NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

As dez principais medidas da proposta de lei de alterao do regime do arrendamento urbano

Por: Maria Goreti Reblo / Teresa Madeira Afonso Advogadas Uria Menendez Proena de Carvalho
Apesar das sucessivas alteraes que nas ltimas dcadas foram introduzidas no regime do arrendamento urbano, o mercado Portugus de arrendamento vive desde h muito tempo uma situao complexa que se manifesta na degradao do parque edificado afeto ao arrendamento causado, essencialmente, pela descapitalizao dos senhorios, pelo congelamento das rendas anteriores a 1980 e pela inflexibilidade do regime jurdico vigente. No obstante a reforma preconizada pela Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, que entrou em vigor em 27 de junho de 2006 e aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), ter introduzido diversas alteraes ao regime do arrendamento, permanecem ainda diversas regras herdadas das anteriores legislaes nomeadamente do Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de outubro, que entrou em vigor em 19 de novembro de 1990 e aprovou o Regime do Arrendamento Urbano (RAU). Com vista criao de medidas realmente inovadoras que permitam resolver aqueles e outros problemas existentes no mercado de arrendamento, principalmente habitacional, e na sequncia das medidas constantes do Memorando de Entendimento celebrado entre Portugal e a Comisso Europeia, o Banco Central Europeia e o Fundo Monetrio Internacional (MOU) e do Programa do XIX Governo Constitucional, a Proposta de Lei nmero 38/XII (Proposta) que pretende reformar o regime do arrendamento urbano Portugus. Atravs da Proposta pretende-se, primordialmente, dinamizar o mercado do arrendamento, garantindo preos ajustados a cada necessidade e maior oferta de arrendamento, e requalificar e revitalizar as cidades, atravs da reabilitao do parque edificado. De entre as diversas alteraes constante da Proposta destacaremos as dez mais relevantes. liberdade s partes quanto fixao do prazo do contrato de arrendamento para fins habitacionais, acabando a limitao do prazo mnimo de 5 anos. Adicionalmente, e no que se refere s alteraes quanto forma de que se devem revestir os arrendamentos, estipulado que todos estes contratos devem agora ser reduzidos a escrito ainda que tenham prazo inferior a 6 meses.

2 RESOLUO EXTRAJUDICIAL DOS CONTRATOS EM CASO DE MORA NO PAGAMENTO DAS RENDAS

Uma das medidas mais relevantes a implementar aps a aprovao da Proposta prende-se com as consequncias decorrentes da mora no pagamento de rendas. Em primeiro lugar, encurtado o prazo (de 3 para 2 meses) no termo do qual a mora do arrendatrio no pagamento de rendas pode dar lugar resoluo extrajudicial do contrato de arrendamento. Para alm disto, estabelece-se que os atrasos reiterados no pagamento da renda, superiores a 8 dias por mais de 4 vezes, seguidas ou interpola-

1 Durao e forma dos contratos

A Proposta prev a introduo de uma maior flexibilizao dos prazos do arrendamento como forma de dinamizar o mercado do arrendamento urbano. De facto, de acordo com o texto desta Proposta, e semelhana do que j se passa hoje com os contratos de arrendamento urbano para fins no habitacionais, ser conferida total

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das, num perodo de 1 ano, conferem ao senhorio o direito de fazer cessar o contrato. Adicionalmente, enquanto que no anterior regime o arrendatrio poderia pr sempre termo sua mora no prazo de 3 meses contados da receo da comunicao de resoluo do contrato expedida pelo senhorio, no futuro regime o arrendatrio apenas poder recorrer a este mecanismo por uma nica vez e apenas no ms seguinte receo da referida comunicao. Tem assim os dias contados o expediente, tantas vezes utilizado pelos arrendatrios, que permitia perdurarem indefinidamente situaes de mora crnica no pagamento das rendas devidas.

por decurso do prazo; e ainda por (vi) resoluo motivada por falta de pagamento de mais de 2 meses de renda. Em suma, o procedimento especial de despejo aplica-se aos casos em que, tendencialmente, ocorrer menor litigiosidade. De acordo com a Proposta, a tramitao do despejo do local arrendado partir de um impulso do senhorio que, para o efeito, apresentar um requerimento de pedido de despejo junto do BNA. Caso o arrendatrio no se pronuncie quando notificado pelo BNA da entrada do referido requerimento de desejo, o BNA emitir um ttulo de desocupao do locado, estando o senhorio autorizado a proceder sua efetivao. Caso haja recusa, por parte do arrendatrio, na desocupao do locado, haver lugar a uma interveno do tribunal, sempre com carter de urgncia por forma a autorizar a entrada no local. Este processo administrativo poder ser interrompido pelo arrendatrio e encaminhado para a via judicial nos seguintes casos: (a) oposio ao despejo deduzida pelo arrendatrio; ou (b) se o arrendatrio requerer ao tribunal judicial competente o diferimento da desocupao com fundamento em carncia de meios do arrendatrio (caso em que o Fundo de Socorro do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social dever suportar as rendas durante o perodo de diferimento) ou no facto do arrendatrio ser portador de deficincia com incapacidade superior a 60%, ambas as situaes devendo ser julgadas de acordo com o livre arbtrio do Tribunal. De a acordo com o pedido de retificao Proposta emitido pelo Secretrio de Estado da Presidncia do Conselho de Ministros de 2 de janeiro de 2012, da deciso judicial emanada no mbito de um processo de despejo iniciado atravs do BNA caber recurso sem efeito suspensivo. Finalmente, note-se que a Proposta prev mecanismos de sano a todos os que, sem funda-

