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FUNDOS ESPECIAIS DE
INVESTIMENTO
IMOBILIRIO
ASPECTOS FUNDAMENTAIS


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FUNDOS MI STOS
ASPECTOS FUNDAMENTAIS
REGIME J URDICO
O enquadramento jurdico dos Fundos de Investimento Imobilirio (FII) portugueses dado pelo
Decreto-Lei n 13/2005, de 7 de Janeiro, no qual se remetem vrios aspectos relevantes para
regulamentao pela autoridade de superviso, a Comisso do Mercado de Valores Mobilirios
(CMVM). A CMVM regulamentou a actividade por via do Regulamento 8/2002, publicado (Dirio
da Rpublica, II srie) a 18/06/2002 e mediante as alteraes introduzidas pelo Regulamento
1/2005.
O activo de um FII pode ser composto por:
- (Art. 25 do DL 13/2005)
Imveis podem integrar o activo de um fundo de investimento em direito de propriedade,
de superfcie, ou atravs de outros direitos com contedo equivalente, devendo encontrar-
se livres de nus ou encargos que dificultem excessivamente a sua alienao.
Os imveis detidos pelos fundos de investimento imobilirio correspondem a prdios
urbanos ou fraces autnomas.
Imveis em regime de compropriedade com outros fundos de investimento ou fundos
de penses, devendo existir, consoante seja aplicvel, um acordo sobre a constituio da
propriedade horizontal ou sobre a repartio dos rendimentos gerados pelo imvel.
Liquidez - numerrio, depsitos bancrios, certificados de depsito, unidades de
participao de fundos de tesouraria e valores mobilirios emitidos ou garantidos por um
Estado-Membro da Comunidade Europeia com prazo de vencimento residual inferior a 12
meses.

- (Art. 25 - A do DL 13/2005)
Participaes em sociedades imobilirias desde que:

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a) O objecto social da sociedade imobiliria se enquadre exclusivamente numa das actividades que
podem ser directamente desenvolvidas pelos fundos de investimento;
b) O activo da sociedade imobiliria seja composto por um mnimo de 75% de imveis passveis de
integrar directamente a carteira do fundo de investimento;
c) A sociedade imobiliria no possua participaes em quaisquer outras sociedades;
d) A sociedade imobiliria tenha sede estatutria e efectiva num dos Estados membros da Unio
Europeia ou da OCDE no qual o respectivo fundo de investimento pode investir;
e) As contas da sociedade imobiliria sejam sujeitas a regime equivalente ao dos fundos de
investimento em matria de reviso independente, transparncia e divulgao;
f) A sociedade imobiliria se comprometa contratualmente com a entidade gestora do fundo de
investimento a prestar toda a informao que esta deva remeter CMVM;
g) Aos imveis e outros activos que integrem o patrimnio da sociedade imobiliria ou por esta
adquiridos, explorados ou alienados, sejam aplicados princpios equiparveis ao regime aplicvel aos
fundos de investimento, nomeadamente no que respeita a regras de avaliao, conflitos de interesse e
prestao de informao.


- (Regulamento CMVM 8/2002 Art. 6)
Unidades de participao noutros fundos de investimento imobilirio com o limite de 25%
do activo total dos fundos por conta dos quais a aquisio efectuada e uma entidade gestora
no pode, relativamente ao conjunto de fundos que administre, adquirir mais de 25% das
unidades de participao de um FII.




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Caracterizao:
Os fundos especiais de investimento imobilirio so caracterizados pela Seco I A do
Regulamento 1/2005. O capital dos fundos especiais de investimento imobilirio composto pelos
activos susceptveis de serem integrados no patrimnio dos fundos de investimento imobilirio e
tambm por prdios mistos ou rsticos, simples direitos de explorao sobre imveis e
instrumentos financeiros derivados.
Estes fundos podem ser geridos por sociedades gestoras imobilirias ou mobilirias (art.6, DL
13/2005).
Com a subscrio das unidades de participao, o participante confere sociedade gestora um
mandato abrangente para gerir por sua conta. Nomeadamente,
A As sociedades gestoras no podem transferir totalmente para terceiros os poderes de
administrao dos fundos de investimento que lhe so conferidos por lei. (art 6, n4, DL
13/2005)

Compete, em geral, s sociedades gestoras a prtica de todos os actos e operaes necessrios ou
convenientes boa administrao do fundo de investimento, de acordo com critrios de elevada
diligncia e competncia profissional, e, em especial:

a) Seleccionar os valores que devem constituir o fundo de investimento, de acordo com a poltica de
investimentos prevista no respectivo regulamento de gesto; (art 9, n2, DL 13/2005)

Em caso algum, a assembleia de participantes pode pronunciar-se sobre decises concretas de
investimento ou aprovar orientaes ou recomendaes sobre esta matria que no se limitem ao
exerccio da competncia referida na alnea b) do nmero anterior (modificao substancial da
poltica de investimentos do fundo de investimento;) (art 45, n2, DL 13/2005)


REGRAS DE COMPOSI O DO PATRIMNIO
As regras de composio do patrimnio dos FII so estabelecidas no n1 do artigo 38 do DL
13/2005, no qual se estabelecem limites (calculados relativamente ao activo do FII) para

o investimento mnimo em imveis (75%; alnea a))

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o investimento mximo em projectos de construo (25%; alnea b))
o investimento mximo num s imvel ou activo comparvel (20%; alnea c))
a exposio mxima a arrendamento a um s grupo econmico (20%; alnea d))
o investimento mximo em sociedades imobilirias (15%, alnea e))
o endividamento mximo (25%; alnea g)).


Os FEII abertos ou fechados objecto de oferta pblica de subscrio que invistam em prdios
rsticos, no podem investir:

- Mais de 20% do activo total no mesmo municpio.
- Mais de 30 % do activo total em municpios contguos.

