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FACULDADE SUL-AMERICANA CURSO DE DIREITO

Orientadora Prof.. Ms. Paula Ramos Nora de Santis Orientando: Cludio Mendona dos Santos

O SISTEMA REGISTRAL E A SEGURANA JURDICA EM RELAO PROPRIEDADE AGRRIA BRASILEIRA.

GOINIA 2013

Claudio Mendona dos Santos

O SISTEMA REGISTRAL E A SEGURANA JURDICA EM RELAO PROPRIEDADE AGRRIA BRASILEIRA.

Monografia apresentada ao Curso de Direito da Faculdade Sul Americana, a fim de preencher o requisito parcial obteno de grau de Bacharel em Direito pela Faculdade SulAmericana.

GOINIA 2013

Cludio Mendona dos Santos

O SISTEMA REGISTRAL E A SEGURANA JURDICA EM RELAO PROPRIEDADE AGRRIA BRASILEIRA.

Monografia apresentada ao Curso de Direito da Faculdade Sul Americana, a fim de preencher o requisito parcial obteno de grau de Bacharel em Direito pela Faculdade SulAmericana.

Professora MS Paula Ramos Nora de Santis (Orientadora) - FASAM

Professor MS Rangel Donizete Franco (Professor convidado) FASAM

Goinia, 28 de maio de 2013.

Dedico a presente monografia minha Me, Jandira Mendona, que com muita luta me ensinou, por seus atos, o significado de perseverana, e a Deus por t-la instruda com seu primognito, incondicional, pleno e eterno amor.

AGRADECIMENTOS

A Deus por me fazer perceber pequeno e me sustentar nas pelejas cotidianas por seu amor, e de forma racional me fazer perceber sua graa e seu poder. Que, por seu eterno, divino, incondicional e pleno amor, cercastes-me de pessoas que profetizam com atos o seu primognito amor.

Um pouco de cincia nos afasta de Deus. Muita, nos aproxima. Louis Pasteur Agradeo s Irms Missionrias de Cristos, pela credibilidade que em mim depositaram, em especial a minha amiga Irm Petra. Minhas Amigas, Ir. Irmingar Habersetzer, Ir. Rita Kallabis, Ir. Marly Conceio Quermes, Ir. Brbara Kiener, Ir. Elizabeth, Ir. Gertrud Artmeier (Ir. Maria Gertrudes), Ir. Gertrud Fokter, Ir. Ivonete Maria da Silva, Ir. Petra Silvia Pfaller, Ir. Sandra, Ir. Tekla, Ir. Kamila e Ir. Ana Soares Pinto, vocs so prova viva de que Deus Amor! Obrigado! Ao meu pai, Aparecido Ribeiro dos Santos, que sempre deu o melhor de si. (in memorian) Aos meus irmos; Csar, Sandra Regina, Alessandra, Clio e Kamila, por todo amor que tens por mim, cada um a seu modo, sei que sou amado por todos vocs. Tenham certeza que vocs so perfeitos, s tenho um sentimento por todos vocs, Amor. Minha famlia, meu porto seguro!

RESUMO A presente monografia tem por objetivo analisar o Registro de Imveis no Brasil, no primeiro captulo estudou-se os elementos constitutivos e as caractersticas principais da propriedade. A historicidade da Propriedade Agrria de modo sintetizado, buscou se a origem da propriedade, sendo esta essencial produo de alimentos. Passou-se pela definio de pequena, mdia e grande propriedade. Ao analisar a propriedade agrria foi realizada uma releitura da formao da propriedade agrria no Brasil, donde a coroa portuguesa primeiramente conquistou a propriedade domnio de direito para, somente, posteriormente conquistar a posse domnio de fato tendo, a poca, o Papa primeiramente como arbitro e posterior como o registrador, discorreu-se sobre o Sistema Sesmarial. O Cadastro Rural foi estudado em seus diferentes conceitos, caractersticas e finalidade que identificar, dimensionar localizar geograficamente as reas cultivadas ou aproveitadas. No segundo captulo, buscou se estudar o Sistema Registral em sua funo de garantidor da Propriedade Imobiliria e dos Contratos Agrrios. Assim, foi estudado o Sistema Registral no direito comparado e os Sistemas Registrais Imobilirios Francs, Alemo, Australiano (Sistema Torrens) e de suas respectivas caractersticas, destacando da mesma forma o Sistema Registral Imobilirio Brasileiro e o Sistema Torrens aplicado no Brasil. Por ltimo analisou se o Sistema Registral Imobilirio instrumento adequado para controlar a aquisio e o arrendamento da propriedade rural por estrangeiro, na forma como est estruturado o Sistema de Registros Imobilirios, em que pese ter evoludo muito desde sua criao, tal Sistema no meio hbil suficiente para a garantia da propriedade no Brasil. Palavras-chave: Propriedade. Direito Registral. Sistema Registral. Direito Agrrios.

ABISTRACT This thesis aims to analyze the Real Estate Registry in Brazil, in the first chapter we studied the constitutive elements and main features of the property. The historicity of Agrarian Property so synthesized, sought the origin of the property, which is essential to food production. Passed by the definition of small, medium and large property. By analyzing the landed property was held a retelling of the formation of landed property in Brazil, where the Portuguese crown first won the property - the domain of law - to only later gain possession - the field of fact - having the time, the Pope first as a referee and later as the registrar, spoke up about the system Sesmarial. The Rural Registration was studied in its different concepts, characteristics and purpose is to identify, scale geographically locate the areas cultivated or exploited. In the second chapter, we sought to study the registral system in its function as a guarantor of Real Estate Property and Contracts Agrarians. Thus, the system has been studied in comparative law and registral Systems registrations Estate French, German, Australian (Torrens System) and their respective characteristics, highlighting the way the system registral Brazilian Real Estate and Torrens System applied in Brazil. Finally the system is analyzed registral Estate is appropriate instrument to control the purchase and lease of land ownership by foreigners, in the way the system is structured Records Estate, despite having evolved much since its inception, this system is not expedient means sufficient to guarantee the property in Brazil. Keywords: Property. Registral law. Registral system. Agrarian Law.

SUMRIO 1 INTRODUO .........................................................................................................2 2 A PROPRIEDADE AGRRIA E O DIREITO REGISTRAL ......................................4 2.1 O Direito de Propriedade no Direito brasileiro .................................................4 2.1.1 A Propriedade Agrria.......................................................................................10 2.1.2 A formao da Propriedade no Brasil ............................................................... 11 2.1.3 Elementos que caracterizam a propriedade agrria.........................................14 2.1.4 Do Conceito de Propriedade Agrria ................................................................16 2.1.5 Do Cadastro Rural............................................................................................17 2.2 Direito Registral no Brasil ................................................................................19 3 O SISTEMA REGISTRAL COMO GARANTIDOR DA PROPRIEDADE

IMOBILIRIA E DOS CONTRATOS AGRRIOS.....................................................22 3.1 Sistema Registral e o Direito Comparado .......................................................22 3.1.1 Sistema Registral Imobilirio Francs ..............................................................23 3.1.2 Sistema Registral Imobilirio Alemo ...............................................................25 3.1.3 Sistema Registral Imobilirio Australiano (Sistema Torrens) ............................27 3.1.3.1 Das Caractersticas do Sistema Torrens .......................................................28 3.1.4 Sistema Registral Imobilirio Brasileiro ............................................................29 3.1.4.1 Sistema Torrens no Brasil..............................................................................33 4 O SISTEMA REGISTRAL IMOBILIRIO NO CONTROLE DE AQUISIO E ARRENDAMENTO DE PROPRIEDADE RURAL POR ESTRANGEIRO. ................34 4.1 Da Aquisio da Propriedade Agrria Por Estrangeiro........................................34 4.1.1 Da pessoa fsica estrangeira. ...........................................................................35 4.1.2 Da pessoa jurdica estrangeira.........................................................................37 4.2 Dos Contratos Agrrios Com Pessoa Estrangeira. ........................................39 4.2.1 Da pessoa fsica estrangeira. ...........................................................................40 4.2.2 Da pessoa jurdica estrangeira.........................................................................42 5 CONCLUSO ........................................................................................................46 REFERNCIAS.........................................................................................................48

1 INTRODUO A presente monografia tem por objetivo o estudo do Registro de Imveis no Brasil, tendo em vista sua aplicao proteo jurdica da propriedade agrria e dos contratos agrrios, frente ao ordenamento jurdico ptrio de forma especial no que diz respeito a sua finalidade no tocante a dois pontos, a saber: o primeiro diz respeito ao controle de aquisio ou arrendamento de propriedade rural por pessoa fsica ou jurdica estrangeira, principalmente em reas descontinuas, o segundo no que tange a frao mnima de parcelamento. O objetivo institucional da presente Monografia a obteno do Ttulo de Bacharel em Direito, pela Faculdade Sul Americana. O que ora se pretende justamente estabelecer-se se como est estruturado o Sistema Registral brasileiro instrumento hbil para garantir a segurana jurdica dos bens e direitos nele registrados. Em razo dos motivos constitucionais explcitos e implcitos e que o Sistema Registral Imobilirio tem por finalidade precpua a validao, publicidade e conservao dos documentos sendo que o cartrio tem a funo de fiscalizar os requisitos legais, surgindo as seguintes indagaes: o Sistema Registral, como est estruturado, mecanismo adequado para cumprir os fins que lhe so propostos? O Registro de Imveis tem capacidade jurdica para fazer valer as normas que delimita o tamanho mnimo da propriedade agrria? E finalmente compreender se o Sistema Registral Imobilirio constitui a ferramenta adequada para fiscalizar o recolhimento de tributos. O assunto tem por referencial terico a obra do jurista Amrico Atilio Cornejo, especialmente na DERECHO REGISTRAL, sempre adequando a realidade nacional tendo em vista a legislao, a jurisprudncia e a doutrina ptria. A fora motriz que impulsionou a escolha do tema foi o grande interesse pelo Direito Registral, que levou a apropriar do assunto e a pretenso de ser aprovado em concurso para delegatrio de Serventia Registral ou Notarial. Com o advento da Constituio Federal de 1988, o Sistema Registral passa a ter como norte a prestao de servios de qualidade por parte das Serventias Registrais, proporcionando aos circunscricionados servios cleres (princpio da eficincia) e de qualidade, proporcionando, tambm, segurana jurdica, bem como, contribuir para o desafogamento do poder Judicirio, observando a legislao

vigente (principio da legalidade), dando garantia e certeza dos direitos e bens registrados nas Serventias Extrajudiciais. O interesse pessoal pelo tema, constitui-se no objetivo genrico desse estudo demonstrar os aspectos e as caractersticas do Sistema Registral no direito comparado e de forma peculiar, o Sistema Registral brasileiro, isto, no que tange ao Registro de Imveis, estritamente em sua funo de controlar a aquisio e o arrendamento da propriedade agrria por estrangeiro. A importncia do tema abriga nas funes das serventias de registro de Imveis que, dentre outras, controla a aquisio e o arrendamento de propriedade rural por pessoa fsica e jurdica estrangeira, bem como valida, publicita e conserva os documentos, sendo que a Serventia Registral tem a funo de fiscalizar os requisitos legais, donde emerge as seguintes indagaes que o presente estudo visa demonstrar: o Sistema Registral, como est estruturado mecanismo adequado para cumprir os fins que lhes so propostos?; analisar as caractersticas e elementos com compe o Direito Registral e os entendimentos jurisprudenciais e administrativos relacionados aos Registros de Imveis. Dessa forma, tema tratado em trs captulos, sendo que primeiramente tratado da propriedade Agrria e o direito registral, em seguida estudar o Sistema Registral como garantidor da propriedade imobiliria e dos contratos agrrios e finalmente em tratado do Sistema Registral Imobilirio no controle de aquisio e arrendamento de propriedade rural por estrangeiro.

2 A PROPRIEDADE AGRRIA E O DIREITO REGISTRAL 2.1 O Direito de Propriedade no Direito brasileiro Antes de discorrer sobre a propriedade, estudaremos a propriedade no tempo, espao e cultura, no entanto o presente estudo no tem a pretenso de exaurir o assunto, mas to somente delinear o instituto da propriedade no tempo, no espao e conforme cada cultura. Coulanges (1961, p.87) afirma que os antigos basearam o direito de propriedade sobre princpios que no so mais os das geraes presentes, dessa forma, gravitando em torno da idia do autor em comento, nos primrdios da civilizao cada povo possua forma peculiar de tratar o direito de propriedade, sendo que alguns povos admitiam a propriedade to somente de bens moveis, outros tratavam o solo como um bem coletivo, como bem exemplifica, assim tem-se que:
[...] os trtaros admitem direitos de propriedade quando se trata de rebanhos, e no o compreendem quando se trata do solo Entre os antigos germanos, de acordo com alguns autores, a terra no pertencia a ningum; todos os anos a tribo designava a cada um de seus membros um lote para cultivar, lote que era trocado no ano seguinte. O germano era proprietrio da colheita, e no da terra. O mesmo acontece ainda em uma parte da raa semtica, e entre alguns povos eslavos. (1961, p. 87).

