Universidade Federal da Bahia Faculdade de Direito Departamento de Direito Privado

DIREITO IMOBILIRIO E REGISTROS PBLICOS (2002.1) Prof.: Rafael Souza APOSTILA 02 Registro de Imveis. Servios de Protesto de Ttulo. Tabelionato de Notas. REGISTRO DE IMVEIS
(Os pontos 1, 2 e 3 foram gentilmente cedidos pela ilustre Profa. Dra. Cristina Seixas Graa, Promotora de Justia na Capital e primeira professora a lecionar a matria na Faculdade de Direito da UFBA)

1. Histrico O registro de imveis foi institudo com a finalidade precpua de servir de instrumento de publicidade da garantia hipotecria. O registro de hipotecas foi timidamente estatudo com o art. 35 da Lei Oramentria 317/1843, regulada pelo Dec. 482/1846. Em seguida foi criado o Regulamento 1.316/1854 e o Regulamento 3.453/1865, este ltimo deu cumprimento Lei 1.237/1864, que criou o registro geral. O registro geral compreendia: a) transcries dos ttulos de transmisso de imveis inter vivos suscetveis de hipoteca e instituio de nus reais; b) a inscrio de hipotecas. Criou atravs do art. 8 a eficcia em relao a terceiros partir da data da transcrio no registro imobilirio. Depois foram promulgadas a Lei 3.272/1885, o Dec. 169-A/1890, o Dec. 370/1890 e o Dec. 544/1890. Esses textos estabeleceram que a transmisso imobiliria inter vivos no produzia efeitos em relao a terceiros, seno merc da transcrio . Deixando de fora as transcries imobilirias causa mortis, ou por testamentos, ou por atos judiciais reputados como revestidos dos requisitos de autenticidade e de publicidade. O Dec. 18.542/1928 disciplinou, posteriormente, os registros gerais. Em 9.11.1930, com o Dec. 4.857, os registros pblicos civis foram unificados.

E, finalmente, anos mais tarde foi elaborada a Lei 6.015, de 31.12.1973 (LRP), modificada pelas Leis 6.140/74 e 6.216/75, com vigncia a partir de 01.01.1976, codificando as matrias relativas aos Registros Pblicos Civis. Apesar de no terem sido poupadas crticas a esta legislao, por englobar e misturar registro imobilirio, processo civil, direito civil (ex.: constituio de bem de famlia, registro Torrens, remisso de imvel hipotecado, alm de estabelecer ritos prprios para a retificao e a suscitao de dvidas) deve-se ter em conta que a lei serviu para dar estabilidade e garantir a seguridade dos registros pblicos e direitos a eles vinculados. 2. Objeto A preocupao fundamental do registro imobilirio tem sido, em nosso pas, assegurar a certeza e a publicidade das transferncias imobilirias, sob quaisquer ttulo, de molde a manter a continuidade registraria do domnio. 3. Finalidade do Registro Imobilirio Conclui-se que as finalidades do Registro de Imveis consistem em assegurar publicidade ampla em relao a terceiros, em garantir a autenticidade e a segurana dos atos de transferncia imobilirios, bem como, em nosso vigente ordenamento jurdico, em operar a transferncia imobiliria e em manter, para cada imvel, de maneira objetiva e fcil a histria da seqncia de seus ttulos aquisitivos, de todos os nus, restries ou circunstncias que afetem ou digam respeito a propriedade imobiliria. Assim, registrar imveis e direitos reais a eles inerentes a funo das serventias imobilirias, tudo estabelecido na Lei n. 6.015/73 que define o sistema geral do registro de imveis, mas no o esgota na medida em que outras leis determinam assentamento imobilirios obrigatrios. O sistema registral brasileiro misto. O registro imobilirio nacional composto de retalhos apanhados em diversas origens e sua compreenso passa pelo estudo de diversos sistemas aliengenas, dentre eles o germnico, o francs etc. 4. Princpios do registro imobilirio a) Publicidade: o registro confere publicidade s transaes imobilirias, valendo contra terceiros. Qualquer pessoa poder requerer certido de registro sem informar ao Oficial ou ao funcionrio o motivo ou o interesse do pedido. b) F-Pblica: os registros tm fora probante, pois gozam de presuno de veracidade (art. 859 do CC de 1916). Trata-se de presuno juris tantum, sendo o adquirente tido como titular do direito registrado at que o contrrio se demonstre, conforme preceitua o art. 860 do CC de 1916.

