.361 166.386 -
Escritrio Andar Livre 8.545 - 552.281 66.106 38.246 43.532 -
Loja (50 m2) 7.530 376.504 1.139.627 160.956 94.681 114.400 -
Centro Comercial (50 m2) 11.753 587.634 879.583 76.653 36.599 52.883 -
Galeria (50 m2) 9.641 482.069 852.675 119.257 65.414 67.082 -
No Residencial Total 5.140.878 691.162 383.300 444.283 -
NovaLuzTotal 6.567.767 1.167.113 705.906 745.675 4.859
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 294
Fonte: Consrcio da Nova Luz Fonte: Consrcio da Nova Luz Fonte: Consrcio da Nova Luz
GRFICO6.1.1ESTIMATIVADOVALORDISPONVELPARAAQUISIODETERRENOS
DOSEMPREENDIMENTOSDOPUE(EXCETOPU-ZEIS),CONSIDERANDOOCENRIO
BASE(VALORESEMJULHO/2012)
GRFICO6.1.2ESTIMATIVADOVALORDISPONVELPARAAQUISIODETERRENOS
DOSEMPREENDIMENTOSDOPU-ZEIS,CONSIDERANDOOCENRIOBASE(VALORESEM
JULHO/2012)
GRFICO6.1.3ESTIMATIVACONSOLIDADADOVALORDISPONVELPARAAQUISIO
DETERRENOS,CONSIDERANDOOCENRIOBASE(VALORESEMJULHO/2012)
O valor disponvel para aquisio de
terrenos para a implantao destes
novos empreendimentos e estimado em
aproximadamente R$ 1,43 bilhes, na sua
leitura consolidada, e foi determinado pelo
metodo involutivo, que consiste emestimar
o potencial de gerao de receita de cada
empreendimento, e subtrair os seus custos
de construo e incorporao, incluindo a
remunerao da explorao imobiliria.
O Grfico 6.1.1 abaixo apresenta o valor
disponvel para aquisio de terrenos dos
empreendimentos imobilirios do PUE.
CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO
O Grfico 6.1.2 apresenta o valor
disponvel para aquisio de terrenos
dos empreendimentos do PU-ZEIS.
Convemressaltar que o baixo valor e
decorrente das unidades HIS serem
entregues a Prefeitura de So Paulo por
valor zero, isto e, como obra includa
na concesso urbanstica, no gerando
receitas para o concessionrio.
Por fim, o Grfico 6.1.3 e Tabela 6.1.5
abaixo apresentama verso consolidada
dos empreendimentos do PUE e PU-ZEIS.
Tabela 6.1.5 Estimativa consolidada do valor disponvel para aquisio de terrenos, considerando o cenrio base (valores em julho/2012)
Fase
VGV
(emR$1.000)
CustoTotaldeConstruo
(emR$1.000)
CustoTotaldeIncorporao
(emR$1.000)
ReceitadeVendadeTerrenos
(emR$1.000)
1 419.125 212.885 176.811 29.428
2 797.060 344.535 336.247 116.279
3 1.154.451 438.171 487.015 229.265
4 2.083.465 646.926 875.080 561.459
5 2.113.666 699.199 890.056 524.411
TOTAL 6.567.767 2.341.716 2.765.209 1.460.842
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 295
CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO
6.2. FLUXOS DE
CAIXA DOS CENRIOS
DE VALORIZAO
IMOBILIRIA
CONSIDERADOS
Os cenrios construdos de valorizao
imobiliria levamemconta trs aspectos:
a mudana da configurao dos edifcios
da regio, a mudana na quantidade e
localizao das amenidades da regio
e a melhoria da imagemda regio.
A mudana da configurao dos
edifcios da regio considera que, com
a progressiva implantao do projeto
urbanstico especfico, ser construda
uma serie de novos edifcios segundo
uma tipologia distinta daquela existente
na regio. Ou seja, acredita-se que
a construo de edifcios comuma
configurao diferente trar certa
valorizao imobiliria para a rea.
A mudana na quantidade e localizao
das amenidades da regio leva emconta
uma serie de estabelecimentos comercias
e equipamentos pblicos que valorizam
ou desvalorizamumimvel. Combase
no Plano Urbanstico Especfico, foram
levantadas as amenidades que devero
estar presentes na regio da Nova
Luz coma implantao do projeto e
essa nova cestade amenidades deve
valorizar os imveis no residenciais
e residenciais daquela rea.
Quanto melhoria da imagemda rea,
esse aspecto leva emconta como a
regio da Nova Luz ser percebida pelas
pessoas no futuro, emcomparao
percepo de valor de algumas
regies na cidade de So Paulo.
A anlise realizada considerou que, a
partir da perspectiva de implantao
do projeto urbanstico especifico, o
valor de venda dos terrenos incorpora
toda a expectativa de valorizao
estimada para a rea (levando-se em
conta a nova configurao de imveis,
a nova distribuio das amenidades
e a mudana da imagemda rea).
Alemdisso, emtodos os cenrios
analisados, custo medio ponderado de
capital (WACC) utilizado para trazer a
valor presente os fluxos de caixa anuais
foi de 10,2% ao ano, conforme clculo
apresentado no item7.4 do subproduto 5.6.
A tabela 6.2.1, apresenta, de forma
resumida, as principais premissas
utilizadas nos cenrios. Os itens
6.2.1 e 6.2.2, apresentados a seguir,
apresentam, de uma forma geral, os
custos e receitas no tempo tendo em
vista os cenrios base e alternativo.