De outro modo, tem-se que de acordo com a cultura a noo de propriedade varia no espao, no havendo, necessariamente, uma progresso temporal, tem que:
[...] as populaes da Grcia e da Itlia, desde a mais remota antiguidade, sempre reconheceram e praticaram a propriedade privada. No ficou nenhuma lembrana histrica de poca em que a terra fosse comum e tambm nada se v que se assemelhe a essa diviso anual dos campos, praticada entre os germanos. H at um fato bastante notvel. Enquanto as 1 raas que no concediam ao indivduo a propriedade do solo, concedemlhe pelo menos tal direito sobre os frutos do trabalho, isto , das colheitas, entre os gregos acontecia o contrrio. Em algumas cidades os cidados eram obrigados a reunir em comum as colheitas, ou, pelo menos, a maior parte delas, e deviam consumi-las em comum(2); o indivduo, portanto, no era absoluto senhor do trigo que havia colhido; mas ao mesmo tempo, por 1 Apesar de o autor usar o termo raa, deve tal termo ser considerado como povo, uma vez que a expresso raa, em se tratado de pessoa humana refere-se a um antigo conceito antropolgico, fortemente criticado e em desuso, mesmo nesta disciplina, desde meados da dcada de 1950, mais informao em: http://pt.wikipedia.org/wiki/Nazismo_e_ra%C3%A7a

notvel contradio, tinha absolutos direitos de propriedade sobre o solo. A terra para ele valia mais que a colheita. Parece que entre os gregos a concepo do direito de propriedade tenha seguido caminho absolutamente oposto ao que parece natural. No se aplicou primeiro colheita e depois ao solo. Seguiu-se a ordem inversa. (COULANGES, 1961 p. 88).

Dessa forma, cada povo, a depender de sua cultura e de sua religio, praticava, sua maneira, a propriedade, uma vez que a para alguns povos a o lugar onde os seus antepassados esto sepultados se torna terra sagrada (COULANGES, 1961). Diante do intrito no que tange a origem da propriedade e longe de esgotar o assunto, analisa se o conceito, elementos e as caractersticas que compe a propriedade, frisando que o presente estudo tem como objeto a propriedade imvel. A fim de abalizar o presente estudo, tomarei por norte o conceito de propriedade segundo De Plcido e Silva em seu Vocabulrio jurdico:
do latim proprietas, de proprius (particular, peculiar, prprio), genericamente designa qualidade que inseparvel de uma coisa, ou que a ela pertence em carter permanente. Assim, propriedade no somente exprime peculiaridade, como o que prprio ou particular coisa, achando-se, inseparavelmente, junto a ela ou parte dela. sentido que lhe advm da expresso prope, que se entende junto de, perto de.

No mesmo sentido, tem-se o conceito esculpido por Maria Helena de Diniz:


[...] para uns o vocbulo vem do latim proprietas, derivado de proprius, designando o que pertence a uma pessoa. Assim, a propriedade indicaria, numa acepo ampla, toda relao jurdica de apropriao de um certo bem corpreo ou incorpreo. Outros entendem que o termo "propriedade" oriundo de domare, significando sujeitar ou dominar, correspondendo idia de domus, casa, em que o senhor da casa se denomina dominus. (DINIZ. 2008 p. 112)

Em que pese a distino que h entre esses dois termos, no cotidiano, normal, que tanto um vocbulo, como o outro seja usado para designar a mesma coisa, que para Maria Helena de Diniz no h diferena de contedo, dessa forma complementa a autora:
apesar da distino que h entre esses dois termos, emprega-se, comumente, tanto o vocbulo "propriedade" como "domnio" para designar a mesma coisa, uma vez que entre eles no h diferena de contedo. Outrossim, o nosso Cdigo Civil de 1916, em vrios casos, empregou diferentemente essas palavras, o mesmo no fazendo o Cdigo Civil vigente, que preferiu o termo propriedade. (DINIZ. 2008 p. 112-113)

Eis a origem do vocbulo propriedade. Segundo Silva (2001 p.78) as


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particularidades de uma coisa no somente se mostram nas qualidades dela, como requisitos que a individualizam ou particularizam, ou seja, propriedade sentido que lhe advm da expresso prope, que se entende junto de, perto de. O Direito de Propriedade est esculpido na Constituio Federal brasileira de 1988, em seu artigo 5, onde goza de imutabilidade constitucional, por ser tal direito clausula ptrea, assim tem-se:
art. 5 . Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e propriedade, nos termos seguintes: [...] XXII - garantido o direito de propriedade.

O legislador ptrio quedou-se inerte por no conceituar a propriedade cabendo Doutrina a construo conceitual deste instituto. Nesse diapaso Pontes de Miranda em Tratado de Direito Privado, coloca para a propriedade o seguinte Conceito:
1. PROPRIEDADE E DOMNIO. Em sentido amplssimo, propriedade o domnio ou qualquer direito patrimonial. Tal conceito desborda o direito das coisas. O crdito propriedade. Em sentido amplo, propriedade todo direito irradiado em virtude de ter incidido regra de direito das coisas [...]. Em sentido quase coincidente, todo direito sobre as coisas corpreas e a propriedade literria, cientifica, artstica e industrial. Em sentido estrtissimo s domino. [...] Costuma-se distinguir o domnio, que o mais amplo direito sobre a coisa, e os direitos reais limitados. Isso no significa que o domnio no tenha limites; apenas significa que os seus contornos no cabem dentro dos contornos de outro direito. O prprio domnio tem o seu contedo normal, que as leis determinam. No h contedo a priori, jusnaturalistico, de propriedade, senso lato, nem conceito a priori, jusnaturalistico, de domnio. (MIRANDA 2001 Tomo XI, p. 37)

Assevera Borges (apud SOUZA 2009 p. 24): "No sentido jurdico significa que um dono e o resto est excludo dessa relao jurdica entre o titular e a coisa, conforme dispe o art. 1.228, do Cdigo Civil Brasileiro [...]". Para Leandro Silva de Souza (2009 p. 25) a propriedade pode ser definida analiticamente como sendo o direito que a pessoa fsica ou jurdica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpreo ou incorpreo, bem como de reivindic-lo de quem o detenha injustificadamente. Do artigo 1.228 do Cdigo Civil extrai-se que a propriedade tem os seguintes elementos constitutivos o de usar, de gozar, de dispor e de reaver, em outras
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palavras jus utendi, fruendi e abuendi e o rei vindicatio, no entanto parafraseando Nelson Rosevald a propriedade no o conjunto desses elementos, pelo contrario, o direito que abrange o poder de agir diversamente em relao ao bem, usando, gozando ou dispondo, ainda reinvidicando-o de quem injustamente o detenha. De outra forma, a luz dos artigos 5, caput e XXIII, 170 e 190 da Constituio Brasileira, que estabelece:
art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e propriedade, nos termos seguintes: [...] XXIII - a propriedade atender a sua funo social; art. 170. A ordem econmica, fundada na valorizao do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existncia digna, conforme os ditames da justia social, observados os seguintes princpios: [...] II - propriedade privada; III - funo social da propriedade. art. 190. A lei regular e limitar a aquisio ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa fsica ou jurdica estrangeira e estabelecer os casos que dependero de autorizao do Congresso Nacional.

Diante do exposto, conjugando o artigo 1.228 do cdigo civil com os 170 e 190 da Constituio Brasileira, possvel formular o seguinte conceito de propriedade luz do direito brasileiro, sendo: o direito garantido a todos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas, observado as limitaes legais e constitucionais, a inviolabilidade do direito de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou o detenha, observado o cumprimento de sua funo social e os princpios constitucionais. Assim, mesmo no esgotando o conceito de propriedade, passar-se- analise dos elementos que constitui a propriedade, o que faz tendo por pilar os ensinamentos de Maria Helena de Diniz (2008, p. 114) que assim, pondera os elementos conceituais de propriedade:
[...] o jus fruendi exterioriza-se na percepo dos frutos e na utilizao dos produtos da coisa. o direito de gozar da coisa ou de explor-la economicamente.[...] O jus abutendi ou disponendi equivale ao direito de dispor da coisa ou poder de alien-la a ttulo oneroso (venda) ou gratuito (doao), abrangendo o direito de consumi-la e o poder de grav-la de nus (penhor ou hipoteca, servido etc) ou de submet-la ao servio de outrem. E, finalmente, rei vindicatio o poder que tem o proprietrio de mover ao para obter o bem de quem injustamente o detenha, em virtude do seu direito de seqela, que caracterstica do direito real.

Dessa forma, parafraseando Tartuce (2011 p.790), tem-se que dos elementos que constitui a propriedade, tendo por fundamento o texto legal, podem ser analisados nos direitos de usar, gozar, fluir e o de reaver a coisa de quem injustamente a detenha, sendo que o primeiro elemento o Direito de Usar ou Utilizar "jus utendi" que consiste no poder que o dono tem de servir-se da coisa e utiliz-la do modo que entender mais apropriado, sem deformar sua essncia, no causando danos a terceiro. O direito de propriedade atualmente limitado, encontrando tais limitaes na Constituio, no prprio Cdigo Civil, no estatuto da Terra e no Estatuto da Cidade, alm de outras normas especficas. Nesse sentido, obsta o 2 do art. 1.228 os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem (atos emulativos) ou ato ilcito do titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes (art. 187, C.C.), motivando a responsabilizao civil. O Direito de Gozar ou Fruir "jus fruendi" consiste na extrao dos frutos de modo a preservar a coisa principal, sejam eles frutos naturais, industriais ou civis. A faculdade de Dispor ou Alienar, "jus abutendi" ou "jus disponendi", materializa na faculdade de se desfazer da coisa a qualquer ttulo, quer seja a ttulo oneroso, quer seja a ttulo gratuito, abrangendo tambm o poder de consumi-la ou grav-la de nus real (penhor, hipoteca e anticrese). Direito de Reivindicar ou Reaver "rei vindicatio" abrange o faculdade de propor ao a fim de obter o bem de quem injustamente detenha ou possua a propriedade, mediante a ao reivindicatria, principal modalidade da ao petitria, que tem a funo de discutir a propriedade. Sob a tica da Constituio Federal de 1988 e do Cdigo Civil a propriedade apresenta como principais caractersticas tem natureza absoluta relativizada, Direito exclusivo, direito perptuo e direito elstico. Tendo por baliza os seguintes autores: Maria Helena Diniz (2008), Csar Fiuza (2003) e Flvio Tartuce (2011) tem-se que o carter absoluto da propriedade se d diante de que um direito pleno, possuindo uma relao de poder, de usar,
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fruir e dispor oponveis contra toda a coletividade (erga omnes), no entanto h aqueles que afirmam que a propriedade tem o carter absoluto relativizado, quando observados sob o vis dos direitos da personalidade, dos direitos difusos e coletivos e dos interesses da coletividade. Na viso de Tartuce (2011 p.792-793) um Direito Exclusivo, pois a mesma coisa no pode pertencer com exclusividade a vrias pessoas, ressalvados os casos de condomnio ou compropriedade, no mesmo sentido Diniz (2008 p. 116) expe que sua exclusividade se d em virtude do princpio de que a mesma coisa no pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas. A caracterstica da perpetuidade se d pelo fato de que o direito de propriedade subsiste independente de exerccio, enquanto no ocorrer causa extintiva, seja ela legal ou voluntria, no se extinguindo pelo no uso. No se deve pensar que a perpetuidade quer significar que o bem deve pertencer ao mesmo proprietrio, portanto v-se que:
[...] compreende sua perpetuidade a possibilidade de sua transmisso, que at um dos meios de tornar durvel a propriedade, por um lapso de tempo indefinido, uma vez que o adquirente o sucessor do transmitente a titulo singular ou universal, recebendo todos os seus direitos sobre a coisa transmitida. (DINIZ, 2008 p. 117)

Orlando Gomes (apud 2008 p. 117, Diniz) a elasticidade, sob o fundamento que o domnio pode ser distendido ou contrado, no seu exerccio, conforme lhe adicionem ou subtraiam poderes destacveis. Tartuce (2011 p.796) acresce duas outras caractersticas propriedade afirma que tal Direito Complexo pelo seu todo e pelos quatro atributos que constantes do caput do art. 1.228 do CC. O autor em comento afirma ser Direito Fundamental tendo em vista o que expe o artigo 5 da Constituio Federal de 1988, portanto tem-se que:
Direito Fundamental - no se pode esquecer que a propriedade um direito fundamental, pelo que consta do Art. 5, XXII e XXIII, da Constituio Federal. Esse carter faz que a proteo do direito de propriedade e a correspondente funo social sejam aplicados de forma imediata nas relaes ente particulares, pelo que consta do art. 5, 1, do Texto Maior (eficcia horizontal dos direito fundamentais). Em esfora, o direito de propriedade pode ser ponderado frente a outros direitos tidos como

fundamentais, caso da dignidade humana (art. 1, III, da CF/1988), particularmente naqueles casos de difcil soluo (tcnica de ponderao). (TARTUCE, 2011 p.796)

