AVALIAO DE DESEMPENHO DE HABITAES SOCIAIS: PATOLOGIAS INTERNAS

OLIVEIRA, Carla B. (1); SANCHES, Iara D. (2); ZANFERDINI, Andr S. (3); SERRA, Sheyla M. B. (4); FABRICIO, Mrcio Minto (5)
(1) Mestranda, cah_barroso@hotmail.com Programa de Ps-graduao em Construo Civil, Departamento de Engenharia Civil da Universidade Federal de So Carlos (UFSCar) (2) Mestranda, iaradelarco@gmail.com Programa de Ps-graduao em Arquitetura e Urbanismo, Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Escola de Engenharia de So Carlos Universidade de So Paulo (EESC-USP) (3) Mestrando, eng_andresz@hotmail.com Programa de Ps-graduao em Construo Civil, Departamento de Engenharia Civil da Universidade Federal de So Carlos (UFSCar) (4) Prof. Doutora em Eng. Civil, sheylabs@ ufscar.br Programa de Ps-graduao em Construo Civil, Departamento de Engenharia Civil da Universidade Federal de So Carlos (UFSCar) (5) Prof. Doutor em Arquitetura e Urbanismo, marcio@sc.usp.br Programa de Ps-graduao em Arquitetura e Urbanismo, Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Escola de Engenharia de So Carlos Universidade de So Paulo (EESC-USP)

RESUMO
Apesar da indstria da construo estar evoluindo no campo das tcnicas e dos materiais de construo e estar se adequando aos sistemticos programas de qualidade, verifica-se que as patologias continuam sendo um grande desafio para a engenharia. Isto porque cada vez mais se observa um aumento de incidncias em prazos cada vez mais curtos devido, sobretudo, s solues inadequadas de projeto, uso imprprio de materiais, negligncia na execuo e falta de manuteno, entre outros aspectos. Assim, o objetivo deste trabalho foi realizar uma avaliao do desempenho de habitaes de interesse social, com foco na anlise de patologias internas detectadas em unidades habitacionais de um conjunto residencial pertencente ao Plano de Arrendamento Residencial PAR, na cidade de So Carlos (SP). O trabalho foi realizado atravs de uma avaliao ps-ocupao, que utilizou listas de verificao como instrumentos para vistoria tcnica. As patologias foram identificadas e procurou-se analisar suas causas. Observou-se que a ineficincia da impermeabilizao e a ausncia de elementos estruturais, associadas s falhas de execuo e erros na utilizao das unidades habitacionais, podem justificar problemas precoces de infiltraes e fissuras, patologias mais encontradas. Os dados obtidos espera-se fornecer informaes que sejam utilizadas na retroalimentao de novos projetos de habitao de interesse social, especialmente do PAR. Palavras-chave: Habitao de interesse social, Avaliao Ps-Ocupao, desempenho, patologias.

ABSTRACT
Though building construction is constantly in development in the fields of new techniques and construction materials, and that it is also getting adjusted to the strict quality programs, it is a fact that building pathologies are a huge challenge for engineering. The inappropriate design solutions, the unfit use of building materials, the neglecting design execution and the lack of maintenance, that all together have been creating extra expenses for the users. This paper evaluates a housing project performance (PAR - Plano de Arrendamento Residencial) in the city of So Carlos (SP) , and it has as main subject the analysis of the pathologies of its units. The data here introduced come from a Post-Occupancy Evaluation and as the main instrument a check-list for a technique inspection. The pathologies were

identified and their causes were analyzed. There was noticed that the inefficiency of waterproofing and the lack of structural elements associated to faulty building execution, may justify early problems of water infiltration and cracks, two of the most serious pathologies. It is expected that these information can be used as feedback for the next housing projects design. Keywords: social habitation, evaluation after-occupation, performance, pathologies.