mento, promovam a aplicao do procedimento especial de despejo.

4 MECANISMO DE ATUALIZAO DAS RENDAS DOS CONTRATOS ANTIGOS

Tendo em considerao que o mecanismo de atualizao das rendas dos contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU e aos contratos de arrendamento para fins no habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de setembro previsto no NRAU no almejou ter o sucesso inicialmente projetado, a presente Proposta encerra uma nova frmula de atualizao daquelas rendas antigas. O novo mecanismo de atualizao das rendas tem como ponto de partida a negociao entre as partes, devendo a iniciativa da atualizao partir sempre do senhorio. De acordo com a Proposta, caso o arrendatrio no esteja de acordo com o valor de renda proposto pelo senhorio, poder aquele apresentar uma contraproposta oferecendo um novo valor. Por seu turno, caso o senhorio no aceite a contraproposta apresentada pelo arrendatrio, restar-lhe-o as seguintes vias de ao: (i) denunciar o contrato de arrendamento, caso em que dever pagar uma indemnizao ao arrendatrio no montante mnimo equivalente a 5 anos da renda resultante do valor mdio das propostas apresentadas pelo senhorio e pelo arrendatrio; ou (ii) atualizar o valor da renda tendo por limite o valor anual correspondente a 1/15 avos do valor patrimonial do imvel, conforme avaliao do mesmo realizada de acordo com o Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis. Assim, e em concluso, caso o senhorio no logre suportar o valor de indemnizao que seria devido ao arrendatrio, resta-lhe atualizar a renda em respeito pelos tetos mximos legalmente fixados, ficando impedido de proceder denncia do contrato de arrendamento.

3 BALCO NACIONAL DO ARRENDAMENTO

Na Proposta, vaticinada a criao de um mecanismo extrajudicial de despejo em - cumprimento do proposta no MOU - que dever correr, tanto quanto possvel, por via extrajudicial. Para este efeito, ser criada, sob tutela do Ministrio da Justia, uma nova entidade administrativa: o Balco Nacional do Arrendamento (BNA). Esta soluo, inspirada no Balco Nacional de Injunes j existente para a cobrana de obrigaes pecunirias de baixo valor, tem como principal objetivo assegurar o despejo de um contrato de arrendamento no prazo mximo de 3 meses. Note-se, no entanto, que este procedimento especial de despejo apenas se aplicar a casos de cessao do contrato de arrendamento por (i) revogao (i.e. quando existiu acordo entre as partes com vista cessao do contrato); (ii) oposio renovao; (iii) denncia do arrendatrio e/ou do senhorio (e, quanto a este ltimo, quando tal denncia for livre, para habitao do senhorio ou filhos, ou ainda motivada para a realizao de obras profundas); (iv) resoluo por oposio do arrendatrio realizao de obras coercivas; (v) caducidade do arrendamento

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Simultaneamente com a atualizao de renda, proceder-se- transformao do tipo de contrato e da sua durao. Paralelamente, caso o arrendatrio tenha carncias econmicas (i.e. se o seu rendimento anual bruto corrigido for inferior a 5 retribuies mnimas nacionais anuais); ou caso tenha mais de 65 anos ou mais de 60% de incapacidade comprovada, aplicar-se-o regimes especiais de atualizao em que no assistir ao senhorio o direito de denunciar o contrato mediante pagamento de indemnizao. Em particular no que concerne aos arrendatrios com idade igual ou superior a 65 anos ou com um grau de incapacidade superior a 60%, poder haver atualizao da renda por valores de mercado ou sujeita ao referido teto mximo de 1/15 do valor patrimonial do imvel em caso de falta de acordo entre as partes, mas no poder ocorrer a cessao nem alterao do tipo de contrato.