6.2.1. Cenrio base
O cenrio base considerou que, dada a
implantao das intervenes previstas no
Plano Urbanstico Especfico e PUZEIS,
a configurao dos edifcios da regio
muda, toda a cesta de amenidades muda,
mas a imagemda Nova Luz para imveis
no residenciais se alteram. Ou seja, a
valorizao dos imveis no residenciais
viria principalmente da instalao do
parque de amenidades, que seriam
proporcionadas pela consolidao da
rea. J para os imveis residenciais, a
imagemda Nova Luz se alteraria para
aquela da regio da Bela Vista
30
. Alem
disso, a projeo dos valores dos imveis
na no cenrio base considerou dois
patamares de preos, umno perodo
inicial, compreos estabilizados num
patamar de incentivo, e outro no perodo
final, que ocorreria aps a consolidao
do mercado imobilirio na rea.
Os resultados estimados da concesso
urbanstica no cenrio base so
apresentados nas tabelas 6.2.1.1, 6.2.1.2 e
6.2.1.3 a seguir, as quais mostramo fluxo
de caixa da concesso considerando trs
alternativas de desembolso do patrocnio
pblico: (i) emparcela nica no 1 ano da
concesso, (ii) emparcelas fixas anuais
nos cinco primeiros anos da concesso,
e (iii) proporcional ao cronograma
de desembolso das obrigaes.
Tabela 6.2.1 Principais premissas utilizadas nos cenrios
Cenrio Base CenrioAlternativo
1.Tipologia Nova Configurao Nova Configurao
2.Amenidades Nova Cesta Nova Cesta
3.ImagemdaRegio
(Residenciais)
Bela Vista Bela Vista/Consolao
4.ImagemdaRegio
(NoResidenciais)
Nova Luz Atual Bela Vista
5.CurvadeValorizao Moderada Agressiva
Fonte: Consrcio da Nova Luz
30 Correspondente ao CEP 01306-000.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 296
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 6.2.1.1 Fluxo de Caixa da Concesso Cenrio Base
Patrocnio em parcela nica no 1 ano da concesso (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12)
FLUXODECAIXADACONCESSO ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1-ENTRADASDECAIXADACONCESSIONRIA 319,9 174,7 (47,8) (2,8) 50,1 (47,6) (42,0) 37,4 (23,2) 255,3 10,9 (9,9) 70,3 146,9 0,0 892,1
1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantao do Projeto
Urbanstico
(64,4) 17,5 (47,8) (2,8) 50,1 (47,6) (42,0) 37,4 (23,2) 255,3 10,9 (9,9) 70,3 146,9 0,0 350,6
1.2 - Outras Receitas 384,3 157,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 541,6
1.2.1 - Patrocnio 384,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 384,3
1.2.2 - Venda de Unidades No Residencias do Renova Luz 0,0 157,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 157,2
2-SADASDECAIXADACONCESSIONRIA 287,5 176,2 39,0 44,0 12,6 10,7 67,0 10,8 10,7 12,3 10,8 10,7 10,7 10,7 10,7 724,5
2.1 - Investimentos eminfraestrutura e equipamentos
pblicos
41,3 26,9 27,8 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 188,1
2.1.1 - Sistema Virio e reas Verdes 41,3 26,9 27,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 96,0
2.1.2 - Equipamentos Pblicos 0,0 0,0 0,0 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 92,1
2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.1 - Custo das Obras 44,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 44,3
2.2.2 - Custo das Unidades 65,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 65,7
2.3 - Compensao e Programas Socio-ambientais 3,1 0,6 0,4 0,4 0,3 0,2 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,8
2.3.1 - Programas Socio-ambientais 2,9 0,4 0,4 0,3 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,2
2.3.2 - Compensao Socio-ambiental 0,3 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6
2.4 - Viabilizao das Unidades No Residenciais do
Renova Luz
36,2 52,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 88,7
2.4.1 - Parcela do Construtor 0,0 50,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 50,4
2.4.2 - Despesas de Venda 0,0 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1
2.4.3 - Parcela para compra das Unidades 36,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 36,2
2.5 - Despesas Gerais e Administrativas 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 116,6
2.6 - Despesas de Manuteno 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 35,8
2.7 - Seguros e Garantias 1,8 0,5 0,6 0,6 0,3 0,3 0,9 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 8,0
2.8 - Tributos sobre Lucro 49,9 71,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 121,1
2.9 - Tributos sobre a Receita 35,0 14,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 49,3
3-SALDODECAIXA 32,5 (1,5) (86,8) (46,8) 37,4 (58,3) (109,0) 26,6 (33,9) 242,9 0,2 (20,7) 59,5 136,2 (10,7) 167,7
4-SALDODECAIXAACUMULADO 32,5 31,0 (55,8) (102,6) (65,1) (123,5) (232,4) (205,9) (239,8) 3,1 3,3 (17,4) 42,2 178,4 167,7
5-INDICADORESDEVIABILIDADEECONMICO-
FINANCEIRA
5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO
EMPREENDIMENTO
10,2%
5.2 - VALOR PRESENTE LQUIDO (WACC =10,19%) (0,0)
