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O WStudent Housing Review surge num momento em que o alojamento de estudantes tem tido grande projeção a nível internacional, uma performance bastante interessante enquanto negócio de investimento em mercados maduros e se perspetiva a manutenção dos seus níveis de crescimento acompanhando a tendência de crescimento da população universitária global e dos fluxos de estudantes internacionais nos próximos anos. Portugal tem vindo a conseguir atrair um número crescente de estudantes internacionais integrados num vasto conjunto de programas de mobilidade o que se explica pelo crescente posicionamento das universidades portuguesas nos rankings internacionais, por uma vivência académica num país estrangeiro com custo de vida relativamente mais reduzido quando comparado com outras capitais europeias e que oferece ainda mais-valias importantes como segurança, gastronomia, clima, proximidade de praias, programas culturais e night life. . A crescente atratividade de Portugal enquanto destino académico traduz uma oportunidade para o sector imobiliário de forma a capitalizar o potencial de crescimento do mercado de alojamento de estudantes, que se pode posicionar como um importante nicho.Este estudo procura assim, caracterizar o mercado, perceber qual o seu estado de desenvolvimento atual, quantificar a oferta e a procura, entender a sua estruturação e organização e deste modo estimar os desequilíbrios existentes para lhes dar a subsequente resposta. O trabalho efetuado identifica os alunos que Portugal acolhe sendo importante conhecer a procura para que a oferta se adapte às suas necessidades. Na verdade, o estudo consegue quantificar o défice de camas na cidade de Lisboa o que é um indicador bastante importante na estimativa de crescimento deste segmento e na resposta que pode ser dada pelo setor imobiliário. Estamos pois perante um nicho de mercado com enorme potencial: por um lado, porque existe apetência e interesse no desenvolvimento deste segmento agora justificado em números; por outro, porque existem diversos imóveis (de proprietários particulares, promotores, instituições financeiras e entidades

institucionais) nas localizações adequadas que podem ser estruturados para dar resposta à carência de camas identificada. A apetência dos principais players para o contínuo crescimento é por si só um indicador positivo na medida em que com a experiência adquirida nos imóveis que detêm ou gerem, os mesmos poderão beneficiar de economias de escala significativas, com o aumento da massa crítica que passam a gerir. . Por outro, este segmento pode dar resposta à necessidade de rentabilização de ativos que estejam neste momento devolutos contribuindo simultaneamente para a reabilitação do centro da cidade não só em termos de ativos como sócio-culturais, aumentando o número de pessoas que reside no centro, trazendo-lhe outro dinamismo e uma nova vida. . Acresce ainda que este segmento pode ser ainda um cartãode-visita do nosso país no seu posicionamento internacional com capacidade de continuar a atrair cada vez mais estudantes com uma oferta de alojamento qualificada desenvolvida a par da crescente profissionalização e estruturação do setor em detrimento de um mercado de arrendamento informal. . O trinómio localização/valor/qualidade assume neste segmento um papel determinante uma vez que a volatilidade do segmento em termos de rotação de alunos é elevada bem como a sua sensibilidade ao preço vs qualidade oferecida/apercebida. A diferenciação faz-se efetivamente pelo estudo das alternativas existentes e pelo repensar de ativos, transformando-os de acordo com as necessidades dos estudantes e oferecendo um real value for money. Acreditamos pois, que o WStudent Housing Review, o primeiro estudo sobre alojamento universitário de Portugal, e que sintetiza uma vasta informação sobre este mercado – que se torna imprescindível para a tomada consciente e informada de decisões – consiga capitalizar um conjunto de investimentos e parcerias frutuosas não apenas enquanto negócio imobiliário mas também para o desenvolvimento, reabilitação e vivência dos centros urbanos com forte cariz universitário no nosso país.// .

