NTS297

Norma Tcnica SABESP
NTS 297

CRITRIOS DE AVALIAO PARA INDENIZAO
DE FAIXAS DE SERVIDO

Procedimento

So Paulo
Dezembro - 2012

NTS 297: 2012 Norma Tcnica SABESP
19/12/2012
S U M R I O

1 OBJ ETIVO ..................................................................................................................... 1
2 CAMPO DE APLICAO .............................................................................................. 1
3 REFERNCIAS NORMATIVAS ..................................................................................... 1
4 DEFINIES E SIGLAS ................................................................................................ 2
5 REQUISITOS GERAIS ................................................................................................... 2
6 REQUISITOS ESPECFICOS ........................................................................................ 2
ANEXO A LOTES URBANOS ........................................................................................ 11
ANEXO B GLEBAS URBANIZVEIS ............................................................................. 16
ANEXO C INCLUSO DA PARCELA VC - GLEBAS URBANIZVEIS ......................... 18
ANEXO D GLEBAS RURAIS................................................................................ 19

Norma Tcnica SABESP NTS 297: 2012
19/12/2012 1
CRITRIOS DE AVALIAO PARA INDENIZAO DE FAIXAS DE
SERVIDO

1 OBJETIVO
Esta Norma tem por objetivo definir critrios de avaliao para instituio de faixa de
servido de passagem em decorrncia da implantao de tubulao subterrnea de
adutoras, redes de distribuio, emissrios, coletores tronco, redes coletoras ou
interceptores.

2 CAMPO DE APLICAO
Esta norma se aplica quando as faixas de servido que ocorrem em lotes urbanos,
glebas urbanizveis ou glebas rurais.

3 REFERNCIAS NORMATIVAS
NTS 132 Faixas de Servido e de Desapropriao para Sistemas Lineares de gua e de
Esgotos
NBR 14653 1 Avaliao de bens Procedimentos gerais
NBR 14653 2 Avaliao de bens Imveis urbanos
NBR 14653 3 Avaliao de bens Imveis rurais
NBR 14653 4 Avaliao de bens Empreendimentos
PI0021 Poltica Institucional - Patrimnio
PE- PR 0022 Regularizao Imobiliria

4 DEFINIES E SIGLAS
SERVIDO Encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito de outra
DESAPROPRIAO Transferncia unilateral e compulsria da propriedade de um bem
ou direito, do detentor do mesmo para o poder pblico, ou por sua delegao, por
utilidade pblica ou interesse social, mediante indenizao prvia e justa.
INDENIZAO Justo valor obtido na avaliao da servido e demais nus dela
decorrentes, desde que devidamente comprovados.
LOTE URBANO Poro de terreno proveniente de parcelamento de solo urbano
GLEBA URBANIZVEL - Terreno passvel de receber obras de infraestrutura urbana,
visando o seu aproveitamento eficiente, atravs de loteamento, desmembramento ou
implantao de empreendimentos.
GLEBA RURAL - Imvel com vocao para explorao animal ou vegetal, qualquer que
seja a sua localizao.
REA EDIFICANTE (AE) Projeo do terreno passvel de receber edificao conforme
legislao especfica.
REA EDIFICANTE DEPRECIADA (AD) - Projeo do terreno passvel de receber
edificao conforme legislao especfica, excluda a poro coincidente com a faixa de
servido.
TESTADA EQUIVALENTE (TEQ) Corresponde projeo da testada edificvel do
terreno at o limite da faixa de servido acrescida do recuo lateral imposto pela legislao
especfica, quando couber.
TESTADA DE REFERNCIA (TREF) Medida de frente do imvel para o mdulo
padro da regio conforme normas especficas.
2 19/12/2012
PROFUNDIDADE EQUIVALENTE (PEQ) - Corresponde projeo da profundidade do
terreno at o limite da faixa de servido acrescida do recuo de frente imposto pela
legislao especfica, quando couber.
PROFUNDIDADE REFERNCIA (PREF) Intervalo para a profundidade do imvel para
o mdulo padro da regio conforme normas especficas.
APROVEITAMENTO EFICIENTE Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o
local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica na
circunvizinhana, dentre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente.
REA DE SERVIDO (As) - Correspondente faixa determinada pelo cadastro de
propriedade, necessria operao da obra lnea.
VALOR UNITRIO (Vu) Volume unitrio do imvel, ou da poro do mvel, onerado
pela obra linear.

