GRUPO 2 - ZONEAMENTO E PARMETROS URBANSTICOS

I. INTRODUO A partir de 1993, o municpio de Belo Horizonte passou a experimentar uma forma inovadora de gesto urbana. Com o Oramento Participativo, inaugurado em 1994, a populao passou a ser efetivamente envolvida nas decises sobre os investimentos pblicos. Foi criado o Conselho Municipal de Poltica Urbana (COMPUR) que estabeleceu a obrigatoriedade de avaliao da legislao urbana a cada quatro anos, mediante processo de Conferncia Municipal. As Conferncias Municipais de Poltica Urbana, sob responsabilidade do COMPUR, so momentos privilegiados de encontro da populao para refletir sobre a cidade, seus conflitos, problemas e potencialidades. Atravs destas conferncias, as diferentes vises dos atores que participam da dinmica urbana garantem que as propostas para atualizao da legislao urbanstica sejam pactuadas. A primeira Conferncia foi realizada em 1998/99, tendo resultado na Lei n. 8137/00. A segunda, realizada em 2001/02, no produziu consensos e apesar de ter sido enviada Cmara Municipal, no foi apreciada. Esta III Conferncia Municipal de Poltica Urbana tem como objetivo avaliar o Plano Diretor e a LPOUS, luz das definies da II Conferncia, bem como das deliberaes do COMPUR e dos estudos desenvolvidos pelo Poder Executivo desde ento. II. ZONEAMENTO E PARMETROS URBANSTICOS: ASPECTOS CONCEITUAIS O Plano Diretor e a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo definem critrios e limites para o exerccio do direito de propriedade. O principal instrumento utilizado pelo Plano Diretor para definio do modo pelo qual a funo social da propriedade deve ser cumprida em cada terreno o Zoneamento, a subdiviso do territrio municipal em zonas, segundo critrios que atendem ao modelo de ordenamento territorial traado. Os limites praticveis nas edificaes so dados pelos valores dos parmetros urbansticos vinculados ou no ao zoneamento, tais como: Coeficiente de Aproveitamento, Taxa de Ocupao, Gabarito, Afastamentos Frontal, Laterais e de Fundo, Quota de Terreno por Unidade Habitacional e Taxa de Permeabilizao, estes dois ltimos vigentes no municpio a partir de 1996. Tambm em 1996, parmetros estabelecidos nas legislaes anteriores foram revistos, como a exigncia de afastamentos proporcionais altura das edificaes, visando a garantir melhores condies de ventilao e iluminao. A Taxa de Ocupao foi suprimida em diversas zonas, permitindo maior liberdade de concepo volumtrica das construes. As Leis institudas em 1996 (Plano Diretor e LPOUS) previam a alterao da lgica de ocupao e de ordenamento do espao, incluindo entre seus objetivos: promover a desconcentrao urbana e garantir a multiplicidade das atividades urbanas no territrio atravs do estmulo ao surgimento e fortalecimento de centros fora da rea Central e sua articulao. Foram separados os parmetros relativos ocupao daqueles associados ao uso do solo urbano com a localizao das atividades sendo definida em funo da classificao viria, desvinculada do zoneamento; estabelecer parmetros urbansticos de ocupao que considerem as condies de adensamento de cada rea, em especial as condies de acessibilidade e a disponibilidade de infra-estrutura, alm das condicionantes ambientais e de proteo histrica e paisagstica. O Macrozoneamento constante da LPOUS objetiva o redirecionamento do adensamento, estimulando o aproveitamento da infra-estrutura instalada e a ocupao de reas