Em Lisboa. A Uniplaces está a trabalhar de perto com estes players no sentido de facilitar aos estudantes o arrendamento online do seu alojamento de forma simples e segura. À semelhança dos hotéis. os players privados reconhecem a grande oportunidade do investimento em alojamento específico para estudantes e constatam a inexistência de uma plataforma online que permita chegar de forma eficiente aos estudantes. a necessidade de alojamento dos estudantes permite a definição de um produto online vocacionado para este fim.6 milhões de estudantes em 2025 (num total de 263 milhões de estudantes). numa boa localização.000 estudantes internacionais em Portugal são afetados pela dificuldade em conseguir alojamento apropriado. . Há uma cada vez maior motivação para estudar fora do país natal pelo que o número de estudantes em mobilidade internacional cresceu exponencialmente atingindo os 3. Acresce ainda que as soluções existentes não oferecem. Existe uma carência global de alojamento seguro.536 estavam integrados no Programa Erasmus – mais do triplo do número de estudantes Erasmus de há uma década – a maioria dos quais Espanhóis (29%). Neste contexto. procurar alojamento online é arriscado e ineficiente. assistimos ao investimento por um conjunto de players nos últimos 10 anos. A Uniplaces tem por objetivo consolidar um mercado altamente fragmentado e aumentar a solidez do mercado de arrendamento de estudantes através da possibilidade de fazer reservas de forma segura e antecipada. Os Hostels são igualmente um novo tipo de oferta para estudantes uma vez que a sua época baixa coincide com a época alta dos estudantes. No ano letivo 2010/2011 Portugal acolheu 21. pode dizer-se que as universidades não estão preparadas para gerir a necessidade de alojamento dos seus alunos e que estes têm requisitos específicos e não encontram nenhuma forma organizada de procurar alojamento adequado.// . Italianos (12%). Uniplaces: a organizar o mercado do alojamento de estudantes A Uniplaces está a posicionar-se enquanto empresa independente na organização do alojamento de estudantes online. Agregando e organizando a oferta existente. qualidade das fotografias. permitindo a sua reserva antecipada. O estudo concluiu que sem uma plataforma especializada e fiável. Acreditamos que a estruturação do setor será igualmente uma alavanca para encorajar o crescimento da oferta uma vez que os proprietários/gestores terão maior facilidade no arrendamento e deste modo obterão um retorno mais elevado. wi-fi e TV. adaptando imoveis para alojamento de estudantes Erasmus com o objetivo de rentabilizar os ativos e alcançar retornos entre os 8-10%. Polacos (12%). A diferenciação no alojamento de estudantes é muito pouco marcada quando comparada com outros segmentos com maior maturidade como os alugueres de curta duração. o mercado é muito fragmentado e muitos imóveis são propriedade e/ou geridos individualmente ou por pequenas empresas com reduzida capacidade para. A maioria dos 22. neste momento. Apesar do recente crescimento da oferta de alojamento para estudantes em Portugal. Conclusão Em síntese.1 milhões de estudantes) e perspetiva-se que atinja os 7. chegarem aos estudantes em Portugal e no mundo. A transparência na internet decresceu quando se tornou possível a qualquer pessoa anunciar um quarto sem qualquer tipo de verificação e sem qualquer valor acrescentado para os estudantes. Em Lisboa a procura de alojamento varia entre um mínimo de 150€ até um máximo de 800€. Residências de estudantes: dificuldade de chegar aos estudantes A oferta de alojamento de estudantes em Portugal é ainda muito informal e pouco estruturada. No entanto.824 estudantes internacionais dos quais 8. A análise de um questionário realizado pela Uniplaces a 156 estudantes permitiu perceber que quase 30% recorreu à ajuda da universidade para arranjar alojamento embora cerca de metade deste grupo considerou que o apoio foi insuficiente e mais de 55% referiram a predisposição no pagamento online para reservar o alojamento antes da mudança. o número de camas em estruturas próprias para o efeito. Alemães (6%) e Franceses (4%). A nova internet generation de 151 milhões de estudantes ligados globalmente e bem informados procuram online alojamento seguro. a Uniplaces pretende não só facilitar mas também tornar o processo de procura e arrendamento de alojamento mais simples e seguro dentro de um segmento de mercado cujo valor global está estimado em cerca de €150 mil milhões. publicitadas online é inferior a 5% da procura existente e os estudantes não possuem uma forma eficiente de as reservar. o alojamento de estudantes é ainda um nicho de mercado pouco explorado pelo que existe uma significativa oportunidade de investimento neste setor. A existência de uma marca e plataforma global no sector permitiria acompanhar o crescimento do número de estudantes internacionais e tornar familiar e fidedigna a sua utilização. a qualidade e o nível de informação necessários. No entanto. situando-se a média entre os 250€ e os 300€. . distância à universidade.4 milhões em 2009 (em 2002 registavam-se 2. uma plataforma de reservas online permitiria a uniformização de procedimentos entre estudantes e inquilinos bem como aumentaria as hipóteses de uma ocupação total. devendo incluir apartamentos ou quartos mobilados com todas as comodidades básicas como áreas sociais e serviços tais como lavandaria. bem gerido. Atualmente. o processo de arrendamento permanecerá moroso e arriscado quer para os estudantes quer para os proprietários. Acresce ainda que os atuais players não possuem uma forma eficiente de chegar aos estudantes e diferenciar-se da oferta informal de alojamento que prevalece nos grandes centros universitários onde proprietários pouco profissionalizados não cumprem quaisquer normas de segurança ou obrigações fiscais. Procura por alojamento de estudantes fiável: crescimento e sofisticação Os requisitos de alojamento dos estudantes já não se resumem ao arrendamento de um quarto partilhado num apartamento sem wifi. fiável e acessível para estudantes e Portugal não é exceção. existindo algumas sinergias positivas entre os dois segmentos. qualquer que seja o seu destino de estudo. de forma eficiente. Foi igualmente possível identificar os 5 itens mais importantes aquando da reserva de um quarto online: preço. casas de banho privadas ou partilhadas e informações sobre a localização. Na globalidade.Educação: um Mercado global A educação é cada vez mais um mercado global. Menos de 10% do alojamento de estudantes é propriedade ou gerido pelas universidades.

Contribuir para a melhor integração daqueles que procuram a cidade para aí estudar e trabalhar constitui um dos eixos centrais da estratégia definida pela Câmara Municipal de Lisboa. que a CML estrutura. com mais de 140. e que permitirá identificar. procuram e procurarão capitalizar os ativos de Lisboa. mais de 4. A “Rede de Incubadoras de Lisboa”. foi assinado um protocolo com as três principais universidades públicas da cidade. Mas não só. foco deste estudo da Worx.Um dos elementos distintivos de Lisboa é o facto de ser uma cidade Universitária. a certificação de quartos e a divulgação da oferta de alojamento para estudantes. 30. Lisboa é o maior pólo universitário e de investigação do país. inovação e empreendedorismo impar no país e ao nível dos melhores da Europa. . dar a conhecer os recursos altamente qualificados e o potencial inovador e de investigação de Lisboa e contribuir para dotar a cidade de uma capacidade impar para acolher e reter talentos. . O “Mapa do Conhecimento e da Inovação” a lançar em breve. atores e iniciativas. uma incubadora criada numa parceria entre a Câmara Municipal de Lisboa.000 licenciados por ano e mais de 16. No âmbito do reforço da sua posição como centro de conhecimento.// . contactar e conhecer melhor todos os atores institucionais relacionados com a produção de conhecimento. estão ligadas as diversas incubadoras da nossa cidade. uma cidade do conhecimento. Tendo presente que a ligação entre o ensino. tendo fixado objetivos para a promoção e transformação da cidade em destino de referência e de retenção de talentos. Queremos promover uma ligação e colaboração mais estreita com os atores de referência nas áreas da inovação e conhecimento da cidade. Ciências da Saúde ou Ciências Sociais. promovendo a ligação e criação de sinergias entre os espaços de incubação de Lisboa. agora. que tem como nó fundamental a Startup Lisboa.000 estudantes inscritos no ensino superior. É também nesse sentido. todos estes projetos agora em ação. sendo que uma das suas vertentes é a divulgação da oferta de alojamento e residências para estudantes e investigadores na cidade. É uma cidade que recebe. o atual Executivo da Câmara Municipal de Lisboa definiu como uma das suas prioridades estratégicas transformar Lisboa numa das cidades mais competitivas na atração de estudantes nacionais e internacionais. em estreita parceria com as universidades da cidade e demais parceiros. ao final de apenas um ano. Foi nesse sentido que.000 investigadores (metade dos quais doutorados) dedicados a áreas tão diversas como as Ciências Empresariais. . . contribuindo para transformá-la num centro de atração e retenção de talentos de vertente internacional e numa cidade de e com futuro. algo que está a ser atualmente trabalhado no âmbito do novo PDM. o Montepio e o IAPMEI que é. . São estas algumas das linhas que enquadram projetos diversos que pusemos em ação: A “Academia Lx” (em que a Câmara Municipal de Lisboa premeia o melhor projeto de investigação científica orientado para dar resposta a desafios estruturantes da cidade). que entre outros prevê a reabilitação de edifícios em bairros históricos para residências universitárias. um exemplo de referência entre espaços de incubação e um elemento fundamental do dinamismo do ecossistema do empreendedorismo em Lisboa. o projeto STUDY IN LISBON. há 5 anos. a investigação e o mercado de trabalho é fundamental para o desenvolvimento do tecido empresarial da cidade e da atividade económica da região. enquadrando um verdadeiro ecossistema de conhecimento. anualmente.000 estudantes internacionais e que dispõe de mais de uma dezena de incubadoras e espaços de aceleração de empresas. Através desta rede. inovação e criatividade em Lisboa. Engenharia e TIC. o qual pretende ser uma plataforma agregadora de informação.

