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1.

EMPREENDEDOR IMOBILIRIO
Um empreendedor um agente que procura tornar uma oportunidade de negcio em um empreendimento concreto, atraindo para si os riscos inerentes assuno das vrias responsabilidades que assume. Verifica-se que no setor imobilirio esse papel desempenhado pelo promotor imobilirio, tambm chamado incorporador, por conta da Lei a que se subordinam suas atividades. Kotler (1996), ao descrever o estgio de surgimento do ciclo de vida de um produto, afirma que antes que um mercado se materialize ele j existe como mercado latente e compreende pessoas que compartilham uma necessidade ou desejo similar por algo que ainda no existe. Para o autor o problema do empreendedor identificar esse desejo latente e desenvolver um produto timo para esse mercado. No caso dos empreendimentos imobilirios residenciais brasileiros, o empreendedor, no papel de incorporador, acumula s vezes o papel de construtor, vendedor ou gerenciador de empreendimentos.

A figura do incorporador no Pas s veio a tomar forma na dcada de 1960, com a promulgao da Lei 4.591/ 1964.i Antes disso, desde a dcada de 1930, quando a demanda por imveis nos grandes centros urbanos se intensificou, as pessoas que se dedicavam construo e venda de edificaes realizavam seus negcios sem controles, haja vista a inexistncia de regras legais a respeito da venda de unidades em construo. No havia garantias para o adquirente, que era quem acabava herdando as conseqncias das aes nem sempre bem intencionadas dos promotores daqueles tempos. Segundo CHALOUB (2005), os dispositivos vigentes na poca regulavam apenas a venda das unidades de edificaes j construdas. A atividade de incorporao possui uma caracterstica que a destaca no processo de produo de habitaes, qual seja a de permitir a comercializao, antes do incio efetivo da obra, das unidades autnomas que comporo a edificao. Ou seja, o nico elemento tangvel com que o adquirente da unidade habitacional faz contato com o terreno onde se construir o empreendimento. Isso torna o incorporador o agente detentor da responsabilidade pela gesto do empreendimento, conferindo-lhe a prerrogativa de escolher o construtor, de planejar a comercializao e amealhar os recursos necessrios para a realizao do projeto e da obra. Essa nica caracterstica o coloca no centro do processo de produo e estabelece relaes que so importantes e precisam ser consideradas principalmente para a compreenso do processo de incepo. Em resumo, a atividade de incorporao, portanto, uma atividade empresarial, cuja gesto deve estar subordinada a um indivduo com capacidade empreendedora e administrativa. Ao mesmo tempo, como est atrelada construo fsica do empreendimento, a incorporao necessita cercar-se de competncia tcnica para concepo e concretizao do projeto e da obra do empreendimento. Essa dualidade entre os aspectos gerenciais e tcnicos pode constituir-se num conflito srio de comunicao e comprometer o resultado final do empreendimento. Observou-se que, na Frana, por exemplo, a realidade no muito distinta. Segundo Melhado (1994), as principais responsabilidades pela realizao dos empreendimentos imobilirios na Frana so atribudas aos empreendedores, e o instituto que eles representam a Matrise dOuvrage, que semelhante incorporao brasileira. Essas responsabilidades so definidas por uma lei de 1985, modificada em 1988 e regulamentada por decreto em 1993, chamada a Lei MOP (Matrise DOuvrage Publiqueii). As misses do empreendedor francs concentram-se na garantia do aporte de recursos financeiros necessrios, no estabelecimento do programa de necessidades a ser atendido pelo projeto, na contratao do projeto e da obra e na administrao geral do empreendimento. Em alguns casos, ele assume tambm a gesto na fase de uso, operao e manuteno, como nos conjuntos habitacionais de interesse social. E para algumas dessas misses cerca-se em geral de assessores especializados, como para a elaborao do programa de necessidades, por exemplo. A coordenao e controle do desenvolvimento do projeto, assim como o acompanhamento da execuo da obra at a sua entrega, so confiados ao matre doeuvre, que pode ser pessoa fsica ou jurdica. A matrise doeuvre refere-se ao conjunto de todos os projetistas, incluindo-se aqui os engenheiros, sendo a coordenao normalmente assumida por arquitetos (matres doeuvre).

2. INCEPO E INCORPORAO
Lyrio Filho (2006) descreve a incepo, no segmento residencial de padro mdio-alto, como um conjunto de atividades cuja funo principal transformar oportunidades imobilirias em empreendimentos residenciais, iniciando-se na prospeco dessas oportunidades e terminando no momento em que os riscos e incertezas inerentes ao negcio assumem um patamar aceitvel pelo promotor ou incorporador, como pode ser visualizado na

Figura 1. Articulando-se com o planejamento estratgico do promotor, ela guarda caractersticas


mais ligadas gesto de informaes e de comunicao.