5 CONSIDERAES GERAIS
O avaliador deve verificar a existncia de eventuais remanescentes prejudicados e/ou
inaproveitveis em razo da implantao da faixa previamente cadastrada, devendo
nesses casos estender a indenizao a tais pores, podendo inclusive sugerir a
retificao do cadastro de propriedade com a incluso da mesma.
Cabe ao avaliador efetuar anlise crtica dos resultados obtidos a partir da aplicao
dessa norma.
Essa norma se prope a estabelecer limites para indenizao de faixa de servido de
passagem para os casos apresentados no item 6 da mesma, cabendo ao avaliador
ponderar critrios complementares, devidamente justificados, para outras situaes.

6 REQUISITOS ESPECFICOS
6.1 Lotes Urbanos
6.1.1 Posio da tubulao e nus serviente
No presente trabalho sero estudados os casos de servido de passagem com
alinhamento aproximadamente longitudinal e/ou transversal ao lote urbano, cabendo ao
avaliador ponderar situaes intermedirias entre tais posies.
Neste contexto, busca-se definir critrios que possibilitem ponderar de forma homognea
os seguintes nus decorrentes da instituio da servido de passagem:
1. Perda da exclusividade;
2. Perda de rea edificante do lote e/ou remanescente edificante inaproveitvel aps a
instituio de servido;
3. Reduo da testada edificante do lote, para o caso de servido aproximadamente
longitudinal;
4. Afastamento da edificao em relao ao alinhamento do logradouro pblico, para o
caso de servido aproximadamente transversal.
Havendo a sobreposio de efeitos (ex.: reduo de rea, testada, profundidade), a
indenizao corresponder, a princpio, soma de cada uma das parcelas especificadas,
cabendo ao avaliador verificar e excluir eventual parcela simultaneamente ponderada por
um ou mais efeitos.
19/12/2012 3
Na impossibilidade de aproveitamento eficiente do imvel em face da instituio da faixa
de servido deve se desapropriar integralmente o imvel em consonncia com as
normas tcnicas vigentes.
Para o entendimento dos esquemas ilustrativos apresentados a seguir deve-se consultar
a legenda abaixo:
LEGENDA
Recuo
Servi do
reaEdificante
reaEdificante Prejudicada
reaRemanescente Prejudicada

NOTA: A delimitao e clculo da rea edificante est apresentada no ANEXO A deste
procedimento.
6.1.2 CRITRIOS DE AVALIAO
a) Avaliao de faixas de servido longitudinais (casos 1, 2 e 3).
SITUAO DESCRIO INDENIZAO

1 CASO

Faixas de servido totalmente
coincidente com o recuo lateral
imposto pelas posturas
municipais.

Instituio de Servido:

.
3
u
As
V
| |
|
\ .

REA EDIFICANTE
LOGRADOURO
4 19/12/2012

2 CASO

R EA EDIFIC ANTE
LOGRADOURO

Faixa de servido longitudinal,
parcialmente coincidente com o
recuo lateral imposto pelas
posturas municipais, sem
reduo da rea edificante do
lote e eventual reduo da
testada equivalente.

NOTA: A linha tracejada (- - -)
define a regio onde possvel
localizar a rea edificante
obedecendo aos recuos
impostos pelas posturas
municipais.
A poro destacada em verde
corresponde a rea edificante
que atende taxa de ocupao.
Para detalhes da locao e
clculo da rea edificante vide
ANEXO A.


.
3
u
As
V
| |
|
\ .

Reduo da testada equivalente:

0,25 0,25
0,25
. .
eq Antes eqDepois
ref
t t
Vu At
t
| |
|
|
\ .

Onde:

eq
t
: testada equivalente;
ref
t
: testada de referncia.
19/12/2012 5

SITUAO

DESCRIO INDENIZAO

3 CASO

R EA EDIFIC ANTE
LOGRADOURO

Faixa de servido longitudinal,
recuo lateral imposto pelas
posturas municipais, com
lote e eventual reduo da
testada equivalente.

a. A rea Edificante
Depreciada (Ad) est
indicada em vermelho
na ilustrao ao lado, e
corresponde diferena
entre a rea Edificante
original do lote (Ae), e
esta mesma rea aps
a servido;

b. Deve-se incluir na
rea Edificante
Depreciada do lote (Ad),
eventual trecho
edificante que no tenha
sido atingido pela
referida servido, mas
que no comporte
aproveitamento
construtivo;

c. Recomenda-se a
elaborao de croqui do
lote, apresentando os
recuos construtivos e a
posio da faixa de
servido, para a
determinao e
visualizao da rea
Edificante Depreciada
(Ad).


.
3
u
As
V
| |
|
\ .

Perda da rea edificante:

2
1
. .
d
u
e
A
V k
A
| |
|
\ .