5.3 - PAYBACK 13
5.4 - EXPOSIO MXIMA (240)
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 297
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 6.2.1.2 Fluxo de Caixa da Concesso Cenrio Base
Patrocnio em parcelas fixas anuais nos cinco primeiros anos da concesso (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12)
FLUXODECAIXADACONCESSO ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1-ENTRADASDECAIXADACONCESSIONRIA 20,4 259,5 37,0 82,0 134,8 (47,6) (42,0) 37,4 (23,2) 255,3 10,9 (9,9) 70,3 146,9 0,0 931,6
1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantao do Projeto
Urbanstico
(64,4) 17,5 (47,8) (2,8) 50,1 (47,6) (42,0) 37,4 (23,2) 255,3 10,9 (9,9) 70,3 146,9 0,0 350,6
1.2 - Outras Receitas 84,8 242,0 84,8 84,8 84,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 581,0
1.2.1 - Patrocnio 84,8 84,8 84,8 84,8 84,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 423,8
1.2.2 - Venda de Unidades No Residencias do Renova Luz 0,0 157,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 157,2
2-SADASDECAIXADACONCESSIONRIA 209,9 180,9 55,7 59,5 36,1 10,7 67,0 10,8 10,7 12,3 10,8 10,7 10,7 10,7 10,7 707,3
2.1 - Investimentos eminfraestrutura e equipamentos
pblicos
41,3 26,9 27,8 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 188,1
2.1.1 - Sistema Virio e reas Verdes 41,3 26,9 27,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 96,0
2.1.2 - Equipamentos Pblicos 0,0 0,0 0,0 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 92,1
2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.1 - Custo das Obras 44,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 44,3
2.2.2 - Custo das Unidades 65,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 65,7
2.3 - Compensao e Programas Socio-ambientais 3,1 0,6 0,4 0,4 0,3 0,2 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,8
2.3.1 - Programas Socio-ambientais 2,9 0,4 0,4 0,3 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,2
2.3.2 - Compensao Socio-ambiental 0,3 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6
2.4 - Viabilizao das Unidades No Residenciais do
Renova Luz
36,2 52,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 88,7
2.4.1 - Parcela do Construtor 0,0 50,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 50,4
2.4.2 - Despesas de Venda 0,0 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1
2.4.3 - Parcela para compra das Unidades 36,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 36,2
2.5 - Despesas Gerais e Administrativas 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 116,6
2.6 - Despesas de Manuteno 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 35,8
2.7 - Seguros e Garantias 1,8 0,5 0,6 0,6 0,3 0,3 0,9 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 8,0
2.8 - Tributos sobre Lucro 0,0 68,1 9,1 7,9 15,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 100,9
2.9 - Tributos sobre a Receita 7,3 22,2 7,6 7,6 7,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 52,3
3-SALDODECAIXA (189,5) 78,5 (18,7) 22,5 98,7 (58,3) (109,0) 26,6 (33,9) 242,9 0,2 (20,7) 59,5 136,2 (10,7) 224,3
4-SALDODECAIXAACUMULADO (189,5) (111,0) (129,7) (107,2) (8,6) (66,9) (175,9) (149,3) (183,2) 59,7 59,9 39,2 98,8 235,0 224,3
5-INDICADORESDEVIABILIDADEECONMICO-
FINANCEIRA
5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO
EMPREENDIMENTO
10,2%
5.2 - VALOR PRESENTE LQUIDO (WACC =10,19%) (0,0)
5.3 - PAYBACK 10
5.4 - EXPOSIO MXIMA (190)
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 298
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 6.2.1.3 Fluxo de Caixa da Concesso Cenrio Base
Patrocnio proporcional ao cronograma de desembolso das obrigaes (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12)
FLUXODECAIXADACONCESSO ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1-ENTRADASDECAIXADACONCESSIONRIA 60,6 196,9 (15,3) 43,1 51,6 (47,6) 33,1 90,5 (23,2) 275,5 49,6 18,4 118,8 146,9 0,0 998,9
1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantao do Projeto
Urbanstico
(64,4) 17,5 (47,8) (2,8) 50,1 (47,6) (42,0) 37,4 (23,2) 255,3 10,9 (9,9) 70,3 146,9 0,0 350,6
1.2 - Outras Receitas 125,0 179,4 32,5 45,9 1,5 0,0 75,1 53,1 0,0 20,2 38,7 28,3 48,5 0,0 0,0 648,3
1.2.1 - Patrocnio 125,0 22,2 32,5 45,9 1,5 0,0 75,1 53,1 0,0 20,2 38,7 28,3 48,5 0,0 0,0 491,1
1.2.2 - Venda de Unidades No Residencias do Renova Luz 0,0 157,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 157,2
2-SADASDECAIXADACONCESSIONRIA 213,6 161,7 41,8 48,0 12,6 10,7 74,0 24,5 10,7 15,5 20,0 16,7 23,0 10,7 10,7 694,2
2.1 - Investimentos eminfraestrutura e equipamentos
pblicos
41,3 26,9 27,8 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 188,1
2.1.1 - Sistema Virio e reas Verdes 41,3 26,9 27,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 96,0