INTRODUO

Apesar de serem buscados h tempos, atualmente apenas alguns pases desenvolvidos, como Inglaterra e Blgica, possuem indicadores da origem das patologias nas construes, que comumente remetem s falhas projetuais e aos erros de execuo. Para RIPPER et al. (1998), a patologia na construo civil pode ser entendida como o baixo, ou fim do desempenho da estrutura em si, no que diz respeito estabilidade, esttica, servicibilidade e, principalmente, durabilidade da mesma relativa s condies a que est submetida. Gibson (1982) afirma que a abordagem de desempenho , acima de tudo, a prtica de se pensar em termos de fins e no de meios, com os requisitos que a construo deve atender, e no com a forma como esta deve ser construda. No Brasil, a elaborao do Projeto de Norma sobre Desempenho de edifcios habitacionais de at 5 pavimentos (ABNT, 2007) foi um avano na avaliao de desempenho de edificaes. Este projeto teve foco nas exigncias dos usurios para o edifcio habitacional e seus sistemas, definindo o conceito de Desempenho como: comportamento em uso de um edifcio e seus sistemas. Posteriormente, foi aprovado o conjunto de NBR 15575: Normas de Desempenho (ABNT, 2008), que aborda conceitos como durabilidade dos sistemas e manutenibilidade das edificaes. Esses documentos ajudam a balizar e a elevar a qualidade de desempenho das edificaes. Borges e Sabbatini (2008) afirmam que a obteno do desempenho ao longo de uma determinada vida til depende de vrias etapas para ser atingida, que vai desde aqueles que concebem os empreendimentos at os responsveis por sua operao e manuteno. Para desenvolver novos produtos com caractersticas de atendimento pleno aos usurios, preciso identificar as necessidades especficas destes usurios. No que diz respeito ao ciclo de produo de uma edificao, a Avaliao Ps-Ocupao (APO) possibilita a identificao do grau de satisfao do cliente final e dos fatores determinantes para obteno deste grau de satisfao, viabilizando, atravs de realimentao, a reviso das etapas anteriores ao uso e a adoo de medidas corretivas ou preventivas nos produtos avaliados ou futuros (SOUZA, 1997). Esta realimentao importante para indicar o sucesso ou as falhas do projeto em termos de satisfao do usurio e de fatores de manutenibilidade (OTHMAN, 2007). 2 OBJETIVO E DELINEAMENTO DE PESQUISA

Este artigo tem como objetivo apresentar a avaliao do desempenho de habitaes de interesse social, tendo como foco a anlise das patologias ocorridas nas unidades habitacionais de um conjunto habitacional, pertencente ao Plano de Arrendamento Residencial (PAR), na cidade de So Carlos, SP. Ressalta-se que, como a norma de desempenho NBR 15575 (ABNT, 2008) foi aprovada alguns anos aps a construo do conjunto habitacional em questo, esta no foi considerada nos fatores de avaliao dos itens contemplados neste trabalho.

2.1

Definio da amostra

O conjunto analisado teve sua construo concluda no ano de 2004, sendo constitudo por treze blocos de apartamentos em alvenaria estrutural, com dois pavimentos cada (trreo e primeiro pavimento), totalizando cento e quatro unidades habitacionais. Cada unidade habitacional com rea til de 48,83m2 possui seis cmodos: sala, cozinha, banheiro, rea de servio e dois quartos, conforme Figuras 1 e 2.

Figura 1 e 2. Perspectiva do Conjunto Habitacional e Planta padro unidades habitacionais. Fonte: folheto da Caixa Econmica Federal, 2002. Tendo como base o clculo adotado por Romro e Ornstein (2003) e considerando a existncia de quatro apartamentos desocupados ou vazios, foi adotado como amostragem de anlise, o nmero de cinqenta unidades habitacionais. Isto corresponde a 50% dos apartamentos ocupados em todos os blocos e andares. Para a definio e seleo das unidades que representaram essa amostra o critrio adotado foi a predisposio de seus moradores, identificada por meio de carta resposta endereada aos mesmos. Considerou-se que a amostragem foi representativa, pois abrangeu todos os blocos e pavimentos. 2.2 Definio dos critrios de desempenho

Para determinao do desempenho dos itens avaliados, foram utilizados os critrios descritos no Quadro 1.
Escala de Valores (1) Pssimo (2) Ruim (3) Regular (4) Bom (5) timo Estado de conservao Totalmente degradado Degradao 70% Degradao entre 30 e 70% Degradao 30% Degradao inexistente ou insignificante Reparos Sem possibilidade. Reposio imediata Grandes Pequenos Pequenos Desnecessrios ou adiveis Desempenho Totalmente alterado Bastante alterado Pouco alterado Inalterado Inalterado

Quadro 1. Critrios de Desempenho (adaptado de Banco do Brasil, 1998) 2.3 Coleta de dados

As listas de verificao serviram para a realizao das vistorias tcnicas das unidades habitacionais e foram utilizadas como roteiro e instrumentos de coletas de dados.

