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DIREITOS DE VIZINHANA 1. Direitos de Vizinhana. Os direitos de vizinhana so tratados pelos doutrinadores como limitaes propriedade ou restries ao domnio. Maria Helena Diniz justifica as restries propriedade ante a necessidade de conciliar o seu exerccio por parte de proprietrios confinantes, pois a vizinhana por si s, pode dar origem a conflitos. [...] Cumpre norma jurdica, em face dessa realidade, limitar os domnios dos proprietrios de prdios contguos, em favor da harmonia social, reduzindo ao mximo as provveis discrdias, impondo-lhes um sacrifcio que precisa ser suportado para que a convivncia social seja possvel e para que a propriedade de cada uma seja respeitada. Silvio Rodrigues define os direitos de vizinhana como limitaes impostas pela lei s prerrogativas individuais e com o escopo de conciliar interesses de proprietrios vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domnio e de modo a regular a convivncia.. Os direitos de vizinhana encerram relaes de servincia e dominncia recprocas, no somente sobre prdios contguos, mas, tambm, sobre os que esto prximos. Exercem os direitos de vizinhana, e a eles se submetem, os proprietrios, possuidores e usurios em geral. Lembrar que a natureza jurdica dos direitos de vizinhana a de obrigaes propter rem, transmitindo-se, por isso, ao novo proprietrio ou possuidor do imvel. 1.1 As normas. O Cdigo de 2002 dispe sobre os direitos de vizinhana em 7 sees: Seo I: Do uso anormal da propriedade (antigo uso nocivo): arts. 1.277 a 1.281 Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade vizinha. Pargrafo nico. Probem-se as interferncias considerando-se a natureza da utilizao, a localizao do prdio, atendidas as normas que distribuem as edificaes em zonas, e os limites ordinrios de tolerncia dos moradores da vizinhana. Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente no prevalece quando as interferncias forem justificadas por interesse pblico, caso em que o proprietrio ou o possuidor, causador delas, pagar ao vizinho indenizao cabal. Art. 1.279. Ainda que por deciso judicial devam ser toleradas as interferncias, poder o vizinho exigir a sua reduo, ou eliminao, quando estas se tornarem possveis. Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prdio vizinho a demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem como que lhe preste cauo pelo dano iminente.

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Art. 1.281. O proprietrio ou o possuidor de um prdio, em que algum tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessrias garantias contra o prejuzo eventual.O prejudicado tem duas modalidades de atitudes diante do desrespeito s normas. No caso de continuidade da ao ou omisso do vizinho, ter ao de obrigao de fazer ou ao de obrigao de no fazer, com cominao de multa diria (astreinte). O pedido pode ser cumulado de indenizao pelos danos j causados. Se os atos de desrespeito j cessaram, caber ao indenizatria em que se inclui o dano moral. Pode-se pleitear a reparao, demolio ou reposio ao estado anterior. Tambm no se afasta a regra geral de possibilidade de ao declaratria entre vizinhos para o acertamento do limite do exerccio discutvel de direito de propriedade (Miranda, 1971, v. 13:292) (Venosa). possvel a interveno do MP e de outros rgos pblicos e privados na defesa da vizinhana, quando os interesses forem coletivos. O fato de o vizinho que incomoda ter se instalado antes dos demais na localidade procupao no lhe confere direito absoluto de propriedade em detrimento dos demais. Entretanto, em sua avaliao a Justia dever atender para essa situao, porquanto, no dizer de Maria Helena Diniz a pr-ocupao exerce poderosa influncia sobre a tolerncia que se deve ter em relao a um uso preexistente. Seo II: Das rvores limtrofes: arts. 1.282 a 1.284 Art. 1.282. A rvore, cujo tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em comum aos donos dos prdios confinantes. Art. 1.283. As razes e os ramos de rvore, que ultrapassarem a estrema do prdio, podero ser cortados, at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do terreno invadido. Art. 1.284. Os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caram, se este for de propriedade particular. (Notar a exceo regra de que o acessrio acompanha o principal) Seo III: Da passagem forada: art. 1.285 Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se necessrio. 1o Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se prestar passagem. 2o Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra deve tolerar a passagem.

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3o Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente ainda quando, antes da alienao, existia passagem atravs de imvel vizinho, no estando o proprietrio deste constrangido, depois, a dar uma outra. Seo IV: Da passagem de cabos e tubulaes: art. 1.286 e 1.287 Art. 1.286. Mediante recebimento de indenizao que atenda, tambm, desvalorizao da rea remanescente, o proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de cabos, tubulaes e outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica, em proveito de proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa. Pargrafo nico. O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita de modo menos gravoso ao prdio onerado, bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local do imvel. Art. 1.287. Se as instalaes oferecerem grave risco, ser facultado ao proprietrio do prdio onerado exigir a realizao de obras de segurana. Seo V: Das guas: art. 1.288 a 1.296 Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado a receber as guas que correm naturalmente do superior, no podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porm a condio natural e anterior do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prdio superior. Art. 1.289. Quando as guas, artificialmente levadas ao prdio superior, ou a colhidas, correrem dele para o inferior, poder o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuzo que sofrer. Pargrafo nico. Da indenizao ser deduzido o valor do benefcio obtido. Art. 1.290. O proprietrio de nascente, ou do solo onde caem guas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, no pode impedir, ou desviar o curso natural das guas remanescentes pelos prdios inferiores. Art. 1.291. O possuidor do imvel superior no poder poluir as guas indispensveis s primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imveis inferiores; as demais, que poluir, dever recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se no for possvel a recuperao ou o desvio do curso artificial das guas. Art. 1.292. O proprietrio tem direito de construir barragens, audes, ou outras obras para represamento de gua em seu prdio; se as guas represadas invadirem prdio alheio, ser o seu proprietrio indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefcio obtido.