2.1.2 - Equipamentos Pblicos 0,0 0,0 0,0 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 92,1
2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.1 - Custo das Obras 44,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 44,3
2.2.2 - Custo das Unidades 65,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 65,7
2.3 - Compensao e Programas Socio-ambientais 3,1 0,6 0,4 0,4 0,3 0,2 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,8
2.3.1 - Programas Socio-ambientais 2,9 0,4 0,4 0,3 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,2
2.3.2 - Compensao Socio-ambiental 0,3 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6
2.4 - Viabilizao das Unidades No Residenciais do
Renova Luz
36,2 52,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 88,7
2.4.1 - Parcela do Construtor 0,0 50,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 50,4
2.4.2 - Despesas de Venda 0,0 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1
2.4.3 - Parcela para compra das Unidades 36,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 36,2
2.5 - Despesas Gerais e Administrativas 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 116,6
2.6 - Despesas de Manuteno 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 35,8
2.7 - Seguros e Garantias 1,8 0,5 0,6 0,6 0,3 0,3 0,9 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 8,0
2.8 - Tributos sobre Lucro 0,0 54,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,3 8,9 0,0 1,5 5,8 3,6 7,9 0,0 0,0 82,6
2.9 - Tributos sobre a Receita 11,0 16,4 2,8 4,0 0,0 0,0 6,7 4,7 0,0 1,7 3,4 2,4 4,3 0,0 0,0 57,5
3-SALDODECAIXA (153,0) 35,3 (57,0) (4,9) 38,9 (58,3) (40,9) 66,0 (33,9) 260,0 29,6 1,6 95,8 136,2 (10,7) 304,6
4-SALDODECAIXAACUMULADO (153,0) (117,7) (174,8) (179,7) (140,8) (199,1) (240,0) (174,0) (207,9) 52,1 81,7 83,3 179,1 315,4 304,6
5-INDICADORESDEVIABILIDADEECONMICO-
FINANCEIRA
5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO
EMPREENDIMENTO
10,2%
5.2 - VALOR PRESENTE LQUIDO (WACC =10,19%) 0,0
5.3 - PAYBACK 10
5.4 - EXPOSIO MXIMA (240)
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 299
Ou seja, considerando os dados e
premissas apresentados neste relatrio
e a TIR de 10,2% ao ano emtermos
reais (acima da inflao), estima-
se que, no cenrio base, o valor da
contraprestao pblica (patrocnio) a
ser aportado na Concesso Urbanstica
Nova Luz pode variar de R$ 384,3
milhes a R$ 491,1 milhes, emmoeda
de julho/2012, para que seja vivel do
ponto de vista econmico e financeiro.
A partir da construo do fluxo de caixa da
concesso urbanstica, e possvel estimar
tambema exposio mxima emcada uma
das alternativas consideradas, conforme
apresentado na Tabela 6.2.1.4. Ou seja, no
cenrio base verifica-se que a exposio
mxima pode variar de R$ 190 milhes a
R$ 240 milhes, emmoeda de julho/2012.
6.2.2. Cenrio alternativo
No cenrio alternativo considerou-se que,
dada a implantao das intervenes
previstas no Plano Urbanstico Especfico
e PUZEIS, a configurao dos edifcios
da regio muda, toda a cesta de
amenidades muda e a imagemda Nova
Luz para os imveis no residenciais se
alteraria para aquela da regio da Bela
Vista
31
e, para os imveis residenciais,
se alteraria para aquela da regio da
Bela Vista/Consolao
32
. Comisso, a
imagemda Nova Luz para os imveis
residenciais melhoraria significativamente,
elevando o preo dos imveis.
Ou seja, neste cenrio, os preos dos
imveis residenciais, emrelao aos
preos do cenrio base, apresentariam
umaumento significativo coma mudana
da imagemda rea, enquanto que os
preos dos no residenciais apresentariam
umpequeno aumento, visto que o
novo parque de amenidades proposto
pelo Plano Urbanstico Especfico
traria uma mudana significativa nos
valores dos imveis daquela regio.
Alemdisso, a projeo dos valores dos
imveis no cenrio alternativo considerou
dois patamares de preos, umno perodo
inicial, compreos estabilizados num
patamar de incentivo, e outro no perodo
final, que ocorreria aps a consolidao
do mercado imobilirio na rea conforme
apresentado no item1.2.2. Essa curva
CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO
de valorizao do cenrio alternativo
considera que os preos dos imveis da
regio apresentariamuma valorizao
mais agressiva a partir do ano 3, quando
os preos dos imveis migrariampara
umnovo nvel de preos que considera a
alterao do prmio de imagemda regio.
Os resultados estimados da concesso
urbanstica no cenrio alternativo so
apresentados nas tabelas 6.2.2.1, 6.2.2.2 e
6.2.2.3 a seguir, as quais mostramo fluxo
de caixa da concesso considerando trs
alternativas de desembolso do patrocnio
pblico: (i) emparcela nica no 1 ano da
concesso, (ii) emparcelas fixas anuais
nos cinco primeiros anos da concesso,
e (iii) proporcional ao cronograma
de desembolso das obrigaes.
Tabela 6.2.1.4 Exposio mxima em diferentes alternativas de
desembolso do patrocnio pblico (valores em R$ 1.000.000 de Jul/2012)