Como j foi dito anteriormente, nosso ordenamento adotou uma sistemtica mista, uma vez que o direito alemo confere presuno juris et de jure ao registro e o direito francs afasta a sua relevncia, sendo o domnio adquirido pelo contrato, servindo o registro apenas como meio de publicidade. No Brasil, somente o registro pelo sistema Torrens (art. 277 da LRP) acarreta presuno absoluta sobre a titularidade do domnio, mas s se aplica a imveis rurais (questo objeto de provas de concurso!) c) Legalidade: incumbe ao Oficial do cartrio, ex officio, examinar a legalidade e a validade dos ttulos que lhe so apresentados para registro, nos seus aspectos intrnsecos e extrnsecos. No lhe cabe, entretanto, arguir vcios de consentimento, devendo limitar-se verificao de sua natureza, se registrvel ou no. To logo o ttulo seja protocolizado, fazse a prenotao, devendo o Oficial do Registro examin-lo. Se estiver em ordem, ser devidamente registrado. Havendo exigncia a ser satisfeita, o Oficial far sua indicao por escrito, tendo o interessado 30 dias para sua regularizao. No se conformando o apresentando com a exigncia do Oficial, ser o ttulo, a seu requerimento e com a declarao de dvida, remetido ao juzo competente para dirimi-la (art. 198 da LRP). Neste caso, o prazo de 30 dias permanecer suspenso at a soluo a ser dada pelo juiz da vara de registros pblicos. Suscitada a dvida pelo escrivo (suscitante), a pedido do interessado, cujo procedimento de jurisdio voluntria (administrao pblica de interesses privados), ser o apresentante do ttulo (suscitado) cientificado dos seus termos para impugn-la por escrito. O Ministrio Pblico estadual ser ouvido e a dvida julgada por sentena. Se procedente, podero interpor recurso de apelao com efeito suspensivo o interessado, o MP e o terceiro prejudicado. Se improcedente, no poder o Oficial apelar, por falta de legtimo interesse, tendo-a suscitado apenas por dever de ofcio. Todavia, podero faz-lo o representante do MP e o terceiro prejudicado. A competncia recursal, nesses casos, ser estabelecida pelo regimento interno de cada tribunal. No Estado da Bahia, competncia das cmaras cveis isoladas do Tribunal de Justia. Mantida a sentena de improcedncia, o interessado apresentar de novo os documentos, para que se proceda ao registro (art. 203 da LRP). Quando o prprio interessado que peticiona diretamente ao juiz, requerendo a instaurao do procedimento de dvida (passando, ento, a suscitante, e o escrivo a suscitado), o expediente denomina-se dvida inversa, no prevista na LRP, mas em geral admitida pelos juzes, por uma questo de economia processual. Na Comarca de Salvador, por fora do art. 56, X, da Lei Estadual 3.731/79 (LOJ-BA), s existe uma vara competente para os feitos registrais, denominada Vara de Registros Pblicos e Acidentes do Trabalho, localizada no 5o andar do Frum Ruy Barbosa. d) Territorialidade (princpio especfico): o que exige o registro na circunscrio imobiliria da situao do imvel (registro rei sitae). Atentar para o fato de que a escritura, por seu turno, pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do pas, mas o registro s pode ser efetuado no cartrio do registro imobilirio da situao do imvel, o que, sem dvida, facilita a pesquisa em torno deste. (art. 169 da LRP).