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Art. 1.293. permitido a quem quer que seja, mediante prvia indenizao aos proprietrios prejudicados, construir canais, atravs de prdios alheios, para receber as guas a que tenha direito, indispensveis s primeiras necessidades da vida, e, desde que no cause prejuzo considervel agricultura e indstria, bem como para o escoamento de guas suprfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos. 1o Ao proprietrio prejudicado, em tal caso, tambm assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltrao ou irrupo das guas, bem como da deteriorao das obras destinadas a canaliz-las. 2o O proprietrio prejudicado poder exigir que seja subterrnea a canalizao que atravessa reas edificadas, ptios, hortas, jardins ou quintais. 3o O aqueduto ser construdo de maneira que cause o menor prejuzo aos proprietrios dos imveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem tambm as despesas de conservao. Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287. Art. 1.295. O aqueduto no impedir que os proprietrios cerquem os imveis e construam sobre ele, sem prejuzo para a sua segurana e conservao; os proprietrios dos imveis podero usar das guas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida. Art. 1.296. Havendo no aqueduto guas suprfluas, outros podero canaliz-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenizao aos proprietrios prejudicados e ao dono do aqueduto, de importncia equivalente s despesas que ento seriam necessrias para a conduo das guas at o ponto de derivao. Pargrafo nico. Tm preferncia os proprietrios dos imveis atravessados pelo aqueduto. Sobre guas, ver a Lei n. 9.433, de 8 de janeiro de 1997, que Institui a Poltica Nacional de Recursos Hdricos, cria o Sistema Nacional de Gerenciamento de Recursos Hdricos, regulamenta o inciso XIX do art. 21 da Constituio Federal .... Ver tambm o Cdigo de guas. Seo VI: Dos Limites entre Prdios e do Direito de Tapagem: arts. 1.297 e 1.298 (j estudados em condomnio de paredes, cercas, muros e valas) Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

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1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at prova em contrrio, pertencer a ambos os proprietrios confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e conservao. 2o As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisrio, s podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietrios. 3o A construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietrio, que no est obrigado a concorrer para as despesas. Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinaro de conformidade com a posse justa; e, no se achando ela provada, o terreno contestado se dividir por partes iguais entre os prdios, ou, no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles, mediante indenizao ao outro. Sobre a ao de diviso e demarcao, vide CPC, art. 946 e seguintes. Leitura recomendada: Venosa, op. cit., p. 354 a 359. Seo VII Do Direito de Construir: arts. 1.299 a 1.313. Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho. Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. 1o As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco centmetros. 2o As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso. Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.

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Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho. Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do cho correspondentes. Temos aqui o direito de travejar ou tigni immittendi., ou seja, madeirando na parede divisria do prdio contguo. Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria at meia espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce. Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no tiver capacidade para ser travejada pelo outro, no poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que expe a construo anterior. Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no pondo em risco a segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando previamente o outro condmino das obras que ali tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armrios, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, j feitas do lado oposto. Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria, se necessrio reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com todas as despesas, inclusive de conservao, ou com metade, se o vizinho adquirir meao tambm na parte aumentada. Art. 1.308. No lcito encostar parede divisria chamins, foges, fornos ou quaisquer aparelhos ou depsitos suscetveis de produzir infiltraes ou interferncias prejudiciais ao vizinho. Pargrafo nico. A disposio anterior no abrange as chamins ordinrias e os foges de cozinha. Art. 1.309. So proibidas construes capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio, a gua do poo, ou nascente alheia, a elas preexistentes. Art. 1.310. No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras que tirem ao poo ou nascente de outrem a gua indispensvel s suas necessidades normais.

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Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de provocar desmoronamento ou deslocao de terra, ou que comprometa a segurana do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas as obras acautelatrias. Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuzos que sofrer, no obstante haverem sido realizadas as obras acautelatrias. Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta Seo obrigado a demolir as construes feitas, respondendo por perdas e danos. Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio, mediante prvio aviso, para: I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio; II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente. 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparao de esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao aparo de cerca viva. 2o Na hiptese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poder ser impedida a sua entrada no imvel. 3o Se do exerccio do direito assegurado neste artigo provier dano, ter o prejudicado direito a ressarcimento. Com relao ao Direito de Construir, Venosa esclarece que Deve ser entendido como construo toda realizao material sobre o imvel decorrente de atividade humana. Desse modo, tambm construo a edificao ou reforma, a demolio, o levantamento de muros, a escavao, o aterro etc..