Alternativa Cenrio Base
Parcelanica 239,8
ParcelasFixasem5anos 189,5
ProporcionalsObrigaes 240,0
Fonte: Consrcio da Nova Luz
31 Correspondente ao CEP 01332-000.
32 Correspondente ao CEP 01415-000.
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 300
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 6.2.2.1 Fluxo de Caixa da Concesso Cenrio Alternativo
Patrocnio em parcela nica no 1 ano da concesso (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12)
FLUXODECAIXADACONCESSO ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1-ENTRADASDECAIXADACONCESSIONRIA 98,0 174,3 (47,8) 1,4 55,4 (47,6) (33,2) 64,5 12,2 409,9 42,4 20,0 82,3 157,0 0,0 988,6
1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantao do Projeto
Urbanstico
(64,4) 17,1 (47,8) 1,4 55,4 (47,6) (33,2) 64,5 12,2 409,9 42,4 20,0 82,3 157,0 0,0 669,0
1.2 - Outras Receitas 162,4 157,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 319,6
1.2.1 - Patrocnio 162,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 162,4
1.2.2 - Venda de Unidades No Residencias do Renova Luz 0,0 157,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 157,2
2-SADASDECAIXADACONCESSIONRIA 217,1 157,6 39,0 44,0 12,6 10,7 67,0 10,8 10,7 12,3 10,8 10,7 10,7 10,7 10,7 635,5
2.1 - Investimentos eminfraestrutura e equipamentos
pblicos
41,3 26,9 27,8 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 188,1
2.1.1 - Sistema Virio e reas Verdes 41,3 26,9 27,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 96,0
2.1.2 - Equipamentos Pblicos 0,0 0,0 0,0 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 92,1
2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.1 - Custo das Obras 44,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 44,3
2.2.2 - Custo das Unidades 65,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 65,7
2.3 - Compensao e Programas Socio-ambientais 3,1 0,6 0,4 0,4 0,3 0,2 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,8
2.3.1 - Programas Socio-ambientais 2,9 0,4 0,4 0,3 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,2
2.3.2 - Compensao Socio-ambiental 0,3 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6
2.4 - Viabilizao das Unidades No Residenciais do
Renova Luz
36,2 52,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 88,7
2.4.1 - Parcela do Construtor 0,0 50,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 50,4
2.4.2 - Despesas de Venda 0,0 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1
2.4.3 - Parcela para compra das Unidades 36,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 36,2
2.5 - Despesas Gerais e Administrativas 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 116,6
2.6 - Despesas de Manuteno 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 35,8
2.7 - Seguros e Garantias 1,8 0,5 0,6 0,6 0,3 0,3 0,9 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 8,0
2.8 - Tributos sobre Lucro 0,0 52,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 52,6
2.9 - Tributos sobre a Receita 14,4 14,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 28,8
3-SALDODECAIXA (119,1) 16,8 (86,8) (42,7) 42,7 (58,3) (100,2) 53,6 1,5 397,5 31,7 9,3 71,6 146,3 (10,7) 353,1
4-SALDODECAIXAACUMULADO (119,1) (102,3) (189,1) (231,8) (189,0) (247,3) (347,6) (294,0) (292,5) 105,0 136,7 146,0 217,6 363,8 353,1
5-INDICADORESDEVIABILIDADEECONMICO-
FINANCEIRA
5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO
EMPREENDIMENTO
10,2%
5.2 - VALOR PRESENTE LQUIDO (WACC =10,19%) 0,0
5.3 - PAYBACK 10
5.4 - EXPOSIO MXIMA (348)
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 301
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 6.2.2.2 Fluxo de Caixa da Concesso Cenrio Alternativo
Patrocnio em parcelas fixas anuais nos cinco primeiros anos da concesso (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12)
FLUXODECAIXADACONCESSO ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1-ENTRADASDECAIXADACONCESSIONRIA (22,9) 215,8 (6,3) 42,8 96,9 (47,6) (33,2) 64,5 12,2 409,9 42,4 20,0 82,3 157,0 0,0 1.033,7
1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantao do Projeto
Urbanstico
(64,4) 17,1 (47,8) 1,4 55,4 (47,6) (33,2) 64,5 12,2 409,9 42,4 20,0 82,3 157,0 0,0 669,0
1.2 - Outras Receitas 41,5 198,7 41,5 41,5 41,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 364,7
1.2.1 - Patrocnio 41,5 41,5 41,5 41,5 41,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 207,5
1.2.2 - Venda de Unidades No Residencias do Renova Luz 0,0 157,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 157,2
2-SADASDECAIXADACONCESSIONRIA 205,9 167,6 42,6 47,6 22,3 10,7 67,0 10,8 10,7 12,3 10,8 10,7 10,7 10,7 10,7 651,2
2.1 - Investimentos eminfraestrutura e equipamentos
pblicos
41,3 26,9 27,8 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 188,1
2.1.1 - Sistema Virio e reas Verdes 41,3 26,9 27,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 96,0
2.1.2 - Equipamentos Pblicos 0,0 0,0 0,0 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 92,1
2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.1 - Custo das Obras 44,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 44,3
2.2.2 - Custo das Unidades 65,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 65,7
2.3 - Compensao e Programas Socio-ambientais 3,1 0,6 0,4 0,4 0,3 0,2 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,8
2.3.1 - Programas Socio-ambientais 2,9 0,4 0,4 0,3 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,2
2.3.2 - Compensao Socio-ambiental 0,3 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6
2.4 - Viabilizao das Unidades No Residenciais do
Renova Luz
36,2 52,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 88,7
2.4.1 - Parcela do Construtor 0,0 50,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 50,4
2.4.2 - Despesas de Venda 0,0 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1
2.4.3 - Parcela para compra das Unidades 36,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 36,2