J quanto denncia pelo arrendatrio, prev-se que este deve respeitar o prazo de 120 dias - se o prazo do contrato for superior ou igual a 1 ano - ou de 60 - caso aquele prazo seja inferior a 1 ano. Introduz-se ainda a novidade de permitir ao arrendatrio que, caso o senhorio manifeste a sua inteno de se opor renovao, denuncie o contrato de arrendamento com um pr-aviso no inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, quer se trate de contratos de prazo certo quer estes tenham durao indeterminada.

de, ocorra transmisso inter vivos de posio social que determine a alterao da titularidade em mais de 50% face situao existente aquando da entrada em vigor da Proposta.

7 Transmisso do Arrendamento
Com a redao proposta, a transmisso sucessiva do arrendamento para habitao celebrado antes da entrada em vigor do RAU, por morte o arrendatrio inicial, passar a ser mais limitada. Para alm da necessidade de residncia no locado com o primitivo arrendatrio por perodo de tempo que varia entre 2 anos - para quem vivesse em unio de facto - ou h mais de 1 ano - para ascendente de primeiro grau ou filho com idade superior a 1 ano -, no haver transmisso para quem tenha casa prpria ou arrendada no concelho de localizao do imvel arrendado ou, caso este se situe em Lisboa e Porto, tambm nos concelhos limtrofes. Salvo acordo entre o novo arrendatrio e o senhorio, quando ocorra a transmisso da posio de arrendatrio para filho ou enteado ou para ascendente de primeiro grau (exceto se tiver incapacidade superior a 60%) com mais de 65 anos data do falecimento do primitivo arrendatrio, o arrendamento passar a ficar sujeito ao regime do NRAU. De referir ainda que com a Proposta passa a fazer-se expressa referncia qualidade de primitivo arrendatrio, a qual constava na redao anterior ao NRAU, e que poder indiciar a pretenso do legislador na proibio da transmisso sucessiva do contrato de arrendamento para alm do primitivo/inicial arrendatrio a seu sucessor. As mesmas restries transmisso da posio de arrendatrio passam a ser aplicveis no caso de o contrato de arrendamento ter sido celebrado

6 DENNCIA PELO SENHORIO

Uma das novidades legislativas preconizadas pelo NRAU consistia na possibilidade de o senhorio poder denunciar o arrendamento de durao indeterminada, sem necessidade de qualquer justificao, mediante o envio de notificao ao arrendatrio com a antecedncia mnima de 5 anos sobre a data da respetiva produo de efeitos. No obstante esta novidade, a mesma no era possvel no caso dos contratos celebrados antes e depois da entrada em vigor do RAU. A Proposta prev, por um lado, a reduo do referido prazo para 2 anos e, por outro, a possibilidade de denncia dos contratos de arrendamento celebrados com durao limitada ao abrigo do RAU e celebrados para fins no habitacionais antes do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de setembro. Na primeira situao apenas se encontram excludos os arrendamentos nos quais o arrendatrio tenha idade igual ou superior a 65 anos e/ou incapacidade superior a 60%. Na segunda situao, o mencionado prazo de 2 anos elevado para 5 anos e a denncia do senhorio s poder ocorrer verificando-se (i) o trespasse, locao do estabelecimento ou cesso do arrendamento para o exerccio de profisso liberal aps a entrada em vigor da Proposta, (ii) que o arrendatrio uma socieda-

5 Prazo para denncia e oposio renovao

So alterados, nos contratos de arrendamento para fins habitacionais, os prazos de denncia e/ ou oposio renovao pelo arrendatrio e pelo senhorio. Assim, no que se refere ao direito de oposio renovao do contrato - quer pelo senhorio como pelo arrendatrio nos contratos com prazo certo e quanto ao arrendatrio em relao aos contratos de durao indeterminada - prev-se agora no um prazo rgido e independente da durao do contrato mas um prazo estabelecido pela lei em funo precisamente daquele prazo de durao. Assim os 120 dias atualmente aplicveis sero substitudos, por 240 - se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for superior a seis anos - vindo a decrescer at a 1/3 do prazo da durao do contrato - caso esta seja inferior a 6 meses.

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aps a entrada em vigor do NRAU. Nesta situao, para alm da necessidade de residncia no locado h mais de 1 ano exigvel que a convivncia em economia comum ou unio de facto com o primitivo arrendatrio corresponda a perodo superior a 2 anos. Com a limitao sucessiva transmisso do arrendamento abre-se a possibilidade de integrao do imvel no mercado de arrendamento permitindo, ainda, a transio para o novo regime de arrendamento.

fins no habitacionais, operando a denncia o arrendatrio ter lugar a ser indemnizado por um montante correspondente a 5 anos da mdia da renda apurada das propostas apresentadas pelo senhorio e pelo arrendatrio, no decurso da negociao. O referido montante de indemnizao poder, no entanto, ser duplicado ou incrementado em 50% consoante a proposta de renda do arrendatrio tenha sido inferior proposta do senhorio em 10% ou 20%.