Figura 1. Incepo: primeira fase do ciclo de vida do empreendimento imobilirio.


Fonte : LYRIO FILHO (2006)

Com o objetivo de alcanar uma maior produtividade, atravs de melhor integrao e interoperabilidade no setor de Arquitetura, Engenharia e Construo (AEC), alguns estudos tm sido realizados na busca de padronizao de terminologias e na elaborao de uma ontologia especfica para o setor (Rabelo, Amorim & Lyrio Filho, 2006; Pacheco e Kern, 2001; Chen, 1994; entre outros). Entretanto, apesar de se verificar, principalmente nesse estudo de incepo, por exemplo, que esse conhecimento de fundamental importncia, Rabelo & Amorim (2007) frisam que o desenvolvimento destas ontologias tem sido uma difcil tarefa no setor de AEC, mas que vem sendo pesquisada e discutida entre estudiosos do tema. Traando-se uma ontologia da fase de incepo, baseado em Rabelo, Amorim & Lyrio Filho (2006), que buscaram fragment-la, decompondo suas partes constituintes, simples e complexas, seguindo as propostas de Ranganathan, Tristo (2005) e do PMI (PMBOK, 2004), encontram-se detalhados os elementos que constituem essa primeira fase do ciclo de vida de um empreendimento (ver Figura 2). Analisando as duas figuras apresentadas, percebe-se que a fase aqui discutida Incepo tem uma linha flexvel, que permeia a concepo do projeto e termina quando as anlises prvias foram satisfatrias no sentido de diminuir os riscos e as incertezas do projeto pretendido. Percebe-se ainda que muitas so as informaes, os processos e os agentes que esto ligados diretamente essa fase, gerando como produto o escopo do projeto. Entre as informaes, por exemplo, encontram-se as caractersticas do terreno, os dados do mercado, capital, estudos de viabilidade, etc. Como processo, na figura 2, encontra-se a prpria gesto do empreendimento. Tem-se ainda, destacado, como agentes dessa fase, o cliente, os engenheiros, investidores, promotor e o arquiteto. Por ainda estar em processo de desenvolvimento, adaptaes e ajustes so necessrios para que se chegue a um consenso para a aceitao desta ontologia da Incepo, seus conceitos e relaes, como em muitas outras da rea da AEC.

Figura 2: Ontologia da fase de incepo.


Fonte: Rabelo, Amorim & Lyrio Filho, 2006

Na realidade da Construo Civil, observa-se, entretanto, com certa freqncia, uma espcie de distanciamento do arquiteto no que se refere aos processos que antecedem o momento em que ele convocado para conceber um empreendimento, por mais crtico que isto seja para a definio do programa de projeto. As causas desse distanciamento podem ter origem nos conflitos entre a viso tcnica e a viso gerencial, ou nas diferenas entre os objetivos do projetista e do promotor com relao ao empreendimento. De uma ou de outra forma, a ausncia de um compromissamento entre os agentes responsveis pela realizao o empreendimento resultar sempre em alguma perda de consistncia no desenvolvimento do produto. Alm do afastamento entre mercado e projetista, o distanciamento entre canteiro de obras e projeto foi um dos tpicos estudados por Lyrio Filho (2006), no estudo operacional com enfoque na fase da incepo voltada a empreendimentos imobilirios. A partir da anlise destes dois itens, pode-se deduzir que o afastamento das prticas do canteiro, do lado tcnico, e dos movimentos do mercado da construo, do ponto de vista comercial, possibilita o surgimento de uma lacuna, de um espao cujas caractersticas convocam o profissional de arquitetura a ocup-lo. Na busca de melhor refletir sobre o papel do arquiteto no Produto Edificao, a presente discusso pretende colaborar com o entendimento da conceituao e da ontologia, alm de estimular a reflexo sobre a fase da incepo, considerada essencial e indispensvel em um empreendimento imobilirio residencial. Espera-se contribuir com a percepo da importncia da insero deste profissional (e de outros, inclusive) no contexto das discusses, negociaes e decises relativas ao projeto-produto, que esto prsentes na gesto de processo de projeto de edifcios e nas experincias desenvolvidas no mercado.

