MTODO DO MERCADO OU COMPARATIVO

A) Problema Prtico Obtenha o Valor Actual de um lote de terreno (talho), utilizando o Mtodo Comparativo ou Mtodo de Mercado (decomposto), assumindo os seguintes dados: Localizao: Rua Joo Pedro, n. 123, Porto Envolvente constituda por edifcios de rs-do-cho e dois pisos elevados, destinados habitao.

Dados:

rea do terreno: 35 m de frente por 30 m de profundidade; Configurao rectangular; orografia plana; devoluto e sem qualquer construo edificada; Da consulta do Regulamento do Plano Director Municipal obtivemos os seguintes ndices: Ic = 0,50 (ndice de construo mximo) Ip = 0,25 (ndice de implantao) Crcea mxima = 10 m Considere que conseguiu coligir uma amostra com 135 casos de fraces colocadas venda nos ltimos 10 meses na envolvente prxima (ver quadro em anexo) e que tratou estatsticamente a mesma tendo obtido os seguintes valores:
rea Bruta Valor Unitrio Mnimo 35 1.275,86 Mximo 240 3.342,86 Moda 90 1.750,00 Mdia 85 1.909,09

(reas em m2; Valores Unitrios em /m2) Intervalo de confiana de 80,0 % para o valor estimado: Mnimo: 2.340,81 /m2 Mximo: 2.576,57 /m2

Diagrama de Disperso da Amostra e curva de melhor ajuste obtida:

Considere ainda que foi possvel obter apenas 5 dados de mercado de terrenos infraestruturados com licenas a pagamento disponveis no mercado numa envolvente prxima:
V. Unitrios Terreno 1 Terreno 2 Terreno 3 Terreno 4 Terreno 5

608,61 628,68 561,79 600,25 554,77

(Valores Unitrios em /m2 de rea de construo acima do solo)

Sugesto: Veja a relao destes valores com os valores unitrios finais de venda das fraces, (VuTerreno / VuPVT) NOTA:

Considere que para a realizao das obras de infraestruturas ser necessrio gastar 25 /m2 de rea bruta de construo acima do solo; Considere uma desvalorizao na ordem dos 30% a ter em conta pela incerteza do tempo necessrio para a obteno da licena camarria para incio da edificao, custos com projectos, taxas e seguros.

B) Questo Terica Considerando:

Que perito de um empreendedor que pretende adquirir o terreno supra, e al edificar a construo proposta; Perante os dados existentes, caractersticas do prdio e resultados obtidos, poder deduzir eventuais prs e contras ao potencial investimento; Que o terreno est venda por 255.000,00 (evidentemente sujeito a propostas).

No contexto acima referido, tendo presente a actual conjuntura do actual mercado imobilirio, indique de forma sucinta os pontos fracos e fortes que constituiro os argumentos periciais que ir utilizar no aconselhamento ao investidor.

RESOLUO (explicao detalhada): a) Tendo em conta os dados do enunciado temos: AT = 35 m x 30 m = 1.050 m AC = 525 m (tendo em conta o Ic do Regulamento do PDM) Conhecendo o terreno, suas caractersticas, bem como a envolvente prxima e aps consulta do PDM, conhecemos finalmente as potencialidades do terreno. Dado que, devemos avaliar atendendo sempre ao Maior e Melhor Uso, o terreno valer no pelo que ele tem hoje, mas sim pelo potencial que pode gerar. Assumindo o PVTunit como a mdia obtida do Intervalo de Confiana, isto , (2.340,81 /m + 2.576,57 /m)/2 = 2.460 /m (nota: poderia ser qualquer valor dentro do intervalo de confiana apresentado) e obtendo-se da prospeco do terreno (indicada) o VT unitmdia = 600,25 /m (podia ser qualquer um dos 5 valores apresentados), obtemos: Rcio = VT / PVT = 600,25 /m / 2.460 /m = 24,4 % Sendo o PVTunit = 2.460 /m Temos para o Valor do terreno infraestruturado com licena a pagamento VTunit = 2.460 x 24,4% = 600,25 /m Considerando que as infraestruturas custaro os 25 /m (dado do enunciado), VTunit sem infraestruturas= 600,25 /m - 25 /m = 575,25 /m Assumindo a desvalorizao de 30% a ter em conta pela incerteza do tempo necessrio para a obteno da licena camarria para o incio da edificao, custo com projectos, taxas e seguros, temos: VTunitACTUAL = 575,25 - 575,25 x 30% = 402,68 /m VT = 525 m x 402,68 /m = 211.000,00

b)

Perante os valores de clculo (211.000,00 ) O terreno tem 1.050 m Implantao do imvel - 0,25 x 1.050 m = 262,00 m rea sobrante (terreno livre) = 1.050 262 = 788,00 m

Repare-se que na rea de construo (AC = 525 m) possibilita a edificao de dois pisos com a hiptese de implantar 3 T2 no piso 0 + 2 T3 no piso 1 (por exemplo). Permitimo-nos j concluir que se trata de um terreno em zona urbana central, com alguma densidade, isto , consolidada (ver fotografia area), raro na zona integrante, o qual, alm de possibilitar a edificao de um pequeno condomnio fechado (muito atractivo e invulgar), tem espao suficiente para a implantao

de uma piscina e deixar livre um pequeno logradouro para lazer dos ocupantes. Dadas as caractersticas, possibilitar venda quase imediata ou em prazo mais espaado, elevao do montante das receitas (valores de venda superiores aos praticados no mercado) Repare-se que todo o calculo se referiu parte construenda acima do solo, pese embora, se possa aceitar a edificabilidade de uma cave ou anexos no logradouro para garagens. Pelo valor mnimo unitrio dos terrenos que foram prospectados, conclua-se que o valor do terreno j urbanizado rondaria os 291.000 (525 m x 555,00 /m). Se deduzidas as despesas de infra-estruturas, bem como a desvalorizao de 30% inerente ao risco e custos de licenas, o valor do terreno no estado actual devia rondar cerca de 200.000 . O valor proposto para a compra elevado perante os clculos efectuados. No entanto, caso fossem realizados clculos mais precisos que contabilizassem a margem de lucro e as potencialidades acima referenciadas (rea de caves, anexos, piscinas, valores de venda, etc.), seria provvel que a oferta a propor se pudesse elevar acima dos 211.000 .

No deixa de se notar, que da prospeco que foi dirigida para terrenos indiferenciados na envolvente prxima s obtivemos 5 casos, pelo que, provvel que o bem em apreo constitua um terreno singular nos terrenos em oferta nesta rea, o que poder justificar a elevao da nossa oferta