quanto a esta matria aquando da proposta de atualizao de renda que envie ao arrendatrio, o arrendamento considera-se celebrado por prazo certo de 5 anos nos termos do NRAU. Contudo, nos arrendamentos para fins habitacionais, caso o arrendatrio tenha invocado situao de carncia econmica, a vigncia do novo tipo e durao do arrendamento s se iniciar 5 anos aps a receo, pelo senhorio, da resposta do arrendatrio proposta de atualizao da renda, na qual tenha invocado a situao de carncia econmica. O mesmo sucede no caso de arrendamentos para fins no habitacionais se o arrendatrio invoque e comprove que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao pblico e que uma Microentidade. Diferentemente, se o arrendatrio tiver invocado idade igual ou superior a 65 anos, a sujeio do arrendamento ao NRAU apenas poder ter lugar mediante acordo do arrendatrio nesse sentido. No caso de transmisso da posio de arrendatrio por morte do primitivo arrendatrio, o arrendamento passar a estar sujeito ao NRAU, tendo o prazo certo de 2 anos (exceto acordo das partes em sentido diverso). Este regime apenas produzir os seus efeitos na data em que o referido filho ou enteado atinja a maioridade ou os 26 anos, consoante data do falecimento do primitivo arrendatrio tivesse idade inferior a 18 anos ou 26 anos e frequentasse o 11. ou 12. ano ou o ensino mdio ou superior. Ainda que sejam, neste momento, apenas propostas, as medidas elencadas afiguram-se suficientes para provocar grandes alteraes no mercado de arrendamento portugus. Fica-se, contudo, a aguardar a disponibilizao das propostas de alteraes ao conjunto de diplomas complementares ao regime do arrendamento urbano com vista a aferir, em cada caso, a abrangncia das alteraes preconizadas.

8 Indemnizaes
Na redao constante da Proposta continuam a ser devidas indemnizaes ao arrendatrio em caso de cessao do contrato de arrendamento, por denncia do senhorio para realizao de obras (nos contratos celebrados ao abrigo do NRAU) ou para habitao (nos contratos celebrados aps do RAU). Estas indemnizaes sero reduzidas para o montante correspondente a 6 meses de renda. Contudo, atravs da Proposta obriga-se o senhorio ao pagamento de outras indemnizaes cujos montantes podero ser mais avultados. Caso, nos 6 meses seguintes denncia, as obras ou demolio que lhe serviram de fundamento, no sejam realizadas o senhorio ter de compensar o arrendatrio com o pagamento do montante correspondente a 10 anos de renda. Este incumprimento, por ter sido sancionado com o aumento da indemnizao, j no conferir ao arrendatrio o direito de reocupar o local arrendado. A novidade encontra-se no regime de denncia do arrendamento pelo senhorio, motivado pela falta de acordo com o arrendatrio no que se refere atualizao de renda, tipo e durao celebrados antes do RAU. Tanto nas situaes de arrendamento para habitao como arrendamento para

9 Obras em Prdios Arrendados

Apesar de ainda no ser conhecida a proposta legislativa de reviso do Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de agosto, que aprovou o regime de obras em prdios arrendados, antev-se que a denncia dos contratos de arrendamento possa vir a ser realizada por comunicao do senhorio ao arrendatrio. Com esta alterao, fica ultrapassada a excessiva complexidade e morosidade que causava o recurso ao judicial para formalizao da denncia do arrendamento, incentivando-se a reabilitao urbana de imveis arrendados.

10 TRANSIO DOS ARRENDAMENTOS ANTIGOS PARA O NRAU

Tendo em considerao o anteriormente referido, importante destacar o regime que passar a vigorar relativamente aos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor do RAU no mbito do processo de atualizao de renda que venha a ser desencadeado pelo senhorio. Regra geral, caso no haja acordo entre o senhorio e o arrendatrio quanto ao regime e durao do contrato ou no caso de haver silncio do senhorio

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FORUM

NRAU

Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) A opinio dos especialistas

A partir de 2012, o arrendamento urbano em Portugal passa a ter novo enquadramento legal. Sendo uma das reformas legais mais aguardadas pelo setor, o novo regime legal apresentado no final do ano passado e entretanto j aprovado em Assembleia da Repblica d o mote a este Frum de Opinies, que ouviu os representantes de algumas das instituies mais conceituados deste setor sobre as seguintes questes: A proposta da legislao de reviso do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) apresentada pelo Governo tem condies para dinamizar o mercado de arrendamento urbano? E, consequentemente, para alavancar a Reabilitao Urbana? Uma das principais novidades prende-se com os mecanismos de atualizao das rendas de contratos anteriores a 1991. Considera que a proposta do Governo apresenta o equilbrio possvel quer para senhorios, quer para inquilinos? No seu entender, quais so os aspetos mais negativos e os aspetos mais positivos que encontra nesta reforma legislativa?

