1.

2 Aquisio pela Transcrio ou Registro

1.2.1 Conceito O registro antiga transcrio a modalidade de aquisio derivada de imvel a qual concretiza-se pelo efetivo registro legal nos livros pblicos, dando publicidade e transferncias das garantias. Segundo Joo Jos da Silva Jnior1
Trata-se dainscrio do contrato no cartrio de registro do lugar do imvel.

1.2.2 Caractersticas e efeitos A aquisio pelo registro regra imposta pelo nosso cdigo civil, artigo 1.245 inverbis:

Da Aquisio pelo Registro do Ttulo Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. 2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel.
o o

O caput do artigo taxativo e imprime a forma com qual a propriedade transferida. A qual sem que haja implemento desta condio impossvel ser ao adquirente torna-se proprietrio do imvel. Logo podemos perceber que no basta apenas a lavratura do contrato de compra e vende ou a ocorrncia da tradio, imprescindvel para que aja transferncia da propriedade a respectiva lavratura do registro no cartrio de imveis. De acordo com a interpretao auferida da Lei 6.015/1973, quanto aos efeitos produzidos pelo registro, sendo eles: Publicidade: tornar conhecida a propriedade; Legalidade: direito do proprietrio, o registro s se efetua quando no houver irregularidades; Fora probante: f pblica do registro, presume-se que pertena a pessoa em cujo o nome se fez o assento; Continuidade: registro modo derivado de aquisio de domnio, prende-se ele ao anterior;

Silva Jnior, registro, Imobilirio, pg. 27, tpico 3.8.2; Joo Jos da Silva Jnior, O Laudmio e sua Juridicidade, Tv Justia STF, Progama Saber Direito

Obrigatrio: indispensvel aquisio da propriedade imobiliria intervivos (CC art. 1227 e 1245); Retificao: CC. art. 1247 registro no imutvel,pode ser modificado a pedido do interessado, se no exprimir a realidade dos fatos, com audincia das partes interessadas. Constitutivo: sem ele o direito propriedade no nasce. Segundo o artigo 1.246 do Cdigo civil: Art. 1.246. O registro eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. Preleciona o Ilustre Doutrinador Caio Mrio:2
Uma vez efetuada a matricula, ou a inscrio de titula constitutivo de algum outro direito diverso da propriedade, presume-se pertencer o direito real pessoa cujo nome se registrou ou inscreveu (cdigo civil, art. 1245, 2). E a propriedade considera-se adquirida na data da apresentao do titulo a registro (art.1.246) ainda que entre a prenotao no protocolo e o registro haja decorrido algumtempo.

Ou seja o adquirente aps a entrada do respectivo registro mesmo que ainda no haja o registro j considerar-se- dono. O artigo 1.247 do Cdigo civil, vem apenas tratando dos registros irregulares e apontado as formas de soluo.
Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule. Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.

1.3 Aquisio pela Ascenso

1.3.1 Conceito Ascenso a justaposio, colocao de uma coisa junto, encostada a outra, aumentando-se assim o volume da principal , ou ainda , mesmo sem aumentar o volume, alguma benfeitoria que venha aumentar o valor da coisa principal. Conforme ensina o Ilustre Clovis Bevilqua:
modo originrio de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietrio tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem.

Pereira, Propriedade, Dir. Reais, pg. 103, Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil, 20 Edio, Editora Forense.

Ainda seguindo os ensinamentos doutrinrios de Joo Jos da Silva Jnior:3

Adquire-se por acesso tudo aquilo que adere (soma) ao solo e no pode ser retirado sem danificao. Atravs da acesso a coisa imvel vai aumentar por alguma das cinco hipteses do Art. 1248 do C.C/02. As quatro primeiras so acesses naturais e a quinta acesso humana ou industrial/artificial.

Mais profundamente ensina Caio Mrio:4

Acesso, pode ser aquisio originaria e derivada e estende o direito do proprietrio a tudo que ao bem se incorpora inseparavelmente. Assenta a acesso em fundamento de ordem prtica, desconvindo destacar o que acede, tanto economicamente quanto juridicamente. Em alguns casos possvel identificar a procedncia (avulso). Em outros nem isso se d (aluvio), afora aqueles em que a separao no pode materialmente fazer-se (formao de ilhas).

Aps essas contextualizaes podemos inferir que a acesso vem a ser o direito em razo do qual o proprietrio de um bem passa a adquirir o domnio de tudo aquilo que a ele adere; A acesso pode decorrer de ato humano ou da natureza.
Art. 1.248.A acesso pode dar-se: I -por formao de ilhas; II - por aluvio; III - por avulso; IV - por abandono de lveo; V - por plantaes ou construes.