Valores sugeridos para K1
Testada
(m)
K
1

5,00 1.500
6,00 300
7,00 200
8,00 170
9,00 160
10,00 155


0,25 0,25
0,25
. .
eq Antes eqDepois
ref
t t
Vu At
t
| |
|
|
\ .

6 19/12/2012
b) Avaliao de faixas de servido transversais (casos 1 e 2)
1 CASO
REA EDIFICANTE
LOGRADOURO

Faixa de servido transversal,
coincidente com o recuo de
frente imposto pelas posturas
municipais.


.
3
u
As
V
| |
|
\ .

2 CASO

REA EDIFICANTE
LOGRADOURO

Faixa de servido transversal,
recuo de frente imposto pelas
posturas municipais, com
lote e eventual afastamento da
edificao em relao ao recuo
de frente do lote (reduo da
profundidade equivalente).

NOTA : Deve-se incluir na rea
Edificante Depreciada do lote
(Ad), eventual trecho edificante
que no tenha sido atingido
pela referida servido mas que
no comporte aproveitamento
construtivo (destacado em
azul);
Para o clculo da profundidade
equivalente do lote consultar
Anexo A

Valores sugeridos para K1
Testada
(m)
K
1

5,00 1.500
6,00 300
7,00 200
8,00 170
9,00 160
10,00 155

Perda da exclusividade:

.
3
u
As
V
| |
|
\ .

Perda da rea edificante:

2
1
. .
d
u
e
A
V k
A
| |
|
\ .

Reduo da Profundidade
Equivalente:

Se P
ref.(Min.)
< P
eq(Depois)
< P
ref.(Mx)
=
0

Se P
eq(depois)
< P
ref.(Min.)

0,25 0,25
0,25
. .
eq Antes eqDepois
ref
t t
Vu At
t
| |
|
|
\ .
Onde:
P
eq
: profundidade edificante.
P
ref
: profundidade de referncia.

19/12/2012 7

6.2 Glebas urbanizveis

Face s caractersticas inerentes a este tipo de imvel, admite-se a segmentao do
mesmo em duas pores, a saber:
a) Poro diretamente desmembrvel: compreende o segmento do imvel que
confronta com logradouro pblico oficial e cujo parcelamento feito pelo simples
desdobro em lotes, atendendo legislao pertinente. Neste caso, os lotes oriundos do
referido segmento se beneficiam pela preexistncia dos melhoramentos pblicos.
b) Poro interna ou lotevel: compreende o segmento restante do imvel que, pela
posio interna ao imvel, prescinde de prvia abertura de ruas e implementao de
melhoramentos pblicos para o parcelamento em lotes.

6.2.1 Convenes e nomenclatura
Considerando o exposto no item anterior e, com o intuito de facilitar o entendimento
expresso nesta norma, adota - se as seguintes convenes e nomenclaturas, indicadas
na figura A.
LOGRADOURO PBLI CO EXI STENTE
SEGMENTO DIRETAMENTE DESMEMBRVEL
(SD)
SEGMENTO LOTEVE L
(SL)