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Manuel Reis Campos

Presidente da Confederao Portuguesa da Construo e do Imobilirio (CPCI)

A dinamizao do mercado do arrendamento no nosso Pas depende da capacidade do Governo induzir a necessria confiana aos agentes econmicos e, de igual modo, da criao de instrumentos de captao e de incentivo ao investimento privado. Um investidor s apostar no arrendamento se este mercado for suficientemente atrativo e, em especial, seguro. Ora, precisamente nestes dois pontos que a proposta de Lei no suficientemente ambiciosa, necessitando, por isso de ser adequada nossa realidade, sob pena de ficar a meio caminho e, uma vez mais, ser incapaz de criar em Portugal um verdadeiro mercado do arrendamento.

A Lei claramente insuficiente para fomentar o arranque do mercado da Reabilitao Urbana. De facto, impunha-se ir mais longe, dada importncia fundamental desta matria para o nosso Pas. Esta uma matria j suficientemente consensualizada e amplamente debatida, cuja urgncia manifesta, no s em face das atuais dificuldades no acesso ao crdito e do excesso de endividamento das famlias, que as impede de adquirir habitao prpria, mas tambm da gravidade da situao que o Setor da Construo e do Imobilirio enfrenta. Por isso, caso a Lei no seja corrigida e, em simultneo, complementada com medidas de incentivo fiscal, como o caso da criao da taxa liberatria aplicvel em sede de IRS aos rendimentos do arrendamento, ser incapaz de alavancar a Reabilitao Urbana. O congelamento das rendas, aliado a uma poltica de crdito fcil, determinou, como sabido, a destruio do mercado de arrendamento e afastou os investidores, deste segmento, pelo que se impunha uma atuao a este nvel,

correspondendo, alis, a uma exigncia que foi salientada pela Troika. Sabemos, contudo que este um aspeto que, do ponto de vista social, bastante problemtico, pelo que, a possibilidade de ser consensualizada uma soluo entre senhorio e inquilino sempre positiva. No entanto, e independentemente das questes relativas indemnizao que os senhorios tero de pagar quando no cheguem a acordo, as solues encontradas, em especial para as situaes de exceo que so consagradas, no fazem mais do que protelar, por um perodo excessivamente longo de tempo (5 anos), uma situao que no interessa aos inquilinos, nem aos senhorios e, sobretudo, nada far para travar, nos prximos anos, o estado de degradao a que chegaram muitos edifcios do centro das nossas cidades. Exigia-se que o Estado assumisse as suas funes sociais e desse tambm o seu contributo para a resoluo de um problema grave, relacionado no s com as condies de vida de uma parte da populao, mas tambm com a necessidade de dinamizar a reabilitao urbana, elemento essencial de uma estratgia de recuperao econmica e de promoo do emprego que poder exercer efeitos muito positivos ao nvel do setor e de outras atividades como o comrcio e o turismo.

Se certo que o Executivo assume o arrendamento e a reabilitao urbana como objetivos prioritrios que necessitam de um tratamento integrado, acaba, porm, por no apresentar solues eficazes que permitam dar resposta s reais necessidades do nosso Pas. No que se refere aos Despejos, os princpios em que assenta o processo especial, os prazos definidos e a necessidade de prestao de uma cauo como condio para o recurso aos tribunais so

aspetos positivos, mas deveria ter-se ido mais longe, pois a mera possibilidade de estes processos terem de passar pelos Tribunais, tendo em conta a atual realidade do nosso sistema judicial, pe em causa a credibilidade e a eficcia de todo o sistema. Tenha-se em conta que aquilo que pretendemos salvaguardar a disponibilizao de mecanismos que, em caso de comprovado incumprimento do contrato de arrendamento, em particular no pagamento das rendas devidas, permitam, semelhana do que sucede noutros pases, a desocupao do imvel sem demoras ou recurso a expedientes dilatrios. De igual modo, outro aspeto negativo que importa destacar est relacionado com a Taxa Liberatria. Apesar de reconhecer a sua extrema importncia, a Lei nada mais faz do que referir um regime fiscal especfico a estabelecer em diploma prprio, escusando-se a fixar objetivos concretos e a definir prazos para a aprovao deste diploma complementar, o que significa que esta uma medida que ao invs de ser encarada como imprescindvel, adiada sine die.