Possui, a acesso, duas modalidades: Natural que se d quando a unio ou incorporao de coisa acessria principal advm de acontecimento natural (formao de ilhas, aluvio, avulso e o abandono de lveo); Industrial ou artificial, quando resulta do trabalho do homem (plantaes e as construesde obras). Em todas as formas de acesso, temos a necessidade de dois requisitos: Conjuno de duas coisas, at ento separadas; Carter acessrio de uma dessas coisas em confronto com a outra. A coisa acedida a principal e a acedente a acessria. 1.3.2 Caractersticas ou efeitos Importante se faz destacar que no se confundem os institutos jurdicos dabenfeitoria e acesso, pois, segundo ensinamento doutrinrio majoritrio, benfeitorias so gastos e despesas realizadas na coisa com a finalidade de conserv-la, aument-la
3

Silva Jnior, registro, Imobilirio, pg. 28, tpico 3.8.2; Joo Jos da Silva Jnior, O Laudmio e sua Juridicidade, Tv Justia STF, Progama Saber Direito.
4

Pereira, Propriedade, Dir. Reais, pg. 107, Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil, 20 Edio, Editora Forense.

ou embelez-la, enquanto que acesso modo originrio de aquisio de propriedade, sendo que, tal aquisio, em regra, carece daquelas finalidades. Quanto s modalidades de acesses naturais: Formao de ilhas: a acesso em rios no navegveis ou particulares, em virtude de movimentos ssmicos, dedepsito paulatino de areia, cascalho ou fragmentos de terra, trazidos pela prpria corrente, ou de rebaixamento de guas, deixando descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito, pertencendo assim, aos proprietrios ribeirinhos. J as ilhas formadas em rios navegveis como os prprios rios, pertencem Pessoa Jurdica de direito pblico correspondente. Para se atribuir o domnio de tais ilhas, traa-se uma linha divisria no lveo, dividindo-se assim a ilha aos proprietrios dos imveis ribeirinhos, na proporo de suas testadas. As ilhas formadas em braos derios que invadirem terras particulares, sero dos mesmos que se viram prejudicados com os avanos das guas. Se formem riosnavegveis entra para o patrimnio pblico, gerando direito de indenizao ao proprietrio

Das Ilhas Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais; II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram.

Aluvio: d-se quandoh acrscimo paulatino de terras s margens de um rio, mediante lentos e imperceptveis depsitos ou aterros naturais ou desvio das guas, acrscimo este que importa em aquisio de propriedade por parte do dono do imvel a que se aderem essas terras; ser prpria aluvio quando o acrscimo se forma pelos depsitos ou aterros naturais nos terrenos marginais do rio; e imprpriaquando tal acrscimo se forma em razo do afastamento das guas que descobrem parte do lveo.

Da Aluvio Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenizao.

Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios de proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da testada de cada um sobre a antiga margem.

Avulso: se dpelo repentino deslocamento de uma poro de terra por fora natural violente, desprendendo-se de um prdio para se juntar a outro; oproprietrio do imvel desfalcado no perder a parte deslocada; poder pedir sua devoluo, no prazo decadencial de 1 ano, podendo o proprietrio acrescido concordar com a retirada da poro ou indenizar, guardando para si a parte acrescida. passado ano e dia, sem reclamao do interessado, a poro de terra deslocada incorpora-se ao imvel acrescido, perdendo o desfalcado qualquer direitode reivindicao ou indenizao. desde que reconhecvel, mas no lhe ser lcito exigir indenizao.

Da Avulso Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado. Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o dono do prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a que se remova a parte acrescida.

Abandonode lveo: lveo o leito do rio. Abandonandonaturalmente, o rio, seu curso normal, aparece uma faixa de terra correspondente que, tanto se o rio for pblico ou particular, pertencer aos proprietrios ribeirinhos na proporo de suas testadas at o meio do lveo, sem qualquer direito indenizatrio aos proprietrios por onde o rio passara correr, posto que a leso foi proveniente de fora maior e, se o rio voltar ao curso natural o leito agora abandonado voltar aos seus antigos donos. Se a alterao do rio se der por interesse pblico, o desapropriado dever ser indenizado.

Do lveo Abandonado Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem at o meio do lveo.

Quanto s modalidades: Acesses Artificiais Acessesartificiais so as que derivam de um comportamento ativo do homem, dentre elas as plantaes e construes de obras (CC. Art. 1248, V), processando-se de mvel a imvel; possui carter oneroso e se submete regra de que tudo aquiloque se incorpora ao bem em razo de uma ao qualquer, cai sob o domnio de seu proprietrio ante a presuno juris tantum contida no art. 1253 do CC. Aqui segue-se a regra que o acessrio segue o principal.

Das Construes e Plantaes Art. 1.253. Toda construo ou plantao existente em um terreno presume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o contrrio. Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por perdas e danos, se agiu de m-f. Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se procedeu de boa-f, ter direito a indenizao. Pargrafo nico. Se a construo ou a plantao exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo. Art. 1.256. Se de ambas as partes houve m-f, adquirir o proprietrio as sementes, plantas e construes, devendo ressarcir o valor das acesses. Pargrafo nico. Presume-se m-f no proprietrio, quando o trabalho de construo, ou lavoura, se fez em sua presena e sem impugnao sua. Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de no pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-f os empregou em solo alheio. Pargrafo nico. O proprietrio das sementes, plantas ou materiais poder cobrar do proprietrio do solo a indenizao devida, quando no puder hav-la do plantador ou construtor. Art. 1.258. Se a construo, feita parcialmente em solo prprio, invade solo alheio em proporo no superior vigsima parte deste, adquire o construtor de boa-f a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construo exceder o dessa parte, e responde por indenizao que represente, tambm, o valor da rea perdida e a desvalorizao da rea remanescente. Pargrafo nico. Pagando em dcuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de m-f adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporo vigsima parte deste e o valor da construo exceder consideravelmente o dessa parte e no se puder demolir a poro invasora sem grave prejuzo para a construo. Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do solo alheio exceder a vigsima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invaso acrescer construo, mais o da rea perdida e o da desvalorizao da rea remanescente; se de m-f, obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sero devidos em dobro.