recebeu 8. 15%. atendendo ao conceito de oferta a disponibilizar (dimensão dos quartos. a um crescimento exponencial da sua população universitária. Porto e Coimbra. fruto do Processo de Bolonha que veio criar um ensino superior harmonizado nos países europeus. Lisboa. e simultanemante as que têm maior população estudantil no seu todo. nos últimos 50 anos. uma primeira opção de alojamento. Portugal. geralmente com boas condições e preços mais reduzidos. as residências universitárias não são ainda em Portugal. e a sua potencialidade na recuperação de alguns negócios imobiliários. disponibilizados pela Comissão Europeia. Lisboa e Porto. casas de banho. são as cidades receptoras da grande maioria dos estudantes Erasmus. De acordo com os dados disponibilizados pelo Conselho de Reitores das Universidades Portuguesas. Braga e Trás-os-Montes e Alto Douro. Contudo. os programas de mobilidade internacional. muito associadas à boémia.000 estudantes. Contudo. Mas foi na década de 90 que se assitiu ao maior crescimento de instituições de ensino superior. Porto e Coimbra. Portugal tinha na década de 60 cerca de 25. No caso de universidades como Aveiro. o mercado é mais favorável para o desenvolvimento do negócio das residências universitárias. mais 16% do que no ano lectivo precedente. como é o caso da SPRU. cujos proprietários deixaram de poder pagar os seus empréstimos ou de construtores que não conseguem vender os seus imóveis. permitiram triplicar o número de estudantes internacionais que Portugal tem recebido nas suas instituições desde 2000/2001. habitualmente são associadas aos estudantes beneficiários de bolsas de estudo por motivos de carência económica ou então às Repúblicas de Coimbra. seguido dos alemães (6%) e dos franceses (4%). cozinhas. são cidades em que o investimento em residências universitárias privadas se tem revelado um sucesso. pelo que neste caso. apesar de ainda não haver dados oficiais disponíveis. limpeza e lavandaria). assistimos nos últimos dois anos a uma mudança da oferta fruto da actual crise económica. em 1980 contava já com mais de 80. . italianos e polacos (12% cada). pelo que esta representa a altura ideal para alterar alguns conceitos de negócio.Portugal assistiu. sendo instituições recentes. tendo atingido o seu expoente máximo na última década. este crescimento conheceu o reverso no último ano. o seu crescimento tem acontecido em paralelo com o das cidades que as acolhem. O preço por m² baixou significativamente. o contexto atual oferece também um conjunto de oportunidades. O que de origem foi concebido para o típico mercado residencial. sendo a oferta centrada essencialmente no arrendamento de quartos ou apartamentos por senhorios. por forma a criar um produto rentável que responda ao perfil e necessidades da procura. a oferta individual é de qualidade mais reduzida e preços mais elevados. A dificuldade estará na seleção do imóvel e na sua localização. Ao nível da oferta.000 estudantes. Já em cidades como Lisboa. sendo a sua maioria espanhóis (29%).000 estudantes inscritos nas universidades portuguesas. Esta tem vindo a desenvolverse em quantidade e qualidade com o arrendamento de quartos em apartamentos partilhados com os senhorios ou de apartamentos. em 2010/2011. No que respeita à procura.// . pelas suas dimensões urbanísticas e académicas. zonas comuns e oferta integrada de serviços) e à gestão de operações diárias (vigilância. poderá vir a ser uma óptima oportunidade de negócio se adaptado ao mercado universitário. De acordo com os últimos dados oficiais. . Mas também nestes casos a crise económica tem resultado numa volatilidade da procura com uma taxa de rotação de residentes mais elevada e um aumento do tempo médio para o preenchimento das vagas disponíveis. e consequentemente da população universitária. Apesar de o panorama ser desanimador. Esta breve resenha histórica sobre a evolução do ensino superior em Portugal justifica o interesse que o mercado residencial universitário tem despertado nos novos investidores. do qual resultou um aumento da procura por alojamento/residências universitárias. e consequentemente o valor dos imóveis. sabe-se que pela primeira vez o número de estudantes matriculados no ensino superior é inferior ao ano anterior. mas que se destinam na sua maioria a alunos beneficiários de bolsas de estudos. pois na sua maioria. os estudantes universitários dispõem de residências universitárias das instituições que frequentam. qualidade e localização for extremamente competitiva. mas sobretudo de quartos e/ou apartamentos arrendados pelos proprietários. tendo culminado em 2010/2011 com mais de 403. Também como consequência do Processo de Bolonha. o aparecimento de residências universitárias privadas só terá sucesso se a conjugação dos fatores preço. nomeadamente o Programa Erasmus. 9% e 4% respetivamente.536 estudantes Erasmus. residências universitárias privadas.