Nas comarcas situadas na faixa de 150km de largura ao longo da fronteira nacional, o registro s ser feito se previamente autorizado pelo Conselho de defesa Nacional (CF, arts. 20, 2o e 91, 1o, III). e) Continuidade (princpio especfico): somente se admite o registro de um ttulo se a pessoa que nele aparece como alienante a mesma que figura no registro como seu proprietrio. Assim, se A consta como o proprietrio no registro e aliena o seu imvel a B, que por sua vez transfere a C, a escritura outorgada por B a C somente poder ser registrada depois que B figurar como dono no registro de imveis , ou seja, apenas depois de registrada a escritura outorgada por A a B. Este princpio est consagrado no art. 195 da LRP. de extrema importncia para efeito de usucapio, devendo todo adquirente solicitar do Oficial a chamada cadeia vintenria do domnio do imvel, vintenria porque 20 anos o prazo do usucapio extraordinrio, previsto no art. 550 do Cdigo Civil de 1916. f) Prioridade (princpio especfico): este princpio protege quem primeiro registra o seu ttulo (dormientibus non sucurrit jus). A prenotao assegura a prioridade do registro. Se mais de um ttulo for apresentado a registro no mesmo dia , ser registrado aquele prenotado em primeiro lugar no protocolo (arts. 191 e 192 da LRP). Caso o interessado no atenda, em 30 dias, as exigncias formuladas pelo escrivo, cessam os efeitos da prenotao, podendo ser examinado e registrado, se estiver em ordem , o ttulo apresentado em segundo lugar. Se o primeiro apresentante no se conformar com a exigncia do Oficial e requerer a suscitao de dvida, o prazo ficar prorrogado at o julgamento do referido procedimento. g) Especialidade (princpio especfico): Por este princpio exigido minuciosa individualizao, no ttulo, do bem a ser registrado. o que trata dos dados geogrficos do imvel, especialmente os relativos s suas metragens e confrontaes. Objetiva proteger o registro de erros que possam confundir as propriedades e causar prejuzos aos seus titulares. Est previsto no art. 225 da LRP. h) Instncia: por este princpio no permitido ao Oficial proceder os registros de ofcio, mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal (art. 13 da LRP). At mesmo a instaurao de procedimento de dvida ser feita a requerimento do interessado (art. 198 da LRP). 5. A prtica do registro imobilirio O registro imobilirio feito nos cartrios extrajudiciais denominados Cartrios de Registro de Imveis e Hipotecas. Em Salvador: 7 so os cartrios para o registro imobilirio, um para cada ofcio respectivo. O Cartrio do 1o Ofcio tem atribuio sobre os imveis situados na Vitria; o do 2o Ofcio sobre os imveis do Santo Antnio, Piraj, Valria, So Cristovo, Plataforma, Paripe e Periperi; o do 3o Ofcio sobre os de Brotas e So Caetano; 4o Ofcio sobre os imveis

da Conceio da Praia, Pilar, Mares, Penha e Zona das Ilhas da Baa de Todos os Santos; o do 5o Ofcio sobre os imveis de So Pedro, Santana, Nazar, Pao e S; 6o Ofcio sobre os imveis de Amaralina e 7o Ofcio com atribuio sobre os imveis de Itapu.

SERVIOS DE PROTESTO DE TTULOS (Lei 9.492/97) Protesto o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplncia e o descumprimento de obrigao originada em ttulos ou outros documentos de dvida (art. 1 o da Lei 9.492/97). Esses ttulos e documentos comprovam o compromisso entre o credor e o devedor. Em hiptese de no pagamento est legalmente assegurado o processo de Protesto Pblico, formal e solene. Com isso fica caracterizado o descumprimento pelo devedor e comprovado por um rgo de autoridade e f pblica, com respaldo na legislao, que d legitimidade ao protesto e autoridade seus efeitos. Os benefcios so inmeros, pois, com a cobertura na legislao, a maioria bastante significativa das pessoas que so apontadas oficialmente pelo Servio de Protestos comparecem e quitam seus dbitos, para evitar transtornos, aes e custos judiciais. Porm, importante saber que esse servio igualmente extensivo todas pessoas fsicas, jurdicas pequenas ou grandes, bancos ou instituies financeiras. um direito de todos os cidados, que preserva a credibilidade, evita a impunidade e atitudes de m-f, restaurando a moralidade e seriedade em qualquer transao comercial. O ttulo ou documento apresentado e distribudo (nas comarcas onde existam mais de 1 tabelionato de protesto). Aps a anlise dos aspectos formais, o Tabelio expedir intimao ao devedor, que ter 3 dias para saldar o dbito no prprio tabelionato. Caso no haja desistncia do protesto por parte do apresentante, sustao judicial do protesto ou pagamento, o protesto propriamente dito ser lavrado e registrado. O protesto do ttulo pode ser lavrado por falta de aceite, por devoluo de duplicatas, por falta de pagamento em seu vencimento, para garantia do direito de regressivo contra endossantes ou avalistas, ou para finalidade especial de se requerer falncia do devedor. O protesto de ttulos atribuio dos Cartrios de Protesto de Ttulos e Documentos. Em Salvador, 4 so os cartrios de protestos de ttulos, um para cada ofcio, todos localizados na Av. Estados Unidos - Comrcio. Obs.: Embora a LOJ/BA, assim como a maioria das LOJs, denomine a serventia com atribuio para o protesto de ttulos de Cartrios e o seu titular de Oficial, a Lei 9.492/97, que posterior, faz meno a Tabelionatos e a Tabelio.