Figura A Segmentao da gleba urbanizvel

Admite-se que o segmento diretamente desmembrvel da gleba (S
D
) constitui a poro
de maior valor do imvel, em face de confrontao com o logradouro pblico existente e
respectivos melhoramentos pblicos.
A profundidade deste segmento definida pela profundidade de referncia (P
r
) limite da
regio na qual se enquadra o imvel, podendo se estender at duas vezes (2) este
limite se detectado potencial de aproveitamento na regio. Na avaliao da gleba,
contudo, deve-se considerar este tipo de parcelamento mediante correo no valor
unitrio do lote resultante.
O segmento lotevel da gleba (S
L
) constitui a poro "interna", cujo parcelamento
admitido, quanto for possvel, em lotes enquadrados no padro de ocupao estabelecido
para a regio do imvel.
8 19/12/2012
6.2.2. Consideraes gerais sobre a instituio de servido de passagem em glebas
urbanizveis
a) Na avaliao para instituio de servido de passagem deve-se ponderar a localizao
da obra linear em relao gleba. Se a faixa avaliada estiver inserida na poro frontal
da gleba (poro desmembrvel), ou no miolo da gleba (poro interna ou lotevel),
deve-se adotar o respectivo valor unitrio da poro atingida. Caso a obra linear esteja
inserida em ambas as pores deve-se adotar o valor unitrio mdio da gleba.
b) Na apurao do valor unitrio da poro da gleba urbanizvel atingida pela obra linear
dar-se- prioridade ao Mtodo Comparativo Direto;
c) Na impossibilidade de utilizao do Mtodo Comparativo Direto pode ser feito o uso do
Mtodo Involutivo, considerando as eventuais despesas com urbanizao da(s)
poro(es) atingida(s).
d) Os valores unitrios das pores diretamente desmembrvel da gleba (V
UGD
) e interna
ou lotevel (V
UGL
), podem ser apurados atravs pelos seguintes mtodos:
- Estatstico;
- Involutivo;
- Composto.
e) No uso do Mtodo Involutivo ou Composto, o prazo total do empreendimento deve ser
admitido igual para os clculos dos segmentos desmembrveis e loteveis, uma vez que
se trata de um nico empreendimento. Tal distino meramente didtica, para fins de
clculo.
f) Para a apurao do valor unitrio de glebas urbanizveis de grandes dimenses, cujo
aproveitamento urbano no se dar de forma homognea e contempornea em toda a
extenso da gleba, o avaliador pode adotar, para fins de clculo do respectivo valor
unitrio, a situao paradigma de uma "gleba ideal", com dimenses adaptadas
realidade do mercado local.
6.2.3. Critrios para apurao do valor unitrio da gleba
A determinao do valor unitrio da gleba nos segmentos que a constituem (poro
desmembrvel e lotevel) pode ser obtida pela aplicao dos seguintes critrios:
- Mtodo Estatstico (Mnimos Quadrados);
- Mtodo Involutivo;
- Mtodo Composto.
a) Mtodo estatstico
Para a formulao deste mtodo pressupe-se a existncia de um nmero significativo
de elementos de pesquisa (glebas), cujas caractersticas fsicas e a segmentao em
poro desmembrvel e lotevel de conhecimento do avaliador.
A formulao deste mtodo parte das premissas bsicas apresentadas nos itens 2 e 3
deste procedimento, onde admite-se que o valor total da gleba (V
TG
) composto pelo
valor do segmento desmembrvel (V
GD
) e do segmento lotevel (V
GL
), sendo que o
segmento desmembrvel possui valor unitrio k vezes superior ao do segmento lotevel
(V
UD
= k V
UGL
).
Assim teremos:
19/12/2012 9
V
TG (1)
= S
D (1)
V
UGD(1)
+ S
L(1)
V
UGL(1)
substituindo V
UD(1)
por k V
UL(1)
e considerando n
elementos de pesquisa
V
TG(1)
= S
D(1)
k V
UGL(1)
+ S
L(1)
V
UGL(1)
V
TG(2)
= S
D(2)
k V
UGL(2)
+ S
L(2)
V
UGL(1)
V
TG(n)
= S
D(n)
k V
UGL(n)
+ S
L(n)
V
UGL(1)

Resolvendo o conjunto de equaes acima pelo Mtodo dos Mnimos Quadrados
obtm- se os valores estimados para V
UGD
e V
UGL
.
O Anexo B apresenta um exemplo da aplicao desse mtodo
b) Mtodo involutivo
Admite-se a avaliao individual de cada segmento da gleba, adotando um conjunto de
parmetros que represente a eventual valorizao pela venda dos lotes, e os respectivos
custos e prazos pertinentes ao segmento em estudo.
Torna-se oportuno observar que os valores unitrios obtidos por este procedimento
devem conduzir a um valor unitrio mdio ponderado da gleba prximo daquele que
seria obtido a partir dos parmetros mdios urbansticos, admitido a avaliao da gleba
como um todo.
Quando fizer uso do Mtodo Involutivo, o avaliador deve considerar as posturas
municipais vigentes na definio das pores desmembrveis e internas da gleba
c) Mtodo composto
Consiste em obter o valor unitrio mdio de mercado para glebas urbanizveis atravs
de pesquisa de preos.
A relao entre os valores unitrios da poro desmembrvel (V
UGD
) e a poro interna
ou lotevel (V
UGL
) obtida com auxlio do mtodo involutivo, considerando, para cada
uma das pores, o mesmo prazo para a urbanizao e respectiva venda dos lotes.
Admite-se, portanto, que a urbanizao das pores desmembrvel e lotevel ocorram
concomitantemente.
6.2.4. Clculo do valor indenizatrio devida Instituio de servido de passagem
Para as avaliaes de faixas de servido cabe aplicar o exposto nos itens a f do item
6.2.2.2, para a determinao do valor unitrio da gleba, acrescido dos seguintes itens
complementares:
a) Para o clculo do montante indenizatrio devido instituio de servido de passagem
aplica-se a frmula seguinte:

Montante Indenizatrio = V
S
+ V
c
+ D
R

Onde:

V
S
: valor corresponde instituio de servido, fixado em 1/3 do valor de
mercado da referida faixa (nus exclusivo sobre a faixa);
V
c
: Em casos excepcionais, admitida a incluso de uma parcela Vc; (Vide
Anexo C).
10 19/12/2012
D
R
: valor correspondente a eventual desvalorizao do remanescente,
calculado de acordo com os critrios de desvalorizao de remanescentes
apresentados neste procedimento.
b) Nos casos gerais de instituio de servido de passagem, onde a implantao da obra
compatvel com o uso mais eficiente da gleba, o montante indenizatrio corresponde
exclusivamente a 1/3 do valor da faixa onerada;
c) Considera-se como uso compatvel os seguintes casos:
- Servides de tubulao subterrnea em que a faixa se estenda em segmento da gleba
absorvvel por ruas, reas verdes ou institucionais do futuro loteamento, ou mesmo
aquelas que situadas dentro dos hipotticos lotes, no lhe causem prejuzo alm daquele
suportado pela alquota de 1/3, conforme procedimentos especficos de lotes urbanos;
- Acessos que se estendam por ruas ou reas institucionais do futuro loteamento, salvo
caso descrito abaixo;
d) Ocorrendo o cercamento do acesso, este dever preferencialmente ser avaliado como
desapropriao, cabendo ainda estudo da eventual desvalorizao do remanescente,
quer por encravamento ou outro prejuzo observado no momento da anlise.
Recomenda-se evitar o referido cercamento;
6.2.4.1 Desvalorizao da rea no onerada
Caso o avaliador tenha usado o conceito de gleba ideal para efeito de clculo, deve
tambm ponderar a eventual posio da servido nesta gleba ideal para clculo de
desvalorizao.

6.3 Glebas rurais
6.3.1 Determinao do valor unitrio da gleba rural
A determinao do valor unitrio de glebas rurais deve ser pautada no "Mtodo
Comparativo de Dados de Mercado", mediante adequada homogeneizao e
saneamento de pesquisa de preos de imveis assemelhados quanto s caractersticas
intrnsecas e extrnsecas.
6.3.2. Consideraes gerais sobre a avaliao de glebas rurais
a) Instituio de servido de passagem
Para a apurao do montante indenizatrio devido instituio de servido de passagem
incidente sobre imvel rural, aplica-se a frmula seguinte:

Montante Indenizatrio = V
S
+ V
C
+ D
R

Onde:
V
S
: valor corresponde instituio de servido, fixado em 1/3 do valor de mercado da
referida faixa (nus exclusivo sobre a faixa);
V
C
: valor complementar, apurado em funo do tipo de uso permitido sobre a faixa, de
acordo com tabela constante no Anexo D;
Obs: Em casos excepcionais admitida a considerao de uma parcela devido
desvalorizao do remanescente "DR", desde que devidamente justificados no corpo do
laudo.
b) Consideraes gerais
19/12/2012 11
a) Nos casos gerais de instituio de servido de passagem de tubulaes ou acessos,
onde a implantao da obra compatvel com o uso mais eficiente da gleba, o montante
indenizatrio corresponde exclusivamente a 1/3 do valor da faixa onerada;
b) Ocorrendo o cercamento de acesso, este dever preferencialmente ser avaliado como
desapropriao, cabendo ainda estudo da eventual desvalorizao do remanescente,
quer por encravamento ou outro prejuzo observado no momento da anlise.
Recomenda-se evitar o referido cercamento;
c) O estudo de eventual desvalorizao do remanescente deve, preferencialmente, estar
pautado no critrio "Antes e Depois".
d) No caso de acesso aflorante, deve ser verificado o seccionamento fsico do imvel e
eventualmente a incluso do custo de obras compensatrias para o reestabelecimento da
ligao fsica entre as partes, caso no estejam contempladas em projetos.
12 19/12/2012
ANEXO A LOTES URBANOS

1. CARACTERIZAO DA REA EDIFICANTE
Para efeito deste procedimento, a rea edificante (Ae) de um lote urbano ser definida
como o menor valor entre o produtrio da rea total (At) pela taxa de ocupao (To),
definida pela legislao municipal, ou a rea total do lote (At) excluda a rea coincidente
com os recuos obrigatrios (Ar):
Ae = To At (Eq. 1)
e/ou
Ae = At Ar (Eq. 2)
Geralmente a rea edificante (Ae) limitada pela taxa de ocupao (To), e nestes casos,
seu posicionamento no lote poder assumir diversas configuraes, conforme exemplos
abaixo:
10,00m
2
5
,
0
0
m
10,00m
10,00m 10,00m
Logradouro
(Fig. 1)
Logradouro
(Fig. 2)
Logradouro
(Fig. 3)
Logradouro
(Fig. 4)
3
0
,
0
0
m
3
5
,
0
0
m
4
0
,
0
0
m