Primeiro. esta situação ainda não chamou a atenção das autoridades. que permite a qualquer pessoa promover qualquer tipo de alojamento. Segundo. o facto dos cursos superiores terem passado de 5 para 3 anos. o que tem tido as seguintes consequências: Qualquer privado pode arrendar um alojamento a um estudante. consequentemente sem declarar os rendimentos da atividade Este último ponto leva a uma situação de grande concorrência desleal que se traduz pela enorme diferença de estrutura de custos para as empresas neste setor a que acresce a capacidade de um privado.// . seria importante uma maior fiscalização da parte das entidades responsáveis. e que pode representar facilmente um desconto significativo de cerca de 30%. A maioria dos arrendamentos é feita de forma informal. têm-se vindo a verificar diversas alterações neste mercado.Numa cidade. . Neste momento. e muito devido à massificação da utilização da internet. ou seja sem contrato nem recibo. houve sempre uma vasta oferta de arrendamento de quartos. exercer preços muito inferiores aos valores praticados pelas empresas formalmente constituídas. quer em termos de condições oferecidas (se obedecem a um mínimo de critério de segurança. o que potencia uma constante rotatividade dos estudantes nos alojamentos. levou a partir de meados da década passada. No entanto. nos últimos anos. ao aparecimento de oferta profissionalizada de alojamento para estudantes por parte de empresas com estruturas especificamente construídas ou adaptadas para receber estudantes. e as universidades estarem a fazer semestres de 3 a 4 meses (em vez dos antigos 5 a 6 meses). de uma forma informal. a grande maioria dos arrendamentos é feita informalmente por parte de privados e infelizmente até à data.000 estudantes. e para bem do mercado e da transparência da oferta. com mais de 100. Fora as residências universitárias ligadas a Universidades e Instituições/Organizações. Assim sendo. como tem levado os preços praticados a baixar substancialmente. que respeitam as verificações regulares dos equipamentos. sem qualquer critério nem medida de segurança. entre outros). quer em termos de condições do próprio arrendamento (contratos e recibos). tem não só levado os estudantes a terem maior dificuldade em conseguir distinguir a diferença entre as várias e infindáveis ofertas. pela via do arrendamento informal e não declarado. a maioria da oferta era de privados. dado o volume de oferta de quartos para arrendar por parte de privados. A escassa qualidade da oferta e a sua não especialização a par de preços e consequente elevada rentabilidade para os senhorios.

Os portfolios com mais de 200 camas são quase em exclusivo das universidades públicas/serviços de ação social Valores médios de arrendamento por quarto de 330€/mês podendo ainda ser cobrados consumos de forma autónoma (30-45€/mês em média) Taxa de ocupação elevada (90% a 100%) mas em 10 dos 12 meses do ano pelo que se torna necessário delinear estratégias de combate à sazonalidade O rápido crescimento da procura não teve resposta adequada ao nível da oferta Mercado pouco maduro e ainda pouco profissionalizado embora com crescente qualificação por parte dos players mais profissionais Existência de um mercado de arrendamento paralelo que funciona como concorrência desleal Desequilíbrio entre oferta e procura com a capacidade instalada sem conseguir responder à procura existente .Aumento da mobilidade internacional de estudantes nos últimos anos Previsão da duplicação do número de alunos a estudar fora num total de 7. Simultaneamente há um crescimento do número de estudantes deslocalizados que acompanha o crescimento do número total de estudantes no ensino superior . de criação de valor e de aproveitamento de economias de escala// .000 camas em Lisboa A oferta localiza-se preferencialmente junto aos polos universitários ou com acesso direto às linhas do metropolitano 59% das unidades de alojamento são privadas mas 60% das camas são públicas Predomínio da oferta de quartos individuais e partilha de instalações sanitárias Áreas médias por quarto de 16 m² Crescente preocupação com a qualidade da oferta embora subsista ainda oferta em estado de conservação insuficiente A maioria dos proprietários/gestores são empresas privadas (52%) a que se seguem as universidades públicas/serviços de ação social (26%) e congregações religiosas/fundações (12%) Identificamos 50 players do mercado dos quais mais de 60% gere portfolios com menos de 50 camas .6 milhões em 2025 Europa é o destino com maior poder de atração à escala mundial Portugal tem igualmente beneficiado dos fluxos internacionais de estudantes com um crescimento muito significativo (+ 196% entre 2000 e 2010 de estudantes Erasmus) do número de estudantes estrangeiros . Estimativa de défice de cerca de 10. A oferta de alojamento para estudantes contabiliza 140 unidades num total de cerca de 4.000 camas em Lisboa para acomodar alunos com necessidades de alojamento Oportunidade de crescimento.