3. CONCLUSES

Na produo de algo to complexo como um empreendimento imobilirio, as atividades empresariais do incorporador devem se harmonizar com a excelncia no desempenho tcnico para que o resultado final tenha qualidade. Conforme foi visto, o empreendedor do ramo imobilirio o grande idealizador do empreendimento e aquele que concebe a idia ou o conceito que vai se materializar no empreendimento. Para atuar com eficcia necessrio conhecimento multidisciplinar, alm de experincia no ramo. Mas projetar e construir um empreendimento possui significados ligados realizao de uma aquisio no mnimo histrica para a vida de muitos. O produto tangvel a unidade habitacional, e o produto intangvel a moradia, o abrigo, a segurana. O produto tangvel propicia lucro para o promotor e o produto intangvel propiciar sensaes para o usurio final. Atender ao mercado de modo eficiente significa entender e harmonizar os dois lados dessa demanda. Ao mesmo tempo, a projetao na rea imobiliria no segue a mesma metodologia que o designer de outros produtos industriais pratica. E isso talvez se explique pela natureza peculiar do produto habitao, ou talvez pela ausncia, em sua formao profissional, de disciplinas que contemplem o lado mercadolgico do seu trabalho. Por fim, o incorporador ou promotor quem desempenha o papel de desenvolvedor do produto imobilirio, mantendo contato estreito com o mercado consumidor e demandando os servios do arquiteto, que passa a ser, na maior parte das vezes, o coadjuvante tcnico do processo de produo de edificaes residenciais. A formao humanista do arquiteto permite que ele perceba ambos os lados desse servio, e o torna apto a atuar mais prximo da demanda do mercado imobilirio. Este espao situa-se a montante no ciclo de vida do empreendimento imobilirio. Na verdade o preenchimento desse espao pelo arquiteto pode ser positivo para o mercado como um todo. Nele o arquiteto poderia agregar criao de empreendimentos imobilirios a sua capacidade de pensar na escala humana, de projetar, praticar, debater e influenciar no sistema de produo de habitaes atual, de modo que a sua competncia contribusse para equilibrar a balana entre a qualidade tcnica e a eficincia comercial na produo de habitao. A incepo seria, assim, desempenhada num patamar em que ambos os aspectos, tcnico e comercial, se regulariam em igualdade de condies, com vantagens para o usurio final. Contudo, para se alcanar esse desenvolvimento, imprescindvel que a conceituao e as ontologias no setor da AEC sejam definidas e aceitas para possibilitar melhor integrao e interoperabilidade contribuindo na excelncia da qualidade da gesto dos processos de projeto de edifcios.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
CHALOUB, M. N.. Da incorporao imobiliria. 2.ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005 CHEN, H. The vocabulary problem in collaboration. IEEE Computer: Special Issue on CSCW, New York, v.27, n.5, p.2-10, 1994b. KOTLER, Philip. Administrao de marketing: anlise, planejamento, implementao e controle. 4. ed. So Paulo: Atlas, 1994. LYRIO FILHO, A. M. Co nt r ibu io mod el ag e m de e mp re end i men t o s i mo b il i r io s: u m en f oq ue op er a ci o na l d a f as e d e in c ep o. 2006. Dissertao (Mestrado) Universidade Federal Fluminense, Niteri. MELHADO, S. B. Qualidade do projeto na construo de edifcios: aplicao ao caso das empresas de incorporao e construo. 1994. Tese (Doutorado) - Escola Politcnica, Universidade de So Paulo, So Paulo. PACHECO, R.C.S.; KERN,V.M. A common ontology for information and knowledge integration in science and technology; Ci. Inf., Braslia, v. 30, n. 3, p. 56-63, set./dez. 2001. PMBOK. Project Management Book of Knowledge. 3 ed. Pensilvania: PMI, 2004 RABELO, P.F.R., AMORIM, S. R. L de, LYRIO FILHO, A.M. de. Ontology, management of Project Process and Information Technologies. In: ECPPM-2006: e-Business and e-Work in Architecture, Engineering and Construction. Valencia, Espanha, 2006.

RABELO, P.F.R., AMORIM, S. R. L de. Ontoarq Ontologia para Arquitetura, Engenharia e Construo. Visualizao e Gerenciamento na web. TIC 2007 III Encontro de Tecnologia e Informao e Comunicao na Construo Civil. Porto Alegre, 2007. TRISTO, A.M.D. Sistema de classificao facetada: instrumento para organizao das informaes. Disponvel em; http://www.informacaoesociedade.ufpb.br/pdf/ISI420405.pdf, Consultado em: 12/12/2005.

Notas:
i ii

Dispe sobre o Condomnio em Edificaes e as Incorporaes.

Loi 85-704 du 12 Juillet 1985. Loi relative la matrise d'ouvrage publique et ses rapports avec la matrise d'oeuvre prive. Disponvel em <http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/cdu/accueil/histoire/loimop.htm> Acesso em 06fev2006