Nesse sentido, pode se afirmar que o direito de propriedade possui as seguintes caractersticas, de direito absoluto relativizado, de direito exclusivo, de direito perptuo, de direito elstico e de direito fundamental. 2.1.1 A Propriedade Agrria Deste a pr-histria, a humanidade tem a terra como fonte primria para a sobrevivncia, segundo Borges (2005, p. 73) que para o autor justifica a regra moral consignada na Bblia que afirma que viemos do p e ao p voltaremos. Dessa forma, de acordo com Borges (2005, p. 73) desde o inicio da humanidade at os dias atuais a terra conditio sine qua non para a existncia de vida e desenvolvimento dos seres viventes, em especial os racionais. No inicio da humanidade o homem era, via de regra, nmade e coletor, foi na idade dos metais, por volta de 10.000 (dez mil) anos, o ser humano que viveu de forma rude e com caador e mais tarde se tornou um primitivo agricultor, nesse perodo, o homem fazendo uso de metais (cobre, ouro e estanho) passou a fabricar instrumentos, ferramentas e armas, sendo que os avanos na agricultura e a descoberta da escrita marcam o fim da Pr-Histria e incio da Histria, tal afirmao encontra fundamento nas palavras de Borges (2005, p. 74), onde tem-se que:
[...] segundo a Histria Universal a noo de propriedade comeou cerca de 10.000, (dez mil) anos atrs na denominada Idade dos Metais, ocasio em que algumas comunidades ou tribos primitivas descobriram a prtica da agricultura e da criao de animais, mas tudo praticado na forma rudimentar e primitiva possvel. Fixaram-se as pessoas nos vales frteis do Nilo, Tigre, Rio Amarelo e Eufrates. Deixaram de ser nmades na maior parte e passaram a dedicar mais na agricultura e na pecuria localizada. Deixaram de viver s da colheita de frutos que a natureza lhes dava, mas descobriram e passaram a plantar. Deixaram de viver s do pastoreio nmade, para praticar na forma localizada. A caa e pesca deixava de ser atividades exclusiva para passar o segundo plano. Descobriu o ser humano a forma de guardar os cereais quem colhiam na forma rudimentar de tulhas, prtica que lhes garantia alimentos nas pocas de secas e estiagens e nas pocas do frio, portanto, armazenavam o trigo, o arroz e outros cereais que aprenderam a cultivar. [...] Ento, nessa fase surgiu a idia de que cada possuidor deveria ser respeitado no espao em que ocupava.Nascia a noo de ter ou de ser dono daquilo que necessitava, tipo de exclusis allis

Nessas breves linhas, resta de modo sintetizado, a origem da propriedade,


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sendo que a propriedade em comento aquela que visa produo de alimentos, diferente da propriedade para fim privativo de moradia. 2.1.2 A formao da Propriedade no Brasil A fim de melhor discorrer sobre a formao da propriedade agrria no Brasil, foroso fazer uma leitura dos fatos histricos que antecederam o descobrimento do Brasil. Dessa forma, tomada A coroa portuguesa primeiramente conquistou a propriedade domnio de direito para, somente, posteriormente conquistar a posse domnio de fato das terras de Santa Cruz. Assim tem-se que em relao s novas terras brasileiras, por fora da Bula inter Coetera que dividia as terras do novo mundo entre Portugal e Espanha. E que diante de posterior inconformao de Portugal o mesmo Papa, com o intuito de evitar um conflito, e a pedido da Espanha tece um acordo entre as duas naes o acordo denominado de Tratado de Tordesilhas, onde o domnio portugus foi ampliado. Dessa forma, tomada Tem-se que houve naquele momento histrico acordo onde o Estado Portugus imps sua vontade sobre o Estado Espanhol, o que se deve observar que o acordo foi homologado pelo Papa Alexandre VI, que atuou como rbitro na causa. Desse modo, o territrio brasileiro primeiramente pertenceu de direito aos portugueses e, somente, posterior de fato, corroborando a hiptese de que as terras brasileiras, foram antes de tudo, uma disputa que visava a declarao de forma pblica de que tais terras seriam de propriedade do domnio portugus, ainda que incertas, Fausto (1995, p.42) ilustra com maestria a busca de tal declarao: posse da nova terra foi contestada por Portugal, da resultando uma srie de negociaes que desembocaram no Tratado de Tordesilhas. Dessa forma, tomada as devidas propores, tem-se que a igreja, poca, como representao do poder divino na Terra detinha a legitimidade para homologar o Tratado de Tordesilhas e torn-lo publico, atuando o Papa primeiramente como arbitro e posterior como o Registrador. De tal feita, pode se dizer que tal tratado foi o
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primeiro Ato de Registro que de forma, ainda que, dissimulada envolveu terras brasileiras, sendo possvel pensarmos que at antes do Brasil colnia, j havia um sistema de publicidade em relao s terras de Vera Cruz. O marco da propriedade no Brasil o Tratado de Tordesilhas, com o objetivo de fortalecer a segurana do reino. Que diante da ameaa de naes como Frana e Inglaterra, o Rei de Portugal se viu na necessidade de incentivar o povoamento do novo territrio que visava aumentar a riqueza, tornado as terras produtivas. O Direito de Propriedade na colnia portuguesa foi regulado pelas Ordenaes Afonsinas e Filipinas. Porm, o Direito que versou sobre a Propriedade Agrria no Brasil est na primeira legislao que trata sobre terras, a legislao das sesmarias. Refere-se de legislao Portuguesa aplicada no Brasil colnia. Nas palavras de Marques (2011, p.22) a origem da legislao de Sesmarias data de 1.375, trata-se da Lei Rgia editado por Dom Fernando I, que visava corrigir as distores no uso das terras, objetivando aos proprietrios o cultivo da terra, tendo em vista a falta de alimentos na poca. Assim, as terras no aproveitadas, ou seja, no cultivadas, seriam confiscadas. A lei Rgia de Dom Fernando, portanto, tentava reverter o quadro de xodo rural existente na poca. O objetivo, como dito, era o aumento da produo, o aproveitamento das terras pelos proprietrios. Desse modo o Regime Sesmarial no Bdrasil, objetivava o aproveitamento das terras, sendo que aquelas que no produziam eram, ou deveriam ser retomaas e ou arrendadas. Segundo Carvalho (2010, p.17) a estrutura da formao da propriedade fundiria brasileira se divide em 4 fases, a saber: Regime Sesmarial ou de Concesso de terras (1.530 a 1.822); Regime de posses ou perodo extralegal (1.522 a 1.850); fase de sistematizao jurdica (1.850 a 1985) e a fase de consolidaes jurdica (1.988 at a presente data). O mesmo autor (2010, p.17) no primeiro regime a propriedade pertencia a Portugal, sendo que o Sistema Sesmarial concedia apenas a posse, por meio das cartas de sesmarias, que eram outorgadas pelos capites mores, na primeira etapa, aos governadores-gerais, na segunda etapa e na terceira etapa a prpria coroa reservou para si o poder de escolha dos sesmeiros e a outorga das cartas de sesmarias.
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Diante da grande aproximao entre a Igreja Catlica e o Estado Portugus, aquela era responsvel pelo controle das posses, nesse sentido afirma Fausto, em 1.532, criou-se o bispado de So Salvador, sujeito ao arcebispado de Lisboa, caminhando-se assim para a organizao do Estado e da Igreja, estreitamente aproximados (FAUSTO, 1995, p.47). Mesmo as Ordenaes determinando que a concesso de sesmaria devesse ser gratuita, o que visava a abolio das terras ociosas, a igreja que detinha, o controle da posse impunha sobre aos sesmeiros o pagamento do dzimo, o que na prtica convertia a sesmaria em verdadeiro instituto da enfiteuse, sendo que o foro se dava por sob a denominao de dzimo, em outras palavras, no havia o instituto da enfiteuse, no entanto, o dzimo era devido por todos sesmeiros, assim no havia sesmaria a menos que fosse pago o dzimo. Neste sentido Mnica Diniz (2005, Internet) coloca luz no tocante forma de registro no perodo colonial, portanto expe que:
[...] todas as posses e sesmarias formadas foram legitimadas em registros pblicos realizados junto s parquias locais. A Igreja, nesse perodo da Colnia, encontrava-se unida oficialmente ao Estado. Dessa forma, os vigrios (ou procos) das igrejas eram quem faziam os registros das terras ou certides, como a de nascimento, de casamento, etc. Somente com a proclamao da Repblica, em 1889, Estado e Igreja se separaram.

Com a evoluo do Regime Sesmarial, que teve como marco regulatrio a Carta Rgia de 27/12/1695, que instituiu a obrigatoriedade do respectivo registro e demarcao de terras, com a finalidade de identificar, localizar geograficamente e dimensionar as reas cultivadas ou aproveitadas, objetivando de forma secundria o controle das mesmas, mas com foco primrio na arrecadao por meio da aplicao de impostos. No entanto, a Carta Rgia de 27 de dezembro de 1.695 (BRASIL, 2007, p. 59, TOMO III) no deixou claro quem deveria fazer o Registro, ficando entendido que continuaria sob a responsabilidade dos vigrios, que atuavam como registradores. Diante do exposto, foroso pontuar, que o Direito Registral e o Direito Agrrio so ramos da mesma cincia, a cincia jurdica, onde cada qual tem caractersticas e elementos prprios, mas que se relacionam. O relacionamento se
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d, por exemplo, nos registros de contratos agrrios, uma que o registro d aos contratos fora probante (juris tantum) perante terceiros. 2.1.3 Elementos que caracterizam a propriedade agrria O imvel rural, quanto a sua localizao no territrio brasileiro tem conceito pacificado pela doutrina e jurisprudncia, aps uma srie de debate tericolegislativo-jurisprudencial acerca de sua definio. Sendo tomando como critrio a destinao para classificar o imvel como rural, dessa forma, basta que o imvel tenha sua destinao relacionada agricultura, pecuria e similares, esta propriedade imobiliria ser considerada um imvel rural. Nesse sentido, a funo social da propriedade, tem aplicao direta no imvel rural, que tem por caracterstica a regularizao econmica e ambiental do uso da terra, visando o bem estar social. (COLARES, 2001) O Estatuto da Terra, lei 4.504/64, artigo 4, I, tem o seguinte conceito de imvel rural:
[...] i - "Imvel Rural", o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao que se destina explorao extrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada;( lei 4.504/64)

Com vista ao conceito do Estatuto da Terra, Carvalho (2010, p.144) afirma que o conceito tem como caracterizao prevalente a destinao do imvel. Portanto acrescenta que a localizao do imvel independe para a sua definio, dessa forma pode ser imvel agrrio o imvel localizado no permetro urbano ou no meio rural, agrrio o imvel destinado explorao extrativa, agrcola, pecuria ou agroindustrial. A lei 8.629 de 25 de fevereiro de 1993, na leitura de Edson Ferreira (2010, p. 144) expe que de mesma forma do Estatuto da Terra tem por critrio predominante a destinao do imvel, no importando sua destinao. O autor em estudo (CARVALHO, 2010, p.145) coloca que so elementos caracterizadores do imvel agrria o prdio rstico, a agrariedade e a rea continua.

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Em relao a prdio rstico pode ser sintetizado como o imvel cultivvel que se localiza, em regra, na zona rural, com terreno cultivado ou no, edificado ou no. Agrariedade o termo que tem referncia destinao ou potencial destinao, assim tem se que:
A agrariedade refere-se destinao ou potencial destinao que se possa dar ao imvel agrrio, para fins de explorao extrativa, agrcola, pecuria e agroindustrial, independentemente de localizao no meio rural ou urbano. Assim, sob essa perspectiva, pode ser considerado agrrio o imvel situado no permetro urbano de uma cidade destinado explorao de hortalias. (CARVALHO. 2010, p.145-146).

Acrescente-se que tal imvel somente ser considerado agrrio se sua rea for igual ou superior a frao mnima de parcelamento rural. rea contnua tem sentido diverso da sua expresso literal, pois no mbito do Direito Tributrio, o Ato Declaratrio Normativo 9, de 31 de julho de 1998 expe que a expresso rea continua tem o sentido de continuidade econmica, de utilidade econmica e de aproveitamento da propriedade rural. Sobre o assunto, Edson Ferreira, expe que:
a expresso rea continua, utilizada para caracterizar o imvel agrrio, no mbito da legislao agrria, no mbito da legislao agrria, significa que reas continuas, prximas ou adjacentes, pertencentes a um mesmo proprietrio, mesmo que cada uma dessas reas tenha matrcula prpria no Registro Imobilirio, compem um nica unidade imobiliria. Assim, considera-se imvel agrrio de rea contnua a rea do prdio rstico seja ela um todo nico, indivisvel, seja ale dividida fisicamente por estrada, rodovia, ferrovia ou por rio. (2010, p147)

Afirma o autor que o conceito mais completo de Rezek (2006, p.56) que prope, de lege ferenda, a seguinte definio de imvel agrrio:
o prdio, em regra rstico, dotado de continuidade fsico-econmica e localizado em zona rural ou urbana, que se destine ou se possa destinar atividade agrria, desde que sobre ele no incida ou deva incidir outra atividade preponderante, permitida ou determinada em lei e autorizada pelos competentes agentes governamentais.

Pelo supra apresentado tem-se os elementos caracterizadores do imvel agrrio, passando agora ao conceito de propriedade agrria.