Embora este aumento seja generalizado em todas as regiões. As razões para este aumento da mobilidade dos estudantes podem resumir-se em 3 grandes pontos: O crescimento da classe média em economias emergentes e na Ásia em particular. . estudantes). acrescem as projeções do número de estudantes a frequentar a universidade fora do seu país de origem que indicam uma nova duplicação até 2025 num total de 7. Analisando os fluxos de estudantes. As vantagens pessoais para os estudantes com uma experiência internacional: domínio de uma nova língua e experiência cultural diversificada. os estudantes asiáticos apresentam o maior crescimento durante o período em análise. A América do Norte é a segunda maior localização embora significativamente abaixo do número de estudantes da Europa. A origem dos estudantes internacionais na Europa mostra que cerca de 40% são fluxos intra-europeus. A crescente aceitação de graus e qualificações académicas internacionais em todo o mundo.75 milhões em 2000 para mais de 3 milhões em 2009. constata-se que a Europa é o destino com maior poder de atração: cerca de 47% dos estudantes internacionais concentram-se na Europa (1.Perspetiva Internacional O aumento da mobilidade de estudantes é uma tendência já com alguns anos mas que veio para ficar.6 milhões de estudantes. A este facto. Efetivamente. a globalização da economia conduziu igualmente à globalização da educação pelo que muitos estudantes procuram estudar e ter uma experiência internacional. . .766 O número de estudantes a estudar fora do seu país de origem é só por si bastante significativo. A América do Norte e Sul têm ainda pouca expressão como origem de estudantes internacionais para a Europa. A Ásia é o segundo continente que envia mais estudantes para a Europa (cerca de 32%) seguindo-se África (com um peso de 14%). Estes fatores contribuíram para um aumento exponencial do número de alunos que passou de 1.393.

Focando-nos na Europa. respetivamente enquanto em Coimbra sobe para 64%. no Porto e em Braga este número desce para 27% e 29%. seguido de Coimbra com 12% e de Braga com 7%. que representa um decréscimo de cerca de 2%. Mesmo considerando a incerteza financeira e a volatilidade económica que caracterizam o contexto europeu atual e que terão seguramente que ser enquadradas no desenvolvimento de qualquer projeto. O aumento dos fluxos de estudantes internacionais tem potenciado o crescimento do mercado de residências universitárias: se no Reino Unido. existe grande potencial de crescimento deste mercado na Europa. pode mesmo dizer-se que a Europa Continental se encontra cerca de 10 anos atrás do Reino Unido na promoção de residências de estudantes.273. podemos perceber que o número de estudantes em mobilidade dentro do país tem vindo a aumentar progressivamente. Consequentemente. Estes quatro polos representam em média mais de 60% dos alunos inscritos no 1º ano no ensino público nos últimos 12 anos.cerca de 30% do total de alunos inscritos no ensino público. Analisando o ano letivo 2011/2012 pode perceber-se que Lisboa representa Do mesmo modo. Por amostragem e analogia com o número de inscritos no ensino superior público pode perceber-se que em média nos últimos 12 anos cerca de 19. De 1990 para 2001 registouse um aumento de 146% do número de alunos e desde então tem-se vindo a observar um comportamento relativamente estável embora com ligeiras oscilações anuais.000 alunos estudam fora do seu distrito de origem. Em termos práticos. O peso dos alunos em mobilidade é diferente em cada um dos distritos: Lisboa regista cerca de 38% do total de alunos de fora do distrito. as oportunidades neste mercado continuam a ser uma realidade. . Coimbra e Braga são os principais centros universitários tendo ao longo do tempo concentrado a maioria dos alunos nas suas universidades. constata-se que nos restantes destinos o mesmo é ainda consideravelmente incipiente. Porto. Portugal A evolução e o crescimento do ensino superior em Portugal são bastante significativos nas últimas décadas o que é facilmente demonstrado pela evolução histórica do número de inscritos no ensino superior. pode constatar-se que o mercado é ainda imaturo e o rápido crescimento da procura não teve resposta adequada ao nível da oferta. nos Estados Unidos e mesmo na Austrália estes são já mercados organizados e maduros. seguido do Porto com um peso de 17%. Esta evolução acompanha a evolução do número total de alunos que apresentava uma tendência de crescimento contínua desde 2006 mas que foi invertida no último ano letivo em análise. Em 2012 o número de alunos inscritos no ensino superior ascendia a 390. Lisboa.

no ano letivo 2011/2012 contabilizaram-se 8.582 sendo o maior crescimento anual registado a partir de 2009. . Portugal tem igualmente vindo a atrair um número crescente de estudantes internacionais.Acompanhando as tendências internacionais. o número de estudantes Erasmus era de 7.117 alunos internacionais1 nos estabelecimentos de ensino nacionais. 75% são alunos europeus e os restantes são não europeus. . No último ano em análise. De acordo com os dados da Direção-Geral de Estatísticas da Educação e Ciência do Ministério da Educação e Ciência. 1 Os dados da DGEC referem-se a alunos em mobilidade internacional isto é. Destes. A caracterização dos estudantes internacionais em Portugal é igualmente importante neste enquadramento. alunos ao abrigo de um determinado programa internacional que vêm para Portugal estudar por um período determinado mas não vêm obter qualquer grau académico . A análise do número de estudantes Erasmus em Portugal nos últimos 10 anos mostra um crescimento de cerca de 196% de 2000 até 2010.

a alguma distância a italiana. 9% e 5% dos alunos. seguido da brasileira. A maioria dos alunos em mobilidade internacional vem para Portugal por um semestre – 62% do total dos alunos e 37% por um ano letivo. 18% e um total de 1. O número de alunos que vem por um trimestre é residual. não chegando a 100 alunos no ano letivo 2011/2012.479 alunos. A análise do número de alunos em mobilidade internacional por estabelecimento de ensino superior mostra que a Universidade de Coimbra é a instituição que recebe o maior número de alunos (14% do total) seguida da Universidade Técnica de Lisboa (11% do total) e da Universidade do Porto (10% do total). De uma forma geral. 10%. a polaca e a alemã com respetivamente.936 alunos). os estabelecimentos universitários em Lisboa atraem mais de 25% dos alunos em mobilidade internacional. .139 alunos). O cruzamento desta informação com as principais nacionalidades permite concluir que os espanhóis continuam a ter a maior representatividade (49% do número total de alunos por um ano) mas que os brasileiros assumem maior peso no semestre (1. Destaca-se ainda que os chineses passam a fazer parte das 10 nacionalidades com presença por um ano em Portugal. Seguem-se.As nacionalidades com maior representatividade são a espanhola que representa 24% do total de alunos inscritos (1. Os italianos e polacos continuam a ter uma representatividade elevada nos dois períodos em análise. Desta análise importa ainda destacar que os portugueses com residência no exterior que ingressam no ensino superior ao abrigo de protocolos ou acordos de mobilidade internacional representam 4% do número total de alunos em mobilidade internacional.