2.4

Tabulao e tratamento dos dados

Aps a coleta de dados, partiu-se para etapa de tabulao e tratamento dos mesmos. Para isto, foram utilizadas planilhas eletrnicas, as quais geraram grficos que possibilitaram a anlise das informaes. Desta forma, foram apresentadas as supostas causas dos problemas encontrados e sugeridas possveis aes de reparo e preveno. 3 RESULTADOS

Levando-se em considerao que a obra foi concluda em 2004, percebe-se que evitar as patologias um desafio para a engenharia, pois se observa um aumento de incidncias em prazos cada vez mais curtos. No conjunto habitacional em questo, com quatro anos de utilizao, 23% das unidades estudadas apresentaram algum tipo de patologia. Atravs do Grfico 1, pode-se analisar o desempenho de cada um dos subsistemas vistoriados. Para representao dos resultados neste artigo, optou-se por agrupar os valores referentes s classificaes Bom, Regular, Ruim e Pssimo, visto que so pouco expressivos quando comparados ao percentual do item timo. Desta forma, podem-se observar, em um panorama geral, os subsistemas que apresentaram ou no alterao de desempenho.

Grfico 1 Desempenho visual dos subsistemas Neste artigo, sero comentados apenas os subsistemas que apresentaram alterao de desempenho superior a 10%. Sero relacionadas as principais anomalias e patologias observadas durante as vistorias e as supostas causas destas manifestaes. 3.1 Alvenaria estrutural

Observou-se que de acordo com a sintomatologia prevista das alvenarias estruturais destes apartamentos, as fissuras e trincas ocuparam o primeiro lugar. Sendo que 79% destas anomalias foram detectadas nos dormitrios.

Nas vistorias a maioria das anomalias encontradas na alvenaria ocorreram em trechos com a presena de aberturas, mais especificamente, nos cantos de vos. Essas fissuras inclinadas que se iniciam nos cantos das portas e janelas podem ser ocasionadas por ausncia de vergas ou contravergas gerando uma considervel concentrao de tenses no contorno dos vos, conforme pode ser observado na Figura 3. Tambm foram encontradas trincas horizontais conforme Figura 4. No caso das alvenarias em geral, estas anomalias podem ocorrer devido retrao das lajes ou ainda dilatao trmica de laje de cobertura.

Figura 3 Fissura em cantos de vos

Figura 4 Trinca na unio parede-laje

Vale ressaltar que para cada tipo de fissura h uma causa.Aparentemente, essas fissuras so superficiais e esto estticas. Desta forma, sugere-se que as mesmas sejam reparadas atravs da aplicao de argamassa com fibras sintticas. Para futuros projetos, sugere-se que sejam previstas vergas e contravergas com transpasse de 30 a 40 cm para cada lado do vo (THOMAZ, 1995). 3.2 Revestimento e/ou pintura

A cozinha, a rea de servio e o banheiro possuem paredes com revestimentos cermicos, com exceo da parede onde se localiza o lavatrio do banheiro, que a partir de certa altura pintada, assim como os dormitrios e a sala. Aps vistoria interna dos apartamentos, verificou-se que cerca de 34% apresentaram problemas de umidade, ocasionando manchas, fungos e descolamentos de revestimentos. Estas anomalias, alm de prejudicarem o efeito esttico, comprometem a durabilidade da edificao. De acordo com os resultados das vistorias, observou-se que 55% destas anomalias foram encontradas nos dormitrios. As Figuras 5 e 6 apresentam exemplos destas ocorrncias.