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2.1.4 Do Conceito de Propriedade Agrria Antes do advento da Constituio de 1988, no havia dvida quanto classificao do imvel rural, sendo que no h na doutrina assimilao das inovaes constitucionais, (MARQUES. 2001, p.33). No mais, percebe-se que no h na doutrina agrarista a distino entre imvel e propriedade, sendo que em humilde e rasa anlise cabe aqui colocar a caracterstica distintiva de imvel e propriedade, segundo Azevedo (1976. p.15) a propriedade o estado de sujeio jurdico-econmica, que o homem impe aos bens, corpreos ou incorpreos, mveis ou imveis, para provimento de necessidades, ligadas subsistncia, conforto e bem estar. O imvel existe independente de estar ou no ligado um individuo, dispensando a relao entre uma pessoa ou outra coisa. J a propriedade depende de relao entre um o imvel e uma pessoa natural ou jurdica para que haja a propriedade. No entanto, tendo em vista o uso doutrinrio de propriedade rural e imvel rural como expresses sinnimas, ambas as expresses sero usadas como sinnimas, em sentido amplo. A lei 8.629/93, editada a fim de regulamentar o artigo 185 da Constituio Federal de 1988, que expressamente conceituam as propriedades agrrias em grande, mdia e pequena propriedade. Pequena e mdia propriedade: tendo em vista o ensinamento de Carvalho (2010) que pondera que a Constituio Federal considera insuscetveis de desapropriao para fins de reforma agrria a pequena e mdia propriedade rural, desde que seu proprietria no possua outro imvel agrrio. A fim de classificao fundiria o mdulo fiscal serve de parmetro quanto sua dimenso do imvel rural, sendo que temos as seguintes classificaes em funo do numero de mdulos rurais: Pequena propriedade: imvel rural de rea compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) mdulos fiscais; Mdia propriedade: imvel rural de rea compreendida entre 4 (quatro) e 15 (quinze) mdulos fiscais, sendo que o tamanho do mdulo fiscal, em hectares, para cada municpio est fixado na Instruo Especial de 1980 do INCRA.

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A grande propriedade o imvel rural com rea superior a 15 (quinze) mdulos fiscais, cabe observar que a propriedade no Brasil aps a Constituio a propriedade apesar de ser um direito privado, somente gozar da oponibilidade erga omnes se tiver cumprida a sua funo suprameta-individual, que a funo social da propriedade. 2.1.5 Do Cadastro Rural Segundo Alzir Felippe Buffara Antunes (2013, p. 2) cadastro o registro pblico em que se descreve a extenso, qualidade e valor dos bens de raiz de certo territrio. O cadastro tambm composto por uma serie de operaes que tem por fim organizar este registro. O Cadastro possui as seguintes caractersticas: singularidade, permanncia, simplicidade, facilidade de manuteno, flexibilidade e referncia para a localizao geogrfica. (ANTUNES, 2013, p.9). A Lei n 5.868/72, que criou o SNCR (Sistema Nacional de Cadastro Rural) e foi regulada pelo Decreto n 72.106/73, tem por finalidade a racionalizao e aprimoramento do sistema de tributao da terra. No entanto, o Sistema de Cadastro Rural brasileiro era muito confuso, sendo que havia mais de um sistema cadastral, onde cada um recebia informaes diferente do mesmo proprietrio, pois no havia intercomunicao entre os rgos gestores, portanto, o que se depreende das palavras de Nascimento, 2007:
a administrao territorial brasileira repartida entre os Municpios (cadastro urbano) e a Unio (cadastro rural e de terras pblicas), de forma no compartilhada, to confusa que possibilita a existncia de dois cadastros rurais nacionais, com funes distintas (tributria e fundiria), independentes e administrados separadamente, segundo a finalidade de cada rgo gestor (RFB e INCRA). Tambm cabe dizer que existe ainda o Registro Legal dos Imveis, que um cadastro realizado pelos cartrios do sistema de Registro Imobilirio, e o cadastro Tcnico Ambiental que est sob a responsabilidade do Instituto Brasileiro do Meio ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis (IBAMA). (NASCIMENTO. p. 929, 2007)

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A autora, em estudo acrescenta ainda que alm dos cadastros supra referidos h tambm o Registro Legal dos Imveis, bem como o Cadastro Tcnico Ambiental, assim tem-se que:
[...] tambm cabe dizer que existe ainda o Registro Legal dos Imveis, que um Cadastro realizado pelos cartrios do Sistema de Registro Imobilirio, e o Cadastro Tcnico Ambiental, que est sob a responsabilidade do Instituto Brasileiro do Meio ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis (Ibama). No caso do Cadastro Imobilirio Urbano, cada municpio do pas tem autonomia para definir a estrutura organizativa do seu Cadastro. (NASCIMENTO. p. 929, 2007).

Dessa forma o cadastro rural tem diferentes finalidades, o Brasil no sistematizou as informaes territoriais, a fim de possibilitar o conhecimento da extensa rea do nosso pas, no que tange as funes do cadastro a inscrio dos direitos legais sobre o imvel (registro da propriedade), suas caractersticas fsicas (Cadastro fsico) e seu valor para fins tributrios (Cadastro Fiscal) NASCIMENTO (2007, p. 928). O Sistema Nacional de Cadastro Rural compreende o Cadastro de Imveis Rurais; Cadastro de Proprietrios e Detentores de Imveis Rurais; Cadastro de Arrendatrios e Parceiros Rurais; Cadastro de Terras Pblicas e o Cadastro Nacional de Florestas Pblicas, nos termos do artigo 1 da lei 5.868 de 12 de dezembro de 1972. Segundo o Estatuto da Terra, por meio do decreto regulador 59.566/66, o cadastramento rural no est limitado aos proprietrios, pois, os possuidores, a qualquer ttulo (arrendatrios, parceiros, possuidores em geral e titulares do domnio til). Devem efetuar o cadastro da rea que detm, pois para efetivar a condio de titular de direito real e assegurar seu domnio por meio d e averbao no Registro de Imvel da circunscrio do local, portando, cabe aqui reproduzi-lo:
art. 9 Sem a apresentao do certificado de cadastro, a partir de 1 de janeiro de 1967,os proprietrios, usufruturios, usurios ou possuidores de imvel rural, sob pena de nulidade, no podero celebrar os contratos agrrios disciplinados por ste Regulamento (art. 22, 1, da Lei nmero 4.947-66). (Decreto 59.566/66)

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No entanto, o delegatrio da Serventia Registral Imobiliria, tendo em vista o principio da legalidade, no pode registrar nenhum dos atos de sem a apresentao do certificado expedido pela autoridade colonizadora. 2.2 Direito Registral no Brasil O conceito de Direito Registral tem por finalidade abalizar o presente estudo a fim de que possa se extrair do conceito s caractersticas essenciais desta cincia. De Plcido e Silva, em seu Vocabulrio Jurdico define o Direito Registral como sendo o conjunto de regras que regem a atividade registral, como se v, basicamente na Lei de Registros Pblicos (2001, p.277). Molinario (1971, p.26 apud Cornejo, 1994, p.15) se refere ao Direito Registral Imobilirio como parte do Direito Registral, tem-se que:
[...] a parte do Direito Registral que se refere "ao conjunto de princpios e normas que regulam a organizao e o funcionamento dos rgos estatais a fundamentalmente responsvel, para receber os atos e documentos relativos aos direitos reais que afetam ou so relacionados com a propriedades, bem como as formas e os resultados dessa inscrio e, 2 finalmente, efeitos e consequncias jurdicas que deles decorrem .

De outro modo o Villar (1980, p.22 apud Cornejo, 1994, p.15) conceitua o direito registral como o conjunto de regras e princpios relativos organizao, funcionamento e os efeitos do registro predial, de acordo com a constituio, modificao, transmisso e cessao dos direitos reais dos interessados no imvel3" Nesse sentido, a doutrina no unnime no que tange ao conceito de Direito Registral, Cornejo (1994, p.15) se baseia na Constituio Argentina para demonstrar que Direito Registral gnero do qual o Direito Registral Imobilirio uma espcie. Como fortalecimento de sua tese o Doutrinador Argentino acrescenta que o gnero Direito Registral tem tambm por espcie o Direito Registral Hipotecrio, por tanto se v que:
2 es una parte del derecho registral que se refiere al conjunto de principios y normas destinados a reglar la organizacin y el funcionamiento de los organismos estatales encargados de receptar fundamentalmente los actos y documentos concernientes a los derechos reales o a los que afectan, relativos a los inmuebles, as como tambin las formas y resultados de tales registraciones y, por ltimo, los efectos y consecuencias jurdicas que se derivan de ella. 3 el conjunto de normas y principios que regulan la organizacin, el funcionamiento y los efectos de la publicidad registral, en funcin de la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre inmuebles.

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[...] alguns autores espanhis chamam de direito hipotecrio (Jerome Gonzalez Fernandez Saenz, Hernandez Gil, entre outros). Esta terminologia est completamente superado e devido ao fato de que o desenvolvimento deste ramo do direito comeou a estudar sob a Lei Hipotecria Espanhola de 1861. A terminologia incorreta, demasiado estreito para excluir outros direitos relativos a bens imveis. Ele tambm muito amplo, j que nem todos o direito hipotecrio o objeto de seu estudo. A maioria dos autores espanhis (Roca Sastre, Lacroix Berdejo) falam de registro de direitos de propriedade, terminologia que questionvel, uma vez que no se limita ao registro de imveis, registro de imveis sendo que este apenas uma espcie de lei de registro. Terminologia correta, portanto, obtido a partir da lei de registro de imveis, que agora tem uma maior aceitao e usado na Carta de Buenos Aires, em um ponto, o qual se afirma que "o sistema jurdico integrado lei de registro com regras e princpios prprios do direito pblico e privado, e trabalhou de forma harmoniosa coexistncia constituindo uma disciplina separada, que a lei de registro de imveis um 4 dos seus principais ramos ." Cornejo (1994, p.15)

Por tudo deve se atentar para as lies de Cornejo e observar as diferena entre Direito Registral e as suas espcies, quais sejam Direito Registral Imobilirio, Direito Registral Hipotecrio, Direito Registral Pessoal, Direito Registral Autoral, dentre outros. No Brasil o Direito Registral, com a devida ponderao, considerado como um simples coadjuvante do Direito Civil, como se no possusse elementos prprio que o constitua em um ramo do Direito. Assim quando estudado, via de regra, se d maior nfase aos registros pblicos descritos na lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973, sou seja, registros de civil de pessoas naturais; registro civil de pessoas jurdicas; registro de ttulos e documentos; registro de imveis. Desta forma, no direito brasileiro nota-se que as espcies de registros so compreendidas como simples instrumento para a realizao das atividades econmicas visadas, por exemplo, o sistema de registro comercial s entendido, via
4 [...] algunos autores espaoles lo denominan derecho hipotecario (Jernimo Gonzlez, Senz Fernndez, Hernndez Gil, entre otros). Esta terminologa esta hoy totalmente superada y se debe al hecho de que el desarrollo de esta rama del derecho se inici en virtud del estudio de la ley hipotecaria espaola de 1861. La terminologa es incorrecta, pues es demasiado restringida al excluir a los otros derechos reales referidos a inmuebles. Asimismo, es demasiado amplio, pues no todo el derecho hipotecario es el objeto de su estudio. La mayora de los autores espaoles (Roca Sastre, Lacruz Berdejo) hablan de derecho inmobiliario registral, terminologa que es criticable, ya que lo registral no se limita a lo inmobiliario, siendo que esta registracin inmobiliaria es slo una especie del gnero derecho registral. De ah deriva como terminologa correcta la de derecho registral inmobiliario, la que hoy cuenta con mayor aceptacin y es empleada en la Carta de Buenos Aires, en el punto I, en el que se declar que "el derecho registral integra el sistema jurdico con normas y principios propios, de derecho pblico y privado, que coexisten y funcionan armnicamente constituyendo una disciplina independiente, de la cual el derecho registral inmobiliario es una de sus principales ramas.

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de regra, como simples meio burocrtico para a criao de uma pessoa jurdica, no preocupando em compreender seus efeitos jurdicos. Com a finalidade de demonstrar o supra afirmado tem-se que a maioria das obras que tratam do assunto Direito Registral so em sua grande maioria obras que comentam a Lei de Registro Pblico. Dessa forma o direito brasileiro carente de tratados sobre o Direito Registral. Assim, pode se afirmar que Sistema de Registro Pblico no Brasil est estagnado com base em lei anterior carta constitucional de 1988.

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SISTEMA

REGISTRAL

COMO

GARANTIDOR

DA

PROPRIEDADE

IMOBILIRIA E DOS CONTRATOS AGRRIOS. 3.1 Sistema Registral e o Direito Comparado Tratar de Sistema Registral tarefa das mais rduas, tendo em vista que a maioria dos doutrinadores que tratam do assunto se refere, via de regra, ao Sistema Registral como se tal sistema se limitasse ao Sistema Registral Imobilirio. Sistema Registral deve ser entendido como um conjunto de atos que se refere as diferentes formas de receber, organizar e proteger os documentos e dando aos direitos neles contidos publicidade, bem como, aos efeitos que tais documentos produzam ao ser inscritos no rgo de Registro competente, visando a garantia da ordem pblica e segurana Jurdica, certeza e dinamicidade economia. Nesse sentido o tem-se o conceito de Sistema Registral de Cornejo (1994, p. 17):
quando se fala de sistemas de registro refere-se s diferentes maneiras que se pode organizar os registros imobilirio, bem como os diferentes efeitos sobre estes e que pode ter registro, no apenas sobre ser declarativa ou 5 constitutiva, mas tambm no que diz respeito proteo de terceiros .