Se o FEII tiver efectuado seguro sobre o patrimnio rstico, o limite passa a ser 50%.


REGIME FI SCAL
Apesar de destitudos de personalidade jurdica (constituem patrimnios autnomos, pertencentes, no regime
especial de comunho regulada pelo presente diploma, a uma pluralidade de pessoas singulares ou colectivas, designadas
por participantes art 2, n2, DL 13/2005), os fundos de investimento encontram-se abrangidos pelo
Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC), por via da disposio (art 2, n1b) do
Cdigo do IRC CIRC) em que se consideram sujeitos passivos deste imposto as entidades
desprovidas de personalidade jurdica, com sede ou direco efectiva em territrio portugus, cujos
rendimentos no sejam tributveis em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
(IRS) ou de IRC.

O regime fiscal dos FII est consagrado no artigo 22 do Estatuto dos Benefcios Fiscais (EBF,
aprovado pelo Decreto-Lei n 215/89, de 1 de Julho), que estabelece que os rendimentos obtidos so
tributados de forma autnoma e mediante a aplicao de taxas variveis, de acordo com a sua


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natureza, sendo sujeitos a reteno na fonte como se de pessoas singulares residentes em territrio
portugus se tratasse.

O quadro seguinte resume o regime fiscal vigente para os fundos de investimento.
IMPOSTO TAXA OBSERVAES
Sobre rendimento
de capitais 20%
prediais 20% Com deduo de
despesas de
manuteno e
conservao dos
imveis
Mais valias financeiras 10% Lquidas de menos
valias
Mais valias prediais 12.5% Com correco
monetria do valor
de aquisio e
encargos com a
valorizao dos
bens nos ltimos 5
anos
Sobre patrimnio
IMT Isento
IMI Isento
Quadro 1: Impostos sobre o FII

A nvel do participante sujeito passivo de IRC, os rendimentos do FII so considerados proveitos e
os respectivos impostos devidos pelo FII tm a natureza de imposto por conta.

Em sede de IVA, os fundos de investimento exercem uma actividade isenta, sem direito deduo.
Se fr do interesse dos participantes, o Fundo pode renunciar iseno.

As vantagens fiscais residem assim essencialmente nos impostos de que os fundos esto isentos, i.e.
IMT (versus um regime geral de 6 a 6.5%) e IMI (versus um regime bsico de 0.5%), para alm do
facto de, para pessoas singulares, a tributao dos rendimentos do fundo ser liberatria, e
tendencialmente a uma taxa mais favorvel do que a resultaria do englobamento dos rendimentos.







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CAPACI DADE DE ENDIVIDAMENTO
Os fundos especiais de investimento imobilirio podem endividar-se consoante a caracterstica
que forem adoptados, abertos; fechados de subscrio pblica ou fechados de subscrio particular.


CUSTOS DE CONSTI TUIO E DE MANUTENO
A constituio de um Fundo despoletada por um requerimento elaborado pela Sociedade
Gestora, incluindo essencialmente o Regulamento de Gesto que disciplinar o funcionamento do
Fundo. Este servio normalmente prestado gratuitamente pela Sociedade Gestora, havendo a
considerar os custos com acompanhamento jurdico que o cliente entenda dever contratar.
A Sociedade Gestora remunerada atravs de uma comisso de gesto, usualmente uma
percentagem do valor do fundo.
O Banco Depositrio remunerado atravs de uma comisso de depsito, usualmente uma
percentagem do valor do fundo.
A Comisso do Mercado de Valores Mobilirios cobra uma taxa de superviso.
Para alm destes custos de estrutura, o Fundo suporta os custos que o seu Regulamento de
Gesto vier a prever. Um exemplo representativo destes custos o seguinte:
Constituiro encargos do Fundo, para alm da comisso de gesto e da comisso de depositrio:
1. Todas as despesas relacionadas com a construo, compra, manuteno, arrendamento e venda de imveis,
nomeadamente:
a. Elaborao de projectos, fiscalizao de obras, licenas e outros custos inerentes construo e
promoo imobiliria;
b. Despesas notariais, registrais e com obteno de certides devidas pelo Fundo;


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c. Quaisquer impostos ou taxas devidos pelo Fundo;
d. Todas as custas judiciais referentes a processos em que o Fundo, na sua qualidade de
proprietrio esteja envolvido, assim como as despesas de honorrios ou avenas de advogados e
solicitadores;
e. Comisso de mediao imobiliria, se a ela houver lugar;
f. Todos os encargos com a realizao de manuteno e/ou benfeitorias nos bens do Fundo
incluindo as diversas taxas e impostos que existam ou venham a existir e que sejam devidos
pelo Fundo;
2. Despesas com prmios de seguro dos imveis do Fundo.
3. Despesas referentes a estudos, projectos e avaliaes realizadas por conta do Fundo a bens da sua carteira ou
a imveis em estudo, para posterior deliberao quanto sua aquisio para o Fundo;
4. Quaisquer publicaes obrigatrias realizadas por conta do Fundo;
5. Campanhas publicitrias realizadas com o objectivo de promoo dos bens do Fundo;
6. Todas as despesas de compra e venda de valores por conta do Fundo, nomeadamente:
a. Despesas de transferncias;
b. Despesas com converses cambiais;
c. Despesas com transaces no mercado de capitais;
d. Despesas com transaces no mercado monetrio.
7. Encargos com o Revisor Oficial de Contas do Fundo.
8. Encargos relacionados com a admisso cotao em Bolsa de Valores ou listagem em mercado registado.
9. Outros encargos devidamente documentados, que sejam realizados no cumprimento de obrigaes legais do
Fundo.



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