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subutilizadas, e restringindo a ocupao de reas ambientalmente imprprias, sendo regulamentado pelos parmetros de ocupao de cada zona, que so as seguintes: ZONAS DE PRESERVAO E PROTEO AMBIENTAL, com controle de densidade mais rigoroso, abrangendo: regies destinadas preservao e recuperao de ecossistemas (ZPAM); reas de interesse de proteo ambiental ou paisagstica (ZP-1), proteo ambiental, histrica, cultural ou paisagstica (ZP-2) e proteo ambiental e paisagstica. (ZP-3). ZONAS DE ADENSAMENTO CONTIDO, abrangendo: reas com articulao viria precria ou saturada (ZAR-1), condies precrias de infra-estrutura e/ou topogrficas ou de articulao viria (ZAR-2) e reas de adensamento j consolidado, com saturao dos corredores virios (ZA). ZONAS DE ADENSAMENTO PREFERENCIAL, abrangendo: reas com condies favorveis de acessibilidade, topografia e a disponibilidade de infra-estrutura: ZAP e as zonas centrais ZHIP, ZCBH, ZCBA e ZCVN. ZONAS ESPECIAIS. Este agrupamento rene atualmente dois tipos de zonas cujos parmetros urbansticos devem ser definidos em leis especficas, a saber: - Zonas de Especial Interesse Social ZEIS, nas categorias ZEIS-1 (favelas existentes), ZEIS-2 (destinadas a programas habitacionais populares) e ZEIS-3 (conjuntos habitacionais j implantados pelo Poder Pblico); - Zonas de Grandes Equipamentos ZEs: regies ocupadas por grandes equipamentos de interesse municipal, com parmetros urbansticos prprios. III O INSTRUMENTO OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Previsto no Estatuto da Cidade, consiste na possibilidade da se construir alm do potencial construtivo bsico do imvel, mediante contrapartida a ser prestada ao poder pblico. Sua aplicao pressupe que o Plano Diretor defina as reas passveis desse instrumento, bem como os Coeficientes de Aproveitamento Bsicos e Mximos dessas reas. Sua finalidade deste instrumento promover uma melhor distribuio dos benefcios e dos nus do processo de urbanizao. IV. ZONEAMENTO E DINMICA DE OCUPAO DO SOLO EM BELO HORIZONTE Analisando a dinmica da ocupao do solo em Belo Horizonte na vigncia das Leis n. 7.165/95 e n. 7.166/96, alteradas pela Lei n. 8.137/00, destaca-se, em primeiro lugar, a importncia do Plano Diretor e da LPOUS na redefinio da lgica de ordenamento territorial da cidade: ao proporem o Macrozoneamento pela ocupao, contriburam para promover o redirecionamento das possibilidades de atuao do setor imobilirio, especialmente nas reas delimitadas como ZAP. Pode-se dizer que, nessas reas a LPOUS promove uma convergncia entre os objetivos e interesses do setor imobilirio com os princpios que orientam a busca pela ocupao mais racional do espao urbano. No entanto, deve-se ressaltar que, para o mercado imobilirio, h ZAP preferenciais, como os bairros Buritis, Prado e Padre Eustquio. Em geral, correspondem a bairros tradicionais, mais prximos rea Central ou ainda mais recentes, porm dotados de certo status, o que explica a opo da classe mdia. Por outro lado, observa-se que a regio Centro-Sul ainda mantm a sua dinmica histrica. Bairros mais antigos como Santo Antnio, So Pedro, Sion, Serra, Cruzeiro e Anchieta continuam apresentando um processo histrico de adensamento; outros bairros como Luxemburgo, Santa Lcia e So Bento ampliaram seu processo de ocupao a partir dos anos 1980, seguidos do Belvedere III cuja dinmica mais recente. Pode-se constatar que a LPOUS no alterou a atratividade da rea Central e do anel perifrico Av. do Contorno, no interferindo na histrica atuao do setor imobilirio nas

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reas mais centrais, cuja produo atende aos segmentos de renda mdia a alta da populao (ZCBH / ZA). A seguir so apresentadas as principais concluses de estudos recentes, no tocante dinmica de ocupao de Belo Horizonte na vigncia da Lei n 7.166/96. Na dinmica de ocupao da cidade destaca-se a produo de apartamentos. As anlises permitem constatar a ocorrncia de uma desconcentrao da ocupao da rea Central para outras regies do municpio, o que permite uma primeira constatao da efetividade do PD e LPOUS em relao ao aproveitamento mais racional do solo urbano, ainda que o foco do mercado imobilirio permanea nas zonas tradicionalmente privilegiadas, que constituem a regio Centro-Sul e, de forma localizada, nas demais regies (destacando-se, na Pampulha, os bairros Castelo e Santa Amlia e, na Regio Oeste, o bairro Buritis). Apesar da disperso espacial dos empreendimentos aprovados, em geral conseqncia da ocupao de reas de zoneamento ZAP, a concentrao do potencial construtivo permanece na Regio Centro-Sul, abrigando as reas definidas como ZA e ZCBH, reas tradicionalmente valorizadas e foco da atuao imobiliria, alm da ZP-3, onde se consolidou a atuao do mercado de alta renda a partir da Lei n 7.166/96. Esta condio acelera a substituio nessas reas. A restrio de ocupao na ZA possivelmente no est ocorrendo nos moldes pretendidos, conforme disposto no Plano Diretor municipal. O setor imobilirio vem se aproveitando da exceo proposta pelo 5 do art. 45 da LPOUS, que permite a utilizao do CA = 2 e QT = 70m nos casos de lotes com rea igual ou superior a 800m e testada igual ou superior a 20m, como oportunidade lucrativa, mediante a adoo de produtos imobilirios com grandes reas, direcionados ao segmento de mdia-alta renda da populao. Isto contribui para o adensamento da ZA, contrariando a diretriz de conteno do adensamento da ocupao proposta pelo Plano Diretor. Atuaes do poder pblico (estadual e municipal) e do setor imobilirio em momento recente nas regies Pampulha, Norte e Venda Nova vm reforando a tendncia de crescimento da ocupao ao longo desse vetor. H uma tendncia em se manter a produo imobiliria nas reas classificadas como ZAP, sendo que algumas delas, por j se apresentarem atrativas para o mercado, podero sofrer presso para maior adensamento, destacando-se reas localizadas nas regies Pampulha, Oeste, Noroeste e Nordeste, alm de Venda Nova.