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FORUM

NRAU

Carlos Ramos

Bastonrio da Ordem dos Engenheiros Portugueses

Todas as propostas que, de forma equilibrada e que tenham em conta a realidade do mercado de arrendamento atual, conduzam sua dinamizao, so necessariamente no s relevantes, como indispensveis. No que se refere ao mercado de arrendamento, o regime de arrendamento urbano, com rendas congeladas e desajustadas dos valores anuais da inflao conduziu ao empobrecimento dos senhorios e delapidao patrimonial, no permitindo a reabilitao dos prdios. A falta de confiana no mercado de arrendamento levou a que fogos disponveis fossem mantidos devolutos, em vez de serem colocados no mercado.O congelamento das rendas, reduzindo drasticamente o mercado de arrendamento, estimulou a aquisio de casa prpria e criou uma dificuldade acrescida na mobilidade. Este aspeto bem evidenciado pelo facto de, em 1970, do total da construo de imveis, 50% ter sido destinado ao mercado de arrendamento, enquanto que, de acordo com o Censos de 2001, o mercado de arrendamento representava nessa altura cerca de 21% dos fogos destinados a habitao prpria. Comparando esta situao com o que se passa na UE, constata-se que Portugal o terceiro pas da Comunidade com maior percentagem de proprietrios com habitao prpria. Considera-se, por isso, relevante a introduo de instrumentos jurdicos que estimulem o mercado de arrendamento, de forma a ser concorrente com o mercado de aquisio. A cultura da reabilitao dever surgir por opo dos agentes do mercado, como forma de valorizao do patrimnio e da rentabilidade do investimento. Ao Estado competir, fundamentalmente, a misso, entre outras, de catalisador da reabilitao, intervindo nas reas da legislao, de garantia do seu cumprimento e de fiscalidade que incentive este objetivo. H que perceber que o regime de arrendamento urbano no pode ser utilizado como poltica de habitao social.

Face ao referido, qualquer proposta de legislao equilibrada e que regule o mercado um estmulo ao investimento em reabilitao/reparao de edifcios mais antigos, potenciando a reabilitao urbana, dado que permitir a criao de condies para a rentabilizao dos ativos e, em particular, a recuperao de edifcios devolutos. A existncia de uma lei do arrendamento, justa para proprietrios e inquilinos, e com intervenes do Estado que minimizem os efeitos em famlias carenciadas, permitir igualmente alterar o comportamento de entidades fiscalizadoras dos deveres de conservao e de reabilitao. Face aos efeitos do congelamento do valor das rendas, determinado na dcada de 40 do sculo XX e cujas graves consequncias se repercutem at aos dias de hoje, estas entidades no se sentem, muitas vezes, com coragem para aplicar as disposies legais em vigor sobre as exigncias de conservao do patrimnio edificado. Ou seja, face a situaes em que os valores das rendas so muito baixos, seria uma injustia impor aos proprietrios investimentos na reparao de edifcios relativamente aos quais no obtiveram ao longo do perodo de arrendamento a devida compensao.
Trata-se de uma abordagem completamente nova e que se afigura, em termos gerais e numa primeira anlise, como equilibrada, no que se refere ao mecanismo de atualizao e transitrio. Contudo, pela sua novidade negocial, s a experincia neste domnio, em que o acordo a base de toda a negociao, permitir retirar concluses. A proposta de lei contm conceitos que tero de ser um pouco melhor explicitados, como, por exemplo, a situao em que, no havendo acordo entre inquilino e senhorio com vista ao valor da indemnizao a pagar, surge o conceito de margem muito pequena, potenciadora de agravamento da indemnizao.

Quanto ao regime de proteo em casos excecionais, ou seja, a idosos, deficientes com mais de 60% de incapacidade, inquilinos com carncia econmica, entendo ser um aspeto que deve merecer especial ateno e que carece de uma anlise com base em cenrios reais. A existncia de anexos com identificao de casos que possam ilustrar a aplicao dos pressupostos contidos na proposta, designadamente em relao a este regime, permitiria uma mais fcil avaliao dos seus efeitos. Como positivo saliento a preocupao em cobrir um universo bastante abrangente, com situaes que vo desde a forma de valorizao das intervenes nos edifcios na renegociao dos contratos, at ao estabelecimento de medidas de proteo dos inquilinos em casos excecionais. Como aspeto negativo e merecedor de melhoria, o estabelecimento de conceitos que, dado o seu carter pouco objetivo, necessitam de uma melhor clarificao, por forma a no permitir discricionariedade na sua aplicao e evitando o risco de potenciais conflitos.