Figura 5 Emboloramento na parede

Figura 6 Aspecto do forro aps tentativa de remoo de fungos

Observou-se que os problemas de impermeabilizao e as fissuras encontradas contribuem na gravidade das manifestaes patolgicas encontradas nos revestimentos dos dormitrios. De acordo com Bauer (2006), a gua decorrente de chuvas, sob presso do vento ou no, penetra para o interior dos apartamentos provocando as indesejveis manchas de umidade, tornando este fato uma das principais causas dos problemas encontrados nos dormitrios. Para evitar com que a gua entre em contato direto com a estrutura, deve-se coletar a gua pluvial diretamente na cobertura do edifcio, conduzindo-a at o terreno e, posteriormente, lanando-a em local adequado atravs de um sistema drenante. Este sistema deve garantir a sua estanqueidade e minimizar a deteriorao do revestimento ao longo do prdio e do terreno. Este sistema drenante pode ser constitudo por tubos de PVC, galvanizado ou zinco, e serem fixados nas prumadas externas de guas pluviais. No caso do banheiro, pelo fato de ser um ambiente com alta incidncia de umidade, supe-se que as anomalias tenham sido causadas pela umidade de condensao, que favorece o crescimento de microorganismos prejudiciais sade e que alteram a esttica do local. Alm da baixa capacidade de renovao de ar e da baixa insolao, decorrentes das janelas de alguns apartamentos se localizarem voltadas para o sul, no recebendo a incidncia direta de luz solar. Para remover as reas afetadas por fungos, deve-se lavar todo local em que aparecerem bolor/ fungos, usando uma soluo de gua sanitria com gua na proporo 1:1, para preparar a superfcie para uma nova pintura. importante manter as janelas dos ambientes parcialmente abertas durante a fase de limpeza. Para as infiltraes em lajes, que so problemas muito comuns, sugere-se a aplicao de uma pintura asfltica (VEDACIT,2008) para impermeabilizao que garanta laje uma camada impermevel. J nas paredes, no caso das externas, sugere-se a remoo do revestimento existente e a realizao de novo revestimento em argamassa impermevel. Posteriormente, deve-se proteger o revestimento atravs da aplicao de pintura impermevel contra incidncia de chuva. No que diz respeito s paredes internas, podese utilizar um revestimento impermevel contra infiltraes que proporcione total impermeabilidade, mesmo com a ocorrncia de eventuais microfissuras na estrutura revestida. 3.3 Forro / teto

O forro dos apartamentos rebocado e pintado, com exceo do banheiro onde o forro constitudo por placas de gesso e depois pintado. Aps vistoria interna dos apartamentos, verificou-se que 22% dos cmodos vistoriados apresentaram anomalias. Percebeu-se que 41% destas anomalias ocorrem nos dormitrios, onde o forro aparenta uma superfcie ondulada irregular, e 37% das anomalias foram verificadas no banheiro, onde as placas de gesso apresentam fissuras, manchas e fungos. Outra anomalia que se destacou, foi uma mancha no forro da sala de algumas unidades do pavimento superior. As Figuras 7 e 8 mostram exemplos destas verificaes.

Figura 7 - Forro de gesso trincado

Figura 8 - Manchas no teto da sala.

Nos dormitrios sups-se que as anomalias foram relativas falha na execuo do acabamento. Sugere-se que o forro dos dormitrios seja lixado e pintado novamente. No banheiro as fissuras no forro de gesso podem ter sido ocasionadas devido placa de gesso ter sido assentada sem a previso de folgas em todo o contorno do forro, para absoro das movimentaes do gesso ou da prpria estrutura. Essas fissuras nas juntas entre placas de gesso ocorrem, geralmente pelo fato dessas juntas serem preenchidas com pasta de gesso que, aps a secagem, sofrem retrao causada pela perda de gua. Recomenda-se a realizao do emassamento das juntas e a pintura do forro de gesso com tintas impermeveis, como o latx acrlico. De acordo com Milito (2008), as emulses acrlicas, conferem a tinta maior resistncia. Impedindo assim, a migrao de umidade do ambiente para o forro de gesso Para projetos futuros sugere-se a adoo de chapas de gesso resistentes umidade, sem esquecer-se de prever as juntas. Pode-se tambm utilizar pinturas impermeveis. Quanto mancha encontrada na sala, supe-se que a anomalia seja oriunda de defeitos na estrutura do telhado e ainda, da ausncia ou deficincia da impermeabilizao da laje de cobertura, o que acaba gerando a umidade de infiltrao, que ocorre quando h o contato direto com uma quantidade razovel de gua. No foi possvel ter acesso cobertura dos blocos, porm, os usurios relataram que chuva e vazamento da caixa dgua causaram o aparecimento da mancha. Sugere-se que seja primeiramente solucionado o problema da impermeabilizao da laje, em seguida, poder ser feita a repintura do teto. 3.4 Impermeabilizao