Em termos de estrutura etária. representam mais de metade dos estudantes internacionais que frequentam o ensino superior. o número de alunos tem vindo a decrescer. seguido dos mestrados e dos doutoramentos. . assiste-se a um aumento nos dois últimos graus académicos. cerca de 60% dos alunos tem menos de 30 anos e o peso superior encontra-se entre os 24 e os 29 anos. Enquanto nas licenciaturas. Estudos complementares mostram ainda que os estudantes dos países da CPLP (Comunidade dos Países de Língua Portuguesa) têm igualmente vindo a aumentar com uma taxa de crescimento total de 10% nos últimos 6 anos.870 alunos2.Angola. Cabo Verde e o Brasil são os países com o maior número de inscritos no ensino superior e durante o período em análise a diminuição do número de estudantes caboverdianos tem sido compensada pelo forte aumento dos estudantes brasileiros. No ano letivo 2011/2012 contabilizaram-se 14. O número de estudantes Erasmus é cerca de metade dos da CPLP mas o seu crescimento tem registado um ritmo mais acelerado. Embora estes estudantes representem menos de 4% do total de inscritos no ensino superior. pelo crescimento de outras nacionalidades em Portugal. . sendo a maior comunidade de estudantes em Portugal. No entanto. a sua representatividade tem vindo a diminuir. Este facto encontra-se diretamente relacionado com o grau de ensino uma vez que a maior procura é para as licenciaturas.

a Universidade Lusófona. 2% são bolseiros de uma instituição estrangeira. Coimbra e Porto representando cerca de 68% do número de alunos. a Universidade de Lisboa e a Universidade Técnica de Lisboa incorporam mais de 30% do número de alunos oriundos da CPLP.A procura concentra-se sobretudo nos grandes centros urbanos de Lisboa.// . . Por último. importa referir que apenas 8% dos inscritos em formação inicial são bolseiros e que destes. a Universidade de Coimbra. dos quais 2% são bolseiros da Fundação para a Ciência e a Tecnologia (FCT) e 1% de uma instituição estrangeira. Em termos de instituições. o peso dos bolseiros é de 5%. Na formação avançada.

procurou-se sistematizar as estruturas em que as mesmas se podem inserir: identificaram-se assim as residências universitárias públicas. da Liberdade e Arroios/Alameda. Saldanha e Campo Mártires da Pátria também têm representatividade enquanto locais preferenciais existindo alguma dispersão deste alojamento pelas restantes zonas da cidade. A zona da Estefânia. .000 camas. Simultaneamente. A realidade do mercado é bastante vasta pelo que é necessário definir o entendimento assumido de residência de estudantes – “espaço para alojamento de estudantes por um período de tempo pré-estabelecido incluindo um conjunto de serviços complementares ao alojamento e com uma gestão profissional e/ou institucional. zona do Marquês de Pombal/Av.O mercado de alojamento de estudantes foi analisado através do levantamento de um vasto conjunto de informação e da reunião com diversos players. as residências universitárias privadas que diferem sobretudo no tipo de promoção dos espaços e o mercado de arrendamento particular que incorpora um conjunto de pequenos proprietários que desenvolve este negócio. A localização preferencial do alojamento é na proximidade dos polos universitários e com acesso direto às linhas de metropolitano pelo que a zona de Alvalade/Cidade Universitária incorpora mais de 13% da oferta existente seguida das Avenidas Novas. podendo o espaço assumir diferentes tipologias”. Foram identificados 140 alojamentos de estudantes na cidade de Lisboa num total de cerca de 4.

Os quartos tendem a ser semelhantes incorporando cama. muitas vezes. não é incluída. . cadeira e roupeiro. Por amostragem.470 camas. 3% do mercado. conclui-se que 59% das unidades de alojamento são privadas e que o mercado de arrendamento privado assume um peso de cerca de 15% do mercado num total de 21 unidades. Nas residências de estudantes promovidas por congregações religiosas/fundações e ou universidades existe maior apetência para o alargamento dos espaços comuns incluindo biblioteca. mais de 60% do mercado) enquanto o mercado de arrendamento privado totaliza 128 camas isto é. As residências universitárias privadas também incluem esta tipologia de quartos embora em número significativamente inferior ao dos individuais. A conceção e estruturação interna são fatores importantes com valorização distinta no mercado e que se encontram influenciados pela entidade gestora/proprietária. A cozinha é partilhada e encontra-se usualmente totalmente equipada com exceção de máquina de lavar loiça que. TV cabo. secretária. salas de estudo. o que tem influência direta na atratividade do espaço. . Ainda assim. em termos de números de camas. foi possível identificar um predomínio de quartos individuais que representam mais de metade do mercado enquanto os apartamentos são praticamente residuais. A dimensão dos quartos nem sempre é uma informação disponível sendo a informação consistente apenas para quartos individuais e duplos. . Faz-se de seguida uma análise qualitativa da oferta analisada em termos das suas caraterísticas principais: A maioria do alojamento de estudantes oferece um conjunto de espaços comuns em que se destacam as salas de estar. por opção. . a cozinha e as instalações sanitárias. Da análise obtida constatase que a área média é de 16 m² com um mínimo de 8 m² para um quarto individual e um máximo de 60 m² para quarto duplo. mesinha de cabeceira. Assiste-se a uma preocupação estética cada vez maior na oferta em termos de decoração sobretudo por parte das entidades privadas. . lavandaria e refeitórios. Em termos de amenities todos têm internet wireless. Adicionalmente há gestores/proprietários que fornecem roupa de cama e atoalhados. as residências universitárias públicas assumem o maior número de camas (cerca de 2.Da oferta identificada. As instalações sanitárias são usualmente partilhadas apenas 4% das unidades de alojamento oferece quartos com casa de banho privativa. a existência de quartos duplos é uma realidade sobretudo em residências universitárias públicas ou nas promovidas por congregações religiosas/fundações. Inversamente. máquina de lavar roupa e a cozinha totalmente equipada com exceção de máquina de lavar a loiça.