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Lus Lima

Presidente da Associao dos Profissionais e Empresas de Mediao Imobiliria de Portugal (APEMIP)

S por si, no. Sem ser acompanhada de mecanismos que ajudem a captar investimentos externos e at de poupanas internas, a nova lei no conseguir atingir os objetivos pretendidos. Importa, por exemplo, adotar uma taxa liberatria sobre os rendimentos a obter neste mercado, opo que, ela sim, funcionar o prprio mercado e at aumentar, pelo aumento da quantidade, as receitas que o Estado recebe via fiscalidade sobre o imobilirio, ao contrrio do que parece. Tudo isto com vantagens para as populaes, para quem quer investir neste setor, para as Finanas do pas. Sem isto, a nova lei vale pouco e at a Reabilitao Urbana est em causa, pois a reabilitao tambm depende do mercado do arrendamento. Na verdade num mercado como o mercado imobilirio portugus, reabilitar implica, naturalmente, pensar no mercado de arrendamento urbano. A proposta de reviso do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) apresentado pelo Governo ter de pensar neste dilogo permanente e incontornvel. do setor passa, naturalmente, pela Reabilitao Urbana, mas esta visa, essencialmente, o mercado de arrendamento urbano. Da a dependncia.

A consequncia dessa possibilidade reside precisamente na capacidade do mercado de arrendamento poder funcionar normalmente. Diria mesmo que, reside na possibilidade do mercado imobilirio portugus poder assumir-se como um refgio seguro para quem quer investir e at para quem quer aplicar as poupanas de uma vida num mercado cujo rendimento seja certo e seguro e possa funcionar como complemento de uma reforma que tende a ser mais baixa no futuro. Esta vocao

O segmento do arrendamento urbano no pode ser visto como um cenrio de guerra ou de luta de classes, entre a classe dos inquilinos e a classe dos senhorios. Insistir neste contexto manter o erro que fez com que os proprietrios de imveis tivessem de assegurar, relativamente aos respetivos arrendatrios, funes sociais que incubem ao Estado. Tudo o que for dito, com maior ou menor emoo politica, em torno de potenciais insensibilidades sociais que no cabem neste dossier, estaremos a adiar as mudanas que se pretendem alcanar neste setor. Discutir a justeza do despejo, naturalmente rpido, de um inquilino que no paga a renda ou debater a necessidade de fazer convergir, num processo eventualmente evolutivo, as rendas antigas com os valores normais de mercado, centrar a ateno num bvio que nem sempre o que importante. Importante , tambm neste caso, optar pela oferta de condies que sejam favorveis ao mercado e prpria Economia.

Os aspetos negativos deste dossier so os que se prendem com a ausncia de solues para que o mercado de arrendamento urbano seja atrativo. Sem tais incentivos, nomeadamente fiscais, somos, quando confrontados com a proposta, empurrados para discutir questes que continuam a ser polmicas pelo facto de serem discutidas

de forma apaixonada, sem grande serenidade. O timing desta proposta consagrado no prprio memorando de entendimento at ao final do ano que passou foi cumprido e isso positivo para cimentar a nossa prpria credibilidade junto de terceiros, mas julgo que teria sido prefervel que o dossier do arrendamento urbano tivesse sido preparado de forma mais exaustiva e multidisciplinar de forma a que o setor possa responder aos desafios que se colocam. A dinamizao deste mercado do arrendamento urbano pode contribuir para estancar o desemprego no setor da Construo e do Imobilirio e, ao mesmo tempo, pode garantir uma oferta indispensvel para fazer diminuir o endividamento de muitas famlias portuguesas. Mas isto ainda no alcanvel com estas tmidas alteraes.

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NRAU

Carlos Leiria Pinto

Chairman da ULI Portugal

Antes de mais, preciso referir que esta ser a terceira tentativa legislativa desde os anos 80, para tentar resolver o problema do arrendamento urbano e, muito particularmente, do setor residencial, onde cerca de um tero do parque habitacional tem rendas inferiores a 100 mensais. Trata-se, seguramente, de uma das reformas que requer mais coragem poltica de um governo e, por isso, nunca foi devidamente enfrentada. Os anteriores governos perderam a oportunidade de implementar esta reforma nos tempos em que existia um enquadramento econmico mais favorvel e, agora, porque se trata de uma reestruturao inadivel, o pas v-se forado a implement-la sob presso total e sem margem para erro. No seu contedo, a proposta de lei agora apresentada considera os problemas mais emergentes, designadamente os contratos vitalcios, a atualizao efetiva dos contratos chamados de rendas antigas, a eliminao do prazo mnimo de cinco anos e o despejo por incumprimento contratual e apresenta as correspondentes reformas. Nesta medida, e numa anlise ainda preliminar, atrever-me-ia a afirmar que esta nova lei de arrendamento tem condies para modificar de forma significativa para melhor o panorama do arrendamento habitacional.

Parece consensual que sem uma mudana radical no enquadramento legislativo do arrendamento habitacional no poder haver lugar ao desenvolvimento de efetivos programas e aes de Reabilitao Urbana. A regenerao das cidades e, especialmente dos seus bairros mais antigos e degradados, s poder avanar se a montante estiverem criados mecanismos legais e jurdicos que promovam o investimento imobilirio no arrendamento, sendo a lei do arrendamento o mais importante. Implica que se verifiquem simultaneamente fatores como a atualizao das rendas para valores de mercado, a flexibilidade dos contratos em termos de prazos e das condies e o despejo clere em caso de no pagamento
Verso aprovada em Conselho de Ministros contem mecanismos, a meu ver, bastante corajosos, mas simultaneamente equilibrados e justos para atualizao das rendas.