Considerando a variedade de posies que a rea edificante (Ae) poder assumir no
interior de um lote urbano, para a sua correta definio sugere-se o seguinte roteiro:
1 Passo Define-se a vocao de uso do imvel, conforme caractersticas
da regio e possibilidades legais;
2 Passo Define-se, de acordo com as posturas legais e para o uso
proposto, a taxa de ocupao e os recuos construtivos do imvel;
19/12/2012 13
ANEXO A LOTES URBANOS (continuao)
3 Passo Calcula-se a rea edificante de acordo com as equaes 1 e 2, adotando-se o
menor valor entre elas.
Exemplificando o roteiro sugerido, constata-se atravs das figuras anteriores que, a
medida que o lote ganha profundidade a rea edificante (Ae), permitida pela legislao
municipal, torna-se inferior rea delimitada pelos recuos.
Nestes casos, sendo necessrio recuar a posio original da rea edificante, de modo a
compatibiliz-la com eventual faixa de servido, cabe ao avaliador ponderar eventual
desvalorizao do lote, decorrente da perda de rea edificante ou recuo da edificao,
que ser calculada de acordo com os critrios estabelecidos neste procedimento.
Especial ateno deve ser dada aos casos de uso R1 (residncia unifamiliar), posto que a
legislao do municpio de So Paulo permite a utilizao dos fundos do lote para erguer
construes. Neste caso, a rea edificante do lote poder assumir as seguintes
configuraes, exemplificada nos esquemas abaixo, cabendo ao avaliador ponderar a
compatibilidade desta configurao com o padro da regio:
10,00m
2
5
,
0
0
m
10,00m
Logradouro
(Fig. 5)
Logradouro
(Fig. 6)
3
0
,
0
0
m

2. CARACTERIZAO DA REA EDIFICANTE APS A INSTITUIO DE
SERVIDO
Para o clculo da rea edificante aps a instituio de servido pode-se seguir os passos
sugeridos no item anterior, ponderando a influncia da faixa de servido proposta.
A rea edificante depreciada (Ad) corresponder diferena entre as reas , antes e
depois da instituio de servido de passagem.
Ad = Ae
(antes)
Ae
(depois)

14 19/12/2012
Eventual remanescente cuja forma inviabilize sua adequada ocupao em relao ao
padro estabelecido para regio, deve ser acrescido rea edificante depreciada (Ad).
3. CARACTERIZAO DA TESTADA EQUIVALENTE DE UM IMVEL (T
eq
)
Considera-se testada equivalente (Teq) de um lote urbano o somatrio da testada
edificante (Te) e aos recuos laterais (Rl) impostos pelas posturas municipais. Via de
regra, a testada equivalente, antes da instituio da servido, corresponde testada
fsica do terreno.
LOGRADOURO
Te Rl
Teq

T
eq
= Te + Rl (Eq. 3)

NOTA: Para fins deste procedimento, considera-se testada edificante (Te) ao segmento
do terreno perpendicular aos lados do terreno, quando paralelos, lindeiro ao alinhamento
predial.
Para o clculo do montante indenizatrio devido reduo da testada equivalente do lote,
de acordo com o 2 Caso do item 6.1.2, alnea a deste procedimento utiliza-se a
ilustrao abaixo.

19/12/2012 15
R EA EDIFIC ANT E
LOGRADOURO
R EA EDIFIC ANT E
LOGRADOURO
Te (antes) Rl Te (depois) Rl
Teq. (depois) = Te (depoi s ) + Rl Teq. (antes) = Te (antes) + Rl


0,25 0,25
0,25
( ) ( )
. .
Teq Antes Teq Depois
Vu At
Tref
| |
|
\ .

NOTA: A testada equivalente depois (Teq.
(depois)
) correspondo ao somatrio da testada
edificante aps a servido (Te
(depois)
) ao recuo
lateral (Rl) obrigatrio imposto pelas posturas
municipais. Neste clculo, a perda da testada
edificante, devido servido, excluda do
clculo.
Nos casos de servido de passagem longitudinal, cuja reduo da testada edificante (Te)
inviabilize a construo de edificaes compatveis com o padro de ocupao
estabelecido para a regio, cabe ao avaliador verificar a necessidade de desapropriao
integral do lote.
Recomenda-se que a testada edificante (Te) de um lote, aps a instituio de servido
nunca seja inferior a 3,00m, acrescido dos respectivos recuos laterais.
4. CARACTERIZAO DA PROFUNDIDADE EQUIVALENTE DE UM IMVEL (P
eq
)
Considera-se profundidade equivalente (P
eq
) de um lote urbano ao somatrio da
profundidade edificante (Pe) aos recuos de frente (Rft) e fundos (Rfd) impostos pelas
posturas municipais.