seguidas das Congregações Religiosas/ Fundações que representam 12% do mercado. Mesmo assim. Das 138 unidades de alojamento identificadas. Fazendo o cruzamento com o número de unidades constata-se que os maiores proprietários são as empresas privadas (52%) e as Universidades Públicas/SAS (26%). subsiste alojamento em funcionamento qualitativamente inferior aos standards atuais. Esta divisão de residências acontece sobretudo nas promovidas pelos SAS/Universidades Públicas e/ou pelas congregações religiosas/fundações. .Uma abordagem qualitativa da oferta existente permite concluir que mais de 90% do alojamento de estudantes apresenta um estado de conservação acima do razoável. . 82 razoável e 11 insuficiente. . A análise da propriedade/gestão permite perceber qual o estádio de desenvolvimento do mercado. cerca de 45 apresentam uma qualidade elevada. As Congregações Religiosas/Fundações assumem um peso de 15% do mercado. existindo adicionalmente 8 residências masculinas e 19 femininas. Os players privados tendem a não fazer segmentação por género. A maioria do alojamento identificado é misto (80% do mercado). A análise por número de camas inverte as posições das Universidades Públicas/SAS e Empresas Privadas representando as primeiras 61% do mercado e as segundas 19% do mesmo.

Os valores mínimos existentes situam-se nos 100€ e os máximos em 795€. Foram analisados os valores de arrendamento mensais por quarto registando-se um valor médio de 330€ por quarto. Os consumos (eletricidade. Constata-se ainda que os portfolios de mais de 200 camas são quase em exclusivos das Universidades Públicas/SAS. cobrados de forma independente de acordo com o consumo efetivo apurado ou são feitos acertos posteriormente se for ultrapassado o consumo previamente estipulado. Acresce ainda o pagamento de uma caução no início do contrato que equivale. os quartos duplos e os apartamentos apresentam valores máximos acima dos 700€ enquanto os valores mínimos dos quartos individuais e duplos rondam os 100€. podendo igualmente incluir roupa de cama e atoalhados. regra geral.36€ para os primeiros e que podem variar entre os 125€ e os 355€ para não bolseiros. a uma mensalidade paga no início do contrato e que é restituída após o término do mesmo. limpeza semanal (1 ou 2 vezes). As residências universitárias dos SAS ou Universidades Públicas regemse por uma tabela própria com valores para bolseiros e não bolseiros com valores mínimos de 73. Regista-se um decréscimo de valor para quartos triplos ou de maior dimensão com valores médios de cerca de 220€. Existem 13 players com portfolios entre 50 e 100 camas e que 10 players são proprietários/gestores de carteiras entre 20 e 50 camas. . Os SAS da Universidade de Lisboa têm o maior portfolio – um total de 619 camas – seguidos dos SAS da Universidade Técnica de Lisboa com 558 camas e os SAS da Universidade Nova com 452 camas. internet) são. investigadores e professores. os quartos individuais rondam os 330€ podendo atingir os 635€. A política de valores de mercado varia consideravelmente de acordo com a entidade promotora/gestora. Estes valores incluem na maioria da oferta. em muitas situações. Pode concluir-se que quase 60% dos players gere menos de 50 camas o que revela um mercado ainda pouco maduro e profissional. O valor médio apresentado para consumos varia entre os 30 e os 45€/mês. .Foram identificados cerca de 50 players no mercado. água. Em termos médios. gás. o que permite potenciar ganhos com o aumento da dimensão através de economias de escala. A análise por dimensão do portfolio permite perceber que a maioria dos players tem um portfolio inferior a 20 camas (21).

Da análise efetuada. Embora algumas unidades tentem contornar esta situação através dos short term rentals (alugueres de curta duração) ou da atração de estudantes em summer courses (cursos de Verão). Da informação recolhida é unânime que a taxa de ocupação é bastante elevada (entre 90% e 100%) mas que a mesma assume estes valores em 10 dos 12 meses do ano. Por último.// . existe efetivamente uma quebra de rentabilidade fruto da redução da ocupação neste período. uma nota em relação à propriedade dos imóveis: existem imóveis adquiridos com este fim assim como existem arrendamentos comerciais de imóveis que são depois sujeitos a sub-arrendamentos aos estudantes. subsistem diversas opções e o mesmo player poderá gerir situações diferenciadas e encará-las dentro do seu plano de negócios. Usualmente entre meados de Julho e meados de Setembro a oferta encontrase devoluta e existem mesmo algumas unidades encerradas para limpeza e manutenção.Outra questão pertinente neste âmbito é a duração dos contratos e a taxa de ocupação.