A anlise do crescimento populacional ocorrido por Unidade de Planejamento (UPs) mostra que entre as dez UPs que apresentaram maior crescimento populacional, apenas duas figuram entre aquelas com maior nmero de projetos aprovados: a Castelo e a Buritis/ Estoril. Essa divergncia entre o crescimento populacional e a produo imobiliria pode sinalizar a ocorrncia de assentamentos informais em reas mais perifricas, j que no constam como reas onde houve incremento de projetos aprovados / aumento de construes cadastradas. So exemplos de reas que sofreram acrscimo populacional as UPs Furquim Werneck, Olhos dgua, Baleia e Capito Eduardo. Isso significa que nessas reas no h uma produo legalmente reconhecida de moradias, nem por parte do poder pblico, atravs dos programas habitacionais, e nem por parte do mercado imobilirio. Pode inclusive indicar reas onde o dficit habitacional mais elevado.

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ANEXO I DEFINIO DE ALGUNS PARMETROS URBANSTICOS COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA): parmetro que visa a controlar o adensamento construtivo das edificaes, de modo a evitar saturao ambiental. Define o mximo de rea edificvel ou potencial construtivo dos terrenos em cada zoneamento (quanto maior o CA, maior o potencial construtivo do terreno); TAXA DE OCUPAO (TO): a porcentagem da rea do terreno que pode ser ocupada pela edificao ou por sua projeo vertical (quanto maior a TO, maior a rea que pode ser ocupada). Tem objetivo de proteo ambiental e/ou paisagstica. GABARITO: parmetro que limita a altura das edificaes. Tem finalidade paisagstica. AFASTAMENTOS LATERAIS E DE FUNDOS: parmetros que visam a evitar que a implantao de uma edificao retire dos vizinhos o direito iluminao, ventilao, etc.. QUOTA DE TERRENO POR UNIDADE RESIDENCIAL (QT) parmetro que define, para cada zoneamento, o nmero de unidades habitacionais permitido por lote (quanto menor a QT, maior o n. de unidades). TAXA DE PERMEABILIZAO (TP) parmetro que define a porcentagem do terreno a ser mantida descoberta e permevel (quanto maior a TP, maior a rea do terreno em que a gua pode ser infiltrada no solo). ANEXO II LPOUS: QUADRO DE PARMETROS URBANSTICOS
ZONA COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO COTA DE TERRENO POR UNIDADE HABITACIONAL TAXA DE OCUPAO TAXA DE PERMEABILIZAO ALTURA MXIMA NA DIVISA

ZPAM ZP-1 ZP-2 ZP-3 ZAR-1 ZAR-2 ZA ZAP ZHIP ZCBH ZCBA ZCVN ZEIS ZE

0,05 0,3 1,0 1,5 1,0 1,0 1,5 1,7 3,0 3,0 2,0 2,0

2.500 m2/un 1.000 m2/un 90 m2/un 180 m2/un 45 m2/un 40 m2/un 25 m2/un 10 m2/un 20 m2/un 25 m2/un 25 m2/un

0,02 0,2 0,5 0,5

95% 70% 30% 30% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%

5,0 m 5,0 m (exceto nas ADEs da Cidade Jardim e da Pampulha) 5,0 m 5,0 m 5,0 m 5,0 m 5,0m 10,8 m (para a divisa de fundo) 10,8 m (exceto na ADE Residencial Central) 9,0 m 9,0 m

parmetros definidos em legislao especfica parmetros definidos em legislao especfica