CAPTULO VI

DO CONDOMNIO GERAL
Seo I
Do Condomnio Voluntrio
Subseo I
Dos Direitos e Deveres dos Condminos
Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre
ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa
comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.315. o condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as
despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver
sujeita.
Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes ideais dos condminos.
Art. 1.316. Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e dvidas,
renunciando parte ideal.
1 Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia
lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporo dos
pagamentos que fizerem.
2 Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser dividida.
Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos os condminos, sem
se discriminar a parte de cada um na obrigao, nem se estipular
solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu
quinho na coisa comum.
Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da
comunho, e durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva
contra os demais.
Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos frutos que percebeu
da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa
comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso.
1 Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por
prazo no maior de cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.
2 No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo doador
ou pelo testador.
3 A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem,
pode o juiz determinar a diviso da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se diviso do condomnio, no que couber, as regras de
partilha de herana (arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudic-la
a um s, indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindo-se,
na venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, e entre os
condminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as
havendo, o de quinho maior.
Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e
participam todos do condomnio em partes iguais, realizarse- licitao entre
estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele que ofereceu maior lano,
proceder-se- licitao entre os condminos, a fim de que a coisa seja adjudicada
a quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, em condies iguais, o
condmino ao estranho.
Subseo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum,
escolher o administrador, que poder ser estranho ao condomnio; resolvendo
alug-la, preferir-se-, em condies iguais, o condmino ao que no o .
Art. 1.324. o condmino que administrar sem oposio dos outros presume-se
representante comum.
Art. 1.325. A maioria ser calculada pelo valor dos quinhes.
1 As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por maioria absoluta.
2 No sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o juiz, a requerimento
de qualquer condmino, ouvidos os outros.
3 Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este avaliado
judicialmente.
Art. 1.326. os frutos da coisa comum, no havendo em contrrio estipulao ou
disposio de ltima vontade, sero partilhados na proporo dos quinhes.
Seo II
Do Condomnio Necessrio
Art. 1.327. o condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se
pelo disposto neste cdigo (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. o proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes,
cercas, muros, valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir meao na parede,
muro, valado ou cerca do vizinho,embolsando-lhe metade do que atualmente valer
a obra e o terreno por ela ocupado (art.1.297).
Art. 1.329. No convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por
peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meao, enquanto aquele que pretender
a diviso no o pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer na parede,
muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisria.
CAPTULO VII
DO CONDOMNIO EDILCIO
Seo I
Disposies Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e
partes que so propriedade comum dos condminos.
1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,
escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e
nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para
veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de condomnio. (redao
dada pela Lei n12.607, de 4 de abril de 2012.)
2 o solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua,
esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum
pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3 A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao
ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal
ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. (redao dada pela Lei
n 10.931, de 2 de agosto de 2004.)
4 Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro
pblico.
5 oterrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura
de constituio do condomnio.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento,
registrado no cartrio de registro de imveis, devendo constar daquele ato, alm do
disposto em lei especial:
I a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao
terreno e partes
comuns;
III o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita
pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo,
obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas
tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio
dever ser registrada no cartrio de registro de imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar:
I a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos
condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;
II sua forma de administrao;
III a competncia das assembleias, forma de sua convocao e qurum
exigido para as deliberaes;
IV as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V o regimento interno.
1 A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento
particular.
2 So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio
em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s
unidades autnomas.
Art. 1.335. So direitos do condmino:
I usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua
a utilizao
dos demais compossuidores;
III votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais,
salvo disposio em contrrio na conveno; (redao dada pela Lei n 10.931,
de 2 de agosto de 2004.)
II no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores, ou aos bons costumes.
1 o condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros
moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e
multa de at dois por cento sobre o dbito.
2 o condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos
incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno,
no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo
disposio expressa, caber assembleia geral, por dois teros no mnimo dos
condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os
seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos
dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao
quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
Pargrafo nico. o condmino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os
demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas
condominiais, at ulterior deliberao da assembleia.
Art. 1.338. resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos,
preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e,
entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de
sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideais
correspondentes as unidades imobilirias, com as suas partes acessrias.
1 Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2 permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade
imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a
respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:
I se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II se teis, de voto da maioria dos condminos.
1 As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente
de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por
qualquer condmino.
2 Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem
despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino
que tomou a iniciativa delas dar cincia assembleia, que dever ser
convocada imediatamente.
3 No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem despesas
excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assembleia,
especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento
deste, por qualquer dos condminos.
4 ocondmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das
despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou
reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao
de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas construes, nas
partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos
condminos, das partes prprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro
edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao
da unanimidade dos condminos.
Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua
conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias inferiores.
Art. 1.345. oadquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao
ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio
ou destruio, total ou parcial.
Seo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino,
para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder
renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico:
I convocar a assembleia dos condminos;
II representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora
dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III dar imediato conhecimento assembleia da existncia de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;
IV cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assembleia;
V diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores;
VI elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e
cobrar as multas devidas;
VIII prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX realizar o seguro da edificao.
1 Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de
representao.
2 osndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assembleia,
salvo disposio em contrrio da conveno.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2
do artigo antecedente poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas ou no
administrar convenientemente o condomnio.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos
condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento
das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1 Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder
faz-lo.
2 Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos
condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da
unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos condminos.
(redao dada pela Lei n 10.931, de 2 de agosto de 2004.)
Art. 1.352. Salvo quando exigido qurum especial, as deliberaes da assembleia
sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos
presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas
outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da
conveno de constituio do condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assembleia poder deliberar por maioria
dos votos dos presentes, salvo quando exigido qurum especial.
Art. 1.354. A assembleia no poder deliberar se todos os condminos no
forem convocados para a reunio.
Art. 1.355. Assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou
por um quarto dos condminos.
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs
membros, eleitos pela assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual
compete dar parecer sobre as contas do sndico.
Seo III
Da Extino do Condomnio
Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou
ameace runa, os condminos deliberaro em assembleia sobre a reconstruo, ou
venda, por votos que representem metade mais uma das fraes ideais.
1 Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento
das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos,
mediante avaliao judicial.
2 realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o
condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre os condminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobilirias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na proporo a
que se refere o 2 do artigo antecedente.