Esta atratividade não se prende apenas com as ligações com os países da CPLP. embora os privados tenham crescido consistentemente nos últimos anos e sejam os maiores responsáveis pelo aumento da oferta qualificada. por via da conjuntura atual. Os valores de alojamento em Lisboa são razoáveis quando comparados com outras localizações internacionais. equipamento de combate a incêndio. o que potencia o fluxo de estudantes para Lisboa. Efetivamente. o crescimento do mercado informal (como acréscimo de rendimentos por parte dos agregados familiares) e a dificuldade de ter escala num mercado que é por si só diminuto. Portugal tem vindo a ser um destino cada vez mais atrativo em termos internacionais. O setor público continua a ter uma maior prevalência em termos de número de camas oferecidas. Tendo como base a análise efetuada ao mercado de Lisboa pode concluir-se que os principais pontos fortes prendem-se com a atratividade de Lisboa como destino para estudar e ter uma experiência internacional.). A ausência de um motor de busca especializado neste segmento é também um ponto negativo uma vez que a oferta se encontra dispersa de forma indiferenciada por um conjunto de sites onde a própria qualidade não é garantida. A existência de um mercado de arrendamento paralelo é igualmente um senão do mercado uma vez que o mesmo se constitui como concorrência desleal pela informalidade da oferta (quartos arrendados em casas ou mesmo apartamentos com este fim) mas com formas de gestão e funcionamento informais e por isso não tributáveis. a volatilidade e incerteza económico-financeira. Os pontos fracos prendem-se sobretudo com a falta de diferenciação da oferta o que torna difícil a atração/fixação de estudantes. No entanto. A primeira prende-se com o crescimento sustentado dos fluxos internacionais e com a robustez da importância da formação académica que ultrapassa as incertezas do clima económico o que indicia o crescimento do segmento. vindo a crescer. o peso dos primeiros tem vindo a decrescer no número total de estudantes estrangeiros pela via do crescimento acentuado dos segundos. Este facto indicia uma enorme rotatividade na ocupação do alojamento o que aliado à sazonalidade que caracteriza este segmento tem impacto na rentabilidade do negócio. Efetivamente. o mercado não se encontrava estruturado para dar resposta a uma procura que surgiu num curto período de tempo. A falta de controlo na qualidade da oferta é igualmente uma problemática deste mercado. mas sobretudo com o aumento de estudantes de outras nacionalidades. A conjuntura atual coloca um conjunto de ameaças ao desenvolvimento deste negócio como seja. uma vez que o arrendamento de quartos a estudantes pode constituir uma fonte adicional de rendimento das famílias. o que aliado a um custo e modo de vida igualmente atrativo. se tornam fatores aliciantes na ponderação de um destino para ter uma experiência internacional. O trabalho efetuado foi sistematizado através de uma análise SWOT que permite traduzir em grandes ideias as principais conclusões do mesmo. Efetivamente. Acresce a dimensão ainda reduzida da maioria dos players o que faz com que não sejam aproveitadas economias que só se conseguem com escala. Embora o mercado seja ainda pouco maduro e pouco profissionalizado. Tratando-se de um fenómeno relativamente recente. etc. . o alojamento de estudantes era maioritariamente assegurado pelas residências de estudantes promovidas pelas universidades públicas e/ou os serviços de ação social e pelo mercado de arrendamento privado através do arrendamento de quartos de forma dispersa pelas principais cidades universitárias. existe já um conjunto de players com alguma dimensão e que têm vindo a contribuir positivamente para a qualificação do mesmo e para a formalização da oferta nos últimos anos. A ausência de regulamentação específica permite a existência de alojamento de estudantes com qualidade insuficiente e sem as devidas condições de segurança (seguros. o próprio segmento potencia um conjunto importante de oportunidades. e que tradicionalmente enviam muitos estudantes para frequentarem o ensino superior. alguns estabelecimentos de ensino encontram-se bem posicionados nos rankings internacionais e outros têm protocolos e programas de intercâmbios com várias instituições internacionais.O estudo e a pesquisa efetuada permitem concluir que os fluxos e intercâmbios de estudantes internacionais são uma realidade à escala global com tendência para se manterem. A profissionalização do mercado é por isso bastante recente e convive ainda com o mercado paralelo que tem.

a existência de economias de escala do gestor/ proprietário.). . os alunos internacionais e os alunos dos países da CPLP que totalizam cerca de 14. a par do crescimento das economias emergente do Brasil e Angola. . Existe assim espaço para o crescimento dos players existentes bem como para a entrada de novos que venham qualificar a oferta. O mercado de alojamento de estudantes afirma-se assim como um mercado com potencial de desenvolvimento mas ainda em crescimento. . Estes são players com grande conhecimento de mercado e com capacidade de gestão efetiva do negócio das residências de estudantes. A análise realizada permite estimar para Lisboa um défice de cerca de 10. . A rentabilidade deste negócio depende de um vasto conjunto de variáveis nomeadamente. a localização. os atrativos de Lisboa são grandes pelo que importa minimizar os efeitos da sazonalidade através de programas combinados com as universidades nos meses de Verão bem como adaptar a oferta para os short term rentals neste período.// . . Ainda assim. O crescimento deste segmento induzirá a um maior controlo e regulamentação da oferta o que terá como benefício a sua qualificação bem como a crescente profissionalização do setor. aponta-se o contínuo crescimento dos estudantes internacionais o que.A segunda oportunidade é o efetivo desequilíbrio entre a oferta e a procura uma vez que a capacidade instalada não responde à procura existente.000 estudantes para um total de 4. A diferenciação da oferta permitirá igualmente acrescentar valor ao mercado o que potenciará valores de arrendamento mais atrativos em termos de negócio.000 camas para acomodar o número de alunos com necessidades de alojamento (considerando os alunos deslocalizados. sentem que apesar das dificuldades a ser suprimidas. tipo de contrato existente pelo que não é possível fazer uma análise standard do modelo de negócio. a caracterização da propriedade (proprietário/inquilino/aquisição do imóvel ou herança. etc. Por último. todos os maiores players privados do mercado consultados no âmbito do presente estudo.000 camas atualmente existentes). Simultaneamente. Os recentes incentivos à reabilitação urbana bem como as alterações ao regime do arrendamento urbano são igualmente oportunidades a não descurar uma vez que podem potenciar uma maior facilidade de acesso a edifícios em localizações privilegiadas para este fim. com quem Portugal tem relações privilegiadas. abre oportunidade para um nicho de mercado que pode ainda vir a crescer substancialmente e acrescentar escala ao mercado. com um número ainda reduzido de players profissionais mas que têm dado um contributo muito importante para a qualificação da oferta e para uma gestão profissional do alojamento. Subsiste assim unanimidade no crescimento e na sustentabilidade deste nicho de mercado que pode tornarse não apenas um bom cartão de visita para os estudantes estrangeiros bem como um motor de reabilitação e rejuvenescimento dos centros das cidades. existe capacidade de crescimento e perspetivas de expansão para os seus negócios com a experiência adquirida nos primeiros alojamentos que geriram e com a auscultação das necessidades dos estudantes ao nível do arrendamento.