16 19/12/2012

REA EDIFICANTE
LOGRADOURO
R
f
t

(
a
n
t
e
s
)
P
e

(
a
n
t
e
s
)
R
f
d
P
e
q
.

P
eq
= Pe + Rft + Rfd (Eq. 4)

NOTA: (1) Via de regra, a profundidade
equivalente, antes da instituio da servido,
corresponde profundidade fsica do terreno.
(2) Para fins deste procedimento, considera-se
profundidade edificante (Pe) ao segmento do
terreno perpendicular frente do terreno, quando
aproximadamente paralelos, onde possvel erguer
construes.
Para o clculo da montante indenizatrio devido reduo da profundidade equivalente
do lote, de acordo com o 2 Caso do item 6.2.1, alnea b deste procedimento, utiliza-se a
ilustrao abaixo.
REA EDIFICANTE
LOGRADOURO
REA EDIFICANTE
LOGRADOURO
P
e

(
d
e
p
o
i
s
)
R
f
d
R
f
t
P
e

(
a
n
t
e
s
)
R
f
d
P
e
q
.

(
a
n
t
e
s
)

=

P
e

(
a
n
t
e
s
)

+

R
f
t

+

R
f
d
P
e
q
.

(
d
e
p
o
i
s
)

=

P
e

(
d
e
p
o
i
s
)

+

R
f
t

+

R
f
d
R
f
t

NOTA: Para fins deste procedimento, limita-se a
reduo da profundidade edificante at o seu valor
mdio (1/2 Pe). Cabe ao avaliador, nestes casos,
verificar eventual necessidade de desapropriao
integral do lote se no houver possibilidade de uso
da rea remanescente nos termos deste
procedimento.

Reduo da Profundidade
Equivalente:

se P
ref.(Min.)
< P
eq(Depois)
< P
ref.(Mx)
= 0

se P
eq(depois)
< P
ref.(Min.)

0,50 0,50
0,50
( ) ( )
. .
Peq Antes Peq Depois
Vu At
Pref
| |
|
\ .

NOTA: A profundidade equivalente
depois (Peq.
(Depois)
) corresponde ao
somatrio da profundidade
edificante depois (Pe
(Depois)
) aos
recuos de frente (Rft) e fundos (Rfd).
Analogamente ao clculo da
reduo da testada, a perda da
profundidade edificante excluda
do somatrio.

19/12/2012 17
ANEXO B GLEBAS URBANIZVEIS
I UTILIZAO DO MTODO ESTATSTICO PARA A DETERMINAO DO VALOR
UNITRIO DA GLEBA
I.1 PESQUISA DE PREOS
Para fins deste exemplo comparativo admite-se CONSTANTE as demais caractersticas
das glebas (localizao, topografia, superfcie, etc) .
1 rea Total = 50.000,00m
rea Desmembrvel = 20.000,00m
rea Lotevel = 30.000,00m
Valor Total = R$540.000,00

2 rea Total = 60.000,00m

3 rea Total = 35.000,00m

4 rea Total = 40.000,00m

I.2 RESULTADO DO MTODO DOS MNIMOS QUADRADOS

RESUMO DOS RESULTADOS
Estatstica de regresso
R mltiplo 0,988296581
R-Quadrado 0,976730132
R-quadrado ajustado 0,465095197
Erro padro 19579,71197
Observaes 4

ANOVA
gl SQ MQ F
F
de significao
Regresso 2 32182757515 16091378757 41,97402915 0,108498385
Resduo 2 766730241,8 383365120,9
Total 4 32949487757

Coeficientes Erro padro Stat t valor-P 95% inferiores 95% superiores Inferior 95,0%
Interseo 0 #N/D #N/D #N/D #N/D #N/D #N/D
V
UD
11,43522222 3,488598759 3,277884048 0,081811646 -3,575017199 26,44546164 -3,575017199
V
UL
10,40946667 1,910784234 5,447745737 0,032082354 2,188019942 18,63091339 2,188019942

18 19/12/2012
ANEXO B GLEBAS URBANIZVEIS (Continuao)
RESULTADOS DE RESDUOS
RESULTADOS DE
PROBABILIDADE
Observao Previsto (a) VTG Resduos Resduo padro Percentil VTG
1 540988,4444 -988,4444444 -0,071393877 12,5 388500
2 645083,1111 -17883,11111 -1,291670598 37,5 447653
3 374588,8889 13911,11111 1,004778928 62,5 540000
4 431765 15888 1,147566681 87,5 627200

19/12/2012 19
ANEXO C INCLUSO DA PARCELA VC ( GLEBAS URBANIZVEIS)