Assim, em que pese a LOJ/BA mencionar Cartrio e Oficial, devemos falar Tabelionato e Tabelio de Protesto (aplicao do art. 24, 4o, da Constituio Federal).
PROTESTO PELO SALDO:

Os dbitos parcialmente pagos tambm podem ser protestados pelo saldo restante.
CORREO DO VALOR DO TTULO:

somente possvel quando admitida em clusula lanada no contexto do ttulo. Cabe ao credor fornecer os clculos da correo do ttulo ao tabelionato de protesto.
TTULOS E DOCUMENTOS PROTESTVEIS:

Contrato de Cmbio, Cdula de Crdito Comercial , Cdula de Crdito Exportao, Cdula de Crdito Industrial, Confisso de Dvida, Cheque (carimbado comprovando a recusa do pagamento, pelo banco sacado. imprescindvel o endereo e nmero de documento do emitente. Em se tratando de conta conjunta, ser o protesto tirado em nome de quem assinou o cheque. O cheque tanto poder ser protestado no domiclio do Banco quanto do emitente), Cdula Hipotecria, Conta Judicialmente Verificada, Contrato de Mtuo, Cdula Rural Pignoratcia Hipotecria, Conta de Prestao da Servios, Cdula Rural Hipotecria, Cdula Rural Pignoratcia, Duplicata de Venda Mercantil, Duplicata Rural, Duplicata Rural de Indicao, Duplicata de Prestao de Servios, Duplicata de Prestao de Servios por Indicao, Letra de Cmbio, Nota de Crdito Comercial, Nota de Crdito Exportao, Nota de Crdito Industrial, Nota de Crdito Rural, Nota Promissria, Nota Promissria Rural, Recibo de Aluguel (apenas contra pessoa jurdica por ser protestvel somente para fins falimentares), Sentena Judicial, Termo de Acordo e Triplicata de Venda Mercantil
CANCELAMENTO DE PROTESTO(Art.

26 da Lei 9.492/97)

Qualquer pessoa, maior de 21 anos, pode pedir o cancelamento de um protesto em nome do(a) protestado(a), assinando, para isso, requerimento prprio perante o escrevente do Tabelionato de Protesto. Documentos Exigidos: Ttulo ou documento de dvida protestado ( aquele que contm o carimbo do tabelionato no verso ). No sendo possvel o ttulo, solicitar ao credor declarao de anuncia: Declarante Pessoa Jurdica: Declarao, em papel timbrado com o nmero de identificao da empresa, contendo o nmero do ttulo, seu valor e a data de vencimento (se possvel, a data do protesto, nmero

do livro e folhas), na qual a credora expresse sua concordncia com o cancelamento do protesto, assinada pelos representantes legais, devidamente identificados, com firma(s) reconhecida(s). Declarante Pessoa Fsica: Declarao com a identificao do declarante, contendo o nmero do ttulo, seu valor e a data de vencimento (se possvel, a data do protesto, nmero do livro e folhas), na qual o(a) credor(a) expresse sua concordncia com o cancelamento do protesto, com firma reconhecida. O cancelamento efetuado, pelo Tabelionato de Protesto no mesmo dia da entrega do ttulo ou documento de dvida no dia seguinte se entregue declarao de anuncia sendo expedidas as respectivas certides ao interessado e s entidades de cadastro de proteo ao crdito. Os Tabelionatos de Protesto procedem consulta aos credores em caso de dvida quanto a validade da documentao apresentada para o cancelamento. TABELIONATOS DE NOTAS Os tabelionatos de notas tm atribuio para lavrar escrituras, procuraes por instrumento pblico, testamentos pblicos, aprovar os testamentos cerrados, abrir e reconhecer firmas, autenticar documentos etc. Em Salvador, so 14 os tabelionatos de notas, um para cada ofcio de notas: 1o Ofcio de Notas (Comrcio); 2o Ofcio de Notas (Campo da Plvora); 3o Ofcio de Notas (Campo do Plvora); 4o Ofcio de Notas (Iguatemi); 5o Ofcio de Notas (Comrcio); 6o Ofcio de Notas (Comrcio); 7o Ofcio de Notas (Campo da Plvora); 8o Ofcio de Notas (Calada); 9o Ofcio de Notas (Itaigara); 10o Ofcio de Notas (Barra); 11o Ofcio de Notas (Pituba); 12o Ofcio de Notas (Brotas); 13o Ofcio de Notas (Comrcio) e 14o Ofcio de Notas (Iguatemi).