Corroborando com o supra exposto tem-se o texto da Declarao de Lima emanada por representantes, registradores e expertos em Direito Registral que se reuniram em Lima, durante o VIII Congreso (Iter)Nacional de Derecho Registral (LIMA, 2007, Internet), convencionaram como tendncias e caractersticas dos Modernos Sistemas Registrais a eficincia, a agilidade e a flexibilidade tendo por sustentculo as seguintes premissas bsicas: o uso de documento pblico como suporte dos atos (constitutivos ou declarativos) destinados a se inscrever no registro, de modo que somente se junte aos mesmos, ttulos notariais, judiciais e processos administrativos decorrente da confiana pblica que deles emanam. A autenticidade dos registros pblicos colaborar de forma a fortalecer a garantir da segurana

5 cuando se habla de sistemas regstrales se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, as como tambin a los diferentes efectos que en stos puede tener la inscripcin, no slo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino tambin en lo concerniente a la proteccin de los terceros "

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jurdica dos registros6. Em outras palavras, com balizamento no conceito de Sistema Jurdico pode se dizer que o Sistema Registral o conjunto de normas jurdicas interdependentes, reunidas e organizadas de modo a dar publicidade aos documentos pblicos e particulares de modo a garantir a segurana jurdica, dando condies de comercialidade e dinamicidade econmica. Mesmo no esgotando o tema que muito amplo, d se por encerrada aqui a presente discusso e em seguida tratar-se- do Sistema Registral em Frana, na Alemanha, na Austrlia e no Brasil.

3.1.1 Sistema Registral Imobilirio Francs

vspera da Revoluo Francesa, via de regra, somente as doaes eram objeto de publicidade Caramuru (1999, p.82). A menos que regimes especiais de alguns costumes entre os atos translativos ou constitutivos de direitos reais determinasse a publicidade. Parafraseando Afonso Francisco (1999, p. 82) durante a Revoluo Francesa surgiu a lei de 9 de Messidor Ano III, que criou a publicidade das hipotecas sem prever a transmisso da propriedade imobiliria, que era uma falha grave, sendo corrigida com a lei de 11 de Brumrio Ano VII, que ordenou ao mesmo tempo publicidade para hipotecas e s transmisses imobilirias. Neste sentido Afonso Francisco (1999, p.82) coloca que na Frana, a vontade, por si s, capaz de gerar e extinguir os direitos reais, portanto tem-se que:
em Frana, a vontade capaz de gerar/extinguir, ela s o direito real, sendo expresso, neste diapaso, o Cdigo Napoleo, que aboliu, por completo, legislao revolucionria que criara a necessidade da transcrio do contrato, seja como modo de aquisio/perda da propriedade sobre bem 6 I.- LINEAMIENTOS Y CARACTERISTICAS DE LOS MODERNOS SISTEMAS REGISTRALES. 1.Un sistema registral moderno, eficaz, gil y flexible debe contar con los siguientes presupuestos bsicos: A)La utilizacin del documento pblico como continente de los actos destinados a inscribirse en el Registro, de manera tal que slo accedan al mismo documentos notariales, judiciales y administrativos por la fe pblica que emana de los mismos. La autenticidad de los documentos pblicos coadyuva a la seguridad jurdica de los Registros"

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imvel (Leis de 9 Messidor do ano III), seja como simples forma de publicidade perante terceiro. (AFONSO FRANCISCO, 1999, p.82)

No entanto, somente quando essas transmisses recassem sobre direitos reais suscetveis de hipoteca, haveria punio para a falta de publicidade, que seria a inexigibilidade da transmisso ou constituio de direito de real, perante terceiros. Mas entre as partes, o contrato vlido e gerava todas as obrigaes. A lei aplicada transferncia tanto a ttulo oneroso como a ttulo gratuito. O Cdigo Francs de 1804 estabeleceu o princpio da transmisso s mediante o consenso do proprietrio. Apenas regula a transmisso de atos, que incluem doaes ou substituio de bens sujeitos a hipoteca. De outra parte, a jurisprudncia, aps a sano do Cdigo, interpretava que os atos onerosos no eram sujeitos publicidade, interpretao que foi consagrada pelo Cdigo de Processo. Afonso Francisco (1999). A doutrina e a jurisprudncia salientaram sobre a necessidade de uma boa organizao da publicidade imobiliria, e assim foi que se chegou lei de 23 maro de 1855 que ordenava a transcrio da constituio de direitos reais sobre imveis, incluindo os no-suscetveis de hipoteca, como servides e a habitao, que no se inscrevesse na lei de Brumrio e chegando a incluir atos registrveis entre determinados direitos pessoais como arrendamentos a longo prazo. As transcries foram excludas das parties e das transmisses causa morte, seja a sucesso testamentria ou a ab intestato. A transcrio ainda era uma exigncia da oponibilidade. Pela lei de 30 de outubro de 1935 estendeu-se o mbito das transcries s transferncias sobre a morte e atos declarativos, tais como parties e as sentenas. A lei de 17 de junho de 1938 permite a transcrio dos mandamentos de embargos, a partir da, a parte embargado no pode mais alienar validamente os seus bens, ou onerar com um direito real. No Sistema Registral Francs se destacam, com base nos Estudos de Afonso Francisco (1999), as seguintes caractersticas: I O ttulo gera efeito translativo da propriedade: pois o ttulo
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suficiente para transferir a propriedade; II O Sistema Registral Francs chamado sistema consensual ou privativista: pois o ttulo decisivo entre as partes, independe de participao do Estado ou de sua anuncia (sistema no-convalidante); III O registro no Sistema Francs facultativo e tem a funo de dar publicidade, gerando somente a oponibilidade perante terceiros; IV A tradio dispensada, pois o contrato tem efeito translativo; V A transferncia da propriedade ocorre to somente via consenso e VI Obrigatoriedade do Registro: somente as transcries referentes s transmisses causa mortis e aos atos declarativos, tais como as parties (desmembramento) e as sentenas. Na viso de Afonso Francisco (1999, p.95) pases que adotam este sistema, em breve, ampliaro a eficcia da transcrio a ponto de abarcar todos os atos relativos aos imveis, alterando assim profundamente a noo francesa de terceiro nesta matria. 3.1.2 Sistema Registral Imobilirio Alemo

Segundo Afonso Francisco (1999, p 96) a histria do Registro Imobilirio Alemo tomou rumo diferente. Em princpio, a entrega da coisa se operava de forma solene e na presena de testemunhas quando se referia aos imveis, solenidade que se denominava auflassung. Em seguida a entrega j no se operava no mesmo imvel, sem que as partes comparecessem perante o Tribunal ou ao Conselho, e no incio comeou a elaborar documentos nos quais se constava a entrega, os quais ficavam em poder das partes.

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Afonso Francisco (1999, p.96) entende que o processo de publicidade Alemo se dava em dois instantes distintos: primeiramente a tradio e em seguida a investidura. Cornejo (1994, p.20) coloca que a partir do sculo XII comeou a se assentar os negcios em repertrios oficiais, em seguida, tornou-se livros permanente, o mais velho dos quais o da cidade de Colnia no ano de 1135. Caramuru (1999) coloca que o Sistema Registral Imobiliario Alemo no nasceu pronto, mas pelo contrario, foi se desenvolvendo at chegar ao ponto de que o ato de transmisso do imvel somente geraria efeitos, depois de escrito no Registro Imobiliario. Cornejo (1999, p.20) expe que a recepo do direito romano na Alemanha barrou temporariamente o desenvolvimento e a difuso do sistema registral imobiliario, j que o registro era alheio a concepo jurdica dos romanos, porm tal concepo no logrou exito. A recepo do direito romano na Alemanha temporariamente impediu o desenvolvimento e a difuso do sistema de registro imobilirio, porque os registros estavam fora da concepo jurdica dos romanos, porm o direito romano no conseguiu parar a sua evoluo. Finalmente, o sistema de registo na Alemanha prevaleceu no sculo XX. O registro foi transformado em um ato que cria direitos, formando a ntima convico de que o ato de transferncia da propriedade no est concludo, at que esteja, devidamente, inscrito no Registro de Imvel. So caractersticas prevalentes do Sistema Registral Alemo: O Registro autnomo e independente do ttulo que lhe deu causa: somente o ingresso no registro imobilirio gera a aquisio e perda dos direitos reais sobre bens imveis, nesta linha a exposio do Afonso Francisco:
a transcrio no livro predial que opera a transferncia do direito real sobre bem imveis, no tendo este poder o negcio jurdico, que to somente gera direitos aquisio e perda do direito real, direitos a serem consubstanciados, consumados com a efetiva transcrio. (1999, p.98)

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Presuno Absoluta de Validade (juris et de jure): Presume-se verdadeiro os direitos escritos (f pblica) j os no escritos, no existe. Somente se admite a prova em contrrio em relao a pessoa do proprietrio transmitente. Neste sentido, a aquisio e perda dos direitos reais se d por meio de um negcio sui generis, que um acordo de vontade dos contraentes, no sentido de que se leve ao registro o negcio jurdico contrado entra as partes e que gerou o direito transferncia do direito real. (AFONSO FRANCISCO, 1999, p.99) F Pblica (eficcia jurdico-material): Esta caracterstica se funda no fato de que depois de registrado em cartrio o direito no pode ser atacado, de forma que o titular da propriedade no sofrer reivindicao, da mesma. Tal efeito se d pelo fato que realizada a qualificao registral e aceita pelo oficial o direito ser registrado, passando o Estado a responder por qualquer vcio. Havendo prejuzo a terceiro o Estado ser responsabilizado. 3.1.3 Sistema Registral Imobilirio Australiano (Sistema Torrens)

presente

Sistema

Registral

tem

como

elemento

fundamental

matriculamento do imvel para que seja incorporado ao sistema de registro. Isto significa que em um determinado lugar pode coexistir um sistema Torrens, aplicvel as propriedades que tenham sido matriculadas com um sistema distinto aplicvel queles que ainda no foram. A matrcula ou registro imobilirio se inicia com uma solicitao do proprietrio de incorporar-se ao sistema. O registrador realiza uma anlise pormenorizada dos ttulos correspondentes propriedade, assim como tambm a configurao fsica do bem, ou seja, trata-se de uma anlise que jurdica e topogrfica. Se no houver objeo, mediante prvia possibilidade de que terceiros as formulem oposio ao pedido de matricula ou registro imobilirio, o registrador profere uma resoluo saneadora e emitindo o segundo elemento fundamental do sistema que e chamado certificado de ttulo. Este se emite em duas vias, uma fica com registrador e constitu o flio registral, e a segunda via entregue ao proprietrio do imvel matriculado e constitu o seu ttulo de propriedade, vale
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observar que este sistema tem nuances diferentes de um Estado para outro. Corroborando o supra exposto tem-se Balbino Filho que afirma:
finalmente o ponto deveras mais interessante o valor jurdico dessa inscrio. A ideia central de todo sistema Torrens consiste em conferir um direito incontestvel a quem se vale do registro e portador de um certificado. Tem o poder de destruir o titular verdadeiro que ficou oculto ao pblico, direito esse que imolado como direito real e substitudo por um simples direito pessoal, consistente numa ao de indenizao contra o titular registrado, que se aproveitou do erro. No mais, a garantia imensa. O certificado um ttulo de propriedade absoluto. Contra o que o possui, a ao de reivindicao no possvel seno no caso de fraude, de erro de limites, ou quando a ao emana de um igual portador de um certificado de ttulo anterior. O certificado, por esse modo, um ttulo destinado a resistir a toda ao seja qual for o seu fundamento jurdico. (1975, p. 71)

Para transferir o domnio de um imvel j incorporado ao sistema, ou seja, j matriculado, apresenta-se o registro, o ato causal e o certificado de ttulo. O registrador efetuar uma anlise em ambos elementos e, se no encontrar obstculo, procede a inscrio da transferncia mediante o seguinte procedimento: confecciona em primeira mo a transferncia da propriedade para o Estado e em segundo lugar um novo certificado com a modificao realizada pela nova transferncia e anula a anterior. Em cada transferncia se entende que o domnio volta propriedade do Estado e este quem o transfere ao adquirente. Qualquer erro que produza um prejuzo a terceiro, se sana por intermdio de indenizao. Que poder haver um prvio e completo sistema de seguros. Quanto a suas caractersticas, o sistema Torrens real, pois toma o imvel e como uma unidade de registro. A inscrio constitutiva e convalidante, posto que purga ao ttulo de qualquer nulidade ao entender-se que, em cada transferncia, a coisa devolvida ao Estado. Dessa forma o Registro Torrens se destina a purgar o registro, fazendo deste meio de garantia jurdica inconteste, neste diapaso tem-se que: o sistema Torrens prope-se ento a dirimir esse estado de coisas, fazendo da matrcula no registro fundirio uma prova segura do direito de propriedade. Dizem haver Torrens seguido o modelo prussiano. (BALBINO FILHO, 1975, p. 71). 3.1.3.1 Das Caractersticas do Sistema Torrens

Do supra estudado, tem-se que o sistema Torrens possui as seguintes


caractersticas constitutividade, convalidante, perpetuidade, inatacabilidade.