I ALQUOTAS PARA INDENIZAO
As alquotas apresentadas a seguir tm por objetivo Indenizar eventual nus incidente
exclusivamente sobre a faixa, no se prestando para cobrir desvalorizao de
remanescente, que objeto de parcela prpria. Sugere-se a aplicao das alquotas
complementares (V
C
), descritas abaixo em casos excepcionais, tais como: tubulao total
ou parcialmente aflorante, acesso em circunstancias particulares no se justificam a
desapropriao.
A tabela abaixo sugere valores complementares de indenizao.
TABELA 1 Valores sugeridos para a alquota indenizatrio das parcelas V
S
e V
C

Situao Exemplo
Alquota
(V
S
)
Complementar
(V
C
)

Indenizao
(V
S
+ V
C
)
Tubulao enterrada,
superfcie livre para o uso
praticado na propriedade.

0,333
0,333
Tubulao enterrada,
superfcie livre, porm com
restries ao uso praticado
na propriedade (sem
interesse ao proprietrio).
Plantio de
cultura.

0,333

0,667
Tubulao enterrada,
na propriedade (com
algum uso para o
proprietrio).
Plantio de
cultura.

0,167

0,500
Tubulao aparente,
porm no impedindo a
passagem.
0,467 0,800
Tubulao aparente,
obstruindo
significativamente na
passagem.
0,617 0,950
Acesso cercado. Desapropriao
Acesso pavimentado, no
til ao proprietrio.

0,333
0,617 0,950
Acesso pavimentado, til
ao proprietrio.
0,333
Acesso no pavimentado,
no til ao proprietrio.
0,617 0,950
Acesso no pavimentado,
til ao proprietrio ou
coincidente com caminho
existente.
- 0,333

20 19/12/2012
ANEXO D GLEBAS RURAIS

I ALQUOTAS PARA INDENIZAO
As alquotas apresentadas a seguir tm por objetivo Indenizar eventual nus incidente
exclusivamente sobre a faixa, no se prestando para cobrir desvalorizao de
remanescente, que dever ser objeto de anlise prpria. Sugere-se a aplicao da
alquota complementar (V
C
) em casos excepcionais, tais como: tubulao total ou
parcialmente aflorante, acesso em circunstancias particulares que no se justifica a
desapropriao.
A tabela 1 sugere valores complementares de indenizao.
TABELA 1 Valores sugeridos para a alquota indenizatrio das parcelas V
S
e V
C

Situao Exemplo
Alquota
(V
S
)
Complementar
(V
C
)

Indenizao
(V
S
+ V
C
)
Tubulao enterrada,
superfcie livre para o uso
praticado na propriedade.

0,333
0,333
Tubulao enterrada,
na propriedade (sem
interesse ao proprietrio).
Plantio de
cultura.

0,333

0,667
Tubulao enterrada,
na propriedade (com
algum uso para o
proprietrio).
Plantio de
cultura.

0,167

0,500
Tubulao aparente,
porm no impedindo a
passagem.
0,467 0,800
Tubulao aparente,
obstruindo
significativamente na
passagem.
0,617 0,950
Acesso cercado. (Vide
item 4.3 c)
Desapropriao
Acesso no til ao
proprietrio.

0,333
0,617 0,950
Acesso til ao proprietrio
ou coincidente com
caminho existente.
0,333

19/12/2012 21

Sabesp - Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo
Diretoria Tecnologia, Empreendimentos e Meio Ambiente - T
Superintendncia de Pesquisa, Desenvolvimento Tecnolgico e Inovao - TX
Departamento de Normalizao e Acervo Tcnico - TXA

Rua Costa Carvalho, 300 - CEP 05429-900
So Paulo - SP - Brasil
Telefone: (011) 3388-8096 / FAX: (011) 33888695
e -mail : marcoabarbosa@sabesp.com.br

- Palavras Chave:
avaliao; faixa de servido; indenizao.

- 20 pginas

Consideraes finais:

1) Esta norma tcnica, como qualquer outra, um documento dinmico, podendo
ser alterada ou ampliada sempre que for necessrio. Sugestes e comentrios
devem ser enviados a TXA Departamento de Acervo e Normalizao Tcnica
2) Tomaram parte na elaborao desta reviso

DIRETORIA

UNIDADE NOME
M ME/S Evano J. Nogueira
C CPI Luiz Henrique Cappellano
C CPI Ewerton Meirelles
R RMA Slvio Noriaki Yamaia
T TXA Marco Aurlio Lima Barbosa

NTS297

Enviado por

Dados do documento

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

NTS297

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Norma Tcnica SABESP

Você também pode gostar