No foi possvel ter acesso aos projetos de impermeabilizao, o que dificultou a definio do tipo de impermeabilizao executado. Aps vistoria constatou-se que 18% dos apartamentos apresentaram umidade nas paredes e/ou teto, sendo que 38% destas patologias foram encontras nos dormitrios e 34% no banheiro. Esta patologia pode ter sido ocasionada por falta de projeto de impermeabilizao, pois muitas vezes o prprio empreiteiro realiza o processo de impermeabilizao, utilizando produtos inadequados ou de forma incorreta. Para projetos futuros, recomenda-se a realizao de projeto bsico de impermeabilizao pelo mesmo profissional ou empresa responsvel pelo projeto legal de arquitetura, conforme definido na NBR 13532 (ABNT, 1995). Outra sugesto, que haja uma maior fiscalizao na execuo dos servios referentes impermeabilizao e especificao de sistemas de impermeabilizao adequados s condies de servio.

3.5

Marcenaria e ferragens

As portas dos dormitrios e banheiros das unidades habitacionais so em madeira com fechadura tipo alavanca. Verificou-se que 19% dos cmodos vistoriados nos apartamentos apresentaram algum problema de marcenaria. O banheiro e os dormitrios demonstraram praticamente a mesma freqncia (aproximadamente 33%) de incidncia de anomalias, so elas: porta empenada, folga na alavanca da maaneta e dobradias ruidosas. No foram realizados testes para identificar se a insuficincia ou inexistncia de vergas tenha causado o empenamento das portas, em funo das deformaes estruturais. Supe-se que a m utilizao pode ter provocado mudanas no funcionamento da esquadria. Ao longo do tempo, comum que a mola que aciona a alavanca sofra fadiga, apresentando uma folga. J as dobradias barulhentas foram conseqncia da falta de manuteno. 3.6 Serralheria, vidros e ferragens

As janelas e portas da rea de servio e da sala das unidades habitacionais so todas em esquadrias de ferro com vidro. Para fixar e movimentar as folhas e caixilhos das esquadrias em seus respectivos marcos foi utilizado ferragem metlica. Foi possvel verificar que 32% dos cmodos vistoriados nos apartamentos apresentaram algum problema. Sendo que 44% das anomalias foram encontradas nos dormitrios. Nos quartos detectou-se a dificuldade no travamento da janela. Acredita-se que o mau assentamento dos caixilhos nos vos est comprometendo a vida til dos acessrios e ferragens. O sistema de vedao importantssimo para o bom desempenho da esquadria. Foram detectadas tambm, anomalias na sala e na rea de servio quanto estanqueidade ao ar e gua. No momento do assentamento de algumas portas, possvel que tenha havido alguma falha, pois em vrias situaes se observa uma fresta entre o piso e a porta, que permite o acesso da gua da chuva, poeira, insetos etc.. Outro agravante o fato de que, algumas vezes, a soleira apresenta caimento para dentro do cmodo. Em casos graves como estes, recomenda-se substituir a esquadria e assentar novamente a soleira. No banheiro a anomalia detectada com maior freqncia foi a corroso da ferragem de travamento da esquadria. Essas ferragens em contato com umidade se oxidam e proporcionam o aparecimento da ferrugem que deteriora pouco a pouco o material. Vale ressaltar que as ferragens podem ser encomendadas j com tratamento de fbrica que evita a oxidao do metal, a galvanizao. Porm, como as peas j esto instaladas, a proteo pode ser feita atravs da remoo da pintura atravs de lixamento, limpeza e posterior aplicao de zarco e esmalte sinttico. Para projetos futuros, sugere-se que o assentamento das esquadrias seja executado por pessoal qualificado para tal, sob pena de comprometer o funcionamento das mesmas. Deve-se ainda, adotar alguns cuidados em relao aos procedimentos de instalao, pois a correta execuo e colocao, repercutir na qualidade final das esquadrias. 3.7 Instalaes eltricas e de telefone

De acordo com os dados obtidos, foi possvel verificar que 35% dos apartamentos vistoriados apresentaram algum problema relacionado instalao eltrica. Os cmodos com maior incidncia de anomalias foram o banheiro com 24% e a sala com 25%.