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I Sistema Constitutivo: o direito nasce quando o ato ou direito real se constitu com a inscrio, dizer que, quando os direitos reais nascem com a inscrio no registro imobilirio; II Sistema Convalidante: ao inscrever o ttulo ou direito em Registro Pblico o ato sana todos os vcios e defeito, sendo que o Estado assume qualquer falha ou defeito existente; III Perptuo: uma vez realizado seu registro ter validade para sempre, independente de transferncia e IV Inatacvel: tem oponibilidade absoluta perante terceiro, jure et jure. Nesse sistema, tem se que o seu ponto central, a oponibilidade absoluta perante terceiro, jure et jure, pois o registro se d por meio da aquisio originria da propriedade, donde se extrai ser um Sistema Convalidante. 3.1.4 Sistema Registral Imobilirio Brasileiro

Com a descoberta das Terras de Santa Cruz a Coroa Portuguesa adquiriu a posse, o domnio direto, do territrio, que a fim de torn-la produtiva dividiu-a em capitanias hereditrias, povoando-a com finalidade de ocupar o territrio. Segundo Fausto (1996, p.43) tais motivaes polticas fez com que a Coroa Portuguesa colonizasse a nova terra, o perodo de transio foi representado com a expedio de Martins Afonso de Sousa, 1530-1533. A presente expedio tinha por objetivo a patrulha da costa, estabelecer uma colnia atravs da concesso nohereditria das terras aos povoadores que com a finalidade de explorar a terra, tendo em vista a necessidade de sua efetiva ocupao. Sendo que a primeira capitania foi entregue pelo rei antes de 1532, assim tem-se que: Antes de1532, Ferno de Noronha recebeu do rei a primeira capitania do Brasil; a Ilha de So Joo, que hoje tem seu nome. (FAUSTO, 1996, p.44) As capitanias davam aos donatrios amplos poderes reservando a Coroa Portuguesa a propriedade, que determinava a manuteno da forma das capitanias,
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somente o Rei detinha o poder de dividi-las, vend-las, modific-las ou extingui-las. Dentre os poderes concedidos aos donatrios, que eram amplos, davam poderes de regular a economia e poderes administrativos, que inclua o poder de doar sesmarias, desse modo Fausto coloca que:
os donatrios receberam uma doao da Coroa, pela qual se tornavam possuidores, mas no proprietrios da terra. Isso significava, entre outras coisas, que no podiam vender ou dividir a capitania, cabendo ao rei o direito de modific-la ou mesmo extingui-la. A posse dava aos donatrios extensos poderes tanto na esfera econmica (arrecadao de tributos) como na esfera administrativa. A instalao de engenhos de acar e de moinhos de gua e o uso de depsitos de sal dependiam do pagamento de direitos; parte dos tributos devidos Coroa pela explorao de pau-brasil, de metais preciosos se de derivados da pesca cabiam tambm aos capites-donatrios. Do ponto de vista administrativo, eles tinham o monoplio da justia, autorizao para fundar vilas, doar sesmarias, alistar colonos para fins militares e formar milcias sob seu comando. A atribuio de doar sesmarias importante, pois deu origem formao de vastos latifndios. A sesmaria foi conceituada no Brasil como uma extenso de terra virgem cuja propriedade era doada a um sesmeiro, com a obrigao raramente cumprida de cultiv-la no prazo de cinco anos e de pagar o tributo devido Coroa. (FAUSTO, 1996, p.43)

Tendo em vista a emancipao poltica do Brasil, no sculo XIX, sentiu se a necessidade de elaborar um cdigo civil, como forma de triunfo da famlia romanogermnica, neste sentido tem na doutrina que:
assim que, nesta busca da Codificao, colocava-se em xeque o sistema vigente desde os tempos das Ordenaes Afonsinas que, fiel ao princpio romano da tradio, considerava esta ainda que simblica no caso dos imveis, como principal modo de aquisio da propriedade. (AFONSO FRANCISCO, 1999, p. 111)

com esse sentimento, que se afirma neste perodo, das Ordenaes Afonsina, no h que se falar em ttulos, quer seja de posse ou de domnio. Diante da necessidade de dar publicidade como forma de garantia aos direitos reais de crdito, surgiu a primeira norma que tratou de registro no Brasil, que foi inserida na Lei Oramentria n. 317, de 21 outubro de 1843, que dentre seus 52 artigos cria, no artigo 35, o Registro Geral de Hipotecas que foi regulado pelo Decreto n. 482, de novembro de 1846. O decreto regulamentador, em seu artigo 1, estabelecia a forma de ingresso no cargo de Tabelio Registrador, como sendo por designao do presidente da provncia na corte, e nas capitais pelo governador precedido de informao do juiz de direito. (AFONSO FRANCISCO, 1999)
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Neste diapaso, percebe se que primeiramente se protegeu o crdito hipotecrio e somente depois a propriedade. Ento, com a edio da Lei 601, de 18 de setembro de 1850, atribui ao vigrio de cada freguesia do imprio a atribuio de receber as declaraes para o registro das terras, podendo contratar escreventes, que podia nomear, e ter sob sua responsabilidade. Por ser de responsabilidade do vigrio, este registro passou a ser vulgarmente chamado de Registro do Vigrio. Esta lei tratava-se do reconhecimento da posse, com a finalidade de declarar a posse de modo a estabelecer os domnios particulares e o domnio pblico. Com isso a Coroa tinha a pretenso de saber quais as terras (devolutas) que estava sob seu domnio. Com a sano da Lei n. 1.237, de 24 setembro de 1864, segundo, Afonso Francisco, o registro para a transcrio dos ttulos de transmisso dos mveis por atos entre vivos e a constituio dos nus reais. (1999, p.113) Acrescenta Afonso Francisco (1999, p.113) que a lei 1.237/1864 foi que inseriu o instituto da transcrio no direito brasileiro, mesmo que ainda permanecesse a tradio como modo de aquisio e perda dos direitos reais. Esta lei representou avano, uma vez que passou a denominar de Registro Geral o que antes era chamado de Registro de Hipoteca, alm do mais passou a exigir, em seu Artigo 8, a transcrio para a oponibilidade perante terceiro, portanto tem-se que:
art. 8. A transmisso entrevivos por ttulos oneroso ou gratuito dos bens susceptveis de hypothecas (art. 2. 1.) assim como a instituio dos onus reaes (art. 6.) no opero seus effeitos a respeito de terceiros, seno pela transcripo e desde a data della. 1. [] 2. Quando a transmisso fr por escripto particular, nos casos em que a legislao actual o permitte, no poder esse escripto ser transcripto, se delle no constar a assignatura dos contrahentes reconhecida por tabellio e o conhecimento da siza. (BRASILIMPRIO, 1864)

Nesta lei tem-se que o Registrador estava, desde j, incubido de fazer a qualificao dos documentos submetidos ao registro e, do mesmo modo, responsvel pela fiscalizao de recolhimento dos impostos, portanto, nota-se no texto grifado que no poder o documento ser transcrito, se dele no constar a assinatura dos contraentes reconhecida por tabelio e o conhecimento da siza, vale dizer, trata de imposto cobrado razo de 10% sobre o valor de todas as compras, vendas e arremataes de bens de raiz. Sisa (grafia atual) tem o seguinte
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significado Servio de Impostos de Sua Alteza. (DICIONRIO INFORMAL, Internet) Com a edio do Decreto n. 3.272 de 5 de outubro de 1885, passou a ser obrigatria todas as hipotecas inclusive as legais, ou seja, para que tais hipotecas tenham efeito perante terceiro deve ser registradas no Registro Geral. Em 1890, cinco (05) anos depois, o Sistema Torrens de registro foi introduzido no Brasil, de modo facultativo, mas de forma a persuadir os possuidores de terra a aderirem a este sistema, no entanto este modelo de registro se concentrou principalmente nos Estados do Rio Grande do Sul, Gois e Minas Gerais. O Registro Torrens inserido no ordenamento brasileiro, pela lei. O Decreto n. 451-B, de 31/5/1890 trouxe em seu bojo as seguintes caracterstica: a publicidade ampla, ou seja, mecanismos jurdicos a fim de tornar pblico os atos e fatos jurdicos, a mobilizao da propriedade por simples endosso, este princpio visa dar dinamicidade a economia imobiliria e o aval legal da boa origem, pelo prvio expurgo via processo judicial, onde se extingue todos os vcios anteriores da propriedade imobiliria. Tambm apregoava Rui Barbosa que o carter facultativo de seu ingresso tinha o mrito de no forar a vontade individual. O Cdigo Civil de 1916 representa uma nova fase do Direito Registral Imobilirio, isto se d pelo fato de tornar o registro imobilirio obrigatrio, para que se tenha oponibilidade perante terceiro. O Decreto 12.343, de 3 de Janeiro de 1917 veio regular de forma provisria o Cdigo Civil, dessa forma deu instrues para a execuo dos Registros criados pelo Cdigo Civil, que criou novas espcies de registros, pode se dizer que foi com em 1916 que se deu incio do Sistema Registral Brasileiro. Vale observar que j existia lei que regulamentava o registro dos direito de outro, no entanto, no havia uma ideia de sistematizao. A lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, teve por objetivo reger de forma amplo a matria registral, no entanto o grande salto veio com a Constituio de 1988, que estabeleceu, em seu artigo 236, que os servios notariais e de registros sero exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico. Dessa forma, o servio registral passou a ter maior qualidade na prestao do servio e agilidade na prestao do mesmo.
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No entanto, j se passou, aproximadamente, 24 anos e at o momento no houve o cumprimento da determinao constitucional. 3.1.4.1 Sistema Torrens no Brasil
O Sistema Torrens no Brasil foi inserido por Rui Barbosa em 1890, no

Governo provisrio de Francisco Glicrio, quando atuava como ministro da agricultura. Desde sua criao at o ano de 1939, se aplicava tanto aos imveis urbanos como os rurais, que de forma facultativa poderiam aderir ao sistema. Apesar de a inscrio no sistema Torrens ser facultado, tanto o imvel urbano quanto o imvel rural, depois de inscrito, no poderia mais se desligar, considerado perptuo o liame criado pelo art. 3. do Regulamento. Durante sua vigncia o Decreto-lei n. 451-B, de 31 de maio de 1890, mesmo inserindo uma nova concepo de aquisio e perda da propriedade, o presente sistema teve maior aplicao nos Estados do sul do pas. (AFONSO FRANCISCO, 1999, p.116) Atualmente, o registro Torrens est regulado pela lei 6.015/73, sendo que uma vez registrado, por determinao de sentena judicial, gera direito de absoluto, via de regra, ou seja, somente poder ser contestado quando houver a subsuno dos art. 485 e 486 do cdigo de processo civil. Vale observar que atualmente, diferente do que determinava o Decreto-lei 451-B de 1890, o Registro Torrens se aplica somente aos imveis rurais. O Registro Torrens no Brasil tem incio, conforme determina o art. 277 da LRP, na fase administrativa a partir de requerimento administrativo, junto ao oficial de registro, que qualificar os documentos que julgando preenchidos os requisitos do artigo 278 da Lei de Registros Pblico e que no esteja, o imvel registrando, sujeito a hipoteca e a nus real (art. 279 LRP), os remeter ao juiz para despacho (art. 281, LRP). A partir deste instante o procedimento registral passa sua segunda fase que a fase judicial. Em linhas gerais, eis as caractersticas do Registro Torrens no Brasil