Os aspetos positivos j foram mencionados, sendo que os negativos se situam a dois nveis, o primeiro reside no facto de este novo enquadramento jurdico implicar em muitas ocasies o recurso a tribunais e decises judiciais para sanar conflitos que vo surgir dos tipo de mecanismos adotados. O segundo, consiste na necessidade da reforma do arrendamento habitacional dever ser acompanhada por um novo enquadramento tributrio para os rendimentos das rendas habitacionais, nomeadamente a aceitao de um regime de tributao autnoma.

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VIDAIMOBILIRIA MARO 2012 Especial Guia da Promoo Imobiliria

Maria Teresa Ramos Pinto

prematuro falar da proposta de lei do arrendamento tendo em conta que existiro muitas situaes que aquando da sua aplicao vo certamente necessitar de ajustes e regulamentao.
H muito que aguardamos uma lei do arrendamento que tenha a capacidade de pr o mercado a funcionar dando confiana aos investidores e gerando um equilbrio entre a oferta e a procura. Da proposta conhecida, parece-me que o Governo criou uma forma astuta de colocar a responsabilidade da atualizao das rendas antigas no senhorio e no inquilino. Esta situao poder resultar, contudo dada a disparidade de situaes respeitantes a esta matria, ser fazer futurologia afirmar neste momento que a proposta equilibrada.

Presidente da Associao dos Industriais da Construo de Edifcios (AICE)

Existem neste momento vrios problemas relacionados com a reabilitao: no existe financiamento construo, os edifcios esto muito degradados e com valores exorbitantes e a reabilitao de uma maneira geral mais cara que a construo nova. Contudo, seria importante que a lei do arrendamento funcionasse pois, iria dinamizar a reabilitao das cidades. Seria muito importante que esta nova proposta contemplasse alguns incentivos fiscais, como por exemplo a adoo de uma taxa liberatria nos arrendamentos. Os rendimentos prediais estariam assim em p de igualdade com os rendimentos de capital. Aspetos negativos: No estar contemplado na proposta apresentada a criao de uma taxa liberatria para os rendimentos prediais. Aspetos positivos: Os despejos ficarem mais cleres.

Lus Menezes Leito

Presidente da Associao Lisbonense de Proprietrios (APL)

Para dinamizar o mercado do arrendamento urbano seria essencial liberalizar as rendas antigas, reduzir o tempo dos processos de despejo, e criar um enquadramento fiscal favorvel ao arrendamento. A lei assenta num bom princpio de liberalizar as rendas antigas por negociao, mas tem tantas excees e estabelece indemnizaes to avultadas aos inquilinos que provavelmente a situao das rendas antigas no ser alterada. Em relao aos processos de despejo, h inteno de reduzir o seu tempo, mas cria-se uma instituio intil, o Balco Nacional de Arrendamento, que s servir para aumentar a burocracia nesta rea. E quanto ao enquadramento fiscal, ele totalmente omitido pela lei. Receamos por isso que a lei seja mais uma oportunidade perdida, quando a revitalizao do mercado de arrendamento era essencial ao pas. A reabilitao urbana s existir se os proprietrios tiverem condies financeiras para recuperar os seus imveis, degradados por d-

cadas de congelamento de rendas. manifesto que se tiverem que pagar indemnizaes de 1/3 e nalguns casos 2/3 do valor do imvel aos inquilinos e continuar a receber rendas fixadas com base no rendimento dos inquilinos no tero quaisquer condies para fazer essa reabilitao.

A proposta claramente desequilibrada porque altamente protecionista dos inquilinos. Tiveram o benefcio de ter um arrendamento subsidiado fora pelo proprietrio durante dcadas e ainda vo continuar em muitos casos com rendas condicionadas pelo seu rendimento ou a receber avultadas indemnizaes. Acresce que a lei considera em situao de carncia econmica inquilinos com rendimento abaixo de cinco salrios mnimos ou microentidades empresas com balano e volume de negcios abaixo de 500.000 euros. Os inquilinos continuam por isso a ser altamente beneficiados, no se tendo cumprido a obrigao assumida perante a troika de reequilibrar as posies das partes.

So positivos o princpio da renegociao das rendas antigas e a sada do processo de despejo da ao executiva. So negativas as elevadas indemnizaes atribudas aos inquilinos e as inmeras situaes de exceo, algumas das quais sem justificao, que foram consagradas.

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