2.5 - Despesas Gerais e Administrativas 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 116,6
2.6 - Despesas de Manuteno 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 35,8
2.7 - Seguros e Garantias 1,8 0,5 0,6 0,6 0,3 0,3 0,9 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 8,0
2.8 - Tributos sobre Lucro 0,0 58,8 0,0 0,0 6,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 64,8
2.9 - Tributos sobre a Receita 3,3 18,2 3,6 3,6 3,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 32,3
3-SALDODECAIXA (228,8) 48,2 (48,9) (4,8) 74,6 (58,3) (100,2) 53,6 1,5 397,5 31,7 9,3 71,6 146,3 (10,7) 382,5
4-SALDODECAIXAACUMULADO (228,8) (180,6) (229,4) (234,2) (159,6) (218,0) (318,2) (264,6) (263,1) 134,4 166,1 175,4 247,0 393,2 382,5
5-INDICADORESDEVIABILIDADEECONMICO-
FINANCEIRA
5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO
EMPREENDIMENTO
10,2%
5.2 - VALOR PRESENTE LQUIDO (WACC =10,19%) (0,0)
5.3 - PAYBACK 10
5.4 - EXPOSIO MXIMA (318)
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 302
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Tabela 6.2.2.3 Fluxo de Caixa da Concesso Cenrio Alternativo
Patrocnio proporcional ao cronograma de desembolso das obrigaes (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12)
FLUXODECAIXADACONCESSO ANO1 ANO2 ANO3 ANO4 ANO5 ANO6 ANO7 ANO8 ANO9 ANO10 ANO11 ANO12 ANO13 ANO14 ANO15 TOTAL
1-ENTRADASDECAIXADACONCESSIONRIA (0,8) 185,6 (31,3) 24,7 56,1 (47,6) 5,0 91,4 12,2 420,2 62,1 34,4 107,0 157,0 0,0 1.075,9
1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantao do Projeto
Urbanstico
(64,4) 17,1 (47,8) 1,4 55,4 (47,6) (33,2) 64,5 12,2 409,9 42,4 20,0 82,3 157,0 0,0 669,0
1.2 - Outras Receitas 63,6 168,5 16,5 23,3 0,8 0,0 38,2 27,0 0,0 10,3 19,7 14,4 24,7 0,0 0,0 406,9
1.2.1 - Patrocnio 63,6 11,3 16,5 23,3 0,8 0,0 38,2 27,0 0,0 10,3 19,7 14,4 24,7 0,0 0,0 249,6
1.2.2 - Venda de Unidades No Residencias do Renova Luz 0,0 157,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 157,2
2-SADASDECAIXADACONCESSIONRIA 207,9 158,3 40,3 46,0 12,6 10,7 70,3 16,4 10,7 13,1 14,1 12,5 15,6 10,7 10,7 650,0
2.1 - Investimentos eminfraestrutura e equipamentos
pblicos
41,3 26,9 27,8 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 188,1
2.1.1 - Sistema Virio e reas Verdes 41,3 26,9 27,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 96,0
2.1.2 - Equipamentos Pblicos 0,0 0,0 0,0 32,8 1,8 0,0 55,7 0,1 0,0 1,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 92,1
2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais) 110,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 110,0
2.2.1 - Custo das Obras 44,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 44,3
2.2.2 - Custo das Unidades 65,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 65,7
2.3 - Compensao e Programas Socio-ambientais 3,1 0,6 0,4 0,4 0,3 0,2 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,8
2.3.1 - Programas Socio-ambientais 2,9 0,4 0,4 0,3 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 6,2
2.3.2 - Compensao Socio-ambiental 0,3 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6
2.4 - Viabilizao das Unidades No Residenciais do
Renova Luz
36,2 52,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 88,7
2.4.1 - Parcela do Construtor 0,0 50,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 50,4
2.4.2 - Despesas de Venda 0,0 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1
2.4.3 - Parcela para compra das Unidades 36,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 36,2
2.5 - Despesas Gerais e Administrativas 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 116,6
2.6 - Despesas de Manuteno 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 35,8
2.7 - Seguros e Garantias 1,8 0,5 0,6 0,6 0,3 0,3 0,9 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 8,0
2.8 - Tributos sobre Lucro 0,0 52,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3,3 0,0 0,0 1,7 0,6 2,8 0,0 0,0 60,6
2.9 - Tributos sobre a Receita 5,3 15,4 1,3 1,9 0,0 0,0 3,3 2,3 0,0 0,8 1,6 1,2 2,1 0,0 0,0 35,3
3-SALDODECAIXA (208,8) 27,3 (71,5) (21,3) 43,5 (58,3) (65,3) 75,0 1,5 407,1 48,0 21,9 91,4 146,3 (10,7) 425,9
4-SALDODECAIXAACUMULADO (208,8) (181,4) (253,0) (274,2) (230,7) (289,1) (354,4) (279,4) (278,0) 129,1 177,1 199,0 290,4 436,6 425,9
5-INDICADORESDEVIABILIDADEECONMICO-
FINANCEIRA
5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO
EMPREENDIMENTO
10,2%
5.2 - VALOR PRESENTE LQUIDO (WACC =10,19%) (0,0)
5.3 - PAYBACK 10
5.4 - EXPOSIO MXIMA (354)
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 303
J no cenrio alternativo, considerando
os dados e premissas apresentados neste
relatrio e a TIR de 10,2% ao ano em
termos reais (acima da inflao), estima-
se que o valor da contraprestao pblica
(patrocnio) a ser aportado na Concesso
Urbanstica Nova Luz pode variar de R$
162,4 milhes a R$ 249,7 milhes, em
moeda de julho/2012, para que seja vivel
do ponto de vista econmico e financeiro.
A partir da construo do fluxo de caixa
da concesso urbanstica, e possvel
estimar tambema exposio mxima em
cada uma das alternativas consideradas,
conforme apresentado na Tabela
6.2.2.4. Ou seja, no cenrio alternativo
verifica-se que a exposio mxima
pode variar de R$ 318 milhes a R$ 354
milhes, emmoeda de julho/2012.
CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO
Tabela 6.2.2.4 Exposio mxima em diferentes alternativas de
desembolso do patrocnio pblico (valores em R$ de Jul/2012)
Alternativa CenrioAlternativo
Parcelanica 347,6
ParcelasFixasem5anos 318,2
ProporcionalsObrigaes 354,4
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 304
CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO
6.3. FASEAMENTO
DO PROJETO
A estrategia de implantao dever
seguir o que foi apresentado
pelo PARECER TCNICO n. 23/
CADES/2012, onde e dito que:
O volume de obras em cada fase ser
ao mesmo tempo conciliada com a
oferta de reas residenciais e no
residenciais demanda de realocao
gerada pela aquisio das reas
necessrias para a interveno.