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4 O SISTEMA REGISTRAL IMOBILIRIO NO CONTROLE DE AQUISIO E ARRENDAMENTO DE PROPRIEDADE RURAL POR ESTRANGEIRO. 4.1 Da Aquisio da Propriedade Agrria Por Estrangeiro. mister abordar, ainda que de modo repetitivo, o instituto da segurana jurdica uma vez ser est a principal funo do Sistema Registral Imobilirio, tal afirmao decorre do prprio conceito de Direito Registral supra mencionado donde se extrai as seguintes caractersticas: conjunto de normas que regulamenta mecanismos e instituies que realizam a publicidade registral dos direitos e relaes jurdicas referentes s pessoas e seus bens. Somente pode se falar em segurana jurdica na aquisio da propriedade imobiliria, se houver faticamente a observao das prescries legais, a assertiva decorre do disposto na lei 5.709 de 7 de outubro de 1971 que: estabelece em seu artigo 15 que a aquisio de imvel rural, que viole as prescries desta Lei, nula de pleno direito. Assim, em se tratando de aquisio de propriedade imobiliria por estrangeiro deve ser observada a lei 5.709/71, a qual prescreve em seu artigo 1 que o estrangeiro, pessoa fsica, residente no Pas e a pessoa jurdica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil s podero adquirir imvel rural na forma regulada pela referida lei. Desta feita, temos que a presente lei uma norma de ordem pblica, ou seja, no h que se falar em convalidao pelo decurso de prazo. Antes de adentrar na finalidade do registrador de imvel, que fiscalizar as restries consagradas no art. 190 da Constituio Federal de 1988, que estabelece que a lei regular e limitar a aquisio ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa fsica ou jurdica estrangeira e estabelecer os casos que dependero de autorizao do Congresso Nacional, neste diapaso a lei 5.709/71 regulamentada pelo decreto 74.965/74 que dispem os requisitos para a compra da propriedade imvel rural por estrangeiro. Diante do exposto, tem-se, portanto, que necessrio abordar tais requisitos legais para a aquisio da propriedade imobiliria rural no Brasil. As reas pertencentes a pessoas estrangeiras, fsicas ou jurdicas, no
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podero ultrapassar a (um quarto) da superfcie do municpio onde se situem, devendo ser comprovado por certido do Registro de Imveis, com base no livro auxiliar de que trata o art. 10. Dessa rea, da superfcie do municpio onde se situem, no podero as pessoas, fsicas ou jurdicas, da mesma nacionalidade adquirir a propriedade imobiliria rural de mais de 40% (quarenta por cento). Ou seja, as pessoas estrangeiras da mesma nacionalidade somente podero ser proprietrios de at 10 % do territrio dos municpios. Est dispensado desta regra quando se tratar de aquisies de reas rurais, inferiores a 3 (trs) mdulos; que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cesso ou de promessa de cesso, mediante escritura pblica ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de maro de 1969, quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunho de bens. Na escritura relativa aquisio de rea rural por pessoas fsicas estrangeiras constar, obrigatoriamente, nos termos do art. 9, da lei 5.709/71, a meno do documento de identidade do adquirente, prova de residncia no territrio nacional; quando se tratar de faixa de fronteiras ou nos termos do art. 7, situado em rea considerada indispensvel segurana nacional autorizao do rgo competente ou assentimento prvio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurana Nacional. Tratando-se de pessoa jurdica estrangeira, constar da escritura a transcrio do ato que concedeu autorizao para a aquisio da rea rural, bem como dos documentos comprobatrios de sua constituio e de licena para seu funcionamento no Brasil. 4.1.1 Da pessoa fsica estrangeira. Parafraseando Cysneiros (1982, p.19) a lei estabelece que o estrangeiro residente no Pas e a pessoa jurdica nele autorizada a funcionar s podero adquirir imveis rural nas formas e condies que estipula. O citado autor acrescenta que so dois os requisitos bsicos, fixados pelo legislador (art. 1 da Lei 5.709/71), a saber: ter residncia permanente para pessoa fsica estrangeira e autorizao para
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funcionar no Pas, no caso de pessoa jurdica. Condiciona, ainda que, a pessoa jurdica se sujeitar ao regime jurdico estabelecido pela legislao ptria. Submetendo ao mesmo regramento estabelecido pela Lei em comento a pessoa jurdica brasileira da qual participem, a qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas ou jurdicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior. Alm dos requisitos legais j listados referente residncia, a lei 5.907/71 limitou o quanto das reas a serem adquiridas restringindo at 50 mdulos de explorao indefinida em rea contnua ou descontinua. Porm, quando se tratar de rea no superior a 3 mdulos a aquisio ser livre, dispensando autorizao ou licena, ressalvadas as exigncias gerais determinadas em lei. Diante do supra colacionado extrai se que o registrador imobilirio dever notificar o Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (INCRA) para que emita autorizao para aquisio de rea maior que 3 mdulos e inferior a 50 MEI (Mdulos de Explorao Indefinida). O Registrador Imobilirio tem at quinze dias para providenciar o registro, mencionando a autorizao na escritura. O texto legal, visando facilitar a aquisio da imvel rural por pessoa fsica estrangeira ressalva no pargrafo 1 do artigo 3, da lei 5.709/71, que em se tratando de aquisio de imvel com rea no superior a 3 (trs) mdulos, a aquisio ser livre, independendo de qualquer autorizao ou licena, ressalvadas as exigncias gerais determinadas em lei, portando tem-se que:
Art. 3 - A aquisio de imvel rural por pessoa fsica estrangeira no poder exceder a 50 (cinqenta) mdulos de explorao indefinida, em rea contnua ou descontnua. 1 - Quando se tratar de imvel com rea no superior a 3 (trs) mdulos, a aquisio ser livre, independendo de qualquer autorizao ou licena, ressalvadas as exigncias gerais determinadas em lei.

Deve-se observar que as exigncias que a lei cita refere to somente em relao autorizao ou licena, no dispensado de assentimento prvio da Secretaria Geral do Conselho de Segurana Nacional quando, por exemplo, se tratar de rea indisponvel segurana nacional. Assim, neste ponto deve o registrador imobilirio deve atentar que a dispensa que trata o artigo 3 to somente em relao do Congresso Nacional no caso de o imvel ter mais de 50 mdulos rurais e
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do INCRA quando se tratar de imvel maior que 3 e menor que 50 mdulos rurais. 4.1.2 Da pessoa jurdica estrangeira. Em se tratando de pessoas jurdicas a norma, tendo em vista os fins a que se prope considera, nos termos do pargrafo 1 do art. 1, pessoa jurdica estrangeira, aquela autorizada a funcionar no Brasil. O texto regulamentar sujeita ao regime estabelecido pela Lei 5.709/71, a pessoa jurdica brasileira da qual participem, a qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas ou jurdicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior. Dessa forma, o texto legal e o decreto regulamentador equiparam a pessoa jurdica brasileira que tenha como participante, a qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas ou jurdicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam no exterior. Diante do exposto, natural concluir que para efeito de aquisio de propriedade imobiliria rural a lei equipara como estrangeira, a pessoa jurdica brasileira, que tenha participao majoritria pessoas fsicas ou jurdicas estrangeiras. requisito essencial para a aquisio da propriedade imobiliria rural que est esculpido no caput do artigo 5, onde estipula que o negcio jurdico somente se efetivar, se os imveis forem destinados implantao de projetos agrcolas, pecurios, industriais, ou de colonizao, vinculados aos seus objetivos estatutrios. Acrescenta os pargrafos 1 e 2 que os projetos tratados pelo artigo em comento ser necessariamente submetido aprovao pelo Ministrio da Agricultura, ouvido o rgo federal competente de desenvolvimento regional na respectiva rea, sendo que, em se tratando de projetos de carter industrial ser ouvido, por meio de audincia, o Ministrio da Indstria e Comrcio. Com escopo de sistematizar o controle de modo a torn-lo eficaz, o texto obriga a adoo por parte da pessoa jurdica a forma nominativa s aes de sociedades annimas, nos termos do artigo 6 e seus incisos, portanto tem-se que:
art. 6 - Adotaro obrigatoriamente a forma nominativa as aes de sociedades annimas: I - que se dediquem a loteamento rural; II - que explorem diretamente reas rurais; e III - que sejam proprietrias de imveis rurais no vinculados a suas atividades estatutrias. Pargrafo nico. A

no

seu

capital

social,

de

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norma deste artigo no se aplica s entidades mencionadas no art. 4 do Decreto-lei n 200, de 25 de fevereiro de 1967, com a redao que lhe foi dada pelo Decreto-lei n. 900, de 29 de setembro de 1969. (Lei 5.709/71)

A adoo da forma nominativa se aplica ainda que seja a empresa brasileira com participao de estrangeira que explorem imveis rurais. Afirma Cysneiros que a determinao legal visa precipuamente assegurar a eficcia da fiscalizao do controle acionrio das sobreditas sociedades annimas". (1982, p.31) Pelo exposto, tem se que a Lei 5.709/71, no tem o condo de impedir a aquisio de terras por estrangeiros, mais to somente limitar e controlar o quanto de terras do territrio nacional est submetido ao controle de aliengenas, e para isso o legislador ptrio colocou como fiscal, em ltimo grau na via administrativa, o registrador imobilirio. Sendo mister observar, que o registrador dever, trimestralmente, informar a corregedoria do respectivo tribunal sobre os registros realizados, sob pena de perda da delegao. O texto legal excepciona no pargrafo 2 do artigo 12 que em trs hipteses sero que nos casos de rea inferiores a 3 mdulos, portanto v-se que:
2 - Ficam excludas das restries deste artigo as aquisies de reas rurais: I - inferiores a 3 (trs) mdulos; II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cesso ou de promessa de cesso, mediante escritura pblica ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de maro de 1969; III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunho de bens. (Lei 5.709/71)

Contudo, em se tratando de rea indisponvel segurana nacional ainda que atendidos os requisitos do artigo 12 da lei 5.709/71, somente ser efetivado o negcio jurdico mediante assentimento prvio da Secretaria Geral do Conselho de Segurana Nacional. essencial para o ato de aquisio de imveis rural por estrangeiro a escritura pblica, aqui cabendo ao notrio fazer a qualificao notarial, ou seja, anlise toda a documentao segunda as exigncias colocadas na legislao ptria, sob pena de incorrer em ilegalidade e de responder nas trs esferas. Tal afirmao decorre do estabelecido pelo artigo 15 da lei 5.709/71, que determina que a
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aquisio de imvel rural, que viole as prescries desta Lei, nula de pleno direito. Mesmo, em se tratando de escritura pblica, deve ser realizada a qualificao registral, ou seja, deve o registrador imobilirio realizar anlise de toda a documentao a luz da legislao brasileira, observando do mesmo modo a legislao estadual e municipal, incluindo aqui as resolues e provimentos das corregedorias dos respectivos tribunais, sendo que as mesmas regras se aplicam ao notrios. 4.2 Dos Contratos Agrrios Com Pessoa Estrangeira. Tendo em vista a lei 5.709/71 em sua integralidade nos contratos agrcolas onde figura como contraente pessoas fsicas ou jurdicas estrangeiro, este item tratar apenas dos requisitos imposto pela presente legislao. Alm do requisito legal que se referente a residncia, a lei 5.907/71 limitou o quanto das reas a serem arrendadas ou a serem contratadas para parcerias rurais, considerando que o estrangeiro passar a ter o poder de deciso e controle sobre o imvel rural, restringindo neste caso at 50 mdulos de explorao indefinida em rea contnua ou descontinua. requisito essencial ao arrendamento e a parceria agrria os requisitos esculpidos no caput do artigo 5, onde estipula que o negcio jurdico somente se efetivar, se os imveis forem destinados implantao de projetos agrcolas, pecurios, industriais, ou de colonizao, vinculados aos seus objetivos estatutrios, sendo que deve ser vista com restrio h viabilidade de arrendamento ou parceria agrria para a colonizao. Acrescenta os pargrafos 1 e 2 que os projetos tratados pelo artigo em comento ser necessariamente submetido aprovao pelo Ministrio da Agricultura, ouvido o rgo federal competente de desenvolvimento regional na respectiva rea, sendo que, em se tratando de projetos de carter industrial ser ouvido, por meio de audincia, o Ministrio da Indstria e Comrcio. A finalidade sistematizar o controle de modo a torn-lo eficaz, portanto o
7 qualificao registral ou notarial o ato de competncia do delegatrio pblico submeter ao seu crivo a luz da legislao no mbito de todos os entes estatais, a fim de observar se a documentao, as pessoas e o atos esto aptos a adentrar a esfera da publicidade registral ou notarial.