Figura 9 - Compartilhamento de uma nica tomada

Figura 10 - Instalaes eltricas aparentes

Na sala, assim como nos dormitrios e cozinha, verificou-se a utilizao de extenso e/ ou benjamin (Figura 9), e at mesmo canaletas aparentes prolongando pontos eltricos j existentes, dando origem a tomadas em novas localizaes. Isto deve ocorrer, devido m distribuio dos pontos eltricos e a necessidade de compartilhar uma nica sada de uma tomada eltrica em outras sadas, devido quantidade insuficiente de pontos. No banheiro a anomalia detectada foi referente ao chuveiro eltrico, os fios eltricos apresentam-se expostos, conforme Figura 10. Atualmente alguns fabricantes vendem o chuveiro eltrico com um fio muito curto, dificultando a realizao de uma boa conexo. Desta forma, h a necessidade da realizao de emendas. Devem-se evitar essas emendas. Pois, com o tempo, a fita isolante utilizada nas emendas, desprende e a forte umidade propicia a corroso galvnica, prejudicando o contato eltrico, aumentando a resistncia eltrica das emendas. Esta elevao da resistncia, alm de consumir energia, pode produzir queda de tenso e prejudicar o funcionamento do chuveiro eltrico. 3.8 Instalaes hidrossanitrias

De acordo com o Grfico 1 apresentado anteriormente, verificou-se que 19% dos cmodos vistoriados nos apartamentos apresentaram algum problema relacionado instalao hidrossanitria. Vale ressaltar que os cmodos vistoriados para esta patologia em cada unidade habitacional foram: cozinha, rea de servio e banheiro. Os cmodos com maior incidncia de anomalias foram o banheiro (39%) e a cozinha (32%). O problema da cozinha est relacionado ao refluxo ou entupimento das instalaes que ocorre atravs do ralo devido ao acmulo de detritos nos coletores. Deve-se evitar jogar alimentos e objetos na rede de coleta de esgoto. O ideal fazer manuteno semestral da caixa de gordura das unidades habitacionais. No banheiro, a anomalia mais comum foi referente torneira do lavatrio, que quando no era bem fechada, ficava pingando. Supe-se que devido ao desgaste do mecanismo de vedao. Trata-se de uma pea metlica com uma borracha na ponta, com o passar do tempo h um desgaste da mesma, precisando substitu-la. 4 CONCLUSO

Percebeu-se que com menos de cinco anos de uso, o conjunto de edificaes em questo exigiu um consumo de recursos financeiros para reparos que poderiam ser evitados. Observou-se que a maioria dos problemas patolgicos oriunda de falhas de execuo de uma ou mais atividades no processo da construo. Entre as causas identificadas, a

m impermeabilizao e a ausncia de elementos estruturais, associadas a falhas de execuo, explicam os problemas precoces de infiltraes e fissuras, patologias mais crticas encontradas. Para o bom desempenho das edificaes tanto o bom planejamento da manuteno como sua eficiente gesto mostra-se essencial. Para isso, moradores e administradora deveriam atuar em conjunto, utilizando da boa comunicao e planejamento, cuidando do cumprimento de prazos de procedimentos de manuteno preventiva e no processo de identificao e soluo de problemas atravs da execuo da manuteno corretiva. Vale ressaltar a importncia da Avaliao Ps-Ocupao, no intuito de pesquisar e destacar claramente os problemas enfrentados por usurios ao longo do tempo de uso do edifcio. Aps a realizao deste trabalho pode-se observar que muitos dos problemas detectados poderiam ter sido evitados durante a concepo e execuo do empreendimento, ou durante a utilizao do edifcio. Desta forma, espera-se que as anlises apresentadas reforcem a necessidade de se considerar as necessidades de desempenho das edificaes durante a realizao do processo de projeto. Com isto, pode-se pensar em solues adequadas, repercutindo na construtibilidade dos projetos, no grau de manutenibilidade e na qualidade dos edifcios. 5 REFERNCIAS

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