Dentro de cada fase, o projeto se
materializar em quatro grandes
categorias: reas pblicas; infraestrutura
urbana; quadras prediais: habitao de
interesse social, equipamentos pblicos
e edificaes privadas; e restauro/
recuperao de imveis tombados.
A durao de cada fase foi estimada
em 60 meses (cinco anos), perodo
em que devero ser desenvolvidas
as seguintes atividades:
Composio amigvel com
os proprietrios: 6 meses;
Aquisio de reas, remembramento
de lotes, desenvolvimento dos
projetos e aprovaes: 24 meses;
Realizao das obras: 30 meses.
O Projeto Nova Luz se dar em 15
anos, de acordo com o cronograma
das intervenes previstas.
Na mesma linha, para os fins de anlise
econmica e financeira da concesso,
esse faseamento proposto foi adaptado
para perodo anual, semdesrespeitar
os criterios ambientais, urbansticos
e retorno financeiro previstos.
Essa adaptao considera tambemum
ciclo de desenvolvimento das quadras
de 60 meses, mas divididos emperodos
anuais envolvendo aquisio de terrenos,
demolio e limpeza, construo e
entrega das novas unidades imobilirias.
A tabela como detalhamento das
premissas utilizadas emcada uma das
quadras est detalhada a seguir.
Tabela 6.3.1 Faseamento Considerado nas Anlises
Lote
Anoda
Aquisio
Anoda
Demolio
AnodaVendado
Terreno/
Construo
Anoda
Venda
Unidade
1 4 5 5 6
2 7 8 8 9
3 8 9 9 10
4 8 9 9 10
5 11 12 12 13
6 12 13 13 14
7 12 13 13 14
8 3 4 4 5
9 3 4 4 5
10 6 7 7 8
11 7 8 8 9
12 10 11 11 12
13 13 14 14 15
14 13 14 14 15
15 10 11 11 12
16 10 11 11 12
17 1 2 2 3
18 7 8 8 9
19 3 4 4 5
20 3 4 4 5
21 7 8 8 9
22 7 8 8 9
23 7 8 8 9
24 4 5 5 6
25 1 2 2 3
26 4 5 5 6
27 4 5 5 6
28 1 2 2 3
29 10 11 11 12
30 10 11 11 12
Lote
Anoda
Aquisio
Anoda
Demolio
AnodaVendado
Terreno/
Construo
Anoda
Venda
Unidade
31 7 8 8 9
32 7 8 8 9
33 7 8 8 9
34 1 2 2 3
35 4 5 5 6
36 6 7 7 8
37 12 13 13 14
38 12 13 13 14
39 12 13 13 14
40 12 13 13 14
41 10 11 11 12
42 10 11 11 12
43 7 8 8 9
44 7 8 8 9
45 7 8 8 9
46 7 8 8 9
47 7 8 8 9
48 7 8 8 9
49 7 8 8 9
50 7 8 8 9
51 11 12 12 13
52 12 13 13 14
53 12 13 13 14
54 4 5 5 6
55 4 5 5 6
56 13 14 14 15
57 7 8 8 9
58 9 10 10 11
59 9 10 10 11
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 305
CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO
6.4. CONSIDERAES
FINAIS
Os dados considerados neste trabalho
foramanalisados emdois cenrios
distintos: umdeles, definido como cenrio
base, considera como prmio de imagem
para os imveis no residenciais o atual
da regio; o outro, definido como cenrio
alternativo, considera uma melhoria
do prmio de imagemdos imveis no
residenciais. Alemdisso, no que diz
respeito aos imveis residenciais, alemda
valorizao direta obtida pela instalao de
amenidades na rea, h uma melhoria da
imagemda regio nos dois cenrios (a rea
passaria a ser vista como semelhante em
valor s reas da Bela Vista e Consolao).
A anlise realizada considerou que, a
partir da perspectiva de implantao
do projeto urbanstico especifico, o
valor de venda dos terrenos incorpora
toda a expectativa de valorizao
estimada para a rea (levando-se em
conta a nova configurao de imveis,
a nova distribuio das amenidades
e a mudana da imagemda rea).
Outro ponto que merece destaque
e que, na modelagemda anlise de
viabilidade econmica e financeira da
concesso, adotou-se a premissa de que
a remunerao do concessionrio se d
no pela venda dos empreendimentos
imobilirios (que e umnegcio distinto),
mas simpelo valor adicional que
decorre da implantao do projeto
urbanstico, que se reflete sobre o
valor dos terrenos da regio.
Para determinao deste valor, o modelo
tememsi implcito o conceito de que o
valor do terreno captura os ganhos gerados
coma incorporao e desenvolvimento
imobilirio. O modelo utiliza o metodo
involutivo para estimar o valor do terreno,
que parte de umempreendimento
paradigma seguindo as diretrizes
de cada quadra definidas no PUE, e
calcula o valor possvel a ser atribudo
a ele, partindo da receita de venda das
unidades imobilirias, subtraindo todos
os custos de construo, incorporao e
o resultado imobilirio, de forma a tornar
o empreendimento economicamente
vivel. A diferena entre o valor atual
do terreno e o valor atribudo a ele pelo
metodo involutivo e o valor decorrente
da implantao do projeto, valor este
a ser capturado pelo concessionrio.