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texto obriga a adoo por parte da pessoa jurdica a forma nominativa s aes de sociedades annimas, nos termos do artigo 6 e seus incisos. A adoo da forma nominativa se aplica, ainda que seja a empresa brasileira com participao de estrangeiro que explorem imveis rurais, tem por finalidade precipuamente assegurar a eficcia da fiscalizao do controle acionrio das sobreditas sociedades annimas. Tem se que a Lei 5.709/71, no tem o condo de impedir o arrendamento e/ou a parceira agrria por estrangeiros, mais to somente limitar e controlar o quanto de terras do territrio nacional esta submetido ao controle de aliengenas, por tanto temos o registrador imobilirio como fiscal de fato e de direito. Sempre que envolver a segurana nacional ainda que atendidos os requisitos do artigo 12 da lei 5.709/71, somente ser efetivado o negcio jurdico mediante assentimento prvio da Secretaria Geral do Conselho de Segurana Nacional. 4.2.1 Da pessoa fsica estrangeira. Partindo do pressuposto de que resta superada a discusso sobre aplicao da lei 5.709/71 em sua integralidade nos contratos agrcolas onde figura como contraente pessoa fsica ou jurdica estrangeiro. Cysneiros (1982, p.19) endente que a lei estabelece que o estrangeiro residente no Pas e a pessoa jurdica nele autorizada e funcionar s podero arrendar e realizar parceria ato jurdico que envolve o controle de imveis rural nas formas e condies que estipula. O citado autor acrescenta que requisito bsico, fixado pelo legislador (art. 1 da Lei 5.709/71), a saber: ter a pessoa fsica estrangeira residncia permanente no pas. Alm do requisito legal j citado que se referente a residncia, a lei 5.907/71 limitou o quanto das reas a serem arrendadas ou contratar parcerias, considerando que o estrangeiro passar a ter o poder de deciso e controle sobre o imvel rural, restringindo neste caso at 50 mdulos de explorao indefinida em rea contnua ou descontinua. Porm, quando se tratar de rea de at 3 mdulos a aquisio ser livre, dispensando, portanto autorizao ou licena, ressalvadas as
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exigncias gerais determinadas em lei, a exemplo quando for necessrio o assentimento prvio da Secretaria Geral do Conselho de Segurana Nacional quando, por se tratar de rea indispensvel segurana nacional. Tal entendimento decorre da leitura do artigo 15 da lei 5.709/71, donde se extrai que nula de pleno direito a aquisio de imvel rural que viole as prescries dessa lei, dispensando autorizao ou licena, ressalvadas as exigncias gerais determinadas em lei. Aqui, tambm, o Registrador Imobilirio atuar como fiscal dos requisitos legais. O Registrador Imobilirio tem at quinze dias para providenciar a averbao na margem do registro, mencionando a autorizao. No intuito de facilitar o arrendamento e a parceria e dar dinamicidade a produo agrria o legislador estabeleceu que nos negcios jurdicos onde figure como contratante pessoa fsica estrangeira ressalva, (Art. 3, 1, da lei 5.709/71) que a rea no seja superior a 3 (trs) mdulos, a aquisio (o arrendamento e a parceria) livre, independendo de qualquer autorizao ou licena, ressalvada as exigncias gerais determinadas em lei. Deve-se observar que as exigncias que a lei cita, to somente em relao autorizao ou licena, no dispensado de assentimento prvio da Secretaria Geral do Conselho de Segurana Nacional quando, por exemplo, se tratar de rea indisponvel segurana nacional. Neste ponto, deve o registrador imobilirio atentar que a dispensa que trata o artigo 3 to somente em relao do Congresso Nacional no caso de o imvel ter mais de 50 mdulos rurais e do INCRA quando se tratar de imvel maior que 3 e menor que 50 mdulos rurais. O teor do artigo 3 visa a segurana nacional, portanto deve entender o vocbulo aquisio no se limita a compra, mas todos os atos que transfira estrangeiro o poder de deciso do imvel rural. Aqui resta demonstrado que o registrador apesar de estar diretamente submetido ao poder fiscalizador da Corregedoria do Tribunal Estadual deve ter em vista o que seus atos devem ter por fundamento todo ordenamento nacional.
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4.2.2 Da pessoa jurdica estrangeira. O ordenamento jurdico ptrio, antes do advento do cdigo Civil de 1.916, em sua amplitude, era omisso no que diz respeito regulamentao das relaes jurdicas contratuais referentes s atividades agrrias, sendo que a lei de terras de 1850, no havia adentrado no assunto. Isso causa perplexidade, tendo em vista que a economia poca era em sua essencialidade agricola. Com o advento do Estatuto da Terra que os contratos agrrios passaram ter regulamentao propria, que trata especificamente dos contratos agrarios prprios, no entanto para o Professor Milton lncio Heinen (2010, Internet) no houve avanos significativos nos contratos agrrios, uma vez que alterou de forma essencial os contratos agraristas, assim expressa o citado mestre, que: no possvel dizer que houve real evoluo dos contratos agrrios a partir da Lei no 4.504/64, uma vez que esta no efetuou modificao substancial nos contratos de arrendamento e de parceria. J o Cdigo Civil de 2002, o legislador patrio no que pertine ao direito agrrio quedou se silente, sendo que para alguns o foi omisso. O exposto demonstra que no h, no Brasil, legislao para cuidar a contento dos institutos agrarios no que tange aos nacionais, mais dificil ser encontrar normas que tratam da aplicao das regras agraristas pessoa juridica estrangeira, diante da falta de regras especificas que regulamenta tal situao, deve ser aplicado a lei 5.709 de 7 de outubro de 1971, at mesmo pelo que estabelece o artigo 23 da lei n 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, que determina que ser aplicada ao estrangeiro residente no Pas e a pessoa jurdica autorizada a funcionar no Brasil a Lei n. 5.709, de 7 de outubro de 1971, onde se tem que:
Art. 23. O estrangeiro residente no Pas e a pessoa jurdica autorizada a funcionar no Brasil s podero arrendar imvel rural na forma da Lei n. 5.709, de 7 de outubro de 1971. 1 Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restries e condies aplicveis aquisio de imveis rurais por estrangeiro, constantes da lei referida no caput deste artigo. 2 Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisio ou o arrendamento alm dos limites de rea e percentual fixados na Lei n 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisio ou arrendamento, por pessoa

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jurdica estrangeira, de rea superior a 100 (cem) mdulos de explorao indefinida.

Dessa feita, tem-se que o contrato de arredamento e parceria agrria firmado com pessoa jurdica estrangeira, somente ter validade jurdica, pois o artigo 15 da lei 5.709/71 afirma que nula de pleno direito a aquisio de imvel rural que viole as prescries desta Lei. Assim, temos que o vocbulo aquisio deve ser entendido como o ato de tomar para si, ter em seu domnio direto ou indireto o imvel rural. De Plcido e Silva, define aquisio como ato ou fato pelo qual se opera a transferncia ou propriedade da coisa mvel ou imvel, assim o autor do Vocabulrio Jurdico, define o termo aquisio, in verbis:
aquisio: Formada do vocbulo latino acquisitio (ao de adquirir), empregado na linguagem jurdica para indicar o ato ou fato, em virtude do qual se opera a transferncia do domnio ou propriedade de uma coisa, mvel ou imvel, ou a sua posse, ou a transferncia de um direito, para uma pessoa, que assim se torna proprietria dela, ou titular deste direito. , assim, o ato jurdico em que se funda a transmisso da propriedade da coisa ou do direito, olhada em relao pessoa que, por ela, se transforma em proprietria da coisa ou titular do direito [...]. (De Plcido e Silva, 2001, p.74).

Tendo em vista que a lei (lei 5.709/71) que regula a aquisio de imvel rural por estrangeiro trata justamente do imvel rural e no da propriedade do imvel rural, assim resta latente que a lei visa limitar, regular e fiscalizar o quanto de nosso territrio est sob o controle de pessoas aliengenas. Resta claro, que se aplica a lei 5.709/71, em sua integralidade, aos contratos de arredamento e a parceria agrria, onde figura como contraente pessoa jurdica estrangeira que regula a aquisio de imvel rural por estrangeiro residente no pas ou pessoa jurdica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil. Considera como pessoa jurdica estrangeira, nos termos do pargrafo 1 do art. 1, a pessoa jurdica nacional a qual participem, a qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas ou jurdicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior. Como j discutido anteriormente, tendo que a legislao que trata do assunto equipara pessoa jurdica estrangeira a pessoa jurdica brasileira que tenha como participante, a qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas ou jurdicas, que tenham
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a maioria do seu capital social e residam no exterior. Diante do exposto, extrai com naturalidade que para a contratao de parceria e/ou arrendamento agrrio a lei equipara como estrangeira, a pessoa jurdica brasileira, que tenha participao majoritria no seu capital social, de pessoas fsicas ou jurdicas estrangeiras. requisito essencial para o arrendamento e a parceria agrria os requisitos esculpidos no caput do artigo 5, onde estipula que o negcio jurdico somente se efetivar, se os imveis forem destinados implantao de projetos agrcolas, pecurios, industriais, ou de colonizao, vinculados aos seus objetivos estatutrios, sendo que deve ser vista com restrio h viabilidade de arrendamento ou parceria agrria para a colonizao. Acrescenta os pargrafos 1 e 2 que os projetos tratados pelo artigo em comento ser necessariamente submetido aprovao pelo Ministrio da Agricultura, ouvido o rgo federal competente de desenvolvimento regional na respectiva rea, sendo que, em se tratando de projetos de carter industrial ser ouvido, por meio de audincia, o Ministrio da Indstria e Comrcio. A finalidade sistematizar o controle de modo a torn-lo eficaz, portanto o texto obriga a adoo por parte da pessoa jurdica a forma nominativa das aes de sociedades annimas, nos termos do artigo 6 e seus incisos. A adoo da forma nominativa se aplica,ainda que seja, a empresa brasileira com participao de estrangeiro que explorem imveis rurais, tem por finalidade precipuamente assegurar a eficcia da fiscalizao do controle acionrio das sobreditas sociedades annimas. Tem se que a Lei 5.709/71, no tem o condo de impedir o arrendamento e/ou a parceira agrria por estrangeiros, mais to somente limitar e controlar o quanto de terras do territrio nacional esta submetido ao controle de aliengenas, por tanto temos o registrador imobilirio como fiscal de fato e de direito. Sendo que o registrador informar trimestralmente corregedoria do respectivo tribunal sobre as averbaes realizadas, sob pena de perda da delegao, da mesma forma da compra de imvel rural por estrangeiro.
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A exceo do pargrafo 2 do artigo 12, tem aplicao da mesma forma, que em trs hipteses sero que nos casos de rea inferiores a 3 mdulos, portanto vse que:
2 - Ficam excludas das restries deste artigo as aquisies de reas rurais: I - inferiores a 3 (trs) mdulos; II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cesso ou de promessa de cesso, mediante escritura pblica ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de maro de 1969; III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunho de bens. (Lei 5.709/71)

Sempre que envolver a segurana nacional ainda que atendidos os requisitos do artigo 12 da lei 5.709/71, somente ser efetivado o negcio jurdico mediante assentimento prvio da Secretaria Geral do Conselho de Segurana Nacional. essencial para o arredamento e a parceria agrria por estrangeiro a escritura pblica, aqui cabendo ao notrio fazer a qualificao notarial, sob pena de incorrer em ilegalidade e de responder na esfera administrativa, civil e penal. Tal afirmao decorre do estabelecido pelo artigo 15 da lei 5.709/71, que determina que a aquisio de imvel rural, que viole as prescries desta Lei, nula de pleno direito. Assim, deve o Registrador Imobilirio realizar a qualificao registral, antes da averbao. Neste momento que o Registrador deve fiscalizar o recolhimento dos tributos, que incidem sobre os bens, de mesmo modo sobre o negcio jurdico.

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5 CONCLUSO O Sistema Registral Imobilirio brasileiro como est estruturado pode haver divergncias por parte das autoridades de cada Estado, tanto na via administrativa, como na via judicial sem que haja uma preocupao com os efeitos do negcio jurdico para os interessados, o que propcia a insegurana jurdica. Uma vez, que cada tribunal por meio de suas respectivas corregedorias, regula o Sistema Registral Imobilirio de seu Estado de acordo com seu entendimento. Possibilitando, entendimentos diversos sobre o mesmo tema. Dessa forma, tais entendimentos podem acarretar atraso de anos, para que uma deciso transite em julgada e ainda que haja uniformidade sobre um determinado assunto, causando, tambm a incerteza nos negcios jurdicos registrados nas serventias imobilirias, diante da possibilidade de que tais negcios possam ser declarados invlidos, nulos ou at mesmo inexistentes, por exemplo, a averbao na margem do registro de que um determinado imvel rural com mais de 50 mdulos de terras os so entregues como garantia, a fim de conseguir crdito, para possibilitar o plantio, junto a uma instituio financeira na qual participa a qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas ou jurdicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior. Tendo em vista que o assunto no foi pacificado pelos tribunais, poderia haver diminuio de crdito e o seu consequente encarecimento, apesar de o bem imvel ter sido gravado com garantia real, a proibio legal de aquisio da propriedade imobiliria acima de 50 mdulos de terras por pessoa jurdica (a exemplo: instituies financeiras) na qual participa a qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas ou jurdicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior. Como no exemplo supra citado, h diferentes entendimentos, sendo que perfeitamente possvel que deciso de tribunais estaduais, Superior Tribunal de Justia ou Supremo Tribunal Federal possa tornar nulo de pleno direito o negcio jurdico assessrio do emprstimo, ou seja, tornar nula a averbao na matrcula do bem entregue como garantia ao credor, de modo a desonerar o bem. Dessa forma, o que se prope que seja o Sistema Registral Imobilirio
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brasileiro organizado, na via Administrativa, em diferentes nveis, podendo ser no municpio por meio do rgo do Juiz Corregedor das Serventias de Registros Pblicos, o Juiz Desembargador Corregedor das Serventias Judiciais e Extrajudiciais dos respectivos estado (nvel estadual), no mbito interestadual, via rgos administrativos colegiados (nvel regionais), bem como a nvel nacional, sendo que nos rgos colegiados ter a participao de todas as entidades interessadas no assunto, devendo tais rgos estabelecer diretrizes onde sistematizar na via administrativa o registros de imveis, com legitimidade ad causa, na via judicial, para participar de processos sempre que tais litgios versem sobre o Sistema Registral Imobilirio e emitir parecer quando se tratar de Direito Registral. Dessa forma, tais rgos daro uniformidade na via administrativa, que se caracterizaria pelo fato de que as decises dos colegiados vinculariam os respectivos delegatrios, inclusive fiscalizando seus atos, efetivando princpios de direito administrativo e consumerista. Na via judicial, a atuao dos rgos administrativos refletiriam no aumento da sensao de certeza jurdica, de modo a desafogar o poder judicirio, uma vez que haveria uniformidade nos atos registrados. O aumento na segurana jurdica se daria pelo fato de que o prprio rgo colegiado defenderia a sua tese em relao ao Sistema Registral Imobilirio, como parte juridicamente interessado e no que tange ao Direito Registral por meio de parecer, como custus legis. Sendo que tal preocupao no em vo, tendo em visto a grande que a propriedade imobiliria base do sistema capitalista, uma vez que a terra essencial agricultura, setor econmico que impulsiona de forma expressiva o desenvolvimento nacional.

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