Desta maneira, a receita estimada
do concessionrio urbanstico, que e
composta pela receita das unidades
comerciais do Programa Renova Luz e do
valor decorrente da implantao do projeto,
deve ser suficiente para fazer frente aos
custos das obras e intervenes previstas
no PUE e PU-ZEIS, bemcomo remunerar
o seu capital investido. Como este valor
no e suficiente, o presente estudo estima
o patrocnio do municpio necessrio para
compor a receita do concessionrio.
As Tabelas 6.4.1 e 6.4.2 ao lado
apresentamos resultados dos
empreendimentos PUE e PU-ZEIS
separadamente, sempre lembrando
que a metodologia define que este
resultado e calculado combase no preo
do terreno, conforme explicado acima.
Convemdestacar que os resultados so
apresentados confrontando apenas os
custos de implantao das intervenes
pblicas como valor decorrente da
implantao do projeto considerando
os seus respectivos empreendimentos
imobilirios, sema parcela das
despesas gerais e administrativas
e os programas do EIA/RIMA.
Tabela 6.4.1 Estimativa dos resultados dos empreendimentos
do PUE (valores R$ milhes de em julho/2012)
Tabela 6.4.2 Estimativa dos resultados dos empreendimentos
do PU-ZEIS (valores R$ milhes de em julho/2012)
Receitas 550,11
Saldo do Valor Decorrente da Implantao
do Projeto Urbanstico
550,11
Despesas (96,02)
Sistema Virio e reas Verdes (96,02)
Resultado 454,09
Receitas (41,99)
Saldo do Valor Decorrente da Implantao
do Projeto Urbanstico
(199,21)
Venda de Unidades No Residencias do
Renova Luz
157,22
Despesas (290,80)
Unidades Residenciais do Renova Luz (110,04)
Equipamentos Pblicos (92,06)
Viabilizao das Unidades No
Residenciais do Renova Luz
(88,71)
Resultado (332,79)
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econmica Estudo de Viabilidade Econmica, Mercadolgica e de Situao Fundiria 306
A Tabela 6.4.3 ao lado apresenta o
resultado do empreendimento Nova Luz
consolidado. Neste caso, esto includas
todas as despesas administrativas para
gerenciamento do empreendimento, bem
como os programas e compensaes
exigidas no licenciamento.
Emrazo da inviabilidade da implantao
do projeto por meio do instrumento da
concesso urbanstica semaporte de
contraprestao publica, so apresentadas
na Tabela 6.4.4 ao lado alternativas
de encaixe de contraprestaes nos
dois cenrios de valorizao.
A alternativa A considera que o aporte
de recursos pblicos se d numa
nica prestao no incio do projeto. A
alternativa B considera contraprestaes
emcinco parcelas anuais constantes.
Por fim, a alternativa C considera que
as contraprestaes so liberadas
conforme o cronograma de entrega
das obrigaes contratuais do
concessionrio. Cabe destacar que em
todos os clculos realizados o aporte da
contraprestao foi estimado de forma
a se atingir uma TIR de 10,2% ao ano
emtermos reais (acima da inflao).
Como se pode observar na tabela ao lado
o valor da contraprestao pblica na
concesso urbanstica, de acordo com
os cenrios e as alternativas analisadas,
pode variar de R$ 162,4 milhes a R$ 491,1
milhes. Esses valores mostramcomo a
estimativa da contraprestao pblica e
sensvel nesta etapa do projeto. Entende-
se que, combase nesse estudo, caber ao
municpio estabelecer umvalor mximo de
referncia da contraprestao para balizar
a concorrncia emprocesso licitatrio.
CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO
Tabela 6.4.3 Estimativa dos resultados dos empreendimentos da
Nova Luz consolidado (valores R$ milhes de em julho/2012)
Tabela 6.4.4 Estimativa dos resultados do Empreendimento Nova
Luz consolidado (valores R$ milhes de em julho/2012)
1-RECEITADACONCESSIONRIA 508,12
1.1 - Saldo do Valor Decorrente da
Implantao do Projeto Urbanstico
350,90
1.2 - Venda de Unidades No Residencias
do Renova Luz
157,22
2-TRIBUTOSSOBREARECEITA (14,32)
3-RECEITALQUIDA 493,80
4-DESPESASDACONCESSIONRIA (554,10)
4.1-SistemaVirioereasVerdes (96,02)
4.2-UnidadesResidenciaisdoRenova
Luz
(110,04)
4.3-EquipamentosPblicos (92,06)
4.4-CompensaeseProgramas
Socioambientais
(6,82)
4.5-DespesasGerais,Administrativase
deOperaoeManuteno
(152,41)
4.6-ViabilizaodasUnidadesNo
ResidenciaisdoRenovaLuz
(88,71)
4.7-SeguroseGarantias (8,04)
5-TRIBUTOSSOBRELUCRO (49,83)
6-RESULTADOFINALANTESDA
CONTRAPARTIDA
(110,13)
Alternativa Cenrio Base CenrioAlternativo
Parcela nica 384,3 162,4
Parcelas Fixas em5 anos 423,8 207,5
Proporcional s Obrigaes 491,1 249,6
Fonte: Consrcio da Nova Luz
Fonte: Consrcio da Nova Luz
* Somatrio dos 15 anos.
** As despesas da concessionria incluem as despesas de operao da concessionria e
investimentos em infraestrutura, equipamentos pblicos e habitao social, alm das compensaes
e programas socioambientais.
(1) Resultado final antes da contraprestao pblica.